19 C 361/2021

Plný text

Okresní soud v Trutnově rozhodl samosoudkyní Mgr. Pavlou Ondráčkovou ve věci žalobců: a) celé jméno žalobce , datum narození bytem adresa žalobce a žalobkyně b) celé jméno žalobkyně , datum narození bytem adresa žalobce a žalobkyně proti žalované: osobní údaje žalované zastupování státu ve věcech majetkových, IČO sídlem adresa žalované o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví k nemovité věci

I. Spoluvlastnictví účastníků k nemovité věci: pozemku parc. [číslo] – ostatní plocha, zapsané v katastru nemovitostí vedeném [stát. instituce], [stát. instituce] pro [územní celek] a [katastrální uzemí] na [list vlastnictví], se zrušuje.

II. Nemovitá věc: pozemek parc. [číslo] – ostatní plocha, zapsaná v katastru nemovitostí vedeném [stát. instituce], [stát. instituce] pro [územní celek] a [katastrální uzemí] na [list vlastnictví], se přikazuje výlučného vlastnictví žalobců, kteří vlastnické právo k nemovitosti nabývají do společného jmění manželů.

III. Žalobci jsou povinni zaplatit žalované společně a nerozdílně na vzájemné vypořádání podílů částku 210.000 Kč do 3 dnů od právní moci rozsudku.

IV. Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení.

V. Česká republika nemá vůči účastníkům právo na náhradu nákladů řízení.

1. Žalobou doručenou soudu dne 27. 12. 2021 se žalobci domáhali zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví účastníků na pozemku parc. [číslo] v obci [obec] a [katastrální uzemí]. Současně navrhli, aby nemovitost byla přikázána do výlučného vlastnictví žalobců, kteří vlastnické právo k nemovitosti nabydou do společného jmění manželů, a to oproti vyplacení příslušné náhrady dle odhadu obvyklé ceny nemovitosti předloženého žalobci. K odůvodnění žaloby uvedli, že žalobci jsou manželé, kteří vlastní v SJM spoluvlastnický podíl o velikosti ideální ½ pozemku parc. [číslo] v obci [obec] a [katastrální uzemí]. Žalovaná je vlastníkem druhé ideální ½ pozemku. Žalovaná pozemek dlouhodobě neužívá a tento stav se stal příčinou sporů s vlastníky okolních pozemků ohledně stavu povrchu předmětného pozemku, na jehož části se nachází asfaltový povrch. Nadto veškerá péče o pozemek je na žalobcích, když žalovaná nevyvíjí žádnou aktivitu ve vztahu ke správě společné nemovitosti a nechce nést ani náklady spojené s údržbou pozemku, zejména části s asfaltovým povrchem, který údržbu vyžaduje zejména po zimním období. Náklady na údržbu nemovitosti tak nesou zásadně žalobci. K dohodě účastníků o správě a nakládání s nemovitostí nedošlo. Současně zástupci žalované se opakovaně vyjádřili tak, že žalovaná zamýšlí svůj spoluvlastnický podíl prodat třetí osobě. Z výše uvedených důvodů žalobci nechtějí nadále setrvávat v podílovém spoluvlastnictví a mají za to, že není dána žádná překážka, která by bránila rozhodnutí soudu o zrušení podílového spoluvlastnictví. Vzhledem k tomu, že jde o pozemek, který je z části pokryt trvalým travním porostem a jde o louku a z části se na pozemku nachází asfaltový povrch, který slouží k průjezdu osobními vozidly a k chůzi chodců, není možné reálné rozdělení pozemku. Současně žalobci hodlají pozemek využívat jako přístupovou cestu k jejich domu, když jsou vlastníky sousedních pozemků parc. [číslo] parc. [číslo] jehož součástí je rodinný dům žalobců [adresa]. Mezi účastníky je sporná hodnota pozemku. Žalobci se nechali zpracovat odhad tržní ceny nemovitosti [anonymizováno] [jméno] [příjmení], který ji odhadl na částku 422.733 Kč (582,30 Kč za m2). Žalovaná v reakci na předžalobní výzvu žalobců předložila ocenění č. 27/2021 ze dne 13. 12. 2021, z něhož plyne, že obvyklá cena pozemku je 683.890 Kč (942 Kč za m2). Žalobci nesouhlasí s tím, že by pozemek měl potenciál prodejnosti za žalovanou stanovenou odhadní cenu. Nemovitost není využitelná za jiným účelem, než je přístup k sousedním nemovitostem a dále má na tržní cenu pozemku zásadní vliv skutečnost, že je využíván veřejností jako účelová komunikace. Konečně odhad předložený žalovanou v rámci předžalobních jednání nezohledňuje služebnost stezky a cesty, která na nemovitosti vázne. Žalobci jsou ochotni a připraveni vyplatit žalované hodnotu jejího ideálního spoluvlastnického podílu určeného znaleckým posudkem soudem ustanoveného znalce a pro tento účel mají připravené finanční prostředky.

2. Žalovaná se k žalobě vyjádřila tak, že již v rámci předžalobních jednání žalobci uváděli, že předmětný pozemek slouží jako přístupová cesta k jejich domu. Žalovaná dotazem na [anonymizováno] [obec] zjistila, že na pozemku se v jeho části pokryté asfaltových povrchem nachází účelová komunikace, avšak povrch komunikace není v majetku města Trutnov. Žalovaná dále provedla vlastní ocenění předmětného pozemku podle stavu ke dni 13. 12. 2021, kterým byla jeho obvyklá cena určena na 942 Kč za m2. Žalovaná proto nemohla akceptovat žalobci navrhovanou cenu pozemku pro účely vypořádání podílového spoluvlastnictví účastníků ve výši 582,30 Kč za m2 a to s ohledem na § 14 zákona č. 219/2000 Sb., o majetku České republiky a jejím vystupování v právních vztazích, dle kterého je povinna s majetkem nakládat účelně, hospodárně a počínat si tak, aby se nesnižoval výnos z tohoto majetku. Proti stavu a způsobu využití pozemku, jak je tvrdili žalobci v žalobě, žalovaná nevznesla námitky. Žalovaná dále uvedla, že nemá námitek proti zrušení podílového spoluvlastnictví k předmětnému pozemku. Současně s ohledem na způsob jeho dosavadního užívání nepovažuje za účelné jeho reálné rozdělení mezi účastníky a vzhledem k potřebě pozemku žalobci nepovažuje žalovaná za vhodný ani jeho prodej s následným rozdělením výtěžku prodeje. Souhlasí tedy s přikázáním pozemku do výlučného vlastnictví žalobců. Pokud však má být pozemek přikázán do výlučného vlastnictví žalobců, požaduje žalovaná, aby jí byla zaplacena za spoluvlastnický podíl náhrada, která odpovídá jeho ceně obvyklé v daném místě a čase. Mezi účastníky nedošlo v tomto směru ke shodě, proto žalovaná souhlasí s tím, aby výše náhrady byla určena soudem ustanoveným znalcem. Po provedeném dokazování soud dospěl k následujícímu závěru o skutkovém stavu.

3. Z výpisu z katastru nemovitostí pro [územní celek] a k. ú. [obec] u [obec], [list vlastnictví] soud zjistil, že účastníci jsou podílovými spoluvlastníky na pozemku p. [číslo] kdy podíl žalobců ve společném jmění manželů činí ideální ½ a podíl žalované taktéž ideální ½. [příjmení], stav a využití pozemku z větší části coby účelové komunikace s asfaltovým povrchem vyplývá z katastrální mapy, ortofotomapy, fotodokumentace, sdělení [anonymizováno] [obec], Odboru majetku města ze dne 9. 10. 2019 a sdělení [anonymizováno] [obec], Odboru výstavby ze dne 28. 12. 2021. Ve svém sdělení ze dne 28. 12. 2021 [anonymizováno] [obec], Odbor výstavby potvrdil existenci účelové komunikace na daném pozemku (resp. jeho užívání coby účelové komunikace) s tím, že [územní celek] nikdy nebylo jeho vlastníkem a není vlastníkem ani žádné stavby na tomto pozemku. Smlouvou o zřízení služebnosti č. 99/512/2019 ze dne 27. 11. 2019 zřídili účastníci ve prospěch [právnická osoba] [anonymizováno], [IČO], se sídlem [adresa]. Účastníci v řízení shora popsané skutečnosti ani nijak nesporovali.

4. Mezi účastníky dále v průběhu řízení panovala shoda na tom, že oba mají zájem na zrušení a vypořádání jejich podílového spoluvlastnictví na nemovitosti tak, že bude přikázána do výlučného vlastnictví žalobců oproti uhrazení vypořádacího podílu žalované. Neshoda panovala mezi účastníky ohledně výše tohoto vypořádacího podílu. K tomu byl k důkazu proveden žalobci předložený odhad tržní ceny nemovitosti realitní kanceláře [právnická osoba] (zpracovaný [jméno] [příjmení]), který cenu stanovil na 582,30 Kč za m2, tedy na 422.733 Kč. Dále bylo k důkazu provedeno žalovanou provedené ocenění pozemku [číslo] které cenu stanovilo na 942 Kč za m2, tedy na 683.890 Kč. Vzhledem k tomu, že účastníky předložené odhady obvyklé ceny předmětné nemovitosti byly diametrálně odlišné a současně žádný z nich nesplňoval náležitosti znaleckého posudku dle § 127a o.s.ř., soud ve věci ustanovil na shodný návrh účastníků k určení obvyklé ceny nemovitosti znalce, a to [anonymizováno] [celé jméno znalce]. Znalec [příjmení] [celé jméno znalce] předložil soudu znalecký posudek č. 2083 /13/2022, ve kterém obvyklou cenu pozemku určil na 145.200 Kč, kdy nezahrnul do ocenění existenci asfaltového povrchu pozemku nacházející se na jeho větší části a tento postup odůvodnil (zcela v rozporu s obsahem výše uvedených listinných důkazů) tím, že je zjišťován vlastník asfaltového povrchu pozemku. Tj. posoudil asfaltový povrch pozemku jako samostatnou věc (stavbu), kterou vlastní neznámý vlastník odlišný od účastníků a nikoli jako povrchovou úpravu pozemku, aniž by tento svůj postup a závěr jakkoli zdůvodnil. Dále znalec použil při užití porovnávací metody jako koeficient ke srovnání jím užitých zobchodovaných pozemků koeficient 1 (znamenající v podstatě shodu) ve všech paramentech, aniž by tento postup byl jakkoli zdůvodněn. Soud dospěl k závěru, že nelze ze znaleckého posudku [anonymizováno] [celé jméno znalce] vycházet, a proto i v souladu se shodným návrhem účastníků ve věci ustanovil revizním znalcem znalecký ústav [právnická osoba] Revizní znalec stanovil ve svém znaleckém posudku [číslo] ze dne 28. 12. 2022 obvyklou cenu předmětného pozemku parc. [číslo] ke dni 25. 11. 2022 na částku 420.000 Kč. V popisu nemovitosti revizní znalec uvedl, že oceňovaný pozemek protíná areál převážně zemědělských staveb, přičemž severní a jižní část pozemku je využívána jako veřejná účelová komunikace a je zpevněna asfaltovým povrchem cca 35 let starým. Střední část pozemku tvoří zatravněná plocha. Revizní znalec nezjistil ani nedospěl k odbornému závěru, že by asfaltový povrch pozemku byl ze stavebně technického hlediska samostatnou stavbou. V platném územním plánu obce je pozemek veden jako plocha pro výrobu a skladování VL. Revizní znalec dále dospěl k závěru, že služebnost stezky a cesty, která na nemovitosti vázne, vzhledem k tomu, že se vztahuje k části pozemku využívané jako veřejná komunikace, nemá vliv na obvyklou cenu nemovitosti. Ve vyjádření k odhadu ceny realitní kanceláře [právnická osoba] revizní znalec uvedl, že tato použila ve svém odhadu ke srovnání pozemky sloužící jako zahrada v zahrádkářské kolonii, ve funkčním celku s rodinným domem nebo rekreační chatou, tedy pozemky, které mají odlišné využití, přičemž toto odlišné využití má zásadní vliv na hodnotu nemovitostí. K ocenění zpracovanému žalovanou revizní znalec uvedl, že i žalovaná pro srovnání užila pozemky, které jsou využívané výhradně vlastníkem jako zahrada a další použitý pozemek je určen k výstavbě rodinného domu. Jde tedy o pozemky s odlišným využitím sloužící výhradně pro potřeby jejich vlastníka a hodnota takových pozemků je vyšší než hodnota pozemků veřejně přístupných a určených převážně pro veřejnou komunikaci a plochy jí přilehlé, jak je tomu u oceňovaného pozemku. K znaleckému posudku Ing. [celé jméno znalce] revizní znalec uvedl, že většina jím pro srovnání užitých pozemků nejvíce odpovídá oceňované nemovitosti, přičemž vzhledem k její specifičnosti lze těžko najít nemovitost jí odpovídající ve všech parametrech. Znalec [příjmení] [celé jméno znalce] však dle revizního znalce nezohlednil odlišnou výměru pozemků a velikost převáděných podílů. Dále znalec [příjmení] [celé jméno znalce] zvolil pro srovnání i zcela nevhodný pozemek p.č. [rok] v k.ú. [část obce], který není veřejně přístupný a je využíván výhradně vlastníky přilehlého rodinného domu. Taktéž nevhodný pro srovnání je další znalcem zvolený pozemek p.č. 1978 v k.ú. [část obce], který je sice veřejně přístupný a má zpevněný povrch, avšak nachází se v sousedství frekventované komunikace. Díky tomu jej lze komerčně využít např. jako parkovací plochu, což z něj činí pozemek méně vhodný pro srovnání v dané věci, nebo by alespoň jeho odlišnosti měly být zohledněny v posudku pomocí koeficientů, což se nestalo. Revizní znalec s ohledem na specifičnost oceňovaného pozemku a nízký počet realizovaných prodejů pozemků blízkých svým využitím oceňovanému pozemku, využil k porovnání čtyři pozemky nejvíce odpovídající oceňované nemovitosti, přičemž v rámci koeficientů zohlednil jejich rozdílnosti a dospěl k učení obvyklé ceny nemovitosti ve výši 420.000 Kč. Dle rozsudku NS ČR sp. zn. 22 Cdo 1561/2010 ze dne 9. 2. 2011:„ Znalecký posudek je jedním z důkazních prostředků, který soud sice hodnotí jako každý jiný důkaz podle § 132 o. s. ř., od jiných se však liší tím, že odborné závěry v něm obsažené nepodléhají hodnocení soudem podle zásad § 132 o.s.ř. Soud hodnotí přesvědčivost posudku co do jeho úplnosti ve vztahu k zadání, logické odůvodnění jeho závěrů a soulad s ostatními provedenými důkazy. Hodnocení důkazu znaleckým posudkem tedy spočívá v posouzení, zda závěry posudku jsou náležitě odůvodněny, zda jsou podloženy obsahem nálezu, zda bylo přihlédnuto ke všem skutečnostem, s nimiž se bylo třeba vypořádat, zda závěry posudku nejsou v rozporu s výsledky ostatních důkazů a zda odůvodnění znaleckého posudku odpovídá pravidlům logického myšlení. Důkaz znaleckým posudkem soud hodnotí jako každý jiný důkaz, nemůže však přezkoumávat věcnou správnost odborných závěrů. Soud při hodnocení znaleckého posudku musí zkoumat, zda provedený úkon byl učiněn řádně, tj. zda znalec dodržel soudem uložené zadání (zodpověděl na otázky, resp. zadání soudu k předmětu znaleckého úkonu s určitě a srozumitelně vyloženým závěrem, který má oporu v podkladových materiálech, netrpí rozpory atd.).“ Soud posoudil revizní znalecký posudek dle shora uvedených pravidel a dospěl k závěru, že revizní znalec splnil zadání soudu, jeho závěry jsou náležitě určitě, srozumitelně a logicky odůvodněny a podloženy, je v souladu s ostatními provedenými důkazy a lze z něj v řízení vycházet. Taktéž účastníci řízení k závěrům revizního znalce vysloveným v jeho znaleckém posudku a k posudku jako takovému neměli námitek. Soud proto při stanovení vypořádacího podílu vycházel z revizního znaleckého posudku znaleckého ústav [právnická osoba]

5. Schopnost žalobců uhradit žalované vypořádací podíl dle revizního znaleckého posudku byl prokázán výpisem ze spořicího účtu žalobce č. 1 u [právnická osoba], ze kterého vyplývá zůstatek ve výši 1.000.547,94 Kč. <i>6. Dle § 1143 o.z. nedohodnou-li se spoluvlastníci o zrušení spoluvlastnictví, rozhodne o něm na návrh některého ze spoluvlastníků soud. Rozhodne-li soud o zrušení spoluvlastnictví, rozhodne zároveň o způsobu vypořádání spoluvlastníků. Dle § 1144 o.z. je-li to možné, rozhodne soud o rozdělení společné věci; věc ale nemůže rozdělit, snížila-li by se tím podstatně její hodnota. Dle § 1147 o.z. není-li rozdělení společné věci dobře možné, přikáže ji soud za přiměřenou náhradu jednomu nebo více spoluvlastníkům. Nechce-li věc žádný ze spoluvlastníků, nařídí soud prodej věci ve veřejné dražbě; v odůvodněném případě může soud rozhodnout, že věc bude dražena jen mezi spoluvlastníky.</i> 7. Na základě shora uvedeného závěru o skutkovém stavu v souvislosti s citovanými zákonnými ustanoveními dospěl soud k závěru, že žaloba je důvodná. Mezi účastníky nebylo sporu o tom, že chtějí své podílové spoluvlastnictví zrušit a vypořádat. Nebylo sporu ani o způsobu vypořádání, když oba shodně navrhli, aby nemovitost byla přikázána do výlučného vlastnictví žalobců (resp. do SJM žalobců). Soud proto v souladu se shodným návrhem účastníků výrokem I. rozsudku rozhodl o zrušení podílového spoluvlastnictví účastníků na předmětné nemovitosti a výrokem II. o jejím přikázání do výlučného vlastnictví žalobců, kteří vlastnické právo k nemovitosti nabývají do společného jmění manželů. Vypořádací podíl pak soud stanovil na základě revizního znaleckého posudku znaleckého ústavu [právnická osoba], který stanovil obvyklou cenu nemovitosti na částku 420.000 Kč, tedy podílu o velikosti ideální ½ odpovídá částka 210.000 Kč.

8. O nákladech řízení soud rozhodl dle § 142 odst. 2 občanského soudního řádu tak, že žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení. Žalobci byli v řízení zcela úspěšní, neboť jejich návrhu na zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví bylo vyhověno včetně navrhovaného způsobu vypořádání, přičemž z provedeného dokazování vyplynula i obvyklá cena pozemku v podstatě ve výši, kterou od počátku řízení tvrdili žalobci. Současně žalovaná od počátku řízení neměla námitek proti zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví účastníků na předmětném pozemku. Nesporovala, že rozdělení pozemku není účelné a prodej pozemku s následným rozdělením výtěžku prodeje není vhodný. Sporná byla otázka charakteru pozemku a jeho obvyklé ceny, ke kterým bylo provedeno dokazování znaleckým posudkem (resp. revizním znaleckým posudkem). Soud při rozhodování o náhradě nákladů řízení vzal, krom výše uvedeného, v úvahu povahu sporu (iudicium duplex) a v tomto směru odkazuje na níže citované rozhodnutí Ústavního soudu, kdy dle názoru soudu procesní postup žalované v řízení nelze hodnotit jako šikanózní výkon práv, nebo obstrukční jednání, a to i s ohledem na její povinnosti dle § 14 odst. 1 zákona č. 219/2000 Sb., o majetku České republiky a jejím vystupování v právních vztazích. Dle nálezu Ústavního soudu ze dne 5. 4. 2022 sp. zn. IV. ÚS 404/22:„ Zrušení spoluvlastnictví a jeho vypořádání v řízení před soudem má povahu tzv. iudicii duplicis, které je charakteristické tím, že nelze vycházet ze zásady tzv. procesního úspěchu ve věci, nýbrž z toho, že žádný z účastníků nevychází z řízení s menší hodnotou, než se kterou do něj vstupoval. Proto je třeba postupovat zásadně podle § 142 odst. 2 občanského soudního řádu, podle kterého si každý účastník řízení ponese své náklady sám. Je-li procesní postup některého účastníka řízení šikanózním výkonem práva, obstrukčním chováním stěžujícím včasné vynesení soudního rozhodnutí anebo zneužitím procesních práv, lze rozhodnout podle § 142 odst. 3 občanského soudního řádu, a tedy uložit jednomu z účastníků nahradit náklady řízení druhého spoluvlastníka.“. Z uvedených důvodů soud náklady řízení nepřiznal žádnému z účastníků a rozhodl, že žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení.

9. Podle § 148 odst. 1 o.s.ř. stát má podle výsledků řízení proti účastníkům právo na náhradu nákladů řízení, které platil, pokud u nich nejsou předpoklady pro osvobození od soudních poplatků. V daném případě byli žalobci v řízení plně úspěšní, jak je odůvodněno shora. Současně žalovaná Česká republika je dle § 11 odst. 2 písmene a) zákona č. 549/1991 Sb., o soudních poplatcích v platném a účinném znění osvobozena od soudních poplatků. Soud proto rozhodl výrokem V. rozsudku tak, že Česká republika nemá vůči účastníkům právo na náhradu nákladů řízení.

10. Lhůty k plnění byly stanoveny podle § 160 odst. 1 o.s.ř.