12 C 105/2022

Plný text

Okresní soud v Třebíči rozhodl samosoudcem Mgr. Janem Coufalem ve věci žalobkyně: osobní údaje žalobkyně zastoupená advokátem údaje o zástupci proti žalovanému: osobní údaje žalovaného zastoupený advokátem Mgr. jméno příjmení sídlem adresa žaloba na určení neplatnosti kupní smlouvy

I. Žaloba žalobkyně na určení, že kupní smlouva ze dne 28. 6. 2021 sepsaná formou Notářského zápisu NZ [číslo] mezi [celé jméno žalobkyně], [datum narození], bytem [adresa žalobkyně], jako prodávající a [celé jméno žalovaného], [datum narození], bytem [adresa žalovaného], jako kupujícím, jejíž předmětem je prodej spoluvlastnického podílu k nemovitostem a to pozemku p.č. st. 39 – zastavěná plocha a nádvoří o výměře 814 m2, jejíž součástí je stavba [adresa] v [obec], p. [číslo] – zahrada o výměře 85 m2 a p. [číslo] – zahrada o výměře 214 m2, vše zapsané na [list vlastnictví] pro obec a k.ú. Lesonice, vedeném u Katastrálního úřadu pro Vysočinu, Katastrální pracoviště Moravské Budějovice je neplatná, se zamítá.

II. Žalobkyně je povinna zaplatit žalovanému náhradu nákladů řízení v částce 28 425 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám právního zástupce žalovaného.

III. Žalobkyně je povinna zaplatit do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku ČR - Okresnímu soudu v Třebíči na nákladech státu částku 27 322 Kč.

1. Podanou žalobou ze dne 20. 4. 2022 domáhala se žalobkyně vydání rozhodnutí o určení ve smyslu výrokové části rozsudku. K odůvodnění žaloby mimo jiné uvedla, že dne 28. 6. 2021 uzavřeli účastníci kupní smlouvu, dle které žalobkyně prodala svůj spoluvlastnický podíl o velikosti jedné ideální poloviny na shora uvedených nemovitostech za kupní cenu 500 000 Kč, která ji byla uhrazena. Vkladové řízení však bylo Katastrálního úřadem pro absenci souhlasu zástavního věřitele s převodem zastaveno. Kupní smlouva shora jako taková však nepozbyla platnosti, žalovaný ji má v držení a v případě, že zajistí odstranění vytýkaných nedostatků, může smlouvu opětovně použít s novým návrhem na vklad, s čímž žalobkyně nesouhlasí, neboť smlouvu považuje za absolutně neplatnou pro rozpor s dobrými mravy dle ust. § 547 a násl. občanského zákoníku, když žalovaným byla donucena podepsat smlouvu, která je pro ni maximálně nevýhodná a to z hlediska nabídnuté a zaplacené kupní ceny. Reálná tržní cena dle prohlášení realitní kanceláře se pohybuje ve výši cca 4 000 000 Kč a z toho reálná kupní cena ½ nemovitosti činí 2 000 000 Kč. Tento nápadně nevýhodný nepoměr mezi plněním smluvní strany na straně jedné a protiplněním druhé smluvní strany na straně druhé při uzavírání smlouvy je pak bez dalšího porušením dobrých mravů, způsobujícím neplatnost kupní smlouvy. Naléhavý právní zájem na požadovaném určení spatřuje žalobkyně v tom, že pokud bude rozhodnuto o neplatnosti právního jednání, z něhož vychází napadená kupní smlouva, pak tato smlouva se stane bezvýznamným dokumentem, který nebude moci žalovaný dále realizovat formou návrhu na vklad do katastru nemovitostí a právní postavení žalobkyně, pokud jde o spoluvlastnický podíl k nemovitosti, tím bude stvrzeno.

2. Žalovaný s podanou žalobou nesouhlasil s tím, že k podpisu smlouvy na žalobkyni nečinil žádný nátlak, její rozhodnutí prodat svoji id. ½ nemovitých věcí bylo svobodné a zcela vědomé, smlouva byla uzavřena formou notářského zápisu, kupní cena byla žalobkyni vyplacena, přičemž ke dni podpisu smlouvy činil zůstatek nesplaceného hypotéčního úvěru na nemovitostech 924 260 Kč. Pouze v důsledku odmítavého postoje žalobkyně pak nebyl získán souhlas [právnická osoba] se zákazem zcizení nemovitých věcí a nelze ani podat další návrh na vklad do katastru nemovitostí.

3. Při jednání dne 29. 11. 2022 žalobkyně odkázala ve vztahu ke sjednané kupní ceně na ust. §1793 občanského zákoníku v kontextu s rozsudkem NS ĆR ze dne 25. 1. 2022, č.j. 33 Cdo 42/2021.

4. V tomto směru žalovaný navrhnul zamítnutí žaloby z důvodu prekluze nároku ve smyslu ust. §1795 občanského zákoníku a bez ohledu na uvedené doplnil, že žalobkyní tvrzená obvyklá cena nemovitosti je nadhodnocená, ale i v případě ceny obvyklé 4 mil Kč se nemůže při započtení pasiv o neúměrné zkrácení jednat.

5. Soud, vycházeje ze skutkových tvrzení účastníků a v podané žalobě, provedl ve věci dokazování zejména oddacím listem účastníků, notářským zápisem ze dne 28. 6. 2021, usnesením Katastrálního úřadu ze dne 4. 1. 2022, prohlášením o obvyklé ceně nemovitostí ze dne 4. 4. 2022, kupní smlouvou ze dne 19. 10. 2011 a ze dne 12. 4. 2012, odhadem ze dne 9. 9. 2011, výpisem z [list vlastnictví], smlouvami o hypotéčním úvěru a zřízení zástavního práva ze dne 19. 10. 2015 s dodatkem, korespondencí účastníků, žádostí o úvěr ze dne 25. 8. 2021, platebním příkazem ze dne 2. 9. 2021, smlouvou o úvěru ze dne 26. 8. 2021, znaleckým posudkem Ing. [jméno] [příjmení] ze dne 26. 2. 2023, potvrzením [obec] spořitelny ze dne 4. 8. 2023 s emailovou korespondencí a výslechem znalce [příjmení] [příjmení].

6. Po zhodnocení shora uvedených důkazů učinil soud následující závěry o skutkovém stavu věci: Mezi účastníky je nesporné, že před uzavřením manželství dne 19. 10. 2011 koupili do podílového spoluvlastnictví nemovitosti - pozemek p.č. st. 39 – zastavěná plocha a nádvoří o vým. 814 m², jejíž součástí je stavba [adresa] v [obec], p. [číslo] – zahrada o vým. 85 m² a p. [číslo] – zahrada o vým. 214 m², vše zapsané na [list vlastnictví] pro obec a k.ú. Lesonice, vedeném u Katastrálního úřadu pro Vysočinu, Katastrální pracoviště Moravské Budějovice, a to na základě smluv uzavřených ke dne 19. 10. 2011 a dne 12. 4. 2012. Kupní cena dle kupní smlouvy ze dne 19. 10. 2011 byla sjednána podle znaleckého posudku [číslo] ze dne 9. 9. 2011, který stanovil obvyklou cenu nemovitých věcí ve výši 770 000 Kč.

7. Dne 28. 6. 2021 byla formou Notářského zápisu sp. zn. NZ [číslo] u notářky JUDr. [příjmení] v [obec] sepsaná kupní smlouva, na základě které žalobkyně prodala svůj spoluvlastnický podíl k nemovitostem o velikosti jedné ideální poloviny žalovanému za dohodnutou kupní cenu 500 000 Kč, která ji byla uhrazena ve lhůtě a způsobem specifikovaným níže.

8. Ke dni podpisu smlouvy činil zůstatek nesplaceného hypotéčního úvěru váznoucího na nemovitostech 924 260 Kč.

9. Na úhradu kupní ceny uzavřel žalovaný se [právnická osoba] dne 26. 8. 2021 Smlouvu o úvěru od Buřinky a o stavebním spoření č. [bankovní účet] ve výši 500 000 Kč a tuto částku dne 3. 9. 2021 převedl platebním příkazem na účet žalobkyně číslo [bankovní účet], uvedeného v uzavřené kupní smlouvě.

10. Žalobkyně a žalovaný podali prostřednictvím notářky JUDr. [jméno] [příjmení] v souvislosti s uzavřenou kupní smlouvou návrh na vklad do katastru nemovitostí Katastrálnímu úřadu pro Vysočinu, Katastrálnímu pracovišti v [obec] dne 7. 7. 2021, dle kterého mělo být zapsáno výlučné vlastnictví žalovaného k nemovitým věcem v k.ú. [obec] [list vlastnictví] (vkladové řízení bylo vedeno pod sp.zn. V [číslo]). Výzvou Katastrálního pracoviště ze dne 21. 7. 2021 byli žalobkyně i žalovaný vyzváni k odstranění nedostatků návrhu na vklad (pouze pro chybějící souhlas [právnická osoba] se zákazem zcizení zapsaného v její prospěch) Připravený dodatek [číslo] ze dne 9. 12. 2021 však odmítla žalobkyně podepsat, což mělo za následek, že Katastrální úřad vkladové řízení usnesením ze dne 4. 1. 2022 zastavil.

11. Další dodatek ze dne 14. 4. 2022 ke Smlouvě o hypotéčním úvěru, vyhotovený [právnická osoba] odmítla žalobkyně opět podepsat, k vyvázání žalobkyně z hypotéčního úvěru (jež vázne na nemovitostech) tedy z důvodu na její straně nedošlo. Hypotéční úvěr splácí pouze žalovaný, žalobkyně na úhradu hypotéčního úvěru neplatí ničeho, ačkoli je tímto úvěrem dosud vázána, v nemovitosti bydlí pouze žalovaný, tento hradí veškeré náklady související s provozem a údržbou nemovitostí. Získané finanční prostředky žalobkyně dle svého tvrzení již k dispozici nemá.

12. Ze znaleckého posudku Ing. [jméno] [příjmení] ze dne 24. 2. 2023 v kontextu se jeho výslechem při jednání soudu dne 12. 12. 2023 vyplynulo bez pochyb, že obvyklá cena předmětných nemovitostí v podílovém spoluvlastnictví účastníků činila k datu uzavření kupní smlouvy, tj. k 28. 6. 2021, 2 350 000 Kč.

13. Žalobou (návrhem na zahájení řízení) lze uplatnit, aby bylo rozhodnuto mimo jiné zejména o určení, zda tu právní vztah nebo právo je či není, je-li na tom naléhavý právní zájem (ustanovení § 80 písm. c) zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu ve znění platném ke dni uzavření posuzovaného právního úkonu).

14. V projednávané věci podaná žaloba o určení neplatnosti smlouvy (odůvodněná rozporem uzavřené kupní smlouvy s dobrými mravy) plní preventivní funkci a rozhodnutí o ní je objektivně způsobilé eliminovat nejisté postavení žalobkyně a vyřešit sporné vztahy mezi stranami tak, aby se předešlo případným budoucím sporům. V kontextu s nálezem Ústavního soudu sp. zn. I.ÚS 1440/14, ze dne 11. 7. 2017 je tak naléhavý právní zájem žalobkyně na požadovaném určení dán. <i>15. Podle ust, § 547 občanského zákoníku právní jednání musí obsahem a účelem odpovídat dobrým mravům i zákonu.</i> <i>Podle ust. § 580 občanského zákoníku je neplatné právní jednání, které se příčí dobrým mravům, jakož i právní jednání, které odporuje zákonu, pokud to smysl a účel zákona vyžaduje.</i> 16. Ze znaleckého posudku vypracovaného znalcem [příjmení] [jméno] [příjmení] v kontextu s jeho výpovědi při nařízením jednání soudu, kdy soud považuje znalcem použitou porovnávací metodu za vhodnou, vzal soud za prokázané, že obvyklá cena předmětných nemovitostí ke dni uzavření smlouvy o smlouvě budoucí činila 2 386 000 Kč. Z výčtu podkladů je zřejmé, že znalec po zhodnocení podkladů ve spisu fakticky uskutečnil prohlídku nemovitosti, vyšel z kupních smluv a realizovaných prodejů v místě, konzultoval věc s prodávajícím i kupujícím, reflektoval informace poskytnuté mu účastníky a soud považuje tento znalecký posudek, doplněný znalcem při jednání soudu dne 12. 12. 2023 za dostatečně přesvědčivý a odůvodněný. Za tohoto stavu proto soud bez dalšího žalobkyní předložený znalecký posudek, jež měl rozporovat závěry soudem stanoveného znalce, jako důkaz ve věci neprovedl.

17. Jelikož pak zůstatek úvěru ke dni uzavření kupní smlouvy byl dle účastníků nesporně 924 260 Kč, měla by žalobkyni po jeho odečtení od hodnoty nemovitých věcí náležet částka 712 870 Kč. Z uvedeného tedy plyne, že žalobkyně obdržela od žalovaného plnění ve výši 70,14 %. Zde soud zdůrazňuje, že byť nebylo mezi účastníky ve smlouvě na vypořádání úvěru váznoucího na nemovitostech pamatováno, snažil se žalovaný žalobkyni z úvěru opakovaně vyvázat a jen pouze z důvodů jejího odmítnutí byl celý postup zmařen. Žalobkyně tedy sama zavinila stav, kdy Česká spořitelna, a.s. nesouhlasila s převodem vlastnického práva z žalobkyně na žalovaného, a proto také vkladové řízení Katastr nemovitostí ukončil a Česká spořitelna, a.s. pak odmítla zrušit obligační vztah mezi ní a žalobkyní. I přes své podílové spoluvlastnictví k nemovitým věcem žalobkyně na provoz nemovitosti, údržbu, splátky úvěru, atd. nehradí ničeho a obdrženou kupní cenu ve výši 500 000 Kč již dle svého tvrzení nemá k dispozici. Za této situace je pak dle názoru soudu zjevné, že chování žalobkyně naplňuje zákonné znaky § 8 občanského zákoníku.

18. S ohledem na charakter sepisu smlouvy formou notářského zápisu, absenci jakýchkoliv relevantních důkazů ve vztahu k žalobkyní tvrzenému,, donucení podepsat smlouvu“ a potažmo i obsahu komunikace právních zástupců ve vztahu k rozvodovému řízení po uzavření kupní smlouvy (kdy žalobkyní prostřednictvím svého právního zástupce v rámci návrhu na vypořádání SJM není žádný předmět sporu mezi účastníky zmiňován) je pak v kontextu s výše uvedenými závěry zřejmé, že namítaný rozpor uzavřené kupní smlouvy s dobrými mravy prokázán nebyl.

19. Pokud pak při jednání dne 29. 11. 2022 žalobkyně s odkazem na ust. § 1793 občanského zákoníku namítla ve vztahu ke sjednané kupní ceně její neúměrné zkrácení, tak její právo v tomto směru je ve smyslu ust. §1795 občanského zákoníku promlčeno, neboť kupní smlouva byla mezi stranami uzavřena dne 28. 6. 2021 a k uplatnění práva z výše uvedeného titulu došlo až na jednání soudu dne 29. 11. 2022.

20. I v případě, že by k promlčení práva domáhat se zrušení smlouvy z titulu neúměrného zkrácení nedošlo, tak v projednávané věci s ohledem na výše popsaná skutková zjištění nebyla sjednaná kupní cena shledána být v hrubém nepoměru k obvyklé ceně nemovitostí a důvod ke zrušení předmětné smlouvy nemůže být dle § 1793 odst. 1 občanského zákoníku dán.

21. Ze všech shora uvedených důvodů proto soud žalobu jako nedůvodnou zamítnul.

22. O nákladech řízení soud rozhodoval na základě zásady úspěšnosti účastníků ve věci obsažené v ustanovení § 142 odst. 1 občanského soudního řádu, dle kterého účastníku, který měl ve věci plný úspěch, přizná soud náhradu nákladů potřebných k účelnému uplatňování nebo bránění práva proti účastníku, který ve věci úspěch neměl. Ve věci plně úspěšnému žalovanému přiznal soud proti žalobkyni právo na náhradu nákladů řízení, spočívající v odměně advokáta ve smyslu ustanovení § 7, 9 odst. 4 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu ve výši 7 x 3 100 Kč za 7 poskytnutých úkonů právní služby, 7 x 300 Kč jako paušální částky náhrady výdajů podle ustanovení § 13 odst. 3 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, náhradě za promeškaný čas ve smyslu ustanovení § 14 odst. 1 a 3 advokátního tarifu za 12 započatých půlhodin v jednotlivé výši 100 Kč a náhradě cestovních výdajů ve výši celkem 3 425 Kč ve smyslu vyhlášky č. 467/2022Sb. za celkem 444 najetých kilometrů při žalovaným doložené průměrné spotřebě užitého vozu [číslo] litrů /100 km.

23. Způsob úhrady nákladů řízení k rukám advokáta žalovaného nachází své opodstatnění v ustanovení § 149 odst. 1 občanského soudního řádu; lhůta k jejich úhradě vychází z ustanovení § 160 odst. 1 téhož právního předpisu, když soud v této souvislosti neshledal žádné důvody pro aplikaci věty za středníkem tohoto ustanovení.