19 C 171/2021

Plný text

Okresní soud v Trutnově rozhodl samosoudkyní Mgr. Pavlou Ondráčkovou ve věci žalobce: osobní údaje žalobce zastoupený advokátem údaje o zástupci proti žalované: osobní údaje žalované o zaplacení 101.100 Kč s příslušenstvím

I. Žalovaná je povinna zaplatit žalobci částku ve výši 101.100 Kč se zákonným úrokem z prodlení -) z částky 3.500 Kč od 29. 10. 2020 do zaplacení ve výši 8,25 %, -) z částky 7.000 Kč od 29. 11. 2020 do zaplacení ve výši 8,25 % -) z částky 6.900 Kč od 29. 12. 2020 do zaplacení ve výši 8,25 % -) z částky 6.900 Kč od 29. 1. 2021 do zaplacení ve výši 8,25 % -) z částky 6.900 Kč od 1. 3. 2021 do zaplacení ve výši 8,25 % -) z částky 6.900 Kč od 29. 3. 2021 do zaplacení ve výši 8,25 % -) z částky 7.000 Kč od 29. 4. 2021 do zaplacení ve výši 8,25 % -) z částky 7.000 Kč od 29. 5. 2021 do zaplacení ve výši 8,25% -) z částky 7.000 Kč od 1. 7. 2021 do zaplacení ve výši 8,25% -) z částky 7.000 Kč od 1. 8. 2021 do zaplacení ve výši 8,25% -) z částky 7.000 Kč od 1. 9. 2021 do zaplacení ve výši 8,25% -) z částky 7.000 Kč od 1. 10. 2021 do zaplacení ve výši 8,25% -) z částky 7.000 Kč od 1. 11. 2021 do zaplacení ve výši 8,25% -) z částky 7.000 Kč od 1. 12. 2021 do zaplacení ve výši 8,25% -) z částky 7.000 Kč od 1. 1. 2022 do zaplacení ve výši 8,25%, to vše v pravidelných měsíčních splátkách po 3.000 Kč splatných vždy ke každému 15. dni v měsíci počínaje měsícem následujícím po právní moci rozsudku, a to pod ztrátou výhody splátek.

II. Žalovaná je povinna nahradit žalobci náklady řízení ve výši 40.710,40 Kč k rukám zástupce žalobce [příjmení] [jméno] [příjmení] v pravidelných měsíčních splátkách po 1.000 Kč splatných vždy ke každému 15. dni v měsíci počínaje měsícem následujícím po právní moci rozsudku, a to pod ztrátou výhody splátek.

1. Žalobce se návrhem na vydání elektronického platebního rozkazu doručeným soudu dne 6. 5. 2021 ve znění rozšíření žaloby ze dne 6. 1. 2022 a 10. 1. 2022 připuštěné usnesením ze dne 11. 1. 2022 č.j. 19 C 171/2021-58, které nabylo právní moci dne 12. 2. 2022, domáhá po žalované zaplacení celkem částky 101.100 Kč s příslušenstvím uvedeným ve výroku rozsudku. K odůvodnění žaloby uvedl, že s žalovanou uzavřel dne 13. 7. 2020 nájemní smlouvu, na základě které přenechal žalované do užívání nemovité věci: pozemek parcelní číslo st. [anonymizováno] o výměře [výměra], zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je rozestavěná stavba, pozemek parcelní [číslo] o výměře [výměra], trvalý travní porost pozemek parcelní [číslo] o výměře [výměra], trvalý travní porost pozemek parcelní [číslo] o výměře [výměra], trvalý travní porost pozemek parcelní [číslo] o výměře [výměra], trvalý travní porost; zapsané u [stát. instituce], [stát. instituce] pro [katastrální uzemí] [příjmení], [územní celek] na LV [číslo] to na dobu určitou od 1. 7. 2020 do 31. 5. 2021. Nájemné bylo sjednáno částkou ve výši 7.000 Kč, splatnou vždy k 28. dni měsíce, na který je hrazeno. Žalovaná uhradila nájemné za měsíce červenec - září 2020, v měsíci říjnu 2020 uhradila pouze částku 3.500 Kč, za měsíc listopad 2020 nezaplatila nic, za měsíc prosinec 2020, leden, únor a březen vždy částku ve výši 100 Kč, v měsíci dubnu 2021 a květnu 2021 ničeho. Žalovaná užívala předmětné nemovitosti i po skončení nájemní smlouvy s tím, že je žalobci nepředala, ačkoli jí k tomu opakovaně vyzýval. Po skončení nájemní smlouvy náleží žalobci náhrada ve výši nájemného, které bylo hrazeno dle nájemní smlouvy, tj. 7.000 Kč měsíčně, když tato povinnost je žalované známa z nájemní smlouvy. Žalobce proto nárokuje částku 7.000 Kč měsíčně za dalších 8 měsíců (nájemné za květen 2021 a náhrada za červen 2021 až prosinec 2021). Žalobce sám i prostřednictvím právního zástupce vyzýval žalovanou k úhradě nájemného. Na výzvy žalobce reagovala žalovaná sdělením, že nájem hradí ve výši, na jakou má prostředky, a dále sdělila, že nájemní smlouva není platná, a jelikož nemůže nemovitosti užívat na základě neplatné smlouvy, tyto opustí, avšak až v okamžiku, kdy bude mít k dispozici náhradní bydlení. K zaplacení části žalované částky, na kterou vznikl žalobci nárok v průběhu předmětného soudního řízení, žalobce žalovanou již nevyzýval, neboť tato povinnost musí být žalované známa, navíc na to byl upozorněn i její obecný zmocněnec při jednání soudu.

2. K námitkám žalované se žalobce vyjádřil tak, že žalovaná bydlela v předmětné nemovitosti již na základě nájemní smlouvy uzavřené mezi žalobcem, žalovanou a jejími rodiči dne 22. 10. 2018 do 31. 5. 2019 a následně bez právního důvodu, přičemž v nemovitosti bydleli již před 22. 10. 2018. Tedy žalovaná bydlí v dané nemovitosti již několik let a s jejím stavem byla seznámena a nadále chtěla nemovitost užívat i po odchodu jejích rodičů, kteří se z ní vystěhovali v průběhu června 2020. Žalobce proto s žalovanou na její žádost uzavřel předmětnou nájemní smlouvu, když žalovaná tvrdila, že má problém se zajištěním nového bydlení a nechtěla se z nemovitosti vystěhovat. Stav, kdy žalovaná odmítá nemovitost vyklidit, trvá. Žalovaná v nájemní smlouvě výslovně potvrdila, že je jí znám faktický stav nemovitosti, tj. že dům není dostavěn a zkolaudován. Co se týče tvrzeného vyplavení domu, pak žalobce neeviduje žádnou žádost žalované o slevu z nájemného, přičemž uvádí, že vytopen byl pouze sklep stavby domu s kotlem, a to mimo topnou sezónu.

3. Žalovaná k žalobě vyjádřila tak, že nárok žalobce neuznává, navrhla zamítnutí žaloby. Uvedla, že má za to, že předmětná nájemní smlouva je absolutně neplatná, protože žalobce ji nesmí pronajímat, protože dům nemá kolaudaci ani povolení k předběžnému užívání rozestavěné nemovitosti. Jedná se z jeho strany o neoprávněné podnikání. Nemovitost nemá přívod vody, odvod odpadních vod, odvoz odpadu, přístupovou cestu a žádné revize. Žalobce tedy nezajistil služby spojené s nájmem bytu. Už to jednou bylo u soudu řešeno, ale nakonec došlo k mimosoudní dohodě. Při uzavírání předmětné (druhé) nájemní smlouvy byla žalovaná v tísni, neboť jí bylo řečeno, že pokud nájemní smlouvu neuzavře, bude muset z nemovitosti odejít. Ona smlouvu uzavřela, protože jako samoživitelka s dítětem na mateřské neměla kam jít, byla v bytové tísni. Žalovaná nedostala příspěvek na bydlení, protože dům nemá kolaudaci ani povolení k předběžnému užívání. Dům byl v srpnu 2020 vytopen a nikdo nebyl odstranit závady a poškození. Žalovaná žádala o snížení nájemného z tohoto důvodu o 50 %. K rozšíření žaloby se žalovaná vyjádřila tak, že nemovitost nebyla žalovanou po skončení nájmu předána žalobci z důvodu na straně žalobce. Zástupce žalobce se měl domluvit se zástupcem žalované, k tomu však vinou na straně žalobce nedošlo. Žalobce od června 2021 nemá žádný nárok na plnění z nájmu. U jednání dne 28. 2. 2022, kam se žalovaná osobně dostavila po odvolání plné moci obecnému zmocněnci, žalovaná uvedla, že zjistila, že obecný zmocněnec nejednal v dané věci v jejím zájmu, ale spíše ve svém vlastním zájmu. Dále uvedla, že v nemovitosti již delší dobu nebydlí, proto předala obecnému zmocněnci klíče od nemovitosti, aby je odevzdal, ale on to neudělal. Dále uvedla, že když byl vytopen sklep domu, tak o tomto žalobce věděl, protože s ním o tom žalovaná komunikovala, ale nepožádala jednoznačně a oficiálně o slevu na nájemném. Kotel, který byl ve sklepě, žalovaná zprovoznila krátce po vytopení sklepa, protože potřebovala teplou vodu z bojleru a ten byl závislý na fungování kotle. Zástupce žalobce, který měl za žalobce osobně převzít vyklizenou nemovitost, žalovaná telefonicky odkázala na svého obecného zmocněnce.

4. Soud vzal po provedeném dokazování za prokázaný následující skutkový stav. Z nájemní smlouvy ze dne 13. 7. 2020 soud zjistil, že účastníci uzavřeli nájemní smlouvu, kterou žalobce přenechal žalované do užívání nemovitosti vedené ve výroku rozsudku. V čl. 1 smlouvy žalovaná výslovně prohlásila, že je seznámena s jejich právním i faktickým stavem, je jí známa„ pohoda bydlení“ a nezjistila žádné právní ani faktické překážky, které by jí bránily předmět nájmu v souladu se smlouvou užívat. Výslovně prohlásila, že je srozuměna s tím, že nemovitost nebyla zkolaudovaná a technicky se jedná o rozestavěnou stavbu. Tento stav vyplývá i z výpisu z KN ze dne 7. 2. 2020, kde je na pozemku st. p. [číslo] evidována rozestavěná stavba. Dále žalovaná ve smlouvě výslovně uvedla, že nemovitost již před uzavřením nájemní smlouvy užívala a užívá a že je srozuměna se stavem nemovitosti, který je popsaný nájemní smlouvě. Nájem byl sjednán na dobu určitou d 1. 7. 2020 do 31. 5. 2021 a nájemné bylo sjednáno ve výši 7.000 Kč měsíčně se splatností vždy do 28. dne v měsíci za měsíc, na který je nájemné placeno. V čl. 5 nájemní smlouvy bylo sjednáno, že v případě skončení nájmu je nájemce povinen předat předmět nájmu vyklizený od všech svých věcí a čistě vymalován na bílo. Dle čl. 5 je předmět nájmu ze strany nájemce pronajímateli předán, obdrží-li pronajímatel klíče a nic mu nebrání v přístupu do předmětu nájmu. Dle čl. 5 za období od skončení nájmu do vyklizení náleží pronajímateli náhrada ve výši sjednaného nájemného a záloh na plnění spojenými s užíváním předmětného nájmu za každý započatý měsíc prodlení s vyklizením předmětu nájmu. Mezi účastníky bylo v řízení nesporné a plyne to i z protokolu o jednání zdejšího soudu ve věci sp. zn. 16 C 275/2019 ze dne 2. 6. 2020, že žalovaná (dříve i se svými rodiči) bydlela v předmětné nemovitosti již dlouho před uzavřením předmětné nájemní smlouvy, a to po určitou dobu na základě nájemní smlouvy uzavřené s žalobcem. Z emailové komunikace žalované a p. [jméno] [příjmení] (který zastupoval žalobce) soud zjistil, že žalovaná v předmětné nemovitosti bydlela, odmítala ji přes setrvalou snahu žalobce opustit a dlouhodobě nehradila nájemné v plné výši s odkazem na svou špatnou finanční situaci a na to, že nedostala příspěvek na bydlení. Komunikace mezi nimi probíhala taktéž ohledně předání vyhotovení podepsané nájemní smlouvy. Žalovaná v komunikaci odkazovala mimo jiné na to, že uzavřená smlouva je„ protiprávní“. Dále na počátku září 2020 žalovaná oznámila vytopení sklepu domu a zaslala žalobci fotodokumentaci. Z emailu p. [příjmení] (dřívější obecný zmocněnec žalované) zástupkyni žalobce ze dne 6. 12. 2021 (čl. 63) soud zjistil, že k tomuto datu stavba nebyla předána žalobci, byla„ zazimována“, tj. např. bylo vypuštěno topení, vypnut hlavní jistič elektřiny. Žalobce opakovaně vyzval žalovanou k předání nemovitosti, naposledy výzvou z 27. 12. 2021. Rozsudkem OS v Trutnově č.j. 6C 176/2021-28 ze dne 22. 11. 2021 bylo žalované uloženo vyklidit předmětné nemovitosti do 15 dnů od právní moci rozsudku s odůvodněním, že nájemní smlouva byla uzavřena na dobu určitou, k prodloužení nájmu dle § 2285 o.z. nedošlo a žalovaná od 1. 7. 2021 užívá předmětnou nemovitost bez právního důvodu, když sice tvrdí, že již v domě nebydlí, ale sama uznává, že nemovitosti žalobci nepředala ani nevrátila klíče od domu, když způsob vyklizení domu byl v nájemní smlouvě sjednán v souladu s § 2292 o.z. Žalovaná proti tomuto rozsudku podala odvolání, kde mimo jiné uvádí, že žalované umožňuje nemovitost užívat čl. 5 odst. 5 nájemní smlouvy a dále že nemovitost je vyklizená od 1. 7. 2021 a žalobce ji mohl převzít a záměrně toto bojkotuje, aby získal další nájemné. Žalobce zaslal žalované předžalobní upomínku k úhradě dluhu dne 21. 4. 2021. <i>5. Podle § 2201 o. z. nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc (tedy i byt) k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné.</i> <i>Podle § 2205 o.z. nájemní smlouva pronajímatele zavazuje a) přenechat věc nájemci tak, aby ji mohl užívat k ujednanému nebo obvyklému účelu, b) udržovat věc v takovém stavu, aby mohla sloužit tomu užívání, pro které byla pronajata, c) zajistit nájemci nerušené užívání věci po dobu nájmu.</i> <i>Podle § 2236 odst. 1 o.z. bytem se rozumí místnost nebo soubor místností, které jsou částí domu, tvoří obytný prostor a jsou určeny a užívány k účelu bydlení. Ujednají-li si pronajímatel s nájemcem, že k obývání bude pronajat jiný než obytný prostor, jsou strany zavázány stejně, jako by byl pronajat obytný prostor. Dle odst. 2 skutečnost, že pronajatý prostor není určen k bydlení, nemůže být na újmu nájemci. Dle ods.t 3 je-li k zajištění bytových potřeb nájemce pronajat dům, použijí se ustanovení o nájmu bytu přiměřeně.</i> <i>Podle § 2246 odst. 1 o. z. strany ujednají nájemné pevnou částkou. Má se za to, že se nájemné sjednává za jeden měsíc.</i> 6. Na základě výše uvedeného soud dospěl k závěru, že nárok žalobce je důvodný. Účastníci uzavřeli platnou smlouvu o nájmu, na základě které se žalobce zavázal přenechat žalované k užívání (bydlení) předmětnou nemovitost a žalovaná se zavázala za toto užívání platit nájemné. Žalobce své povinnosti ze smlouvy splnil, žalovaná však nikoli, když neplatila nájemné řádně a včas. K námitce žalované o neplatnosti smlouvy soud uvádí následující. Ustanovení § 2236 o.z. umožňuje platně pronajmout k obývání i jiný než obytný prostor. Platná právní úprava ponechává v tomto směru účastníkům smluvního vztahu smluvní volnost. Žalovaná navíc naprosto přesně věděla a to v rámci nájemní smlouvy i výslovně potvrdila, v jakém stavu se pronajatá nemovitost nachází, tedy včetně toho, že se jedná o rozestavěnou dosud nezkolaudovanou stavbu. Ostatně v řízení bylo prokázáno, že nemovitost obývala dlouhodobě již před uzavřením předmětného nájemního vztahu. K tvrzení tísně žalované při uzavírání smlouvy soud uvádí, že toto výslovně vyvrací čl. 6 smlouvy, ve kterém strany smlouvy výslovně stvrzují, že ji uzavírají na základě své pravé a svobodné vůle, nikoli v tísni ani za nápadně nevýhodných podmínek a toto stvrzují svými podpisy. Pokud žalovaná k odůvodnění své tísně uvádí, že jí bylo řečeno, že pokud smlouvu neuzavře, bude muset z nemovitosti odejít, pak toto je zcela legitimní, neboť žalované by v případně neuzavření nájemní smlouvy nesvědčil k užívání nemovitosti žádný právní titul. Žalovaná nemohla spravedlivě očekávat, že žalobce ponese důsledky její špatné finanční situace. Osobní, finanční a majetková situace žalované je jen její zodpovědností, kterou nemůže přenášet na žalobce k jeho tíži. Konečně v řízení nebylo prokázáno (žalovaná to ostatně u jednání soudu ani netvrdila), že by řádně uplatnila slevu na nájemném z důvodu vytopení sklepa. Soud k tomu dodává, že sama žalobkyně u jednání uvedla, že vytopení sklepa se projevilo na kvalitě bydlení pouze vyřazením bojleru, který je i mimo topnou sezónu závislý na kotli, přičemž tento byl krátce po vytopení sklepa znovu zprovozněn. Dále soud jednak z emailové komunikace provedené k důkazu a jednak z postoje žalované v řízení o vyklizení předmětných nemovitostí, který vyplývá z výše citovaného rozhodnutí soudu v řízení o vyklizení a následného odvolání žalované nemá za prokázáno, že žalobce bojkotoval předání nemovitostí postupem dle nájemní smlouvy. Naopak z výše uvedeného se podává takový postup ze strany žalované. Žalovaná v řízení netvrdila ani neprokazovala, že by na nájemném uhradila více, než tvrdí žalobce, proto má žalobce nárok na nájemné v celkové uplatněné výši 52.100 Kč. V řízení bylo dále prokázáno, že minimálně v žalobcem uplatněném období po skončení nájemního vztahu, tj. od 1. 6. 2021 do 31. 12. 2021, nebyl žalovanou dům řádně vyklizen a předán žalobci v souladu s výslovným smluvním ujednáním a je tak dán nárok žalobce na uplatněnou částku 7.000 Kč měsíčně za toto období (tj. 7 x 7.000 Kč = 49.000 Kč), a to dle výslovného smluvního ujednání v čl. 5 nájemní smlouvy. Žalobce tedy nárok uplatnil důvodně v rozsahu celé žalované částky. Požadovaný úrok z prodlení odpovídá nařízení vlády č. 351/2013 Sb. Soud proto žalobě vyhověl výrokem I. rozsudku.

7. Výrok o nákladech řízení účastníků se opírá o § 142 odst. 1 o. s. ř. Ve věci úspěšný žalobce zaslal žalované předžalobní výzvu dle § 142a o. s. ř., proto má s ohledem na výsledek řízení právo na náhradu nákladů řízení. Žalobce na nákladech řízení vynaložil částku 4.604 Kč za zaplacený soudní poplatek a hradil náklady právního zastoupení podle vyhlášky č. 177/96 Sb. (dále jen a. t.). Odměna za 1 úkon právní služby dle §§ 7 a 9 odst. 1 a. t. činí z žalované částky před rozšířením žaloby ve výši 45.100 Kč částku 1.940 Kč a náleží za předžalobní výzvu, přípravu a převzetí zastoupení, sepis žaloby a 2 x účast u jednání soudu. Odměna za 1 úkon právní služby dle §§ 7 a 9 odst. 1 a. t. činí z žalované částky po rozšíření žaloby ve výši 101.100 Kč částku 5.180 Kč a náleží za rozšíření žaloby a 1 x účast u jednání soudu. Na odměně advokáta za zastupování v řízení proto náleží žalobci celkem 25.060 Kč. Žalobci dále náleží na nákladech řízení náhrada hotových výdajů zástupce (režijní paušál) za 7 úkonů právní služby po 300 Kč dle § 13 odst. 1,4 vyhl. ve výši 2.100 Kč a náhrada za ztrátu času dle § 14 odst. 1,3 vyhl. za 10 půlhodin strávených na cestě k jednáním z [obec] do [obec] a zpět po 100 Kč ve výši 1.000 Kč (dne 22. 11. 2021 probíhala mezi týmiž účastníky dvě jednání u zdejšího soudu, proto byla přiznána náhrada za ztrátu času na cestě v rozsahu ½). V souladu s předpisy o cestovních náhradách bylo vyúčtováno cestovné - k jednání soudu z Hradce Králové do Trutnova a zpět částkou 1.680 Kč (634 + 317 (2 jednání soudu) + 729 Kč), ujeto 2 x 100 km s vozidlem s kombinovanou spotřebou 7 l benzinu BA95 na 100 km při vyhláškové ceně benzinu v prvních dvou případech 33,80 Kč, ve třetím případě 37,10 Kč a sazbě základních náhrad v prvních dvou případech 4,40 Kč/km a ve třetím 4,70 Kč/km. Zástupce žalobce osvědčil, že je plátcem DPH, proto náleží žalobci na náhradě nákladů řízení též 21 % DPH z odměny a náhrad dle § 137 odst. 3 o.s.ř. Základ daně tvoří částka 29.840 Kč, daň činí 6.266,40 Kč. Celkově bylo na nákladech řízení přiznáno 40.710,40 Kč Náklady jsou splatné k rukám zástupce žalobce (§ 149 odst. 1 o.s.ř.).

8. Lhůty k plnění byly stanoveny dle § 160 odst. 1 o.s.ř. Soud k žádosti žalované s ohledem na její majetkové a finanční poměry (žalovaná byla v řízení o vyklizení předmětné nemovitosti osvobozena od soudních poplatků) povolil splácení dluhu a nákladů řízení ve splátkách, které vzhledem k výši dluhu a nákladů řízení povedou k jejich zaplacení v ještě přiměřené době a jsou v možnostech žalované. Pokud žalovaná nezaplatí ve stanoveném termínu byť i jedinou ze splátek, stane se do splatnosti následující splátky rozsudek vykonatelným co do celé zbývající částky.