129 C 5/2025

Plný text

Okresní soud v Trutnově rozhodl samosoudkyní Mgr. Andreou Kolínovou ve věci žalobce: Anonymizováno sídlem Anonymizováno zastoupený advokátem Jméno advokáta sídlem Adresa advokáta proti žalovanému: Anonymizováno sídlem Anonymizováno o zaplacení 16 721 Kč s přísl. - nájemné

I. Žalovaný je povinen zaplatit žalobci částku 16 721 Kč s úrokem z prodlení ve výši 14,75 % ročně z částky 16 721 Kč od 1. 4. 2024 do zaplacení, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

II. Žalovaný je povinen uhradit žalobci náhradu nákladů řízení ve výši 14 491,50 Kč k rukám zástupce žalobce, a to do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku.

1. Návrhem na vydání platebního rozkazu doručeným soudu dne 18. 3. 2025 se žalobce domáhal zaplacení částky ve výši 16 721 Kč z titulu nájemného, včetně příslušenství uvedeného ve výroku shora.

2. Žalobce svůj návrh odůvodnil tím, že dne 11. 3. 2024 vystavil fakturu – daňový doklad č. 2024037 na částku 16 721 Kč s DPH za pronájem části pozemku p. p. 4. , číslo pozemku, v katastrálním území , adresa, I., a to za část roku 2024 od 1. 3. 2024 do 31. 12. 2024, se splatností dne 11. 3. 2024. Žalovaný se na žalobce obrátil dopisem ze dne 22. 11. 2024 s návrhem na formální ukončení nájemní smlouvy. Rada města , adresa, usnesením č. RM/, Anonymizováno, neschválila ukončení nájemní smlouvy č. SML001482 ze dne 11. 3. 2024, kterou byla pronajata část pozemku p. p. č. , číslo pozemku, o výměře 40 m2 v katastrálním území , adresa, I. Žalobce zaslal žalovanému upomínku o zaplacení faktury. Žalovaný převzetí upomínky potvrdil a informoval žalobce, že považuje nájemní smlouvu SML001482 za neplatnou, neboť sjezd je údajně součástí komunikace. Pro účely příjezdu k nemovitosti žalovaného byl na předmětné části pozemku, na kterém dříve byl jen travní porost a nebyla zde žádná komunikace, žádný sjezd, ani zpevněná plocha vybudována na žádost investora , právnická osoba, zpevněná plocha, která měla do budoucna sloužit a též i slouží potřebám žalovaného společenství vlastníků. Žalobce se zřízením zpevněné plochy souhlasil, ale za podmínky hrazení nájemného. Pokud v dané věci byla uzavřena nájemní smlouva na „sjezd na komunikaci formou zpevněné plochy“, která zatížila městský pozemek v zastavitelném území města stavbou zpevněné plochy a sjezdu užívaného výlučně pro potřeby žalovaného a žalovaný se v podstatě na základě identické smlouvy jaká byla sjednána s investorem zavázal k roční platbě 20 000 Kč, nelze shledat na této dohodě nic nepřiměřeného a ani neplatného, jak tvrdí žalovaný. Předmět nájmu o výměře 40 m2 není součástí místní komunikace. Jednak komunikace na pozemku p. č. , číslo pozemku, je účelovou komunikací, neboť v minulosti od jejího vzniku nebyla tato komunikace zařazena do pasportu místních komunikací a rovněž tak nebylo vydáno veřejnoprávní rozhodnutí o zařazení do místních komunikací. Předmět nájmu není součástí této účelové komunikace a je samostatnou plochou, která byla pro účely potřeb bytových domů a jejich vlastníků, zde žalovaného zastavena, ale pod podmínkou žalobce, že bude hrazeno roční nájemné v dojednané výši. Žalobce žalovaného o zaplacení upomínal sám upomínkami ze dne 15. 1. 2025. Žalobce zaslal žalovanému výzvu k zaplacení prostřednictvím svého právního zástupce ze dne 18. 2. 2025, na kterou již žalovaný nereagoval.

3. Žalovaný v rámci odporu neuznal nárok žalobce co do titulu i co do výše. Předmětná smlouva je absolutně neplatná dle § 580 o. z. Po dobu výstavby žádná pozemní komunikace nebyla, ale jednalo se o částečně zpevněnou plochu/trávu/rumiště. Žalobce tedy s developerem sjednali nájemní smlouvu, kdy ten neměl na výběr, pokud chtěl jmenovaný projekt dokončit a realizovat, neboť k tomu potřeboval přistupovat na pozemek parc. č. , číslo pozemku, . Následně proběhla kolaudace bytového domu , adresa, , včetně venkovních parkovacích stání na pozemku p. p. č. , číslo pozemku, v katastrálním území , adresa, I. Nájemní smlouva mezi účastníky byla sjednána po kolaudaci, kdy byl projekt dokončen, a to včetně vybudování rozšíření pozemní komunikace , adresa, mezi parkovištěm na pozemku parc. č. , číslo pozemku, a původním rozsahem pozemní komunikace , adresa, . Uvedl, že smlouva je absolutně neplatná pro rozpor se § 19 odst. 1 zákona č. 13/1997 Sb., o pozemních komunikací v projednávaném znění (dále jen „ZPK“), kdy smí každý užívat pozemní komunikace bezplatně obvyklým způsobem. Dle tohoto ustanovení nelze platně za úplatu pronajmout veřejně přístupnou pozemní komunikace (vozovku, chodník), kterou smí každý užívat bezplatně, přičemž dokončením propojení mezi původním rozsahem pozemní komunikace Maršovská a pozemkem , číslo pozemku, , na kterém je parkoviště, došlo k rozšíření pozemní komunikace umístěn na pozemku parc. č. , číslo pozemku, na podstatnou část pronajaté plochy pozemku, který je předmětem nájmu. V průběhu výstavby bytového domu došlo k rozšíření pozemní komunikace i na tu část pozemku, která předmětem nájemní smlouvy. V době podpisu nájemní smlouvy již byl z podstatné části předmět nájmu součástí veřejně přístupné pozemní komunikace ve smyslu ZPK. Právní jednání v podobě nájemní smlouvy je jednáním narušujícím veřejný pořádek, neboť se dotýká neomezeného okruhu osob. Nájemní smlouva, která omezuje užívání v rozporu se zákonem je zpoplatňuje, implikuje, že takový pozemek smí užívat jen nájemce, který řádně uhradil nájemné a nikdo jiný. Dále uvedl, že na části je vybudován záhon, který tvoří nepatrnou část a není veřejně přístupovou komunikací.

4. Na jednáním konaném dne 29. 9. 2025 žalobce uvedl, že v případě, že se žalovaný pokusí zrušit nájemní smlouvu, nikdy by za těchto podmínek s výstavbou nesouhlasilo. Dále žalobce sdělil, že na pozemku , číslo pozemku, se nachází účelová komunikace města nikoli místní komunikace. Veřejná komunikace se může stát veřejnou komunikací, pokud je ze strany vlastníka věnována k veřejnému užívání, což se v daném případě nestalo. Předmět nájmu je užíván pro potřeby žalovaného. Je zde umístěn sjezd na pozemek, parkovací plochy pro potřebu žalovaného, má zde umístěny popelnice. Celý pozemek č. , číslo pozemku, není účelovou komunikací, ale jen ta část, kde je vybudováno těleso komunikace, ohraničeno krajnicí. Předmět nájmu nebyl nikdy součástí účelové komunikace. Žalovaný uvedl, že se jedná o veřejné prostranství, které používá široká veřejnost. Nenastalo žádné omezení užívání ze strany vlastníka. V daném případě jsou parkovací stání na soukromém pozemku, jedná se o běžně standartní provoz na komunikaci jako na chodníku. Ze snímku vyplývá, že by pokračoval chodník na té části, která je předmětem nájmu.

5. Soud posoudil skutkový stav následně. Mezi stranami nebylo sporu, že žalobkyně vystavila fakturu č. 2024037 na zaplacení nájmu od 1. 3. 2024 do 31. 12. 2024 žalovanému ve výši 16 721 Kč. Dne 11. 3. 2024 žalobkyně jako pronajímatel s nájemcem , právnická osoba, uzavřeli Dohodu o skončení nájmu týkají se nájemní smlouvy č. SML001291 ze dne 25. 4. 2023 týkající se části pozemkové parcely č. , číslo pozemku, , k. ú. , adresa, I. za účelem používání jak sjezd od bytových domů na komunikaci. Dne 11. 3. 2024 žalobce jako pronajímatel a žalovaný jako nájemce uzavřeli nájemní smlouvu č. SML001482 na dobu neurčitou od 1. 3. 2024, a to týkajících části pozemkové parcely č. , číslo pozemku, , k. ú. , adresa, I. Předmětné pozemky jsou pronajaty za účelem umístění a používání stavby „Sjezd na komunikaci formou zpevněné plochy“ pro bytový dům. Nájemné bylo sjednáno ve výši 20 000 Kč ročně. Nájemné za období od 1. 3. 2024 do 31. 12. 2024 bylo sjednáno ve výši 16 721 Kč, splatné do 20 pracovních dnů od podpisu smlouvy. Dopisem ze dne 22. 11. 2024 žalovaný podal návrh na ukončení předmětné nájemní smlouvy s odkazem na § 19 odst. 1 ZPK, kdy nelze platně pronajmout za úplatu veřejně přístupnou pozemní komunikaci, kterou smí každý užívat bezplatně a nájemní smlouva je sjednána v rozporu s tímto ustanovením pro rozpor se zákonem a je neplatná ve smyslu § 580 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku v projednávaném znění (dále jen „o. z.“). Každý je totiž oprávněn bezplatně užívat pozemní komunikaci Maršovská, a to v celém jejím rozsahu vymezeném hranicemi parcely , číslo pozemku, . Usnesením Rady města , adresa, č. RM/525/37/2024 nebylo schváleno ukončení předmětné nájemní smlouvy mezi účastníky, kdy nájemní smlouvu považují za platnou a není důvod ji ukončovat. Dopisem ze dne 23. 1. 2025 žalovaná sdělila žalobkyni, že potvrzují přijetí upomínky o zaplacení nájemného, avšak považují předmětnou nájemní smlouvy jak absolutně neplatnou dle § 588 o. z., neboť taková smlouva narušuje veřejný pořádek, když z ní vyplývá záměr zpoplatnit vjezd na pozemní komunikaci umístěnou na předmětných nemovitých věcech, což se dotýká širokého okruhu osob. Předmětný sjezd je součástí místní komunikace a dotýká se neomezeného okruhu osob a představuje tak právní jednání zjevně narušující veřejný pořádek v daném místě. Žalovaný byl upomenut k zaplacení dluhu dopisem ze dne 15. 1. 2025 a následně předžalobní upomínkou.

6. Z předložené fotografie soud zjistil, že předmětný pozemek (resp. část která je předmětem nájmu) se skládá ze zpevněné plochy, sjezdu k bytovému domu, na kterých se nachází kontejnery, dále část zeleně a parkovací stání. Na hranici předmětného pozemku a asfaltové silnice je značka zákaz vjezdu, tj. před vjezdem na hranici s krajnicí cesty. Strany souhlasně uvedli, že na ceduli parkování je dodatek zákaz parkování – soukromý pozemek.

7. Podle § 580 odst. 1 o. z. neplatné je právní jednání, které se příčí dobrým mravům, jakož i právní jednání, které odporuje zákonu, pokud to smysl a účel zákona vyžaduje.

8. Podle § 588 o. z. soud přihlédne i bez návrhu k neplatnosti právního jednání, které se zjevně příčí dobrým mravům, anebo které odporuje zákonu a zjevně narušuje veřejný pořádek. To platí i v případě, že právní jednání zavazuje k plnění od počátku nemožnému.

9. Podle § 2 odst. 2 ZPK pozemní komunikace se dělí na tyto kategorie: a) dálnice, b) silnice, c) místní komunikace, d) účelová komunikace.

10. ZPK v § 12 stanoví, co je součástí dálnice, silnice a místní komunikace nikoli co je součástí účelové komunikace. Podle § 12 odst. 4 ZPK pokud nejsou samostatnými místními komunikacemi, jsou součástmi místních komunikací též přilehlé chodníky, chodníky pod podloubími, veřejná parkoviště a obratiště, podchody a zařízení pro zajištění a zabezpečení přechodů pro chodce.

11. Podle § 19 odst. 1 ZPK v mezích zvláštních předpisů upravujících provoz na pozemních komunikacích a za podmínek stanovených tímto zákonem smí každý užívat pozemní komunikace bezplatně obvyklým způsobem a k účelům, ke kterým jsou určeny (dále jen "obecné užívání"), pokud pro zvláštní případy nestanoví tento zákon nebo zvláštní předpis jinak. Uživatel se musí přizpůsobit stavebnímu stavu a dopravně technickému stavu dotčené pozemní komunikace.

12. V daném případě má soud za to, že bylo prokázáno, že komunikace na pozemku , číslo pozemku, v katastrálním území , adresa, I. je účelovou komunikací a nikoli místní komunikací, kdy žalobce jako město toto výslovně potvrdil (a zároveň to vyplývá i z územního plánu města, který je veřejně přístupný na webových stránkách města). Na rozdíl od místní komunikace, kdy ZPK přesně stanoví, co vše je její součástí, to u účelové komunikace stanoveno není. Ustanovení § 19 odst. 1 ZPK se uplatní pro provoz na pozemních komunikací, kde se jedná o „obecné užívání“. V případě části pozemku , číslo pozemku, , který je předmětem nájmu mezi stranami není sporu, o jakou přesnou část pozemku se jedná. Nájemní smlouva mezi účastníky č. SML001482 splňuje všechny náležitosti nájemní smlouvy. Mezi účastníky bylo sporu, zda část pozemku, která je předmětem nájmu je veřejně přístupnou účelovou komunikací, respektive její součástí. Žalobce výslovně uvedl, že tato část pozemku, která je předmětem nájmu není součástí komunikace, neboť z jeho strany jako vlastníka nebyla věnována k veřejnému užívání. Soud se ztotožňuje s tvrzením žalované, že část pozemku, která je předmětem nájmu (tj. 40 m2 na pozemku , číslo pozemku, v k. ú. , adresa, I.), není součástí veřejně účelové komunikace na zbylé části stejného pozemku. Veřejně účelová komunikace je oddělena krajnicí, nejedná se např. o chodník, který by byl v užívání široké veřejnosti, ale naopak jedná se o pozemek v užívání žalovaného. Soud má za to, že předmětná část pozemku, která je předmětem nájemní smlouvy je dostatečně oddělitelná. Veřejná komunikace se může stát veřejnou komunikací, pokud je ze strany vlastníka věnována k veřejnému užívání, což se v daném případě nestalo. Předmět nájmu je užíván výslovně pro potřeby žalovaného. Je zde umístěn sjezd na pozemek k domu žalovaného, parkovací plochy pro potřebu žalovaného, má zde umístěny popelnice/kontejnery. Předmět nájmu tak není a nebyl nikdy součástí účelové komunikace. Žalovaný dále uvedl, že se jedná o veřejné prostranství, které používá široká veřejnost a nenastalo žádné omezení užívání ze strany vlastníka. S tvrzením žalovaného, že v daném případě jsou parkovací stání na soukromém pozemku a jedná se o běžně standartní provoz na komunikaci jako na chodníku soud nesouhlasí. To, že je pozemek neoplocen a pohybují se na pozemku další osoby samo o sobě neznamená, že je tato část pozemku v obecném užívání pro širokou veřejnost. To, že ze snímku vyplývá, že by pokračoval chodník na té části, která je předmětem nájmu je tvrzení čistě hypotetické, chodník pro veřejnost se tam nenachází. Naopak z chování vlastníka, ať už žalobce přímo či žalovaného na základě nájemní smlouvy vyplývá, že pozemek, který je předmětem nájmu je omezen pro užívání široké veřejnosti, a to dopravním značením na tomto pozemku. Sám žalovaný uvedl, že na pozemku je svíceno jejich vlastnicí lampami veřejného osvětlení, uklízejí ho a starají se o tento prostor. Soud tak shledal, že v řízení nebylo prokázáno, že část pozemku, který je předmětem nájmu je veřejnou účelovou komunikací, příp. její součástí, které je součástí provozu na pozemních komunikací ani, že by se jednalo o veřejné prostranství. Nebylo prokázáno, že se jedná o obecné užívání této části pozemku dle ZPK, kdy může být obsah užívání účelových komunikací určen projevenou vůlí vlastníka, ať už výslovně či konkludentně. Ustanovení § 19 odst. 1 ZPK se v tomto případě neuplatní. K porušení zákona nedošlo, nájemní smlouva je platná, a proto žalobě bylo vyhověno v plném rozsahu. Nad rámec k tomu soud sděluje, že skutečnost, že nedošlo ke kompenzace předmětného pozemku v rámci výstavby neznamená, že by nájemní smlouva byla neplatná či neúčinná. Účastníkům nic nebrání takovou kompenzaci případně i provést dodatečně. Je čistě v ujednání stran, co a jak si dohodnou.

13. O náhradě nákladů řízení soud rozhodl podle § 142 odst. 1 o. s. ř. kdy tak soud přiznal žalobkyni, která byla v řízení procesně zcela úspěšná, právo na náhradu nákladů řízení. Ty spočívají v zaplaceném soudním poplatku ve výši 1 000 Kč a nákladech zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená podle § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, za 5 úkonů právní služby po 1 780 Kč (převzetí a příprava zastoupení, předžalobní výzva, žaloba, jednání u soudu, závěrečný návrh) včetně 5 paušálních náhrad výdajů po 450 Kč a DPH ve výši 21 % z odměny a paušální náhrady výdajů. Náklady v celkové výši 14 491,50 Kč jsou splatné k rukám zástupce žalobkyně (§ 149 odst. 1 o. s. ř.).

14. Lhůty k plnění byly stanoveny podle § 160 odst. 1 o. s. ř., když soud neshledal důvody pro stanovení lhůt delších.