11 C 348/2021

Plný text

Okresní soud v Teplicích rozhodl samosoudcem Milanem Viragem ve věci žalobce: Anonymizováno Anonymizováno , družstvo, IČO IČO zainteresované společnosti 0/0 sídlem Adresa zainteresované společnosti 0/0 zastoupený advokátem JUDr. Anonymizováno Anonymizováno sídlem Anonymizováno Anonymizováno Anonymizováno , 415 01 Teplice proti žalované: Anonymizováno Anonymizováno s.r.o., IČO Anonymizováno sídlem Anonymizováno Anonymizováno / Anonymizováno , Anonymizováno 00 Anonymizováno Anonymizováno - Anonymizováno zastoupená advokátem Anonymizováno . Anonymizováno . Anonymizováno Anonymizováno sídlem Adresa zástupce zainteresované společnosti 0/0 o zaplacení 23 224,46 Kč s příslušenstvím I. Řízení o zaplacení částky , částka, a , částka, se částečně zastavuje.Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni částku , částka, s úrokem z prodlení ve výši 8,25 % ročně z částky , částka, od , datum, do , datum, , z částky , částka, od , datum, do , datum, , z částky , částka, od , datum, do , datum, , z částky , částka, od , datum, do , datum, , z částky , částka, od , datum, do , datum, , z částky , částka, od , datum, do , datum, , z částky , částka, od , datum, do , datum, , z částky , částka, od , datum, do , datum, , z částky , částka, od , datum, do , datum, , z částky , částka, od , datum, do , datum, , z částky , částka, od , datum, do , datum, , z částky , částka, od , datum, do , datum, , z částky , částka, od , datum, do , datum, , z částky , částka, od , právnická osoba, . 2021 do , datum, , z částky , částka, od , právnická osoba, . 2021 do , datum, , z částky , částka, od , datum, do , datum, , z částky , částka, od , datum, do , datum, a z částky , částka, od , datum, do zaplacení a na náhradě nákladů řízení částku , částka, , tuto k rukám , tituly před jménem, , jméno FO, , advokáta sídlem , jméno FO, 2504, , adresa, , to vše do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku.

1. Žalobce žalobou ze dne , datum, se původně domáhá vůči žalované zaplacení částky , částka, s příslušenstvím, když žalobu odůvodnil tím, že jako pronajímatel předal žalované jako nájemci, dle smlouvy o nájmu nebytových prostor ze dne , datum, ve znění dodatku č. , hodnota, ze dne , datum, , do užívání 2 kancelářské místnosti ve 2. patře budovy č. p. , Anonymizováno, v , Anonymizováno, ulici v Teplicích, přičemž žalovaná v termínech splatnosti nehradila řádně a včas předepsané nájemné a úhrady spojené s nájmem nebytového prostoru, a to z části nedoplatku za spotřebu plynu ve výši , částka, a nájemné včetně záloh na elektřinu a plyn za měsíce květen – červenec 2020 3 x , částka, , tj. , částka, . V průběhu řízení žalobce podáním ze dne , datum, rozšířil žalobu s požadavkem úhrady nedoplatku vyúčtování za dodávku elektřiny a plynu za období od , datum, do , datum, , dlužného nájemného za měsíce září 2020 – listopad 2020 a z titulu náhrady nákladů za nevrácené klíče a nákladů na uvedení nájmu do původního stavu v celkové výši , částka, , když tuto změnu žaloby připustil soud rozhodnutím ze dne , datum, . Dále podáním ze dne , datum, došlo ke změně žaloby v podobě jejího rozšíření, kterou soud připustil dne , datum, při jednání za přítomnosti účastníků, a to pro částku , částka, , když žalobce provedl zápočet úhrady závazků žalované po skončení nájmu vymezené předchozím podáním. Posléze s ohledem na provedené platby žalované připsané na účet žalobce dne 25. 3., 20. 5. a , datum, došlo k částečnému zpětvzetí žaloby s požadavkem úhrady částky , částka, a podáním ze dne , datum, opětovně po provedeném zápočtu částek uhrazených žalovanou došlo k částečnému zpětvzetí žaloby pro celkovou částku , částka, , když žalobce tuto částku započetl na úhradu zbytku dlužného nájemného splatného , datum, ve výši , částka, na náhradu za nevrácené klíče ve výši , částka, a částečně částku , částka, na úhradu nákladů na uvedení nájmu do původního stavu – vymalování nebytového prostoru a částky , částka, na úhradu dlužného nájemného splatného , datum, . Dle sdělení žalobce ze dne , datum, tímto žalovaná zaplatila všechny předepsané platby související s nájmem nebytového prostoru (dlužné nájemné, nedoplatku z vyúčtování elektřiny a plynu, náhrady za nevrácené klíče a částečně i náhrady za vymalování nebytového prostoru). Předmětem řízení tedy zůstává uplatněný nárok žalobce na zaplacení částky , částka, , tedy zbývající náhrady za uvedení nebytového prostoru do původního stavu pronajímatelem (za vymalování nebytového prostoru) a požadované příslušenství – tzn. zákonného úroku z prodlení z jednotlivých samostatných nároků vymezené původní žalobou a shora uvedenými podáními žalobce, a to v období účinnosti započtení vzájemných pohledávek účastníků a s ohledem na období úhrady jednotlivých plateb žalované., právnická osoba, ohledem na částečné zpětvzetí žaloby pro částky , částka, a , částka, bylo řízení částečně zastaveno za užití ust. § 96 odst. 2, 4 o. s. ř.

3. Žalovaná ohledně zbývajícího uplatněného nároku na náhradu nákladů vynaložené pronajímatelem uvedením nebytového prostoru do původního stavu ke dni skončení nájemního poměru, tedy co do částky , částka, , vyslovila nesouhlas, když vymalování nebylo provedeno žalobcem s uvedením nebytového prostoru do původního stavu, nýbrž a toliko s prováděním rekonstrukce nebytových prostor, které již žalovaná vyklidila, a to od ledna 2021.

4. Ke svému tvrzení žalovaná navrhla provést důkaz výslechem svědkyně Petrákové, účetní žalované, výslechem svědka Kovacha, který provedl vymalování nebytového prostoru a fakturoval za provedené práce a vyžádání si od shora uvedené svědkyně seznam všech osob, které ji navštívili v době měsíce ledna – února 2021 k prokázání tvrzení žalované, jakož i vyžádání si účetnictví od svědkyně Petrákové.

5. Mezi účastníky není sporná skutečnost, že žalobce jako pronajímatel dle shora uvedené smlouvy o nájmu nebytových prostor ze dne , datum, ve znění jejího dodatku ze dne , datum, přenechal žalované do užívání 2 kancelářské místnosti o ploše 21,56 m2 a 19,6 m2 a 3 místnosti o ploše 7,2 m2, 5,52 m2 a 4,71 m2 ve 2. patře v objektu č. p. 818 v , Anonymizováno, ulici v Teplicích. Dle smlouvy o nájmu nebytových prostor vyplývá, že tyto nebytové prostory byly předány k provozu obchodní kanceláře, a to s účinností od , datum, na dobu neurčitou. Dle čl. V bod 1 bylo zjištěno, že pronajímatel přenechal nebytové prostory ve stavu odpovídajícím sjednanému užívání a bez závad. Dle čl. V bod 4 se nájemce zavázal provádět drobné opravy, údržbu a úklid pronajatých prostor na vlastní náklady, mj. i vymalování. Dle čl. V bod 7 a bod 8 nájemce odpovídá za škodu na předmětu nájmu, mj. pro to, že zanedbal běžnou údržbu, přičemž je povinen po skončení nájmu vyklidit nebytový prostor a tento odevzdat pronajímateli ve stavu, v jakém jej převzal, s přihlédnutím k obvyklému opotřebení při řádném užívání a údržbě.

6. Dle zápisu z předání nebytových prostor ze dne , datum, vyplývá, že prostory jsou bez závad a jsou vymalovány.

7. Mezi účastníky není sporné to, tato skutečnost vyplývá i z dopisu žalované ze dne , datum, , že nájemní poměr byl ukončen výpovědí pronajímatele ke dni , datum, . Žalovaná tímto dopisem oznámila, že prostory budou vyklizeny k tomuto datu, ale k protokolárnímu předání nebytového prostoru dojde až po úhradě veškerých závazků, která má vůči žalované žalobce, včetně složené kauce nájemného.

8. Z listiny označené zápis předání a převzetí nebytových prostor ze dne , datum, vyplývá, že žalovaná se k předání nebytových prostor ke dni ukončení nájemního poměru nedostavila, přičemž byl pořízen videozáznam. Z této listiny vyplývá rovněž záznam žalobce o stavu nebytových prostor s tím, že v místnostech není též vymalováno, jsou odřené stěny a je špinavá malba.

9. Výzvou ze dne , datum, žalobce žalovanou vyzval, aby žalovaná předmět nájmu uvedla do původního stavu, když tato zákonná povinnost pro nájemce nebytového prostoru se vztahuje ke skončení nájemního vztahu, tedy ke dni , datum, , a to nejpozději do , datum, s tím, že pokud nájemce v této lhůtě neuvede předmět nájmu do původního stavu, majitel zajistí vymalovaní na jeho náklady.

10. Z cenové nabídky provedené dodavatelem pro žalobce je zřejmé, že se provedlo vymalování 5 místností, tedy předmětu nájmu v uvedeném objektu, přičemž dle vystaveného daňového dokladu dodavatele činila částka za provedené vymalování , částka, . Tuto částku posléze žalobce vyúčtoval žalované dle faktury č. , hodnota, a vystavené dne , datum, se splatností , datum, . Výpisem , právnická osoba, . vyplývá, že dne , datum, žalobce uhradil svému dodavateli za objednané práce částku , částka, za vymalování nebytového prostoru.

11. Dle ust. § 3074 odst. 1 o. z. nájem se řídí tímto zákonem ode dne nabytí jeho účinnosti, i když ke vzniku nájmu došlo před tímto dnem; vznik nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona, se však posuzují podle dosavadních právních předpisů. To neplatí pro nájem movité věci ani pro pacht.

12. Z provedeného dokazování je zřejmé, že nájemní smlouva o užívání nebytových prostor byla uzavřena před , datum, , a proto i platnost této smlouvy se řídí podle tehdy platného právního předpisu, a to zákona o nájmu a podnájmu nebytových prostor č. 116/1990 Sb., jakož i okolnosti vzniku nájmu, a to dle ust. § 3 citovaného zákona. Předmětná nájemní smlouva obsahuje předmět a účel nájmu, výši nájemného a úhrady za plnění poskytována v souvislosti s užíváním nebytového prostoru. Nájem sjednaný k účelu podnikání musel obsahovat údaj o předmětu podnikání v provozovně umístěné v pronajatém nebytovém prostoru, i tuto zákonnou náležitost nájemní smlouva obsahuje, a proto soud uzavřel, že mezi účastníky řízení byla uzavřena platně smlouva o nájmu nebytového prostoru. Vzájemná práva a povinnosti, tedy obsah nájmu i zánik nájmu, se po , datum, proto řídí již novým občanským zákoníkem.

13. Z provedeného dokazování vyplývá, přičemž toto není sporné mezi účastníky řízení, že žalobce jako pronajímatel, na základě shora citované nájemní smlouvy, přenechal žalované k užívání 2 kancelářské místnosti v domě č. p. 818 v , Anonymizováno, ulici v Teplicích a 3 místnosti, a to k provozu obchodní kanceláře. Rovněž mezi účastníky není sporné to, že nájemní poměr zanikl písemnou výpovědí dané pronajímatelem nájemci, když nájemní poměr byl uzavřen na dobu neurčitou, a to ke dni , datum, . Soud má za prokázáno, že pronajímatel předla nebytový prostor nájemci bez vad a byl vymalovaný, jakož i to, že ke dni skončení nájemního poměru nedošlo k odevzdání a řádného vyklizení nebytového prostoru, přičemž pronajímatel zjistil, že nebytový prostor neodpovídá jeho stavu v době předání nebytového prostoru, tedy ke dni , datum, , proto dopisem dne , datum, pronajímatel vyzval nájemce odevzdat předmět nájmu ve stavu, v jakém ho nájemce převzal, tedy i vymalovaný, a to nejpozději do , datum, . Soud má za prokázáno předloženou cennou nabídkou a vystavenými vyúčtováními, že výše nákladů, které pronajímatel uhradil za vymalování, činí , částka, . Sporná skutečnost v řízení zůstala v tom, zda vynaložené náklady byly v souvislosti s uvedením nebytového prostoru do původního stavu či v souvislosti s rekonstrukcí nebytového prostoru, kterou pronajímatel plánovala za účelem přenechání nebytového prostoru novému nájemci. Soud k návrhu žalované provedl svědeckou výpověď svědkyně Petrákové, která v minulosti vykonávala práci účetní pro žalovanou. Svědkyně ve své výpovědi ničeho právně významného neuvedla k posouzení, zda vymalování nebytového prostoru bylo v souvislosti se zánikem nájmu nebytového prostoru či v souvislosti s následnou rekonstrukcí. Svědkyně nedokázala posoudit ani stav nebytových prostor v době zániku nájemního poměru, ani k otázkám, zda byly provedené např. stavební práce. Soud proto uzavřel, že tvrzení žalované, že ke dni zániku nájemního poměru byly nebytové prostory připravené k předání, dle původního stavu s přihlédnutí k jejímu opotřebení, zůstává osamoceno, v řízení neprokázáno. Ostatní důkazy navržené žalovanou soud neprovedl, neboť navržené důkazy s ohledem na právní posouzení věci se jevily soudu jako nadbytečné, a to vyžádání seznamu osob od shora uvedené svědkyně, vyžádání si účetnictví od této svědkyně i svědka, který prováděl vymalování nebytového prostoru.

14. Dle ust. § 2225 odst. 1 o. z. při skončení nájmu odevzdá nájemce pronajímateli věc v místě, kde ji převzal a v takovém stavu, v jakém byla v době, kdy ji převzal s přihlédnutím k obvyklému opotřebení při řádném užívání, ledaže věc zanikla nebo se znehodnotila; odevzdání se rozumí i předání vyklizené movité věci. Byl-li při odevzdání věci nájemci pořízen zápis obsahující popis věci, přihlédne se při odevzdání věci pronajímateli také k němu.

15. Dle ust. § 2913 odst. 1 o. z. poruší-li strana povinnost ze smlouvy, nahradí škodu z toho vzniklou druhé straně, nebo i osobě, jejímuž zájmu mělo splnění ujednané povinnosti zjevně sloužit.

16. Z provedeného dokazování má soud rovněž za prokázáno, že při odevzdání věci nájemci byl pořízen zápis, který obsahoval popis nebytového prostoru, mj. i poznámku, že nebytový prostor byl vymalovaný. Při odevzdání nebytového prostoru pronajímateli, a to při skončení nájmu, žalobce prokázal z připravené listiny zápisu o odevzdání nebytového prostoru, že žalovaná se v den ukončení nájmu nedostavila a že v místnostech není též vymalováno, ačkoliv dle smluvního ujednání se žalovaná zavázala dle čl. V bod 4 a bod 7, 8 řádně užívat nebytový prostor, tento řádně udržovat a odevzdat jej ve stavu, v jakém jej převzala a rovněž se zavázala k zajištění drobných oprav, úklidu pronajatých prostor i k jejich vymalování. Žalovaná prokázala, že nájemce své smluvní ani zákonné povinnosti nedostál, neboť nebytový prostor nebyl vymalován, a proto na své náklady takto učinila ona, přičemž výše těchto nákladů, tedy škody, odpovídá částce uhrazené malíři, tedy částce, po provedeném započtení již uhrazené částky žalovanou, , částka, . Soud proto omezené žalobě zcela vyhověl, současně přiznal zákonné úroky z prodlení z jednotlivých dlužných plateb ve výši, jak uvedeno ve výroku I. tohoto rozsudku do jejich zaplacení s přihlédnutím ke splatnosti jednotlivě původně uplatněných nároků, když u sjednaného nájemného byla splatnost sjednána vždy do každého 20. dne předcházejícího měsíce, ohledně nedoplatku plynu za rok 2019 ve výši , částka, , dle předloženého vyúčtování č. , hodnota, splatné , datum, , dle vyúčtování nedoplatku za dodávku elektřiny a plynu za období od , datum, do , datum, dle vyúčtování provedené pronajímatelem fakturou č. , hodnota, splatné , datum, a fakturou č. , hodnota, splatné , datum, , ohledně nároku na náhradu škody, tedy náhrada za pořízení nových klíčů dle výzvy pronajímatele dopisem ze dne , datum, ve výši , částka, a náhrada za vymalování dle vyúčtování fakturou č. , hodnota, splatná , datum, ve výši , částka, do doby zániku těchto závazků provedenými zápočty vzájemných pohledávek ze strany pronajímatele a dále z částky , částka, do zaplacení, a to za užití ust. § 1968 o. z., dle kterého dlužník, který svůj dluh řádně a včas nehradí, je v prodlení. Výše úroku z prodlení vyplývá z ust. § 2 vládního nařízení č. 351/2013 Sb.

17. O nákladech řízení soud rozhodl dle § 146 odst. 2 věta druhá o. s. ř., a to ve vztahu výroku o částečném zastavení řízení o zaplacení částky , částka, a , částka, , když pro chování žalovaného byl vzat zpět návrh, který byl podán důvodně, neboť žalovaný v průběhu řízení hradil částečně shora uvedené částky, které žalobce započetl ke svým uplatněným pohledávkám. Ohledně zbývajícího nároku, který zůstal předmětem řízení, se výrok o nákladech řízení opírá o ust. § 142 odst. 1 o. s. ř., když žalobce byl s tímto omezeným nárokem zcela úspěšný. Přiznaná náhrada nákladů řízení spočívá v zaplaceném soudním poplatku z návrhu ve výši , částka, , z návrhu na vhodnou delegaci ve výši , částka, a v nákladech právního zastoupení sestávající z odměny advokáta za 3 úkony právní služby po , částka, , tj. , částka, (převzetí a příprava zastoupení, podání žaloby a vyjádření co do věci samé dne , datum, ) dle ust. § 7 bod 5 advokátního tarifu, poloviční úkon za jednoduchou výzvu k plnění ze dne , datum, ve výši , částka, , když soud vycházel z tarifní hodnoty, výši peněžitého plnění (částka , částka, ), 1 úkon ve výši , částka, učiněné podání v podobě rozšíření žaloby ze dne , datum, dle ust. § 7 bod 5 advokátního tarifu, když tarifní hodnota byla vymezena částkou , částka, , účast zástupce na jednání dne , datum, ve výši , částka, dle ust. § 7 bod 5 AT, když tarifní hodnota činila , částka, , účast zástupce na jednání dne , datum, ve výši , částka, dle ust. § 7 bod 5 AT, když tarifní hodnota činila , částka, , účast zástupce na jednání dne , datum, ve výši , částka, dle ust. § 7 bod 5 AT, když tarifní hodnota činila , částka, , soudní poplatek z rozšířené žaloby ve výši , částka, a 8 RP po , částka, , tj. , částka, , dle ust. § 13 odst. 1, 4 advokátního tarifu s tím, že zástupce žalobce není plátcem DPH. Celkem náklady řízení proto činí , částka, .

18. Protože žalobce byl v řízení zastupován advokátem, uložil soud žalované zaplatit přiznanou náhradu nákladů řízení k rukám advokáta (§ 149 odst. 1 o.s.ř.).

19. Lhůta k plnění byla stanovena v souladu s ustanovením § 160 odst. 1 o.s.ř. před středníkem.