19 C 67/2023

Plný text

Okresní soud v Trutnově rozhodl samosoudkyní Mgr. Pavlou Ondráčkovou ve věci žalobce: osobní údaje žalobce zastoupený advokátem údaje o zástupci proti žalovanému: osobní údaje žalovaného o zaplacení 25.000 Kč s příslušenstvím

I. Žalovaný je povinen zaplatit žalobci částku ve výši 25.000 Kč s úrokem z prodlení ve výši 15 % ročně z částky 25.000 Kč od 16. 10. 2022 do zaplacení do 3 dnů od právní moci rozsudku.

II. Žalovaný je povinen nahradit žalobci náklady řízení ve výši 28.413,76 Kč k rukám zástupce žalobce [příjmení] [jméno] [příjmení] do 3 dnů od právní moci rozsudku.

1. Žalobce se žalobou doručenou soudu dne 18. 1. 2023 domáhal po žalovaném zaplacení částky 25.000 Kč s úrokem z prodlení ve výši 15 % ročně z částky 25.000 Kč od 16. 10. 2022 do zaplacení. K odůvodnění žaloby uvedl, že žalobce i žalovaný byli v rozhodné době realitními makléři, tj. osobami oprávněnými poskytovat realitní služby. Společně pak uzavřeli dohodu o spolupráci při zprostředkování prodeje, na základě které žalobce poskytl žalovanému plnění spočívající v zajištění zájemce o koupi nemovité věci: jednotky [číslo] k.ú. [část obce], a to včetně veškerých s tím souvisejících úkonů (jednání o obsahu a podmínkách smluvní dokumentace, zajištění podpisu smluv, jejich předložení katastrálnímu úřadu, atd.). Za poskytnutí těchto služeb se žalovaný zavázal žalobci uhradit odměnu ve výši 25.000 Kč. Závazek k úhradě odměny byl žalobcem písemně stvrzen, a to jednak emailem ze dne 22. 2. 2022, a následně i SMS zprávou ze dne 16. 5. 2022. Převod předmětné nemovitosti řádně proběhl, předmětná kupní smlouva byla řádně uzavřena, a to dne 16. 5. 2022, vklad vlastnického práva ve prospěch kupující, paní [jméno] [příjmení], jež v souladu se smluvním ujednáním účastníků obstaral žalobce, byl proveden dne 27. 9. 2022. Ze strany žalobce byla za řádně poskytnuté služby dle ujednání účastníků vystavena faktura č. 2022 na částku 25.000 Kč, splatná dne 15. 10. 2022. Faktura však ze strany žalovaného uhrazena nebyla, a to ani poté, co byl k její úhradě žalovaný vyzván tzv. předžalobní výzvou ve smyslu ustanovení § 142a občanského soudního řádu.

2. Ve věci byl vydán elektronický platební rozkaz, proti kterému podal žalovaný včasný odpor. K obraně proti žalobě uvedl, že není pravdou, že se žalobcem uzavřel jakoukoliv dohodu při zprostředkování prodeje jednotky [číslo] v [obec] [část obce]. Žádnou dohodu uzavřít nemohl, protože nezprostředkovával prodej této nemovitosti. Prací žalovaného pro prodávající byla pouze koordinace prodeje. Kupce nijak nevyhledával, tedy žádnou realitní činnost nevyvíjel. Dohodnutou provizi ve výši 25.000 Kč žalovaný slíbil žalobci vyplatit pouze v případě, kdy prodávající tento nárok na provizi uznají, ale z libovolného důvodu ji nevyplatí. V okamžiku, kdy žalovaný kontaktoval prodávající, kdy vyplatí přislíbenou provizi žalobci, mu bylo sděleno, že si žádné služby od žalobce neobjednávali, a tedy nevidí žádný důvod mu jakoukoliv provizi vyplácet. Toto žalovaný sdělil žalobci a odměnu mu odmítl vyplatit. U jednání pak žalovaný doplnil svá tvrzení k obraně proti žalobě tak, že úkolem žalovaného bylo v dané věci zabránit exekuční dražbě předmětné nemovitosti, která bezprostředně hrozila, a to prostřednictvím zajištění finančních prostředků na úhradu exekučně vymáhaných dluhů prodávajících manželů [příjmení] od třetích osob, dále zařídit zrušení zástavních práv váznoucích na nemovitosti pro dluhy prodávajících manželů [příjmení] a následně„ dotáhnout do konce“ prodej nemovitosti zájemkyni pí [příjmení], tj. připravit smluvní dokumentaci. Zájemkyni o koupi nemovitosti žalovaný nezajištoval a neví, jakým způsobem se dostala do kontaktu s prodávajícími. Aby měl žalovaný smluvní podklad pro jednání za prodávající při realizaci prodeje předmětné nemovitosti, uzavřel s nimi smlouvu o zprostředkování prodeje nemovitosti, jejímž obsahem však nebylo vyhledávání a zajištění kupujícího, ale zpracování smluvní dokumentace.

3. Žalobce se k námitkám žalovaného vyjádřil tak, že tvrzení žalovaného obsažená v odporu jsou účelová a nezakládají se na pravdě. Nepravdivost tvrzení žalovaného o tom, že prodej nemovitosti nezprostředkovával, plyne ze vzájemné komunikace účastníků a zejména ze smluvní dokumentace, která ohledně prodeje nemovitosti byla uzavřena. V této je žalovaný jako„ zprostředkovatel prodeje“ výslovně označen s tím, že ze smlouvy o složení blokovacího depozita dokonce plyne, že tato smlouva byla uzavřena mezi zájemcem o koupi nemovitosti a žalovaným právě jako realitním zprostředkovatelem. Ve smlouvě o složení blokovacího depozita žalovaný výslovně prohlašuje, že je na základě smlouvy uzavřené s prodávajícími, jako vlastníky nemovitosti, oprávněn prodej nemovitosti zprostředkovat. Byl to rovněž žalovaný, který zprostředkoval poskytnutí právních služeb a rovněž zprostředkoval úschovu za účelem zajištění plnění z kupní smlouvy. Avšak varianta, kdy by žalovaný prodej nemovitosti nezprostředkovával, ale toliko„ koordinoval její prodej“, nic nemění na skutečnosti, že s žalobcem uzavřel smlouvu o spolupráci s tím, že výsledkem této jejich vzájemné spolupráce měl být právě prodej nemovitosti. Nepravdivost tvrzení žalovaného, že žalovanou částku žalobci uhradí výhradně za podmínky, že tuto uznají a současně s tím neuhradí prodávající, plyne zejména z SMS zprávy žalovaného žalobci ze dne 16. 5. 2022 Touto zprávou žalovaný svůj závazek uhradit žalobci žalovanou částku výslovně potvrzuje. Žalobce poukazuje na to, že žalovaný svá tvrzení v průběhu času účelově obměňuje, když v květnu 2022 svůj závazek nesporoval (naopak tento v SMS zprávě potvrdil), avšak po žádosti žalobce o zaslání fakturačních údajů již uvádí, že„ Já osobně Vám ručím za to, že v případě, kdy [příjmení] [příjmení] provizi neuhradí manželé [příjmení], tak v tomto případě Vám tuto provizi uhradím já. Manželé [příjmení] vědí, že je ve hře [příjmení] provize. Osobně jsem je informoval o [příjmení] požadavku a pí. [příjmení] slíbila provizi uhradit...“ a po odeslání předžalobní výzvy svá tvrzení opětovně modifikuje tak, že uvádí, že„ Je pravdou, že jsem p. [celé jméno žalobce] přislíbil uhradit jím požadovanou částku ve výši 25.000, ale pouze v případě, kdy prodávající tuto provizi uzná, ale odmítne ji p. [celé jméno žalobce] vyplatit“. Po provedeném dokazování soud dospěl k následujícímu závěru o skutkovém stavu.

4. Kupní smlouvou ze dne 16. 5. 2022 prodali manželé [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení] bytovou jednotku [číslo] v budově [adresa] v k.ú. [část obce], [obec] paní [jméno] [příjmení] za částku 2.850.000 Kč, přičemž v čl. III kupní smlouvy je žalovaný opakovaně označen jako„ zprostředkovatel“. Ve smlouvě o složení blokovacího depozita uzavřené mezi [celé jméno žalovaného] - realitní služby a [jméno] [příjmení] dne 7. 3. 2023 jmenovaná realitní kancelář v čl. I výslovně prohlašuje, že je na základě Smlouvy o zprostředkování prodeje uzavřené mezi ní a vlastníkem bytové jednotky [číslo] v budově [adresa] v k.ú. [část obce], [obec] oprávněna zprostředkovávat její prodej s tím, že jde o smlouvu o zprostředkování prodeje výlučnou. Ve smlouvě o advokátní úschově ze dne 16. 5. 2022 je v čl. II zmíněn„ realitní zprostředkovatel“ v souvislosti s jeho nárokem na úhradu částky 94.000 Kč. V SMS zprávě ze dne 21. 2. 2022 žalovaný informuje žalobce, že„ od majitelů má pokyn inzerovat.“ Svědek [jméno] [příjmení] ve své výpovědi v podstatě potvrdil shora uvedená tvrzení žalovaného o obsahu smluvního vztahu mezi ním a manželi [příjmení], tj. zejména tvrzení, že žalovaný nezajišťoval zájemce o koupi nemovitosti. Svědek nebyl schopen se jednoznačně vyjádřit k tomu, kdo a jak zajistil kupce na předmětnou bytovou jednotku. Tvrzení žalobce o zajištění vkladu změny vlastnického práva k předmětné bytové jednotce žalobcem na základě kupní smlouvy uzavřené mezi manžel [příjmení] a paní [jméno] [příjmení] prokazuje návrh na vklad s podacím razítkem. Toto tvrzení žalobce ani žalovaný nesporoval.

5. Po posouzení shora uvedených důkazů samostatně i ve vzájemné souvislosti soud dospěl k závěru, že žalovaný ve věci prodeje bytové jednotky [číslo] v budově [adresa] v k.ú. [část obce] manželi [příjmení] a [jméno] [příjmení] působil jako realitní zprostředkovatelem, který poskytoval manželům [příjmení] na základě uzavřené smlouvy realitní zprostředkování. Výpověď svědka [jméno] [příjmení] soud zhodnotil jako neprůkaznou, neboť nekoresponduje s provedenými listinnými důkazy a současně se jeví jako předem připravená (svědek hned v úvodu své výpovědi uvedl nejen to, co mělo být předmětem smluvního vztahu manželů [příjmení] s žalovaným, ale také, bez předchozího dotazu, to jim být nemělo).

6. Z SMS zprávy žalovaného žalobci ze dne 16. 5. 2022, jejíž autentičnost žalovaný nesporoval, jednoznačně vyplývá, že žalovaný potvrzuje svůj závazek vyplatit žalobci provizi za zprostředkování prodeje bytové jednotky [jméno] a [jméno] [příjmení] (jednotky [číslo] v [obec] [část obce]). Tento závazek a taktéž existence spolupráce účastníků při prodeji jednotky [číslo] v [obec] [část obce] ve vlastnictví manželů [příjmení] dále vyplývá i z emailu žalovaného [email]) ze dne 22. 2. 2022. Fakturou č. 2022 ze dne 5. 10. 2022 žalobce vyúčtoval žalovanému částku 25.000 Kč za„ zajištění kupce na nemovitost na adrese [adresa]. V emailu ze dne 5. 10. 2022 žalovaný fakturu odmítl s tím, že se žalobcem není v žádném vztahu ohledně bytu [anonymizováno] a dále uvádí, že osobně ručí žalobci za to, že v případě, kdy provizi žalobce neuhradí manželé [příjmení], uhradí ji žalovaný s tím, že pí [příjmení] úhradu slíbila. Předžalobní upomínkou ze dne 1. 11. 2022 vyzval žalobce žalovaného k úhradě žalované dlužné částky s příslušenstvím. V reakci na výzvu žalovaný v emailu ze dne 14. 12. 2022 na jedné straně popřel existenci tvrzené dohody (smluvního vztahu) účastníků, na druhé straně však uvádí, že je pravdou, že slíbil žalovanému uhradit částku 25.000 Kč, ale pouze v případě, kdy prodávající tuto provizi uzná, ale odmítne ji žalobci vyplatit. <i>7. Dle § 1723 odst. 1 o. z. závazek vzniká ze smlouvy, z protiprávního činu, nebo z jiné právní skutečnosti, která je k tomu podle právního řádu způsobilá. Dle § 1746 odst. 2 o. z. strany mohou uzavřít i takovou smlouvu, která není zvláště jako typ smlouvy upravena.</i> <i>Dle § 3 odst. 2 písm. d) o.z. soukromé právo spočívá mj. na zásadě, že daný slib zavazuje a smlouvy mají být splněny.</i> <i>Dle § 545 o.z. právní jednání vyvolává právní následky, které jsou v něm vyjádřeny, jakož i právní následky plynoucí ze zákona, dobrých mravů, zvyklostí a zavedené praxe stran. Dle § 574 o.z. na právní jednání je třeba spíše hledět jako na platné než jako na neplatné.</i> 8. Na základě shora uvedeného závěru o skutkovém stavu v souvislosti s citovanými zákonnými ustanoveními dospěl soud k závěru, že žaloba je důvodná. V řízení bylo prokázáno, že mezi účastníky vznikl platně smluvní vztah na základě smlouvy uzavřené v ústní formě, jehož obsahem byl závazek žalovaného zaplatit žalobci provizi ve výši 25.000 Kč za spolupráci při zprostředkování prodeje bytové jednotky [číslo] v budově [adresa] v k.ú. [část obce], [obec]. Tuto skutečnost žalovaný žalobci výslovně potvrdil v SMS zprávě ze dne 16. 5. 2022, když dle názoru soudu není bez významu, že v tentýž den došlo k uzavření předmětné kupní smlouvy (dle § 19 odst. 1 zákona č. 39/2020 Sb. o realitním zprostředkování je provize splatná nejdříve dnem uzavření realitní smlouvy). Následnou změnu v tvrzeních a postoji žalovaného (viz. výše) soud považuje za účelovou. V tomto směru poukazuje např. na nelogičnost tvrzení žalovaného v emailu ze dne 14. 12. 2022, kdy svůj závazek podmiňuje tím, že prodávající nárok žalovaného uzná, ale odmítne jej vyplatit. Dle názoru soudu zcela postrádá logiku současně s uznáním závazku k úhradě peněžité částky tento závazek odmítnout uhradit. I když dle názoru soudu není pro rozhodnutí, s ohledem na předmět sporu a okruh účastníků, zásadní vyřešení otázky, zda žalovaný při prodeji nemovitosti v rámci služeb poskytovaných manželům [příjmení] jim poskytoval též služby za účelem vyhledání zájemce o koupi nemovitosti, má soud za prokázáno, že tomu tak bylo, resp. že tento smluvní vztah tuto službu zahrnoval. Reálně pak tuto službu na základě ústní dohody účastníků poskytl žalobce. Žalovaný je, a tak se i prezentoval, osoba odborně znalá v oboru realitního zprostředkování. Dle § 2 písmene a) a b) zákona o realitním zprostředkování realitním zprostředkováním je činnost, jejímž účelem je zprostředkovat uzavření realitní smlouvy a realitním zprostředkovatelem ten, kdo jako podnikatel poskytuje realitní zprostředkování. Dle § 3 ods. 1 zákona o realitním zprostředkování pak realitní zprostředkování zahrnuje vždy vyhledání toho, kdo má zájem o uzavření realitní smlouvy se zájemcem. Dle § 9 odst. 1 zákona o realitním zprostředkování realitní zprostředkovatel poskytuje realitní zprostředkování na základě smlouvy o realitním zprostředkování. Pokud tedy sám žalovaný ve smlouvě o složení blokovacího depozita prohlásil, že je oprávněn na základě smlouvy o zprostředkování zprostředkovávat, dokonce výlučně, prodej nemovitosti, musel si být jako osoba odborně zdatná v daném oboru vědom, že smlouva o zprostředkování prodeje nemovitosti (o realitním zprostředkování) nutně zahrnuje vždy vyhledávání zájemce. Soud proto žalobě vyhověl v plném rozsahu. Neuhrazením dlužné částky ve lhůtě splatnosti se žalovaný ocitl v prodlení, proto náleží žalobci též úrok z prodlení dle § 1970 o.z. ve výši dle nařízení vlády č. 351/2013 Sb.

9. Výrok o nákladech řízení se opírá o § 142 odst. 1 o.s.ř. Žalobce byl ve věci plně úspěšný a zaslal žalovanému předžalobní výzvu k plnění ve smyslu § 142a o.s.ř., náleží mu proto náhrada důvodně vynaložených nákladů řízení. Na náhradě nákladů řízení náleží žalobci zaplacený soudní poplatek ve výši 1.000 Kč a dále náhrada nákladů za zastoupení advokátem v řízení, a to za7 úkonů právní služby po 2.100 Kč dle § 7 bodu 5 ve spojení s § 11 vyh. č. 177/1996 Sb. (dále jen vyhl.), tj. celkem 14.700 Kč; a to 1 úkon za předžalobní výzvu k plnění, 1 úkon za přípravu a převzetí zastoupení v řízení před soudem, 1 úkon za sepis žaloby, 1 úkon za sepis vyjádření k odporu ze dne 17. 3. 2023 a 1 úkon za účast u jednání dne 5. 6. 2023. Dále náleží žalobci na nákladech řízení náhrada hotových výdajů zástupce (režijní paušál) za tytéž úkony právní služby po 300 Kč dle § 13 odst. 1,3 vyhl. tj. 2.100 Kč (7 x 300 Kč) a náhrada za ztrátu času dle § 14 odst. 1,3 vyhl. za 14 započatých půlhodin strávených na cestě k jednání po 100 Kč, tj. celkem ve výši 1.400 Kč. V souladu s předpisy o cestovních náhradách bylo vyúčtováno cestovné – 2 x k jednání soudu z [obec] do [obec] a zpět částkou 4.456 Kč, ujeto celkem 636 km s vozidlem s průměrnou spotřebou 4,1 l motorové nafty na 100 km při vyhláškové ceně nafty 44,10 Kč a sazbě základních náhrad 5,20 Kč/km. Zástupce žalobvr doložil, že je plátcem DPH, proto náleží žalobci na náhradě nákladů řízení též 21 % DPH z odměny a náhrad dle § 137 odst. 3 o.s.ř. ve výši 4.757,76 Kč Náklady řízení v celkové výši 28.413,76 Kč je žalovaný povinen podle § 149 odst. 1 o.s.ř. uhradit k rukám zástupce žalobkyně.

10. Lhůty k plnění byly v obou výrocích stanoveny v souladu s ustanovením § 160 odst. 1 o.s.ř., když soud neshledal důvody pro stanovení lhůt delších.