10 C 215/2021

Plný text

Okresní soud v Tachově rozhodl samosoudcem Mgr. Petrem Kleinem ve věci žalobce: osobní údaje žalobce zastoupený údaje o zástupci proti žalované: osobní údaje žalované zastoupená Mgr. jméno příjmení , advokátkou se sídlem adresa , o zaplacení částky 15 650 Kč s příslušenstvím

I. Žaloba na zaplacení částky 15 650 Kč s úrokem z prodlení ve výši 8,25 % ročně z částky 15 650 Kč od [datum] do zaplacení, se zamítá.

II. Žalobkyně je povinna zaplatit žalované náhradu nákladů řízení v částce 7 405,20 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám právního zástupce žalované.

1. Žalobce se domáhal rozhodnutí, kterým by byla žalované uložena povinnost zaplatit žalobci 21 160 Kč s příslušenstvím. Žaloba byla odůvodněna tím, že žalobce jako prodávající převedl do vlastnictví žalované kupní smlouvou [číslo] pozemky, a to pozemky parcelní [číslo] to vše v [katastrální uzemí], [územní celek]. Kupní cena předmětu koupě byla stanovena v uvedené kupní smlouvě [číslo] na základě znaleckého posudku [číslo] znalce [jméno] [příjmení] celkem částkou 3 940 Kč. Žalobce v žalobě dále uvedl, že na základě znaleckého posudku č. ÚOM [číslo], zpracovaného [anonymizováno 6 slov] [obec] [anonymizována dvě slova] – [anonymizována dvě slova] [obec] bylo zjištěno, že ocenění dle posudku [číslo] není správné a převáděné pozemky mají být správně oceněny tak, že celková kupní cena za předmět koupě má být ve výši 19 590 Kč. Rozdíl v neprospěch žalobce činí částku 15 650 Kč. Žalobce k tomuto uvedl, že ve vztazích, kdy je realizována povinnost převést pozemky zákonem stanovenému okruhu osob a za zákonem definovaných podmínek, nedisponuje stát, resp. žalobce, autonomií vůle. V případě, že kupující nabyde pozemky za cenu nižší, než jaká měla být stanovena podle zákona, vzniká mu tím bezdůvodné obohacení, které je povinen vydat. Žalobce vyzval žalovanou k vydání bezdůvodného obohacení ve výši 15 650 Kč. Žalovaná na výzvu žalobce reagovala prostřednictvím svého právního zástupce tak, že úhradu odmítla. Žalobce se proto svého nároku domáhá soudní cestou a zároveň požaduje i úhradu úroku z prodlení v zákonem stanovené výši.

2. Žalovaná ve vyjádření uvedla, že se žalobou nesouhlasí, neboť vydání bezdůvodného obohacení z jeho strany postrádá jakýkoliv právní důvod. Podle původního znaleckého posudku zpracovaného znalcem [jméno] [příjmení] byla cena za prodej pozemků nižší než podle nového znaleckého posudku zpracovaného [anonymizováno 6 slov] [obec] [anonymizována dvě slova] – [anonymizována dvě slova] [obec]. Žalovaná nabyla předmětné pozemky kupní smlouvou [číslo] v dobré víře, za cenu zjištěnou a určenou žalobcem. Odkaz na znalecký posudek ve smlouvě chyběl, ovšem úhradu za jeho vypracování žalovaná hradila. Smlouva byla vyhotovena žalobcem, kupní cena byla stanovena žalobcem, kdy žalovaná tuto částku akceptovala. Jednalo se tak o cenu dohodnutou, která byla výsledkem nabídky prodávajícího – žalobce a akceptací nabídky kupující - žalovanou. Současně se jednalo i o cenu obvyklou, kdy za stejnou cenu kupovali pozemky i ostatní kupující z téže kolonie zahrádek, kteří uzavírali smlouvu ve stejné době. Jednání o koupi pozemků probíhalo několik let a v mezidobí byla cena navyšována. Cena byla vždy stanovena pouze žalobcem, žalovaná neměla možnost cenu jakkoliv ovlivnit. I ostatní kupující pozemků (ze stejné kolonie zahrádek) uzavírali smlouvy na jednotném formuláři, na kterém se měnilo jen číslo smlouvy, údaje o kupujícím a čísla parcel, cena byla upravována v závislosti na výměrách pozemků. Jednalo se tedy ve své podstatě o smlouvy uzavírané tzv. adhezním způsobem ve smyslu ust. §§ 1798 a násl. občanského zákoníku, přičemž kupující - žalovaní byli evidentně slabší stranou. Ustanovení o smlouvě uzavírané adhezním způsobem přitom stanoví ochranu pouze slabší straně, nikoliv straně, která si jednostranně určuje podmínky smlouvy. Na věc nelze aplikovat ani ust. § 1792 odst. 2 obč. zákoníku o úplatě za plnění, neboť cena uvedená ve smlouvě nebyla ujednána v rozporu s právním přepisem. Žalovaná i další zahrádkáři mohou na základě jednání žalobce nabýt obavy z jeho dalšího možného postupu, tedy z vypracování dalšího znaleckého posudku a dalšího případného navýšení kupní ceny a opětovné výzvy k vydání bezdůvodného obohacení. Obecná cena je mnohdy věcí rozdílných názorů, kdy různí znalci dospějí při stanovování ceny k různým výsledkům, obzvláště pokud nejsou znalí místních poměrů, tak jako Znalecký ústav v [obec]. Jednáním žalobce tak žalovaná vnímá jako pocit ztráty právní jistoty. Pozemek užívala a obhospodařovala po několik let, stanovená a dohodnutá cena v předmětné kupní smlouvě odrážela zvláštní povahu předchozího režimu užívání pozemku a všechny okolnosti související s jeho převodem. Na situaci„ zahrádkáře“ nelze bez dalšího používat ceny, které se jinak uplatňují při jiných koupích pozemků. Zdůraznila, že průměrná úřední cena v České republice podle BPEJ předmětných pozemků je mnohonásobně nižší, než jak ji, a to navíc bez místního šetření, stanovil Znalecký ústav v [obec]. Jak vyplynulo již z vyjádření žalobce, původní znalec zadání žalobce pochopil a cenu obvyklou určoval. Závěr, že jeho postup je neakceptovatelný a je v rozporu s definicí ceny obvyklé, byl však výsledkem následného posouzením věci ze strany žalobce a nemůže být přičítán k tíži žalované. Rozhodně nelze z tohoto titulu žádat vydání bezdůvodného obohacení, neboť pro vydání bezdůvodného obohacení nemá žalobce žádný právní titul. S odkazem na rozhodnutí Nejvyššího soudu č. j. 25 Cdo 2422/99 konstatuje, že dle občanského zákoníku lze bezdůvodné obohacení získat jen tam, kde žádný právní důvod není dán, anebo původní právní důvod odpadl. Předmětná smlouva je stále ve svém obsahu a ostatních podmínkách smlouvou ve smyslu občanského zákoníku. Pro její revizi kupř. stran kupní ceny by musel být dán odpovídající právní důvod, ten ale v dané věci zcela chybí. Smlouva nebyla nikým zneplatněna, pro změnu jejího obsahu nebyl ze strany kupující – žalované dán žádný souhlas. Dle názoru žalované je žaloba nedůvodná, a proto navrhla, aby ji soud zamítl.

3. Z předložených listin plyne, že mezi žalobcem jako prodávajícím a žalovanou jako kupujícím byla uzavřena kupní smlouva [číslo] na základě které prodávající (žalobce) prodává kupujícímu (žalované) pozemek parcelní [číslo] v [katastrální uzemí], [územní celek], zapsaný u [stát. instituce], [stát. instituce], na [list vlastnictví]. Celková kupní cena za předmět koupě byla stanovena na částku 3 940 Kč. Soud z této kupní smlouvy zjistil, že celková kupní cena byla žalobci uhrazena žalovanou před podpisem této kupní smlouvy a že smluvní strany prohlásily, že s obsahem smlouvy souhlasí a že tato smlouva je shodným projevem jejich vážné a svobodné vůle, na důkaz toho připojili své podpisy. Soudu byl předložen i znalecký posudek ev. [číslo] včetně doplňků [číslo] objednávky předmětného posudku. Z těchto listin zjistil, že ve smlouvě sjednaná kupní cena předmětu koupě byla stanovena jako cena v místě a čase obvyklá tržní. Z revizního znaleckého posudku č. ÚOM [číslo] soud zjistil, že úkolem znalce bylo provedení revize znaleckého posudku ke znaleckému posudku [číslo] znalce [jméno] [příjmení]. Ze závěru tohoto posudku vyplývá, že znalecký posudek [číslo] nebyl zpracován správně ani z metodického, ani z věcného hlediska. Výsledná indikace ceny obvyklé je od indikace revizním znaleckým posudkem odchýlena o 500 %, což je o 490 % více, než je přípustná deviace ve smyslu Mezinárodních norem pro oceňování majetku. Žalobce vyzval žalovanou k vydání bezdůvodného obohacení s tím, že žalobce uvedl, že byl vypracován revizní znalecký posudek a bylo zjištěno, že ocenění shora uvedených pozemků dle posudku [číslo] není správné a že pozemky měly být oceněny částkou 19 590 Kč a nikoli pouze částkou 3 940 Kč. Žalobce žalované ve výzvě sdělil, že ve vztazích, kdy je realizována povinnost převést pozemky zákonem stanovenému okruhu osob a za zákonem definovaných podmínek, nedisponuje stát, resp. žalobce, autonomií vůle. V případě, že kupující nabyde pozemky za cenu nižší, než jaká měla být stanovena podle zákona, vzniká mu tím bezdůvodné obohacení, které je povinen vydat. Žalobce vyzval žalovanou k vydání bezdůvodného obohacení ve výši 15 650 Kč. Doručení výzvy žalované žalobce prokazuje kopií doručenky.

4. Při jednání právní zástupce žalobce setrval na žalobě. Na závěr připomněl, že v daném případě není dána na straně žalobce autonomie vůle. Žalobce byl povinen převést pozemky za obvyklou cenu, byla však stanovena cena nižší, z tohoto důvodu se domáhá vydání bezdůvodného obohacení. Navrhl, aby žalobě bylo vyhověno a žalobci byla přiznána náhrada nákladů řízení. Právní zástupkyně žalované zopakovala své stanovisko k žalobě a konstatovala, že v projednávané věci otázka bezdůvodného obohacení v úvahu nepřichází. Na závěr uvedla, že žalobce sice měl povinnost prodat pozemky zahrádkářům, kteří o to požádali, jinak však byla svobodná vůle ohledně ostatních náležitostí, včetně toho, jakým způsobem zjistí žalobce obvyklou cenu, zachována. Žalobce se proto nemůže domáhat vydání bezdůvodného obohacení s odůvodněním, že dle znaleckého posudku vychází jiná cena pozemku. Navrhla proto zamítnutí žaloby, a přiznání práva náhrady nákladů řízení žalované.

5. Podle § 3 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, dále jen „o. z.“ soukromé právo chrání důstojnost a svobodu člověka i jeho přirozené právo brát se o vlastní štěstí a štěstí jeho rodiny nebo lidí jemu blízkých takovým způsobem, jenž nepůsobí bezdůvodně újmu druhým. Soukromé právo spočívá zejména na zásadách, že a) každý má právo na ochranu svého života a zdraví, jakož i svobody, cti, důstojnosti a soukromí, b) rodina, rodičovství a manželství požívají zvláštní zákonné ochrany, c) nikdo nesmí pro nedostatek věku, rozumu nebo pro závislost svého postavení utrpět nedůvodnou újmu; nikdo však také nesmí bezdůvodně těžit z vlastní neschopnosti k újmě druhých, d) daný slib zavazuje a smlouvy mají být splněny, e) vlastnické právo je chráněno zákonem a jen zákon může stanovit, jak vlastnické právo vzniká a zaniká, a f) nikomu nelze odepřít, co mu po právu náleží. Soukromé právo vyvěrá také z dalších obecně uznaných zásad spravedlnosti a práva. Podle § 2079 odst. 1, 2 o. z., kupní smlouvou se prodávající zavazuje, že kupujícímu odevzdá věc, která je předmětem koupě, a umožní mu nabýt vlastnické právo k ní, a kupující se zavazuje, že věc převezme a zaplatí prodávajícímu kupní cenu. Neplyne-li ze smlouvy nebo zvyklostí něco jiného, jsou prodávající a kupující zavázáni splnit své povinnosti současně. Podle § 2991 odst. 1, odst. 2 o. z., kdo se na úkor jiného bez spravedlivého důvodu obohatí, musí ochuzenému vydat, oč se obohatil. Bezdůvodně se obohatí zvláště ten, kdo získá majetkový prospěch plněním bez právního důvodu, plněním z právního důvodu, který odpadl, protiprávním užitím cizí hodnoty nebo tím, že za něho bylo plněno, co měl po právu plnit sám. Podle § 2999 odst. 1 o. z., není-li vydání předmětu bezdůvodného obohacení dobře možné, má ochuzený právo na peněžitou náhradu ve výši obvyklé ceny. Bylo-li plněno na základě neplatného nebo zrušeného právního jednání, právo na peněžitou náhradu však nevznikne v rozsahu, v jakém se to příčí účelu pravidla vylučujícího platnost právního jednání. Podle § 10 odst. 3 zákona č. 503/2012 Sb., o Státním pozemkovém úřadu a o změně některých souvisejících zákonů, na základě písemné žádosti převede Státní pozemkový úřad vlastníkovi, popřípadě spoluvlastníkovi stavby, která je nemovitou věcí, a) zemědělský pozemek, na němž je tato stavba umístěna, pokud je vlastník, popřípadě spoluvlastník stavby oprávněným uživatelem tohoto pozemku, nebo b) zemědělský pozemek nebo jeho oddělenou část v podobě parcely sousedící s pozemkem, na němž je tato stavba umístěna, jde-li o pozemek funkčně spojený s touto stavbou a vlastník, popřípadě spoluvlastník stavby je jeho oprávněným uživatelem.

6. Žalobce opakovaně odkazuje na rozsudek Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 28 Cdo 1189/2010 a sp. zn. 25 Cdo 2422/99, s tím, že závěry učiněné v nich lze aplikovat i na předmětnou věc, byť v této věci řešené nejvyšším soudem se jednalo o vypořádání restitučního nároku. Žalobce poukazuje na to, že v daném případě došlo k nesprávnému ocenění pozemku, a proto nedošlo k převodu v zákonné hodnotě. V předmětných judikátech byla povinnost stanovení obvyklé ceny dána zákonem o půdě, a žalobce byl povinen k převodu náhradního pozemku, cenou odpovídající zákonné hodnotě (hodnotě původně odňatého pozemku). V projednávaném případě však nebyly převáděny náhradní pozemky, nýbrž pozemky, na jejichž prodej měla žalovaná ve smyslu § 10 odst. 3 zákona č. 503/2012 Sb. nárok. Kupní cena pak byla stanovena jako cena obvyklá tržní v místě a čase znaleckým posudkem a jako taková se stala smluvním ujednáním o ceně v předmětné kupní smlouvě. Dle názoru soudu měl žalobce ve vztahu ke sjednání kupní smlouvy, respektive jejích dílčích ujednání, autonomii vůle zachovánu, když zákonným limitem žalobce bylo pouze stanovení kupní ceny jakožto ceny obvyklé v místě a čase. Pokud žalobce cenu obvyklou v místě a čase v rozhodné době stanovil znaleckým posudkem opatřeným znaleckou doložkou, tyto limity dodržel. Aplikace výše uvedených judikátů na danou věc tak v daném případě dle názoru soudu není na místě, a to jednak s odkazem na jiný právní důvod převodu předmětného pozemku – jiný zákon, jenž ukládal převod tohoto pozemku, jednak s ohledem na to, že kupní cena byla stanovena znaleckým posudkem. Bez významu pak nemůže být ani legitimní očekávání strany kupující ohledně neměnnosti sjednané kupní smlouvy a civilně právním zásady, zakotvené v občanském zákoníku, že smlouvy se mají dodržovat.

7. Na základě provedeného dokazování má soud, ve shodě s odvolacím soudem, např. ve věci sp. zn. 15Co 217/2021, 15Co 221/2021 nebo 61Co 189/2021, za prokázané, že mezi účastníky došlo k uzavření kupní smlouvy [číslo] na jejímž základě byly do vlastnictví žalované převedeny pozemky parcelní čísla [číslo], to vše v [katastrální uzemí], [územní celek], a že předmětná kupní smlouva je platná. Jako takovou jsou strany smlouvy povinny se jí řídit a to bez ohledu na následné zjištění žalobce – převádějícího, že ujednaná cena předmětných pozemků byla nižší, než byla v místě a čase cena obvyklá (jak např. uvedl odvolací soud v rozhodnutích sp. zn. 10Co 227/2021, 15Co 221/2021 nebo 61Co 189/2021). Žalovaná měli legitimní očekávání, že předmětná smlouva je platná a že ujednání v ní obsažená jsou neměnná. Je tak na místě i ochrana dobré víry žalované v předmětný převod pozemků a respektování obecné občanskoprávní zásady, že smlouvy se mají dodržovat, zakotvené v úvodním ustanovení občanského zákoníku. Žalobce byl povinen převést předmětné pozemky na uživatele těchto pozemků – žalovanou, když zákon současně stanovil povinnost převést tyto pozemky za cenu obvyklou, nejedná se tedy o ekvivalent vydání náhradního pozemku (náhrady za odňaté a nevydané věci) v restituci (jak např. uvedl odvolací soud v rozhodnutích sp. zn. 61Co 189/2021). Obvyklá cena v daném případě byla stanovena znaleckým posudkem a následná změna její výše či výpočtu její výše nemůže mít vliv na uzavření předmětné smlouvy, její platnost nebo na ujednání o ceně jakožto obligatorní náležitosti kupní smlouvy jako takové (jak např. uvedl odvolací soud v rozhodnutích sp. zn. 10Co 227/2021, 15Co 217/2021, 15Co 221/2021 nebo 61Co 189/2021). Na straně žalované tedy rozhodně nevzniklo jakékoli bezdůvodné obohacení, neboť to může vzniknout jen tam, kde žádný právní titul není dán nebo kde původní právní titul odpadl. Z uvedených úvah je zřejmé, že žalovaná žádné bezdůvodné obohacení ve smyslu ustanovení § 2991 odst. 1, 2 o. z. v dané věci nemohla nabýt, žaloba je proto nedůvodná a soud ji výrokem I. rozsudku zamítl.

8. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 o. s. ř. tak, že přiznal žalobci, jenž byl v řízení zcela úspěšný, nárok na náhradu nákladů řízení v částce 7 405,20 Kč Tyto náklady sestávají z nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši 15 650 Kč sestávající z částky 1 740 Kč za každý ze tří úkonů uvedených v § 11 odst. 1 a. t. včetně tří paušálních náhrad výdajů po 300 Kč dle § 13 odst. 4 a. t. a daň z přidané hodnoty ve výši 21 % z částky 6 120 Kč ve výši 1 285,20 Kč.