10 C 169/2022

Plný text

Okresní soud v Teplicích rozhodl samosoudkyní Mgr. Adélou Ganajovou ve věci žalobkyně: Jméno žalobkyně ., IČO IČO žalobkyně sídlem Adresa žalobkyně zastoupená advokátem Jméno advokáta A sídlem Adresa advokáta B proti žalovanému: Jméno žalovaného , narozený Datum narození žalovaného bytem Adresa žalovaného zastoupený advokátem Jméno advokáta C sídlem Adresa advokáta C o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví

I. Podílové spoluvlastnictví žalobkyně a žalovaného k pozemku parc. č. , hodnota, , zahrada o výměře 379m2, a k pozemku parc. č. , hodnota, zastavěná plocha a nádvoří o výměře 153m2, jehož součástí je stavba - rodinný dům č.p., hodnota, , to vše v katastrálním území a obci , adresa, , zapsáno na listu vlastnictví č. , hodnota, , , právnická osoba, pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště , adresa, , se zrušuje.

II. Soud nařizuje prodej pozemku parc. č. , hodnota, , zahrada o výměře 379m2, a pozemku parc. č. , hodnota, zastavěná plocha a nádvoří o výměře 153m2, jehož součástí je stavba - rodinný dům č.p., hodnota, , to vše v katastrálním území a obci , adresa, , zapsáno na listu vlastnictví č. , hodnota, , , právnická osoba, pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště , adresa, , ve veřejné dražbě s tím, že její výtěžek bude rozdělen mezi účastníky tak, že žalobkyni připadne 1/4 a žalovanému 3/4 výtěžku.

III. Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení.

IV. Soud přiznává znalci , jméno FO, , IČO , IČO, , se sídlem , adresa, , za stvrzení znaleckého posudku při jednání soudu dne 5. 9. 2024 odměnu v celkové výši 2 500 Kč.V. , jméno FO, náhradě nákladů řízení státu České republiky je povinna žalobkyně uhradit Okresnímu soudu v Teplicích částku ve výši 10 700 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozhodnutí.VI. , jméno FO, náhradě nákladů řízení státu České republiky je povinen žalovaný uhradit Okresnímu soudu v Teplicích částku ve výši 10 700 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozhodnutí.

1. Žalobkyně se svou žalobou podanou zdejšímu soudu dne 25. 7. 2022 domáhala vydání rozhodnutí, jímž by soud zrušil spoluvlastnictví žalobkyně a žalovaného k pozemku parc. č. , hodnota, , zahrada o výměře 379m2, a k pozemku parc. č. , hodnota, zastavěná plocha a nádvoří o výměře 153m2, jehož součástí je stavba - rodinný dům č.p., hodnota, , to vše v katastrálním území a obci , adresa, , zapsáno na listu vlastnictví č. , hodnota, , , právnická osoba, pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště , adresa, . Žalobkyně svou žalobu odůvodnila tím, že žalobkyně má spoluvlastnický podíl k předmětným nemovitostem ve výši ideální 1/4 z celku a žalovaný ve výši ideálních 3/4 z celku. Uvedla, že žalovaný nemovitosti užívá, ale ona má pouze holé vlastnické právo, což je pro ni dlouhodobě neudržitelná situace. Uvedla, že nemovitosti nelze reálně rozdělit a navrhla, aby soud podílové spoluvlastnictví zrušil a nemovitosti přikázal do vlastnictví žalobkyně, které by uložil povinnost zaplatit žalovanému vypořádací podíl ve výši stanovené soudem.

2. Žalovaný k žalobě uvedl, že má o nemovitosti zájem, chce, aby byly přikázány do jeho vlastnictví, má většinový podíl a nabyl jej dříve než žalobkyně. O nemovitosti má zájem za účelem rekonstrukce a zajištění bydlení pro svou rodinu. Žalovaný uvedl, že má finanční prostředky k tomu, aby žalobkyni z jejího vlastnického podílu vyplatil. Uvedl, že v současné době nemovitosti neužívá, bydlí tam bez právního titulu osoby spřízněné s předchozím vlastníkem. Žalovaný chtěl vyklizení těchto osob řešit až po nabytí celého vlastnictví nemovitostí.

3. Z provedeného dokazování soud zjistil následující skutkový stav. Z výpisu z katastru nemovitostí bylo zjištěno, že žalobkyně a žalovaný jsou podílovými spoluvlastníky pozemku parc. č. , hodnota, , zahrada o výměře 379m2, a k pozemku parc. č. , hodnota, zastavěná plocha a nádvoří o výměře 153m2, jehož součástí je stavba - rodinný dům č.p., hodnota, , to vše v katastrálním území a obci , adresa, , zapsáno na listu vlastnictví č. , hodnota, , , právnická osoba, pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště , adresa, . Podíl žalobkyně činí ideální 1/4 a podíl žalovaného ideální 3/4.

4. Z usnesení Exekutorského úřadu , adresa, ze dne 12. 5. 2021 č.j. , spisová značka, bylo zjištěno, že se žalobkyně stala vlastníkem ideální 1/4 pozemku parc. č. , hodnota, , zahrada o výměře 379m2, a k pozemku parc. č. , hodnota, zastavěná plocha a nádvoří o výměře 153m2, jehož součástí je stavba - rodinný dům č.p., hodnota, , to vše v katastrálním území a obci , adresa, , zapsáno na listu vlastnictví č. , hodnota, , , právnická osoba, pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště , adresa, , a to na základě usnesení o udělení příklepu v dražbě za nejvyšší podání ve výši 410 000 Kč.

5. Z usnesení Exekutorského úřadu , adresa, ze dne 29. 1. 2020 č.j. , spisová značka, bylo zjištěno, že se žalovaný stal vlastníkem ideálních 2/4 pozemku parc. č. , hodnota, , zahrada o výměře 379m2, a k pozemku parc. č. , hodnota, zastavěná plocha a nádvoří o výměře 153m2, jehož součástí je stavba - rodinný dům č.p., hodnota, , to vše v katastrálním území a obci , adresa, , zapsáno na listu vlastnictví č. , hodnota, , , právnická osoba, pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště , adresa, , a to na základě usnesení o udělení příklepu v dražbě za nejvyšší podání ve výši 480 000 Kč.

6. Z usnesení Exekutorského úřadu , adresa, ze dne 20. 4. 2021 č.j. , spisová značka, bylo zjištěno, že se žalovaný stal vlastníkem ideální 1/4 pozemku parc. č. , hodnota, , zahrada o výměře 379m2, a k pozemku parc. č. , hodnota, zastavěná plocha a nádvoří o výměře 153m2, jehož součástí je stavba - rodinný dům č.p., hodnota, , to vše v katastrálním území a obci , adresa, , zapsáno na listu vlastnictví č. , hodnota, , , právnická osoba, pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště , adresa, , a to na základě usnesení o udělení příklepu v dražbě za nejvyšší podání ve výši 322 000 Kč.

7. Mezi stranami bylo od počátku nesporné, že nemovitosti nelze rozdělit.

8. Soud ke zjištění ceny nemovitostí usnesením ze dne 3. 1. 2023 ustanovil znalce z oboru ekonomika, ceny a odhady – oceňování nemovitostí, podniky, společnost , právnická osoba, Úkolem znalce bylo určit v místě a čase obvyklou cenu předmětných nemovitostí. Ze znaleckého posudku doloženého znalcem ze dne 27. 3. 2023 č. , č. účtu, bylo zjištěno, že znalec ocenil nemovitosti po jejich osobní prohlídce ke dni 21. 2. 2023 a dospěl k závěru, že obvyklá cena předmětných nemovitostí činí 2 150 000 Kč. Součástí znaleckého posudku jsou fotografie domu z vnějšku i z interiéru. Znalec v posudku uvedl, že stav domu je podprůměrný se zanedbanou údržbou a zastaralým vnitřním vybavením, užitná plocha je 172,25m2, opotřebení domu činí 65%. Znalec uvedl, že s ohledem na atraktivní lokalitu, velikost, ale podprůměrný technický stav se zanedbanou údržbou se bude obvyklá cena m2 pohybovat pod spodní hranicí a činí 12 500 Kč/m2.

9. Následně, po seznámení se se znaleckým posudkem znalce ustanoveným soudem, žalobkyně doložila soudu znalecký posudek ze dne 12. 5. 2023 znalce z oboru ekonomika, ceny a odhady nemovitostí, , jméno FO, č. , hodnota, -, Anonymizováno, z něhož bylo zjištěno, že znalec ocenil nemovitosti ke dni 2. 5. 2023 a dospěl k závěru, že obvyklá cena předmětných nemovitostí činí 3 100 000 Kč. Součástí znaleckého posudku jsou zcela totožné fotografie domu z vnějšku i z interiéru jako ze znaleckého posudku č. , č. účtu, s výjimkou titulní fotografie domu z čelního pohledu, která je odlišná a focena z jiného úhlu. Znalec v posudku uvedl, že byla prohlídka domu učiněna dne 2. 5. 2023 za přítomnosti znalce a objednatele, avšak nebyla mu umožněna prohlídka vnitřních prostor domu. Znalecký posudek byl opatřen doložkou dle ustanovení § 127a o.s.ř. V posudku znalec uvedl, že stavební a technický stav domu je průměrný, užitná plocha je 196,65m2, opotřebení domu 53,7%. Znalec uvedl, že dům je situovaný v klidné a žádané lokalitě, je v průměrném stavu, u domu je optimální výměra pozemků, výhodou je garáž u domu, tedy obvyklá cena m2 činí 15 778 Kč/m2.

10. S ohledem na skutečnost, že se oba znalecké posudky, jak již posudek soudem ustanoveného znalce, tak i posudek předložený žalobkyní s doložkou dle § 127a o.s.ř., výrazně lišily v závěrečné ceně, když obvyklá cena předmětných nemovitostí byla stanovena ve výši 2 150 000 Kč (posudek č. , č. účtu, ) a ve výši 3 100 000 Kč (posudek č. , hodnota, -, Anonymizováno, ), přistoupil soud k výslechu znalců. Při výslechu znalce , tituly před jménem, , jméno FO, ze společnosti , právnická osoba, znalec uvedl, že se jedná o zcela neobvyklý rozdíl v závěrečných cenách uvedených znaleckých posudků, přičemž hypoteticky již případnou cenu ve výši 2 500 000 Kč by hodnotil jako „velice optimistickou“ a cenu znalce , jméno FO, ve výši 3 100 000 Kč hodnotí jako „bezbřehý optimismus“. Znalec , jméno FO, označil posudek č. , hodnota, -, Anonymizováno, znalce , jméno FO, jako nepřezkoumatelný. Jako příklad nepřezkoumatelnosti uvádí na straně 5 posudku č. , hodnota, -, Anonymizováno, , kdy je uvedena jednotková cena zahrady a zastavěné plochy a nádvoří, kde je uvedena cena ve výši 1 700 Kč za m2 bez jakéhokoli vysvětlení a srovnání. V posudku č. , č. účtu, je uvedena jednotková cena zahrady a zastavěné plochy a nádvoří ve výši 1 650 Kč za m2, přičemž k této ceně znalec , jméno FO, dle své výpovědi dospěl při srovnání s ostatními pozemky. Dále znalec , jméno FO, uvádí, že na straně 8 posudku č., hodnota, -, Anonymizováno, je uvedeno opotřebení domu, které je uvedeno tzv. lineární metodou, což je pro tento typ domu v takto zhoršeném technickém stavu neobvyklé. Je velmi nadsazené, že celková životnost domu v takto zhoršeném technickém stavu je 175 let. Znalec , jméno FO, se domnívá, že výpočet opotřebení měl být učiněn tzv. analytickou metodou. Pokud by měl shodnou metodou stanovit předpokládanou celkovou životnost stavby, tak by neuvedl 175 let, ale maximálně 124 let (a to s velkým nadsazením) a tímto způsobem by byl závěr opotřebení vypočten na 75 %. Znalec , jméno FO, uvedl, že hodnotil opotřebení domu analytickou metodou, kdy hodnotil jednotlivé dílčí části domu, a tak dospěl k závěru, že výše opotřebení je 65 %.

11. K rozdílu užitné plochy mezi jednotlivým znaleckými posudky, kdy znalec , jméno FO, uvádí 172m2 a znalec , jméno FO, 196,65m2, došlo dle názoru znalce , jméno FO, tak, že použil u podzemního podlaží ve špatném technickém stavu pouze 10 % jeho výměry, ale znalec , jméno FO, použil 50 %. Dle znalce , jméno FO, se jedná o postup dle metodiky bankové asociace, kdy si znalci individuálně posoudí technický stav podzemního podlaží a sníží ho oproti plnohodnotnému nadzemnímu podlaží na 0%–50 %. On ve svém znaleckém posudku použil 10 %, neboť technický stav je špatný. Dle znalce , jméno FO, může být použito i 100 % ceny, ale jedná se o obytná podzemní podlaží v dobrém stavu s nadzemními okny, což v daném případě není.

12. Dále znalec , jméno FO, zdůrazňuje, že pokud na straně 10 posudku č., hodnota, -, Anonymizováno, v komentáři ke stanovení výsledné ceny znalec , jméno FO, uvádí, že je dům v průměrném stavu, tak s tímto znalec , jméno FO, zcela nesouhlasí. Stav domu hodnotí znalec , jméno FO, jako podprůměrný, z fotografií je to patrné, v domě je výrazný nepořádek a konstrukce krátkodobé životnosti jsou v podstatě dožilé. Domnívá se, že v domě posledních 30-40 let nikdo nic nedělal, resp. neopravoval. Hodnocení, zda je technický stav nemovitosti průměrný nebo podprůměrný má vliv na konečnou cenu nemovitosti, toto hodnocení by mělo být komplexní a musí se posuzovat především v kontextu se srovnávanými nemovitostmi. Předmětná nemovitost je dle znalce , jméno FO, ve zhoršeném technickém stavu, v podprůměrném stavu.

13. Dle znalce , jméno FO, hlavní rozdíl cen v posudcích činí rozdíl v užitné ploše a v jednotkových porovnávacích cenách. Znalec , jméno FO, uvádí, že podzemní podlaží domu je ve špatném technickém stavu, nemá poloviční hodnotu nadzemního podlaží, jak uvádí znalec , jméno FO, , ale pouze 10%.

14. Co se týče jednotkových cen, tak na straně 10 znaleckého posudku znalce , jméno FO, , jsou tyto ceny uvedeny a lehce se překrývají s porovnávacími cenami znalce , jméno FO, s tím rozdílem, že závěr znalce , jméno FO, je lehce nad minimální porovnávací cenou znalce , jméno FO, , tedy ve výši 12 500 Kč/m2, avšak znalec , jméno FO, vychází ze své průměrné ceny, tj. ceny 15 778 Kč/m2. Dle znalce , jméno FO, je při hodnocení podstatná regionální znalost, zkušenost s lokalitou.

15. Vliv na závěrečnou cenu má dle znalce , jméno FO, rozdílné hodnocení srovnávaných nemovitostí. Koeficient K1 je koeficient ceny nemovitosti, pokud je ze smlouvy, tak je neměnný a vychází se z něj, ale pokud je z inzerce, tak je proměnný. Koeficienty K5 a K7 jsou koeficienty ohledně stavu nemovitosti, přičemž K7 je úvaha zpracovatele. Jedná se o odhad ceny, je zde velká míra subjektivity na základě zkušeností. Znalec , jméno FO, výslovně uvedl, že by si nikdy netroufl hodnotit stav nemovitosti jako podprůměrný, pokud by nebyl uvnitř nemovitosti. Pokud se stane, že do nemovitosti není z jakéhokoli důvodu vpuštěn, v posudku to zdůrazní a uvede stav nemovitosti jako průměrný.

16. Znalec , jméno FO, , který byl opakovaně předvolávám k jednání soudu a opakovaně se nedostavoval (konkr. dne 28. 6. 2023 - omluva z důvodu účasti na vyvlastňovacím řízení; dne 30. 8. 2023 – omluva z důvodu dovolené; dne 11. 10. 2023 – omluva z důvodu jednání u OS , adresa, ; dne 15. 11. 2023 - omluva z důvodu dovolené) se k rozdílům v posudcích vyjádřil nejprve písemně dne 29. 10. 2023 s tím, že uvedl, že rozdíl je ve stanovení opotřebení domu a v ceně hodnoty pozemku. Znalec , jméno FO, uvedl, že znalec , jméno FO, použil vyšší srážky u koeficientu K2 (velikost objektu) a K7(úvaha zpracovatele), použil bez odůvodnění snížení koeficientu K7, když skutečnost, že se dle něj jedná o „horší nemovitost“ znalec , jméno FO, promítl již do snížení koeficientu K3 (poloha) a K4 (provedení a vybavení), a K5 (celkový stav), dále stanovil špatně výměru podlahové plochy podzemního podlaží, měl ji započítat koeficientem 0,5. Pokud by takto postupoval byl by dle názoru znalce , jméno FO, rozdíl v cenách posudků pouze 5%.

17. Následně byl proveden prostřednictvím videokonference výslech znalce , jméno FO, dne 5. 9. 2024 (dne 9. 5. 2024 videokonference neproběhla z důvodu omluvy znalce , jméno FO, z důvodu dovolené), přičemž během výslechu znalec stvrdil svůj znalecký posudek ze dne 12. 5. 2023 č. , hodnota, -, Anonymizováno, . Z výslechu bylo zjištěno, že znalec vykonává znaleckou činnost od roku 2000, ročně vyhotoví 200-250 znaleckých posudků, převážně v Moravskoslezském kraji, přičemž v Ústeckém kraji vyhotovil za dobu své praxe kromě předmětného posudku ještě asi jeden nebo dva další posudky. Znalec uvedl, že mu nebyla umožněna prohlídka vnitřních prostor domu, tedy provedl dne 2. 5. 2023 pouze venkovní zaměření, viděl nemovitost zvenku, uvnitř nebyl. Interiérové fotografie tak použil z posudku znalce , jméno FO, . Venkovních fotografií má dle svého tvrzení více, ale nepoužil je. K rozdílu cen ve znaleckých posudcích znalec uvedl, že se jedná o rozdíl v hodnotě ceny pozemku, kde se znalci liší asi o 50 Kč na m2 a dále se liší ve stanovení opotřebení nemovitosti, dále v započtení plochy podlaží, kdy znalec , jméno FO, plochu podzemního podlaží znásobil koeficientem 0,1 a znalec , jméno FO, koeficientem 0,5 dle nařízení , právnická osoba, . V důsledku toho vznikl rozdíl ve výměře užitné plochy. Znalec , jméno FO, uvedl, že technický stav podzemního podlaží vůbec nezohlednil, neboť stavební a technický stav domu následně koriguje koeficienty v porovnávací metodě. Znalec , jméno FO, namítá, že pokud znalec , jméno FO, hodnotil technický stav domu tak, že snížil výměru podlaží a následně to ještě promítl do koeficientů, tak to učinil dvakrát., naopak on pouze jednou v koeficientech při srovnávání nemovitostí.

18. Ohledně rozdílného hodnocení stavu domu, kdy znalec , jméno FO, jej hodnotí jako podprůměrný a znalec , jméno FO, jako průměrný, znalec , jméno FO, při svém výslechu uvedl, že se jedná o individuální posouzení každého znalce. Opotřebení domu stanovil na základě lineární metody jako celek s tím, že předpokládaná životnost domu je dle něj 175 let a s ohledem na stáří domu dopěl k závěru, že opotřebení je 53,7%. K dotazu, proč je rozdíl předpokládané životnosti domu u něj 175 let a u znalce , jméno FO, 124 let, znalec , jméno FO, uvedl, že ohledně stáří domu vycházel z toho, že na fasádě domu je nápis roku 1929 a dále že životnost domu stanovil svým odborným odhadem, nemyslí si, že by měl dům stát už jen 20 let. To by musela být dle znalce „barabizna na spadnutí“ a to není. Naopak domnívá se, že dům vydrží ještě 80 let Znalec uvedl, že se jedná o subjektivní názor každého znalce, který nevychází z žádného konkrétního výpočtu a neopírá se o žádné objektivní parametry.

19. K ceně pozemku 1 700 Kč za m2, když znalec , jméno FO, uvádí 1 650 Kč za m2 znalec , jméno FO, uvedl, že se jedná o minimální rozdíl a že cenu stanovil dle internetových nabídek a cenových údajů v katastru nemovitostí.

20. K dotazu proč vycházel znalec z jednotkové ceny 15 778 Kč za m2, tedy z ceny průměrné, na rozdíl od znalce , jméno FO, , který s odkazem na technický stav domu vycházel z ceny 12 500 Kč za m2, tedy z ceny nižší než minimální, znalec , jméno FO, uvádí, že neví, co vedlo kolegu , jméno FO, ke snížení, již potřetí, jednotkové ceny, když je běžné, že se vždy vychází z ceny průměrné a maximálně se zaokrouhluje někam v řádech stokorun. Znalec uvedl, že neměl žádný důvod cenu měnit, když všechny redukční koeficienty jsou užity v přímém porovnávání jednotlivých nemovitostí.

21. Dle znalce , jméno FO, činí největší rozdíl cen ve znaleckých posudcích rozdílná započitatelná plocha, kdy on má 196,65 m2 a znalec , jméno FO, 172,25m2. Znalec , jméno FO, použil lineární metodu oceňování celku na rozdíl od znalce , jméno FO, , který požil analytickou metodu oceňování jednotlivých částí, což znalec , jméno FO, potvrdil s tím, že nelze u jednoho posudku využívat obě metody souběžně. Znalec , jméno FO, určil opotřebení domu 53%, znalec , jméno FO, 65%.22. , jméno FO, uvedené opětovně písemně dne 7. 11. 2024 reagoval znalec , jméno FO, s tím, že se domnívá, že kdyby bylo znalcem provedeno místní šetření interiéru domu, pak by své tvrzení a výši svého opotřebení změnil. Znalec , jméno FO, opakovaně zdůrazňuje, že z uvedeného opět vyplývá, jak je důležité provést řádné místní šetření, a když není umožněno, uvést tuto skutečnost s konstatováním podmíněné správnosti závěru, či uvedení skutečnosti snižující jeho přesnost.

23. Z výše uvedeného zjištěného skutkového stavu dospěl soud k následujícímu skutkovému závěru. Žalobkyně a žalovaný jsou podílovými spoluvlastníky pozemku parc. č. , hodnota, , zahrada o výměře 379m2, a k pozemku parc. č. , hodnota, zastavěná plocha a nádvoří o výměře 153m2, jehož součástí je stavba - rodinný dům č.p., hodnota, , to vše v katastrálním území a obci , adresa, , zapsáno na listu vlastnictví č. , hodnota, , , právnická osoba, pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště , adresa, , přičemž žalobkyně vlastní ideální 1/4 a žalovaný ideální 3/4 předmětných nemovitostí. V předmětných nemovitostech v současné době bydlí původní uživatelé bez právního důvodu. Při podání žaloby projevoval o nemovitost zájem žalobkyně s tím, že vyplatí podíl žalovanému. Taktéž žalovaný měl o nemovitost zájem. V průběhu jednání žalobkyně souhlasila s tím, že nemovitost získá žalovaný a vyplatí žalobkyni vypořádací podíl a spor byl veden o výši vypořádacího podílu. Mezi účastníky řízení bylo od počátku nesporné, že nemovitost nelze rozdělit.

24. Dle znaleckého posudku vyhotoveného na základě ustanovení soudem znalcem , právnická osoba, ze dne 27. 3. 2023 č. , č. účtu, bylo zjištěno, že znalec ocenil nemovitosti po jejich osobní prohlídce za přítomnosti znalce ke dni 21. 2. 2023 a dospěl k závěru, že obvyklá cena předmětných nemovitostí činí 2 150 000 Kč. Vypořádací podíl ve výši 1/4 tak dle uvedeného znaleckého posudku činí 537 500 Kč a žalovaný byl od počátku ochotný tuto částku žalobkyni v rámci vypořádání podílového spoluvlastnictví uhradit.

25. Žalobkyně obratem doložila soudu znalecký posudek ze dne 12. 5. 2023 znalce z oboru ekonomika, ceny a odhady nemovitostí, , jméno FO, č. , hodnota, -, Anonymizováno, , z něhož bylo zjištěno, že znalec ocenil nemovitosti ke dni 2. 5. 2023 a dospěl k závěru, že obvyklá cena předmětných nemovitostí činí 3 100 000 Kč. Posudek byl opatřen doložkou dle § 127a o.s.ř. Vypořádací podíl ve výši 1/4 tak dle tohoto znaleckého posudku činí 775 000 Kč. Soud s ohledem na výše uvedený podrobný rozbor a hodnocení znaleckého posudku znalce , jméno FO, dospěl k závěru, že znalec vyhotovil znalecký posudek na objednávku žalobkyně, aniž by nemovitost osobně viděl, a to bez regionální znalosti. K této úvaze soud dospěl na základě výslechu znalce, který uvedl, že nemovitost viděl pouze zvenku, v regionu vyhotovoval za dobu své mnohaleté praxe maximálně 1-2 posudky, přičemž nebyl k opakované výzvě soudu ochoten, a to bez jakékoli omluvy či vysvětlení, doložit jakékoli jiné fotografie nemovitosti, které údajně při místním šetření učinil.

26. Žalobkyně v rámci smírného vyřešení sporu navrhla, aby jí byl uhrazen vypořádací podíl ve výši 650 000 Kč nebo aby byl nařízen prodej nemovitosti, neboť ona sama o nemovitost zájem nemá a nemá finanční prostředky na vyplacení vypořádacího podílu žalovanému.

27. Žalovaný trval na tom, že je ochoten uhradit žalobkyni vypořádací podíl pouze ve výši 537 500 Kč dle znaleckého posudku , právnická osoba, ze dne 27. 3. 2023 č. , č. účtu, , jinak navrhuje prodej nemovitosti.

28. Po právní stránce soud věc posoudil dle z.č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen o.z.) s odkazem na ustanovení § 1115 a násl. o.z.

29. Podle ustanovení § 1115 odst. 1 o.z. osoby, jimž náleží vlastnické právo k věci společně, jsou spoluvlastníky.

30. Podle ustanovení § 1140 odst. 1 o.z. nikdo nemůže být nucen ve spoluvlastnictví setrvat. Podle odst. 2) uvedeného ustanovení každý ze spoluvlastníků může kdykoli žádat o své oddělení ze spoluvlastnictví, lze-li předmět spoluvlastnictví rozdělit, nebo o zrušení spoluvlastnictví. Nesmí tak ale žádat v nevhodnou dobu nebo jen k újmě některého ze spoluvlastníků.

31. Podle ustanovení § 1143 o.z. nedohodnou-li se spoluvlastníci o zrušení spoluvlastnictví, rozhodne o něm na návrh některého ze spoluvlastníků soud. Rozhodne-li soud o zrušení spoluvlastnictví, rozhodne zároveň o způsobu vypořádání spoluvlastníků.

32. Podle ustanovení § 1144 odst. 1) o.z. je-li to možné, rozhodne soud o rozdělení společné věci; věc ale nemůže rozdělit, snížila-li by se tím podstatně její hodnota.

33. Podle ustanovení § 1147 o.z. není-li rozdělení společné věci dobře možné, přikáže ji soud za přiměřenou náhradu jednomu nebo více spoluvlastníkům. Nechce-li věc žádný ze spoluvlastníků, nařídí soud prodej věci ve veřejné dražbě; v odůvodněném případě může soud rozhodnout, že věc bude dražena jen mezi spoluvlastníky.

34. Podle ustanovení § 1148 odst. 1 o.z. při zrušení spoluvlastnictví si spoluvlastníci vzájemně vypořádají pohledávky a dluhy, které souvisejí se spoluvlastnictvím nebo se společnou věcí.

35. Podle ustanovení § 1149 odst. 2 o.z. při vypořádání spoluvlastnictví k nemovité věci zapsané do veřejného seznamu vznikají nová vlastnická práva zápisem do tohoto veřejného seznamu.

36. S ohledem na výše uvedené, když dohoda podílových spoluvlastníků není možná, nemovitosti nelze dle shodného tvrzení účastníků řízení optimálně rozdělit, účastníci řízení se neshodují na výši vypořádacího podílu a oba souhlasí s prodejem nemovitostí, soud zrušil podílové spoluvlastnictví a nařídil prodej věci ve veřejné dražbě s tím, že výtěžek bude rozdělen mezi účastníky dle výše jejich spoluvlastnických podílů, tedy že žalobkyni připadne 1/4 výtěžku dražby, když její spoluvlastnický podíl je ideální 1/4 a žalovanému připadnou 3/4 výtěžku dražby, když jeho spoluvlastnický podíl jsou ideální 3/4.

37. Soud k tomuto závěru dospěl z toho důvodu, že v rámci jednání o smírném vyřešení sporu opakovaně zaznívaly z obou stran návrhy smíru s rozdílnými vypořádacími podíly, přičemž žalovaný opakovaně uváděl, že má o nemovitost zájem, ale je ochoten uhradit na svém pořádacím podílu „pouze“ částku ve výši 537 500 Kč dle znaleckého posudku , právnická osoba, , jinak navrhuje prodej nemovitosti. Žalovaná žádala podíl ve výši minimálně 650 000 Kč jinak navrhovala prodej nemovitosti. Obě strany sporu poukazovaly na skutečnost, že znalecké posudky se blíží stáří dvou let a měla by proběhnout jejich aktualizace.

38. Soud však po zvážení všech skutkových zjištění a postojů stran sporu k aktualizaci znaleckého posudku nepřistoupil. Žalovaný opakovaně avizoval, že není ochoten dát na vypořádacím podílu více než částku ve výši 537 500 Kč a pravděpodobnost, že by cena byla po aktualizaci znaleckého posudku nižší je dle úvahy soudu minimální. Shodně tak z důvodu hospodárnosti a ekonomičnosti řízení dospěl soud k závěru, že aktualizace znaleckého posudku v této fázi řízení za výše uvedeného stanoviska stran sporu není na místě.

39. Soud s ohledem na výše uvedené závěry uvádí, že neprovedl důkaz výslechem sestry žalovaného, neboť tento hodnotí jako nadbytečný. Soud jako nadbytečný neprovedl důkaz tvrzenými fotografiemi exteriéru nemovitostí znalce , jméno FO, , neboť tento zmiňované fotografie nedoložil ani po výzvě soudem při výslechu dne 5. 9. 2024, ani po písemné výzvě soudu doručené znalci , jméno FO, dne 13. 9. 2024. Soud jako nadbytečný neprovedl důkaz seznamem dalších posudků vyhotovovaných znalcem , jméno FO, pro žalobkyni k prokázání spekulativnosti jednání žalobkyně, neboť tento seznam znalec nedoložil ani po výzvě soudu při výslechu znalce dne 5. 9. 2024, ani po písemné výzvě soudu doručené znalci , jméno FO, dne 13. 9. 2024. Soud neprovedl důkaz výpisem z katastru nemovitostí k důkazu, že žalobkyně skupuje nemovitosti v podílovém spoluvlastnictví z důvodu spekulativního chování, když v kontextu zjištěného skutkového stavu soud tento důkaz hodnotí jako nadbytečný.

40. O náhradě nákladů řízení soud rozhodl ve výroku III rozsudku dle stanoviska pléna Ústavního soudu ČR sp.zn. Pl.ÚS -st.59/23 ze dne 13. 9. 2023, neboť se jedná o řízení iudicii duplicis, přičemž zvláštní důvody pro přiznání nákladů řízení jednoho z účastníků soud neshledal. Podle uvedeného rozhodnutí v řízení o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví, majícím povahu iudicii duplicis, není-li žaloba zamítnuta, zpravidla nelze určit, který účastník měl ve věci plný úspěch. Je proto obecným východiskem pro rozhodování o nákladech řízení souladným s ochranou vlastnického práva podle čl. 11 odst. 1 a práva na soudní ochranu podle čl. 36 odst. 1 Listiny základních práv a svobod, aby žádný z účastníků neměl právo na náhradu nákladů řízení vůči jinému účastníku, ledaže by pro to byly dány zvláštní důvody.

41. Ve výroku IV soud přiznal odměnu znalci , jméno FO, , o níž nebylo dosud rozhodnuto. Částka 2 500 Kč představuje odměnu za 1 hodinu studia a 1,5 hodiny účasti na výslechu soudu prostřednictvím videokonference ve výši 2,5 x 1000 Kč, DPH znalec neúčtuje. Znalec , jméno FO, ve věci vyhotovil k žádosti žalobkyně znalecký posudek č. , hodnota, -, Anonymizováno, ze dne 12. 5. 2023 s doložkou dle § 127a o.s.ř., který byl soudu předložen žalobkyní jako důkaz. Vzhledem ke skutečnosti, že v průběhu řízení s ohledem na rozdíly v závěrech znaleckých posudků vyvstala potřeba vyslechnutí znalce jako zhotovitele znaleckého posudku, bylo třeba účasti znalce při jednání soudu, které bylo nařízeno na den 5. 9. 2024 u OS , adresa, prostřednictvím videokonference. Výslech znalce byl konán v době od 9:00 hodin do 10.15 hodin. Znalec vyúčtoval dne 5. 9. 2024 znalečné v celkové výši 4 000 Kč. (2 hodiny účast na jednání soudu a 2 hodiny studium podkladů (1h á 1 000 Kč), DPH znalec neúčtoval.

42. Podle § 139 odst. 2, zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, byl-li podán znalecký posudek nebo proveden tlumočnický úkon, vzniká právo na náhradu hotových výdajů a na odměnu (znalečné a tlumočné). Zvláštní předpisy stanoví, komu a v jaké výši se znalečné a tlumočné vyplácí.

43. Podle ust. § 31 odst. 1, 2, 4, 6, 7, zákona č. 254/2019 Sb., (dále jen „zákon o znalcích“), znalci náleží za výkon znalecké činnosti odměna. Odměna za výkon znalecké činnosti se řídí smlouvou se zadavatelem; není-li odměna takto sjednána nebo je-li zadavatelem orgán veřejné moci, odměna se určí podle příslušných ustanovení tohoto zákona a vyhlášky podle odstavce 7. Odměna se určí podle množství účelně vynaložené práce a odborné náročnosti vyžadované k provedení znaleckého úkonu. Odměna určená nebo sjednaná podle odstavců 1 až 5 se zvyšuje o částku odpovídající dani z přidané hodnoty, kterou je znalec, plátce daně z přidané hodnoty, povinen uplatnit podle zákona o dani z přidané hodnoty. Výši a způsob určení odměny, rozsah snížení, odepření nebo zvýšení odměny a způsob vyúčtování odměny stanoví ministerstvo vyhláškou.

44. Podle ust. § 1 písm. b) vyhlášky č. 504/2020 Sb, v platném znění (dále jen „vyhláška o znalečném“), tato vyhláška upravuje způsob vyúčtování znalečného.

45. Podle ust. § 2 odst. 1 vyhlášky o znalečném, znalci náleží za každou hodinu práce účelně vynaložené na výkon znalecké činnosti odměna ve výši 800 až 1000 Kč.

46. Podle ust. § 18 vyhlášky o znalečném, ustanovení této vyhlášky o znalci platí též pro znaleckou kancelář a znalecký ústav.

47. Znalci tak náleží odměna dle shora citovaných zákonných předpisů v celkové výši 2 500 Kč, když tato odměna představuje odměnu za 2,5 hodiny práce á 1 000 Kč (1,5 hodiny účast při soudním jednání, 1 hodina seznámení se s podklady).

48. Soud přiznal znalci znalečné v uvedené výši a nikoli ve výši, jak znalec účtoval, a to s odůvodněním, že videokonference trvala od 9.00 do 10.15 hodin, soud tak přiznal znalci odměnu za účast na jednání soudu 1,5 hodiny ve výši 1 500 Kč, a dále s ohledem na délku znaleckého posudku (11 stran bez příloh) a délku praxe znalce , jméno FO, (od roku 2000) soud přiznal odměnu na studium spisu ve výši 1 hodiny, což soud zhodnotil jako zcela adekvátní.

49. Ve výroku V, VI rozsudku soud rozhodl o nákladech státu podle ustanovení § 148 odst.1 o.s.ř., když stát má podle výsledku řízení právo na náhradu nákladů řízení, které platil. , adresa, 700 Kč x 2 = 21 400 Kč, představuje uhrazené znalečné, které bylo uhrazené soudem ustanovenému znalci , právnická osoba, ve výši 15 270,20 Kč, za vyhotovení znaleckého posudku č. , č. účtu, , dále odměna znalce , tituly před jménem, , jméno FO, z , právnická osoba, za stvrzení znaleckého posudku č. , č. účtu, při jednání soudu dne 28. 6. 2023 ve výši 3 630 Kč, dále odměna znalce , jméno FO, za stvrzení znaleckého posudku č. , hodnota, -, Anonymizováno, při jednání soudu dne 5. 9. 2024 ve výši 2 500 Kč.

50. Soud povinnost k plnění uložil oběma stranám sporu rovným dílem. Soud neakceptoval návrh žalovaného, aby mu nebyla uložena povinnost hradit náklady znalce , jméno FO, , když žalovaný toto hodnotí jako nespravedlivé, neboť jeho posudek nebyl žádán soudem, je pro řízení nepoužitelný z důvodu mnoha výhrad, svým jednáním prodlužoval řízení, když se opakovaně nedostavoval k soudu. Soud tento návrh žalovaného nemohl akceptovat, neboť nemá oporu v zákoně. Žalobkyně má zákonné právo předkládat důkazy, včetně znaleckého posudku, který měl doložku dle ustanovení §127a o.s.ř., tedy je na něj potřeba hledět jako na posudek znalce stanoveného soudem. Soud se tímto důkazem musel zabývat a pokud došlo k výraznému rozporu v závěrech znaleckých posudků, soud se s těmito rozpory musel v rámci řízení vypořádat. Ustanovení revizního znaleckého posudku nebylo reálně možné, znalecké ústavy nebyly ochotny revizní znalecký posudek z objektivních důvodů vyhotovit a pokud ano, tak v nepřiměřené lhůtě, což bylo zcela v rozporu s ekonomikou a hospodárností řízení. Soud tak dospěl k závěru, že znalecké posudky a jejich rozpory zhodnotí sám, prostřednictvím výslechu znalců. Výslech znalce , jméno FO, tak byl nezbytný a jeho náklady vzniklé výslechem jsou reálné náklady státu, nezaviněné žalobkyní, které účastníci řízení uhradí rovným dílem. Skutečnost, že se znalec opakovaně omlouval z jednání soudu a prodlužoval tak řízení je otázkou etiky znalce a mravního kodexu znalce, přičemž však tuto skutečnost nelze nijak zohledňovat v rozhodování o nákladech státu dle § 148 o.s.ř.

51. Lhůta k plnění v délce tří dnů byla soudem stanovena v souladu s ustanovením § 160 odst. 1 o.s.ř.