7 C 100/2025

Plný text

Okresní soud v Tachově rozhodl samosoudkyní Mgr. Petrou Heřmanovou ve věci žalobkyně: Jméno žalobkyně , narozená Datum narození žalobkyně bytem Adresa žalobkyně zastoupená advokátem Jméno advokáta A sídlem Adresa advokáta A proti žalované: Anonymizováno Anonymizováno , IČO Anonymizováno sídlem Anonymizováno , Anonymizováno Anonymizováno Anonymizováno Anonymizováno zastoupená advokátem Jméno advokáta B sídlem Adresa advokáta B o určení neplatnosti výpovědi smlouvy

I. Žaloba, aby soud určil, že výpověď smlouvy č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, o dočasném užívání pozemku p. č. , hodnota, v katastrálním území , adresa, a p. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , Anonymizováno, v katastrálním území u , adresa, dle zákona č. 151/1997 Sb. daná ze strany žalované žalobkyni je neplatná, se zamítá.

II. Žalobkyně je povinna zaplatit žalované plnou náhradu nákladů řízení ve výši 15 064,50 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám právního zástupce žalované , Jméno advokáta B, .

1. Žalobkyně se žalobou domáhala vydání rozhodnutí, jímž by soud určil, že výpověď smlouvy č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, o dočasném užívání pozemku p. č. , hodnota, v katastrálním území , adresa, a p. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, v katastrálním území u , adresa, dle zákona č. 151/1997 Sb. daná ze strany žalované žalobkyni je neplatná. Žalobu odůvodnila tím, že je na základě smlouvy č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, o dočasném užívání pozemku uživatelem (nájemcem) části pozemku p. č. , hodnota, v katastrálním území , adresa, a p. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, v katastrálním území u , adresa, , a to o výměře 493 m3. Přestože žalobkyně uhradila nájemné za rok 2024, byla jí doručena ze strany žalované výpověď dne , datum, (sepsaná , datum, ), ve které je uvedeno, že pronájem končí ke dni doručení písemné výpovědi. Zákonná výpovědní doba je tříměsíční. Žalobkyně měla za to, že výpověď jí byla dána v rozporu s kogentní právní úpravou a že je tedy neplatná. Naléhavý právní zájem žalobkyně spatřovala v tom, že pouze rozhodnutí soudu o této žalobě je objektivně způsobilé eliminovat nejisté postavení žalobkyně a vyřešit do budoucna možné sporné vztahy mezi oběma stranami.

2. Žalovaná ve vyjádření k žalobě uvedla, že žalobkyně uvedla několik mylných skutečností. Žalobkyni byly doručeny celkem tři výpovědi. První výpověď byla ze dne , datum, a byla žalobkyni doručena dne , datum, . Žalobkyně na tuto výpověď reagovala oznámením o odmítnutí výpovědi dne , datum, . Druhá výpověď byla ze dne , datum, a byla žalobkyni doručena dne , datum, . Žalobkyně na tuto výpověď reagovala oznámením o odmítnutí výpovědi dne , datum, . Třetí výpověď byla ze dne , datum, a byla žalobkyni doručena dne , datum, . Na tuto výpověď reagovala dcera žalobkyně e-mailem ze dne , datum, a dále byla podaná žaloba. Vzhledem k tomu, že žalovaná v době odesílání výpovědí nebyla právně zastoupena, mylně se domnívala, že oznámení o odmítnutí výpovědi může mít vliv na jejich účinnost, a proto tyto výpovědi odeslala opakovaně – celkem třikrát. Žalobkyni byla jako první doručena výpověď ze dne , datum, , doručena dne , datum, , která je podle názoru žalované platná, a tudíž byla způsobilá vyvolat zamýšlený právní účinek a následek. Jinými slovy na jejím základě došlo k ukončení nájmu pozemku, a to ve tříměsíční výpovědní lhůtě, která začala běžet dne , datum, a skončila k , datum, . Během výpovědní lhůty žalobkyně pozemek užívala. Stejně tak jej užívala i v následné době a užívá jej prakticky dosud. Žalovaná souhlasí s tím, že nájem byl ze strany žalobkyně zaplacen do konce roku 2024, což z právního hlediska znamená, že žalobkyně do , datum, platila nájem a od té doby platila již bezdůvodné obohacení. Následující výpovědi, tj. druhá a třetí, představují nicotné právní jednání, jelikož není možné dát výpověď z již vypovězeného vztahu. Žalovaná je přesvědčena, že odkaz na výpovědní lhůtu v žalobě není podstatnou náležitostí výpovědi z nájmu pozemku, a proto jeho absence nemůže mít vliv na platnost samotné výpovědi, zvláště jedná-li se o výpověď v zákonné tříměsíční lhůtě. Pro úplnost žalovaná uvedla, že k výpovědi z nájmu pozemku přistoupila z toho důvodu, že žalobkyně pozemek dlouhodobě neužívá. Tento stav vyplývá ze skutečnosti, že žalobkyně již několik let žije v domově seniorů v Tachově, a s ohledem na její věk lze důvodně předpokládat, že není schopna pozemek udržovat ani jej fakticky využívat. Žalovaná rovněž v minulosti obdržela opakované stížnosti od sousedů sousedících pozemků, kteří poukazovali na imise vycházející z předmětného pozemku. Za této situace má žalovaná zájem na tom, aby byl pozemek využíván řádně a v souladu se svým účelem, tedy aby byl udržován a pečlivě spravován. Tento zájem je o to významnější, že ze strany občanů obec je o užívání zahrad dlouhodobě vysoký zájem. Žalovaná dále zdůraznila, že žalobkyně se domáhá nejen určení neplatnosti právního úkonu, který je nicotný a nemohl vyvolat zamýšlený právní následek, ale hlavně neosvědčuje naléhavý právní zájem. Závěrem žalovaná navrhla, aby soud žalobu zamítl a zavázal žalobkyni náhradou nákladů řízení.

3. V replice žalobkyně uvedla, že výpověď ze dne , datum, je nesrozumitelná a neurčitá, kdy je označena jako výpověď na základě dohody s uživatelem. Výpověď je jednostranným právním jednáním a nikoli dvoustranným, jakým dohoda s uživatelem beze sporu je, nicméně v takovém případě by se dokument měl jmenovat dohoda (nikoli výpověď) a měl by být opatřen podpisy obou stran dohody. Žalovaná si v daném dokumentu ze dne , datum, evidentně plete jednostranné právní jednání a jednání dvou stran. Ani v tomto dokumentu není respektována zákonná tříměsíční výpověď. Žalobkyně uvedla, že již dvě takovéto „dohody“ písemně odmítla, a to dne , datum, a dne , datum, , tedy odmítla smluvní návrh žalované na ukončení předmětného nájemního vztahu, ve hře je tedy jediná výpověď ze dne , datum, , tedy opravdu prozatím jediné jednostranné právní jednání žalované vůči žalobkyni, které však žalobkyně soudně napadla žalobou z důvodu nerespektování zákonné lhůty. Za svým názorem, že je zde dán naléhavý právní zájem, si žalobkyně stojí, neboť jedině soudní rozhodnutí může zamezit, aby byla žalovaná, která pozemek užívá po desetiletí, z pozemku vyklizena na základě dokumentu, který nerespektuje zákonné požadavky na výpovědní dobu při výpovědi z nájmu pozemku.

4. Ze smlouvy č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, o dočasném užívání pozemku dle zákona č. 151/1997 Sb. ze dne , datum, soud zjistil, že žalovaná přenechala k dočasnému užívání žalobkyni (a jejímu manželovi) část o výměře 493 m3 pozemků p. č. , hodnota, a p. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, v katastrálním území u , adresa, , a to od , datum, na dobu neurčitou. Ve smlouvě bylo sjednáno, že smlouva může být oboustranně kdykoli vypovězena, rovněž může být zrušena ze strany žalované, pokud by to vyžadoval vyšší společenský zájem, nebo pokud byla parcela užívána nedostatečně nebo k jiným účelům než bylo dohodnuto.

5. Z potvrzení o zaplacení soud zjistil, že dne , datum, byla uhrazena částka 493 Kč na účet žalované označená jako Smlouva č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, – Nájem 2025.

6. Z ortofotomapy soud zjistil, že se se jedná o rozlehlý pozemek, který je rozdělen do několika částí, které slouží jako zahrádky. Jednotlivé části jsou oplocené a slouží k rekreačním účelům (bazény, ohniště, příp. dočasné stavby).

7. Z výpovědi smlouvy č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, o dočasném užívání pozemku ze dne , datum, soud zjistil, že žalovaná zaslala žalobkyni výpověď smlouvy č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, o dočasném užívání pozemku ze dne , datum, . Obsahem bylo sdělení, že výpověď je podána na základě dohody mezi smluvními stranami. Pronájem tak končí ke dni doručení této písemné výpovědi. Z doručenky plyne, že žalobkyně písemnost osobně převzala dne , datum, .

8. Z odmítnutí výpovědi smlouvy č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, ze dne , datum, soud zjistil, že žalobkyně odmítla výpověď dohodou, návrh nebyl akceptován, a tedy k dohodě nedošlo. Veškeré podmínky a závazky vyplývající ze smlouvy zůstávají nadále platné a účinné. Z podacího razítka plyne, že žalovaná písemnost převzala dne , datum, .

9. Z výpovědi smlouvy č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, o dočasném užívání pozemku ze dne , datum, soud zjistil, že žalovaná zaslala žalobkyni výpověď smlouvy č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, o dočasném užívání pozemku ze dne , datum, . Obsahem bylo sdělení, že na základě dohody s uživatelem žalovaná vypovídá smlouvu č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, . Pronájem tak končí ke dni doručení této písemné výpovědi. Z doručenky plyne, že žalobkyně písemnost osobně převzala dne , datum, .

10. Z odmítnutí výpovědi smlouvy č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, ze dne , datum, soud zjistil, že žalobkyně odmítla výpověď dohodou, návrh nebyl akceptován, a tedy k dohodě nedošlo. Veškeré podmínky a závazky vyplývající ze smlouvy zůstávají nadále platné a účinné. Z podacího razítka plyne, že žalovaná písemnost převzala dne , datum, .

11. Z výpovědi smlouvy č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, o dočasném užívání pozemku ze dne , datum, soud zjistil, že žalovaná zaslala žalobkyni výpověď smlouvy č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , Anonymizováno, o dočasném užívání pozemku ze dne , datum, . Obsahem bylo sdělení, že výpověď je podána na základě článku VI. Smlouvy č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, o dočasném užívání pozemku. Pronájem tak končí ke dni doručení této písemné výpovědi. Vyklizení předmětné části pozemku mělo být provedeno nejpozději do , datum, s tím, že , datum, mělo dojít k převzetí majetku zpět pod správu obce. Z doručenky plyne, že žalobkyně písemnost osobně převzala dne , datum, .

12. Z těchto skutkových zjištění učinil soud skutkový závěr, že žalovaná přenechala k dočasnému užívání žalobkyni (a jejímu manželovi) část o výměře 493 m3 pozemků p. č. , hodnota, a p. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, v katastrálním území u , adresa, , a to od , datum, na dobu neurčitou. Ve smlouvě bylo sjednáno, že smlouva může být oboustranně kdykoli vypovězena, rovněž může být zrušena ze strany žalované, pokud by to vyžadoval vyšší společenský zájem, nebo pokud byla parcela užívána nedostatečně nebo k jiným účelům než bylo dohodnuto. Předmětná část pozemku byla užívána jako zahrada, k rekreačním účelům. Žalovaná zaslala žalobkyni výpověď ze dne , datum, dohodou, kterou žalobkyně neakceptovala přípisem ze dne , datum, . Žalovaná poté zaslala žalobkyni výpověď ze dne , datum, dohodou, kterou žalobkyně rovněž neakceptovala, a to přípisem ze dne , datum, . Následně žalovaná zaslala žalobkyni výpověď smlouvy o dočasném užívání na základě článku VI. Smlouvy o dočasném užívání s tím, že pronájem končí ke dni doručení výpovědi a žalobkyně je povinna vyklidit pozemek nejpozději do , datum, .

13. Podle § 80 zákona č. 99/1963 Sb., občanská soudní řád (dále jen „o. s. ř.“) určení, zda tu právní poměr nebo právo je či není, se lze žalobou domáhat jen tehdy, je-li na tom naléhavý právní zájem.

14. Podle § 663 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník (dále jen „obč. zák.“) nájemní smlouvou pronajímatel přenechává za úplatu nájemci věc, aby ji dočasně (ve sjednané době) užíval nebo z ní bral i užitky.

15. Podle § 3074 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“), se nájem řídí tímto zákonem ode dne nabytí jeho účinnosti, i když ke vzniku nájmu došlo před tímto dnem; vznik nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů. To neplatí pro nájem movité věci ani pro pacht.

16. Podle § 2231 odst. 1 o. z. nájem ujednaný na dobu neurčitou skončí výpovědí jednou ze stran. Jedná-li se o věc movitou, je výpovědní doba jednoměsíční, jedná-li se o věc nemovitou, je tříměsíční.

17. Podle § 2231 odst. 2 o. z. výpověď nemusí být odůvodněna; to neplatí, má-li strana právo vypovědět nájem bez výpovědní doby.

18. Naléhavý právní zájem na určení (ne)platnosti výpovědi smlouvy o dočasném užívání pozemku ve smyslu § 80 o. s. ř. je ve věci dán potřebou vyjasnit nejisté postavení žalobkyně. Pouze rozhodnutí soudu o určovací žalobě je objektivně způsobilé vyjasnit postavení žalobkyně a vyřešit do budoucna možné sporné vztahy mezi oběma stranami. Pokud by procesní postavení účastníků bylo obrácené, pak by naléhavý právní zájem nebyl dán, neboť by se žalovaná mohla domáhat svého tvrzeného práva žalobou na vyklizení. Žalobkyně ale nemá jiný procesní nástroj, jímž by se svého tvrzeného práva mohla domoci. Žalobkyně je tudíž ve věci aktivně legitimována.

19. Po právním posouzení zjištěného skutkového stavu dospěl soud k závěru, že účastníci uzavřeli nájemní smlouvu dle § 663 a násl. obč. zák., na základě které žalovaná přenechala k dočasnému užívání žalobkyni (a jejímu manželovi) část o výměře 493 m3 pozemků p. č. , hodnota, a p. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, v katastrálním území u , adresa, , a to od , datum, na dobu neurčitou. Pozemek byl přenechán k užívání jako zahrada, sloužil k rekreačním účelům. Podle § 3074 odst. 1 o. z. se trvání a zánik nájmu řídí novým občanským zákoníkem. U nájmu zahrady platí obecná pravidla nájmu (nejedná se o nájem bytu či domu určenému k bydlení). Podle § 2231 odst. 1 o. z. skončí nájem ujednaný na dobu neurčitou výpovědí jednou ze stran, přičemž výpovědní doba je tříměsíční, jelikož se jedná o nemovitou věc. Nesprávně uvedená kratší výpovědní doba nemá za následek neplatnost výpovědi, nýbrž to, že nájem skončí až po uplynutí zákonné (případně smluvní, pokud by byla sjednána) výpovědní doby. Stejně tak pokud by výpovědní doba nebyla ve výpovědi uvedena vůbec, řídila by se zákonnou úpravou (srov např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne , datum, , sp. zn. , spisová značka, , byť se vztahuje k dřívější právní úpravě, ta zůstává i v novém občanském zákoníku v tomto stejná). Pokud jde o obsah prvních dvou výpovědí (ze dne , datum, a , datum, ), v nichž je uvedeno, že smlouva je vypovídána na základě dohody s uživatelem, pak je patrné, že žalovaná smíchávala dva instituty, a to dohodu o skončení nájmu a výpověď. Jelikož v obou písemnostech bylo shodně uvedeno po dohodě s uživatelem, navazovala na ně odmítnutí výpovědi s tím, že návrh žalobkyně neakceptovala a k dohodě tedy nedošlo, a žalovaná nečinila žádné další kroky na výpověď navazující, resp. podala pouze další výpovědi, má soud za to, že první dvě „výpovědi“ byly spíše podle svého obsahu návrhem na uzavření dohody o skončení nájmu. Oproti tomu z obsahu výpovědi ze dne , datum, je patrné, že se jedná o jednostranný právní úkon – výpověď, která je podána na základě čl. VI smlouvy o dočasném užívání pozemku. Soud konstatuje, že ve výpovědi je výpovědní doba uvedena nesprávně a od toho se dovozuje i povinnost vyklidit pozemek nesprávně v kratší lhůtě, než je zákonná. Soud nad rámec konstatuje, že pokud byla výpověď doručena dne , datum, , uplynula výpovědní doba dne , datum, . Neuplatní se tedy zvláštní pravidlo pro běh výpovědní doby u nájmu bytu zakotvené v § 2286 o. z., kdy výpovědní doba běží od prvního dne kalendářního měsíce následujícího poté, co výpověď došla druhé straně.

20. S ohledem na shora uvedené soud neshledal výpověď žalované ze dne , datum, neplatnou, a proto žalobu zamítl.

21. O nákladech řízení soud rozhodl podle § 142 odst. 1 o. s. ř. tak, že žalované, která byla v řízení zcela úspěšná, přiznal náhradu nákladů řízení v plné výši, tj. v částce 15 064,50 Kč. Tato částka sestává z odměny advokáta za 3 úkony právní služby dle § 11 odst. 1 písm. a), d) a g) vyhlášky č. 177/1996 Sb., o odměnách advokátů a náhradách advokátů za poskytování právních služeb (advokátní tarif), dále jen „advokátní tarif“, a to převzetí věci, vyjádření k žalobě a účast na jednání, po 3 700 Kč dle § 9 odst. 3 písm. a) ve spojení s § 7 bod 5 advokátního tarifu a 3 náhrad hotových výdajů po 450 Kč dle § 13 odst. 4 advokátního tarifu. Právní zástupce žalované je plátcem DPH, proto byla náhrada navýšena o DPH ve výši 21 % z částky 12 450 Kč, tj. 2 614,50 Kč. Povinnost uhradit náklady řízení v celkové výši 15 064,50 Kč má žalobkyně dle § 149 odst. 1 o. s. ř. k rukám advokáta žalované.

22. Lhůta k plnění byla v souladu s § 160 odst. 1 o. s. ř. stanovena v délce 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku.