16 C 15/2025

Plný text

Okresní soud v Trutnově rozhodl soudkyní tituly před jménem jméno FO ve věci žalobce: Jméno žalobce , narozený Datum narození žalobce . Jméno advokáta sídlem Adresa advokáta proti žalovanému: Jméno žalovaného číslo pozemku , IČO IČO žalovaného sídlem Adresa žalovaného číslo pozemku Adresa žalovaného o žalobě na ochranu držby

I. Žaloba, kterou se žalobce domáhal proti žalovanému, aby mu bylo uloženo zdržet se jednání, kterými by rušil držbu práva žalobce spočívající v právu nerušeně užívat jednotku č. , číslo pozemku, , číslo pozemku, vymezenou dle občanského zákoníku v pozemku parc.č. St. , číslo pozemku, , jehož součástí je stavba č.p. , číslo pozemku, , v k.ú. a obci , adresa, , zapsanou na LV č. , hodnota, , se zamítá.

II. Žaloba, kterou se žalobce domáhal proti žalovanému, aby mu bylo uloženo předat žalobci (nebo jeho zástupci) 4 ks čipových karet sloužících k otevření vstupních dveří jednotky č. , číslo pozemku, , číslo pozemku, vymezené dle občanského zákoníku v pozemku parc.č. St. , číslo pozemku, , jehož součástí je stavba č.p. , číslo pozemku, v k.ú. a obci , adresa, (jednotka je zapsána na LV č. , hodnota, ) a dále vstupních dveří/vrat jednotky č. , číslo pozemku, /, číslo pozemku, vymezené dle občanského zákoníku v pozemku parc.č. St. , číslo pozemku, , jehož součástí je stavba č.p. , číslo pozemku, v k.ú. a obci , adresa, (jednotka je zapsána na LV č. , hodnota, ), se zamítá.

III. Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení.

1. Žalobce se žalobou na ochranu rušené držby doručenou soudu dne 27. 1. 2025 domáhal vydání rozhodnutí, kterým by soud uložil žalovanému povinnost uvedenou ve výroku I. a II. usnesení. K odůvodnění žaloby uvedl, že je vlastníkem jednotky číslo , číslo pozemku, , číslo pozemku, (dále jen „Jednotka“) vymezené dle občanského zákoníku v pozemku parc.č. St. , číslo pozemku, , jehož součástí je stavba č.p. , číslo pozemku, v k.ú. a obci , adresa, . Jednotka je zapsána na LV č. , hodnota, . Žalobce je dále spoluvlastníkem jednotky č. , číslo pozemku, /, číslo pozemku, (dále jen „garáž) vymezené dle občanského zákoníku v pozemku parc.č. St. , číslo pozemku, , jehož součástí je stavba č.p. , číslo pozemku, v k.ú. a obci , adresa, . Jednotka je zapsána na LV č. , hodnota, . Fakticky je tato jednotka společnou garáží domu, kde žalobce má právo užívat vymezené parkovací místo. Žalovaný je společenstvím vlastníků jednotek, které zajišťuje v rozsahu vyplývajícím ze zákona a stanov správu (bytového) domu č.p. , číslo pozemku, v k.ú. a obci , adresa, , tedy domu, v němž se nachází výše uvedená Jednotka ve vlastnictví žalobce. Žalovaný je ovládán společností , název společnosti, , právnická osoba, (dále jen „, název společnosti, “), IČO: , IČO, , sídlem: , adresa, , která vystupuje (od 21.1.2019 – dne vzniku žalovaného, dosud) jako předseda a jediný člen statutárního orgánu žalované. Veškeré požadavky vlastníků jednotek v domě (údržba, vydání čipových karet pro přístup do domu, atd.) jsou tak od počátku vyřizovány jménem žalovaného právě prostřednictvím , název společnosti, , proto veškerá komunikace žalobce s žalovaným je směřována právě na společnost , název společnosti, , která je obvykle také bez dalšího vyřizuje. Součástí business modelu , název společnosti, je, že si propachtovává jednotky v domě a tyto dává do nájmu třetím osobám, s vlastníky se pak dělí o takto dosažený zisk, přičemž vlastník si může „požádat“ o období, kdy může svou jednotku užívat sám, resp. způsobem, jakým uzná za vhodné (pronajmout po vlastní ose, užívat sám, s rodinou, nechat ji užívat příbuznými, atd.). Poté, co žalobce vystoupil na shromáždění žalovaného proti praktikám , název společnosti, , která bez kontroly hospodaří s prostředky žalovaného, obdržel dne 21.5.2024 výpověď pachtovní smlouvy. Žalobce následně – ještě před jejím skončením – požádal , název společnosti, o možnost užívat jednotku od 1. 9. 2024 do skončení výpovědní doby, což bylo ze strany , název společnosti, v souladu s dohodou schváleno. Vstup do objektu – stavby č.p. , číslo pozemku, v , obec, – je umožněn na základě čipových karet. Žalovaný, resp. , název společnosti, jménem žalovaného, tyto karty vlastníkům jednotek vydává k jejich žádosti a oproti poplatku tyto čipové karty. Naopak je při ztrátě či poškození blokuje, aby nemohlo dojít k jejich zneužití. Žalobce požádal o vydání 6 ks čipových karet pro vstup do budovy č.p. , číslo pozemku, , které mu byly vydány. Následně, dne 10. 9. 2024 byl informován svým nájemcem, že čipové karty nefungují. Při konfrontaci této skutečnosti s recepční bylo sděleno, že karty byly z pokynu ředitele , název společnosti, (tj. statutárního orgánu žalované) deaktivovány, k uvedenému došlo bez jakéhokoliv varování či předchozí komunikace s žalobcem, jako vlastníkem jednotky. Takto došlo k zablokování 4 (přístupových) čipových karet (ze 6), což vedlo k tomu, že osoba, jíž žalobce Jednotku pronajal, do ní nemá přístup, nemůže se dostat pro své věci a tuto Jednotku na základě dohody s žalobcem užívat. Žalobce se proti tomuto zásahu bránil žalobou na ochranu držby, která byla vedena zdejším soudem pod sp.zn. , spisová značka, , usnesením č.j. , spisová značka, bylo žalobě vyhověno. Žalovaný požadované karty vydal žalobci až pod tíhou exekuce vedené EÚ , adresa, , tituly před jménem, , jméno FO, , v řízení sp.zn. , spisová značka, .

2. Žalovaný následně, v neznámé době, zřejmě na přelomu roku 2024-2025 svévolně deaktivoval vydané přístupové karty pro vstup do jednotky a do garáže. Soudem (, spisová značka, ) přiznané přístupové karty tak nefungují pro přístup k jednotce a ke garáži, ale toliko pro vstup do budovy, kdy žalovaný sám přiznává, že soudem bylo uloženo umožnit vstup do budovy, ne do jednotky a garáže. To je dle žalobce ovšem zjevné zneužití práva a zjevné omezování práva žalobce. Sám žalobce pak má toliko 2 „majitelské“ karty, z nichž 1 ks nefunguje a žalovaný odmítá vystavit nové, takže přístup žalobce k vlastní jednotce a parkovacímu místu je zásadně omezeno. Na základě žalovaným poskytnutých karet se tak může dostat do domu, nikoliv však již k vlastnímu parkovacímu místu či do své jednotky. Žalobci a osobám, která odvíjí svá užívací práva k Jednotce a garáži svědčí mimo jiné právo přístupu do jednotky a garáže (právo užívat společné prostory vyřešeno předchozí žalobou). Toto právo jim bylo ze strany žalovaného, jakožto SVJ, které vykonává správu budovy bez jakéhokoliv právního důvodu upřeno, čímž mu byla omezena, resp. v určitém rozsahu znemožněna možnost užívání Jednotky a garáže.

3. Na shora popsané jednání žalovaného lze pohlížet jako na rušení držby žalobce ve smyslu § 1003 OZ. Žalobci bylo zabráněno ve výkonu jeho práva, které vykonával řádně a bez rušení od chvíle, kdy Jednotku a garáž nabyl, až do data uvedeného v čl. III žaloby, kdy zjistil, že přístupové karty, které mu byly na základě rozhodnutí zdejšího soudu vydány, pro přístup k Jednotce a garáži nefungují, recepce žalovaného nové odmítá vystavit a aktivovat. Žalobce byl výše uvedeným způsobem vypuzen z držby a tento stav nadále trvá, a proto se ochrany držby domáhá podanou žalobou.

4. Na základě listinných důkazů, které žalobce doložil spolu s žalobou, soud dospěl k následujícímu závěru o skutkovém stavu. Žalobce je vlastníkem jednotky číslo , číslo pozemku, , číslo pozemku, vymezené na pozemku parc. č. St. , číslo pozemku, , jehož součástí je stavba č.p. , číslo pozemku, v k.ú. a obci , adresa, a podílu ve výši 571/32567 na společných částech domu a pozemku (viz. informativní výpis z Katastru nemovitostí – LV č. , hodnota, pro k.ú. a obec , adresa, ). Dále je žalobce spoluvlastníkem jednotky č. , číslo pozemku, /, číslo pozemku, vymezené na pozemku parc č. St. , číslo pozemku, , jehož součástí je stavba č.p. , číslo pozemku, v k.ú. a obci , adresa, s velikostí podílu , Anonymizováno, /, Anonymizováno, . Pachtovní smlouvu uzavřenou mezi žalobcem coby propachtovatelem a , název společnosti, , právnická osoba, coby pachtýřem dne 17. 10. 2023 ve znění dodatku č. , hodnota, k Pachtovní smlouvě ze dne 16. 2. 2024 žalobce přenechal pachtýři uvedené nemovitosti k dočasnému užívání za čelem poskytování ubytovacích služeb třetím osobám s tím, že je dle čl.. IV odst. 2 písmene c) oprávněn v průběhu trvání pachtu požadovat blokaci nemovitosti pro svou vlastní potřebu. Pachtovní smlouva byla žalobci vypověděna výpovědí ze dne 19. 5. 2024 doručenou žalobci dne 21. 5. 2024 s tím, že pacht založený Pachtovní smlouvou na základě výpovědi zanikne uplynutím šestiměsíční výpovědní doby, která počíná běžet posledním dnem v měsíci, ve kterém byla výpověď doručena.

5. V emailu žalobce doručovaném na recepci , název společnosti, , název společnosti, , , jméno FO, a , jméno FO, v reakci na email žalovaného z 11. 9. 2024 žalobce uvádí, že mu není jasné, proč se má obracet na pana ředitele, když on je osobu, která mu zamítla umožnit vstup do bytu žalobce 202 v Peci pod Sněžnou s tím, že jej přidává do komunikace a opakovaně si dovoluje požádat o vysvětlení, proč mu byly v minulých dnech zablokovány některé vstupní karty do „ga“. Dále uvedl, že opakovaně žádá o vystavení dalších 6 vstupních karet. Dále uvedl, že vzhledem k tomu, že tato situace trvá již několik dní, dovoluje si požádat o co nejrychlejší reakci. Emailem z emailové adresy , e-mail, z 11. 11. 2024 žalobci sdělila , jméno FO, (vedoucí recepce, že na základě domluvy s ředitelem , jméno FO, jej žádá, aby se v této záležitosti obracel přímo na něj. Emailem z 10. 9. 2024 žalobce objednal 6 ks vstupních karet do bytu 202 v objektu , název společnosti, , název společnosti, s tím, že mají být předány osobně panu , jméno FO, nebo jím zmocněné osobě. Emailem ze dne 27. 5. 2024 požádal žalobce o rezervaci svého apartmánu na 3 měsíce od 1. 9. 2024 do 30. 11. 2024. Blokace apartmánu byla žalobci potvrzena z emailové adresy , název společnosti, , e-mail, , název společnosti, , e-mail, v souladu s Pachtovní smlouvou. Z emailové komunikace mezi žalobcem a ředitelem hotelu , název společnosti, , právnická osoba, , jméno FO, z 12. 9. 2024 vyplývá tvrzení žalobce, že žalovaný odmítá majitelům bytů vydat více než 2 vstupní karty, což může komplikovat vstup do vlastních bytových prostor, a proto by potřeboval 6 karet. Žalobce pak v emailu z téhož dne p. , jméno FO, na emailovou adresu , e-mail, , název společnosti, , e-mail, sděluje, že svůj byt dlouhodobě pronajal jako byt 202 na adrese , adresa, , číslo pozemku, včetně parkovacího stání s nárokem na běžné užívání společných prostor.

6. Dále soud zjistil, že na základě pravomocného rozhodnutí ze dne 16. 9. 2024 čj. , spisová značka, , kterým bylo žalovanému uloženo vydat žalobci nebo jeho zástupci 4 ks čipových karet sloužících k otevření vstupních dveří budovy č.p. , číslo pozemku, v k.ú. a obci , adresa, a vstupu do této budovy, byla vedena exekuce exekutorem , tituly před jménem, , jméno FO, pod sp. zn. , spisová značka, na vymožení v rozhodnutí uvedené povinnosti. Žaloba ve věci , spisová značka, byla podána dne 12. 9. 2024.

7. Z emailové korespondence mezi , jméno FO, (emailová adresa , e-mail, , název společnosti, , e-mail, ) a žalobcem (emailová adresa , e-mail, ) ze 15. 1. 2025 vyplývá, že na tvrzení žalobce, že má zablokován vstup do apartmánu a garáže bylo reagováno ze strany žalovaného tím, že žalobce má 2 majitelské karty jako všichni ostatní + 4 karty od vstupu do domu, které získal chybou ředitele žalovaného , jméno FO, žalobou a následnou exekucí. Dále , jméno FO, uvedl, že přiznává, že žalobce si vyžadoval výslovně 4 karty od vstupu do budovy, nikoli od vjezdu do garáží a ty také od žalovaného obdržel.

8. Podle § 176 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu (dále o. s. ř.) se ustanovení § 177 až 180 použijí, je-li z žaloby zřejmé, že se žalobce domáhá ochrany rušené držby. Podle § 177 odst. 1 o. s. ř. domáhá-li se žalobce ochrany rušené držby, soud o žalobě rozhodne do 15 dnů od zahájení řízení. Žalobce musí prokázat, že jde o svémocné rušení držby. Jednání není třeba nařizovat.Podle § 178 o. s. ř. se soud v řízení omezí na zjištění poslední držby a jejího svémocného rušení. Podle § 180 odst. 1 o. s. ř. soud ve věci samé rozhoduje usnesením.Podle § 1003 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále o. z.), držbu není nikdo oprávněn svémocně rušit. Kdo byl v držbě rušen, může se domáhat, aby se rušitel rušení zdržel a vše uvedl v předešlý stav.Podle § 1007 odst. 1 o. z. byl-li držitel z držby vypuzen, může se na vypuditeli domáhat, aby se zdržel dalšího vypuzení a obnovil původní stav. Proti žalobě na ochranu držby lze namítnout, že žalobce získal proti žalovanému nepravou držbu nebo že ho z držby vypudil. Dle odst. 2 vypuzení z držby práv nastane, když druhá strana odepře plnit, co dosud plnila, když někdo zabrání výkonu práva, nebo již nedbá povinnosti zdržet se nějakého konání.Podle § 1008 odst. 1 o.z. soud zamítne žalobu na ochranu nebo na uchování držby, pokud bude žaloba podána po uplynutí šesti týdnů ode dne, kdy se žalobce dozvěděl o svém právu i o osobě, která držbu ohrožuje nebo ruší, nejdéle však do jednoho roku ode dne, kdy žalobce mohl své právo uplatnit poprvé.

9. Soud přednostně řešil otázku, zda žalobce podal žalobu na ochranu držby včas. Obě lhůty dle § 1008 (subjektivní šestitýdenní i objektivní roční) jsou prekluzivní. Subjektivní lhůta k podání držební žaloby počíná běžet až poté, co se „žalobce dozvěděl o svém právu i o osobě, která držbu ohrožuje nebo ruší“. Lhůta tedy běží od okamžiku, kdy se držitel dozví o skutečnostech, zakládajících právo podat držební žalobu. K opožděnému podání žaloby musí soud přihlédnout z úřední povinnosti. Žalobce se ve své žalobě v tomto směru omezil na vágní tvrzení, že k předmětnému rušení držby, tj. deaktivování přístupových karet do jednotky a do garáže došlo zřejmě na přelomu roku 2024 až 2025. Neuvedl žádná konkrétní tvrzení, jak a kdy se o tvrzeném rušení deaktivováním přístupových karet do jednotky a do garáže dozvěděl. Současně z provedeného dokazování listinami předloženými žalobcem, zejména z emailové korespondence mezi , jméno FO, (emailová adresa , e-mail, , název společnosti, , e-mail, ) a žalobcem (emailová adresa , e-mail, ) ze 15. 1. 2025 má soud za to, že k tvrzenému blokování přístupových karet, a to i do bytové jednotky a garáže, docházelo již v září 2024. Ostatně zmínka od zablokování některých vstupních karet do garáže (ga) se objevuje již v emailové korespondenci žalobce a žalovaného z 11. 9. 2024. Taktéž v emailu z 12. 9. 2024 , jméno FO, žalobce uvádí, že žalovaný odmítá vydat majitelům bytů více než 2 vstupní karty. Soud tedy dospěl k závěru, že žaloba byla podána po uplynutí subjektivní prekluzivní lhůty, a proto nezbývá, než žalobu bez dalšího zamítnout.

10. Nad rámec výše uvedeného soud uvádí, že současně z provedeného dokazování listinami předloženými žalobcem vyplývá, že přes uzavřenou Pachtovní smlouvu, měl smluvně zajištěné a žalovaným potvrzené právo užívat tuto jednotku pro své potřeby do , Datum narození advokáta, . Pokud má tedy žalobce nadále dle svého vlastního tvrzení k dispozici 2 „majitelské karty“ od jednotky a garáže (jako každý další majitel bytu), pak dle názoru soudu ze strany žalovaného nejde o svémocné rušení držby žalobce a i v případě, že by žaloba byla podána včas, byly by dány důvody pro její zamítnutí.

11. O nákladech řízení soud rozhodl podle § 142 odst. 1 o. s. ř. Žalovaný, který měl ve věci plný úspěch, má právo na náhradu nákladů řízení. Žalovanému však dle obsahu spisu v souladu s tímto řízením dosud žádné náklady nevznikly. Proto soud o náhradě nákladů řízení rozhodl tak, jak je uvedeno ve výroku III. usnesení.