4 C 282/2019

Plný text

Okresní soud v Tachově rozhodl samosoudkyní Mgr. Kateřinou Edlovou ve věci žalobkyně: osobní údaje žalobkyně bytem adresa žalobkyně a žalované , obec zastoupená advokátkou anonymizováno et anonymizováno jméno příjmení příjmení se sídlem adresa , obec proti žalované: osobní údaje žalované bytem adresa žalobkyně a žalované , obec zastoupená advokátem anonymizováno jméno příjmení se sídlem adresa , obec o zaplacení částky 217 115,15 Kč s příslušenstvím <b>I. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni částku 70 551,23 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.</b> <b>II. Ohledně částky 146 563,92 Kč žaloba zamítá.</b> <b>III. Žalobkyně je povinna zaplatit žalované 35 % náhrady nákladů řízení před soudem prvního stupně ve výši 77 031,60 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám zástupce žalované [příjmení] [jméno] [příjmení].</b> 1. Žalobkyně se žalobou podanou dne [datum] domáhala vydání rozhodnutí, kterým by soud uložil žalované povinnost zaplatit žalobkyni částku 193 844,30 Kč. Usnesením Okresního soudu v Tachově ze dne 13. 9. 2019, č. j. EPR 182565/2019 – 9 bylo řízení částečně zastaveno do částky 1 072 Kč, usnesením Okresního soudu v Tachově ze dne 18. 6. 2020, č. j. 4 C 282/2019 – 113 bylo řízení částečně zastaveno ohledně částky 3 811,05 Kč a usnesením Okresního soudu v Tachově ze dne 16. 6. 2020, č. j. 4 C 282/2019 – 112 byla připuštěna změna žaloby spočívající v jejím rozšíření o částku 28 153,90 Kč. Předmětem řízení tedy po částečném zastavení řízení a připuštění změny žaloby bylo zaplacení částky 217 115,15 Kč. Podanou žalobu žalobkyně odůvodnila tím, že dne [datum] byla mezi žalobkyní a žalovanou uzavřena nájemní smlouva, jejímž předmětem byl pozemek parc. [číslo] o výměře 109 m², jehož součástí je dům [adresa] v k. ú. [obec]. Dle nájemní smlouvy se žalovaná zavázala mimo jiné udržovat předmět nájmu ve stavu způsobilém k užívání, udržovat přilehlé parkovací plochy a pozemky a hradit nájemné ve sjednané výši. Žalovaná tyto povinnosti neplnila, a proto jí žalobkyně poskytla lhůtu ke splnění povinností a odstranění závadného chování dne [datum]. K žádné nápravě nedošlo. Dne [datum] pak žalobkyně zaslala žalované jednostranné odstoupení od nájemní smlouvy, jelikož ze strany žalované nebylo hrazeno nájemné a náklady za služby po dobu alespoň tří měsíců, čímž došlo k porušení povinností zvlášť závažným způsobem. Odstoupení bylo doručeno žalované dne [datum] a do 15 dnů mělo dojít dle nájemní smlouvy k vyklizení. Toto však žalovaná neučinila a zaslala žalobkyni výpověď z nájemní smlouvy s datem [datum]. Žalobkyně opětovně vyzvala žalovanou k plnění a žalovaná dne [datum] část dlužné částky uhradila, čímž uznala pohledávku žalobkyně. K předání předmětu nájmu došlo dne [datum] a v předávacím protokolu byly sepsány vady na předmětu nájmu s tím, že žalovaná uznává a svým podpisem potvrzuje, že předává předmět nájmu s vadami a zavazuje se uhradit způsobenou škodu na předmětu nájmu a vybavení. Během užívání předmětu nájmu vznikla škoda na předmětu nájmu, mimo jiné na terase byly rozbity schody, v restauraci byly rozbity židle, nebylo udržováno parkoviště a okolí restaurace. Přes opakované výzvy nedošlo ze strany žalované k odstranění vad a žalobkyně byla nucena učinit tak na vlastní náklady. K úhradě těchto nákladů byla žalovaná vyzvána upomínkou ze dne [datum]. Žalobkyně tak eviduje za žalovanou pohledávku, která se sestává z následujících faktur - faktura [číslo] ze dne [datum] na částku 12 866 Kč (oprava poškozených dveří), faktura [číslo] ze dne [datum] na částku 1 704,50 Kč (hrnec, 2x gastronádoba), faktura [číslo] ze dne 15. 6. [číslo] na částku 982 Kč (úklidové prostředky), faktura [číslo] ze dne [datum] na částku 6 655 Kč (nádobí, příbory), faktura [číslo] ze dne [datum] na částku 4 098 Kč (stůl, panáky, skleničky na víno), faktura [číslo] ze dne [datum] na částku 871,20 Kč (zásobník na papírové ručníky, mýdlo), faktura č. VF [číslo] ze dne [datum] na částku 16 335 Kč (nápis na fasádu), faktura [číslo] ze dne [datum] na částku 16 876 Kč (oprava a malba fasády), daňový doklad – zakázkový list s termínem dokončení [datum] na částku 7 750 Kč (oprava mycího stroje), daňový doklad – zakázkový list s termínem dokončení [datum] na částku 7 240 Kč (oprava sporáku), daňový doklad – zakázkový list s termínem dokončení [datum] na částku 4 250 Kč (mycí stroj), daňový doklad – zakázkový list s termínem dokončení [datum] na částku 3 180 Kč (mycí stroj), daňový doklad – zakázkový list s termínem dokončení [datum] na částku 3 280 Kč (oprava fritézy), faktura [číslo] ze dne [datum] na částku 9 680 Kč (úklid), faktura [číslo] ze dne [datum] na částku 4 235 Kč (čištění čalouněného nábytku, deratizace hlodavců), faktura [číslo] ze dne [datum] na částku 14 668 Kč (nádobí), faktura č. R_ [číslo] ze dne [datum] na částku 3 373,06 €, daňový doklad [číslo] ze dne [datum] na částku 806 Kč (barvy [příjmení]), daňový doklad (účtenka) ze dne [datum] na částku 498 Kč (skleničky), daňový doklad (účtenka) č. E [číslo] ze dne [datum] na částku 3 049 Kč (nůž), daňový doklad [číslo] ze dne [datum] na částku 11 277 Kč (lednice a mrazák).

2. V řízení byl vydán elektronický platební rozkaz, proti kterému podala žalovaná včasný odpor.

3. Žalovaná s podanou žalobou nesouhlasila. Uvedla, že bytovou jednotku 1+1 v 1. NP domu, která byla vedle nebytového prostoru v přízemí restaurace a byla také předmětem nájmu, měla v nájmu [jméno] [příjmení], [datum narození], na dobu neurčitou. Předmět nájmu byl tak pronajat dvakrát, o čemž v době uzavření nájemní smlouvy neměla žalovaná žádného povědomí a tento byt jí nebyl zpřístupněn. Nájemné a náklady na služby byly řádně hrazeny. Již v době uzavření nájemní smlouvy byla terasa v dezolátním stavu, narušená v celém obvodu a schody odděleny od domu. Ohledně faktury [číslo] ze dne [datum] na částku 12 866 žalovaná nejprve uvedla, že není zřejmé, o jaké dveře se jedná, a dveře na terasu poškozeny nebyly. Dále doplnila svá tvrzení tak, že zadní dveře do kuchyně byly poškozeny vloupáním, a jelikož jsou dveře součástí nemovitosti, je k jejich opravě povinna žalobkyně. K faktuře [číslo] ze dne [datum] na částku 1 704,50 Kč uvedla žalovaná, že hrnce byly při předání v pořádku, není jasné, o jaké nádoby se jedná a zda byly v restauraci při uzavření nájemní smlouvy. K faktuře [číslo] z dne [datum] na částku 982 Kč a k faktuře [číslo] ze dne [datum] na částku 4 098 Kč žalovaná uvedla, že tato položka nebyla uvedena v upomínce a důvodem je dle žalované fakt, že žalobkyně uměle navyšuje žalovanou částku. K faktuře [číslo] ze dne [datum] na částku 6 655 Kč, k faktuře [číslo] ze dne [datum] na částku 14 668 Kč a k účtence ze dne [datum] na částku 498 Kč žalovaná uvedla, že zakoupila zničené nádobí i skleničky a chtěla je žalobkyni předat, ale ta to výslovně odmítla. K faktuře č. VF [číslo] ze dne [datum] na částku 16 335 Kč žalovaná uvádí, že není zřejmé, proč by měla platit nápis na fasádu, který byl pořízen více než rok po skončení nájemního vztahu. K daňovým dokladům ze dne [datum] na částku 7 750 Kč, [datum] na částku 4 250 Kč, a ze dne [datum] na částku 3 180 Kč, které se týkají mycího stroje, žalovaná uvádí, že není jasné, zda se jedná o nový mycí stroj či opravy stávajícího. Mycí stroj byl ve špatném stavu již při převzetí předmětu nájmu a žalobkyně se pouze snaží o umělé navyšování částky. K daňovému dokladu ze dne [datum] na částku 7 240 Kč žalovaná uvádí, že tento údaj rovněž absentuje v upomínce a jedná se o uměle navýšený výdaj. K daňovému dokladu ze dne [datum] na částku 3 280 Kč žalovaná uvádí, že fritéza byla již při převzetí mírně řečeno v dezolátním stavu. K faktuře [číslo] ze dne [datum] na částku 9 680 Kč žalovaná uvádí, že při předání v květnu 2018 byla restaurace perfektně uklizena. K faktuře [číslo] ze dne [datum] na částku 4 235 Kč žalovaná uvádí, že v květnu 2018 se v restauraci nenacházela žádná zvířata či jiná havěť, pro kterou by byla nutná deratizace. K faktuře č. R [číslo] ze dne [datum] na částku 3 373,06 € žalovaná uvedla, že není zřejmé, čeho se tento výdaj týká. K daňovému dokladu [číslo] ze dne [datum] na částku 806 Kč žalovaná uvedla, že není uveden v upomínce a není jasné, čeho se výdaj týká. K účtence č. E [číslo] ze dne [datum] na částku 3 049 Kč žalovaná uvádí, že chybí bližší specifikace a datum vzniku je více než půl roku po skončení nájmu. K účtence [číslo] z dne [datum] na částku 3 684 Kč žalovaná uvedla, že tyto věci byly zakoupeny za trvání nájmu. V upomínce byla obsažena ještě částka 3 000 Kč, která chybí v žalobě. Dle žalované byl předmět nájmu při jeho skončení předán v pořádku s ohledem na obvyklé opotřebení a žalobu proto považuje za nedůvodnou a navrhuje její zamítnutí.

4. V doplnění tvrzení žalobkyně uvedla, že v době trvání nájmu nebyla bytová jednotka pronajata. Dle nájemní smlouvy byla provedena inventura, kdy byl sepsán inventární seznam, byly pořizovány fotografie a stejná inventura byla provedena při předání zpět žalobkyni spolu s fotodokumentací. Při převzetí objektu byl nápis„ [anonymizováno]“ zamalován žalovanou a nahrazen nápisem„ [anonymizována dvě slova]“. Při předání objektu byl nápis odstraňován nekvalitní barvou, která dala nápisu vystoupit zpět, a tento byl po dešti viditelný.

5. Žalovaná v doplnění tvrzení uvedla, že za měsíc únor byla žalovaná zproštěna povinnosti hrazení nájemného a dále bylo nájemné řádně hrazeno až do [datum], kdy žalobkyně jednostranně odstoupila od nájemní smlouvy dne [datum]. Žalovaná následně uhradila ještě dne [datum], [datum] vždy částku 25 000 Kč jako nájemné a dne [datum] částku 144 000 Kč, kdy se jednalo o smluvní pokutu dle nájemní smlouvy. Toto ujednání je však dle žalované proti dobrým mravům a veřejnému pořádku a je absolutně neplatné. Žalobkyně se proto na úkor žalované bezdůvodně obohatila ve výši částky 194 000 Kč a tuto částku žalovaná započítává proti pohledávce žalobkyně. Následně žalovaná změnila svá tvrzení ohledně zápočtu pohledávky tak, že započítává pohledávku ve výši 119 000 Kč (smluvní pokuta 94 000 Kč a nájemné ve výši 25 000 Kč).

6. Soud I. stupně v řízení rozhodl rozsudkem ze dne 17. 12. 2020, č. j. 4 C 282/2019 – 313 tak, že výrokem I. uložil žalované zaplatit žalobkyni částku 70 551,23 Kč, výrokem II. žalobu zamítl ohledně částky 146 563,92 Kč a výrokem III. uložil žalobkyni zaplatit žalované náhradu nákladů řízení.

7. Proti rozsudku podaly odvolání obě účastnice. Žalobkyně namítala, že částka 12 866 Kč byla náhradou škody za opravu poškození zadních venkovních dveří s tím, že se nejednalo o běžnou údržbu či běžnou opravu dveří a dveře byly poškozeny nesprávným užíváním ze strany žalované. Žalovaná měla dle žalobkyně povinnost předcházet škodám na předmětu nájmu a žalovaná nadužíváním způsobila poškození dveří. Dále žalobkyně nesouhlasila se zamítnutím žaloby ohledně částky 677,30 Kč z důvodu, že soud dle žalobkyně nerozlišil mezi gastronádobou a plastovými miskami s víčkem. U částky 435,77 Kč se jednalo o nože a misky, které chyběly ve vybavení a žalovaná je nedoplnila. O stejný případ se jedná u odlivek na alkohol a sklenic na víno. V případě držáků na papírové utěrky uvedla žalobkyně, že soud nesprávně vyhodnotil provedené důkazy. Obě účastnice i svědci potvrdili, že držáky na papírové utěrky chyběly při předání. Žalobkyně nesouhlasila dále se zamítnutím částky 3 180 Kč za opravu presostatu, jelikož vadnost byla způsobena také nesprávným užíváním přístroje a nejednalo se o vadu nebo opravu, která by byla způsobena běžným užíváním přístroje. U nákupu chemie do myčky v hodnotě 920 Kč se dle žalobkyně jednalo o vyzkoušení funkčnosti myčky a následně byla znehodnocena tím, že bylo nutné ji vylít před provedením opravy zničené myčky. Jednalo se o náklad, který nebyl běžným nákladem pronajímatele, ale nadbytečným nákladem, který žalobkyně musela vydat, a následně byl zmařen. Soud I. stupně proto dle žalobkyně nesprávně ve výše uvedených případech vyhodnotil důkazy a uvedené položky měly být žalobkyni přiznány. Další námitkou žalobkyně byla nesprávná právní kvalifikace v části zápočtu částky 119 000 Kč. Žalobkyně považovala uznání zápočtu za překvapivé a nesprávné s tím, že nebylo v této části vedeno žádné důkazní řízení a rozsudek je v této části nepřezkoumatelný. Námitka byla provedena těsně před koncentrační lhůtou a žalobkyně neměla možnost v rámci koncentrační lhůty reagovat. Z pohledu koncentrace je zásadní, kdy k projevu vůle směřujícímu k započtení a potažmo zániku započítávaných pohledávek došlo. Žalovaná měla tvrdit a prokázat, že započítávaná pohledávka vznikla, z jakého právního důvodu a v jaké výši. Pokud žalovaná tyto skutečnosti netvrdila a neprokazovala, měl ji soud podle § 118a odst. 1 a 3 o.s.ř. poučit. Žalobkyně vznesla nezpůsobilost pohledávky k započtení jako nejisté (neurčité).

8. Žalovaná v rámci svého odvolání nesouhlasila s přiznáním částky za nádobí dle faktury [číslo] ze dne [datum] a [číslo] ze dne [datum] s odůvodněním, že přenechala žalobkyni všechno nádobí, které používala v provozu a žalobkyně toto odmítla z důvodu, že bylo od značek, které nepoužívala. Dále žalovaná nesouhlasila s přiznáním částek za nápisy na fasádu dle faktury č. VF [číslo] ze dne [datum] na částku 16 335 Kč, kdy žalobkyně si restauraci ze své vůle přejmenovala a absentuje jakákoli příčinná souvislost mezi jednáním žalované a eventuálním způsobením škody žalobkyni. Stejně tak žalovaná nesouhlasila s úhradou faktury [číslo] ze dne [datum] na částku 16 876,90 za opravu fasády a opětovné umístění nápisu. Dle žalované je pravděpodobné, že fasáda byla nějakým způsobem poškozena neodborným umístěním prvního nápisu žalobkyně a začala prosvítat. Za nedůvodnou považuje žalovaná rovněž položku za opravu gastro zařízení, jelikož tyto byly již na hraně životnosti a byly poškozeny a nefungovaly již při předání předmětu nájmu žalované dne [datum]. Také položka za úklid dle faktury [číslo] ze dne [datum] na částku 9 680 Kč je nedůvodná, jelikož není zřejmé, proč si žalobkyně najímala úklidovou firmu na již uklizenou restauraci. Nedůvodné jsou rovněž náklady na deratizaci a čištění čalounění dle faktury [číslo] ze dne [datum] na částku 4 235 Kč, jelikož deratizace a čištění bylo prováděno dle svědka [příjmení] v den vystavení faktury, tedy v den, kdy byla restaurace dle tvrzení žalobkyně zcela uklizená a vyčištěná. Žalovaná v odvolání zpochybnila také náklady na výrobu a opravu barového pultu, jelikož nebylo nutné, aby byl z důvodu provrtání jednoho otvoru o průměru cca 10 cm vyměněn celý barový pult, který stále plnil svůj účel, a bylo namístě tuto částku moderovat. Nesouhlas vyjádřila žalovaná i u položky za skleničky dle účtenky ze dne [datum] na částku 498 Kč, jelikož žalobkyně bezdůvodně odmítla skleničky, které v provozu užívala žalovaná z důvodu označení nápisem určité firmy. [příjmení] svůj účel plnily. Analogická situace je i ohledně nádobí a fritézy. Žalovaná také zpochybnila datum pořízení fotografií, kdy některé fotografie byly pořízeny ještě za trvání nájmu a neprokazují stav v době jeho předání.

9. K odvolání účastníků rozhodoval ve věci Krajský soud v Plzni, který usnesením ze dne [datum] rozsudek soudu I. stupně zrušil a věc vrátil soudu k dalšímu řízení. Své rozhodnutí odůvodnil tím, že soud I. stupně se nárokem žalované, uplatněným kompenzační námitkou v rámci obrany proti nároku uplatněnému žalobkyní, vůbec nezabýval. Konstatoval existenci tohoto nároku, aniž se k němu mohla žalobkyně vyjádřit. Žalovaná změnila výši jí požadované částky k započtení, aniž je z obsahu spisu seznatelný důvod této změny. V kompenzačním projevu učiněném písemně, s nímž byla žalobkyně seznámena při jednání soudu, prohlásila, že naproti nároku žalobkyně započítává částku 194 000 Kč a v závěrečném návrhu uvedla částku 119 000 Kč. Pokud jde o použité právní normy, soud I. stupně neuvádí v odůvodnění rozsudku, jakou právní normu aplikoval v případě žalovanou uplatněného nároku v rámci její obrany. Dle odvolacího soudu proto nemůže odůvodnění rozsudku, zejména pokud jde o nárok žalované uplatněný v rámci její obrany proti nároku uplatněnému žalobou obstát a nelze je přezkoumat. V dalším řízení uložil odvolací soud soudu I. stupně vypořádat se rovněž se skutkovou a právní argumentací účastníků tak, aby jeho závěry bylo možno přezkoumat.

10. Soud, vázán závazným právním názorem odvolacího soudu opětovně provedl účastníky navržené důkazy a dospěl k následujícím závěrům.

11. Na základě provedeného dokazování soud zjistil následující skutkový stav:

12. Z nájemní smlouvy ze dne [datum] soud zjistil, že byla uzavřena mezi žalobkyní jako pronajímatelem a žalovanou jako nájemcem. Předmětem nájemní smlouvy byl byt v 1. nadzemním podlaží a restaurace jako nebytový prostor v přízemí domu [adresa] [obec] Nájemní smlouva byla uzavřena na dobu určitou od [datum] do [datum] Smluvní strany se dohodly, že před skončením doby nájmu lze nájemní smlouvu ukončit pouze dohodou smluvních stran nebo výpovědí za podmínek stanovených zákonem. Nájemné bylo stanoveno na 25 000 Kč měsíčně splatné nejpozději k 10. dni běžného kalendářního měsíce na účet pronajímatele předem na měsíc následující. Bylo sjednáno, že v případě prodlení nájemce s úhradou nájemného za 2 kalendářní měsíce je pronajímatel oprávněn od této smlouvy jednostranně odstoupit písemným prohlášením doručeným nájemci a nájemce je povinen nebytové a bytové prostory, vyklidit nejpozději do 15 dnů od doručení písemného odstoupení od smlouvy. V čl. VI. nájemní smlouvy bylo ujednáno, že nájemce je povinen udržovat předmět nájmu ve stavu způsobilém k užívání a je povinen dodržovat obecně závazné předpisy upravující požární ochranu, bezpečnost a hygienu. Nájemce se zavázal provádět celoroční úklid parkovacích ploch a pozemků, jejichž součástí je dům [adresa] v [obec]. Při skončení nájemního vztahu se nájemce zavázal nebytový a bytový prostor vyklidit a vyklizené prostory protokolárně předat pronajímateli. Nájemce vzal na vědomí, že pronajímatel na něm může požadovat náhradu škody způsobenou na předmětu nájmu a jeho vybavení. Předmět nájmu se nájemce zavázal pronajímateli odevzdat ve stavu obvyklého opotřebení. V nájemní smlouvě předložené žalovanou bylo ručně žalobkyní připsáno, že měsíc únor 2017 je zproštěn povinnosti platit nájemné a povinnost platit nájemné počíná měsícem březnem 2017. Skutečnost, že došlo k uzavření této nájemní smlouvy, byla mezi účastníky nesporná. 13. [příjmení] byla rovněž skutečnost, že k předání restaurace zpět žalobkyni došlo dne [datum].

14. Z nájemní smlouvy ze dne [datum] soud zjistil, že tato byla uzavřena mezi žalobkyní jako pronajímatelem a [jméno] [příjmení] jako nájemcem a předmětem byla bytová jednotka – ubytování [obec a číslo] Nájemní smlouva byla uzavřena na dobu neurčitou. Dle výpovědi z nájmu bytu ze dne [datum] dala žalobkyně nájemci [jméno] [příjmení] výpověď z nájmu bytu 1+1 nad restaurací [anonymizováno] z důvodu záměru restauraci pronajmout žalované. [jméno] [příjmení] svým podpisem stvrdila, že výpověď akceptuje. Z nájemní smlouvy ze dne [datum] pak soud zjistil, že mezi žalobkyní a [jméno] [příjmení] byla uzavřena nájemní smlouva ohledně garsonky s vybavením a sociálním zařízením včetně společné prádelny. Tato byla uzavřena na dobu od [datum] do [datum]. Podle dokladu o zajištění ubytování podle zákona č. 326/1999 Sb., o pobytu cizinců na území České republiky potvrdila žalobkyně, že zajistila jako ubytovatel ubytování cizinci - [jméno] [příjmení], na území České republiky od [datum] do [datum] na adrese [adresa žalobkyně a žalované].

15. Dle soupisu zařízení ze dne [datum] bylo sepsáno zařízení restaurace při předání restaurace v souvislosti s uzavřenou nájemní smlouvou.

16. Z dopisu ze dne [datum] soud zjistil, že žalobkyně prostřednictvím svého právního zástupce vyzývala žalovanou k odstranění závadného chování nájemce, které mělo spočívat v tom, že ze zařízení kuchyně je rozbitá myčka nádobí, zničená váha, na terase jsou rozbité schody, v restauraci rozbité dvě židle a na WC neodtékají pisoáry. Dále není udržováno přilehlé parkoviště a jsou porušovány platné předpisy o požární ochraně, neboť žalovaná nezajistila prodloužení platnosti mobilních hasicích přístrojů. Žalobkyně stanovila lhůtu k odstranění vad do [datum] s tím, že jinak bude postupovat dle ust. § 2291 odst. 1 o. z.

17. Z dopisu ze dne [datum] soud zjistil, že tímto přípisem žalobkyně jednostranně odstoupila od nájemní smlouvy z důvodu porušení čl. IV. odst. 3 nájemní smlouvy, tj. z důvodu prodlení nájemce s úhradou nájemného za dva kalendářní měsíce s tím, že nebylo uhrazeno nájemné za únor 2017 a za březen 2017 a k [datum] je evidován dluh na nájemném za třetí měsíc. Toto odstoupení bylo dle podacího lístku a sledování zásilek České pošty doručeno žalované dne [datum].

18. Z výpovědi nájemní smlouvy ze dne [datum] soud zjistil, že ze strany žalované byla dána výpověď z nájemní smlouvy z důvodu hrubého porušování povinností pronajímatele vůči nájemci dle § 2308 písm. c) o.z. Na tuto výpověď reagovala žalobkyně dopisem ze dne [datum] s tím, že žalobkyně považuje výpověď za neplatnou, jelikož důvod výpovědi nebyl dostatečně vymezen a výpověď obsahuje pouze odkaz na příslušné zákonné ustanovení. Současně byla žalovaná upozorněna, že ke dni převzetí jednostranného vypovězení nájemní smlouvy, tedy k [datum] měl být předmět nájmu vyklizen a pohledávka žalobkyně za žalovanou činí 94 000 Kč (smluvní pokuta ve výši 2 000 Kč denně dle čl. IV. nájemní smlouvy) a dva nezaplacené nájmy, tj. celkem 144 000 Kč.

19. Dle potvrzení [právnická osoba] zaplatila dne [datum] žalovaná na účet. č. [bankovní účet] (účet uvedený v nájemní smlouvě ze dne [datum]) částku 144 000 Kč s poznámkou – Odstoupení od smlouvy.

20. Podle výpisů z účtu žalované u [právnická osoba] č. účtu [bankovní účet] byly v období od 2/ 2017 do 5/ 2018 zaslány na účet žalobkyně uvedený v nájemní smlouvě následující platby: dne [datum] částka 25 000 Kč, dne [datum] částka 25 000 Kč, dne [datum] částka 25 000 Kč, dne [datum] částka 25 000 Kč, dne [datum] částka 25 000 Kč, dne [datum] částka 25 000 Kč, dne [datum] částka 25 000 Kč, dne [datum] částka 25 000 Kč, dne [datum] částka 25 000 Kč, dne [datum] částka 25 000 Kč, dne [datum] částka 25 000 Kč, dne [datum] částka 25 000 Kč, dne [datum] částka 25 000 Kč, dne [datum] částka 25 000 Kč a dne [datum] částka 144 000 Kč s poznámkou odstoupení od smlouvy.

21. Ze zápisu o převzetí restaurace [obec a číslo] ze dne [datum] soud zjistil, že tohoto dne žalovaná odmítla předat restauraci.

22. Ze zápisu o převzetí restaurace [obec a číslo] ze dne [datum] soud zjistil, že byl podepsán oběma účastníky. Dle zápisu byly shledány závady a byl stanoven nový termín pro předání v kompletním stavu s odstraněním všech závad do [datum].

23. Ze zápisu o převzetí restaurace [obec a číslo] ze dne [datum] soud zjistil, že tohoto dne došlo k převzetí restaurace žalobkyní, byly sepsány stavy elektřiny, vodovodu a plynu a byl sepsán stav jednotlivých věcí. Dle tohoto zápisu nebyly provedeny revize kotle, není cejchovaná digitální váha, byla odstraněna reklama, ale nedošlo k uvedení do původního stavu, byly rozbité zadní dveře do kuchyně, neopravené schody a vyvalený kámen z terasy, byl poškozený bar, myčka na nádobí byla nefunkční, nebyla funkční kafemašina a fritézy. V kuchyni chyběly 2 kusy 20l hrnců nerezových včetně poklic, palačinková pánev, 3 kusy velkých plechů byly silně poškozené, chyběly 2 kusy pánví steak kulatých, 4 kusy pizza talířů velkých, 24 kusů talířů oválných, 1 kus steak talíř velký, 17 kusů kulatých jídelních talířů, 6 kusů misek na špagety, 17 kusů malých talířků, 5 kusů rozpékacích misek porcelánových, 13 kusů skleněných salátových misek, 9 kusů porcelánových salátových misek, 13 kusů dezertních talířů, 5 kusů zmrzlinových misek skleněných. V lokále chybělo 9 kusů lžic na polévku, 2 kusy příborových nožů byly navíc, chybělo 31 kusů vidliček, 23 kusů kávových lžiček, 1 kávová lžička dlouhá, 6 sklenic na stopce ČV, 4 kusy panáků na alkohol byly jiné, chybělo 6 nízkých sklínek, 5 hlubokých misek na sekt, 3 hrnky na cappuccino a 5 talířků, 8 velkých hrnků, 8 středních hrnků a 9 talířků, 4 malé hrnky a 6 talířků, 4 latte sklínky a 2 talířky, 4 duritky na kávu, 2 cukřenky, 2 stolní sety kombinace, 12 sklínek na limo, 4 židle byly rozbité a 1 židle chyběla, poličky nad barovou skříňkou byly poškozené vodou, na terase chyběl stůl, 2 židle na terase byly jiné, ve sklepě chyběly obaly na sudy, ve sklepě chyběla poklice na smaltovaný hrnec. Dle listu, který měla k dispozici pouze žalobkyně byl v kuchyni silně poškozen tyčový mixer, chyběl ruční šlehač, ocílka, škrabka na brambory, 3 kusy plechových misek na obalování, 5 kusů plastových misek s víčkem a 2 kusy víček, kolečko na brambory, velká vidlička, malý plech na pečení, hnědé prkénko na maso. Zápis o převzetí restaurace ze dne [datum] měla k dispozici jak žalobkyně, tak žalovaná. Oba zápisy se liší tím, že zápis o převzetí, který měla k dispozici žalovaná, neobsahuje jeden list s názvem„ kuchyň“ s položkami„ nářezák…3x prkýnka. Zatímco zápis předložený žalovanou je neporušený, zápis předložený žalobkyní je opakovaně sešívaný.

24. Dle předžalobní upomínky ze dne [datum] žalobkyně vyzvala žalovanou k úhradě částky 825 351 Kč a 3 373 Eur, kdy se jednalo o částku 156 601 Kč a 3 373 Eur jako náhrada škody a částku 668 750 Kč jako smluvní pokuta dle čl. IV. nájemní smlouvy.

25. Z faktury [číslo] ze dne [datum] soud zjistil, že byla vystavena dodavatelem [právnická osoba] na částku 12 866 Kč včetně DPH odběrateli [celé jméno žalobkyně]. Předmětem byla oprava poškozených dveří.

26. Dle potvrzení ze dne [datum] bylo firmou [právnická osoba] potvrzeno, že tato firma provedla v červnu 2017 montáž vchodových dveří do restaurace.

27. Z faktury dodavatele [anonymizována dvě slova] & [právnická osoba] ze dne [datum] soud zjistil, že byla vystavena odběrateli [celé jméno žalobkyně] na částku 1 704,50 Kč a předmětem byl hrnec 28 x 18 cm 10 l a dva kusy gastronádoby 4l s víkem.

28. Z faktury dodavatele [anonymizována dvě slova] & [právnická osoba] ze dne [datum] soud zjistil, že byla vystavena odběrateli [celé jméno žalobkyně] na částku 982 Kč a předmětem byly úklidové a čisticí prostředky domestos 750 ml (2 kusy), houba na nádobí jumbo (5 kusů) a hadr na podlahu extra velký (3 kusy).

29. Z faktury dodavatele [anonymizována dvě slova] & [právnická osoba] ze dne [datum] soud zjistil, že byla vystavena odběrateli [celé jméno žalobkyně] na částku 6 654,90 Kč a předmětem byly úklidové a čistící prostředky – papírový ručník šedý 5x 250 kusů a drátěnka na nádobí (10 kusů) a dále vybavení kuchyně – mísa ovál (5 kusů), sada dóz (3 kusy), sada dóz (2 kusy), víko na gastronádobu a rukojeť (2 kusy), gastronádoba 1/3 150 mm, gastronádoba 1/3 4l, talíř dezertní 19 cm (6 kusů, 2krát), talíř mělký 27 cm (6 kusů, 4krát), nůž jídelní (3 kusy, 2krát), lžička na kávu (6 kusů, třikrát), lžíce dezertní (6 kusů, dvakrát), vidlička dezertní (6 kusů), šálek 190 ml (6 kusů), šálen na kávu (6 kusů), šálek na čaj (6 kusů), podšálek káva/čaj (6 kusů, dvakrát).

30. Z faktury dodavatele [anonymizována dvě slova] & [právnická osoba] ze dne [datum] soud zjistil, že byla vystavena odběrateli [celé jméno žalobkyně] na částku 4 098 Kč a předmětem byl stůl, panák 4cl (24 kusů) a sklenice na víno (6 kusů).

31. Z faktury dodavatele [anonymizována dvě slova] & [právnická osoba] ze dne [datum] soud zjistil, že byla vystavena odběrateli [celé jméno žalobkyně] na částku 871,20 Kč a předmětem bylo tekuté mýdlo hydratační 5 kg a zásobník na papírové ručníky.

32. Z faktury č. VF [číslo] dodavatele [jméno] [příjmení] soud zjistil, že byla vystavena odběrateli [celé jméno žalobkyně] na částku 16 335 a předmětem byl nápis na fasádu. Dle faktury [číslo] ze dne [datum] byla tato faktura vystavena dodavatelem firmou [právnická osoba] na částku 16 876 Kč odběrateli – Ubytování a restaurace u [anonymizováno], [obec a číslo] a předmětem faktury byla oprava a malba fasády.

33. Ze zakázkového listu s termínem dokončení [datum] soud zjistil, že byl vyhotoven [jméno] [příjmení]. Předmětem zakázky byl mycí stroj, byl proveden běžný servis a údržba, stroj byl silně znečištěn, zavápněný, neudržovaný, bylo poškozené oplachové rameno, dávkovač mycí chemie z důvodu použití nevhodné chemie. Cena byla stanovena na 7 750 Kč. Ze zakázkového listu s termínem dokončení [datum] soud zjistil, že byl vyhotoven [jméno] [příjmení]. Předmětem zakázky byl sporák, a to vyčištění průduchů a výměna termočlánků, výměna dvou trysek a magnetické pojistky, seřízení a odzkoušení pojistek. Cena byla stanovena na 7 240 Kč. Ze zakázkového listu s datem dokončení [datum] soud zjistil, že byl vyhotoven [jméno] [příjmení]. Předmětem zakázky byl mycí stroj a byla provedena výměna dávkovače oplachu, který byl poškozen z důvodu záměny chemie. Cena byla stanovena na 4 250 Kč. Ze zakázkového listu s termínem dokončení [datum] soud zjistil, že byl vyhotoven [jméno] [příjmení]. Předmětem zakázky byl mycí stroj – výměna vadného presostatu za částku 3 180 Kč. Dle zakázkového listu [jméno] [příjmení] s datem [datum] byla předmětem fritéza 2x 9l 400V, RM a to výměna přívodního kabelu, výměna stykače a kompletace za částku 3 280 Kč.

34. Z faktury [číslo] ze dne [datum] soud zjistil, že byla vystavena firmou [právnická osoba] na částku 9 680 Kč, kdy předmětem byl úklid restaurace, a to dle cenového rozboru nabídky – umytí sporáku [příjmení], vyčištění digestoře a ods. roštů, vyčištění napálených hrnců, lednice, mrazáků, pizza pece, nářezáku, podlahy, obkladu zdí a stropu, a stolů, pracovní desky, poliček, VW trouby atd.

35. Z faktury [číslo] ze dne [datum] soud zjistil, že byla vystavena [jméno] [příjmení], certifikovaným deratizátorem na částku 4 235 Kč na čištění čalouněného nábytku a deratizaci hlodavců.

36. Z faktury [číslo] ze dne [datum] soud zjistil, že byla vystavena dodavatelem [anonymizováno] 98, s.r.o. na částku 14 668 Kč za hrnec na maso, 3 kusy pánví, 2 kusy prkének, 2 kusy misek 3l, vidlici na maso, 2 balení skleniček na víno po 6 ks, škrabku, 2 nože, 12 kusů misek, 2 kusy kolečka na brambory, obracečku, váhy, 2 kusy [anonymizováno].

37. Z faktury č. R [číslo] soud zjistil, že dodavatelem [jméno] [příjmení] byla vystavena faktura na částku 3 373,06 EUR za opravy v restauraci – oprava skleněné stěny smrk s bílou zadní stěnou, 5 kusů židlí lakovaná borovice, desky broušené z minerálního materiálu lakované, výsuvné zásuvky, zadní stěny spodní skříňky.

38. Z účtenky ze dne [datum] ([právnická osoba]) soud zjistil, že byla uhrazena částka 806 Kč za PX Projekt, louh a bio repel na plíseň. Dle účtenky ze dne [datum] ([jméno] Roková) byl zakoupen za částku 3 049 Kč nůž. Dle účtenky LIDL ze dne [datum] byly zakoupeny dva sady sklenic za celkovou částku 498 Kč. Dle účtenky Elektro Nový – [právnická osoba] byl dne [datum] zakoupen mrazák pult [anonymizováno] BD203raa a lednice [anonymizováno] PTL1343mono za celkovou částku 11 277 Kč.

39. Dle potvrzení [jméno] [příjmení], Činnost účetních poradců, vedení účetnictví byla provozovna restaurace u [anonymizováno] otevřena dle evidence EET od [datum].

40. Z potvrzení Krajské hygienické stanice [příjmení] kraje ze dne 5. 2. 2020, č. j. KHSPL 03149/22/2020 soud zjistil, že na základě podnětu postoupeného ČOI byl proveden dne [datum] v provozovně„ Řízkový ráj“, [obec a číslo], za účasti kontrolované osoby [celé jméno žalované] výkon státního zdravotního dozoru a bylo zjištěno porušení platné legislativy v oblasti potravinového práva, kdy provozovna nebyla nalezena v čistotě a dobrém stavu a bylo rozhodnuto o okamžitém uzavření provozovny od [datum]. Souhlas s otevřením provozovny byl datován dne [datum].

41. Ze stvrzenky a faktury ze dne [datum] soud zjistil, že byla vystavena firmou [právnická osoba] na částku 3 365 Kč za opravu dvoufritézy. Z faktury a stvrzenky ze dne [datum] soud zjistil, že tatáž firma provedla výměnu termostatu spodního topného tělesa za celkovou částku 5 179 Kč.

42. V řízení byly žalobkyní doloženy fotografie restaurace, bytu a jednotlivých zařizovacích předmětů a dále fotografie pořízené žalovanou. Žalobkyně předložila fotografie s jejich technickou specifikací, žalovaná toto přes výzvu soudu neučinila.

43. Z výslechu svědka [jméno] [příjmení] soud zjistil, že tento svědek opravoval dle zakázkových listů (č.l. 39 – 43) pro žalobkyni myčku, fritézu a sporák. V případě myčky se jednalo o výměnu presostatu, kdy tato výměna byla nutná z důvodu užívání přístroje a na tuto závadu nemá obsluha myčky vliv. Rozbitý dávkovač u myčky byl způsoben tím, že zde byla užívána špatná chemie, případně nebyla dána žádná chemie a rozbité oplachovací rameno bylo způsobeno špatnou obsluhou. U sporáku přistoupil svědek k jeho opravě až po vyčištění, jelikož byl silně znečištěn, byly zde propálené hořáky, termo pojistky a tato závada byla způsobena špatnou údržbou (nedostatečným mytím). V případě fritézy se jednalo o rozbitý stykač s tím, že příčinou rozbití mohla být skutečnost, že se fritéza přehřívala, byla plná mastnot, zateklá olejem. V daném případě se nečistoty u fritézy vyškrabovali šroubovákem a nožem. Svědek potvrdil, že přístroje, které opravoval, odpovídají přístrojům na fotografiích založených v přílohové obálce pod písm. H) pod [číslo].

44. Z výslechu svědka [jméno] [příjmení] soud zjistil, že tento svědek prováděl pro žalobkyni čištění boxů, židlí, kdy čalounění bylo viditelně špinavé a jednalo se o hloubkové čištění. Dále byla provedena základní pokládka za účelem deratizace. Výskyt hlodavců byl zjištěn na základě viditelného trusu, okousaných věcí a podle množství zde mohli být hlodavci několik měsíců.

45. Z výslechu svědkyně [jméno] [příjmení] soud zjistil, že tato pracovala u žalobkyně jako kuchařka před pronájmem restaurace žalované. Po předání restaurace žalobkyni se svědkyně podílela na úklidu restaurace společně se svědkyní [příjmení] a úklidovou firmou. S úklidem bylo započato cca 2 dny po převzetí. Po dobu 3 až 4 dnů uklízeli kuchyň, kdy úklidová firma toto odmítla s ohledem na stupeň znečištění. Čistili se napálené hrnce, musel se rozebrat sporák, lednice nefungovala. [příjmení] v kuchyni byl špinavý od mastnoty, byla znečištěná digestoř a nejednalo se o standardní úklid. Nefungovala myčka ani sporák, šuplíky z lednice byly vyházené a rozbité, bylo nutné vyčistit fritézu. V restauraci byly rozlámané židle, poničený bar, v talířích byl trus od myší. Svědkyně rovněž potvrdila, že stav dle fotografií odpovídá stavu při předání restaurace žalobkyni.

46. Z výslechu svědkyně [jméno] [příjmení] soud zjistil, že pracovala jako kuchařka u žalobkyně a jako servírka u žalované. Potvrdila, že restaurace se předávala žalované v čistotě a nikdy nebyla špinavá, protože se pořád uklízelo. V době pronájmu restaurace žalované byl v kuchyni nepořádek, v restauraci se nikdy neuklízelo. Po předání restaurace žalobkyni, se svědkyně podílela na úklidu restaurace společně se svědkyní [příjmení], žalobkyní a úklidovou firmou. Svědkyně [příjmení] uklízela strop v kuchyni, který byl úplně černý. Svědkyně viděla, že černá byla i podlaha, sporák byl zanesený, záchody špinavé a všude byla plíseň. [příjmení] v restauraci byly zlámané, stejně tak stoly. O přítomnosti hlodavců svědkyně neví.

47. Z výslechu svědkyně [celé jméno žalobkyně] soud zjistil, že je dcerou žalobkyně, na provozování restaurace se nepodílela, ale byla přítomna předání restaurace žalobkyni. Svědkyně vyplňovala částečně str. 5 a 7 zápisu o předání. Při předání restaurace žalobkyni byl zničený mrazák, chybělo nádobí, v barové desce byla díra a barové poličky se musely udělat nové, protože byly poničené. Hrnce byly znečištěné. Byly poničené zadní dveře od kuchyně, byla zničená myčka, fritéza, nehořel sporák, ve sklepě byly myší bobky. Svědkyně zajistila úklidovou firmu, která však přijela pouze na jeden den.

48. Z výslechu svědka [jméno] [příjmení] soud zjistil, že je druhem svědkyně [celé jméno žalobkyně]. Na provozování restaurace se nikdy nepodílel, měl však přístup i do zázemí restaurace. Byl osobně přítomen při předání restaurace žalobkyni, kdy chodili po restauraci a sepisovali stav. Při předání byly v restauraci zničené židle, v barové desce byl vyříznut otvor pro postmix, byly poničené dveře zničené mrazáky, špína na sporáku i na hrncích, ve sklepě byly exkrementy po hlodavcích. Myčka nefungovala, z nádobí zde byly např. jiné skleničky, musely se dělat revize kotlů, kalibrování váhy.

49. Z výslechu svědka [jméno] [jméno] [příjmení] soud zjistil, že pro žalobkyni prováděl zakázku dle faktury na č. l.

47. Svědek opravoval věci, které byly defektní a rozbité, některé věci, které byly neopravitelné, se udělali nové. Např. byla špatná zadní stěna skříně v restauraci, skleněný regál, kdy skleněná dna byla rozbitá, a regál byl celý devastován. Jednalo se také o opravu elektrických posuvných dveří, které nefungovaly, musely se demontovat, byly velmi špinavé a zaprášené. Poškození dle svědka nemohlo být způsobeno běžným užíváním.

50. Z výslechu svědka [příjmení] [jméno] [příjmení] soud zjistil, že prováděl pro žalobkyni zakázku na opravu dveří. Dle fotografií se měnila zámková lišta, protiplech proti zámkové liště a kliková sada. Toto bylo způsobeno používáním, kdy se jednalo o frekventované dveře. Tyto dveře šly zavírat, svědek neví, zda šly také zamykat. Svědek se nemohl vyjádřit k tomu, zda k poškození dveří došlo pokusem násilného vniknutí.

51. Z výslechu svědka [jméno] [příjmení] soud nezjistil žádné relevantní skutečnosti.

52. Z výslechu svědkyně [jméno] [příjmení] soud zjistil, že je bývalou snachou žalobkyně a mají vynikající vztah. Svědkyně pomáhala žalované v restauraci uklízet asi 3x za 14 dní a také 2x myla nádobí. Rovněž se podílela na úklidu před předáním restaurace žalobkyni, kdy myla okna a uklízela WC. Dle svědkyně při předání restaurace žalované fritéza vyhazovala pojistky a nešly dva hořáky na sporáku, často nefungovala myčka.

53. Výslech svědka [jméno] [příjmení] soud musel hodnotit s ohledem na postoj svědka k účastníkům řízení. Již ze samotného výslechu bylo zřejmé, že svědek má velice negativní vztah k žalobkyni a její rodině a otázky vztahující se k žalobkyni, případně jejímu jednání ve vztahu k žalované svědek negativním způsobem zveličuje a naopak otázky týkající se žalované, která je jeho dcerou a se kterou má, jak sám uvedl„ nádherný vztah“ nadsazuje tak, aby žalovaná byla viděna v pozitivním světle. Tato skutečnost byla podpořena i důkazy předloženými žalobkyní ohledně věrohodnosti svědka [příjmení] – rozhodnutí Městského úřadu Bor, správní odbor ze dne [datum], č.j. [číslo] 2018 BOR/SO/148-43, kterým byl obviněný [jméno] [příjmení] uznán vinným ze spáchání přestupků proti občanskému soužití podle §7 odst. 1 písm. a) a c) zákona č. 251/2016 Sb., o některých přestupcích, kterého se dopustil tím, že úmyslně dne [datum] kolem 18:00 hodiny v obci [adresa žalobkyně a žalované] v restauraci [anonymizována dvě slova] slovně napadl [celé jméno žalobkyně] výrazy:„ jste čuráci, ty kundo“, čímž jí ublížil na cti tím, že ji hrubě urazil a dále v blíže neurčené době v měsíci září 2018 v obci [obec] u hlavní silnice u restaurace [anonymizována dvě slova] slovně napadl [celé jméno žalobkyně] výrazy:„ blbá krávo, čurák, tvoje dcera se ti nemusí vrátit ze školy“, čímž jí ublížil na cti tím, že ji hrubě urazil a dále úmyslně narušil občanské soužití tak, že se vůči jinému dopustil hrubého jednání a by mu uložen správní trest úhrnné pokuty ve výši 2 000 Kč. Dále žalobkyně předložila k důkazu SMS zprávy zasílané svědkem [příjmení], ze kterých je rovněž patrný jeho negativní vztah k žalobkyni. Za těchto okolností soud z výpovědi svědka [jméno] [příjmení] nemohl vycházet, jelikož ji považuje za nevěrohodnou.

54. Z výslechu svědka [jméno] [jméno] soud zjistil, že je bývalým manželem žalované, nyní má s žalovanou kamarádský vztah. Svědek v restauraci pracoval jako kuchař od února do dubna 2017, byl přítomen při předání restaurace žalované a poté, co v restauraci skončil, se zde již neangažoval. Zda byl dán žalobkyní souhlas k předělání barového pultu pro postmix, svědek nevěděl, uvedl však, že mezi žalobkyní a žalovanou byly ohledně toho nějaké dohady. V době, kdy v restauraci vařil, byl sporák funkční, pracoval také s fritézou. Občas pracoval i s myčkou, která byla také funkční, v době jeho odchodu z restaurace byly funkční i mrazáky.

55. Z výslechu žalobkyně soud zjistil, že v únoru 2017 byla restaurace předávána za provozu. Byl přítomen také svědek [jméno]. V době předání restaurace všechny spotřebiče fungovaly a žádné závady při předání nebyly. Jelikož žalovaná nezaplatila nájem za únor a březen 2017 a za únor 2018, dala žalobkyně žalované výpověď. Byt, který byl součástí nájmu, užívala i nadále nájemkyně a nájemné platila žalované. V květnu 2017 se měnily zadní dveře od kuchyně, kdy žalobkyně nechala zvenku namontovat kouli a zevnitř kliku, aby se do kuchyně každý nedostal. Žádný pokus o vloupání nebyl žalobkyni oznámen a při předání restaurace v květnu 2018 se dveře musely zamknout, aby byly zavřené. S úklidem restaurace začala žalobkyně hned druhý den po předání, kdy vše nafotila. Restauraci nechtěla hned otevřít, jelikož restaurace měla„ špatné jméno“. Na úklidu se podílela svědkyně [příjmení], [příjmení], pan [příjmení] a [příjmení]. Jeden den zde uklízela také úklidová firma. Při předání restaurace v květnu jeden sušák na ruce nefungoval, protože měl vyteklé baterie, tento nahradila žalobkyně novým držákem na papírové ručníky. O vyvrtání děr na postmix žalobkyně předem nevěděla. Při předání restaurace vrátila žalobkyně žalované skleničky s nápisem [anonymizováno], kdy od této firmy žalobkyně nebrala nápoje a dále talíře, jelikož talíře v restauraci musí být porcelánové, aby držely teplotu a žalovaná doplnila např. steakové talíře skleněnými, které jsou ihned studené. U lednice byly po vrácení vylámané poličky, chybělo sklo a jedna police. Mrazák ve sklepě byl plesnivý a v mrazáku bylo 50 l vody. Myčka na nádobí při předání v únoru 2017 fungovala, zpět byla předána plesnivá, sítko na filtraci bylo plné nečistot a myčka pouze napouštěla. Stejně tak fritézy byly předány funkční, napuštěné olejem. Fritéza, kterou předala žalovaná, byla na 220V, tedy nevhodná do provozu restaurace. Myčku, fritézu i sporák pořizovala žalobkyně při otevření restaurace v roce 2007, lednici v červnu 2016, šuplíkový mrazák v roce 2015 a pultový mrazák ve sklepě v roce 2013 [číslo]. Žalobkyně uvedla, že ruční zápis na zadní straně nájemní smlouvy byl sepsán krátce po podpisu nájemní smlouvy a jedná se o její podpis.

56. Z výslechu žalované soud zjistil, že při předání restaurace žalované dne [datum] byla přítomna žalovaná, žalobkyně a svědek [příjmení] [jméno] předání restaurace se sepsal zápis, kdy bylo vše sepsáno tak, jak to bylo. V bytě, který k restauraci náležel, bydlela ještě několik měsíců nájemkyně, která platila žalované nájemné, poté měla žalovaná klíče od bytu, ale byt nepoužívala. Při předání restaurace zpět žalobkyni byla přítomna žalovaná, žalobkyně, [celé jméno žalobkyně] mladší, [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení]. Byl opět sepsán zápis, který si žalovaná přečetla a podepsala. Dle žalované byly zadní dveře do kuchyně poškozeny vloupáním, a tuto skutečnost žalovaná žalobkyni oznámila. Dveře šly zavírat i zamykat, jen s větší silou. Sušáky na ruce v době předání restaurace fungovaly. U nápisu na restauraci žalovaná štít přebílila a po nějaké době jí žalobkyně sdělila, že se jí to nelíbí, že je to průhledné. Myčka v době, kdy byla restaurace v nájmu, občas fungovala a občas nikoliv. U sporáku fungovaly jen dvě plotýnky, závada do zápisu o předání v únoru 2017 nebyla zapsána. Dle žalované nebyl sporák znečištěný. Fritézu žalobkyně uložila žalovaná do sklepa, jelikož hřála jen ½ a žalovaná si zakoupila fritézu novou, její výkon neřešila. Díry na postmix v barovém pultu měla žalovaná schválené od žalobkyně ústně. Pouze jedna židle byla zničená a 3 židle rozvrklané. Žalovaná ponechala v restauraci sklenice na limo s nápisem [anonymizováno], kdy původní skleničky se porozbíjely. [obec] nebyla zničená, stejně tak mrazák.

57. Žalovaná při posledním jednání ve věci předložila k důkazu email z [datum] (č. l. 294). Tento důkaz soud zamítl pro jeho uplatnění v rozporu s ust. § 118b o.s.ř., kdy byl předložen po koncentraci řízení, aniž byla splněna některá z výjimek ust. § 118b o.s.ř.

58. Dále soud zamítl návrh na provedení důkazu doklady z účetnictví žalobkyně o pořízení gastro zařízení, jelikož sama žalobkyně potvrdila, že tato gastro zařízení – myčku, sporák a fritézu pořizovala při otevření restaurace v roce 2007, ledničku v roce 2016 (k tomuto byla doložena rovněž účtenka ze dne [datum] (č. l. 50), šuplíkový mrazák v roce 2015 a pultový mrazák v roce 2013 [číslo]. Mezi účastníky pak nebylo sporné, že tato gastro zařízení v restauraci skutečně byla umístěna. Soud považoval za nadbytečný rovněž důkaz odborným vyjádřením či znaleckým posudkem ohledně pořízených fotografií, jelikož tyto fotografie byly pouze podpůrným důkazem a sami svědkové potvrdili po nahlédnutí do fotografií, že se jedná o stav restaurace po jejím předání žalobkyni v květnu 2018. Žalobkyně také předložila většinu fotografií s jejich technickou specifikací, na rozdíl od žalované, která tak v průběhu celého řízení neučinila.

59. Podle § 2201 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o.z.“), nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné.

60. Podle § 2207 odst. 1 o. z. po dobu nájmu provádí běžnou údržbu věci nájemce, ledaže se k ní zavázal pronajímatel. Ostatní údržbu věci a její nezbytné opravy provádí pronajímatel, ledaže se k některému způsobu nebo druhu údržby a k opravě některých vad zavázal nájemce.

61. Podle § 2225 odst. 1 o.z. při skončení nájmu odevzdá nájemce pronajímateli věc v místě, kde ji převzal, a to v takovém stavu, v jakém byla v době, kdy ji převzal, s přihlédnutím k obvyklému opotřebení při řádném užívání, ledaže věc zanikla nebo se znehodnotila; odevzdáním se rozumí i předání vyklizené nemovité věci. Byl-li při odevzdání věci nájemci pořízen zápis obsahující popis věci, přihlédne se při odevzdání věci pronajímateli také k němu.

62. Podle § 2913 odst. 1 o.z. poruší-li strana povinnost ze smlouvy, nahradí škodu z toho vzniklou druhé straně nebo i osobě, jejímuž zájmu mělo splnění ujednané povinnosti zjevně sloužit.

63. Na základě provedeného dokazování má soud za prokázané, že mezi účastníky byla platně uzavřena nájemní smlouva dne [datum], jejímž předmětem byl pronájem restaurace a byt v 1. nadzemním podlaží. Žalovaná se mimo jiné zavázala v čl. VI. nájemní smlouvy k tomu, že předá při skončení nájemního vztahu nebytový a bytový prostor vyklizený a tyto vyklizené prostory předá protokolárně žalobkyni jako pronajímateli. Současně vzala žalovaná na vědomí, že žalobkyně na ní může požadovat náhradu škody způsobenou na předmětu nájmu a jeho vybavení. Předmět nájmu se žalovaná jako nájemce zavázala odevzdat žalobkyni ve stavu obvyklého opotřebení. Tomu odpovídá rovněž ust. § 2225 odst. 1 o.z., podle kterého při skončení nájmu odevzdá nájemce pronajímateli věc v místě, kde ji převzal, a v takovém stavu, v jakém byla v době, kdy ji převzal, s přihlédnutím k obvyklému opotřebení při řádném užívání, ledaže věc zanikla nebo se znehodnotila; odevzdáním se rozumí i předání vyklizené nemovité věci. Byl-li při odevzdání věci nájemci pořízen zápis obsahující popis věci, přihlédne se při odevzdání věci pronajímateli také k němu.

64. Soud se proto zabýval podanou žalobou a tím, zda žalovaná porušila povinnost ze smlouvy o nájmu a předala předmět nájmu ve stavu v rozporu s nájemní smlouvou a ust. § 2225 odst. 1 o.z., tedy ve stavu nikoli pouze obvyklého opotřebení při řádném užívání. Soud přitom posuzoval jednotlivé položky, které žalobkyně uplatnila jako náhradu škody.

65. U jednotlivých položek dospěl soud k následujícím skutkovým a právním závěrům.

66. Pokud žalobkyně uplatnila k náhradě škody částku 12 866 Kč za poškození zadních venkovních dveří, shledal soud žalobu v této části nedůvodnou. Vycházel přitom z ust. § 2205 písm. b) o.z., podle kterého je pronajímatel povinen udržovat věc v takovém stavu, aby mohla sloužit tomu užívání, pro které byla pronajata, tj. obvyklému užívaní. V řízení bylo prokázáno, že uvedené dveře byly namontovány v červnu 2017 (výslech žalobkyně a potvrzení č. l. 163). Výslechem svědka [příjmení] [příjmení] má soud za prokázané, že poškození dveří bylo způsobeno používáním, jelikož se jednalo o frekventované dveře. [jméno] žalobkyně uvedla, že„ dveře byly zvenku opatřeny tzv. koulí a z tohoto důvodu se s dveřmi při zavření bouchalo, povolovaly se šrouby, které se musely utahovat“. V tomto případě je třeba rozlišit mezi běžnou údržbou a prováděním oprav, kdy k provádění oprav je zásadně povinen pronajímatel a nerozlišuje se, zda jde o běžné či jiné opravy. V případě poškozených dveří se nepochybně jednalo o opravu, jelikož šlo o frekventované dveře, jejichž zavírání bylo navíc ztíženo namontováním tzv. koule, kdy k zavření dveří bylo nutno vyvinout větší sílu. K této opravě je pak povinen pronajímatel, nikoliv nájemce a v této části byla proto žaloba zamítnuta. Tvrzení žalované, že k poškození dveří došlo pokusem o vloupání do restaurace, nebylo v řízení prokázáno a nemělo ani vliv na rozhodnutí ve věci.

67. Dále se žalobkyně domáhala zaplacení částky 1 704,50 Kč za nákup hrnce a dvou gastronádob. V této části bylo žalobě vyhověno ve výši 1 027,20 Kč, kdy žalobkyně prokázala, že hrnec byl zakoupen (viz faktura č. l. 33) a současně tento chyběl v restauraci dle zápisu o předání z [datum] (viz 20l hrnec nerezový 2x), který si žalovaná přečetla, podepsala jej bez uvedení námitek a tím stvrdila stav zařízení při předání restaurace [datum]. V případě gastronádob soud žalobu neshledal důvodnou, jelikož v zápise o předání ze dne [datum], který měla k dispozici žalovaná, chybí jedna strana, na které jsou mimo jiné sepsány plastové misky s víčkem (žalobkyně uvedla v případě gastronádob, že se jedná o tyto plastové nádoby s víčkem – viz protokol o jednání dne [datum] č. l. 73 p.v.). Pokud žalovaná v podaném odvolání změnila svá tvrzení ohledně ztotožnění gastronádob s plastovými miskami, soud k tomuto nepřihlížel.

68. Důvodnou shledal soud rovněž částku 982 Kč za nákup úklidových prostředků (Domestos, houba na nádobí, hadr na podlahu), kdy nejen z předložených fotografií, ale zejména z výslechu svědků [příjmení], [příjmení] a [příjmení] má soud za prokázané, že restaurace byla předána silně znečištěná a bylo nutno zakoupit úklidové prostředky na úklid restaurace a jejího zázemí. I v tomto případě soud shledal příčinnou souvislost mezi porušením smluvní povinnosti žalované předat předmět nájmu ve stavu obvyklého opotřebení a mezi vznikem újmy.

69. Další uplatněnou položkou byla částka 6 655 Kč dle faktury [číslo] ze dne [datum]. Tuto fakturu soud neshledal důvodnou ohledně částky 435,77 Kč (2 x sada dóz za 157,28 Kč, jídelní nože za 186,66 a lžíce dezertní za 92,83 Kč), a to z následujících důvodů. Ohledně sady dóz se dle žalobkyně jednalo o náhradu za plechové misky a plastové misky, které však byly uvedeny na listu protokolu o předání, který žalovaná neměla k dispozici (viz výše). Ohledně jídelních nožů z protokolu o předání nevyplývá, že by jídelní nože chyběly (naopak byly dva navíc) a v protokole o předání není zaznamenáno ani jejich poškození nad rámec běžného užívání. Ohledně dezertních lžic žalobkyně uvedla, že se jedná o kávové lžičky, kterých chybělo 23 kusů. Pokud tedy žalobkyně zakoupila dle výše uvedené faktury 18 kávových lžiček a 12 dezertních lžic, shledal soud ohledně jedné sady dezertních lžic žalobu jako nedůvodnou. Ostatní položky byly žalobkyní ztotožněny dle zápisu o předání a soud ve zbývající části ohledně částky 6 219,23 Kč žalobě vyhověl (nákup papírových ručníků a drátěnek na úklid, zapékací mísa ovál, víko na GN + rukojeť, GN 1/3, GN 1/3 4 l, dezertní talíře 19 cm, mělké talíře 27 cm, hluboký talíř 22 cm, lžičky na kávu, lžíce dezertní, dezertní vidličky, šálky 190 ml, šálky na kávu 330 ml, šálky na čaj 23 cl, podšálky káva/čaj 14 cm).

70. Dále se žalobkyně domáhala zaplacení částky 4 098 Kč za nákup nádobí dle faktury [číslo]. Zde soud shledal důvodnou položku ve výši 3 627,58 Kč za stůl a ve výši 120,99 Kč za sadu skleniček na víno, kdy tyto položky byly jako chybějící uvedeny v protokole o předání ze dne [datum], se kterým se žalovaná stejný den seznámila a podepsala jej. Ohledně částky 349,70 Kč za nákup panáků 4cl v množství 24 kusů soud neshledal žalobu důvodnou, jelikož dle zápisu o předání ze dne [datum] nechyběly žádné odlivky na alkohol a byla uvedena pouze poznámka, že 4 nejsou původní.

71. Další uplatněnou položku tvořila částka 744,15 Kč za držák na papírové utěrky dle faktury [číslo]. Účastníci se shodli na tom, že původně byly v restauraci držáky na papírové utěrky a žalovaná tyto nahradila sušáky na ruce. Žalobkyně tvrdila, že při předání restaurace byl jeden sušák nefunkční (vyteklé baterie) a žalobkyně proto byla nucena nahradit jej zpět držákem na papírové ručníky. Tato skutečnost se však neodráží v zápise o předání a nebyla potvrzena ani výslechem svědků. Soud proto v této části žalobu zamítl.

72. Důvodnými soud shledal rovněž položky za umístění původního nápisu na fasádu a následnou opravu fasády. Účastnice se shodly na tom, že při předání byl z restaurace odstraněn nápis umístěný zde žalovanou„ [anonymizována dvě slova]“ a fasáda byla přetřena bílou barvou. Žalobkyně následně nechala umístit na fasádu nápis„ [anonymizována dvě slova]“, kdy zaplatila dle faktury VF [číslo] částku 16 335 Kč. Následně však vlivem deště začal původní nápis prosvítat, o čemž žalobkyně žalovanou rovněž informovala (viz výslech žalované) a žalobkyně tak byla nucena provést opravu fasády a opětovné umístění nápisu, za což uhradila částku 16 876,90 Kč dle faktury [číslo] ze dne [datum] (č. l. 70).

73. Podle § 2306 o.z. při skončení nájmu odstraní nájemce znamení, kterými nemovitou věc opatřil, a uvede dotčenou část nemovité věci do původního stavu. V daném případě žalovaná svou povinnost nesplnila, kdy neopatřila restauraci zpět nápisem žalobkyně (viz předávací protokol ze dne [datum]) a dále žalovanou použitý způsob odstranění nápisu„ Řízkový ráj“ byl nedostatečný a žalobkyně musela vynaložit další náklady na opravu fasády a opětovné umístění nápisu.

74. Soud shledal žalobu důvodnou rovněž ohledně nákladů vynaložených na opravu mycího stroje. Z výslechu svědka [příjmení] má soud za prokázané, že prováděl pro žalobkyni opravu mycího stroje dle zakázkových listů ze dne [datum], [datum] a [datum]. Svědek [jméno] potvrdil, že při předání restaurace žalované v únoru 2017 myčka fungovala. Svědek [příjmení] pak uvedl, že rozbité oplachovací rameno bylo způsobeno špatnou obsluhou, dávkovač byl rozbitý z důvodu, že byla do myčky dávána špatná chemie, nebo žádná chemie. V těchto případech je zřejmé, že závady myčky byly způsobeny žalovanou jako nájemkyní a za tyto vady odpovídá. Jedná se o opravy myčky v celkové částce 12 000 Kč (7 750 Kč – zakázkový list z [datum] a 4 250 Kč – zakázkový list z [datum]). Naopak v případě opravy dle zakázkového listu ze dne [datum] se jednalo o opravu vadného presostatu, kdy dle svědka [příjmení] byla jeho výměna nutná z důvodu užívání přístroje. Jednalo se proto o opravu, nikoli pouze běžnou údržbu a k této opravě je povinen pronajímatel, tedy žalobkyně. Z tohoto důvodu nebylo žalobě ohledně částky 3 180 Kč (viz zakázkový list ze dne [datum]) vyhověno.

75. Žalobkyně dále uplatnila k náhradě částku 7 240 Kč za opravu sporáku dle zakázkového listu ze dne [datum]. V tomto případě soud shledal žalobu důvodnou. Z výslechu svědka [jméno], který v restauraci v období od února do dubna 2017 vařil, má soud za prokázané, že v restauraci byl funkční čtyřplotýnkový sporák. V době předání restaurace žalobkyni v květnu 2018 má soud za prokázané z výslechu svědků [příjmení], [příjmení], [celé jméno žalobkyně] a [příjmení], že sporák nefungoval, byl zanešený a velmi špinavý. Tuto skutečnost potvrzují rovněž fotografie pořízené žalobkyní. Také z výslechu svědka [příjmení] je zřejmé, že sporák byl silně znečištěn, došlo k propálení hořáků a termo pojistek, kdy tyto závady jsou způsobeny nedostatečným čištěním spotřebiče. Je nepochybné, že v tomto případě se nejednalo o běžné opotřebení a žalovaná je povinna nahradit žalobkyni vzniklou škodu spočívající v nákladech na opravu sporáku ve výši 7 240 Kč.

76. Ze stejného důvodu soud přiznal žalobkyni rovněž částku 3 280 Kč na opravu fritézy (viz zakázkový list ze dne [datum]). Svědek [příjmení] potvrdil, že fritéza byla silně znečištěna, byl rozbitý stykač, kdy příčinou mohlo být přehřívání, jelikož byla fritéza plná mastnot a zateklá olejem a v daném případě se nečistoty musely vyškrabovat šroubovákem a nožem. Stav fritézy, který odpovídá popisu svědka, je patrný rovněž z předložených fotografií a byl potvrzen také výslechem svědkyně [příjmení].

77. Pokud žalobkyně uplatnila k náhradě částku 9 680 Kč za úklid dle faktury [číslo] ze dne [datum], shledal soud i v této části žalobu důvodnou. Výslechem svědků [příjmení], [příjmení], [celé jméno žalobkyně] i [příjmení] bylo prokázáno, že na úklidu restaurace se podílela úklidová firma a dle faktury byla uvedená částka zaplacena v hotovosti. Stav restaurace má soud za prokázaný jednak výslechem svědků [příjmení], [příjmení], [celé jméno žalobkyně], [příjmení], [příjmení] i fotografiemi předloženými žalobkyní.

78. Důvodnou soud shledal rovněž částku 4 235 Kč za čištění čalounění a deratizaci, zejména s ohledem na výslech svědka [příjmení], který jednak potvrdil silné znečištění čalounění a také přítomnost hlodavců na místě po dobu několika měsíců, tj. již za doby nájmu restaurace žalovanou. Této skutečnosti odpovídají také špatné hygienické podmínky v restauraci zjištěné již při kontrole dne [datum], na základě které byla restaurace rozhodnutím KHS uzavřena.

79. Dále se žalobkyně domáhala zaplacení částky 14 668 Kč dle faktury daňový doklad [číslo] ze dne [datum], na základě které bylo pořízeno kuchyňské zařízení a chemie do myčky. Zde soud shledal důvodnou pouze částku 8 406 Kč za nákup hrnce na maso, 3 kusů pánviček a váhy, kdy tyto položky byly ztotožněny dle zápisu o předání a v době předání v restauraci chyběly, popř. byly poškozené. U ostatních položek soud neshledal žalobu důvodnou, jednak proto, že tyto položky se nachází na listu protokolu o předání, který ve stejnopise, který byl předán žalované, chybí (např. prkénka, škrabka, kolečko na brambory), případně nebyly vůbec ztotožněny s protokolem o předání (např. vidlice na maso, kolečko na brambory, obracečka). V případě sklenic na víno chybělo dle protokolu o předání celkem 6 sklenic na víno. Tyto však byly zakoupeny již v rámci faktury [číslo] ani žalobkyně nebyla schopna vyjádřit se k tomu, z jakého důvodu byly kupovány další dvě sady sklenic na víno. Rovněž soud neshledal důvodným nákup chemie do myčky z důvodu jejího vyzkoušení v celkové hodnotě 920 Kč. Žalobkyně v podaném odvolání uvedla, že tato chemie byla použita do myčky za účelem jejího vyzkoušení, ale byla následně znehodnocena tím, že bylo nutné ji vylít před provedením opravy zničené myčky. Tato nová tvrzení žalobkyně však neodpovídají provedeným důkazům. Ze zakázkového listu ze dne [datum] [jméno] [příjmení] je zřejmé, že již [datum] proběhl servis a údržba myčky, při kterém bylo zjištěno poškozené oplachovací rameno a rozbitý dávkovač mycí chemie. Není tedy zřejmé, z jakého důvodu žalobkyně zakoupila a následně použila do myčky mycí chemii zakoupenou dne [datum] za situace, kdy věděla, že dávkovač mycí chemie je rozbitý a jeho oprava dosud nebyla provedena. Tato oprava, resp. výměna dávkovače oplachu byla provedena dle zakázkového listu [jméno] [příjmení] až dne [datum]. Soud proto neshledal, že by nákup chemie do myčky byl u žalobkyně škodou, která měla vzniknout v příčinné souvislosti s poškozením mycího stroje.

80. Další uplatněnou položkou byla částka 86 940,60 Kč (3 373,06 Eur) za výrobu a opravu barového pultu a nábytku. Tuto položku soud shledal důvodnou. Žalovaná v řízení neprokázala, že by jí žalobkyně udělila souhlas se změnou věci (barového pultu) dle § 2220 o.z. Vzhledem k tomu, že nájemní smlouva byla uzavřena písemně, měl by být i tento souhlas písemný. Žalovaná však přes poučení soudu dle § 118a o.s.ř. neprokázala ani udělení ústního souhlasu. Naopak svědek [jméno], který byl žalovanou navržen k prokázání tohoto tvrzení žalované, uvedl, že ohledně úprav barového pultu byly mezi účastnicemi dohady. Dle ust. § 2020 odst. 2 o.z. tak nejpozději při skončení nájmu byla žalovaná povinna uvést barový pult do původního stavu, což však neučinila. Náklady, které žalobkyně vynaložila na uvedení do původního stavu, jsou proto důvodné. Stejně tak soud shledal důvodnou částku za výrobu 5 kusů židlí i vyčištění automatických posuvných dveří. Skutečnost, že některé židle byly rozbité a posuvné dveře znečištěné a nefunkční, má soud za prokázané jak z předložených fotografií, tak výslechu svědka [příjmení].

81. Důvodnou je rovněž částka 806 Kč za nákup barvy a prostředků na odstranění plísně v bytu, který byl pronajat současně s restaurací. Žalovaná v řízení namítala, že tento byt jí nebyl zpřístupněn. Z provedených důkazů však má soud za prokázané, že ačkoliv dala v souvislosti s pronájmem restaurace a bytu žalobkyně nájemkyni bytu výpověď z nájmu bytu (viz výpověď ze dne [datum]), nechala žalovaná tuto nájemkyni [jméno] [příjmení] v bytě i nadále bydlet. Poté, co nájemkyně opustila byt, seznámila se žalovaná se stavem bytu (plíseň, nepořádek), toto žádným způsobem neřešila, byt zavřela a až následně předala žalobkyni dne [datum]. Nelze v žádném případě dospět k závěru, že byt byl při předání ve stavu běžného opotřebení a náklady vynaložené žalobkyní na nápravu stavu, soud považuje za důvodné.

82. Dále žalobkyně uplatnila nárok na zaplacení částky 498 Kč za nákup skleniček. Obě účastnice se shodly na tom, že skleničky, které žalovaná do restaurace doplnila, byly opatřeny reklamním nápisem firmy Grapos, dodávající nápoje žalované. Žalobkyně však neměla uzavřenou smlouvu s tímto dodavatelem a proto zakoupila sklenice bez reklamního nápisu. Dle soudu se jedná o oprávněně vynaložený náklad a v této části bylo žalobě vyhověno.

83. Poslední položkou uplatněnou ze strany žalobkyně byla částka 11 277 Kč za nákup lednice a mrazáku. V případě lednice má soud za prokázané předloženými fotografiemi i výslechem svědkyně [příjmení], že šuplíky z lednice byly vyházené a rozbité. Rovněž svědek [příjmení] potvrdil, že při předání restaurace zpět žalobkyni byly mrazáky rozbité. Dle žalobkyně byly mrazáky plesnivé a plné vody, což odpovídá i předloženým fotografiím. Žalobkyně rovněž doložila potvrzení, že lednice a pultový mrazák byly dne [datum] svezeny k ekologické likvidaci. Soud proto shledal i v této části žalobu důvodnou.

84. Celkem tak soud shledal žalobu důvodnou ohledně částky 189 551,23 Kč, kdy po právní stránce soud věc posoudil podle ust. § 2913 o. z. Žalovaná jako nájemce se zavázala v nájemní smlouvě č. VI. Ostatní ujednání, že odevzdá předmět nájmu ve stavu obvyklého opotřebení. Tato dohoda účastníků odpovídá i zákonnému ustanovení § 2225 o.z. Po zhodnocení provedených důkazů (viz shora) má soud za prokázané, že žalovaná v této části svou smluvní povinnost porušila, jelikož při odevzdání restaurace dne [datum] nebyla restaurace a zejména její zařízení ve stavu běžného opotřebení. Z výslechu svědků, předložených fotografií a zápisu o předání je zřejmé, že některé věci byly žalovanou odevzdány nadměrně poškozené nevhodným užíváním či nedostatečnou údržbou ze strany žalované, některé zařízení restaurace zcela chybělo, nebo bylo ze strany žalované doplněno nevhodné zařízení pro provoz restaurace žalobkyní. Žalobkyně byla rovněž nucena vynaložit náklady na úklid restaurace a bytu a čištění zařízení.

85. V rámci své obrany uplatnila žalovaná podáním ze dne [datum] v rámci koncentrační lhůty námitku započtení ve výši 194 000 Kč. Tato byla v souladu s ust. § 98 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád (dále jen „o.s.ř.“) posouzena jako obrana proti návrhu. V námitce započtení žalovaná uvedla, že dle žalobkyně skončil nájemní poměr na základě jednostranného odstoupení žalobkyně od nájemní smlouvy ze dne [datum] z důvodu neplacení nájemného. Nájemné však bylo ze strany žalované řádně hrazeno, a za měsíc únor 2017 byla žalovaná zproštěna povinnosti hrazení nájemného. Nájemné za období od [datum] do [datum] bylo beze zbytku uhrazeno a žalovaná dále uhradila částku 25 000 Kč v březnu a dubnu 2018 a dále částku 144 000 Kč v květnu 2018. Dle žalované se tak žalobkyně na její úkor obohatila v částce 194 000 Kč, a v této výši započítává žalovaná proti pohledávce žalobkyně. Toto podání obsahující kompenzační námitku bylo žalobkyni doručeno dne [datum], žalobkyně se k němu však nevyjádřila. Dále byla kompenzační námitka přednesena při jednání dne [datum], opět bez reakce žalobkyně. Všechny důkazy, které byly žalovanou navrženy ke kompenzační námitce (nájemní smlouva ze dne [datum], potvrzení o provedené platbě a výpisy z běžného účtu), byly provedeny při jednání dne [datum] a [datum]. V rámci závěrečného návrhu s ohledem na provedené dokazování, týkající se placení nájemného, žalovaná námitku započtení upravila na 119 000 Kč.

86. S ohledem na závěry odvolacího soudu vyjádřené v usnesení ze dne 17. 12. 2021, č. j. 11 Co 44/2021 – 341 vyzval soud I. stupně žalovanou usnesením ze dne 20. 1. 2022, č. j. 4 C 282/2019 – 348 k doplnění tvrzení a označení důkazů ohledně vznesené kompenzační námitky.

87. Na toto reagovala žalovaná podáním ze dne [datum] s tím, že na uplatněné kompenzační námitce trvá, a to ve výši, jak byla modifikována v závěrečném návrhu, tj. ve výši 119 000 Kč. Dle žalované skončil nájemní vztah dohodou účastnic ke dni [datum], žalovaná hradila po celou dobu trvání nájemního vztahu nájemné a za měsíc únor 2017 byla od placení nájemného osvobozena. Nájemné za měsíc květen 2018 bylo uhrazeno spolu s částkou 144 000 Kč v květnu 2018 a ve výši 119 000 Kč (144 000 – 25 000) se žalobkyně bezdůvodně obohatila na úkor žalované. Částku 144 000 Kč uhradila žalovaná na základě dopisu nazvaného„ výzva k úhradě“ ze dne [datum], ve kterém jsou uváděny důvody jednostranného odstoupení od smlouvy, které se však ukázaly být nepravdivými a jednostranné odstoupení od smlouvy absolutně neplatným. Ke kompenzační námitce žalovaná opětovně označila důkazy již soudem provedené, tj. nájemní smlouvu ze dne [datum], jednostranné odstoupení od nájemní smlouvy ze dne [datum], výzvu k úhradě ze dne [datum], zápis o předání restaurace ze dne [datum], potvrzení o provedené platbě a výpisy z účtu z předmětného období.

88. Podání žalované bylo doručeno žalobkyni dne [datum] s výzvou k vyjádření k uplatněné kompenzační námitce, avšak ze strany žalobkyně nebylo žádné vyjádření až do nařízeného jednání dne [datum] podáno.

89. Při jednání dne [datum] žalobkyně v rámci výzvy, aby se vyjádřila k uplatněné kompenzační námitce, odkázala na podané odvolání a dále uvedla, že žalovaná nemá právo na vrácení zaplacené částky s ohledem na ust. § 2997 o. z.

90. Soud ve věci zopakoval veškeré žalovanou navržené důkazy a dospěl k následujícím skutkovým a právním závěrům.

91. Soud se s ohledem na vznesenou námitku započtení zabýval jednotlivými částkami, které byly k započtení uplatněny. Jak je uvedeno výše, dospěl soud k závěru, že mezi žalobkyní a žalovanou byla platně uzavřena nájemní smlouva dne [datum]. V nájemní smlouvě bylo ujednáno nájemné ve výši 25 000 Kč měsíčně, které je povinen nájemce hradit nejpozději k 10. dni běžného kalendářního měsíce na účet pronajímatele předem na měsíc následující. Dále bylo účastníky dohodnuto, že je žalovaná zproštěna povinnosti platit nájemné za únor 2017 (viz rukou žalobkyně dopsaný dodatek na nájemní smlouvě). Z nájemní smlouvy nelze dovodit, že by toto zproštění placení nájemného za únor 2017 bylo vázáno na povinnost stanovenou v čl. VI. nájemní smlouvy – kompletní vymalování a úklid nebytových prostor do [datum] – jak uváděla žalobkyně. Soud proto vycházel z toho, že nájemné za únor 2017 nebyla žalovaná povinna platit a nezaplacení nájemného za únor 2017 nemohlo být důvodem pro odstoupení od nájemní smlouvy.

92. Dopisem ze dne [datum] žalobkyně odstoupila od nájemní smlouvy dle čl. IV. nájemní smlouvy pro nezaplacení nájemného za únor 2017, březen 2017 a březen 2018. Pro posouzení, zda v době odstoupení od nájemní smlouvy byly naplněny podmínky stanovené nájemní smlouvou, je rozhodné, jak se účastníci dohodli na placení nájemného. Je zřejmé, že žalovaná vycházela z výkladu, podle kterého se hradí nájemné na daný měsíc do 10. dne daného měsíce a vzhledem k tomu, že žalobkyně až do jednostranného odstoupení od nájemní smlouvy žalovanou o zaplacení nájemného za březen 2017 neupomněla, vycházela z této konstrukce pravděpodobně i žalobkyně. Tomu napovídá i skutečnost, že ve výzvě k odstranění závadného chování nájemce ze dne [datum] není dlužné nájemné za únor 2017 a za březen 2017 vůbec zmiňováno. Pokud je tedy přijata daná konstrukce, že žalovaná platila nájemné vždy do 10. dne daného měsíce, pak v době odstoupení od nájemní smlouvy nebyly naplněny podmínky pro odstoupení od smlouvy dle čl. IV. nájemní smlouvy, jelikož placení nájemného za únor 2017 byla žalovaná zproštěna a další nájemné bylo v daný měsíc vždy uhrazeno (i když ne vždy byla dodržena lhůta do 10. dne v měsíci). Pokud žalobkyně odstoupila od nájemní smlouvy dne [datum] (žalované doručeno dne [datum]), dlužila žalovaná v této době nájemné pouze za únor 2018, tedy za jeden měsíc a odstoupení od nájemní smlouvy tak není účinné, resp. žalobkyně nemohla v uvedené době právo na odstoupení od nájemní smlouvy vykonat. Nájemní poměr tak trval i nadále a žalobkyně proto neoprávněně vyčíslila žalované smluvní pokutu ve výši 94 000 Kč.

93. Podle § 2991 o. z. kdo se na úkor jiného bez spravedlivého důvodu obohatí, musí ochuzenému vydat, oč se obohatil. (odst. 1) Bezdůvodně se obohatí zvláště ten, kdo získá majetkový prospěch plněním bez právního důvodu, plněním z právního důvodu, který odpadl, protiprávním užitím cizí hodnoty nebo tím, že za něho bylo plněno, co měl po právu plnit sám.

94. Po právní stránce soud posoudil kompenzační námitku dle ust. § 2991 a násl. o.z. Pokud žalovaná smluvní pokutu zaplatila (byla součástí platby ve výši 144 000 Kč dne [datum]), pak se jednalo na straně žalované o plnění bez právního důvodu a na straně žalobkyně tedy o bezdůvodné obohacení dle § 2991 a násl. o.z., které je povinna žalované vydat.

95. Ze strany žalované byla žalobkyni dána dopisem ze dne [datum] výpověď z nájemní smlouvy z důvodu hrubého porušování povinností pronajímatele dle § 2308 písm. c) o.z. Tato výpověď však neobsahuje skutkové vymezení důvodu, proč je výpověď podávána a dle § 2310 o.z. je taková výpověď neplatná. Jedná se o relativní neplatnost dle § 586 o.z. a žalobkyně dopisem ze dne [datum] uplatnila námitku neplatnosti pro neuvedení výpovědních důvodů. Nájemní vztah tedy nezanikl ani výpovědí žalované a s ohledem na jednání účastnic soud dospěl k závěru, že nájemní vztah mezi účastníky trval až do [datum], kdy došlo k předání restaurace zpět žalobkyni, a nájemní vztah byl ukončen dohodou k tomuto dni.

96. Nájemní vztah tak trval 16 měsíců a žalovaná dle výpisů z účtu uhradila celkem 16 nájmů po 25 000 Kč (dva nájmy byly uhrazeny v rámci platby 144 000 Kč dne [datum]). Je však třeba zohlednit, že za únor 2017 byla žalovaná zproštěna povinnosti platit nájemné a byla tak povinna zaplatit celkem 15 nájmů. V případě jednoho nájmu ve výši 25 000 Kč se tak na straně žalobkyně opět jedná o bezdůvodné obohacení ve výši 25 000 Kč dle ust. § 2991 a násl. o.z.

97. Pokud žalobkyně namítala, že žalovaná nemá právo na vrácení částky, kterou zaplatila na základě výzvy ze dne [datum] s odkazem na ust. § 2997 odst. 1 věta druhá o.z., soud se s touto argumentací neztotožňuje. Není zřejmé, že pokud žalovaná zaplatila žalobkyni v květnu 2018 částku na základě výzvy ze dne [datum] ve výši 144 000 Kč, byla v té době srozuměna s tím, že k tomuto plnění není povinna. [jméno] žalovaná si byla vědoma závad v restauraci a uváděla, že plněním této částky se domnívala, že budou veškeré nároky žalobkyně uspokojeny. Pokud až v soudním řízení bylo zjištěno, že nebyl důvod pro jednostranné odstoupení od smlouvy a tedy ani pro vyčíslení smluvní pokuty, nelze tuto skutečnost přičítat k tíži žalované.

98. Podle § 1982 o.z. dluží-li se strany vzájemně plnění stejného druhu, může každá z nich prohlásit vůči druhé straně, že svoji pohledávku započítává proti pohledávce druhé strany. K započtení lze přistoupit, jakmile straně vznikne právo požadovat uspokojení vlastní pohledávky a plnit svůj vlastní dluh. (odst. 1) Započtením se obě pohledávky ruší v rozsahu, v jakém se vzájemně kryjí; nekryjí-li se zcela, započte se pohledávka obdobně jako při splnění. Tyto účinky nastávají k okamžiku, kdy se obě pohledávky staly způsobilými k započtení.

99. Podle § 1987 o. z. jsou k započtení způsobilé pohledávky, které lze uplatnit před soudem (odst. 1). Pohledávka nejistá nebo neurčitá k započtení způsobilá není (odst. 2).

100. Pohledávka žalované byla uplatněna jako pohledávka na vydání bezdůvodného obohacení. Jedná se o pohledávku, kterou lze uplatnit před soudem (§ 1987 odst. 1 o. z.). Soud nesdílí názor žalobkyně, že se jedná o pohledávku nejistou či neurčitou, jelikož její výše i skladba (vyčíslená smluvní pokuta a platba nájemného) byly v řízení prokázány. Jak pohledávka žalobkyně na náhradu škody, tak pohledávka žalované na vydání bezdůvodného obohacení jsou proto pohledávkami způsobilými k započtení. Žalovaná učinila kompenzační projev v rámci soudního řízení, tento projev směřující k započtení pohledávek byl žalobkyni doručen a tímto došlo ke zrušení pohledávek v rozsahu, v jakém se vzájemně kryly (§ 1982 odst. 1, 2 o. z.)

101. Soud shledal pohledávku žalované důvodnou v plném rozsahu ve výši 119 000 Kč a po zohlednění námitky započtení proto žalobě vyhověl ohledně částky 70 551,23 Kč, jak je uvedeno ve výroku I. tohoto rozsudku (189 551,23 – 119 000 = 70 551,23 Kč)

102. Ohledně částky 146 563,92 Kč byla žaloba zamítnuta, jednak z důvodu neoprávněnosti nároku ve výši 27 563,92 Kč a jednak z důvodu vznesené námitky započtení ve výši 119 000 Kč.

103. O nákladech řízení soud rozhodoval podle § 142 odst. 2 o.s.ř. Žalovaná měla částečný úspěch ve věci a proto jí vůči žalobkyni vzniklo právo na částečnou náhradu nákladů řízení. Úspěch žalované ve věci činil částku 146 563,92 Kč a neúspěch částku 70 551,23 Kč. Žalovaná má proto nárok na náhradu 35 % nákladů řízení (odečtení neúspěchu ve věci od úspěchu ve věci, tj. 146 563,92 – 70 551,23 = 76 012,67, tj. 35 % z předmětu řízení ve výši 217 115,15 Kč). Náklady řízení spočívají v odměně advokáta za 22 úkonů právní služby (převzetí věci, odpor proti platebního rozkazu (1/2 úkonu), vyjádření k žalobě, jednání dne [datum] od 9:00 do 10:00 hodin, jednání dne [datum] od 9:00 do 13:00 hodin (2 úkony právní služby), jednání dne [datum] od 9:00 do 10:45 hodin, jednání dne [datum] od 9:00 do 13.45 hodin (3 úkony právní služby, jednání dne [datum] od 8:00 do 9:55 hodin, vyjádření ze dne [datum], jednání dne [datum] od 9:00 do 12:30 hodin (2 úkony právní služby, odvolání proti usnesení o vydání předběžného opatření ze dne [datum] (1/2 úkonu právní služby), jednání dne [datum] od 9:00 do 13:10 hodin (2 úkony právní služby), jednání dne [datum] od [číslo] do 11:45 hodin (2 úkony právní služby), odůvodnění odvolání, vyjádření k odvolání žalobkyně ze dne [datum], podání ze dne [datum] a jednání dne [datum] od 9:00 do 10:20 hodin) po 8 820 Kč (z tarifní hodnoty 192 772,30 Kč v období od podání žaloby do [datum], kdy došlo k rozšíření žaloby) a po 9 180 Kč (z tarifní hodnoty 217 115,15 Kč v období od [datum] do vyhlášení rozsudku) dle § 7 AT v celkové výši 199 620 Kč a 23 náhradách hotových výdajů po 300 Kč dle § 13 odst. 3 AT ve výši 6 900 Kč. Dále spočívají náklady řízení v náhradě jízdních výdajů. Zástupce žalované uskutečnil 9 jízd k Okresnímu soudu v Tachově z [obec] do [obec] a zpět (v roce 2020 8 jízd v celkové délce 992 km a v roce 2022 1 jízda v celkové délce 124 km, jedna cesta z [obec] do [obec] a zpět v délce 124 km). Průměrná spotřeba vozidla Škoda Superb, [registrační značka] dle technického průkazu činí 4,7 litru motorové nafty na 100 km. Cena motorové nafty dle vyhlášky č. 358/2019 Sb., o změně sazby základní náhrady za používání silničních motorových vozidel a stravného a o stanovení průměrné ceny pohonných hmot pro účely poskytování cestovních náhrad činila 31,80 Kč a dle vyhlášky č. 511/2021 Sb., o změně sazby základní náhrady za používání silničních motorových vozidel a stravného a o stanovení průměrné ceny pohonných hmot pro účely poskytování cestovních náhrad činila 36,10 Kč. Základní sazba náhrady za 1 km jízdy činí dle § 1 vyhlášky č. 358/2019 Sb. 4,20 Kč a dle § 1 vyhlášky č. 511/2021 Sb. 4,70 Kč. Celková výše jízdních výdajů tak činí 6 442,20 Kč (4 749,20 Kč jako náhrada za používání vozidla a 1 693 Kč jako náhrada pohonných hmot). Podle § 14 odst. 1 písm. a) AT soud přiznal za promeškaný čas za cestu z [obec] do [obec] a zpět rozsahu 36 půlhodin po 100 Kč ve výši 3 600 Kč. Dále spočívají náklady řízení v zaplaceném soudním poplatku za odvolání ve výši 3 528 Kč. Celková výše nákladů řízení činí částku 220 090,20 Kč, z čehož 35 % činí 77 031,60 Kč. Povinnost uhradit náklady řízení má žalobkyně dle § 149 odst. 1 o.s.ř. k rukám advokáta žalované.