21 C 15/2020

Plný text

Okresní soud v Třebíči rozhodl samosoudkyní Mgr. Petrou Rutarovou ve věci žalobkyně: osobní údaje žalobkyně zastoupená advokátem údaje o zástupci proti žalované: osobní údaje žalované zastoupená advokátem JUDr. jméno příjmení sídlem adresa o: zaplacení částky částka s příslušenstvím

I. Žalovaná je povinna uhradit žalobkyni částku 100 000 Kč se zákonným úrokem z prodlení ve výši 10 % ročně z částky 100 000 Kč od 26. 2. 2020 do zaplacení, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

II. Žalovaná je povinna uhradit žalobkyni na náhradě nákladů řízení částku 39 151 Kč, do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku, k rukám právního zástupce žalobkyně.

1. Žalobou podanou ke zdejšímu soudu dne 18. 3. 2020 domáhala se žalobkyně po žalované zaplacení částky 100 000 Kč s příslušenstvím v podobě zákonných úroků z prodlení představující provizi, kterou žalobkyně žalované uhradila na základě Smlouvy o zprostředkování a rezervaci ze dne 9. 9. 2019 (dále též jen„ Smlouva“), přičemž k převodu nemovitostí na žalobkyni nakonec nedošlo. Jednalo se o následující nemovitosti: pozemek p. č. st. 40, zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba [adresa], rodinný dům, pozemek p. č. st. 41, zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je zemědělská stavba bez čísla popisného nebo evidenčního, pozemek [parcelní číslo], zahrada, pozemek [parcelní číslo], zahrada, pozemek [parcelní číslo], zahrada, to vše v k. ú. a obci Čáslavice, zapsáno na [list vlastnictví], vedeném Katastrálním úřadem pro Vysočinu, Katastrální pracoviště Třebíč Tyto nemovité věci jsou přitom ve vlastnictví [jméno] [příjmení], nikoli žalované. Ve smlouvě o zprostředkování byla sjednána rezervace předmětných nemovitostí do 9. 2. 2020. Za tuto rezervaci uhradila žalobkyně žalované částku 100 000 Kč dne 9. 9. 2019. K uzavření kupní smlouvy však do dne podání žaloby nedošlo. Důvodem však nebylo jednání žalobkyně, a proto jí vůči žalované vznikl nárok na vrácení částky 100 000 Kč. Žalobkyně nebyla ze strany žalované nikdy vyzvána k uzavření kupní smlouvy na předmětné nemovitosti. Žalobkyně dále namítá neurčitost a neplatnost ujednání Smlouvy. V článku 3. se uvádí, že rezervace a provize činí 100 000 Kč, z čehož není zřejmé, jaká částka představuje rezervaci a jaká částka provizi. Smlouva ani neobsahuje ujednání, ze kterého by vyplývalo, kdy vznikne zprostředkovateli (tj. žalované) nárok na provizi. V článku 5. Smlouvy se uvádí, že v případě, že nedojde k uzavření kupní smlouvy v termínu do 9. 2. 2020, a to z jiných důvodů než těch, za které zodpovídá výlučně zájemce (tedy žalobkyně), zprostředkovateli (žalované) nárok na provizi nevznikne a provize bude vrácena zpět složiteli do tří pracovních dnů od zjištěné skutečnosti. Žalovaná tak byla povinna vrátit žalobkyni částku 100 000 Kč již dne 12. 2. 2020. Žalobkyně dále namítla neplatnost článku 6. Smlouvy, kde bylo ujednáno, že nedojde-li k realizaci převodu nemovitosti na zájemce v termínu do 9. 2. 2020 z důvodů, za které odpovídá výlučně zájemce (tedy žalobkyně), provize se v tom případě stává v plné výši smluvní pokutou. Žalobkyně v této souvislosti odkázala na rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR ze dne 24. 7. 2013, sp. zn.: 33 Cdo 3448/2012. Nad rámec již uvedeného žalobkyně dále tvrdila, že podmínkou pro realizaci prodeje předmětných nemovitostí žalované byl jednak prodej rodinného domu v [adresa] a dále zajištění pronájmu části předmětných nemovitostí, aby z utrženého nájmu mohla žalobkyně hradit část hypotečního úvěru. Žalobkyně žalovanou k vrácení částky 100 000 Kč vyzvala dopisem ze dne 13. 2. 2020, který byl žalované doručen dne 18. 2. 2020. Sedmidenní lhůta k plnění proto uplynula marně dnem 25. 2. 2020 a ode dne 26. 2. 2020 požaduje žalobkyně zákonný úrok z prodlení z částky 100 000 Kč.

2. Žalovaná se k žalobě vyjádřila v rámci podaného odporu proti platebnímu rozkazu s tím, že nárok žalobkyně zcela neuznává. Zásadně nesouhlasí s tím, že Smlouva, jakož i faktická ústní jednání mezi účastníky měla obsahovat 2 podmínky, a sice současný prodej nemovitostí ve vlastnictví žalobkyně (rodinný dům - [adresa]) a dále realizaci pronájmu nemovitostí, které měly být převedeny na osobu žalobkyně. Celá záležitost nedospěla do stádia možného předložení kupní smlouvy právě z viny žalobkyně, která nebyla schopna především ze své viny financovat nákup předmětné nemovitosti. Pokud se jedná o námitku neurčitosti a neplatnosti ujednání ohledně rezervace a provize, pak žalovaná odkazuje přímo na článek 7. Smlouvy. Pokud se jedná o rozsudek Nejvyššího soudu ČR citovaný žalobkyní, pak dle názoru žalované došlo k jeho nepochopení ze strany žalobkyně, neboť žalovaná společnost nabízela k prodeji, resp. ke koupi žalobkyni nemovitost z vlastnictví jediného společníka a jednatele žalované. Již z této skutečnosti lze dovodit, že jedna a táž osoba, tedy jednatel žalované a prodávající nemohl jednat v rozporu. Nicméně žalovaná předkládá soudu tzv. souhlas s prodejem nemovitosti, který dokládá skutečnost, že žalovaná jednoznačně zastupovala prodávajícího. Žalovaná tak navrhla zamítnutí žaloby v celém rozsahu.

3. Soud provedl listinné důkazy předložené oběma účastníky a zjistil z nich následující skutkový stav:

4. Z informací o pozemku k parc. č. st. 40 zapsanému na [list vlastnictví] pro obec a k. ú. Čáslavice vyplývá, že vlastníkem této nemovitosti, jejíž součástí je rodinný dům [adresa], je [jméno] [příjmení].

5. Dne 9. 9. 2019 uzavřela žalovaná jako zprostředkovatel a žalobkyně jako zájemce Smlouvu o zprostředkování a rezervaci. Žalovaná byla při uzavření smlouvy zastoupena jednatelem [jméno] [příjmení]. Žalobkyně jako zájemkyně projevila zájem uzavřít kupní smlouvu na nemovitosti specifikované v odst.

1. Cena nemovitostí včetně rezervace a provize za zprostředkování činila [částka]. Dle článku 3. Smlouvy byla výše rezervace a provize za zprostředkování stanovena dohodou obou smluvních stran na částku 100 000 Kč. Dle článku 4. Smlouvy vzniká zájemci nárok na rezervaci shora uvedených nemovitostí do 9. 2. 2020. Dle článku 5. Smlouvy v případě, že nedojde k uzavření kupní smlouvy v termínu do 9. 2. 2020, a to z jiných důvodů než těch, za které zodpovídá výlučně zájemce, zprostředkovateli nárok na provizi nevznikne a provize bude vrácena zpět složiteli, a to do tří pracovních dnů od zjištěné skutečnosti. Dle článku 6. Smlouvy v případě, že nedojde k realizaci převodu výše uvedené nemovitosti na zájemce v termínu do 9. 2. 2020 z důvodů, za které odpovídá výlučně zájemce, zprostředkovateli nárok na provizi vznikne a provize se v tomto případě stává v plné výši smluvní pokutou.

6. Z potvrzení o platbě vystavené Fio bankou, a.s. dne 18. 3. 2020 bylo zjištěno, že dne 9. 9. 2019 byla z účtu žalobkyně č. [bankovní účet] převedena částka ve výši 100 000 Kč na protiúčet č. [bankovní účet] označená zprávou pro příjemce - rezervace RD Čáslavice.

7. Z výzvy k vrácení částky ve výši 100 000 Kč vyplývá, že dne 13. 2. 2020 byla žalovaná právním zástupcem žalobkyně vyzvána k vrácení rezervačního poplatku ve výši 100 000 Kč, a to ve lhůtě 7 dnů ode dne doručení této výzvy. Z dodejky připojené k této výzvě vyplývá, že byla žalovanou převzata dne 18. 2. 2020.

8. Dne 2. 1. 2019 udělil [jméno] [příjmení] jako fyzická osoba a vlastník nemovitostí zapsaných na [list vlastnictví] pro k. ú. Čáslavice žalované souhlas s prodejem nemovitostí přesně specifikovaných v odstavci 1. Předmětné nemovitosti měly být nabízeny k prodeji po dobu 24 měsíců od podpisu souhlasu s prodejem. Podpisy na listině nejsou úředně ověřeny.

9. Soud dále provedl dokazování obsahem elektronické komunikace mezi žalobkyní a žalovanou, za kterou komunikoval její jednatel [jméno] [příjmení], dále elektronickou komunikací mezi žalobkyní a panem [příjmení], který pro žalobkyni vyřizoval hypotéku, smlouvami o pronájmu bytu v nemovitostech specifikovaných v odst. 1 a dalšími listinnými důkazy, které však nebyly pro rozhodnutí v této věci podstatné.

10. Na základě provedeného dokazování učinil soud následující skutkové závěry: Mezi žalobkyní a žalovanou (zastoupenou svým jednatelem [jméno] [příjmení]) byla dne 9. 9. 2019 uzavřena Smlouva o zprostředkování a rezervaci, jejímž podpisem projevila žalobkyně zájem o koupi nemovitostí specifikovaných výše v odst.

1. Žalovaná se zavázala pro žalobkyni zprostředkovat příležitost k uzavření kupní smlouvy na tyto nemovitosti a s tím související další smlouvy. Poplatek za rezervaci a provize za zprostředkování byly sjednány v celkové výši 100 000 Kč. Nárok na rezervaci nemovitostí byl sjednán do 9. 2. 2020. Pro případ, že nedojde k uzavření kupní smlouvy v termínu do 9. 2. 2020 z jiných důvodů, než za které zodpovídá výlučně zájemce, bylo sjednáno, že zprostředkovateli nárok na provizi nevznikne a provize bude vrácena zpět složiteli, a to do tří pracovních dnů od zjištěné skutečnosti. Pro případ, že nedojde k realizaci převodu předmětných nemovitostí na zájemce v termínu do 9. 2. 2020 z důvodů, za které odpovídá výlučně zájemce, bylo sjednáno, že zprostředkovateli nárok na provizi vznikne a provize se pak stává v plné výši smluvní pokutou. Dne 9. 9. 2019 převedla žalobkyně na účet žalované částku 100 000 Kč. Z informací o pozemku vyplývá, že výlučným vlastníkem nemovitostí, na které měla být uzavřena kupní smlouva na základě Smlouvy o rezervaci a zprostředkování, je fyzická osoba [jméno] [příjmení]. [jméno] [příjmení] udělil dne 2. 1. 2019 písemný souhlas s prodejem nemovitostí specifikovaných ve Smlouvě o zprostředkování a rezervaci žalované, a to na dobu 24 měsíců.

11. Po právní stránce posoudil soud dle následující zákonných ustanovení: <i>12. Dle ust. § 2445 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále též jen „o. z.“) smlouvou o zprostředkování se zprostředkovatel zavazuje, že zájemci zprostředkuje uzavření určité smlouvy s třetí osobou, a zájemce se zavazuje zaplatit zprostředkovateli provizi.</i> <i>13. Dle ust. § 2447 odst. 1 o. z. provize je splatná dnem uzavření zprostředkované smlouvy; byla-li tato smlouva uzavřena s odkládací podmínkou, je provize splatná až splněním podmínky.</i> <i>14. Dle ust. § 2453 o. z. závazek zaniká, není-li zprostředkovávaná smlouva uzavřena v ujednané době. Není-li doba ujednána, může kterákoli strana závazek zrušit oznámením druhé straně.</i> 15. Soud při svém rozhodování dále aplikoval judikaturu Nejvyššího soudu ČR, zejména rozsudek sp. zn. 33 Cdo 694/2011 ze dne 15. 8. 2012, jehož právní věta zní:„ Podmínkou platnosti ujednání o smluvní pokutě je existence hlavního závazku, který má smluvní pokuta zajišťovat. Má-li být závazek k zaplacení smluvní pokuty sjednán platně, musí z ujednání o smluvní pokutě jednoznačně vyplývat, splnění jaké konkrétní povinnosti je tímto institutem zajištěno, to znamená, při porušení které konkrétní povinnosti vzniká nárok na zaplacení smluvní pokuty, a tato zajištěná povinnost musí platně vzniknout, aby mohla být smluvní pokutou zajištěna. Nevznikla-li totiž povinnost plnit, nemůže být ani porušena a nemůže tudíž vzniknout ani nárok na zaplacení smluvní pokuty. Zavázat se k uzavření smlouvy budoucí mohou pouze účastníci smlouvy, která má být jimi v budoucnu uzavřena; jiný subjekt se sám může zavázat, že do dohodnuté doby uzavře smlouvu, pouze je-li nepřímým zástupcem účastníka budoucí smlouvy.“ 16. Mezi stranami bylo nesporné, že mezi žalobkyní a žalovanou jednající prostřednictvím [jméno] [příjmení] došlo dne 9. 9. 2019 k uzavření Smlouvy o zprostředkování a provizi a téhož dne také k převodu částky 100 000 Kč jako rezervačního poplatku, resp. provize z účtu žalobkyně na účet žalované. Stejně tak bylo mezi stranami nesporné, že kupní smlouva na předmětné nemovitosti nebyla ve sjednané lhůtě, tj. do 9. 2. 2020, uzavřena. Nespornou byla též skutečnost, že žalovaná žalobkyni neučinila nabídku k uzavření takové kupní smlouvy. Žalovaná to odůvodňovala tím, že žalobkyně na koupi nemovitostí neměla dostatek finančních prostředků. Z toho žalovaná dovodila, že důvody proč nebyla kupní smlouva ve sjednané lhůtě uzavřena, spočívají výlučně na straně žalobkyně a zaplacenou částku si proto ponechala jako smluvní pokutu v souladu s čl. 6 Smlouvy. S tím však nesouhlasila žalobkyně, která uváděla další podmínky, které měly být mezi stranami sjednány mimo písemný text Smlouvy a dále namítla neplatnost ujednání čl. 6 Smlouvy s ohledem na rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR ze dne 24. 7. 2013, sp. zn. 33 Cdo 3448/2012, dle kterého je takto sjednaná smluvní pokuta neplatná, neboť zprostředkovatel (tj. žalovaná) v tomto případě nejednal jako zmocněný zástupce druhé smluvní strany kupní smlouvy, tudíž nemohl projevit vůli k uzavření zprostředkovávané kupní smlouvy, a proto nemohl být zavázán vůči zprostředkovateli (žalované) k uzavření kupní smlouvy ani zájemce (tedy žalobkyně).

17. Soud má za prokázané, že žalovaná neučinila vůči žalobkyni ve sjednané lhůtě nabídku k uzavření kupní smlouvy na předmětné nemovitosti. Pokud by tak učinila a žalobkyně by smlouvu neuzavřela z důvodu, že se jí nepodařilo opatřit dostatek finančních prostředků na koupi těchto nemovitostí, bylo by možno uvažovat o tom, že se jedná o smluvní pokutu sjednanou dle článku 6 Smlouvy. To by ovšem platilo pouze za situace, že by smluvní stranou byl také [jméno] [příjmení] jako fyzická osoba a vlastník předmětných nemovitostí. To se však nestalo. Smlouva o zprostředkování byla uzavřena pouze mezi žalobkyní a žalovanou, tj. právnickou osobou, která byla zastoupena svým jednatelem [jméno] [příjmení]. Ačkoliv by se laikovi mohlo zdát, že se jedná o pouhý detail, z pohledu soudu tomu tak není a být ani nemůže. Fyzická osoba [jméno] [příjmení] a právnická osoba Reality – [právnická osoba] jsou dva zcela odlišné právní subjekty. Nic na tom nemění ani skutečnost, že [jméno] [příjmení] je jednatelem žalované. Vzhledem k tomu, že [jméno] [příjmení] jako fyzická osoba nebyl stranou Smlouvy o zprostředkování a provizi, nemohla být s ohledem na výše citovaná rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR platně sjednána smluvní pokuta. Ačkoliv žalovaná předložila soudu Souhlas s prodejem nemovitostí, který jí udělil, [jméno] [příjmení] jako jejich vlastník, nemění to nic na tom, co bylo uvedeno výše. Nejedná se přitom ani o plnou moc. I kdyby žalovaná soudu plnou moc předložila, nebylo by možné zhojit to, že [jméno] [příjmení] jako vlastník nemovitostí, které měly být předmětem prodeje, nebyl účastníkem Smlouvy o zprostředkování a rezervaci. Je skutečně s podivem, že takto amatérským způsobem jedná jednatel žalované, který by měl být profesionálem ve svém oboru, při prodeji vlastních nemovitostí. Za této situace je žalovaná povinna vydat žalobkyni částku 100 000 Kč, a to jako bezdůvodné obohacení ve smyslu ust. § 2991 o. z. Žalovaná byla povinna žalobkyni bezdůvodné obohacení vrátit, jakmile k tomu byla žalobkyní vyzvána, tj. ve lhůtě do 25. 2. 2020. Vzhledem k tomu, že tak do dnešního dne neučinila, je ode dne 26. 2. 2020 je v prodlení se zaplacením peněžitého závazku a dle ust. § 1970 o. z. je povinna hradit žalobkyni zákonný úrok z prodlení ve výši stanovené v § 2 nařízení vlády č. 351/2013 Sb. ve znění platném k prvnímu dni prodlení žalované. S ohledem na shora uvedené proto soud výrokem I. tohoto rozsudku vyhověl žalobě v plném rozsahu.

18. O nákladech řízení soud rozhodoval na základě zásady úspěšnosti účastníků ve věci obsažené v ustanovení § 142 odst. 1 o.s.ř., dle kterého účastníku, který měl ve věci plný úspěch, přizná soud náhradu nákladů potřebných k účelnému uplatňování nebo bránění práva proti účastníku, který ve věci úspěch neměl. Důvody hodné zvláštního zřetele opodstatňující mimořádnou aplikaci ustanovení § 150 o.s.ř. soud v projednávaném případě neshledal, tedy ve věci plně úspěšné žalobkyni přiznal proti žalované právo na náhradu nákladů řízení, vyčíslenou jako součet následujících položek: soudní poplatek ve výši 5 000 Kč, odměna advokáta ve smyslu ustanovení § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu ve výši 5 x 5 100 Kč za pět poskytnutých úkonů právní služby (převzetí a příprava zastoupení, předžalobní výzva k plnění, podání žaloby, písemné podání ze dne 21. 9. 2020 a účast u jednání soudu dne 12. 10. 2020), celkem 25 500 Kč, 5 x [částka] jako paušální částky náhrady výdajů podle ustanovení § 13 odst. 3 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, příslušející jednotlivě za shora uvedené úkony právní služby, celkem [částka], náhrada cestovného za cestu právního zástupce žalobkyně osobním automobilem BMW 525 Xdrive, [registrační značka], na jednání soudu dne 12. 10. 2020 na trase Brno – Třebíč a zpět v celkové délce 144 km, při průměrné spotřebě 4,9 l motorové nafty na 100 km podle předloženého technického průkazu vozidla, při vyhláškové ceně [částka] za litr motorové nafty a při sazbě základní náhrady za používání silničních motorových vozidel 4,20 Kč na kilometr náhrada činí 824 Kč (srov. § 1 a § 4 písm. c) vyhlášky č. 358/2019 Sb.). náhrada za promeškaný čas strávený cestou k jednání soudu a zpět (Brno – Třebíč a zpět) v rozsahu 4 půlhodiny, tj. 4 x 100 Kč, celkem 400 Kč.

19. Shora přiznané náklady řízení (s výjimkou zaplaceného soudního poplatku) jsou dále navýšeny o 21% jako částku odpovídající sazbě daně z přidané hodnoty (dále též jen„ DPH“), neboť právní zástupce žalobkyně je coby registrovaný plátce daně z přidané hodnoty povinen tuto daň odvést dle zvláštního právního předpisu. DPH přitom představuje částku 5 927 Kč Náklady řízení proto celkem činí 39 151Kč.

20. Způsob úhrady nákladů řízení k rukám advokáta žalobkyně nachází své opodstatnění v ustanovení § 149 odst. 1 o.s.ř.; lhůta k jejich úhradě vychází z ustanovení § 160 odst. 1 téhož právního předpisu, když soud v této souvislosti neshledal žádné důvody pro aplikaci věty za středníkem tohoto ustanovení.