12 C 16/2018

Plný text

Okresní soud v Teplicích rozhodl samosoudcem Mgr. Janem Tichým ve věci žalobce: osobní údaje žalobce zastoupený advokátem údaje o zástupci proti žalovanému: osobní údaje žalovaného zastoupená advokátem anonymizováno jméno příjmení sídlem adresa o zaplacení částky 40 258 Kč s příslušenstvím

I. Žalovaný je povinen do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku zaplatit žalobci částku 1 958,25 Kč a úrok z prodlení v sazbě 8,05 % ročně z částky 25 738 Kč od 12. 10. 2017 do 25. 10. 2017, z částky 24 607 Kč od 26. 10. 2017 do 25. 11. 2017, z částky 23 476 Kč od 26. 11. 2017 do 25. 12. 2017, z částky 22 632 Kč od 26. 12. 2017 do 30. 12. 2017, z částky 34 890 Kč od 31. 12. 2017 do 25. 1. 2018, z částky 33 659 Kč od 26. 1. 2018 do 25. 2. 2018, z částky 32 428 Kč od 26. 2. 2018 do 25. 3. 2018, z částky 31 197 Kč od 26. 3. 2018 do 25. 4. 2018, z částky 29 966 Kč od 26. 4. 2018 do 25. 5. 2018, z částky 28 735 Kč od 26. 5. 2018 do 25. 6. 2018, z částky 27 504 Kč od 26. 6. 2018 do 25. 7. 2018, z částky 26 273 Kč od 26. 7. 2018 do 25. 8. 2018, z částky 25 042 Kč od 26. 8. 2018 do 25. 9. 2018, z částky 23 811 Kč od 26. 9. 2018 do 25. 10. 2018, z částky 22 580 Kč od 26. 10. 2018 do 25. 11. 2018, z částky 21 349 Kč od 26. 11. 2018 do 25. 12. 2018, z částky 20 154 Kč od 26. 12. 2018 do 25. 1. 2019, z částky 17 423 Kč od 26. 1. 2019 do 25. 2. 2019, z částky 14 692 Kč od 26. 2. 2019 do 25. 3. 2019, z částky 11 961 Kč od 26. 3. 2019 do 2. 8. 2019 a z částky 1 958,25 Kč od 3. 8. 2019 do zaplacení.

II. V části, v níž se žalobce vůči žalovanému domáhá zaplacení částky 0,75 Kč a úroku z prodlení převyšujícího úrok z prodlení přiznaný výrokem I, se žaloba zamítá.

III. Žalobce je povinen do tří od právní moci tohoto rozsudku zaplatit žalovanému -) částku 5 854,72 Kč, úrok z prodlení v sazbě 8,5 % ročně z částky 287 Kč od 1. 6. 2018 do zaplacení a úrok z prodlení v sazbě 9 % ročně z částky 5 567,72 Kč od 3. 8. 2018 do zaplacení, -) částku 36 Kč a úrok z prodlení v sazbě 9 % ročně z této částky od 1. 6. 2019 do zaplacení, -) částku 18 624,11 Kč, úrok z prodlení v sazbě 9,75 % ročně z částky 1 231 Kč od 1. 5. 2019 do 31. 5. 2019 a z částky 2 462 Kč od 1. 6. 2019 do zaplacení, úrok z prodlení v sazbě 9,75 % ročně z částky 1 500 Kč od 1. 5. 2019 do 31. 5. 2019 a z částky 3 000 Kč od 1. 6. 2019 do 8. 8. 2020, úrok z prodlení v sazbě 10 % ročně z částky 1 231 Kč od 1. 7. 2019 do 31. 10. 2019, z částky 2 462 Kč od 1. 11. 2019 do 30. 11. 2019, z částky 3 693 Kč od 1. 12. 2019 do 31. 12. 2019 a z částky 4 924 Kč od 1. 1. 2020 do zaplacení, úrok z prodlení v sazbě 10 % ročně z částky 1 500 Kč od 1. 7. 2019 do 31. 10. 2019, z částky 3 000 Kč od 1. 11. 2019 do 30. 11. 2019, z částky 4 500 Kč od 1. 12. 2019 do 31. 12. 2019 a z částky 6 000 Kč od 1. 1. 2020 do 8. 8. 2020 a úrok z prodlení v sazbě 8,25 % ročně z částky 7 545,11 Kč od 9. 8. 2020 do zaplacení.

IV. V části, v níž se žalovaný vůči žalobci domáhá zaplacení částky 38 699,75 Kč a úroku z prodlení převyšujícího úrok z prodlení přiznaný výrokem III, se vzájemný návrh zamítá.

V. Žalovaný je povinen do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku zaplatit žalobci, k rukám jeho zástupce, náhradu nákladů řízení o žalobě ve výši 40 682 Kč.

VI. Žalovaný je povinen do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku zaplatit žalobci, k rukám jeho zástupce, náhradu nákladů řízení o vzájemném návrhu ve výši 13 177 Kč.

VII. Žalovaný je povinen do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku zaplatit České republice, na účet Okresního soudu v Teplicích, náhradu nákladů řízení ve výši 8 573,90 Kč.

VIII. Žalobce je povinen do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku zaplatit České republice, na účet Okresního soudu v Teplicích, náhradu nákladů řízení ve výši 5 035,50 Kč.

IX. Žalovaný je povinen do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku zaplatit České republice, na účet Okresního soudu v Teplicích doplatek soudního poplatku ze vzájemného návrhu ve výši 521,50 Kč.

1. Žalobou došlou soudu dne 4. 1. 2018 se žalobce vůči žalovanému domáhal náhrady újmy ve výši 40 258 Kč s příslušenstvím. V rámci odůvodnění žaloby uvedl, že od 30. 12. 2016 je vlastníkem bytové jednotky [číslo] v prvním nadzemním podlaží domu [adresa] na pozemku parc. [číslo] v [katastrální uzemí] – [obec], na adrese [adresa], s tím, že se jedná o byt o dispozici 2+kk s evidovanou i užitnou plochou 40,35 m2 (dále též jen„ předmětná bytové jednotka“ či„ předmětný byt“). V době, než se stal žalobce vlastníkem této bytové jednotky, do ní žalovaný svévolně přerušil dodávku studené i teplé vody a topení. Přestože žalobce žalovaného opakovaně žádal o obnovení dodávky těchto médií (nejprve ústně, dne 12. 4. 2017 e-mailem), došlo k tomu až po několika měsících. Žalovaný nejprve žalobce odkázal na správce – [právnická osoba], ten pověřil [právnická osoba] [anonymizováno], která však zjistila nefunkční uzávěry na stoupačce, jejichž výměna byla zajištěna až dne 2. 11. 2017, poté, co žalobce žalovaného vyzval k náhradě škody. Dodávka vody a tepla byla obnovena až 14. 12. 2017. Žalobce byt koupil za účelem jeho pronájmu a vytváření zisku. Kvůli přerušení dodávky vody a tepla nebylo možné byt řádně užívat, resp. ho pronajímat. Žalobci tudíž vznikla újma v podobě ušlého zisku v podobě obvyklého nájemného, které u předmětného bytu činilo 5 000 Kč měsíčně. Od 13. 4. 2017, kdy měl žalovaný závadný stav odstranit, až do 14. 12. 2017, kdy došlo k obnovení dodávek, vznikla žalobci újma (škoda) na ušlém příjmu z nájemného v celkové výši 40 258 Kč, a to v době od 13. 4. 2017 do 30. 4. 2017 ve výši 3 000 Kč (poměrná část měsíčního nájemného), v dalších (celých) měsících, tj. od května do listopadu 2017, vždy ve výši 5 000 Kč a za dobu od 1. 12. 2017 do 14. 12. 2017 ve výši 2 258 Kč. Žalobce žalovaného dne 4. 10. 2017 vyzval k zaplacení náhrady škody ve výši 28 000 Kč (za dobu od 13. 4. 2017 do 30. 9. 2017) ve lhůtě do sedmi dnů od odeslání výzvy; tato část nároku se tedy stala splatnou dne 11. 10. 2017. Na tuto výzvu žalobce reagoval jen výměnou ventilů na stoupačce. Toutéž výzvou (ze 4. 10. 2017) žalobce žalovaného vyzval, aby mu uhradil škodu ve výši 5 000 Kč za každý následující měsíc, dokud nedojde k nápravě závadného stavu, s tím, že náhrada škody je splatná vždy k poslednímu dni příslušného měsíce, ve kterém bude žalovaný v prodlení se splněním této své povinnosti; náhrada za říjen 2017 tedy byla splatná dne 31. 10. 2017, náhrada za listopad 2017 dne 30. 11. 2017 a náhrada za část prosince 2017 byla splatná 14. 12. 2017. Žalovaný však žalobci nenahradil způsobenou újmu ani zčásti ani přes písemnou upomínku ze dne 23. 12. 2017. Úrok z prodlení žalobce požadoval v zákonné sazbě 8,05 % ročně z částky 28 000 Kč od 12. 10. 2017, z částky 5 000 Kč od 1. 11. 2017, z částky 5 000 Kč od 1. 12. 2017 a z částky 2 258 Kč od 15. 12. 2017, vždy až do zaplacení.

2. V průběhu řízení, při jednání před soudem dne 1. 10. 2019, žalobce upřesnil, že výše místně a časově obvyklého nájemného ve vztahu k předmětnému bytu činila 6 251 Kč. Dále, v podání doručeném soudu dne 5. 8. 2019, uvedl (upřesnil), že mohl měsíčně obdržet nájemné ve výši 7 381 Kč, které je tvořeno„ holým nájemným“ ve výši 5 000 Kč a dalšími platbami nájemce ve výši 2 381 Kč, kterou by obdržel na úhradu měsíčního předpisu vystaveného žalovaným. Žalobu však ponechal beze změny.

3. K žalobě se žalovaný vyjádřil podáním došlým soudu dne 19. 3. 2018. Žalobou uplatněný nárok ani zčásti neuznal a uvedl, že neporušil žádnou svou právní povinnost a že dodávku vody do žalobcova bytu obnovil v dubnu 2017, obratem po jeho žádosti, a zároveň došlo k připojení jednoho radiátoru. Přitom bylo zjištěno, že zbylé (dva) radiátory nebylo možné připojit na stoupačku (rozvody teplé užitkové vody) bez předchozí opravy uzávěrů (ventilů) na stoupačce. Tuto opravu žalovaný objednal u [právnická osoba] [anonymizováno], dne 8. 8. 2017, tj. mimo topnou sezónu, a bylo pouze na žalobci, kdy této společnosti byt zpřístupní za účelem jejího provedení; k opravě došlo dne 2. 11. 2017. Žalobce tudíž neodpovídá za případnou újmu, která žalobci vznikla.

4. Současně žalovaný (vzájemným návrhem) vůči žalobci uplatnil své nároky z titulu dlužných plnění, které mu byl žalobce – jako vlastník předmětné (bytové) jednotky – povinen platit na tzv. příspěvcích do fondu oprav a na úhradách za plnění spojená nebo související s jejím užíváním. Žalovaný vzájemný návrh postupně rozšiřoval, jak nastávala splatnost jednotlivých (dílčích) plnění, přičemž nakonec vůči žalobci uplatnil celkem částku 63 214,58 Kč s úrokem z prodlení (v zákonných sazbách), a to z částek 11 622,72 Kč od 1. 6. 2018 do zaplacení, 24 774,75 Kč od 1. 6. 2019 do zaplacení, 26 817,11 Kč od 1. 6. 2020 do zaplacení, 2 731 Kč od 1. 2. 2019 do 31. 5. 2020, 2 731 Kč od 1. 3. 2019 do 31. 5. 2020, 2 731 Kč od 1. 4. 2019 do 31. 5. 2020, 2 731 Kč od 1. 5. 2019 do 31. 5. 2020, 2 731 Kč od 1. 6. 2019 do 31. 5. 2020, 2 731 Kč od 1. 7. 2019 do 31. 5. 2020, 2 731 Kč od 1. 11. 2019 do 31. 5. 2020, 2 731 Kč od 1. 12. 2019 do 31. 5. 2020 a částky 2 731 Kč od 1. 1. 2020 do 31. 5. 2020 Poslední změnu (rozšíření) vzájemného návrhu soud připustil při jednání dne 26. 10. 2021.

5. Vzájemný návrh žalovaný odůvodnil tím, že mu žalobce dluží celkem částku 63 214,58 Kč, kterou tvoří dílčí dluhy za rok 2017 ve výši 11 622,72 Kč, za rok 2018 ve výši 24 774,75 Kč a za rok 2019 ve výši 26 817,11 Kč. Dluh za rok 2017 představují nezaplacené pevné příspěvky na správu domu (126 Kč měsíčně), do fondu oprav (1 055 Kč měsíčně) a na účetnictví domu (30 Kč měsíčně) za měsíce srpen až prosinec 2017, celkem 6 055 Kč, a vyúčtované úhrady za dodávku tepla a teplé vody (3 236,47 Kč), studené vody (25,41 Kč), pojistné (- 77,16 Kč) a za nezálohované platby poskytnuté žalovaným žalobci v předmětném bytě (2 383 Kč). Dluh za rok 2018 je tvořen nezaplacenými (pevnými) příspěvky na správu domu (140 Kč měsíčně), do fondu oprav (1 055 Kč měsíčně) a na účetnictví domu (36 Kč měsíčně) za měsíce leden až prosinec 2018, celkem 14 772 Kč, a vyúčtované úhrady za dodávku tepla a teplé vody (6 412,67 Kč), studené vody (2 051,81 Kč), za elektřinu ve společných částech domu (345,79 Kč), pojistné (203,48 Kč), úklid společných částí domu (880 Kč) a za nezálohované služby a práce poskytnuté žalovaným žalobci v předmětném bytě (109 Kč). Dluh za rok 2019 tvoří dlužné úhrady (pevné příspěvky), které nepodléhají vyúčtování, tj. příspěvek na správu domu, do fondu oprav a na zpracování účetnictví) za všechny měsíce roku 2019, ve výši 14 772 Kč (1 231 Kč x 12), a dále vyúčtované úhrady za služby, jež podléhají vyúčtování, tj. zálohy na teplo, teplou užitkovou vodu, studenou vodu, elektřinu a úklid ve společných částech domu a na jejich pojištění, ve výši 12 045,11 Kč. V té souvislosti žalovaný zmínil, že od února 2018 nedošlo ke změně ve výši měsíční platby (2 731 Kč), kterou byl žalobce povinen platit, a která byla tvořena pevnými úhradami ve výši 1 231 Kč a zálohami určenými k vyúčtování ve výši 1 500 Kč. Úrok z prodlení žalovaný uplatnil v zákonných sazbách, a to z celkové dlužné částky za rok 2017 od 1. 6. 2018 a za rok 2018 od 1. 6. 2019, až do zaplacení (v návaznosti na splatnost příslušného vyúčtování ke dni 31. 5. následujícího roku) a za rok 2019 z celkové dlužné částky za dobu od 1. 6. 2020 do zaplacení a nadto z dlužných měsíčních plateb (2 731 Kč), které byly splatné k poslednímu dni příslušného měsíce, vždy od prvního dne měsíce následujícího až do 31. 5. 2020 (kdy bylo splatné příslušné roční vyúčtování), vyjma plateb za červenec, srpen a září 2019, z nichž tento úrok z prodlení nakonec nepožadoval.

6. Žalobce použil nárok na náhradu škody, jak jej vymezil v podané žalobě, k započtení proti nárokům uplatněným vzájemným návrhem. Podáním doručeným soudu dne 1. 4. 2019 vzal žalobu zpět co do části jistiny ve výši 13 561 Kč s odůvodněním, že tuto částku započetl proti nárokům žalovaného dne 1. 4. 2019, a podáním doručeným soudu dne 5. 8. 2019 vzal žalobce žalobu zpět ještě co do části jistiny ve výši 24 738 Kč. Druhé omezení žaloby odůvodnil tím, že tuto částku započetl proti nárokům žalovaného dne 4. 8. 2019 a po tomto započtení mu žalovaný zůstal dlužen toliko část jistiny ve výši 1 959 Kč a uplatněné příslušenství (úrok z prodlení).

7. Usnesením ze dne 7. 8. 2019, č. j. [číslo jednací], soud řízení v rozsahu zpětvzetí žaloby, tj. co do částky 38 299 Kč, zastavil podle § 96 odst. 1 a 2 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, ve znění pozdějších předpisů (dále jen„ o. s. ř.“).

8. Při jednání před soudem dne 1. 10. 2019 žalobce doplnil a upřesnil svá tvrzení o provedených zápočtech. První zápočet proti nárokům, které žalovaný uplatnil vzájemným návrhem, měl žalobce provést již dne 2. 1. 2018, kdy započetl částku 6 255 Kč na zálohy za rok 2017, čímž se snížil dluh z vyúčtování za rok 2017 na částku 5 368 Kč. Částka 6 255 Kč, kterou použil k započtení, představuje nárok žalobce z titulu náhrady škody, která má stejný základ jako újma uplatněná žalobou v této věci, avšak jednalo se o újmu, která mu vznikla tím, že musel žalovanému zaplatit měsíční příspěvky do fondu oprav v srpnu až prosinci 2017 (1 251 Kč, tj. příspěvky na pojištění společných částí domu ve výši 40 Kč, na správu domu ve výši 126 Kč, do fondu oprav ve výši 1 055 Kč a na vedení účetnictví domu ve výši 30 Kč, za uvedených pět měsíců). V návaznosti na dotaz soudu, v čem spatřuje újmu na svém majetku v souvislosti s těmito konkrétními platbami (příspěvky), žalobce upřesnil své tvrzení o výši obvyklého nájemného, které nově vymezil částkou 6 251 Kč měsíčně. Ohledně zápočtu ze dne 1. 4. 2019 žalobce dále uvedl, že proti nárokům žalovaného na měsíční platby v celkové výši 8 193 Kč (za leden až březen 2019, celkem 3 x 2 731 Kč) započetl část svého nároku na náhradu škody, který byl uplatněn touto žalobou. Zároveň započetl další část uplatněného nároku ve výši 5 368 Kč na zbylou část vyúčtování služeb za rok 2017. Stran zápočtu ze dne 4. 8. 2019 dále upřesnil, že - z nároků uplatněných v této věci - započetl částku 24 738 Kč proti nárokům žalovaného na zaplacení nedoplatku služeb vyúčtovaných mu za rok 2018.

9. Žalovaný při tomtéž jednání uvedl, že v rozhodné době, za kterou žalobce uplatňuje náhradu, v předmětném bytě probíhala rekonstrukce a nemohl tedy být pronajímán. Žalobce se k tomu vyjádřil tak, že v bytě rekonstruoval jádro někdy v lednu nebo únoru 2017, což trvalo necelý jeden týden.

10. Při jednáních před soudem, která se ve věci konala, soud provedl dokazování účastníky označenými listinami, vyslechl svědky, žalobce a v postavení účastníka řízení též předsedu a místopředsedu výboru žalovaného. Za účelem zjištění výše obvyklého nájemného provedl též důkaz znaleckým posudkem.

11. Z provedených listinných důkazů soud zjistil následující skutečnosti:

12. Z vyrozumění Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, Katastrálního pracoviště Teplice, ze dne 24. 1. 217, o provedeném vkladu do katastru nemovitostí ve věci sp. zn. [anonymizováno] [číslo] [rok] [číslo], a z informativního výpisu z katastru nemovitostí, soud zjistil, že žalobce je od 30. 12. 2016, kdy nastaly právní účinky vkladu, veden jako vlastník jednotky [číslo] (byt) vymezené v budově [část obce], [adresa], na pozemku - parcele [číslo] v [katastrální uzemí] [obec], přičemž tuto jednotku nabyl od [jméno] [příjmení], narozeného [datum], bytem [adresa], [obec]. Ve vyrozumění o provedeném vkladu je u žalobce uvedena adresa bydliště [ulice a číslo], [PSČ] [část obce].

13. Z výpisu z rejstříku společenství vlastníků jednotek soud ověřil právní osobnost žalovaného a zjistil, že předsedou jeho výboru je [anonymizováno] [jméno] [příjmení] a místopředsedou výboru [jméno] [příjmení], oba bytem [adresa], [obec].

14. Ze stanov žalovaného (společenství vlastníků jednotek) ze dne 30. 11. 2016 zejména vyplývá, že členové společenství jsou povinni platit měsíční příspěvky pro účely financování nákladů na správu domu a pozemku, a to ve výši odpovídající podílu podlahové plochy jednotky na celkové podlahové ploše všech jednotek v domě. Společenství zajišťuje služby v podobě dodávky tepla a teplé vody, dodávky vody a odvádění odpadních vod, osvětlení společných prostor domu a jejich úklid. Za náklady na služby jsou členové společenství povinni platit měsíční zálohy splatné společně s příspěvkem na správu domu a pozemku vždy k 25. dni příslušného kalendářního měsíce, s tím, že se rozúčtuje dodávka vody a odvádění odpadních vod v poměru naměřených hodnot na podružných vodoměrech, dodávka tepla a centrální poskytování teplé vody podle příslušného právního předpisu, elektřina do společných částí domu podle počtu osob a úklid společných částí domu na bytovou jednotku. Zálohy na služby je společenství povinno vyúčtovat nejpozději do čtyř měsíců od skončení zúčtovacího období, a to doručením vyúčtování členovi na oznámenou doručovací adresu. Od doručení běží členovi třicetidenní lhůta k podání případných námitek ke způsobu a obsahu vyúčtování, s tím, že přeplatky a nedoplatky jsou splatné nejpozději do čtyř měsíců ode dne doručení vyúčtování členovi společenství. Mezi činnosti, které dle stanov náleží žalovanému, patří mj. provoz, údržba a opravy technických zařízení domu a revize technických sítí a rozvodů energií včetně tepla, teplé vody a pitné vody.

15. Z výpočtového listu platného od 1. 1. 2017 je zřejmé, že žalovaný určil žalobci, jako vlastníku předmětné jednotky, celkovou měsíční platbu ve výši 1 251 Kč, která sestávala ze zálohy na pojistné ve výši 40 Kč, pevné platby za správu domu ve výši 126 Kč, dlouhodobé zálohy na opravy a údržbu ve výši 1 055 Kč a pevné platby za zpracování účetnictví ve výši 30 Kč.

16. Z výpočtového listu platného od 1. 1. 2018 je zřejmé, že žalovaný žalobci nově určil měsíční platbu v celkové výši 2 651 Kč, jež sestávala ze zálohy na teplo (včetně teplé vody) ve výši 1 200 Kč, zálohy na studenou vodu ve výši 150 Kč, zálohy na elektřinu v e výši 30 Kč, zálohy na pojistné ve výši 40 Kč, pevné platby za správu domu ve výši 140 Kč, dlouhodobé zálohy na opravy a údržbu ve výši 1 055 Kč a pevné platby za zpracování účetnictví ve výši 36 Kč; v kolonce pro podpis žalovaného je ručně napsaná poznámka„ 8. 12. @“.

17. Z výpočtového listu platného od 1. 2. 2018 vyplývá, že žalovaný žalobci určil měsíční platbu v celkové výši 2 731 Kč, která se - od úhrad obsažených v předchozím výpočtovém listu (platném od 1. 1. 2018) - odlišovala jen novou zálohovou platbou ve výši 80 Kč na úklid společných prostor; v kolonce pro podpis žalovaného je ručně vepsána poznámka„ 26. 2. @“.

18. Z protokolu o vyúčtování služeb za období roku 2017 vyplývá, že skutečný náklad na služby (dle výpočtového listu platného v roce 2017), jež podléhají vyúčtování, ve vztahu k žalobcově bytové jednotce činil 5 847,72 Kč a předepsány byly pouze zálohy na pojistné (celkem 480 Kč), evidenční nedoplatek vyúčtovaných služeb tedy činil 5 367,72 Kč a k tomu žalovaný evidoval dluh na předepsaných platbách ke dni 31. 12. 2017 ve výši 6 255 Kč; celkový dluh (nedoplatek) tudíž byl vyčíslen ve výši 11 622,72 Kč. V doprovodném textu je mj. uvedeno, že nedoplatky je třeba uhradit nejpozději do 31. 5. 2018, resp. že přeplatky budou vypláceny od května do června 2018.

19. Z kopie poštovní obálky s podacím číslem [anonymizováno] vyplývá, že společnost [právnická osoba] dne 28. 3. 2018 odeslala žalobci doporučenou zásilku určenou (do vlastních rukou) na adresu [adresa], kde byla od 29. 3. 2018 uložena po dobu deseti dnů; zásilka se odesílateli vrátila dne 11. 4. 2018 jako nevyzvednutá.

20. Z protokolu o vyúčtování služeb za období roku 2018 vyplývá, že skutečný náklad na služby dle evidenčních listů platných v roce 2018, které podléhají vyúčtování, ve vztahu k předmětné bytové jednotce činil 10 002,75 Kč a předepsány na ně byly zálohy v celkové výši 17 920 Kč, evidenční přeplatek vyúčtovaných služeb tedy činil 7 917,25 Kč, s tím, že žalovaný evidoval dluh na předepsaných platbách (včetně dluhu za minulá období) ve výši 44 314,72 Kč; celkový dluh (nedoplatek) k 31. 12. 2018 byl vyčíslen ve výši 36 397,47 Kč. V doprovodném textu je rovněž uvedeno, že nedoplatky (dluh) je třeba uhradit nejpozději do 31. 5. 2019, resp. že přeplatky budou vypláceny od května do června 2019.

21. Z kopie poštovní obálky s podacím číslem [anonymizováno] je zřejmé, že společnost [právnická osoba] dne 28. 3. 2019 odeslala žalobci doporučenou zásilku určenou do vlastních rukou na adresu [adresa], kde byla od 29. 3. 2019 po dobu deseti dnů uložena; zásilka se odesílateli vrátila dne 10. 4. 2019 jako nevyzvednutá.

22. Z protokolu o vyúčtování služeb za období roku 2019 vyplývá, že skutečný náklad na služby dle evidenčního listu platného v roce 2019 (od 1. 2. 2018), jež podléhají vyúčtování, ve vztahu k předmětné bytové jednotce činil 12 045,11 Kč a předepsány na ně byly zálohy v celkové výši 18 000 Kč, evidenční přeplatek vyúčtovaných služeb tedy činil 5 954,89 Kč, přičemž žalovaný evidoval dluh žalobce na předepsaných platbách (včetně dluhu za minulá období) v celkové výši 69 169,47 Kč; celkový dluh (nedoplatek) ke dni 31. 12. 2019 tedy byl vyčíslen v částce 63 214,58 Kč. V doprovodném textu je též zmíněno, že nedoplatky (dluh) je třeba uhradit nejpozději do 31. 5. 2020, resp. že přeplatky budou vypláceny od května do června 2020.

23. Z kopie poštovní obálky s podacím číslem [anonymizováno] vyplývá, že společnost [právnická osoba] dne 3. 4. 2020 odeslala žalobci doporučenou zásilku určenou do vlastních rukou na adresu [adresa], kde byla po dobu deseti dnů uložena (od 7. 4. 2020); zásilka se poté vrátila jako nevyzvednutá.

24. Z e-mailové korespondence mezi [jméno] [příjmení] [email]) a žalobcem [email]) soud zjistil následující: Dne 12. 4. 2017 žalobce žádá o zajištění připojení vody a topení v co nejkratším termínu, připomíná, že v bytě jsou tři radiátory, a připojuje několik fotografií, na nichž je zachycen závazný stav (odpojené radiátory a voda). [jméno] [příjmení] odpovídá téhož dne, že objednávku na zapojení zaslala [právnická osoba], která jej bude kontaktovat. Dne 19. 4. 2017 [jméno] [příjmení] zaslala žalobci výpočtový list na částku 2 051 Kč s konstatováním, že v něm nejsou stanoveny zálohy na služby vyjma zálohy na tepla, na což žalobce reagoval dne 4. 7. 2017 s tím, že několikrát urgoval připojení (zprovoznění) topení v předmětném bytě, když radiátory odpojil svévolně žalovaný v době, kdy ji ještě žalobce nevlastnil, a dosud nebyly zprovozněny. Proto žalobce trval na odečtení zálohy 800 Kč za dodávku tepla a úpravě výpočtového listu na 1 251 Kč. Dne 2. 8. 2017 žalobce urguje připojení bytu na otopný systém v domě, připomíná svou žádost o změnu evidenčního listu (zrušení zálohy na dodávku tepla) a také fakt, že podle zjištění techniků nelze topení připojit, dokud nebudou vyměněny zavírací ventily na stoupačce, což žalovaný dosud nezajistil a stav zůstává beze změny již několik měsíců. Dne 8. 8. 2017 zaslala [jméno] [příjmení] žalobci (v kopii) objednávku kontroly a výměny zavíracích ventilů na stoupačce v domě na adrese [adresa], kterou jménem žalovaného adresovala [právnická osoba] za účelem (následného) připojení topení. Dne 8. 11. 2017 [jméno] [příjmení] sděluje žalobci, že byla zajištěna oprava hlavní stoupačky, a zároveň mu zasílá telefonický kontakt na [právnická osoba], aby mohl dohodnout termín připojení (zpřístupnění bytu). Dne 30. 11. 2017 žalobce zasílá [jméno] [příjmení] kopii e-mailové zprávy adresované [právnická osoba], v níž uvádí, že žádal telefonicky o sdělení možných termínů k připojení topení v jeho bytě, avšak nedostalo se mu žádné reakce, proto žádá znovu (e-mailem) o bezodkladné sdělení navrhovaných termínů, jimž se pokusí přizpůsobit. Dne 4. 12. 2017 žalobce [jméno] [příjmení] sděluje, že od [právnická osoba] obdržel termín pro připojení (14. 12. 2017), a žádá ji, aby učinila objednávku příslušných služeb. Dne 7. 12. 2017 zaslala [jméno] [příjmení] žalobci výpočtový list platný od 1. 1. 2018, na což žalobce reagoval e-mailovou zprávou z téhož dne, ve které zmínil, že by k zapojení tepla mělo dojít 14. 12., požádal o doručení opraveného výpočtového listu (doplnění zálohy na teplo) a uvedl, že by v bytě měla bydlet jedna osoba. Opravený výpočtový list (znějící na částku 2 651 Kč) mu [jméno] [příjmení] zaslala e-mailem ze dne 8. 12. 2017. Dne 1. 4. 2019 žalobce [jméno] [příjmení] sděluje, že mu doposud nebylo doručeno vyúčtování služeb za rok 2017 a téhož dne zasílá„ poštovní adresu“ [adresa], na což [jméno] [příjmení] reaguje sdělením, že v příloze zasílá vyúčtování služeb za rok 2017 a 2018 s tím, že vyúčtování za rok 2018 zašle i poštou, jakmile se jí vrátí zpět.

25. Z e-mailového sdělení [jméno] [příjmení] [email]) ze dne 29. 8. 2017 vyplývá, že [právnická osoba], [anonymizováno], zaslala [právnická osoba] [anonymizována dvě slova] ([jméno] [anonymizováno]) a v kopii též žalovanému ([anonymizováno] [příjmení]) rozpočet výměny stoupačkových ventilů a současně požádala o vystavení příslušné objednávky.

26. Z e-mailového sdělení ze dne 5. 1. 2018 soud zjistil, že [jméno] [příjmení] přeposlala zástupci žalovaného e-mailovou žádost žalobce o připojení vody a topení ze dne 12. 4. 2017 a dále jeho e-mailovou zprávu, v níž sděluje, že ve sjednaný termín nedošlo k připojení topení, resp. že byl připojen jen jeden radiátor a nikoliv i další dva, které je třeba připojit na jinou stoupačku; z této zprávy však není patrné, kdy ji žalobce odeslal.

27. Z fotodokumentace soud mj. zjistil, že u domu na adrese [adresa], bylo vyvěšeno oznámení, že dne 2. 11. 2017 budou pracovníci [právnická osoba] provádět výměnu stoupačkových ventilů topení, spojené s žádostí o jejich zpřístupnění. Fotodokumentace také zachycuje odpojené tři radiátory ústředního topení a odpojený přívod vody.

28. Z potvrzení (protokolu) o dokončení prací ze dne 14. 12. 2017 vyplývá, že tohoto dne bylo dokončeno připojení předmětné bytové jednotky na společný rozvod teplé a studené vody a ústředního vytápění; protokol je podepsán žalobcem a zástupce dodavatele, resp. [právnická osoba], [anonymizováno].

29. Z dopisu ze dne 4. 10. 2017 je zřejmé, že žalobce, prostřednictvím svého zástupce, vyzval žalovaného k zaplacení částky 35 005 Kč z titulu náhrady újmy, která mu vznikla, protože nemohl předmětnou bytovou jednotku pronajímat, za dobu od 13. 4. 2017 do 30. 9. 2017, s tím, že v rozsahu částky 28 000 Kč jde o újmu v podobě ušlého měsíčního (obvyklého) nájemného, které činí 5 000 Kč, a v rozsahu částky 7 005 Kč újmu v podobě jím zaplacených poplatků a záloh v měsíční výši 1 251 Kč, které mu v důsledku nemožnosti pronajmutí bytu nebyly nijak kompenzovány; k zaplacení náhrady takto vyčíslené újmy stanovil žalobce žalovanému lhůtu sedmi dnů od odeslání výzvy. Zároveň žalovaného vyzval, aby mu částky 5 000 Kč a 1 251 Kč, tj. celkem 6 251 Kč, platil i za každý následující kalendářní měsíc, vždy k jeho poslednímu dni, dokud žalovaný nesplní svou povinnost obnovit do žalobcova bytu dodávku (připojení) vody a vytápění.

30. Z podacího lístku s podacím číslem [anonymizováno] soud zjistil, že dne 5. 10. 2017 odeslal zástupce žalobce žalovanému doporučenou poštovní zásilku.

31. Z dopisu ze dne 23. 12. 2017 vyplývá, že žalobce, prostřednictvím svého zástupce, vyzval žalovaného k zaplacení částky 50 330 Kč z titulu náhrady újmy (stejného základu jako v rámci výzvy ze dne 4. 10. 2017) za dobu od 13. 4. 2017 do 14. 12. 2017. V rozsahu částky 40 258 Kč mělo jít o újmu v podobě ušlého měsíčního nájemného a ve zbytku, tj. co do částky 10 072 Kč, o újmu v podobě zaplacených poplatků a záloh (1 251 Kč měsíčně). K zaplacení takto vyčíslené náhrady újmy žalobce žalovanému určil lhůtu sedmi dnů od odeslání výzvy a upozornil jej, že v opačném případě přistoupí k soudnímu vymáhání dluhu.

32. Z podacího lístku s podacím číslem [anonymizováno] soud zjistil, že dne 23. 12. 2017 odeslal zástupce žalobce žalovanému doporučenou poštovní zásilku.

33. Z dopisu ze dne 2. 1. 2018 vyplývá, že žalobce, prostřednictvím svého zástupce, žalovaného znovu (jako ve výzvě z 23. 12. 2017) vyzval k zaplacení částky 10 072 Kč z titulu náhrady části téže újmy, jež mu vznikla za dobu od 13. 4. 2017 do 14. 12. 2017 v podobě zaplacených poplatků a záloh ve výši 1 251 Kč měsíčně.

34. Z listiny označené jako„ oznámení o provedeném zápočtu“ ze dne 2. 1. 2018, kterou žalobce adresoval žalovanému, vyplývá, že žalobce konstatoval, že má vůči žalovanému pohledávku (uplatněnou majetkovou škodu) ve výši 10 072 Kč z titulu zaplacených poplatků (1 251 Kč měsíčně) za dobu od 13. 4. 2017 do 14. 12. 2017, a žalovaný má za žalobcem pohledávku z titulu neuhrazených měsíčních poplatků (1 251 Kč) za dobu od 1. 8. 2017 do 14. 12. 2017 v celkové výši 6 255 Kč, a provedl započtení těchto vzájemných pohledávek s tím, že žalobci zůstává část pohledávky za žalovaným ve výši 3 817 Kč.

35. Z podacího lístku s podacím číslem [anonymizováno] soud zjistil, že dne 2. 1. 2018 odeslal zástupce žalobce žalovanému doporučenou poštovní zásilku.

36. Z listiny označené jako„ oznámení o provedeném zápočtu“ ze dne 1. 4. 2019, kterou žalobce adresoval žalovanému, vyplývá, že žalobce konstatoval, že má vůči žalovanému pohledávku (uplatněnou majetkovou škodu na ušlém zisku z nájemného) ve výši 40 258 Kč, jak byla uplatněna žalobou v této věci, a žalovaný má za žalobcem pohledávku z titulu neuhrazených zálohových a pevných plateb podle evidenčního listu za rok 2019, a to za dobu měsíce leden, únor a březen 2019, vždy ve výši 2 731 Kč, tj. celkem 8 193 Kč, a dále z titulu vyúčtování služeb za rok 2017 v částce 11 623 Kč, na kterou již bylo započteno 6 255 Kč a zůstává 5 368 Kč. Žalobce provedl započtení těchto pohledávek s tím, že mu žalovaný zůstává dlužen celkem 26 697 Kč.

37. Z e-mailového sdělení, které zaslal žalobce [příjmení] [jméno] [příjmení] dne 1. 4. 2019, a z potvrzení o přečtení této zprávy ze dne 2. 4. 2019 vyplývá, že žalobce doručil oznámení o provedeném zápočtu ze dne 1. 4. 2019 žalovanému (jeho statutárnímu orgánu) a zároveň mu sdělil, že dosud neobdržel vyúčtování služeb za rok 2017, a požádal o jeho doručení a též o doručení vyúčtování za rok 2018.

38. Z listiny označené jako„ oznámení o provedeném zápočtu“ ze dne 4. 8. 2019, kterou žalobce adresoval žalovanému, vyplývá, že žalobce konstatoval, že má vůči žalovanému pohledávku (uplatněnou majetkovou škodu na ušlém zisku z nájemného) ve výši původně 40 258 Kč, jak byla uplatněna žalobou v této věci, resp. nyní – po provedeném započtení – ve výši 26 697 Kč, a žalovaný má za žalobcem pohledávku z titulu vyúčtování za rok 2018 v částce 10 003 Kč (za vyúčtované služby) a v částce 14 736 Kč (za pevné platby). Žalobce tedy provedl započtení těchto vzájemných pohledávek s tím, že svou pohledávku na náhradu újmu započítává proti pohledávce žalovaného ve výši 24 738 Kč, a žalovaný mu tudíž zůstává dlužen celkem 1 959 Kč.

39. Z e-mailového sdělení, které zaslal žalobce [příjmení] [jméno] [příjmení] dne 4. 8. 2019 (a v kopii také [jméno] [příjmení]), vyplývá, že žalobce doručil oznámení o provedeném zápočtu ze 4. 8. 2019 žalovanému.

40. Z nájemní smlouvy ze 7. 12. 2017, její přílohy (evidenčního listu) a předávacího protokolu soud zjistil, že [právnická osoba] [anonymizováno], [IČO], se sídlem [adresa], jejímž jednatelem je [jméno] [celé jméno žalobce], (dále též jen„ [právnická osoba]“) přenechala předmětnou bytovou jednotku do užívání nájemkyni [jméno] [příjmení], narozené [datum], a to na dobu od 15. 12. 2017 do 31. 12. 2018, s možnou prolongací. Nájemkyně se [právnická osoba] (pronajímatelce) zavázala platit měsíční nájemné ve výši 5 000 Kč a dále platby podle evidenčního listu, které byly v aktuální výši 2 381 Kč, přičemž tato částka zahrnovala i dlouhodobou zálohu na opravy a údržbu a poplatek za pojištění a vedení účetnictví.

41. Z nájemní smlouvy uzavřené dne 30. 9. 2019, její přílohy (evidenčního listu) a předávacího protokolu soud zjistil, že [právnická osoba] přenechala předmětnou bytovou jednotku do užívání nájemkyni [jméno] [příjmení], narozené 13. 3. 1998, a to na dobu od 1. 10. 2019 do 31. 12. 2020, s možnou prolongací. Nájemkyně se zavázala platit pronajímateli měsíční nájemné ve výši 8 500 Kč s tím, že tato částka zahrnuje i paušální náklady na spotřebu teplé a studené vody, tepla a společné elektřiny ve výši 800 Kč. V evidenčním listu, který je přílohou smlouvy, je částka 7 700 Kč vymezena jako nájemné bez zálohových plateb na služby a částka 800 Kč jako součet poplatků za uvedené služby.

42. Z podnájemní smlouvy ze dne 7. 8. 2017, evidenčního listu a předávacího protokolu vyplývá, že [právnická osoba], přenechala do užívání byt 1+1 o velikosti 40 m2 v 7. NP na adrese [adresa], podnájemci [jméno] [jméno], narozenému [datum], a to na dobu od 7. 8. 2017 do 31. 8. 2018. Podnájemce se zavázal platit [právnická osoba] měsíční (pod) nájemné ve výši 5 000 Kč a dále platby podle evidenčního listu, které byly v aktuální výši 2 400 Kč, přičemž tato částka zahrnovala i dlouhodobou zálohu na opravy (fond oprav) a poplatek za pojištění a vedení účetnictví.

43. Z inzerátů nabízejících k pronájmu různé byty v [obec] v říjnu 2019 vyplývá, že v různých lokalitách tohoto města byly nabízeny k pronájmu byty o velikosti mezi 40 až 85 m2 za nájemné (bez úhrad za další plnění spojená s užíváním bytu) v rozmezí 4 000 Kč (byt 1+1 o velikosti 36 m2 v 7. NP v ulici [ulice]), resp. 5 000 Kč (byt 2+kk o velikosti 40 m2 v 7. NP v ulici [ulice]) až do 7 000 Kč (byt 3+1 o velikosti 85 m2 v ulici [anonymizováno]). Konkrétně v ulici [ulice a číslo] byl takto nabízen k pronájmu byt s dispozicí 3+1 o velikosti 70 m2 za nájemné ve výši 5 730 Kč.

44. Z e-mailového sdělení [jméno] [příjmení], realitní makléřky [anonymizována dvě slova] [obec], zaslaného žalobci dne 31. 10. 2019, vyplývá, že podle jejího názoru je výše nájemného, za něž by bylo možné předmětnou (žalobcovu) bytovou jednotku pronajmout, dána v rozmezí 8 500 Kč až 9 300 Kč + 500 Kč na každou další osobu. Zmiňuje, že jde o vyhledávanou lokalitu v [obec] a že z fotografií, které jí žalobce poskytl, je zřejmé, že byt prošel celkovou, velmi nákladnou rekonstrukcí, což umožňuje žádat„ o trochu vyšší“ nájemné.

45. Ze sdělení [jméno] [příjmení], [anonymizována tři slova], [ulice a číslo], [obec], ze dne 14. 6. 2020, vyplývá, že podle jejího názoru bylo možné v roce 2017 ve vztahu k předmětné bytové jednotce sjednat nájemné v rozmezí 3 500 Kč až 5 000 Kč.

46. Soud – za podmínek vymezených § 127 odst. 1 věta první o. s. ř. - ustanovil [celé jméno znalce], znalce z oboru ekonomika, specializace stanovení nájemného z bytů, nebytových prostor a pozemků, k podání znaleckého posudku za účelem zjištění v místě a čase obvyklého nájemného za užívání předmětné bytové jednotky v měsících dubnu až prosinci roku 2017. Mezi účastníky totiž přetrvával spor o výši obvyklého nájemného a žalobce žádal znalecké dokazování. Žalovaný sice akceptoval původní žalobní tvrzení (5 000 Kč), avšak již nikoliv pozměněné žalobcovo tvrzení o obvyklém nájemném ve výši 6 251 Kč, popř. ještě vyšší. Žalobce přitom použil k započtení (proti vzájemným návrhem uplatněným nárokům) také část majetkové újmy, která mu měla vzniknout nemožností pronajmout předmětný byt, a která převyšovala újmu, jejíž náhradu uplatnil v této věci. Vzhledem k absenci orgánu veřejné moci, jenž by tuto otázku mohl odpovědět, a rozporným závěrům realitních makléřů, soudu nezbylo než ustanovit soudního znalce.

47. V písemném znaleckém posudku [číslo] ze dne 31. 12. 2020 znalec dospěl k závěru, že v rozhodné době bylo obvyklé měsíční nájemné ve vztahu k žalobcovu bytu (jednotce) dáno ve výši 5 080 Kč, byl-li plně funkční a provozuschopný (tzn. s připojenými médii). Znalec také zdůraznil, že určení výše místně obvyklého nájemného ve své podstatě není exaktní vědeckou disciplínou a indikované výsledky jsou v mnoha případech do jisté míry subjektivní a závislé na individuálním odborném úsudku. Znalec provedl místní šetření a při zpracování posudku vycházel i z dalších podkladů v posudku uvedených (včetně vlastní interní databáze a databáze spolupracujících realitních kanceláří a cenové mapy Asociace realitních kanceláří ČR), s nimiž se argumentačně vypořádal. Takto znalec určil místně obvyklou výši (tržního) nájemného v rozhodné době, bez doplňkových služeb, mezi něž zahrnul elektřinu, teplou a studenou vodu, teplo, plyn, komunální odpad a příspěvek do fondu oprav). Za nejvhodnější metodu k určení obvyklého nájemného znalec považuje (jím primárně použitou) metodu přímého tržního porovnávání, ostatní metody vnímá spíše jako podpůrné. Ze skupiny tehdy uskutečněných pronájmů vybral čtyři, které byly nejbližší (v sousední ulici), a z nichž – v rámci kvantitativní analýzy - vypočetl základní statistické ukazatele (průměr, směrodatnou odchylku, medián a dolní a horní kvartil) a provedl analýzu citlivosti, v níž zvážil možné snížení, resp. zvýšení průměrné výše nájemného až o 10 %, neboť bodový odhad nájemného závisí na použitých vstupech a může být v jistém ohledu částečně subjektivizován. Na tomto základě znalec určil intervalový odhad výše obvyklého nájemného (bez služeb, poplatků do fondu oprav a dalších) za byty 1+1 a 2+kk se srovnatelným vybavením v lokalitě [obec] - [část obce], které jsou podobné žalobcovu bytu, a to v rozmezí 111,6 Kč až 140 Kč za 1 m2 měsíčně, resp. 4 500 Kč až 5 650 Kč za byt o velikosti 40,35 m2. V tomto rozmezí, na základě opatřených podkladů, analýz a odborného úsudku, znalec určil místně a časově obvyklé (bodové) nájemné za předmětný byt ve výši 5 080 Kč.

48. Znalec byl vyslechnut při jednání před soudem dne 26. 10. 2021, posudek v celém rozsahu stvrdil s tím, že nemá, co by na něm měnil či doplňoval. Současně odpověděl na dotazy soudu a účastníků, některé své závěry (zjištění) rovněž podrobněji vysvětlil. Uvedl, že při zpracování posudku vycházel mj. ze souboru 32 pronájmů, které byly realizovány v rozhodné době a místě, a o nichž získal informace z databáze realitní kanceláře [anonymizováno]. Z této skupiny vybral čtyři konkrétní případy, které se realizovaly v ulici [ulice] v [obec], která přímo sousedí s ulicí [ulice]. Vycházel i z dalších zdrojů uvedených v posudku a také z nich zjišťoval srovnatelné nájemné, popř. ještě nižší. Cenové mapy, které sloužily jako jeden z (podpůrných) podkladů, měl k dispozici aktuální, neboť dobové nelze dohledat. Při místním šetření v září 2020 zjistil, že předmětný byt prošel běžnou, nikoliv zvláště nákladnou rekonstrukcí. V době prohlídky v bytě bylo několik balení lamina, z čehož usoudil, že laminová podlaha byla zhotovena až po rozhodném období, to však nepovažoval za podstatnou okolnost, neboť vycházel z toho, že byt byl v řádném stavu. Byt nemá balkon ani lodžii, což je také jeden z faktorů ovlivňujících konkrétní výši nájemného, stejně tak jako skutečnost, že se nachází v přízemí, tedy na méně atraktivním místě. Znalec konstatoval, že obvyklé nájemné ve vztahu k předmětnému bytu určil na základě mnoha podkladů, které není možné posuzovat izolovaně, ale ve vzájemných souvislostech, a že určení obvyklého nájemného není exaktní disciplínou (vyžaduje odborný úsudek opřený o dostatek podkladů). Tehdy obvyklé nájemné u srovnatelných bytů určil jako průměr rozpětí, které limituje dolní kvartil a mediánová cena, čímž zjistil rozpětí obvyklého nájemného (4 500 Kč až 5 650 Kč), přičemž nájemné konkrétního bytu určil bodově ve výši 5 080 Kč, se zohledněním veškerých relevantních souvislostí a svým odborným úsudkem. Znalec se vyjádřil též k obsahu e-mailového sdělení realitní makléřky [jméno] [příjmení] ze dne 31. 10. 2019, s tím, že jmenovaná zjevně zmiňovala aktuální tržní nájemné, avšak taková výše (přes 9 000 Kč) není dle něj dosažitelná ani v současné době, což ověřoval i v rámci přípravy na jednání.

49. Svědkyně [jméno] [příjmení] vypověděla, že je zaměstnankyní [právnická osoba] [anonymizována dvě slova], která provádí správu domu pro žalovaného, a že v té souvislosti zná i žalobce, jehož jednou viděla na shromáždění vlastníků, jinak s ním komunikovala e-mailem. Začátkem roku 2017, když vydražil byt v domě [adresa], zaslal žalobce e-mailovou informaci o nabytí bytu a zároveň požádal o nastavení záloh. Zpočátku v bytě neměl nikdo bydlet z důvodu nutné rekonstrukce. V bytě bylo odpojené topení z důvodu dluhu předchozího vlastníka, po dohodě se společenstvím proto žalobci nebyly nastaveny zálohy na topení. V srpnu anebo září 2017 se na ni žalobce obrátil s žádostí o připojení topení, tuto službu objednala u [právnická osoba] [anonymizováno] ihned poté, co u společenství ověřila, že s tím souhlasí, a pak už bylo jen na žalobci, aby se dohodl, kdy k připojení dojde. Stalo se tak někdy v říjnu 2017. Předtím byl zjištěn problém se stoupačkou, kterou společenství nechalo obratem opravit. Po zapojení topení žalobce sdělil, že by v bytě měly bydlet dvě osoby. Zřejmě jí žalobce poslal také e-mail s informací, že se na připojení se [právnická osoba] dohodl.

50. Svědkyně [jméno] [příjmení] vypověděla, že je vlastnicí bytu v sedmém patře domu v ulici [adresa], kde například v době dovolených vypomáhá s úklidem, který jinak zajišťují jednotliví vlastníci. Ti se na ni obraceli i tehdy, pokud někdo řádně neuklízel a v domu byl nepořádek. Žalobce nezná, ale ví, že byt v přízemí koupil nový majitel po panu [příjmení] a rekonstruoval jej. V bytě byl prach a hluk, dělníci po sobě neuklízeli, ani když je o to žádala. Hlučné a prašné práce probíhaly přibližně týden, nejspíše v srpnu 2017, určitě to ale bylo v době prázdnin. Neví, jak dlouho a co přesně se v bytě dělalo, vnímala jen ty práce, které se projevily ve společných částech domu, kde byl prach, složený materiál, odvážely se sutiny. Když žádala dělníky, zřejmě cizince, o úklid, přes otevřené dveře viděla, že byt je uvnitř vybourán, vypadal jako holobyt.

51. Svědek [jméno] [příjmení] vypověděl, že je vlastníkem bytu v přízemí předmětného domu, který je křížem proti bytu, který dříve vlastnil pan [příjmení], žalobce však osobně nezná. V domě má na starost bezpečnostní kamery. Od předsedy výboru, [anonymizováno] [příjmení], obecně ví, o co jde v této věci. [anonymizována tři slova], syn původního majitele, v bytě nějakou dobu bydlel, než byl hospitalizován v psychiatrické léčebně. Byt byl zdevastovaný, válely se v něm odpadky až„ do poloviny pasu“, z bytu se šířil zápach, někdy v roce 2016 v něm byl dokonce nalezen mrtvý narkoman. Společenství proto muselo na své náklady zajistit úklid a desinfekci bytu. Nový majitel, zřejmě žalobce, byt koupil někdy začátkem roku 2017 a začal s rekonstrukcí. Na jaře tam svědek vídal dělníky, Ukrajince, možná Slováky. Práce byly hlučné, na chodbě byl nepořádek, který se táhl až ven ke kontejneru, dělníci po sobě neuklízeli. Práce probíhaly delší dobu, možná tři až čtyři měsíce, přesně si nevzpomněl. Nicméně 5. srpna 2017 slavil na chatě padesátiny a vzpomíná si, že když s družkou vozili na chatu jídlo a pití, rozčilovali se, že je v domě stále nepořádek. Rekonstrukce nejspíše skončila někdy v srpnu až září 2017. Od přelomu roku 2017 a 2018 v bytě bydlí nějací lidé. 52. [jméno] [příjmení], místopředseda výboru žalovaného, vyslechnut v postavení účastníka řízení dle § 126 odst. 4 a § 131 odst. 1 a 2 o. s. ř., vypověděl, že je vlastníkem bytu v prvním patře domu na adrese [adresa], a byť žalobce osobně nezná, je mu známo, co je předmětem řízení, neboť tuto záležitost projednávají v rámci výboru společenství. Dotčený byt dříve vlastnil pan [příjmení] ml., který v něm hromadil zde odpadky a po domě se šířil zápach. Společenství proto svým nákladem nechalo byt uklidit, což stálo přibližně 18 000 Kč. Někdy v roce 2017, přesně si nevzpomněl, byt koupil nový vlastník, asi žalobce, a začal s rekonstrukcí, kterou pro něj dělali nějací Ukrajinci. Bourací práce probíhaly v březnu či dubnu 2018, ale ještě v srpnu 2018 dělníci určitě pracovali, protože za nimi byl kvůli úklidu. Vše ostatně vnímal, když chodil ven z domu a zpět, dveře bytu bývaly otevřené. Do bytu byl zastaven přívod teplé vody, kvůli vadné opravě ze strany předchozího vlastníka. 53. [anonymizováno] [jméno] [příjmení], předseda výboru žalovaného, rovněž vyslechnut v postavení účastníka řízení, vypověděl, že mu žalobce začátkem roku 2017 sdělil, že se stal vlastníkem bytu v přízemí domu, který dříve vlastnil pan [příjmení] a poté jeho syn, přičemž oba dva vůči společenství založily dluhy. [příjmení] [anonymizováno] dluhy nijak neřešil a živil se sběrem různých věcí z popelnic, které hromadil v bytě. Odpadky se v bytě nacházely úplně všude. Bydlel zde přibližně do roku 2015, kdy byl hospitalizován v psychiatrické léčebně, kde podepsal souhlas s vyklizením a desinfekcí bytu, což zajistilo společenství svým nákladem (za 18 500 Kč), včetně zámečníka, který opravil dveře, jež nebylo možné ani zavřít. [příjmení] si ponechal Ing. [příjmení]. V době, kdy v bytě bydlel pan [příjmení] [anonymizováno], někdy v letech 2014 až 2015, nechalo společenství v bytě odpojit topení a následně přívod teplé a nakonec i studené vody, neboť za tato média nic neplatil. Říkal mu, že pokud nezjedná nápravu, bude třeba byt odpojit, on jen krčil rameny. Ještě dříve, někdy v roce 2012, byl v bytě dokonce nalezen mrtvý narkoman. Počátkem roku 2017 žalobce žádal klíče od bytu i od domu, v čemž mu [anonymizováno] [příjmení] vyhověl, a v březnu nebo dubnu žádal o obnovní dodávky vody a tepla, protože chtěl začít byt rekonstruovat. V dubnu, přes paní [právnická osoba] [anonymizováno], proto objednal připojení vody a topení do žalobcova bytu, čímž vše považoval za vyřízené. Přibližně dva týdny poté paní [příjmení] v té souvislosti odsouhlasil uhrazení faktury. Rekonstrukční práce v žalobcově bytě vnímal již v průběhu dubna 2017. Probíhaly v etapách a dělníci po sobě zásadně neuklízeli. Na žádost paní [příjmení] žalobci telefonoval někdy v srpnu 2017, ten mu sdělil, že s rekonstrukcí už končí. V červenci 2017 mu žalobce telefonoval, že byla připojena jenom část topení kvůli problému s nějakým ventilem, a žádal o nápravu, neboť kvůli tomu nemůže byt pronajmout. Ing. [příjmení] proto požádal [právnická osoba] o rychlou opravu ventilu a připojení radiátorů. V domě je soustava centrálního vytápění. Kvůli času dovolených však byla oprava ventilů provedena až v srpnu anebo začátkem září 2017. Žalobce obdržel kontakt na [právnická osoba], aby si přímo dohodl termín připojení radiátorů, k čemuž došlo až v listopadu nebo začátkem prosince, kdy již byla topná sezóna. Předmětný byt žalobce pronajal až v lednu 2018, avšak jen asi na týden, pak v něm dlouho nikdo nebydlel, a další (navíc problémoví) nájemníci se nestěhovali až ve druhé polovině roku 2018.

54. Žalobce, vyslechnut jako účastník řízení, vypověděl, že předmětný byt v ulici [ulice] v [obec] vydražil v roce 2016, neboť nakupuje nemovitostí za účelem jejich následného pronajímání, jen v lokalitě [obec] a [obec] pronajímá asi 21 bytů. Před dražbou byt fakticky neviděl, seznámil se však s podklady dražby a byl srozuměn, že bude potřeba rekonstrukce. Když se chtěl byt koncem roku 2016 prohlédnout, musel si zajistit klíče, které měl u sebe [anonymizováno] [příjmení], protože pana [příjmení], který byt dříve užíval, odvezli na psychiatrii a společenství po něm byt vyklidilo. V bytě nebylo ani WC ani umyvadlo, bylo odpojené topení i voda. Už tehdy [anonymizováno] [příjmení] říkal, že bude třeba vodu i teplo připojit. On odvětil, že to není problém, a zmínil, že k odpojení došlo pro dluh předchozího vlastníka. Ještě v lednu 2017 žalobce nechal vybourat umakartové bytové jádro, což zvládnul brigádník během jednoho dne. Elektřinu umožnil čerpat [anonymizováno] [příjmení] ze společných prostor, jinak si dodávku elektřiny žalobce zajistil od [anonymizováno] s účinností ode dne 23. 1. 2017. V lednu byl byt vyklizený a žalobce poté nechal vybudovat sádrokartonové jádro, včetně rozvodů, což pro mě zajišťoval [příjmení] [jméno] [příjmení], jemuž pomáhali romští dělníci a jednou ještě další Ukrajinec. Tato část rekonstrukce proběhla v únoru 2017, jádro bylo vybudováno v podstatě za jeden týden, někdy v polovině měsíce, další týden se dělala dlažba a byt byl vyštukován a vymalován. V březnu 2017 se budovala plovoucí podlaha a byly vyměněny dveře. Rekonstrukce byla dokončena asi v polovině března 2017. Přestože v průběhu té doby žalobce několikrát žádal [anonymizováno] [příjmení] o obnovení dodávky vody a tepla, nestalo se tak, proto jej znovu požádal někdy v dubnu 2017, a to již písemně. Protože byt po rekonstrukci ještě nebylo možné pronajmout z důvodu odpojených médií, žalobce nepospíchal ani s jeho úklidem. To učinil s pomocí syna až někdy o prázdninách 2017, kdy z bytu odvezli stavební zbytky (zbytky štuku, pytlů s materiálem, plovoucí podlahy) a uklidili jej. Podle [anonymizováno] [příjmení] v čase dovolených [právnická osoba] nepracuje, nicméně se nic nestalo ani v září 2017 a věci se začaly hýbat až po výzvě žalobcova zástupce k náhradě ušlého nájemného. Poprvé se byli v bytě pracovníci firmy podívat již před prázdninami 2017, někdy v červnu, kdy zjistili, že byt nemohou připojit k dodávce vody a tepla, protože je třeba vyměnit ventily na stoupačkách. K připojení vody a tepla do bytu došlo najednou, a to v polovině prosince 2017, byl o tom sepsán protokol. Do té doby žalobce neměl důvod inzerovat byt k pronájmu, nebyl k tomu totiž způsobilý. [příjmení] [anonymizováno] patří mezi vyhledávané lokality v [obec] a nájemné zde lze sjednat poměrně vysoké, zájemců o nájem je výrazně více než nabídka bytů. Žalobce nikdo nekontaktoval s tím, že dělníci v domě zanechávají nepořádek. Avšak pan [příjmení] měl ztížené podmínky už jen tím, že v bytě netekla voda, což limituje i úklid. Vodu mu totiž musel do bytu vozit v barelech žalobce spolu s materiálem a nebylo jí nazbyt. Po připojení medií žalobce byt pronajal mladé paní, která v něm bydlela od 15. 12. 2017 do 31. 8. 2018. Po ní byt převzal do nájmu pan [příjmení], který však neplatil a žalobce od smlouvy odstoupil, přičemž pár dnů poté uzavřel smlouvu s novými nájemci, kteří byli rovněž problémoví, a v bytě bydleli až do konce září 2019. Od října má byt pronajatý [jméno] [příjmení].

55. Pro úplnost soud podotýká, že v řízení provedl i důkaz několika přehledy předpisů a plateb označenými jako„ vývoj plateb nečleněný“, zpracovanými [právnická osoba] [anonymizována dvě slova], z nichž vyplývá, že žalovaný neeviduje žádné žalobcovy platby na úhradu nároků, které proti němu uplatnil vzájemným návrhem. Dále soud provedl důkaz obálkou k poštovní zásilce podané k poštovní přepravě dne 15. 2. 2018 [právnická osoba] [anonymizována dvě slova], kterou žalovaný prokazoval doručení evidenčního listu platného od 1. 2. 2018 žalobci, a ze které soud nezjistil žádné rozhodné okolnosti, neboť na ní není uveden adresát.

56. Mezi účastníky nebylo sporné, kdy se stal žalobce vlastníkem předmětné bytové jednotky ani to, že jeho vlastnictví trvá dosud. Při prvním jednání ve věci (dne 1. 10. 2019) žalobce učinil nespornou výši měsíčních plateb, které byl povinen žalovanému platit v letech 2017, 2018 a 2019, jakož i správnost vyúčtování za roky 2017 a 2018. Žalovaný učinil nesporným, že dodávka vody a tepla do předmětné bytové jednotky, kterou žalovaný přerušil v době, kdy byt nevlastnil žalobce, byla obnovena až dne 14. 12. 2017. Při jednání dne 16. 11. 2021 žalobce dále uvedl, že nezpochybňuje ani věcnou správnost vyúčtování za rok 2019. Žalovaný učinil nesporným, že mu žalobce postupně doručil oznámení o provedených zápočtech ze dne 2. 1. 2018, 1. 4. 2019 a 4. 8. 2019.

57. Na základě dílčích skutečností zjištěných z provedeného dokazování, s přihlédnutím k tomu, co mezi účastníky nebylo sporné, soud dospěl k tomuto závěru o skutkovém stavu:

58. Dne 30. 12. 2016 bylo ve prospěch žalobce do katastru nemovitostí vloženo vlastnické právo k předmětné bytové jednotce (bytu) [číslo] s dispozicí 2+kk a užitnou plochou 40,35 m2, nacházejícího se v 1. NP domu [adresa] v ulici [ulice] v [obec]. Žalobce bytovou jednotku zakoupil za účelem jejího následného pronajímání. Z důvodu existence dluhu za dodávku vody a tepla ze strany předchozího vlastníka ([příjmení]) nechal žalovaný v době, kdy ještě byt nevlastnil žalobce, odpojit přívod studené i teplé vody a tepla. Žalobce jednotku rekonstruoval v průběhu ledna až března roku 2017, dílčí práce (vyklízecí a úklidové) však realizoval později, v letních měsících téhož roku. Dodávka vody a tepla do žalobcova bytu byla, po opakovaných žádostech žalobce, obnovena dne 14. 12. 2017. Ode dne 15. 12. 2017 byt užívají nájemci, kterým ho pronajímá [právnická osoba], jejímž jednatelem je [jméno] [celé jméno žalobce] (žalobcův syn), a které bytovou jednotku za tím účelem přenechal žalobce. V době od 13. 4. 2017 do 14. 12. 2017 bylo obvyklé nájemné za užívání srovnatelných bytů dáno v rozmezí od 4 500 Kč do 5 650 Kč měsíčně, a konkrétně ve vztahu k žalobcově bytu obvyklé nájemné činilo 5 080 Kč. Dopisem ze dne 4. 10. 2017, odeslaným doporučeně dne 5. 10. 2017, žalobce žalovaného vyzval k náhradě újmy v podobě ušlého nájemného ve výši 28 000 Kč (za dobu od 13. 4. 2017 do 30. 9. 2017) ve lhůtě sedmi dnů od odeslání výzvy a zároveň jej vyzval, aby mu nahradil újmu ve výši 5 000 Kč za každý následující měsíc, dokud nedojde k obnovení dodávky vody a tepla. K náhradě celé v tomto řízení uplatněné újmy (za celé rozhodné období) žalobce žalovaného vyzval dopisem z 23. 12. 2017, odeslaným žalovanému (doporučeně) téhož dne. Žalobce žalovanému (společenství vlastníků jednotek) řádně a včas neplatil pravidelné úhrady spojené s vlastnictvím předmětné bytové jednotky (příspěvky a zálohy na správu společných částí domu a pozemku a na úhrady za plnění související s užíváním bytu), čímž mu vznikl dluh za rok 2017 v celkové výši 11 622,72 Kč (tj. 6 055 Kč na příspěvcích do fondu oprav a správu domu a na vedení účetnictví za srpen až prosinec 2017 a 5 567,72 Kč na nedoplatku služeb zjištěném z ročního vyúčtování, které bylo žalobci doručeno dne 2. 4. 2018), za rok 2018 v celkové výši 24 774,75 Kč (tj. 14 772 Kč na příspěvcích do fondu oprav, na správu domu a na vedení účetnictví domu a 10 002,75 Kč na nedoplatku služeb zjištěném z ročního vyúčtování, které bylo žalobci doručeno 2. 4. 2019) a za rok 2019 v celkové výši 26 817,11 Kč (tj. 14 772 Kč na příspěvcích do fondu oprav, na správu domu a na vedení účetnictví domu a 12 045,11 Kč na nedoplatku služeb zjištěném z ročního vyúčtování, které bylo žalobci doručeno dne 8. 4. 2020). Dne 2. 1. 2018 odeslal žalobce žalovanému vyrozumění o započtení vzájemných pohledávek, a to části své (žalobou v této věci neuplatněné) majetkové újmy ve výši 10 072 Kč proti pohledávce žalovaného ve výši 6 255 Kč (tj. žalobcem neuhrazené měsíční poplatky ve výši 1 251 Kč za období od 1. 8. 2017 do 14. 12. 2017). Dne 1. 4. 2019 žalobce žalovanému (e-mailem [anonymizováno] [příjmení]) odeslal další vyrozumění o započtení vzájemných pohledávek, a to části (žalobou uplatněné) majetkové újmy ve výši 40 258 Kč proti pohledávce žalovaného ve výši 13 561 Kč (8 193 Kč z titulu dlužných zálohových a pevných plateb za měsíce leden až březen 2019 a 5 368 Kč z titulu dlužného zůstatku nedoplatku zjištěného z vyúčtování služeb za rok 2017). Třetí vyrozumění o započtení vzájemných pohledávek žalobce žalovanému odeslal e-mailem (též k rukám [anonymizováno] [příjmení]) dne 4. 8. 2019, s tím, že takto započítává další část žalobou uplatněné majetkové újmy vůči pohledávce žalovaného ve výši 24 738 Kč (10 003 Kč z vyúčtování služeb za rok 2018 a 14 736 Kč za pevné platby, přičemž započetl o 1 Kč méně, než činí součet těchto částek).

59. Ve vztahu k (dílčímu) skutkovému zjištění, že žalovaný obnovil, resp. zajistil obnovení dodávky tepla a vody do předmětného bytu až dne 14. 12. 2017, soud konstatuje, že v tomto ohledu vyšel zejména z obsahu protokolu (potvrzení o dokončení prací) ze dne 14. 12. 2017, kde je tato skutečnost výslovně stvrzena mj. podpisem pracovníka [právnická osoba], [anonymizováno], a dále z toho, že tuto skutečnost žalovaný výslovně učinil nespornou při jednání před soudem dne 1. 10. 2019. Proto se soud již nezabýval původním tvrzením žalovaného, že dodávka vody (bez rozlišení, zda mělo jít o studenou či teplou vodu) byla obnovena dříve, spolu se zapojením jednoho radiátoru. Byť žalobce v pozdějších e-mailových žádostech adresovaných [jméno] [příjmení], resp. společnosti [právnická osoba], akcentoval jen připojení tepla, popř. topení, je zřejmé, že dodávka (zvláště teplé) vody s dodávkou tepla (zpravidla) souvisí. Písemné potvrzení již výslovně zmiňuje, že bylo dokončeno připojení na společný rozvod teplé i studené vody a ústředního vytápění, čemuž koresponduje i (souhlasné) vyjádření žalovaného při jednání. Soud tedy má za prokázané tvrzení žalobce, že předmětná bytová jednotka byla odpojena od dodávky vody a tepla po celou rozhodnou dobu; to ostatně vyplývá i z žalobcovy účastnické výpovědi, která je v tomto ohledu v souladu se zmíněným listinným důkazem.

60. Co se týče rekonstrukce předmětného bytu, žalovaný tvrdil, že tato probíhala až do srpna roku 2017, a žalobce z toho důvodu nemohl byt pronajímat. Soud však má za prokázané, že žalobce tuto rekonstrukci (její stavební část) provedl v prvním čtvrtletí roku 2017 a v dalších (letních) měsících roku 2017 byt jen vyklízel a uklízel. V tomto směru soud vyšel především z výpovědi žalobce, která logicky navazuje na žalobní tvrzení a další (prokázané) okolnosti této věci, a spolehlivě ji nevyvrací žádný z jiných provedených důkazů. Žalobce byt zakoupil, aby jej pronajímal, a proto je nasnadě, že po nabytí jeho vlastnictví jej začal rekonstruovat a současně řešit obnovení připojení vody a tepla, a že bylo v jeho zájmu, aby se vše uskutečnilo co nejdříve. Rekonstrukce – což vyplynulo i ze znaleckého posudku, resp. výslechu znalce – nebyla zvláště náročná a nákladná (jednalo se o běžnou rekonstrukci bytu v panelovém domě) a bylo ji objektivně možné realizovat tak, jak žalobce tvrdil (a vypověděl), tj. v prvních (třech) měsících roku 2017.

61. Svědek [příjmení] vypověděl, že rekonstrukce bytu započala poté, co byt koupil nový vlastník (zřejmě žalobce), na jaře 2017 zde vídal dělníky, práce byly hlučné a trvaly tři až čtyři měsíce. Místopředseda výboru žalovaného [příjmení] vypověděl, že žalobce byt zakoupil někdy v roce 2017 a začal s rekonstrukcí, přičemž bourací práce probíhaly v březnu či dubnu 2018, ale nějaké práce probíhaly ještě v srpnu. Předseda výboru žalovaného [příjmení] [příjmení] v tomto ohledu vypověděl, že rekonstrukční práce vnímal už v dubnu 2017 a že žalobci telefonoval kvůli znečištění v domě ještě v srpnu 2017. Podle svědkyně [příjmení] hlučné a prašné práce probíhaly přibližně jeden týden, a to nejspíše v srpnu 2017. Z toho je zřejmé, že se výpovědi svědků, resp. členů výboru žalovaného v mnohém rozcházejí. Ostatně všichni zmiňovali, že si časové údaje nemusí vybavovat přesně. Zároveň z jejich výpovědí vyplynulo, že k žalobci nechovají příliš přátelské vztahy, a to především z důvodu nedostatečného úklidu společných prostor při rekonstrukci, popř. z důvodu pronajímání bytu nájemcům, kteří nejsou vždy bezproblémoví. Svědek [příjmení] zmiňoval, že zemřelý narkoman byl v bytě nalezen v roce 2016, ač se tak dle předsedy výboru [anonymizováno] [příjmení], který událost blíže popsal a časově ukotvil, stalo v roce 2012. Místopředseda výboru [příjmení] si zjevně spletl rok událostí (události roku 2017 mylně popisoval jako události roku 2018) a předseda výboru mj. vypověděl, že oprava ventilů na stoupačce byla provedena v srpnu anebo začátkem září 2017, ačkoliv se tak stalo až začátkem listopadu 2017, což jednoznačně vyplynulo z předložené fotodokumentace, e-mailové komunikace mezi žalobcem a [jméno] [příjmení], jakož i z účastnické výpovědi žalobce. Svědkyně [příjmení] sice – ve shodě s žalobcem – vypověděla, že hlučné a prašné práce trvaly přibližně jeden týden, avšak časově je zařadila do měsíce srpna, což neodpovídá ostatním výpovědím. Nicméně je nasnadě, že svědci (členové výboru) skutečně mohli vnímat znečištění domu a pohyb v předmětném bytě v letních měsících roku 2017 (červenec, srpen), neboť v tu dobu žalobce z bytu vyklízel stavební odpad a materiál a byt uklízel.

62. Je tudíž zřejmé, že výpovědi svědků, resp. členů výboru žalovaného je třeba hodnotit jednak s přihlédnutím k tomu, že si tito (s odstupem času) některé časové údaje příliš nevybavují a dochází k jejich zkreslení. Jednak s přihlédnutím k tomu, že jejich výpovědi mohou být (byť třeba neúmyslně) ovlivněny i vztahem k věci jako takové, resp. k historickému i nynějšímu dění ohledně předmětného bytu, včetně vztahu k žalobci, kterého sice osobně prakticky ani neznají, nicméně vědí o vzájemných (majetkových) sporech s žalovaným. Ostatně všichni si v té souvislosti zároveň zřejmě uvědomují, že - jako členové společenství vlastníků jednotek (žalovaného) – se budou nepřímo podílet na náhradě újmy uplatněné žalobcem a nákladů soudního řízení, bude-li žalobce ve věci úspěšný.

63. Nadto soud podotýká, jak bude blíže rozvedeno i v další části odůvodnění tohoto rozsudku, že by na rozhodnutí soudu o náhradě újmy vzniklé žalobci nemuselo mít vliv ani to, kdyby žalobce v rozhodné době skutečně – jak tvrdil žalovaný - prováděl dílčí rekonstrukční práce a rekonstrukci dokončil později, kupříkladu v srpnu roku 2017 (oproti učiněnému skutkovému zjištění).

64. Výši časově a místně obvyklého nájemného ve vztahu k předmětné bytové jednotce soud zjistil především z posudku znalce [celé jméno znalce]. Znalec vycházel z dostatečného množství podkladů, byt i lokalitu si prohlédl a náležitě popsal, a své závěry, včetně odborného postupu a úvah, které jim předcházely, přesvědčivě vysvětlil, a to jak v písemném posudku, tak osobně (při jednání před soudem). Žalobce sice namítal, že znalec použil i údaje stran bytů, které byly do určité míry odlišné (velikostí a dispozicí) od bytu předmětného, avšak nelze přehlédnout, že zjišťoval dobové nájemné (s odstupem přibližně dvou let) a nebylo tudíž reálné opatřit statistické údaje ohledně prakticky stejných bytů (bytů o stejné dispozici, velikosti, umístění v domě a v téže lokalitě). To by ostatně nebylo jednoduché, ani kdyby znalec zjišťoval aktuální obvyklé nájemné (a nemusel dohledávat historická data). Využil-li znalec údaje o dobových nájmech bytů, které se nacházejí prakticky ve stejné lokalitě (včetně jednoho většího bytu o dispozici 3+1), nejde podle přesvědčení soudu o okolnost, která by bylo způsobilá znevěrohodnit znalecký posudek jako takový, zvláště vycházel-li znalec z dalších podkladů a své závěry přesvědčivě zdůvodnil a obhájil. Jak znalec upozornil, určení výše obvyklého nájemného není exaktní záležitostí, znalec musí vycházet z dostatečného (dostupného) množství podkladů a z jejich náležitého vyhodnocení, ze svých odborných znalostí a zkušeností.

65. Znalcovy závěry jsou ve své podstatě ve shodě i s jinými v řízení provedenými důkazy a – což je třeba zdůraznit – i s původním tvrzením žalobce, který (v žalobě) uvedl, že obvyklé měsíční nájemné tehdy činilo 5 000 Kč, tj. o 80 Kč méně, než jak jej zjistil znalec. [jméno] [příjmení], jež provozuje realitní kancelář ([anonymizováno]) v [obec] konstatovala, že předmětný byt bylo - dle jejího názoru - možné pronajímat za 3 500 Kč až 5 000 Kč a ani inzeráty bytů k pronájmu z října roku 2019, kdy průměrné nájemné (oproti roku 2017) vzrostlo, neumožňují přijmout jiný závěr. Závěr [jméno] [příjmení] z realitní kanceláře [anonymizována dvě slova] [obec] o obvyklém nájemném až ve výši 9 300 Kč znalec kategoricky odmítl jako nereálný, a to i pro současné poměry na trhu nájemních bytů, natož pro rok 2017. Její stanovisko lze hodnotit spíše jako tendenční i proto, že zmiňuje, že byt prošel velmi nákladnou rekonstrukcí, což nepotvrzuje ani znalec ani žalobce.

66. Znalci – ostatně podobně jako žalobci – lze toliko (do jisté míry) vytknout, že si nedostatečně uvědomuje vztah (obvyklého) nájemného, tj. úplaty za dočasné užívání bytu, a povinností vlastníka bytu (bytové jednotky) platit tzv. zálohy do fondu oprav a podobné úhrady spojené s vlastnictvím jednotky. To však není okolnost, která by měla vliv na správnost závěru znalce o obvyklém nájemném v této věci. Blíže se k tomu soud vyjádří ještě v další části odůvodnění tohoto rozsudku.

67. Shora popsané skutečnosti a na jejich podkladě přijatý skutkový závěr soud považuje za zcela postačující k rozhodnutí věci samé, na jehož obsahu by nic nezměnilo ani provedení dalších, v řízení označených důkazů; proto je soud – též s respektem k zásadě hospodárnosti řízení – neprovedl. Takto soud neprovedl zejména důkaz žalobcem navrženým revizním znaleckým posudkem. Jak soud již vyložil, posudek znalce [celé jméno znalce] hodnotí jako řádně zpracovaný a přesvědčivě zdůvodněný. Závěry v něm přijaté korespondují též původnímu žalobnímu tvrzení a jsou v souladu i s jinými provedenými důkazy, resp. je jiné důkazy nevyvracejí. Nadto nelze pominout, že revizní znalecké dokazování by bylo časově náročné a materiálně nákladné, a to vše za situace, kdy by se týkalo již toliko relativně nepatrné části předmětu řízení, resp. (části) kompenzační námitky žalobce, jíž započetl část svého nároku na náhradu újmu, kterou v této věci neuplatnil (viz oznámení o provedeném zápočtu ze dne 2. 1. 2018).

68. Při právním posouzení věci soud vycházel zejména z následujících zákonných ustanovení:

69. Podle § 2900 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále též jen„ OZ“), vyžadují-li to okolnosti případu nebo zvyklosti soukromého života, je každý povinen počínat si při svém konání tak, aby nedošlo k nedůvodné újmě na svobodě, životě, zdraví nebo na vlastnictví jiného.

70. Podle § 2910 OZ škůdce, který vlastním zaviněním poruší povinnost stanovenou zákonem a zasáhne tak do absolutního práva poškozeného, nahradí poškozenému, co tím způsobil. Povinnost náhrady vznikne i škůdci, který zasáhne do jiného práva poškozeného zaviněným porušením zákonné povinnosti stanovené na ochranu takového práva.

71. Podle § 2894 odst. 1 OZ povinnost nahradit jinému újmu zahrnuje vždy povinnost k náhradě újmy na jmění (škody).

72. Podle § 2911 OZ, způsobí-li škůdce poškozenému škodu porušením zákonné povinnosti, má se za to, že škodu zavinil z nedbalosti.

73. Podle § 2951 odst. 1 OZ se škoda nahrazuje uvedením do předešlého stavu. Není-li to dobře možné, anebo žádá-li to poškozený, hradí se škoda v penězích.

74. Podle § 2952 OZ se hradí skutečná škoda a to, co poškozenému ušlo (ušlý zisk). Záleží-li skutečná škoda ve vzniku dluhu, má poškozený právo, aby ho škůdce dluhu zprostil nebo mu poskytl náhradu.

75. Podle § 1159 OZ jednotka zahrnuje byt jako prostorově oddělenou část domu a podíl na společných částech nemovité věci vzájemně spojené a neoddělitelné. Jednotka je věc nemovitá.

76. Podle § 1160 odst. 1 OZ jsou společné alespoň ty části nemovité věci, které podle své povahy mají sloužit vlastníkům jednotek společně.

77. Podle § 1180 odst. 1OZ vlastník jednotky přispívá na správu domu a pozemku v poměru odpovídajícím jeho podílu na společných částech, nebylo-li v prohlášení určeno jinak, zejména se zřetelem k povaze, rozměrům a umístění společné části, která slouží jen některému vlastníku jednotky k výlučnému užívání, a k rozsahu povinnosti vlastníka jednotky spravovat tuto část na vlastní náklad. Podle odstavce 2 téhož ustanovení příspěvky určené na odměňování osoby, která dům spravuje, nebo členů jejích orgánů, na vedení účetnictví a na podobné náklady vlastní správní činnosti se rozvrhnou na každou jednotku stejně.

78. Podle § 1181 OZ vlastník jednotky platí zálohy na plnění spojená nebo související s užíváním bytu (služby) a má právo, aby mu osoba odpovědná za správu domu zálohy včas vyúčtovala.

79. Podle § 1189 odst. 1 OZ správa domu a pozemku zahrnuje vše, co nenáleží vlastníku jednotky a co je v zájmu všech spoluvlastníků nutné nebo účelné pro řádnou péči o dům a pozemek jako funkční celek a zachování nebo zlepšení společných částí. Správa domu a pozemku zahrnuje i činnosti spojené s údržbou a opravou společných částí, přípravou a prováděním změn společných částí domu nástavbou, přístavbou, stavební úpravou nebo změnou v užívání, jakož i se zřízením, udržováním nebo zlepšením zařízení v domě nebo na pozemku sloužících všem spoluvlastníkům domu.

80. Podle § 1190 věty první OZ je osobou odpovědnou za správu domu společenství vlastníků.

81. Podle § 1194 odst. 1 OZ je společenství vlastníků právnická osoba založená za účelem zajišťování správy domu a pozemku; při naplňování svého účelu je způsobilé nabývat práva a zavazovat se k povinnostem.

82. Podle § 1196 odst. 1 OZ společenství vlastníků právně jedná v mezích svého účelu s vlastníky jednotek i s třetími osobami.

83. Podle § 1982 odst. 1 OZ, dluží-li si strany vzájemně plnění stejného druhu, může každá z nich prohlásit vůči druhé straně, že svoji pohledávku započítává proti pohledávce druhé strany. K započtení lze přistoupit, jakmile straně vznikne právo požadovat uspokojení vlastní pohledávky a plnit svůj vlastní dluh. Podle odstavce 2 téhož ustanovení se započtením obě pohledávky ruší v rozsahu, v jakém se vzájemně kryjí; nekryjí-li se zcela, započte se pohledávka obdobně jako při splnění. Tyto účinky nastávají k okamžiku, kdy se obě pohledávky staly způsobilými k započtení.

84. Podle § 1958 odst. 1 OZ, je-li čas plnění přesně ujednán nebo jinak stanoven, je dlužník povinen plnit i bez vyzvání věřitele. Podle odstavce 2 téhož ustanovení, neujednají-li strany, kdy má dlužník splnit dluh, může věřitel požadovat plnění ihned a dlužník je poté povinen splnit bez zbytečného odkladu.

85. Podle § 1968 věty první OZ je dlužník, který svůj dluh řádně a včas neplní, v prodlení.

86. Podle § 1970 OZ po dlužníkovi, který je v prodlení se splácením peněžitého dluhu, může věřitel, který řádně splnil své smluvní a zákonné povinnosti, požadovat zaplacení úroku z prodlení, ledaže dlužník není za prodlení odpovědný. Výši úroku z prodlení stanoví vláda nařízením; neujednají-li strany výši úroku z prodlení, považuje se za ujednanou výše takto stanovená.

87. Podle § 1806 OZ úroky z úroků lze požadovat, bylo-li to ujednáno. Jedná-li se o pohledávku z protiprávního činu, lze úroky z úroků požadovat ode dne, kdy byla pohledávka uplatněna u soudu.

88. Podle § 2 nařízení vlády č. 351/2013 Sb. výše úroku z prodlení odpovídá ročně výši repo sazby stanovené Českou národní bankou pro první den kalendářního pololetí, v němž došlo k prodlení, zvýšené o 8 procentních bodů.

89. Na základě zjištěného skutkového stavu věci, jakož i citovaných zákonných ustanovení, soud dospěl k závěru, že žaloba byla podána důvodně.

90. Žalobce se zabývá nákupem nemovitostí, resp. bytů (bytových jednotek), které dále používá na trhu nájemního bydlení za účelem vytváření zisku. Z tohoto důvodu nabyl (s účinky k 30. 12. 2016) rovněž předmětnou bytovou jednotku, která však objektivně nebyla způsobilá k řádnému užívání, neboť až do 14. 12. 2017 nebyla připojena na společný rozvod studené a teplé vody a ústředního vytápění. K tomu, aby byl byt způsobilý řádnému užívání na základě nájmu, je (mj.) třeba, aby bylo zajištěno poskytování nezbytných plnění spojených s užíváním bytu nebo s ním souvisejících (srov. § 2243 OZ).

91. Předmětný byt byl odpojen od přívodu vody a tepla rozhodnutím žalovaného (společenství vlastníků jednotek) v době, kdy byt vlastnil (a užíval) předchozí vlastník, který žalovanému dlužil za dodávku těchto médií. Úkolem společenství vlastníků jednotek je především zajištění správy domu a pozemku (srov. zejména § 1194 odst. 1 a § 1190 OZ), což zahrnuje též údržbu a opravy společných částí domu (§ 1189 odst. 1 OZ), mezi něž patří (společné) rozvody vody a tepla (ústředního vytápění). Ostatně stanovy žalovaného výslovně zmiňují, že je to žalovaný, kdo zajišťuje dodávku vody (včetně odvádění odpadních vod), dodávku tepla a centrální poskytování teplé vody do jednotlivých bytů (jednotek) a provozuje, udržuje a obstarává revize rozvodů energií (včetně tepla a vody).

92. Společenství vlastníků jednotek je povinno zajišťovat dodávku vody a tepla do jednotky i v případě existence dluhu za tato média. Právní předpisy neumožňují, aby v takovém případě dodávku médií přerušilo. Žalovaný takto postupoval o své vůli, k tíži vlastníka jednotky, který zjevně trpěl duševní poruchou ([anonymizováno] [příjmení] se o něm v rámci své výpovědi vyjádřil, že„ mu to nemyslelo“, chodil do pomocné školy). Žalovaný netvrdil, že by se na odpojení médií dohodl s tímto vlastníkem, ani že by mu k takovému postupu dal výslovný souhlas; z výpovědi [anonymizováno] [příjmení] naopak vyplynulo, že takový souhlas nebyl dán. Za něj – za daných okolností, rovněž s přihlédnutím k osobě předchozího vlastníka – nelze považovat pouhé pokrčení rameny v návaznosti na konstatování takového záměru. Nicméně pokud předchozí vlastník odpojení médií fakticky akceptoval (nebránil se mu), měl žalovaný dodávku médií obnovit bezodkladně poté, co jednotku nabyl žalobce.

93. Soud tedy dospěl k dílčímu závěru, že žalovaný jednal protiprávně, jestliže ze své vůle odpojil dodávku vody a tepla do předmětné bytové jednotky a nadto ji neobnovil bezprostředně poté, co jej k tomu žalobce vyzval. Postup žalovaného byl v rozporu s povinnostmi, které pro něj vyplývají ze správy společných částí domu. Časový prostor k obnovení dodávky, resp. opravě stoupačkových ventilů měl dostatečný, zvláště když – jak vypověděl [anonymizováno] [příjmení] – byl předchozí vlastník ([příjmení] ml.) hospitalizován na psychiatrii v roce 2015, od té doby v bytě nebydlel a žalovaný měl do bytu přístup, který využil přinejmenším za účelem úklidu a desinfekce bytu.

94. Protiprávnost jednání žalovaného zakládá objektivní rozpor s povinnostmi vyplývajícími z příslušných zákonných ustanovení (zejména § 1190 a 1189 odst. 1 OZ), konkretizovaných i stanovami žalovaného. A vzhledem k tomu, že žalovaný dodávku těchto médií neobnovil ani bezodkladně po výzvě žalobce, zakládá jeho protiprávnost i rozpor s obecnou prevenční povinností vyplývající z § 2900 OZ, neboť si při svém konání nepočínal tak, aby nedošlo k nedůvodné újmě na vlastnictví jiného.

95. Žalobce žalovaného opakovaně žádal o zjednání nápravy a byl připraven k tomu poskytnout potřebnou součinnost. Případná liknavost, ať již na straně [právnická osoba] [anonymizována dvě slova]. či [právnická osoba], je přičitatelná jen žalovanému, který tyto společnosti při plnění svých povinností používá, a který svým postupem založil protiprávní stav, jejž bylo třeba řešit. V řízení přitom nebylo prokázáno ani jinak nevyšlo najevo, že by žalobce k obnovení dodávky médií neposkytl (po něm žádanou) součinnost, naopak bylo prokázáno, že v tomto směru opakovaně vyvíjel aktivitu, kterou měl primárně – a bez dalších urgencí – vyvíjet žalovaný.

96. Jelikož žalobcova bytová jednotka nebyla způsobilá k řádnému užívání, tedy ani pronajímání, ačkoliv ji za tím účelem žalobce nabyl, dospěl soud k závěru, že žalobci vznikla újma na jmění (škoda) v podobě ušlého zisku ve smyslu § 2952 věty první OZ.

97. Žalobce byt zrekonstruoval v průběhu března roku 2017 a v rozhodné době (od 13. 4. 2017 do 14. 12. 2017) již byl připraven byt poskytovat nájemcům, což nebylo objektivně možné v důsledku stavu založeného protiprávním postupem žalovaného.

98. V řízení vyšlo najevo, že žalovaný předmětný byt nepronajímá osobně. Jeho správu přenechal [právnická osoba], jejímž jednatelem – jak vyplývá i z žalobcovy výpovědi – je jeho syn ([jméno] [celé jméno žalobce]), jemuž správu bytů přenechává. Formálně vzato tedy žalobce předmětný byt nepronajímá. Tato skutečnost však dle názoru soudu nemá vliv na žalobcem uplatněný nárok. Podstatné totiž je, že žalovaný je (v rozhodné době byl) vlastníkem bytové jednotky, jejíž užitnou hodnotu nemohl adekvátně realizovat na trhu nájemních bytů (či jinak dle své úvahy). Skutečnost, zda tak nakonec učinil osobně, anebo zvolil jiný mechanismus, který měl optimalizovat realizaci jeho investice, soud hodnotí jako vedlejší (a nevýznamnou). Újmu, kterou žalobce utrpěl tím, že byt nemohl pronajímat (popř. poskytnout k pronajímání jiné osobě), je třeba v daných souvislostech vyčíslit právě v podobě ušlého nájemného, a to ve výši, ve které se - v tehdejší době na daném místě - nájemné obvykle sjednávalo ve vztahu k srovnatelným bytům.

99. Výši místně a časově obvyklého nájemného soud zjistil v částce 5 080 Kč měsíčně. V době od 13. 4. 2017 do 14. 12. 2017 tudíž žalobci ušlo nájemné v celkové výši 40 902 Kč, přičemž žalobou v této věci uplatnil jen újmu ve výši 40 258 Kč; další část (jím tvrzené) újmy nicméně použil v rámci kompenzační námitky.

100. Mezi újmou na jmění (škodou), jež žalobci vznikla, a protiprávním jednáním žalovaného existuje vztah relevantní příčinné souvislosti. Pokud by žalovaný právní povinnost neporušil (tzn., pokud by kontinuálně zajišťoval dodávku médií do žalobcova bytu) anebo by dodávku alespoň obnovil bezodkladně po jeho žádosti, žádnou škodu by žalobce neutrpěl.

101. Výzva k náhradě újmy ze dne 4. 10. 2017 byla žalovanému, za užití domněnky dojití podle § 573 OZ, doručena 10. 10. 2017, tj. třetí pracovní den po jejím odeslání prostřednictvím provozovatele poštovních služeb (dny 8. a 9. 10. 2017 připadly na sobotu a neděli). Žalobce žalovaného touto výzvou důvodně žádal o náhradu již vzniklé újmy ve výši 28 000 Kč (do září 2017, včetně) a žalovaný mu byl povinen poskytnout požadované plnění (náhradu újmy) bez zbytečného odkladu poté, tj. dne 11. 10. 2017. Učinil-li žalobce součástí této výzvy i budoucí (předpokládanou, nejistou) újmu, bylo to bez vlivu na její (případnou) splatnost.

102. Výzva k náhradě újmy ze dne 23. 12. 2017 byla žalovanému, též za užití domněnky dojití, doručena dne 29. 12. 2017 (dny 24., 25. a 26. 12. 2017 připadly na vánoční svátky). Žalobce žalovaného touto výzvou důvodně žádal o náhradu celé žalobou uplatněné škody ve výši 40 258 Kč a žalovaný mu byl povinen poskytnout žádané plnění bez zbytečného odkladu poté, tj. dne 30. 12. 2017.

103. V návaznosti na argumentaci žalovaného proti uplatněnému nároku na náhradu újmy soud dále podotýká, že žalobce předmětný byt zrekonstruoval již v březnu 2017 (viz skutková zjištění soudu), přičemž skutečnost, že byt po rekonstrukci uklidil později, nemůže eliminovat (či modifikovat) jím uplatněný nárok. Dokonce i v případě, že by žalobce skutečně prováděl dílčí rekonstrukční práce později (zčásti již v rozhodném období), nemuselo by to mít – s ohledem na okolnosti případu - vliv na výši jeho nároku. Pomine-li soud, na co žalobce ve své výpovědi upozornil, tj. že není snadné byt rekonstruovat a uklízet bez připojené vody, je evidentní, že si žalobce byl vědom nemožnosti pronajmout byt, dokud nebude obnovena dodávka médií. A pokud by těmto (jím nezaviněným) okolnostem uzpůsobil harmonogram prací, stěží by mu to bylo lze vytýkat.

104. Soud nepovažuje za podstatné ani to, že žalobce byt k nájmu nenabízel před rozhodnou dobou (či během ní), resp. že netvrdil (ani neprokazoval), že by měl zajištěného konkrétního zájemce o uzavření smlouvy o nájmu bytu. Klást na žalobce takový požadavek, aby inzeroval byt k pronájmu jenom proto, aby případnému zájemci sdělil, že byt není způsobilý k řádnému užívání (a není ani jisté, kdy bude) a nelze jej pronajmout, by bylo zjevně absurdní. V tomto směru tudíž soud považuje za postačující, že žalobce tvrdil a prokázal, že byt byl přenechán do nájmu bezprostředně poté, co byla dodávka médií obnovena, a od té doby je nájemci užíván (to vyplynulo jak z listinných důkazů – nájemních smluv, tak z výpovědi žalobce a dále kupř. i z výpovědi svědka [jméno] [příjmení]).

105. Co se týče nároků, které proti žalobci uplatnil žalovaný vzájemným návrhem, soud dospěl k závěru, že žalobce žalovanému skutečně – ač k tomu byl povinen – nezaplatil (v součtu) částku 63 214,58 Kč (struktury shora uvedené).

106. Po právní stránce se žalovaný (společenství vlastníků jednotek podle § 1194 a násl. OZ) domáhal splnění povinností žalobce jako vlastníka (bytové) jednotky, a to jednak povinnosti přispívat na správu domu a pozemku ve výši odpovídající jeho podílu na společných částech (§ 1180 odst. 1 OZ), resp. na odměnu osoby pověřené správou domu a vedení účetnictví stejně (srov. § 1180 odst. 2 OZ) a jednak povinnosti platit úhrady za plnění spojená anebo související s užíváním bytu (§ 1181 OZ), přičemž žalovaného k vymáhání plnění vyplývajících z těchto povinností opravňuje přímo zákon (srov. zejména § 1190, § 1194 odst. 1 věta první a § 1196 odst. 1 OZ).

107. Ze stanov žalovaného vyplývá, že měsíční platby (jak pevné, tak zálohové) jsou vlastníci jednotek povinni platit nejpozději do 25. dne v příslušném měsíci, a současně, že přeplatky či nedoplatky zjištěné z ročního vyúčtování jsou splatné do čtyř měsíců od doručení vyúčtování vlastníku jednotky. Jejich splatnost, určenou stanovami, nemohlo modifikovat ani odchylné sdělení o době k plnění obsažené v jednotlivých vyúčtováních.

108. Výše dluhu žalobce za rok 2017 (tj. 6 055 Kč na příspěvcích do fondu oprav, na správu domu a na vedení účetnictví domu za srpen až prosinec 2017 a 5 567,72 Kč na nedoplatku služeb zjištěném z ročního vyúčtování) nebyla mezi účastníky sporná. Vyúčtování služeb za tento rok bylo žalobci doručeno dne 2. 4. 2018. Žalovaný, resp. společnost [právnická osoba] jej odeslal žalobci na adresu jeho pobytu, kterou žalobce uváděl v průběhu celého soudního řízení a byla uvedena i ve vyrozumění katastrálního úřadu o vkladu vlastnického práva, tj. na adresu [adresa] (viz též záhlaví tohoto rozsudku), a to dne 28. 3. 2018. Za použití domněnky dojití tedy bylo žalobci doručeno třetí pracovní den (dny 31. 3. a 1. 4. 2018 připadly na sobotu a neděli). Nároky z vyúčtování tudíž byly splatné nejpozději dne 2. 8. 2018.

109. Mezi účastníky nebyla sporná ani výše dluhu, který žalobci vznikl za rok 2018 (tj. 14 772 Kč na příspěvcích do fondu oprav, na správu domu a na vedení účetnictví domu a 10 002,75 Kč na nedoplatku služeb zjištěném z ročního vyúčtování). Vyúčtování služeb za tento rok bylo žalobci doručeno 2. 4. 2019. Žalovaný, resp. společnost [právnická osoba] jej odeslal žalobci na stejnou adresu jako vyúčtování z roku 2017 dne 28. 3. 2019. Za použití domněnky dojití bylo žalobci i toto vyúčtování doručeno třetí pracovní den od odeslání (dny 30. 3. a 31. 3. 2019 připadly na sobotu a neděli). Nároky z vyúčtování tudíž byly splatné nejpozději dne 2. 8. 2019.

110. Výši dluhu, který mu vznikl za rok 2019 (tj. 14 772 Kč na příspěvcích do fondu oprav, na správu domu a na vedení účetnictví domu a 10 002,75 Kč na nedoplatku služeb zjištěném z ročního vyúčtování), žalobce nakonec také nezpochybňoval. Vyúčtování služeb za rok 2019 bylo žalobci doručeno dne 8. 4. 2020 [právnická osoba] mu jej – dne 3. 4. 2020 - odeslala adresu [adresa], tj. adresu, kterou jí sdělil k doručování písemností v rámci e-mailové zprávy ze dne 8. 12. 2021. Soud se neztotožnil s tvrzením žalobce, že tuto adresu sdělil jako doručovací pouze za účelem opětovného doručení vyúčtování za rok 2017 a 2018. Z obsahu e-mailu, jehož předmět je vymezen textem„ korespondenční adresa“, nelze dovodit, že by použití této adresy bylo omezeno na doručení konkrétní písemnosti, z textu naopak vyplývá, že žalobce zasílá (obecnou) poštovní adresu. Žalobce neoznačil žádné další důkazy k prokázání tohoto svého tvrzení, přestože jej k tomu soud vyzval postupem podle § 118a odst. 3 o. s. ř. Za užití domněnky dojití tudíž bylo žalobci vyúčtování doručeno třetí pracovní den od odeslání, tj. 8. 4. 2020 (dny 4. 4. a 5. 4. 2020 připadly na sobotu a neděli). Nároky z vyúčtování tudíž byly splatné nejpozději dne 8. 8. 2020.

111. Z uvedeného je zřejmé, že žalobce má za žalovaným pohledávku z titulu náhrady újmy (škody), jež mu vznikla v příčinné souvislosti s protiprávním jednáním žalovaného, a žalovaný má za žalobcem pohledávku z titulu dlužných plnění, jež mu byl žalobce povinen poskytnout jako vlastník předmětné jednotky. Soud se tudíž dále zabýval kompenzační námitkou, kterou žalobce použil v rámci obrany proti vzájemnému návrhu. Účastníci si dluží plnění stejného druhu, která jsou způsobilá k započtení ve smyslu § 1982 odst. 1 OZ, neboť oba mají právo požadovat (ostatně tak v této věci činí) uspokojení vlastní pohledávky a plnit svůj vlastní dluh. Účinky započtení, tj. zrušení pohledávek v rozsahu, v jakém se vzájemně kryjí, nastávají k okamžiku, kdy se obě staly způsobilými k započtení.

112. Z žalobou uplatněného nároku na náhradu škody ve výši 40 258 Kč žalobce proti nároku žalovaného postupně započetl částku 13 561 Kč (tj. 8 193 Kč + 5 368 Kč, oznámením ze dne 1. 4. 2019) a částku 24 739 Kč (tj. 10 003 Kč + 14 736 Kč, oznámením ze dne 4. 8. 2019). Celkem tedy z tohoto svého nároku použil k započtení částku 38 300 Kč; v tomto rozsahu jeho pohledávka zanikla a zůstala mu její část ve výši 1 958 Kč (tj. 40 258 – 38 300 Kč). Žalobce však vzal žalobu zpět pouze co do částky (v součtu) 38 299 Kč, tj. o 1 Kč méně. To bylo zjevně způsobeno početní chybou v oznámení o provedení zápočtu ze dne 4. 8. 2019, kdy žalobce sice (bez pochyb o rozsahu započtení) prohlásil, že část svého nároku započítává na své závazky vůči žalovanému z vyúčtování za rok 2018 ve výši 10 003 Kč a z titulu pevných plateb ve výši 14 736 Kč, tj. v součtu 24 739 Kč, avšak chybně uvedl součet těchto částek jako částku 24 738 Kč, kterou následně (nekriticky, aniž by zjevnou chybu odhalil) promítl do částečného zpětvzetí žaloby. Zároveň je v této souvislosti třeba uvést, že žalobce uvedl svůj závazek vůči žalovanému z titulu vyúčtování za rok 2018 v částce 10 003 Kč, ačkoliv správná výše tohoto závazku činila 10 002,75 Kč. Pohledávky se tedy (ve prospěch žalobce) nepřekryly v rozsahu 0,25 Kč a v tomto rozsahu žalobcova pohledávka nezanikla.

113. Soud tedy žalobci přiznal zbylou, započtením nezaniklou část jistiny žalobou uplatněného nároku ve výši 1 958,25 Kč a co do částky 0,75 Kč, o niž – i po omezení žaloby uplatňoval více - žalobu zamítl.

114. V důsledku započtení, které žalobce provedl oznámením z 1. 4. 2019, zanikla část nároku žalovaného uplatněného vzájemným návrhem, jež spočívá v dluhu žalobce (celkem ve výši 11 622,72 Kč) z titulu pevných plateb a vyúčtovaných služeb (plnění spojených s užíváním předmětné bytové jednotky) za rok 2017, a to v rozsahu částky 5 368 Kč. Žalobce tedy žalovanému z tohoto důvodu nadále dlužil 6 254,72 Kč.

115. V důsledku započtení, které žalobce provedl oznámením ze dne 4. 8. 2019, zanikla část nároku žalovaného, jež spočívá v dluhu žalobce (celkem ve výši 24 774,75 Kč) za rok 2018, a to co do částky 24 738,75 Kč. V tomto roce byl žalobce povinen zaplatit žalovanému pevné platby, které nepodléhají vyúčtování, v celkové výši 14 772 Kč (žalobce použil k započtení část svého nároku ve výši 14 736 Kč) a vyúčtované služby ve výši 10 002,75 Kč (v tomto rozsahu nárok žalovaného zanikl zcela). Za rok 2018 tedy žalobce zůstal žalovanému dlužen celkem 36 Kč.

116. V důsledku započtení, které žalobce provedl oznámením ze dne 1. 4. 2019, zanikla také část nároku žalovaného, jež spočívá v dluhu žalobce (celkem 8 193 Kč) z titulu pevných a zálohových plateb, které měl žalobce žalovanému zaplatit za měsíce leden, únor a březen roku 2019 (3 x 2 731 Kč). Z titulu pevných plateb a vyúčtovaných služeb za rok 2019, za který činil žalobcův dluh v součtu 26 817,11 Kč, žalobce žalovanému nadále dluží (na jistině) 18 624,11 Kč.

117. Dále se soud zabýval tím, do jaké míry lze případně (byť jen zčásti) zohlednit započtení provedené oznámením ze dne 2. 1. 2018, s ohledem na skutečnost, že soud dospěl k závěru, že žalobci – ač k náhradě uplatnil jen škodu (v podobě ušlého nájemného) ve výši 40 258 Kč – vskutku vznikla škoda (nepatrně, o 644 Kč) vyšší. Z obsahu tohoto oznámení vyplývá, že žalobce použil k započtení proti nároku žalovaného ve výši 6 255 Kč (z titulu dlužných plateb za měsíce srpen, září, říjen, listopad a prosinec 2017, tj. 1 251 Kč x 5) svůj nárok na náhradu škody ve výši 10 072 Kč, kterou spatřoval v tom, že byl nucen žalovanému platit příspěvky do fondu oprav, na pojištění domu, správu domu a zpracování účetnictví, aniž by mu tyto platby uhradil (kompenzoval) nájemce.

118. V této souvislosti ovšem soud připomíná, že nájemce bytu je povinen platit pronajímateli sjednané nájemné (úplatu za užívání bytu) a úhrady za plnění poskytovaná s užíváním bytu, tj. dodávku služeb, kterou mu poskytuje pronajímatel - typicky vodné a stočné, dodávku teplé vody a tepla, jde-li o připojení na společné rozvody (srov. zejména § 2246, § 2251 odst. 1 a § 2252 odst. 2 OZ). Povinnost vlastníka jednotky přispívat na správu společných částí domu a pozemku (včetně odměny osoby pověřené správou domu a vedení účetnictví) dle § 1180 OZ je bytostně spjata s vlastnickým právem a nikoliv s právem nájmu (užívání), resp. s tím, zda vůbec, resp. kdo jednotku užívá. Stejnou povahu má i příspěvek na pojištění domu jako celku. Výše tzv. příspěvků do fondu oprav, popř. dohodnuté odměny za správu domu nebo vedení účetnictví, principiálně nemůže být okolností, jež by měla (mohla) relevantně ovlivňovat výši nájemného. Výše příspěvků do fondu oprav se odvíjí od rozhodnutí shromáždění vlastníků přijatého dle § 1208 písm. d) OZ, přičemž vlastníci jistě mohou rozhodnout o jejich značném navýšení např. z důvodu očekávané (nákladné) rekonstrukce apod. Může tak nastat situace, že výše příspěvků do fondu oprav, která tíží vlastníka jednotky (a je v jeho zájmu, neboť jejím jediným účelem je udržení či zhodnocení předmětu mj. jeho vlastnictví) v jednom domě, bude i několikanásobně vyšší, než výše těchto příspěvků ve srovnatelném domě sousedním. Přesto obvyklé nájemné, jehož výši ovlivňuje zejména aktuální situace na trhu, bude v případě podobných bytů v obou těchto domech stejné (tj. bez ohledu na konkrétní výši příspěvků do fondu oprav). Skutečnost, že někteří nájemci, kteří si tyto souvislosti neuvědomují, zjevně jsou schopni – v rámci úhrad za služby – akceptovat i úhrady za tyto (svou povahou čistě vlastnické) příspěvky, je – z hlediska stanovení výše obvyklého nájemného – bez právního významu.

119. Žalobci tedy nemohla vzniknout – vedle ušlého nájemného - (další) újma tím, že plnil své povinnosti vyplývající z vlastnictví bytové jednotky, resp. že se podílel na tvorbě fondu oprav, odměně za správu domu, pojištění domu apod. Na druhou stranu však z oznámení ze dne 2. 1. 2018 vyplývá, že žalobce ve své podstatě uplatňuje k započtení škodu, která mu vznikla tím, že od případného nájemce neobdržel příslušnou úplatu, byť tuto nenazývá nájemným, nýbrž„ měsíčními poplatky“. Soud má tudíž za to, že toto započtení bylo způsobilé zčásti přivodit zánik vzájemným návrhem uplatněného nároku, protože žalobci v rozhodném období vznikala škoda měsíčně o 80 Kč vyšší, než jak ji uplatnil žalobou v této věci, kde ji vypočetl z obvyklého nájemného ve výši 5 000 Kč, ačkoliv to činilo 5 080 Kč. Takto tedy žalobce mohl důvodně započíst až částku 644 Kč, avšak z obsahu oznámení vyplývá, že započtení svázal s měsíci srpen až prosinec 2017 (jak nároky žalovaného za tyto měsíce, tak újmu, která mu v těchto měsících vznikla). Uplatněný nárok žalovaného za každý z těchto měsíců tedy v důsledku takto provedeného započtení zanikl v rozsahu 80 Kč, čímž se zůstatek žalobcova dluhu za tento rok (6 254,72 Kč – viz výše) snížil celkem o 400 Kč (80 Kč x 5) na 5 854,72 Kč.

120. Dluh za rok 2017 ve výši 5 854,72 Kč tvoří zčásti platby, jež nepodléhají vyúčtování, resp. jejich zůstatek ve výši 287 Kč (za prosinec 2017), jelikož žalobce měl tyto platby žalovanému zaplatit v celkové výši 6 055 Kč (1 211 Kč x 5 měsíců, za srpen až prosinec) a za vyúčtované služby mu měl zaplatit celkem 5 567,72 Kč, přičemž – s ohledem na shora uvedené – došlo k účinnému započtení části žalobcova nároku ve výši 5 768 Kč (částky 5 368 Kč oznámením ze dne 1. 4. 2019 a částky 400 Kč oznámením ze dne 2. 1. 2018).

121. Soud tudíž žalovanému přiznal zůstatek žalobcova dluhu za rok 2017 ve výši 5 854,72 Kč, za rok 2018 ve výši 36 Kč a za rok 2019 ve výši 18 624,11 Kč, tj. v součtu 24 514,83 Kč, a co do částky (zbylé části uplatněné jistiny) ve výši 38 699,75 Kč vzájemný návrh zamítl.

122. Co se týče uplatněného úroku z prodlení, soud jej žalobci přiznal v zákonné výši (v sazbě 8,05 % ročně platné k prvnímu dni prodlení žalovaného, tj. k 12. 10. 2017, resp. 31. 12. 2017), a to z částky 25 738 Kč od 12. 10. 2017, neboť se dne 12. 10. 2017 potkal vymahatelný nárok žalobce na náhradu újmy ve výši 28 000 Kč (uplatněný výzvou ze 4. 10. 2017) s již splatnými (vymahatelnými) pevnými platbami dle evidenčního listu platného v roce 2017 /bez úhrady za pojištění, která byla předmětem vyúčtování, tj. (2 x) částka 1 251 Kč, avšak bez (2 x) částky 80 Kč – viz účinky započtení žalobou neuplatněné části nároku oznámením z 2. 1. 2018 do 25. 10. 2017, kdy se nárok žalobce potkal se splatnými pevnými platbami za měsíc říjen 2017 (rovněž bez částky 80 Kč), dále tedy z částky 24 607 Kč od 26. 10. 2017 do 25. 11. 2017, kdy se setkal s pevnými platbami splatnými v listopadu 2017 (též bez 80 Kč), dále tedy z částky 23 476 Kč od 26. 11. 2017 do 25. 12. 2017, kdy se setkal s pevnými platbami splatnými v prosinci 2017 (rovněž bez částky 80 Kč a s připočtením částky 287 Kč, tj. zůstatku pevných plateb za prosinec 2017), a tudíž dále z částky 22 632 Kč od 26. 12. 2017 do 30. 12. 2017, dále z částky 34 890 Kč (tj. 22 632 Kč + 12 258 Kč, což je další splatná část žalobcova nároku, v návaznosti na výzvu z 23. 12. 2017) od 31. 12. 2017 do 25. 1. 2018, kdy se nárok žalobce potkal se (splatnými) pevnými platbami za leden 2018 (ve výši 1 231 Kč), dále tedy z částky 33 659 Kč od 26. 1. 2018 do 25. 2. 2018, kdy se nárok žalobce potkal se (splatnými) pevnými platbami za únor 2018 (1 231 Kč), dále tedy z částky 32 428 Kč od 26. 2. 2018 do 25. 3. 2018, kdy se nárok žalobce potkal se (splatnými) pevnými platbami za březen 2018 (1 231 Kč), dále tedy (a to stejným mechanismem až do listopadu 2018) z částky 31 197 Kč od 26. 3. 2018 do 25. 4. 2018, z částky 29 966 Kč od 26. 4. 2018 do 25. 5. 2018, z částky 28 735 Kč od 26. 5. 2018 do 25. 6. 2018, z částky 27 504 Kč od 26. 6. 2018 do 25. 7. 2018, z částky 26 273 Kč od 26. 7. 2018 do 25. 8. 2018, z částky 25 042 Kč od 26. 8. 2018 do 25. 9. 2018, z částky 23 811 Kč od 26. 9. 2018 do 25. 10. 2018, z částky 22 580 Kč od 26. 10. 2018 do 25. 11. 2018, z částky 21 349 Kč od 26. 11. 2018 do 25. 12. 2018, kdy se nárok žalobce potkal se (splatnými) pevnými platbami za prosinec 2018 (1 231 Kč), avšak po započtení zbyla část žalobcova nároku ve výši 36 Kč, dále tedy z částky 20 154 Kč (tj. 21 349 Kč – 1 231 Kč + 36 Kč) od 26. 12. 2018 do 25. 1. 2019, kdy se nárok žalobce potkal se (splatnými) platbami za leden 2019 (v celkové výši 2 731 Kč), dále tedy z částky 17 423 od 26. 1. 2019 do 25. 2. 2019, kdy se nárok žalobce potkal se (splatnými) platbami za únor 2019 (2 731 Kč), dále tedy z částky 14 692 Kč od 26. 2. 2019 do 25. 3. 2019, kdy se žalobcův nárok potkal se splatnými platbami za březen 2019 (2 731 Kč), dále tudíž z částky 11 961 Kč od 26. 3. 2019 do 2. 8. 2019, kdy nastala splatnost nároků z vyúčtování za rok 2018, a nadále tedy z částky 1 958,25 Kč (11 961 Kč – 10 002,75 Kč) od 3. 8. 2019 do zaplacení.

123. V části, v níž se žalobce na úroku z prodlení domáhal více, soud žalobu zamítl.

124. Nadto soud podotýká, že žalobce – v podání došlém soudu dne 13. 12. 2021 – uvedl, že úrok z prodlení uplatnil od 12. 10. 2017 zřejmě chybou v psaní anebo omylem s tím, že správně měl být uplatněn od 13. 10. 2017. Nicméně z obsahu žaloby, v níž žalobce tvrdil, že se nárok stal splatným dne 11. 10. 2017 a v návaznosti na to uplatnil úrok z prodlení právě od uvedeného data, je evidentní, že se nejedná o zjevnou chybu (v psaní či počtech), nýbrž o vymezení uplatněného příslušenství. A vzhledem k tomu, že žalobce v tomto směru nevzal žalobu ohledně části příslušenství zpět, vycházel soud při rozhodnutí z žalobou vymezeného předmětu řízení (příslušenství), nehledě k obsahu podání ze dne 13. 12. 2021.

125. Žalovanému vůči žalobci soud přiznal úrok z prodlení v zákonné výši, a to v souvislosti s přiznaným dluhem ve výši 5 854,72 Kč (za rok 2017) v sazbě 8,5 % ročně z částky 287 Kč od 1. 6. 2018 do zaplacení a v sazbě 9 % ročně z částky 5 567,72 Kč za dobu od 3. 8. 2018 do zaplacení. Zůstatek pevných plateb za prosinec 2017 byl splatný do 25. 12. 2017 a sazba úroku z prodlení k prvnímu dni prodlení, tj. 26. 12. 2017, činila 8,05 % ročně, žalobce však úrok z prodlení uplatnil až od 1. 6. 2018. Vyúčtování za rok 2017 bylo splatné 2. 8. 2018 a žalobce se dostal do prodlení se zaplacením dne 3. 8. 2018, kdy byla sazba úroku z prodlení dána ve výši 9 % ročně. Z částky 36 Kč, tj. zůstatku dluhu na pevných platbách za rok 2018 (poslední splatné dne 25. 12. 2018), soud žalobci přiznal úrok z prodlení v sazbě 9 % ročně (platné k 26. 12. 2018 – první den prodlení), avšak od 1. 6. 2019 do zaplacení (jak jej žalobce uplatnil). Co se týče dluhu za rok 2019, žalobce požadoval úrok z prodlení v návaznosti na prodlení žalovaného s placením dílčích (měsíčních) plateb, zahrnujících jak pevné platby, tak zálohové, dle výpočtového listu platného v roce 2019, resp. od 1. 2. 2018. V té souvislosti soud podotýká, že shledal, že s tímto výpočtovým listem byl žalobce řádně seznámen, a to minimálně e-mailem odeslaným mu dne 26. 2. 2018. Přestože žalovaný - z důvodů, které vysvětlil - nebyl schopen předložit text e-mailové zprávy, z ručně vepsané poznámky je jeho odeslání patrné (poznámka je shodná s tou, jíž je opatřen předchozí výpočtový list, u něhož se žalovanému konkrétní e-mailovou zprávu dohledat zdařilo. Z provedeného dokazování je ostatně zřejmé, že [jméno] [příjmení] (resp. společnost [právnická osoba]) tímto způsobem s žalobcem běžně komunikovala a zasílala mu takto jak evidenční (výpočtové) listy, tak roční vyúčtování. Sazby úroku z prodlení jsou platné k (uvedeným) prvním dnům prodlení. Takto soud žalovanému přiznal úrok z prodlení v sazbě 9,75 % ročně z částky 1 231 Kč za dobu od 1. 5. 2019 do 31. 5. 2019 a z částky 2 462 Kč od 1. 6. 2019 do zaplacení (tj. z pevných plateb ve výši 1 231 Kč za duben a květen 2019), úrok z prodlení v sazbě 9,75 % ročně z částky 1 500 Kč od 1. 5. 2019 do 31. 5. 2019 a z částky 3 000 Kč od 1. 6. 2019 do 8. 8. 2020 (tj. záloh ve výši 1 500 Kč za duben a květen 2019, do splatnosti vyúčtování za rok 2019), úrok z prodlení v sazbě 10 % ročně z částky 1 231 Kč od 1. 7. 2019 do 31. 10. 2019, z částky 2 462 Kč od 1. 11. 2019 do 30. 11. 2019, z částky 3 693 Kč od 1. 12. 2019 do 31. 12. 2019 a z částky 4 924 Kč od 1. 1. 2020 do zaplacení (tj. z pevných měsíčních plateb za červen, říjen, listopad a prosinec 2019, u nichž je stejná sazba úroku z prodlení), úrok z prodlení v sazbě 10 % ročně z částky 1 500 Kč od 1. 7. 2019 do 31. 10. 2019, z částky 3 000 Kč od 1. 11. 2019 do 30. 11. 2019, z částky 4 500 Kč za dobu od 1. 12. 2019 do 31. 12. 2019 a z částky 6 000 Kč od 1. 1. 2020 do 8. 8. 2020 (tj. z měsíčních záloh za červen, říjen, listopad a prosinec 2019, do dne splatnosti vyúčtování) a úrok z prodlení v sazbě 8,25 % ročně z částky 7 545,11 Kč od 9. 8. 2020 do zaplacení (tj. z nedoplatku vyúčtovaných služeb za rok 2019, v sazbě platné k prvnímu dni prodlení).

126. V části, v níž se žalovaný na úroku z prodlení domáhal více, soud vzájemný návrh zamítl.

127. Žalobce vzal žalobu z převážné části zpět, jelikož uplatněný nárok použil k započtení vůči nárokům žalovaného, a ve zbylé části – až na relativně nepatrnou část předmětu řízení – byl úspěšný. Podle § 142 odst. 3 a § 146 odst. 2 věta druhá o. s. ř. tudíž má tudíž vůči žalovanému právo na náhradu nákladů, které účelně vynaložil v souvislosti s uplatňováním práv žalobou v této věci. Jelikož ke dni 7. 5. 2013 - nálezem Ústavního soudu ze dne 25. 4. 2013, sp. zn. Pl. ÚS 25/12 - byla zrušena vyhláška č. 484/2000 Sb., soud výši náhrady odměny advokáta určil na základě vyhlášky č. 177/1996 Sb. (advokátní tarif), ve znění pozdějších předpisů, protože v současné době neexistuje jiný právní předpis, dle něhož by výše odměny mohla být určena (srov. rozsudek Nejvyššího soudu z 15. 5. 2013, sp. zn. 31 Cdo 3043/2010). Celkem soud přiznal žalobci náhradu nákladů řízení o žalobě ve výši 40 682 Kč, jež se stává z náhrady odměny advokáta ve výši 24 700 Kč, a to za celkem 16 úkonů právní služby /1. převzetí a příprava zastoupení, 2. sepis žaloby, 3. vyjádření ke stanovisku žalovaného ze dne 28. 3. 2019, 4. kompenzační námitka spojená s částečným zpětvzetím žaloby z 1. 4. 2019, 5. kompenzační námitka spojená s částečným zpětvzetím žaloby ze dne 4. 8. 2019, 6.-7. účast u jednání před soudem dne 22. 10. 2019 od 9:00 hod. do 11:00 hod. a od 11:00 do 11:50 hod., 8.-9. účast u jednání před soudem dne 5. 11. 2019 od 9:00 hod. do 11:00 hod. a od 11:00 do 12:25 hod., 10.-11. účast u jednání před soudem dne 3. 12. 2019 od 13:30 hod. do 15:30 hod. a od 15:30 do 15:40 hod., 12. účast u jednání před soudem dne 30. 6. 2020, 13. účast u jednání před soudem dne 26. 10. 2021, 14. účast u jednání před soudem dne 16. 11. 2021, 15. vyjádření ze 13. 11. 2021 a 16. účast u jednání před soudem dne 21. 12. 2021, při sazbě odměny ve výši 2 740 Kč za každý z úkonů právní služby uvedených pod č. 1 až 5 (podle § 7 bodu 5 advokátního tarifu), tj. do částečného zastavení řízení v návaznosti na omezení žaloby, resp. ve výši 1 000 Kč za každý z úkonů právní služby uvedených pod č. 6 až 16 (dle § 7 bodu 3 advokátního tarifu) /, paušální náhrady hotových výdajů podle § 13 odst. 1 a 3 advokátního tarifu celkem ve výši 4 800 Kč (tj. 16 x 300 Kč), náhrady cestovních výdajů za cesty zástupce žalobce z [obec] (jeho sídla) do [obec] na jednání před soudem a zpět v celkové výši 9 812 Kč /ve vztahu k jednání dne 22. 10. 2019 ve výši 1 232 Kč, k jednání dne 5. 11. 2019 ve výši 1 232 Kč, k jednání dne 3. 12. 2019 ve výši 1 232 Kč, k jednání dne 30. 6. 2020 ve výši 1 236 Kč, k jednání dne 26. 10. 2021 ve výši 1 216 Kč, k jednání dne 16. 11. 2021 ve výši 1 216 Kč a k jednání dne 21. 12. 2021 ve výši 1 216 Kč a ve vztahu k cestě na jednání dne 2. 4. 2019, jež se nekonalo, ve výši 1 232 Kč, vypočteno dle předpisů o cestovních náhradách účinných vždy v příslušném roce – viz § 13 odst. 1 a 4 advokátního tarifu, vždy celkem za 190 km jízdy (z [obec] do [obec] a zpět) při použití osobního automobilu s průměrnou spotřebou 7,2 l benzinu BA 95 na 100 km, dále náhrady za čas promeškaný těmito cestami ve výši 4 000 Kč (vždy za 5 započatých půlhodin, tj. celkem za 40 půlhodin, podle § 14 odst. 1 advokátního tarifu), a náhrady za ztrátu času ve výši 1 370 Kč podle § 14 odst. 2 advokátního tarifu (jelikož se zástupce žalobce dostavil k jednání dne 2. 4. 2019, které bylo odročeno, aniž by o tom účastníci byli předem vyrozuměni). Zástupce žalobce není plátcem daně z přidané hodnoty. Za žalobu (návrh na vydání elektronického platebního rozkazu) zaplatil žalobce soudní poplatek ve výši 1 611 Kč a vzhledem k tomu, že řízení bylo zastaveno co do částky 38 299 Kč před prvním jednáním, bude žalobci dle § 10 odst. 4 zákona č. 549/1991 Sb., o soudních poplatcích, ve znění pozdějších předpisů, vrácena odpovídající část soudního poplatku, tj. částka 611 Kč, neboť po částečném zastavení řízení činí soudní poplatek 1 000 Kč. Část soudního poplatku, která žalobci nebude vrácena, tj. 1000 Kč, je žalovaný povinen žalobci nahradit. Zaplacená záloha na náklady důkazu je zohledněna v rámci náhrady nákladů řízení o vzájemném návrhu, neboť znalecký posudek byl zadán zejména právě v této souvislosti (viz též část odůvodnění ohledně nákladů státu).

128. Soud žalobci nepřiznal náhradu hotových výdajů advokáta ve vztahu k některým dalším úkonům právní služby, a to konkrétně písemnému doplnění zpětvzetí žaloby k výzvě soudu (podání z 30. 7. 2019), protože doplněná tvrzení měla být již součástí částečného zpětvzetí žaloby, za něž žalobci byla náhrada přiznána, dále za podání ze dne 4. 8. 2019, jímž doplnil některá tvrzení (to však mohl učinit při jednání, popř. doplnění spojit s podáním, jímž téhož dne uplatnil kompenzační námitku). Písemné vyjádření žalobce ke znaleckému posudku bylo formulováno formálně, zcela obecně a„ jen po zběžném prostudování“ – tedy rovněž takové vyjádření mohl žalobce učinit až při jednání, po náležitém prostudování posudku, a nakonec rovněž ve vztahu k podání ze dne 4. 11. 2021 (tj. vyjádření k návrhu na rozšíření vzájemného návrhu s žádostí o prodloužení lhůty), neboť vyjádření bylo jen formální, nekonkrétní, s tím, že je činěno z právní opatrnosti a bude doplněno.

129. Samostatně soud rozhodl o náhradě nákladů řízení o vzájemném návrhu, a to podle § 142 odst. 2 o. s. ř. Předmětem řízení o vzájemném návrhu byla jistina ve výši 63 214,58 Kč a úrok z prodlení (vyčíslený ke dni rozhodnutí soudu) ve výši 16 222,14 Kč; žalovaný byl úspěšný v rozsahu 37 % předmětu řízení (co do jistiny ve výši 24 514,83 Kč a úroku z prodlení ve výši 5 211,07 Kč) a žalobce měl úspěch ve zbylé části, tj. v rozsahu 63 % předmětu řízení (co do jistiny ve výši 38 699,75 Kč a úroku z prodlení ve výši 11 011,07 Kč). Žalobce tudíž má proti žalovanému právo na náhradu poměrné části nákladů řízení o vzájemném návrhu (konkrétně 26 %). Pokud by měl žalobce právo na plnou náhradu nákladů řízení, přiznal by mu ji soud v částce 50 680 Kč, jež sestává z odměny advokáta ve výši 41 480 Kč, a to za celkem 14 úkonů právní služby, které jsou uvedeny výše (v části odůvodnění stran přiznané náhrady nákladů řízení o žalobě) pod č. 3 až 16., tj. za shodné úkony právní služby, vyjma převzetí a přípravy zastoupení a sepisu žaloby, a to při sazbě odměny dle § 7 bodu 5 advokátního tarifu ve výši 1 580 Kč za úkony právní služby učiněné do připuštění změny vzájemného návrhu dne 7. 8. 2019 (z tarifní hodnoty 11 637 Kč), tj. za úkony právní služby výše uvedené pod č. 3, 4 a 5), odměny ve výši 3 220 Kč za úkony právní služby učiněné ode dne 7. 8. 2019 až do připuštění další změny vzájemného návrhu dne 26. 10. 2021 (z tarifní hodnoty 52 783,47 Kč), tj. za úkony právní služby výše uvedené pod č. 6 až 13, resp. odměně ve výši 3 660 Kč za úkony právní služby učiněné od 26. 10. 2019 (z tarifní hodnoty 63 214,58 Kč), tj. za úkony právní služby výše uvedené pod č. 14 až 16, paušální náhrady hotových výdajů podle § 13 odst. 1 a 3 advokátního tarifu celkem ve výši 4 200 Kč (tj. 14 x 300 Kč) a zálohy na náklady důkazu ve výši 5 000 Kč. Cestovních výdaje a náhrada ztráty času byly žalobci kompenzovány (zohledněny) v rámci náhrady nákladů řízení o žalobě.

130. Soud tedy žalobci přiznal poměrnou náhradu nákladů řízení o vzájemném návrhu ve výši 13 177 Kč (tj. 26 % z částky 50 680 Kč, po zaokrouhlení).

131. Podle § 148 odst. 1 o. s. ř. přiznal soud státu proti oběma účastníkům právo na náhradu jím placených nákladů, tj. znalečného vyplaceného za posudek znalci [příjmení] [celé jméno znalce] ve výši 18 609,40 Kč, po odečtení zaplacené zálohy na základy tohoto důkazu ve výši 5 000 Kč; k náhradě tedy zbyla částka 13 609,40 Kč. Znalecký posudek byl nakonec třeba v souvislosti s řízením o vzájemném návrhu, resp. v návaznosti na žalobcem uplatněnou procesní obranu, kdy započetl i část nároku, který proti žalovanému neuplatnil žalobou. Proto soud náklady státu k náhradě rozdělil mezi účastníky v poměru jejich (ne) úspěchu v řízení o vzájemném návrhu, tj. žalobci uložil k náhradě 37 % z této částky (5 035,50 Kč) a žalovanému 63 % z této částky (8 573,90 Kč). Soud neshledal, že by některý z účastníků splňoval předpoklady pro osvobození od soudních poplatků (§ 138 odst. 1 o. s. ř.), ostatně účastníci se takových okolností v řízení ani nedovolávali.

132. S ohledem na soudem připuštěné rozšíření vzájemného návrhu soud žalovanému uložil povinnost zaplatit doplatek soudního poplatku ze vzájemného návrhu ve výši 521,50 Kč. Žalovaný zaplatil na soudním poplatku ze vzájemného návrhu částku 2 639,50 Kč, avšak dle položky 1 bodu 1 písm. b) sazebníku soudních poplatků činí soudní poplatek za vzájemný návrh (ve znění jeho změny připuštěné usnesením vyhlášeným při jednání dne 26. 10. 2021) celkem 3 161 Kč.

133. Lhůtu ke splnění povinností uložených tímto rozsudkem soud účastníkům určil třídenní dle § 160 odst. 1 o. s. ř., neboť pro uložení lhůty jiné neshledal důvod.

134. Podle § 149 odst. 1 o. s. ř. soud rozhodl, že žalovaný je povinen zaplatit náhradu nákladů řízení k rukám zástupce žalobce.