9 C 253/2018

Plný text

Okresní soud v Táboře rozhodl samosoudkyní JUDr. Ivanou Jakšičovou v právní věci žalobkyně: Ing. Jméno zainteresované osoby 0/0 Datum narození zainteresované osoby 0/0 Adresa zainteresované osoby 0/0 sídlem Adresa zástupce zainteresované osoby 0/0 proti žalované: Jméno zainteresované osoby 1/0 Datum narození zainteresované osoby 1/0 Adresa zainteresované osoby 1/0 sídlem Adresa zástupce zainteresované osoby 1/0 o návrhu určení obsahu smlouvy

I. Žaloba, kterou se žalobkyně domáhala určení obsahu kupní smlouvy, kterou by žalovaná prodala žalobkyni nemovitosti označené jako pozemek st.p.č. , hodnota, zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je jiná stavba bez č.p./če stojící na tomto pozemku, pozemek st.p. č. , hodnota, zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba , adresa, , bydlení stojící na tomto pozemku a p.č. , hodnota, trvalý travní porost, které jsou zapsané v katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, katastrálního pracoviště , adresa, na LV č. , hodnota, pro katastrální území , adresa, , obec , adresa, , za kupní cenu 2 270 000 Kč, se zamítá.

II. Žádná z účastnic nemá právo na náhradu nákladů tohoto řízení.

1. Žalobou podanou u zdejšího soudu dne 10. 10. 2018 požadovala žalobkyně určení obsahu smlouvy, kterou uvedla do žalobního návrhu, s odkazem na ustanovení § 1787 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen o.z.). Žalobkyně tvrdila, že žalovaná uzavřela s realitní kanceláří , právnická osoba, reality holding a.s. výhradní dohodu o zprostředkování prodeje nemovitostí, jichž se žaloba týká, za kupní cenu 2 720 000Kč. V této dohodě zmocnila realitní kancelář, aby jejím jménem uzavřela dohodu o koupi nemovitosti se zájemcem, kterého opatří, s tím, že z této smlouvy bude vyplývat její závazek uzavřít se zájemcem kupní smlouvu do jednoho měsíce od vyzvání. Žalobkyně uzavřela s realitní kanceláří dohodu o koupi nemovitostí dne 17. 8. 2018 a uhradila blokační úhradu. Na výzvu na uzavření smlouvy zaslanou prostřednictvím právního zástupce žalobkyně dne 29. 8. 2018 reagovala žalovaná odmítnutím a žalobkyni odkázala na realitní kancelář. K podpisu smlouvy nedošlo ani později. Vzhledem k tomu, že dohoda o koupi nemovitosti je současně smlouvou o smlouvě budoucí, domáhala se žalobkyně určení obsahu této smlouvy ve smyslu § 1787 o.z. Soud prvního stupně věc projednal a dospěl k závěru, že žaloba není důvodná. Konstatoval, že mezi realitní kanceláří , právnická osoba, , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, ., Anonymizováno, . na straně jedné a , Jméno zainteresované osoby 1/0, na straně druhé byla 17. 4. 2018 uzavřená výhradní smlouva o zprostředkování, která obsahovala závazek realitní kanceláře obstarat příležitost uzavřít se zájemcem o nemovitost kupní smlouvu nebo smlouvu o smlouvu budoucí a závazek klienta uhradit za to realitní kanceláři provizi. Z provedeného dokazování vyplynulo, že o nemovitost projevily zájem prakticky souběžně dvě osoby; první prohlídka byla uskutečněna za přítomnosti svědkyně , jméno FO, , druhá za přítomnosti žalobkyně. Zástupce realitní kanceláře vzápětí uzavřel rezervační smlouvu se žalobkyní, následně v pondělí 20. 8. 2018 inicioval schůzku ze svědkyní , jméno FO, , s níž uzavřel stejnou smlouvu. V rozhovoru, který byl k důkazu reprodukován, zástupce realitní kanceláře ujistil zájemkyni, že nemovitost bude prodána právě jí. Připustil komplikace spojené s uzavřením předchozí smlouvy, zdůraznil však, že žádná pokuta mezi účastnicemi nehrozí, postačí vyčkat uplynutí dvouměsíční rezervační lhůty. Soud se zabýval podrobně obsahem a výkladem smlouvy zprostředkovatelské i smlouvy rezervační. Uzavřel, že mezi realitní kanceláří a žalovanou byla uzavřená standardní zprostředkovatelská smlouva, která má pravidelné náležitosti. Z bodu 7 smlouvy, který předpokládá trvání smlouvy ve vazbě na oznámení o opatření zájemce, dovodil, že žalovaná musela být o osobě zájemce informována a že tedy byla předpokládána její aktivní účast při procesu uzavření kupní smlouvy. Z bodu 10 zprostředkovatelské smlouvy soud dále dovodil, že klient realitní kanceláře není zbaven možnosti nemovitostí dále disponovat, neboť porušení smluvních povinností je spojováno s finanční sankcí, nikoli s následnou neúčinností případného úkonu prodávajícího. Zmíněnou úvahu podpořil fakt, že realitní kancelář uzavřela zprostředkovatelskou smlouvu se dvěma osobami na tutéž nemovitost. V bodě 9 dohody o koupi nemovitosti je sice obsažen závazek prodávajícího neuzavřít v době trvání dohody obdobnou dohodu týkající se nemovitosti se třetí osobou, porušení této povinnosti je ale sankcionováno smluvní pokutou ve výši 30% bankovní úhrady. Je tedy evidentní, že realitní kancelář eventuální porušení shora uvedeného závazku předpokládala a spojovala s ním výlučně sankci v podobě pokuty. Soud uzavřel, že z textu smluv a dalších důkazů plyne, že vůle realitní kanceláře na straně jedné a , Jméno zainteresované osoby 1/0, na straně druhé směřovala k uzavření zprostředkovatelské smlouvy, jak je upravená § 2445 o.z. a pro obě strany platila práva a povinnosti z této smlouvy vyplývající. Odkázal na ustanovení § 2446, podle něhož byl zprostředkovatel povinen bez zbytečného odkladu sdělit zájemci vše, co má význam pro rozhodnutí a uzavření zprostředkovávané smlouvy. Vycházel z toho, že nejpodstatnější je sdělení totožnosti zájemce, aby se mohl prodávající svobodně rozhodnout, zda bude v dalších jednáních pokračovat. Jednání realitního makléře, byť v mnoha ohledech velmi problematické, nasvědčovalo tomu, že si byl shora uvedené povinnosti vědom a žalovanou projevený nesouhlas s osobou kupující měl pro něj zásadní význam. Z toho důvodu následně oslovil druhou zájemkyni, s níž rovněž rezervační smlouvu uzavřel. Soud tedy dospěl k závěru, že realitní makléř byl zmocněn k uzavření smlouvy o smlouvě budoucí teprve po souhlasu prodávající, pokud tento souhlas k dispozici neměl, nemohl prodávající k uzavření kupní smlouvy zavázat. Soud tak žalobu zamítl., právnická osoba, odvolání žalobkyně soud druhého stupně napadený rozsudek potvrdil, byť se tak stalo z jiných než shora uvedených důvodů. Odvolací soud vyslovil názor, že účastnicemi uzavřená smlouva ze dne 17. 4. 2018 obsahovala vícero právních jednání, tedy jak vlastní smlouvu o zprostředkování ve smyslu § 2445 a následujících o.z., tak i zmocnění udělené žalovanou pro žalobkyni ve smyslu § 441 o.z. Z článku 6 smlouvy považoval odvolací soud za zřejmé, že zmocnění žalované se týká uzavření dohody o koupi nemovitosti mající charakter smlouvy o smlouvě budoucí. Uzavřel proto, že bod 6 zprostředkovatelské smlouvy obsahuje dle § 441 odst. 2 o.z. rozsah zástupčího oprávnění, které spočívá v oprávnění realitní kanceláře uzavřít za žalovanou jejím jménem se žalobkyní smlouvu o smlouvě budoucí. Podle názoru odvolacího soudu nevyplývá ze zmocnění vymezeného v bodě 6 zprostředkovatelské smlouvy jakékoli omezení žalobkyně při uzavírání smlouvy o smlouvě budoucí. Z rozsahu zmocnění v bodě 6 smlouvy tak neplyne předpoklad vyrozumění žalované o opatření zájemce a její souhlas, aby právě s tímto zájemcem byla vedena další jednání. Pokud tedy realitní kancelář jako zmocněnec byla oprávněná na základě zmocnění dle bodu 6 smlouvy uzavřít za žalovanou smlouvu o smlouvě budoucí, nemůže obstát závěr soudu prvního stupně, že k uzavření smlouvy o smlouvě budoucí kupní nedošlo. Odvolací soud rovněž konstatoval, že ujednání v bodě 14.1 dohody o koupi nemovitosti uzavřené dne 20. 8. 2018 s , jméno FO, nemůže znamenat zrušení dohody o koupi nemovitostí ze dne 17. 8. 2018 se žalobkyní. Odvolací soud nicméně zdůraznil, že smlouva o smlouvě budoucí je účinná pouze mezi jejími účastníky (rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 29. 10. 1997 sp. zn. 2 Cdo 1505/97). Jestliže tedy účastník této smlouvy převede vlastnické právo k věci, jejíž zamýšlený převod je obsahem smlouvy o smlouvě budoucí, na třetí osobu, zaniknou práva a povinnosti ze smlouvy o smlouvě budoucí pro nemožnost plnění. Konstatoval, že z provedených důkazů je zřejmé, že dne 10. 10. 2018 byla mezi žalovanou a kupující , jméno FO, uzavřena kupní smlouva týkající se téže nemovitosti, která odpovídá vůli smluvních stran. Existují-li tedy vedle sebe smlouva o budoucí kupní smlouvě uzavřená 17. 8. 2018 se žalobkyní a zároveň platná kupní smlouva ze dne 10. 10. 2018 s , jméno FO, jako kupující, je vyloučeno, aby obě tyto smlouvy vedle sebe obstály. Z toho důvodu nebylo možné žalobě vyhovět.

3. K dovolání žalobkyně přezkoumal rozhodnutí odvolacího soudu Nejvyšší soud České republiky. Rozsudkem ze dne 27. 5. 2020 čj. 33 Cdo 4097/2019-223 rozhodnutí soudu odvolacího i soudu prvního stupně zrušil a věc vrátil okresnímu soudu k dalšímu řízení. Aniž se jakkoli věnoval právní argumentaci v rozhodnutí soudu prvního stupně, zdůraznil, že smluvní převod vlastnictví je ve smyslu § 133 občanského zákoníku dvoufázový. Rozlišuje právní důvod a právní způsob nabytí vlastnického práva. Kupní smlouva směřující k převodu vlastnického práva je právním důvodem jeho převodu, aniž by sama o sobě převod způsobila. Převádí-li se smlouvou vlastnické právo k nemovitosti, je právním způsobem nabytí vlastnictví předmětu převodu vklad (intabulace) vlastnického práva do katastru nemovitostí (§ 133 odst. 2 občanského zákoníku). Vlastnické právo přechází na základě pravomocného rozhodnutí o povolení vkladu vydaného příslušným orgánem v řízení o povolení vkladu, které se zahajuje na návrh účastníků. Kupní smlouva tak má pouze obligační účinek. Z uvedeného důvodu proto není správný závěr odvolacího soudu, že závazky ze smlouvy o budoucí kupní smlouvě ze dne 17. 8. 2018 zanikly v důsledku uzavření kupní smlouvy ze dne 10. 10. 2018, jíž se žalovaná zavázala umožnit nabytí vlastnictví nemovitých věcí jiné osobě než žalobkyni. Jestliže vklad vlastnického práva katastrální úřad dosud nepovolil, nepozbyla žalovaná vlastnictví nemovitých věcí a její závazek se nestal nesplnitelným.

4. Žalobkyně doplnění dokazování v dalším řízení nepožadovala. Žalovaná naproti tomu navrhovala provedení důkazů, které byly navrhovány již v předchozím řízení. Především požadovala provedení důkazu místním šetřením ke zjištění, jaké stavební úpravy v mezidobí byly provedeny , jméno FO, a , jméno FO, . Provedení takového důkazu považoval soud za nadbytečné, neboť pro rozhodnutí ve věci nemohou mít jakékoli takto zjištěné skutečnosti zásadní význam. Pokud dále žalobkyně navrhovala provedení důkazu ohledáním tabletu realitního makléře, není zřejmé, jaké zjištění by takový důkaz mohl přinést. Soud nemá pochybnosti o tom, že k uzavření smlouvy došlo naznačeným způsobem – tedy že se tak technicky stalo na elektronickém zařízení realitní kanceláře způsobem, který byl v průběhu jednání dostatečně popsán. Pokud měla žalovaná za to, že je na místě proces uzavření smlouvy blíže popsat, nic nebránilo tomu, aby navrhla svou účastnickou výpověď. Ohledáním elektronického zařízení však nelze nic získat. Soud tedy dokazování nedoplňoval, neboť důkazy obsažené ve spisu k rozhodnutí postačují.

5. Soud prvního stupně rozhodoval po zrušení obou předchozích rozhodnutí za situace, kdy rozhodnutí odvolacího soudu bylo zrušeno pro nesprávný právní názor a dovolací soud se v odůvodnění rozhodnutí argumenty, které vedly soud prvního stupně k zamítnutí žaloby, ani důvody, které vedly odvolací soud k závěru, že názor soudu prvního stupně není správný, nezabýval. Ze zrušujícího rozhodnutí tak bez dalšího nevyplývá, že by názor soudu prvního stupně byl neopodstatněný Okresní soud v dalším řízení tedy respektoval názor dovolacího soudu, necítil se však vázán právním názorem soudu odvolacího. Proto se znovu podrobně a ze všech hledisek zabýval dosud provedenými důkazy. Pro rozhodnutí bylo třeba znovu pečlivě přezkoumat proces uzavření zprostředkovatelské smlouvy a její obsah ze všech dostupných hledisek, tedy vzít v úvahu všechny provedené důkazy a vyvodit z nich jednoznačné skutkové závěry. K nim potom bylo teprve možné přiřadit příslušné právní posouzení (podle rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR ze dne 31. října 2001, sp.zn. 20 Cdo 2900/99 zjišťuje-li soud obsah smlouvy, ať je to i pomocí projevu vůle, jde o skutkové zjištění, zatímco dovozuje-li z právního úkonu konkrétní práva a povinnosti účastníků právního vztahu, jde již o aplikaci práva na zjištěný skutkový stav, tedy o právní posouzení).

6. Mezi žalovanou a realitní kanceláří byla uzavřena jediná smlouva - o zprostředkování. Ta byla již předem připravena na formuláři realitní kanceláře a nebyla před podpisem nijak doplňována. V záhlaví je označena jako Výhradní dohoda o zprostředkování, vedle tohoto označení je větším písmem jiného typu text: každý týden do Dubaje a konečně vpravo je umístěno logo realitní kanceláře.V bodě 2 smlouvy (nazvaném Co je předmět dohody?) je výslovně uvedeno, že ,,realitní kancelář se zavazuje obstarat klientovi příležitost uzavřít se zájemcem o nemovitost kupní smlouvu nebo smlouvu o smlouvě budoucí a klient se zavazuje uhradit realitní kanceláři provizi“.Body 3, 4 a 5 specifikují nabízenou nemovitost, její cenu a výši provize.Bod 6 dohody o zprostředkování obsahuje text ,,Klient zmocňuje RK k uzavření i ukončení Dohody o koupi nemovitosti (zkratka ,,SOSB“) jeho jménem se zájemcem. Ze SOSB jako smlouvy o smlouvě budoucí vyplývá pro klienta povinnost uzavřít na výzvu zájemce kupní smlouvu nejpozději do 1 měsíce od vyzvání“.Bod 7 uvádí, že pokud realitní kancelář oznámí klientovi opatření zájemce, skončí dohoda nejdříve za dva měsíce od doručení tohoto oznámení klientovi.V bodě 8 jsou vyjmenovány povinnosti RK – doporučení kupní ceny, inzerce nemovitosti a provedení prohlídek.Bod 10 stanoví povinnosti klienta: poskytnout součinnost při jednání s klientem, neuzavřít se třetí osobou smlouvu o zprostředkování převodu nebo inzerci, neuzavřít smlouvu o převodu nemovitosti na jinou osobu, nemařit uzavření smlouvy, nesnižovat hodnotu nemovitosti, neuzavřít smlouvu nájemní, o zřízení věcného břemena zástavní smlouvu či jinak omezit vlastnické právo k nemovitosti.Bod 11 stanoví pro případ porušení některé povinnosti uvedené v předchozím bodě shora sankci v podobě smluvní pokuty ve výši provize.Jistou opodstatněnost nelze upřít argumentaci žalobkyně, že při prvním pohledu na smlouvu není zcela patrné, co je jejím primárním obsahem. Text ,,Každý týden do Dubaje“ je minimálně stejně výrazný, spíše výraznější, jako text ,,Výhradní dohoda o zprostředkování“. Obrázky umístěné ve spodní části listiny podporují dojem, že by mohlo jít o sjednání turistického pobytu. Vzhledem k tomu, že více již ve smlouvě žádná zmínka o cestování není a žalovaná sama kontaktovala realitní kancelář právě se žádostí o zprostředkování prodeje, však není možné, že při čtení textu došlo u žalované k zásadnímu omylu, čeho se ujednání týká. Mohlo to nicméně odvádět pozornost od obsahu uzavírané smlouvy. Podstatnější je rozpor mezi jednotlivými ujednáními smlouvy i mezi v záhlaví označeným typem smlouvy na straně jedné a závazkem obsaženým v bodě 6 na straně druhé. Vzhledem k nedostatkům, které smlouva z hlediska určitosti, srozumitelnosti a zejména protichůdnosti jednotlivých ustanovení vykazuje, zkoumal soud jednotlivě i ve vzájemných vztazích další v řízení provedené důkazy, pokud z nich bylo možné zjistit skutečnou vůli stran v okamžiku jejího uzavření. Výpověď žalobkyně, která se uzavření rezervační smlouvy nezúčastnila, byla v tomto ohledu bez významu. Žalovaná svou účastnickou výpověď nenabídla, nicméně z jejího tvrzení obsaženého v obraně proti žalobě a z písemných vyjádření je zřejmé, že její vůle k uzavření smlouvy o smlouvě budoucí či ke zmocnění realitní kanceláře, aby za ni mohla takovou smlouvu bez dalšího uzavřít, nesměřovala. V podrobnostech lze odkázat na vyjádření tehdejší právní zástupkyně žalované Mgr. , jméno FO, ze dne 19. 9. 2018, která uvádí, že „klientka žádnou dohodu o koupi nemovitosti neuzavřela, ani nikoho k uzavření této smlouvy nezmocnila“. Žalovaná naopak při jednání s realitní kanceláří i se žalobkyní od počátku a jasně uváděla, že se smlouvou necítí být vázána a nepřeje si své nemovitosti žalobkyni prodat. Rovněž z jejího vyjádření ze dne 9. 11. 2018, byť je podáno laickým způsobem, vyplývá, že byla přesvědčena, že se k osobě kupující bude oprávněná vyjádřit („obě zájemkyně o koupi byly na prohlídce v jeden den, obě měly peníze, realitní makléř mě však neinformoval o tom, se kterou uzavřel rezervační smlouvu“, dále „17. 8. 2018 jsem osobně makléře informovala, že zájemkyně je pro mě neakceptovatelná a že chci, aby to uzavřel s druhou zájemkyní, jinak trvám na odstoupení a jsem připravená a ochotna uhradit i pokutu ve výši smluvní pokuty“). Takové stanovisko by za určitých okolností mohlo vycházet z nesprávného pochopení smlouvy na straně žalované. Je však zcela evidentní, že stejným způsobem chápal smluvní ujednání i zástupce realitní kanceláře. Ten sice při výpovědi soudu uvedl, že k podpisu druhé dohody o koupi nemovitosti došlo s výhradou toho, že žalobkyně od smlouvy odstoupí, nic takového však z rozhovoru, který byl k důkazu proveden, nevyplynulo. Evidentně nepravdivé je přitom tvrzení svědka Töröka, že podlehl nátlaku svědkyně , jméno FO, a sepsal s ní další rezervační smlouvu. Z výpovědi svědkyně , jméno FO, bylo naopak zjištěno, že ji realitní makléř sám oslovil s návrhem uzavření rezervační smlouvy a informoval ji tak, že dříve nebo později bude kupní smlouva uzavřena s ní. Výpověď této svědkyně přitom považoval soud za věrohodnou, neboť byla konzistentní, neobsahovala žádné vnitřní rozpory a byla ve shodě s dalšími provedenými důkazy. Naproti tomu výpověď svědka Töröka předestřená soudu byla zcela odlišná od jeho projevu na flash disku, kterým byl proveden důkaz. Z něj je zřejmé, že svědkyni , jméno FO, doslova sdělil, že „pokud žalovaná řekne, že nemovitost neprodá, prostě nepodepíše kupní smlouvu, my s tím nic neuděláme, my ji k tomu nemůžeme nutit. ...Je tady nějaká smluvní pokuta vůči nám, to je naše věc, to my si vyřídíme.... Jsou tady dvě možnosti, buďto ona – žalobkyně – se s tím příští týden smíří, ukončíme rezervační smlouvu a vrátíme ten rezervační poplatek, anebo se s tím nesmíří a pokaždé ta rezervační smlouva je na dva měsíce a ona bude prostě čekat dva měsíce na to, až rezervační smlouva propadne, bude vyzývat paní , jméno FO, k tomu, aby podepsala kupní smlouvu, ona ji nepodepíše a my jí po uplynutí rezervační lhůty vrátíme těch 120 000 Kč“. Dále v průběhu hovoru uvedl: „já jsem to řešil i s naším právníkem, ony tam mezi sebou jakoby ty dvě strany, ta prodávající a zájemce, nemají naštěstí žádnou pokutu. Ta by byla případně až ze smlouvy o smlouvě budoucí, ale teď jakoby žádná pokuta mezi nimi není, jediná pokuta, jediná, která je, je mezi námi a tou prodávající“... ,,budeme čekat, až ta rezervační smlouva propadne. A až propadne, tak můžeme samozřejmě udělat další věci“. Z uvedeného je zřejmé, že zástupce realitní kanceláře při uzavírání dohody o koupi nemovitosti nepředpokládal, že uzavírá smlouvu o budoucí kupní smlouvě, která by prodávající zavazovala přímo. Není tedy logicky možné, aby jeho vůle k uzavření takové smlouvy směřovala, aby takto obsah smlouvy vyložil žalované, případně aby si prodávající jeho správné poučení mylně vyložila. Ostatně ani stanovisko samotné realitní kanceláře nesvědčí pro závěr, že si vykládala obsah smlouvy jednoznačně; nejprve na dotaz zástupce žalobkyně dne 3. 9. 2018 uvedla, že dohodu o koupi nemovitosti považuje za platně uzavřenou, následně však v dopisu ze dne 21. 12. 2018 reagovala zdrženlivě a neurčitě. Připustila, že byla z její strany porušena dohoda, neargumentovala smlouvou o smlouvě budoucí, žalobkyni se omluvila a nabídla úhradu smluvní pokuty v částce 36 000 Kč.Vzhledem ke shora popsaným skutkovým závěrům se soud zabýval výkladem právního jednání stran, které vyústilo v uzavření zprostředkovatelské smlouvy. Vycházel přitom z rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR ze dne 26. 11. 1998 sp.zn. 25 Cdo 1650/1998, které k otázce výkladových pravidel vysloveně uvádí že „jazykové vyjádření právního úkonu zachycené ve smlouvě musí být nejprve vykládáno prostředky gramatickými, logickými či systematickými. Kromě toho soud na základě provedeného dokazování posoudí, jaká byla skutečně vůle stran v okamžiku uzavírání smlouvy, přičemž podmínkou pro přihlédnutí k vůli účastníků je to, aby nebyla v rozporu s tím, co plyne z jazykového vyjádření úkonu“. Rozhodnutí se zabývalo aplikací ustanovení § 35 odst. 2 občanského zákoníku č. 40/1964 Sb. (podle něhož právní úkony vyjádřené slovy je třeba vykládat nejenom podle jejich jazykového vyjádření, ale zejména též podle vůle toho, kdo právní úkon učinil, není-li tato vůle v rozporu s jazykovým projevem), je však dobře použitelné na poměry upravené zákonem č. 89/2012 Sb. v ustanoveních § 555 a následujících (Právní jednání se posuzuje podle svého obsahu. Co je vyjádřeno slovy nebo jinak, vyloží se podle úmyslu jednajícího, byl-li takový úmysl druhé straně znám, anebo musela-li o něm vědět. Při výkladu projevu vůle se přihlédne i k tomu, co právnímu jednání předcházelo, i k tomu, jak strany daly najevo, jaký obsah a výklad právnímu jednání přikládají). Jazykové vyjádření právního úkonu tedy musí být nejprve vykládáno prostředky gramatickými, logickými či systematickými. Kromě toho soud na základě provedeného dokazování posoudí, jaká byla skutečná vůle stran v okamžiku uzavírání smlouvy, přičemž podmínkou pro přihlédnutí k vůli účastníků je, že není v rozporu s tím, co plyne z jazykového úkonu. Takto musí soud postupovat i tehdy, interpretují-li účastníci ve svých přednesech či výpovědích v průběhu řízení smluvní ujednání odlišným způsobem. V posuzované věci je po provedeném dokazování zřejmé, že ani jedna ze stran, které uzavřely výhradní dohodu o zprostředkování, neměla evidentně vůli uzavřít smlouvu, která by obsahovala přímé zmocnění realitní kanceláře k uzavření smlouvy o budoucí kupní smlouvě a která by zavazovala prodávající; ani jedna ze stran nevycházela z toho, že takovou smlouvu uzavírá. To, že by mohlo jít o přímé zmocnění k uzavření smlouvy o smlouvě budoucí, zjevně nenapadlo žalovanou, ale ani realitního makléře (....nemají mezi sebou naštěstí žádnou pokutu. Ta by byla případně až ze smlouvy o smlouvě budoucí). Uvedené závěry podporuje i výpověď svědkyně , jméno FO, , podle níž ji o víkendu po prohlídce nemovitosti oslovil sám realitní makléř Török s tím, že paní , jméno FO, od smlouvy odstoupila a on tedy prodá nemovitost jedině jí, tedy této svědkyni, a současně jí sdělil, že paní , jméno FO, s paní Učikovou mezi sebou nic nemají, je pouze třeba vyčkat, až vyprší rezervační smlouva. V rozporu se shora uvedeným závěrem není ani text zprostředkovatelské smlouvy, který v bodě 2 definuje její předmět pouze jako obstarání příležitosti uzavřít kupní smlouvu nebo smlouvu o budoucí kupní smlouvě. Jazykovým i logickým výkladem tohoto ustanovení lze dovolit, že předmětem smlouvy je právě závazek realitní kanceláře obstarat za sjednanou provizi příležitost uzavřít kupní smlouvu či smlouvu o smlouvě budoucí. Další body smlouvy konkretizují označení nemovitosti, kupní cenu a výši provize. V rozporu s předmětem dohody obsahuje bod 6 ujednání, jímž klient zmocňuje realitní kancelář k ukončení dohody o koupi nemovitostí, která je označena jako smlouva o smlouvě budoucí. Není přitom zřejmé, zda s obsahem dohody o koupi nemovitosti, která měla následovat, byla prodávající v okamžiku podpisu smlouvy seznámena, z textu uzavírané smlouvy tento fakt nevyplývá. Současně žádný další důkaz nenasvědčuje tomu, že realitní kancelář byla k uzavření smlouvy o smlouvě budoucí zmocněna, provedené důkazy naopak svědčí o tom, že ze samotné rezervační smlouvy pro žalovanou přímé závazky směrem k zájemkyni neplynou. Pokud jde o omezení prodávající vyjmenovaná v bodě 10 smlouvy, je jejich porušení sankcionováno pouze smluvní pokutou ve výši provize. Pokud soud uzavřel, že vůle smluvních stran směřovala pouze k obstarání příležitosti uzavřít smlouvu, nikoli k uzavření smlouvy o smlouvě budoucí, a tato vůle není v rozporu s jazykovým vyjádřením úkonu, je na místě znovu závěr, žalovaná není k uzavření kupní smlouvy zavávána. S ohledem na uvedené skutkové závěry nepovažoval soud za potřebné ani za účelné další doplnění dokazování žalovanou naznačeným směrem. Důkaz výslechem , jméno FO, , člena představenstva realitní kanceláře byl nadbytečný, významné bylo pouze jednání realitního makléře, který měl k jednání za RK plné zmocnění. Smysl nemělo ani ohledání elektronického zařízení, na němž došlo k podpisu smlouvy, ani ohledání nemovitosti, jejíž stav s rozhodnutím přímo nesouvisí.Podle § 2445 o.z. se smlouvou o zprostředkování zprostředkovatel zavazuje, že zájemci zprostředkuje uzavření určité smlouvy s třetí osobou, a zájemce se zavazuje zaplatit zprostředkovatelskou provizi. V posuzované věci se zprostředkovatel nezavázal zprostředkovat uzavření smlouvy, nýbrž obstarat příležitost. Tu obstaral a žalované nepochybně vznikl závazek zaplatit sjednanou odměnu, případě sankci za porušení shora popsaných smluvních povinností. Další závazky pro žalovanou však ze smlouvy neplynou. Pokud vůle stran nesměřovala spolu s uzavřením zprostředkovatelské smlouvy současně ke zmocnění realitní kanceláře uzavřít smlouvu o smlouvě budoucí, nemůže následně uzavřená dohoda o koupi nemovitosti žalovanou k žádnému jednání zavazovat. Proto byla žaloba jako nedůvodná zamítnuta.O nákladech řízení soud znovu rozhodl s odkazem na ustanovení § 150 o..s.ř. tak, že žádná z účastnic nemá na náhradu nákladů právo. Znovu vyšel z předpokladu, že žalobkyně v procesu směřujícím k uzavření smlouvy nic nezanedbala, postupovala podle pokynů realitní kanceláře a nedostatky, které její účasti v kontraktačním procesu předcházely, způsobil zprostředkovatel. Proto není spravedlivé, aby jí šly k tíži.