7 C 14/2025

Plný text

Okresní soud v Tachově rozhodl samosoudkyní Mgr. Petrou Heřmanovou ve věci žalobkyně: Jméno žalobkyně , narozená Datum narození žalobkyně zastoupená advokátem Jméno advokáta sídlem Adresa advokáta proti žalované: Anonymizováno Anonymizováno , IČO Anonymizováno sídlem Anonymizováno Anonymizováno , Anonymizováno Anonymizováno Anonymizováno zastoupená advokátkou Jméno advokátky sídlem Adresa advokátky o zaplacení 11 858,58 Kč s příslušenstvím

I. Žaloba se zamítá.

II. Žalobkyně je povinna zaplatit žalované plnou náhradu nákladů řízení ve výši 18 270 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám právní zástupkyně žalované , tituly před jménem, , jméno FO, .

1. Žalobkyně se žalobou domáhala po žalovaných zaplacení částky ve výši 11 858,58 Kč s úrokem z prodlení a náhrady nákladů řízení. Žalobu odůvodnila tím, že má od žalované pronajatý byt označený číslem , Anonymizováno, /, Anonymizováno, v přízemí domu č.p. , Anonymizováno, , který se nachází v obci , adresa, (dále též jen „byt“), a to na základě nájemní smlouvy ze dne , datum, , přičemž na základě dodatku k nájemní smlouvě ze dne , datum, se jedná o pronájem na dobu neurčitou. Žalobkyně uvedla, že byt je v měsících, kdy je venku zima (tedy pozdní podzimní, zimní a počáteční jarní měsíce) nedostatečně vytápěn, když teplota v bytě nepřesahuje 19 ºC, teplota se pohybuje v rozmezí 17–19 ºC. Tato situace se opakuje již třetí zimu po sobě, když v minulosti byla žalovaná na tuto skutečnost opakovaně upozorňována. K nápravě závadného stavu však nedošlo (vyjma období kolem dubna 2024), a to i přes to, že se jedná o povinnost, kterou má pronajímatel stanovenou zákonem. V domě, kde se byt nachází, jsou 4 bytové jednotky, přičemž uživatelé jednotek by se měli v měsíčních intervalech střídat v topení, když v domě je kotel na uhlí. Žalobkyni a osobám žijícím s ní v předmětném bytě je bráněno v přístupu do kotelny, když tato je uzamčena a nebyly jim vydány klíče. Uživatelé ostatních bytových jednotek, kteří mají přístup do kotelny, zátop vykonávají pouze ráno od 6:00 do 10:00 hodin a poté odpoledne od 15:00 do 21:00 hodin. Takovéto časové rozmezí, kdy se topí, je s ohledem na venkovní teplotu nedostatečné. Jelikož je v bytě zjednodušeně řečeno zima, tak je užívání bytu ztěžováno zásadním způsobem. Žalobkyně se sice snaží teplotu zvyšovat používáním přímotopů, což ovšem není s ohledem na cenu elektrické energie přijatelný způsob pro řešení daného problému, a žalobkyni by užívání přímotopů v rozsahu, který by dokázal vytopit celý byt za celou zimu, stálo rozhodně nezanedbatelné finanční prostředky. V důsledku nízké teploty je v bytě vysoká vlhkost a na stěnách bytu se tvoří ve větším rozsahu plísně, které jsou zdraví škodlivé, což také zapříčiňuje ztížení užívání bytu zásadním způsobem. V důsledku tvorby plísní již došlo i k poškození majetku žalobkyně (shnilé postele, deky, polštáře atd.). Žalobkyně uplatnila vůči žalované nárok na prominutí nájemného, když nedošlo ke zdárnému vyřešení předmětného problému. Předmětem žaloby je částka odpovídající prominutému nájemnému za období od , datum, do , datum, v celkové částce 11 858,58 Kč, a to za prosinec 2023 poměrná část za období od 9. 12. do 31. 12. (4 096 Kč / 31 x 23 dnů), poměrná část za 1/4 ledna 2024 (4096 Kč / 4 dny), únor 2024 (4096 Kč) a poměrná část za březen 2024 (4096 Kč / 31 x 28 dnů).

2. Žalovaná ve vyjádření k žalobě uvedla, že uplatněný nárok zcela neuznává. Považovala za nesporné, že žalobkyni pronajala bytovou jednotku č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, v k. ú. , adresa, . Rozporovala však, že je byt nedostatečně vytápěn. Jedná se o pouhá tvrzení žalobkyně, která nejsou ničím prokazována. Žalovaná v reakci na stížnosti žalobkyně kontaktovala , právnická osoba, (dále též jen „SVJ“), které podle stanov SVJ zajišťuje dodávku tepla do bytů. SVJ je povinno se řídit pravidly pro vytápění a dodávku teplé vody, která jsou stanovena vyhláškou č. 194/2017 Sb. Žalované bylo ze strany SVJ doloženo měření ze sousedních bytů, kdy další 3 byty v bytovém domě jsou osazeny kalibrovanými měřidly, podle kterých hodnoty teplot v sousedních bytech odpovídaly v období od , datum, do , datum, a v období od , datum, do , datum, normě. Žalovaná proto nemá tvrzení žalobkyně o údajných vadách bytu spočívajících v nedostatečném vytápění v předmětném období za prokázaná, když je prokázán opak. Žalovaná závěrem navrhla žalobu zamítnout.

3. Z výpisu z katastru nemovitostí soud zjistil, že žalovaná je zapsaná jako vlastník bytové jednotky č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, v k. ú. , adresa, , zapsáno na LV č. , hodnota, u , právnická osoba, pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště , adresa, .

4. Z nájemní smlouvy ve znění dodatku k nájemní smlouvě soud zjistil, že žalovaná od , datum, pronajímá žalobkyni bytovou jednotku č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, v , adresa, , nájem je na dobu neurčitou.

5. Z žádosti o povolení stavebních úprav ze dne , datum, soud zjistil, že žalobkyně požádala žalovanou o povolení stavebních úprav v bytě, spočívajících ve vyštukování stropů a stěn všech místností, výměně stávající podlahové krytiny v celém bytě, kompletní výměně nových rozvodů elektřiny v celém bytě, kompletní rekonstrukci kuchyně, výměně stávajících rozvodů studené a teplé užitkové vody, kompletní rekonstrukci koupelny a WC, výměně radiátorů v obývacím pokoji a kuchyni, výměně vchodových a interiérových dveří, to vše na vlastní náklady žalobkyně.

6. Z odpovědi žalované na žádost žalobkyně soud zjistil, že žalovaná souhlasila s provedením stavebních úprav v bytě dle žádosti, a to na vlastní náklady žalobkyně.

7. Z evidenčního listu platného od , datum, soud mj. zjistil, že smluvené měsíční nájemné bylo v daném období 3 423 Kč včetně garáže a záloha na otop činila 1 072 Kč.

8. Z prohlášení vlastníka budovy včetně příloh soud zjistil rozložení bytů v bytovém domě. Byt č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, se nachází přímo nad uhelnou, je prvním bytem v soustavě rozvodu tepla.

9. Z oznámení ze dne , datum, soud zjistil, že žalobkyně oznámila žalované vady bytu, vyzvala ji k odstranění vad a požádala o prominutí nájemného, vše z důvodu nedostatečného vytápění bytu.

10. Z odpovědi ze dne , datum, soud zjistil, že žalovaná považovala za nutné zjistit příčinu nedostatečného vytápění, poukázala na skutečnost, že ke snížení otopné soustavy mohlo dojít v důsledku výměny radiátorů, příp. jejich špatným nastavením. Žalovaná nesouhlasila s prominutím nájemného.

11. Z dopisu ze dne , datum, soud zjistil, že žalobkyně uplatnila nárok na prominutí nájemného za období od prosince 2023 do května 2024.

12. Z dopisu ze dne , datum, soud zjistil, že žalovaná nárok opět odmítla s odůvodněním, že v ostatních bytech jsou kalibrovaná měřidla, podle kterých hodnoty teplot v sousedních bytech odpovídají normám (v rozmezí 22°C až 24°C), nesouhlasila ani s návrhem na výměnu nebo odkup bytu. Současně žalobkyni vyzvala ke zjednání nápravy, tj. ukončení obtěžujícího chování uživatelů bytu vůči sousedům, a upozornila ji na možnost podání výpovědi z nájmu.

13. Z dopisu ze dne , datum, soud zjistil, že žalobkyně požádala žalovanou o doložení tvrzených skutečností v předchozím vyjádření, s nimiž žalobkyně nesouhlasila, naopak vyjádřila nesouhlas s chováním rodiny v sousedním bytě.

14. Z dopisu ze dne , datum, soud zjistil, že paní , jméno FO, podala naléhavou žádost o projednání výměny nájemníků bytu č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, radou obce. Žádost odůvodnila tím, že nájemníci svým chováním opakovaně a hrubě narušují běžný chod domu.

15. Ze stanov společenství vlastníků jednotek soud zjistil, že společenství zajišťuje mj. revizi a opravy rozvodů tepla včetně radiátorů, dále přímo nebo na základě smluv dodávky tepla a teplé užitkové vody.

16. Ze zápisu ze schůze SVJ soud zjistil, že dne , datum, se konala schůze majitelů bytových jednotek, na které bylo mj. dohodnuto, že vytápění budovy č. p. , Anonymizováno, bude prováděno podle platných právních předpisů, tj. vyhlášky č. 194/2007 Sb.

17. Ze zápisu ze schůze SVJ soud zjistil, že dne , datum, se konala schůze majitelů bytových jednotek, na které bylo mj. sděleno, že vytápění budovy podle vyhlášky č. 194/2007 Sb. je v rámci možností dodržováno. Současně byly řešeny body týkající se (ne)dodržování pravidel ze strany nájemníků bytu č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, .

18. Ze zápisu ze schůze SVJ soud zjistil, že dne , datum, se konala schůze majitelů bytových jednotek, na které byla mj. schválena účetní závěrka za rok 2022, byla řešena reklamace k vyúčtování za byt č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , kdy nebylo správcem shledáno žádné pochybení, bylo dohodnuto omezení vstupu do kotelny (přístup má pouze osoba znalá, která zajišťuje obsluhu kotle dle rozpisu topení).

19. Ze zápisu ze schůze SVJ soud zjistil, že dne , datum, se konala schůze majitelů bytových jednotek, na které byla mj. řešena stížnost na obyvatele bytu č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , společenství požadovala dořešení problému vzniklého v souvislosti s rekonstrukcí bytu č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, v roce 2021 až 2022, kdy zásahem do rozvodu ústředního topení došlo k citelnému zhoršení vytápění především v pravé části domu, tedy bytů č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, a , Anonymizováno, /, Anonymizováno, .

20. Z fotografií předložených žalobkyní soud zjistil, že v rohu místnosti a pod válendou je zachycena plíseň.

21. Z dalších fotografií předložených žalobkyní soud zjistil, že blíže neurčitý teploměr na blíže neurčitém místě ukazuje: 1) čas 6:05 hodin, venkovní teplotu – 5,1°C, vnitřní teplotu 18,9°C a vlhkost 61%, 2) čas 5:45 hodin, venkovní teplotu – 5,7°C, vnitřní teplotu 17,6°C a vlhkost 53%, 3) čas 5:39 hodin, venkovní teplotu – 10,, právnická osoba, , vnitřní teplotu 18,5°C a vlhkost 57%, a 4) čas 6:06 hodin, venkovní teplotu – 3,6°C, vnitřní teplotu 18,6°C a vlhkost 58%.

22. Z přehledu fotek soud zjistil, že fotografie teploměrů byly uloženy v úložišti v období říjen až prosinec 2023.

23. Ze záznamů měření teplot v bytě , adresa, v 2. patře nad uhelnou soud zjistil, že v daném bytě (nikoliv nájemním bytě žalobkyně) byly zaznamenávány teploty po cca hodině, kdy v období od , datum, do , datum, se naměřené hodnoty pohybovaly od 20°C do 23°C, nejnižší naměřená hodnota byla 20,7°C, a v období od , datum, do , datum, se naměřené hodnoty pohybovaly od 21°C do 24°C, nejnižší naměřená hodnota byla 21,2°C.

24. Z výslechu starosty žalované , právnická osoba, soud zjistil, že byl zvolen v říjnu 2022 a krátce poté se účastnil schůze SVJ v domě č. p. , Anonymizováno, , kde se řešily problémy s vytápěním bytu žalobkyně. Na schůzi zaznělo, že otopná soustava mohla být narušena stavebními úpravami, zejména výměnou radiátorů, které měly být naddimenzované. SVJ upozorňovalo, že kvůli tomu dochází k nerovnoměrnému rozvodu tepla v domě. Obec se pokusila zajistit odborné posouzení stavu topné soustavy, ale žádná z oslovených firem neposkytla písemný výstup. Jeden technik (pan , jméno FO, ) uvedl, že soustava vypadá funkčně, ale kvůli sousedským sporům odmítl vydat zprávu. Další kontrola proběhla na podzim 2024, ale ani z ní nevzešel žádný oficiální posudek. Starosta potvrdil, že v prosinci 2024 obec výjimečně hradila náklady na topení, protože SVJ odmítlo umožnit žalobkyni přístup ke kotli. V bytě žalobkyně byl osobně přítomen, v té době tam bylo teplo, viděl plíseň v dětském pokoji a byl informován o zatopení z horního bytu. Uvedl, že v bytě žije více osob a zvířat, což podle něj může přispívat k vyšší vlhkosti. Dále uvedl, že obec nemá vliv na rozhodování SVJ, protože má pouze čtvrtinový podíl a není členem výboru. Pokusy o prosazení změn v režimu vytápění byly opakovaně přehlasovány. Potvrdil, že mezi nájemníky panují dlouhodobé sousedské spory, které komplikují řešení situace.

25. Z výslechu svědkyně , jméno FO, (matky žalobkyně) soud zjistil, že v bytě, kde žije s manželem a pěti dětmi, je v zimních měsících chladno. Uvedla, že topení funguje pouze v určitých hodinách – ráno od 6:00 do 10:00 hodin a odpoledne od 14:00 nebo 16:00 do 22:00 hodin. V noci se netopí vůbec. Kvůli nízké teplotě (např. po návratu z porodnice bylo v bytě jen 16 °C) si pořídili elektrické přímotopy. V bytě se tvoří plíseň, zejména v dětských pokojích, což je problém vzhledem ke zdravotnímu stavu dětí (alergie, astma, neurologické potíže). Teplota se pohybuje mezi 16–20°C, přičemž ráno bývá nejchladněji. Měření provádí pomocí vlastních teploměrů, obec jim kalibrované měřáky neposkytla. Přístup do kotelny jim byl odepřen, topení zajišťují ostatní vlastníci bytů. Sousedé se odmítají bavit, protože , jméno FO, nejsou vlastníky bytu.

26. Z výslechu svědka , jméno FO, (bývalého místostarosty žalované) soud zjistil, že se problém s vytápěním řešil na obci opakovaně. Byl přítomen při jedné kontrole v bytě, kde bylo v době návštěvy teplo. Uvedl, že rekonstrukce mohla narušit hydrauliku systému. Pokusil se zajistit odborníka, ale bez úspěchu. Z jeho pohledu byla komunikace mezi stranami velmi obtížná a bez mediátora neřešitelná. Zaznamenal tepelné mosty a nedostatky, ale nemohl posoudit skutečný stav teploty.

27. Z výslechu svědkyně , jméno FO, (bývalé místostarostky žalované) soud zjistil, že byla několikrát v bytě , jméno FO, , kde byla zima – seděli tam ve svetrech, teploměry ukazovaly 16–17°C. Řešila to s tehdejším starostou i na schůzi SVJ, ale bez výsledku. Komunikace s rodinou , jméno FO, byla podle ní velmi obtížná, až agresivní. Sama má zkušenosti z oblasti mediace a popsala jednání jako nepříjemné a neefektivní.

28. Z výslechu svědkyně , jméno FO, soud zjistil, že bydlí v bytě vedle žalobkyně, u sebe v bytě má stabilní teplotu kolem 21–22°C. Je doma celý den a nevnímá výrazné kolísání teplot. Sama topí za obecní byt, protože , jméno FO, nemají přístup do kotelny. Popsala, že kotel je poloautomatický, čistí se denně, topí se od rána do večera, v mrazech i v noci. Potvrdila, že se topení nastavuje podle dohody mezi vlastníky, obec se neúčastní. Sama si pořídila teploměr, ale nemá měřáky na radiátorech. Přiznala, že v minulosti si stěžovala na zimu a plíseň, ale aktuálně problémy nemá.

29. Z výslechu svědka , jméno FO, ml. soud zjistil, že kotel funguje na automatický režim, který se řídí teplotou vody vracející se do kotle. V zimních měsících běží kotel prakticky nepřetržitě, s výjimkou nutného čištění. Čištění kotle trvá několik hodin, záleží na kvalitě uhlí. V teplejších obdobích se topí od 4:00 do 23:00 hodin. , adresa, se nastavují podle počasí a domluvy mezi vlastníky bytů, přičemž obec se na rozhodování nepodílí. Uvedl, že po rekonstrukci bytu žalobkyně došlo ke zvýšení výkonu radiátorů, což podle něj vedlo ke zvýšené spotřebě uhlí a elektřiny. Tvrdil, že má k dispozici technické údaje o výměně radiátorů a že výkon nových radiátorů je vyšší než původních. Zmínil také, že žalobkyně odmítla topit podle dohodnutý pravidel, kotel označila za nefunkční, přístup do kotelny byl omezen kvůli obavám z poškození zařízení. Tvrdil, že teplota v jeho bytě je stabilní (22°C), měří ji pomocí kalibrovaného dataloggeru. Kritizoval teploměry používané , jméno FO, jako nepřesné.

30. Z výslechu svědka , jméno FO, st. soud zjistil, že kotel je poloautomatický, topí se uhlím, instalovaný byl v roce 2015. Spotřeba je cca 100 metráků za sezónu. , adresa, obsluhují střídavě obyvatelé domu – původně čtyři byty, nyní pouze tři, protože žalobkyně (nájemkyně obecního bytu) podle něj kotel rozštelovala a způsobila jeho poruchu. V důsledku toho se obecní byt do střídání nezapojuje a topení za něj zajišťují ostatní vlastníci. Obec jednou zaplatila externí firmu, jinak topí SVJ. , adresa, se podle něj spouští obvykle od 5:00 do 11:00 dopoledne a znovu od 14:00 do 22:00 večer. V případě mrazů se topí nepřetržitě. Čištění kotle je nutné provádět pravidelně, někdy i denně, a vyžaduje jeho odstavení na několik hodin kvůli bezpečnosti. Tvrdil, že po rekonstrukci bytu žalobkyně došlo k narušení hydrauliky systému. Podle něj byly v bytě žalobkyně vyměněny radiátory za výkonnější, odstraněno topení na WC a změněny rozvody, což mělo negativní dopad na funkčnost celého systému. Zmínil, že obec byla o problémech informována, ale řešení se podle něj neuskutečnilo. Tvrdil, že teplota v bytě je stabilní, měří ji pomocí dataloggeru.

31. Z výslechu svědkyně , jméno FO, soud zjistil, že topení funguje normálně, má doma teplo, v kuchyni i při otevřeném okně 20°C, v obýváku až 24°C. V minulosti měli vlažné radiátory kvůli rekonstrukci u , jméno FO, , ale manžel to opravil. Sama se o kotel nestará, ale ví, že se čistí denně. Nepozoruje výkyvy teplot, nemá plíseň. V bytě , jméno FO, byla, podle ní tam bylo tepleji než u nich. Měření provádí dataloggerem.

32. Z výslechu svědka , jméno FO, soud zjistil, že bydlí ve vedlejším bytě v domě č. p. , Anonymizováno, . V bytě bydlí přibližně pět let. Potvrdil, že se nájemníci střídají po měsících v obsluze kotle. Sám se stará o doplňování uhlí a čištění, ale do technického nastavení kotle nezasahuje. Uvedl, že v bytě mu bývá chladno, zejména v ložnici, kde má termohlavici nastavenou na trojku. V minulosti měl problém s tím, že mu topila jen polovina radiátoru. Po výměně radiátorů u žalobkyně se zlepšilo vytápění i u něj. V komunikaci s žalobkyní přiznal, že mu byla zima a že se topí málo. Popsal, že kotel se vypíná večer kolem desáté a zapíná se až ráno, což vede k ochlazení během noci.

33. Z komunikace mezi matkou žalobkyně a svědkem , jméno FO, je patrné, že v září a říjnu 2022 opakovaně řešili zimu v bytech.

34. Z výpovědi svědka , jméno FO, soud zjistil, že v bytě č. , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, v , adresa, bydlel přibližně před pěti až deseti lety, uvedl, že v době jeho bydlení se topilo střídavě podle týdenních služeb mezi nájemníky. Problémem bylo, že ne všichni topili stejně svědomitě. Zejména sousedé z horních bytů (, jméno FO, ) podle něj topili málo, což mělo za následek chlad v jeho bytě. Vytápění se často vypínalo už kolem desáté večer, což vedlo k výraznému ochlazení během noci. , jméno FO, popsal, že teplota v bytě se pohybovala kolem 17 °C, což bylo pro něj nevyhovující, zvláště po narození syna. Po výměně kotle a radiátorů se situace částečně zlepšila, ale stále záleželo na tom, kdo měl službu. Když topil on nebo soused , jméno FO, , bylo v bytě teplo, ale když topili , jméno FO, , teplota klesala.

35. Z výpovědi , jméno FO, (partnerky , jméno FO, ) soud zjistil, že v bytě č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, v , adresa, bydlela od roku 2011 do roku 2021. Potvrdila, že v bytě byly problémy s vytápěním, zejména v ložnici a dětském pokoji, kde bylo chladněji než v kuchyni a obýváku. Po výměně radiátorů se situace dokonce zhoršila. , adresa, se často vypínal večer a zapínal až dopoledne, což vedlo k nepříjemnému chladu. Když jim byla zima, museli žádat sousedy, aby kotel zapnuli. Sama nebyla proškolena na ovládání kotle, ale její přítel ho uměl zapnout. Teploty se podle jejího odhadu pohybovaly mezi 17–20°C, ale v některých místnostech byla pocitově zima.

36. Z výslechu svědkyně , jméno FO, soud zjistil, že bydlí ve vedlejší bytovce a pravidelně navštěvovala byt žalobkyně kvůli hlídání dítěte, popsala své zkušenosti z posledních pěti až šesti let. Uvedla, že při návštěvách v zimním období v bytě žalobkyně nikdy nezažila teplotu přes 20 °C. Sama viděla na teploměru v kuchyni hodnotu 17,5°C. V ložnici a dětském pokoji bylo podle ní chladno, objevovala se plíseň a nábytek byl , jméno FO37. Z výslechu svědkyně , jméno FO, soud zjistil, že navštěvovala byt žalobkyně příležitostně, zejména dopoledne kolem oběda, často s dětmi. Uvedla, že většinu času trávili v obýváku, protože ostatní místnosti byly výrazně chladnější. Pocitově odhadovala teplotu na 16–18°C, přičemž děti musely mít na sobě teplé oblečení kvůli chladu od podlahy. Viděla teploměry v místnostech, které potvrzovaly nízké teploty. V dětském pokoji byla plíseň pod postelí, zasahující až na matrace. Přímotop v obýváku byl zapínán před její návštěvou, aby bylo alespoň tam tepleji.

38. Z výslechu svědkyně , jméno FO, soud zjistil, že byla v bytě žalobkyně jednou za měsíc až dva, v různých denních dobách. Většinu času trávila s dětmi v obýváku, kde byl přímotop. V ostatních místnostech bylo chladno, zejména od podlahy. Sama bydlí v bytě, ale takovou zimu, jaká byla v bytě žalobkyně, nezažila. Viděla teploměr, který ukazoval 17–18°C, zejména v dětském pokoji. V obýváku teploměr nepozorovala, protože tam bylo tepleji. Plíseň viděla na matraci, kterou jí žalobkyně ukazovala.

39. Z výslechu svědkyně , jméno FO, (babičky žalobkyně) soud zjistil, že byt navštěvuje téměř denně, někdy i přespává. Popsala, že se v bytě topí nepravidelně, kotel bývá ráno studený, v noci se netopí. V bytě se objevuje vlhkost a plíseň, voda stéká po oknech. Sama viděla digitální teploměry ve třech místnostech, v obýváku rtuťový. Teploty se pohybovaly kolem 17–18,5°C. Popsala i problémy s přístupem do kotelny, která byla zamčená, a zmínila, že kotel je podle odborníka špatně zapojený. Sama bydlí v obdobné bytovce, kde mají stabilní teplotu 19–21°C a žádné problémy s plísní.

40. Z výslechu svědkyně , jméno FO, (sestry žalobkyně) soud zjistil, že v bytě bydlí. Popsala, že v jejím pokoji byla zima, ráno kolem 16–17°C, odpoledne s přímotopem až 21°C, ale teplota večer opět klesala. Přímotopy byly zapínány kvůli dětem, ale kvůli spotřebě elektřiny se vypínaly. V bytě se vyskytovala plíseň, zejména v jejím pokoji a pokoji bratra. Plíseň se objevovala opakovaně i po ošetření. Radiátory byly většinou vlažné, jen výjimečně horké, když se někdo zeptal na zvýšení teploty.

41. Z výslechu svědkyně , jméno FO, soud zjistil, že navštěvuje byt žalobkyně často, až třikrát týdně, zejména kvůli dětem. V bytě je podle ní zima a vlhko, většinu času tráví v obýváku, kde je přímotop. V ostatních místnostech je teplota podle teploměrů 16–18°C. Popsala výskyt plísně na zdech, nábytku, matracích, která byla ošetřena Savem, nábytek byl vyhozen. Přímotop byl zapínán kvůli dětem, ale jinak se v bytě netopilo dostatečně. Potvrdila, že žalobkyně neměla přístup do kotelny, která byla zamčená.

42. Z vyúčtování služeb za rok 2023 soud zjistil, že náklad na otop za byt č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, činil 17 332 Kč.

43. Z vyúčtování služeb za rok 2024 soud zjistil, že náklad na otop za byt č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, činil 17 529 Kč.

44. Ze svědeckého prohlášení , jméno FO, ml. soud zjistil, že svědek působí jako technik laboratoře, metrolog a zkušební technik, poukázal na nespolehlivost teploměru, který dokládala žalobkyně na svých fotografiích, který má výrobní toleranci ±2°C, poukázal na nevhodné místo jeho osazení, doložil výstupy z měření teplot (nejnižší uvedená hodnota je 20,0°C) a přiložil faktury za nákup uhlí.

45. Z faktury – daňového dokladu č. , hodnota, ze dne , datum, soud zjistil, že Společenství vlastníků č. p. , Anonymizováno, , adresa, koupilo celkem , hodnota, t uhlí za cenu včetně dopravy 52 578 Kč.

46. Z faktury – daňového dokladu č. , hodnota, ze dne , datum, soud zjistil, že Společenství vlastníků č. p. , Anonymizováno, , adresa, koupilo celkem , hodnota, t uhlí za cenu včetně dopravy 66 874 Kč.

47. Z faktury – daňového dokladu č. , hodnota, ze dne , datum, soud zjistil, že Společenství vlastníků č. p. , Anonymizováno, , adresa, koupilo celkem , hodnota, t uhlí za cenu včetně dopravy 70 117 Kč.

48. Z faktury – daňového dokladu č. , hodnota, ze dne , datum, soud zjistil, že Společenství vlastníků č. p. , Anonymizováno, , adresa, koupilo celkem , hodnota, t uhlí za cenu včetně dopravy 31 760 Kč.

49. Z provedeného dokazování učinil závěr o následujícím skutkovém stavu. Žalovaná přenechala žalobkyni od , datum, k užívání bytovou jednotku č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, v , adresa, . Žalobkyně provedla v bytě rozsáhlou rekonstrukci, zahrnující mimo jiné výměnu radiátorů, rozvodů elektřiny, vody, rekonstrukci koupelny, kuchyně a dveří, vše na vlastní náklady. Žalovaná s těmito úpravami souhlasila. Žalobkyně tvrdila, že v bytě je chladno, radiátory jsou vlažné a v bytě se tvoří plíseň. Žádala o prominutí nájemného. Žalovaná nárok odmítla s odkazem na měření teplot v jiných bytech, které vykazovaly hodnoty v rozmezí 22–24°C, a poukázala na možný vliv výměny radiátorů na funkčnost otopné soustavy. Soud provedl výslechy řady svědků, jejichž výpovědi se zásadně rozcházely. Jedni uváděli, že bylo teplo, jiní zima. , právnická osoba, (starosta) uvedl, že při osobní návštěvě v bytě bylo teplo. , jméno FO, (bývalý místostarosta) uvedl, že při kontrole v bytě bylo teplo. , jméno FO, uvedla, že v bytě žalobkyně bylo tepleji než u ní. , jméno FO, potvrdil, že po výměně radiátorů se vytápění zlepšilo. , jméno FO, ml. a st. a , jméno FO, tvrdili, že kotel funguje správně, teplota v jejich bytech je stabilní. Naopak , jméno FO, (matka žalobkyně) popisovala teploty 16–20°C, plíseň, zdravotní problémy dětí. , jméno FO, (bývalá místostarostka) uváděla teploty 16–17 °C, seděli ve svetrech. , jméno FO, , , jméno FO, , , jméno FO, , , jméno FO, , , jméno FO, , , jméno FO, – všechny popsaly nízké teploty, výskyt plísně, vlhkost, nutnost používání přímotopů. , jméno FO, a , jméno FO, (bývalí nájemníci) popsali dlouhodobé problémy s vytápěním, zejména v noci. Soud zjistil, že žalobkyně měřila teplotu pomocí běžného teploměru umístěného na zdi ložnice u okna, jehož přesnost byla zpochybněna odborným svědkem , jméno FO, ml., který poukázal na výrobní toleranci ±2°C a nevhodné umístění přístroje. Měření nebylo prováděno kalibrovanými zařízeními. Z provedených důkazů vyplynulo, že po rekonstrukci bytu žalobkyně došlo k zásahu do otopné soustavy, zejména výměnou radiátorů za výkonnější. To mohlo vést k nerovnoměrnému rozvodu tepla v domě a zvýšené spotřebě uhlí. SVJ opakovaně řešilo stížnosti na vytápění, ale žádný odborný posudek nebyl předložen. Roční spotřeba uhlí pro bytový dům č. p. , Anonymizováno, v , adresa, činila cca 10 t. V topné sezóně byl nastaven kotel na topení v dopoledním bloku (od cca 6:00 až 8:00 hodin do 10:00 hodin) a odpoledním bloku (od cca 14:00 až 16:00 hodin do 22:00 hodin), v závislosti na venkovní teplotě. , právnická osoba, není zateplen, má instalovaná platová okna.

50. Soud podotýká, že nepřistoupil k zadání znaleckého posudku za účelem zjištění teploty v bytě, resp. (ne)dostatečného vytápění, neboť takový důkaz žalobkyně nenavrhovala. Navíc by se znalec mohl obtížně vyjádřit k minulému období, zejména za situace, kdy je rozhodováno o nároku žalobkyně v letních měsících, tedy mimo otopné období. Pokud jde o přezkum výkonnosti kotle, z provedeného dokazování vyplynulo, že v době, kdy se topí, je v bytě teplo – jak vyplývá například z výpovědí svědků, z režimu vytápění nastaveného SVJ, i z výjimečné situace, kdy bylo topení zajištěno externím subjektem nebo hrazeno SVJ ze strany žalované za byt č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, .

51. Podle § 2201 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“), se nájemní smlouvou pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné.

52. Podle § 2247 odst. 1 o. z. pronajímatel zajistí po dobu nájmu nezbytné služby. Má se za to, že nezbytnými službami jsou dodávky vody, odvoz a odvádění odpadních vod včetně čištění jímek, dodávky tepla, odvoz komunálního odpadu, osvětlení a úklid společných částí domu, zajištění příjmu rozhlasového a televizního vysílání, provoz a čištění komínů, případně provoz výtahu.

53. Podle § 2 odst. 1 vyhlášky č. 194/2007 Sb., kterou se stanoví pravidla pro vytápění a dodávku teplé vody, měrné ukazatele spotřeby tepelné energie pro vytápění a pro přípravu teplé vody a požadavky na vybavení vnitřních tepelných zařízení budov přístroji regulujícími a registrujícími dodávku tepelné energie (dále jen „vyhláška 194/2007 Sb.“), začíná otopné období 1. září a končí 31. května následujícího roku.

54. Podle § 2 odst. 2 vyhlášky č. 194/2007 Sb. se dodávka tepelné energie zahájí v otopném období, když průměrná denní teplota venkovního vzduchu v příslušném místě nebo lokalitě poklesne pod +13°C ve 2 dnech po sobě následujících a podle vývoje počasí nelze očekávat zvýšení této teploty nad +13°C pro následující den.

55. Podle § 2 odst. 3 vyhlášky č. 194/2007 Sb. je průměrnou denní teplotou venkovního vzduchu čtvrtina součtu venkovních teplot měřených ve stínu s vyloučením vlivu sálání okolních ploch v 7.00, 14.00 a ve 21.00 hod., přičemž teplota měřená ve 21.00 hod. se počítá dvakrát.

56. Podle § 2 odst. 6 vyhlášky č. 194/2007 Sb. jsou v průběhu otopného období byty v době od 6.00 do 22.00 hod. a ostatní prostory v době jejich provozu vytápěny tak, aby dosažené průměrné teploty vnitřního vzduchu zajišťovaly výpočtové teploty vnitřního vzduchu stanovené projektem budovy.

57. Podle § 2 odst. 8 vyhlášky č. 194/2007 Sb. se průměrná teplota vnitřního vzduchu ve vytápěných místnostech měří teploměrem odstíněným vůči sálání okolních ploch a vlivu oslunění a činí jednu čtvrtinu součtu teplot vnitřního vzduchu naměřených uprostřed půdorysu místnosti ve výši 1 m nad nášlapnou vrstvou podlahy v 8.00, 12.00, 16.00 a 21.00 hod.

58. Podle § 2 odst. 9 vyhlášky č. 194/2007 Sb. se v době od 22.00 do 6.00 hod. vytápění obytných místností a v neprovozní době ostatních vytápěných prostor podle potřeby omezí nebo krátkodobě přeruší do té míry, aby byly dodrženy požadavky jejich teplotního útlumu zajišťujícího tepelnou stabilitu místností.

59. Podle Přílohy 1 vyhlášky č. 194/2007 Sb. má být výpočtová vnitřní teplota v otopném období v obývací místnosti (obývací pokoje, ložnice, dětské pokoje, jídelny apod.) a v kuchyni 20°C a v koupelně 24°C.

60. Po právním posouzení zjištěného skutkového stavu dospěl soud k závěru, že mezi žalobkyní a žalovanou byla dne , datum, uzavřena nájemní smlouva podle § 2201 a násl. o. z., jejímž předmětem byla bytová jednotka č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, v , adresa, . Na základě dodatku došlo k prodloužení nájemního vztahu na dobu neurčitou. Žalovaná jako pronajímatel má po dobu nájmu v souladu s ustanovením § 2247 odst. 1 o. z. povinnost zajistit nezbytné služby, mj. dodávku tepla. V daném případě dodávku tepla zajišťuje společenství vlastníků jednotek pro dům č. p. , Anonymizováno, v , adresa, , a to vytápěním uhlí svépomocí v kotli umístěném v přízemí domu. Roční spotřeba uhlí činí cca 10 t. Ze svědeckých výpovědí vyplynulo, že vytápění je prováděno v časových intervale, závislých především na venkovní teplotě. Žalobkyně neprokázala, že by vytápění bylo natolik nedostatečné, že by výpočtová vnitřní teplota v otopném období klesla v bytě pod 20°C, jak stanoví příloha 1 vyhlášky č. 194/2007 Sb. Je třeba upozornit, že dle § 2 odst. 8 vyhlášky č. 194/2007 Sb. se průměrná teplota vnitřního vzduchu ve vytápěných místnostech měří teploměrem odstíněným vůči sálání okolních ploch a vlivu oslunění a činí jednu čtvrtinu součtu teplot vnitřního vzduchu naměřených uprostřed půdorysu místnosti ve výši 1 m nad nášlapnou vrstvou podlahy v 8:00, 12:00, 16:00 a 21:00 hodin. Žádné takové měření provedeno nebylo. Z výpovědí svědků vyplynulo, že vytápění probíhalo v souladu s režimem nastaveným vlastníky bytových jednotek, přičemž kotel byl v provozu v ranních a večerních hodinách, v mrazech i v noci. Někteří svědci potvrdili, že v době, kdy se topilo, bylo v bytě teplo, radiátory byly rozpálené, jiní naopak uváděli, že v bytě byla zima po celý den. Tyto výpovědi se navzájem rozcházely a nebyly jednotné. Soud při hodnocení důkazů přikládal vyšší váhu výpovědím svědků z řad členů SVJ, neboť tyto osoby se podílejí na provozu kotle a mají přímou zkušenost s režimem vytápění v domě. Na rozdíl od rodinných příslušníků a přátel žalobkyně, jejichž výpovědi byly založeny převážně na subjektivním vnímání teploty, svědci z řad SVJ poskytli konkrétní informace o provozu kotle, časových intervalech topení a technickém nastavení systému. Soud přihlédl k tomu, že pocitová teplota je velmi individuální a závisí na řadě faktorů, včetně osobní citlivosti, oblečení, vlhkosti či typu podlahy. Většina svědků žalobkyně při určování teploty vycházela z údajů běžného teploměru umístěného v ložnici u okna, jehož přesnost byla zpochybněna odborným svědkem a který nebyl umístěn v souladu s požadavky vyhlášky č. 194/2007 Sb. Soud dále přihlédl k tomu, že byt č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, je prvním v rozvodu tepla, tedy nejblíže kotli, a z fotografií předložených žalobkyní je patrné, že v rámci rekonstrukce byly osazeny rozměrné radiátory. Za běžného provozu otopné soustavy by tak měl být tento byt vytápěn nejintenzivněji. Pokud žalobkyně přesto pociťovala chlad, mohlo jít spíše o důsledek nevhodného nastavení topných těles, stavebních úprav nebo subjektivního vnímání teploty. Tuto domněnku podporuje i skutečnost, že podlahy v bytě jsou pokryty dlažbou (příp. PVC), která je pocitově chladná, což mohlo ovlivnit celkový komfort užívání bytu bez toho, že by byla porušena povinnost pronajímatele zajistit dodávku tepla. Soud vzal rovněž v úvahu, že žalobkyně dokládala teploty pomocí teploměru instalovaného na zdi ložnice u okna, jehož přesnost byla zpochybněna odborným svědkem, který poukázal na výrobní toleranci ±2 °C a nevhodné umístění přístroje. Měření nebylo prováděno kalibrovanými zařízeními a nebylo objektivně ověřeno. Záznamy měření teplot v jiných bytech v domě ukazovaly hodnoty v rozmezí 20–24°C, což odpovídá normám. Soud dále přihlédl i k tomu, že v bytě žalobkyně žije více osob a zvířat, což mohlo přispět ke zvýšené vlhkosti a výskytu plísně, avšak nebylo prokázáno, že by příčinou byla výhradně nedostatečná dodávka tepla. Soud dále konstatoval, že po rekonstrukci bytu žalobkyně došlo k zásahu do otopné soustavy, což mohlo ovlivnit její funkčnost, nicméně nebylo prokázáno, že by to vedlo k trvalému tepelnému diskomfortu. Nebyl předložen žádný odborný posudek, který by objektivně potvrdil nefunkčnost systému nebo porušení právních předpisů o vytápění. Žalovaná též poukázala na skutečnost, že pro zajištění vyšší teploty v koupelně byl instalován elektrický přímotop, který žalobkyně v rámci rekonstrukce koupelny demontovala a neumístila do koupelny žádné topné těleso.

61. Soud na základě provedených důkazů dospěl k závěru, že žalobkyně neprokázala, že by byt byl nedostatečně vytápěn, resp. že by nebyly splněny požadavky na průměrnou vnitřní teplotu vzduchu v bytě dle vyhlášky č. 194/2007 Sb., když i z časových intervalů topení, které v řízení bylo prokázáno, lze usuzovat, že minimálně v rozhodných dobách (v 8:00, 12:00, 16:00 a 21:00 hodin) bylo topeno řádně. Vzhledem k tomu, že žalobkyně neunesla důkazní břemeno ohledně tvrzeného nedostatečného vytápění bytu, soud se blíže nezabýval nárokem na prominutí nájemného v žalovaném období (s přihlédnutím k výši nájemného a obvyklého nájemného v dané lokalitě).

62. S ohledem na shora uvedené soud žalobu zamítl.

63. O nákladech řízení soud rozhodl podle § 142 odst. 1 o. s. ř. podle úspěchu ve věci. Žalovaná byla v řízení zcela úspěšná, proto jí soud přiznal náhradu nákladů řízení v plné výši, tj. v částce 18 270 Kč. Tato částka sestává z odměny advokátky za 9 úkonů právní služby dle § 11 odst. 1 vyhlášky č. 177/1996 Sb., o odměnách advokátů a náhradách advokátů za poskytování právních služeb (advokátní tarif), dále jen „advokátní tarif“, a to převzetí věci, vyjádření k žalobě, vyjádření ze dne , datum, a 4 účasti na jednání soudu (odpovídá 6 úkonům), po 1 580 Kč dle § 7 bod 5 advokátního tarifu (14 220 Kč), a dále 9 náhrad hotových výdajů po 450 Kč dle § 13 odst. 4 advokátního tarifu (4 050 Kč). Povinnost uhradit náklady řízení v celkové výši 18 270 Kč mají žalobci společně a nerozdílně dle § 149 odst. 1 o. s. ř. k rukám advokátky žalovaných.

64. Lhůta k plnění byla v souladu s § 160 odst. 1 o. s. ř. stanovena v délce 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku.