14 C 28/2021

Plný text

Okresní soud v Trutnově rozhodl samosoudkyní JUDr. Irenou Šolínovou ve věci žalobců: a) celé jméno žalobce , datum narození bytem adresa žalobkyně a žalobce b) celé jméno žalobkyně , datum narození bytem adresa žalobkyně a žalobce zastoupená obecným údaje o zástupci proti žalované: osobní údaje žalované zastoupená advokátem anonymizováno jméno příjmení sídlem adresa o neplatnost výpovědí nájmu bytu

I. Určuje se, že výpověď nájmu bytu 2 + 1 s příslušenstvím v domě [adresa] v ulici [anonymizováno] v [obec] ze dne 28. 1. 2021 daná žalovaným žalobcům, je neplatná.

II. Určuje se, že výpověď nájmu bytu 2 + 1 s příslušenstvím v domě [adresa] v ulici [anonymizováno] v [obec] ze dne 16. 2. 2021 daná žalovaným žalobcům, je neplatná.

III. Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení.

IV. Žalovaný je povinen zaplatit České republice na účet Okresního soudu v Trutnově soudní poplatek ve výši 4.000 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku.

1. Žalobou doručenou soudu dne 17. 2. 2021 a doplněnou dne 5. 4. 2021 se žalobci domáhali, aby soud určil, že výpovědi nájmu bytu uvedeného ve výroku shora, které dal 28. 1. 2021 a následně 16. 2. 2021 žalovaný žalobcům, jsou neplatné. K odůvodnění žaloby uvedli, že dne 12. 12. 2019 byla mezi účastníky uzavřena nájemní smlouva ohledně předmětného bytu. Dne 28. 1. 2021 převzali žalobci jako nájemci„ okamžitou výpověď z nájemního bytu“ za závažné porušení povinností nájemce z důvodů prodlení s úhradou nájmu. Ujednání v nájemní smlouvě považuje za podstatné porušení prodlení s placením nájmu více než 14 dnů, což je v rozporu s § 2291 odst. 2 občanského zákoníku, podle kterého nájemce porušuje svou povinnost zvlášť závažným způsobem, zejména nezaplatil-li nájemné a náklady na služby za dobu alespoň tří měsíců. Ve výpovědi nájmu pronajímatel nesplnil svou povinnost poučit nájemce o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem. Výpověď je proto neplatná. Nájemce o tom opakovaně vyrozuměl pronajímatele, který mu v mezičase dne 16. 2. 2021 předal další dokument prakticky totožného znění, takže jde o duplicitní výpověď. Žalobci jako nájemci považují obě výpovědi za neplatné.

2. Žalovaný uznal, že výpověď ze dne 28. 1. 2021 je neplatným úkonem, trval na platnosti výpovědi ze dne 16. 2. 2021 s tím, že má za to, že absence poučení dle § 2286 odst. 2 o. z. nezpůsobuje s ohledem na rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR ve věci 26 Cdo 2199/2018 neplatnost výpovědi. Ve výpovědi není specifikováno období, za které nájemné nebylo hrazeno, ale jde o období od listopadu 2020 a února 2021, tj. období delší než 3 měsíce.

3. Ve věci byly provedeny listinné důkazy smlouvou o nájmu bytu ze dne 12. 12. 2019, včetně předpisu nájmu a služeb, výpovědi z nájemního bytu ze dne 28. 1. 2021, záznamem o předání a převzetí bytu ze dne 5. 2. 2021, okamžitou výpovědí z nájmu bytu ze dne 16. 2. 2021 a záznamem o předání a převzetí bytu ze dne 22. 2. 2021.

4. Listinnými důkazy bylo prokázáno, že dne 12. 12. 2019 byla mezi žalovaným jako pronajímatelem a žalobci jako nájemci uzavřena smlouva o nájmu bytu 2 + 1 s příslušenstvím v domě [adresa] v ulici [anonymizováno] v [obec]. Nájemní poměr byl sjednán na dobu neurčitou. Žalovaný jako pronajímatel dal žalobcům jako nájemcům výpověď nájmu bytu datovanou dne 28. 1. 2021 pro závažné porušení povinností z důvodu prodlení s placením nájmu. Písemná výpověď nájmu bytu neobsahuje poučení o právu nájemce vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání výpovědi soudem. Žalobci jako nájemci převzali výpověď 28. 1. 2021. Záznam o předání a převzetí bytu ze dne 5. 2. 2021 žalobci nepodepsali. Dne 16. 2. 2021 dal žalovaný jako pronajímatel žalobcům další okamžitou výpověď z nájmu předmětného bytu s tím, že nezaplacením nájmu po dobu delší jak tři měsíce porušili nájemní vztah zvláště závažným způsobem. Ze strany pronajímatele bylo sděleno, že okamžitou výpověď z nájmu bytu, která byla doručena dne 28. 1. 2021, tímto považuje za neplatnou a neúčinnou. Písemnou výpověď nájmu převzal žalobce a), na písemné vyhotovení uvedl své výhrady. Výpověď neobsahuje poučení o právu nájemce vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání výpovědi soudem. Dle záznamu ze dne 22. 2. 2021 se žalovaný domáhal vyklizení a předání bytu. <i>5. Dle § 3074 odst. 1 občanského zákoníku č. 89/2012 Sb., účinného od 1. 1. 2014, nájem se řídí tímto zákonem ode dne nabytí jeho účinnosti, i když ke vzniku nájmu došlo před tímto dnem; vznik nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních předpisů. Soud proto ve věci aplikoval při posouzení platnosti výpovědi z nájmu bytu občanský zákoník č. 89/2012 Sb. (dále jen o. z.).</i> <i>6. Dle § 2286 odst. 1, 2 o. z. výpověď nájmu vyžaduje písemnou formu a musí dojít druhé straně. Výpovědní doba běží od prvního dne kalendářního měsíce následujícího poté, co výpověď došla druhé straně. Vypoví-li nájem pronajímatel, poučí nájemce o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem, jinak je výpověď neplatná.</i> 7. Výpověď nájmu bytu vyžaduje písemnou formu a musí dojít druhé straně. Výpověď pronajímatele musí vedle splnění obecných náležitostí právního jednání obsahovat dle § 2288 odst. 3 o. z. výpovědní důvod a poučení dle § 2286 odst. 2 o. z. Výpověď nájmu bytu datovaná 28. 1. 2021 ani výpověď datovaná 16. 2. 2021, kterou dal žalovaný žalobcům, poučení dle § 2286 odst. 2 o. z. neobsahují. S absencí poučení zákon spojuje neplatnost výpovědi. Protože výpovědi nájmu bytu ze dne 28. 1. 2021 a 16. 2. 2021 neobsahují poučení dle § 2286 odst. 2 o. z., jsou neplatné. Nad rámec toho soud dodává, že výpovědi ani neobsahují řádnou specifikaci výpovědního důvodu, tj. uvedení období, za které nemělo být nájemné a úhrada za služby hrazeny. Soud proto žalobě vyhověl, aniž by přezkoumával naplnění výpovědního důvod, který byl ve výpovědích uplatněn. Z tohoto důvodu zamítl návrh žalovaného na doplnění dokazování ohledně vymezení období, za které byli žalobci s placením nájemného a úhrad za služby v prodlení. S ohledem na dvě téměř totožné výpovědi nájmu, které neobsahovaly zákonné poučení, avšak žalovaný se na jejich základě domáhat vyklizení bytu (viz záznamy o předání a převzetí bytu), má soud za to, že z důvodu právní jistoty je namístě, že žalobci se domáhají soudního rozhodnutí ohledně neplatnost obou výpovědí i za situace, kdy žalovaný neplatnost výpovědi ze dne 28. 1. 2021 uznává.

8. K obraně žalovaného soud uvádí, že se žalovaný mýlí, pokud má za to, že z rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR ve věci 26 Cdo 2199/2018 plyne, že absence poučení dle § 2286 odst. 2 o. z. nezpůsobuje neplatnost výpověď. Rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR v této věci se týká skutkově odlišného případu, kdy výpověď z nájmu bytu obsahovala pouze poučení o právu nájemce navrhnout přezkoumání výpovědi soudem, ale neobsahovala poučení o jeho právu vznést proti výpovědi námitky. Nejvyšší soud uzavřel, že neobsahuje-li výpověď z nájmu bytu poučení nájemce o jeho právu vznést proti ní námitky, není z tohoto důvodu neplatná, když tento závěr nezhoršuje postavení nájemce, jehož obrana proti výpovědi z nájmu je dostatečně zajištěna právem domáhat se přezkoumání její oprávněnosti soudem. Nejvyšší soud v tomto rozhodnutí činí jednoznačný závěr, že„ poučení nájemce o jeho právu navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi z nájmu bytu soudem je jednou z podstatných náležitostí výpovědi a jeho absence způsobuje neplatnost výpovědi. Podle názoru dovolacího soudu jde o neplatnost absolutní (§ 588 o. z.), neboť smyslem poučení podle § 2286 odst. 2 o. z. je ochrana nájemce, který na základě tohoto poučení získá vědomost o svém právu domáhat se u soudu přezkoumání oprávněnosti výpovědi a o lhůtě, ve které návrh musí podat.“ Výpovědi, které dal žalovaný žalobcům, neobsahují žádné poučení a jsou neplatné.

9. Výrok o nákladech řízení účastníků se opírá o § 142 odst. 1 o. s. ř. Ve věci úspěšní žalobci, kteří byli osvobozeni od soudních poplatků, náhradu nákladů řízení nepožadovali, proto bylo rozhodnuto, že žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení. S ohledem na výsledek řízení nemohla být žalovanému požadovaná náhrada nákladů řízení přiznána.

10. Ve věci úspěšní žalobci byli osvobozeni dle § 138 o. s. ř. od soudních poplatků. Dle § 2 odst. 3 zákona o soudních poplatcích přechází poplatková povinnost na žalovaného, kterému byla uložena povinnost zaplatit státu soudní poplatek ve výši dle položky 4.1c) sazebníku 2 x 2.000 Kč (2 výpovědi) ve lhůtě dle § 7 poplatkového zákona.