27 C 97/2025

Plný text

Okresní soud v Trutnově rozhodl samosoudkyní Mgr. Anetou Bendovou ve věci žalobce: Anonymizováno Anonymizováno sídlem Jméno žalobce. Anonymizováno Anonymizováno žalovanému: Jméno žalovaného, narozený Datum narození žalovaného bytem Adresa žalovaného pro určení výše nájemného

I. Žaloba, kterou se žalobce domáhal určení, že žalovaný je povinen s účinností od 1.8.2025 hradit žalobci nájemné za užívání bytové jednotky č. hodnota, vymezené v bytovém domě č.p. adresa, v obci adresa, ve výši 3 483 Kč měsíčně, se zamítá.

II. Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení. Žalobou podanou k nadepsanému soudu dne 15.8.2025 žalobce žádal, aby sud určil, že žalovaný je povinen s účinností od 1.8.2025 hradit žalobci nájemné za užívání bytové jednotky č. hodnota ve vlastnictví žalobce v obci adresa, ve výši 3 483 Kč. Zároveň žádal stanovení povinnosti žalovanému soudem doplatit nedoplatek ode dne podání návrhu do okamžiku nabytí právní moci rozsudku, jímž bude nájemné určeno. V průběhu řízení vzal žalobce svou žalobu co do druhého nároku zpět. Žalovaný se k podané žalobě nevyjádřil. K jednání nařízenému na den 1.10.2025 se žalovaný nedostavil, ač mu bylo předvolání spolu s žalobou a doplněním žalobních tvrzení doručeno do vlastních rukou postupem dle ustanovení § 49 odst. 2, 4 o.s.ř. a předvolání k jednání převzal 9.9.2025. Právní zástupce žalobkyně navrhl, aby žalobě bylo po částečném zpětvzetí (co do nároku na určení nájemného) vyhověno. Skutkový stav věci byl v řízení zjištěn v rozsahu potřebném pro meritorní rozhodnutí z listinných důkazů předložených žalobkyní, na jejichž základě soud dospěl k těmto skutkovým zjištěním. Ze smlouvy o nájmu OEMM/ONBT-2018/0956 soud a evidenčního listu zjistil, že žalobce v postavení pronajímatele uzavřel se žalovaným v postavení nájemce dne 09.10.2018 smlouvu o nájmu bytové jednotky č. hodnota, vymezené v bytovém domě č. p. adresa, v obci adresa, jejíž podlahová plocha činí 36,67 Kč. Nájemné bylo sjednáno na částku 1 834 Kč v článku 2 smlouvy, když součástí nájemného je úhrada za užívání vybavení bytu a společných zařízení v domě. Vedle nájemného je žalovaný povinován hradit zálohy na služby. Oboje má platit na účet žalobce měsíčně vždy k poslednímu dni v měsíci, za nějž jsou nájemné a zálohy splatné. V článku 2 odstavec 4 bylo sjednán zvyšování nájemného jednostranně ze strany pronajímatele z důvodu inflace podle úhrnného indexu spotřebitelských cen zboží a služeb zveřejňovaného právnická osoba. Nájemní smlouva byla uzavřena na dobu neurčitou počínaje 6.11.2018. Z rozhodnutí žalobce ze dne 10.9.2018 soud zjistil, že bylo doporučeno uzavřít shora citovanou smlouvu o nájmu, když rozhodnutí nabylo právní moci dne 17.9.2018. Z návrhu žalobce na zvýšení nájemného ze dne 15.4.2025 adresovaného žalovanému a dokladu o doručení písemnosti, evidenčního listu pro rok 2025 soud zjistil, že žalobce navrhl žalovanému zvýšení nájemného s odkazem na §2249 občanského zákoníku ve výši 2 641 Kč měsíčně, tedy zvýšení o 20% ve vztahu k tomu, že naposledy bylo zvýšeno nájemné v roce 2022 na částku 2 201 Kč. V návrhu žalovaného poučil o tom, jak má žalovaný postupovat, pokud s návrhem bude souhlasit, zároveň jej poučil o právní úpravě a možnosti žalobce obrátit se v zákonné lhůtě na soud s požadavkem na určení nájemného. Písemnost byla doručena Městskou policií žalobce osobně dne 20.5.2025. Měsíční platby dle evidenčního listu činily 2 201 Kč nájemné a dále zálohy, celkem měsíční platba 4 841 Kč. Z Vnitřního předpisu města adresa – Pravidla pro hospodaření s byty v majetku města adresa soud zjistil, že minimální tržní nájemné v bytech v majetku žalobce činí 95 Kč/m2/měsíc. Z přehledu plateb soud zjistil, že předpis plateb nájemného a služeb činil 3 500 Kč, naposledy 4 841 Kč, tuto částku žalovaný hradí žalobci od července 2023 minimálně do srpna 2025. Podle § 2249 odst. 1 občanského zákoníku neujednají-li si strany zvyšování nájemného nebo nevyloučí-li zvyšování nájemného výslovně, může pronajímatel v písemné formě navrhnout nájemci zvýšení nájemného až do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě, pokud navržené zvýšení spolu s tím, k němuž již došlo v posledních třech letech, nebude vyšší než dvacet procent. K návrhu učiněnému dříve než po uplynutí dvanácti měsíců, v nichž nájemné nebylo zvýšeno, nebo který neobsahuje výši nájemného a nedokládá splnění podmínek podle tohoto ustanovení, se nepřihlíží. Podle § 2249 odst. 2 občanského zákoníku prováděcí právní předpis stanoví podrobnosti a postup pro zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě. Podle § 2249 odst. 3 občanského zákoníku souhlasí-li nájemce s návrhem na zvýšení nájemného, zaplatí počínaje třetím kalendářním měsícem po dojití návrhu zvýšené nájemné, jak bylo navrženo. Nesdělí-li nájemce v písemné formě pronajímateli do dvou měsíců od dojití návrhu, že se zvýšením nájemného souhlasí, má pronajímatel právo navrhnout ve lhůtě dalších tří měsíců, aby výši nájemného určil soud; návrhu podanému po uplynutí této lhůty soud nevyhoví, namítne-li nájemce, že návrh byl podán opožděně. Soud na návrh pronajímatele rozhodne o nájemném do výše, která je v místě a čase obvyklá s účinky ode dne podání návrhu soudu. S ohledem na uvedené soud uzavřel, že žaloba není je důvodná, neboť požadováno je určení nájemného na částku 3 483 Kč, což je v rozporu s právní úpravou. Žalobě by bylo možné vyhovět, pokud by se žalobce domáhal určení nájemného ve výši 2 641 Kč měsíčně, což je výše odpovídající 20% navýšení ve vztahu k aktuálnímu nájemnému a kterou navrhoval i v přípise žalovanému dne 15.4.2025. Žalobce nedodržel při žalovaném požadavku určení limit stanovený v § 2249 odst. 1 občanského zákoníku. Soud postupoval souladně i s judikaturou Nejvyššího soudu České republiky (viz např. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 21.5.2025 sp. zn. 26 Cdo 3527/2024). Obecně platí, že zákonná ustanovení o nájmu bytu mají ochranný charakter, a i některá ujednání ve smlouvách, pokud jsou v rozporu s kogentní úpravou nepožívají právní ochrany. Tím spíše je nutno takto striktně vykládat i otázku zvyšování nájemného, u něhož v případě jednostranného úkonu pronajímatele je třeba dodržet stanovený zákonný limit pro zvýšení. Skutečnost, že pronajímatel na počátku nájemního vztahu požadoval nájemné nižší, které během krátké doby neodpovídá nájemnému tržnímu, tj. v místě a čase obvyklému, nemůže nalézt odraz v tom, že by mohl pronajímatel požadovat tržní nájemné. Podstatnou změnou poměrů není dle přesvědčení soudu běžný vývoj ekonomiky a trhu. Pronajímatel je nadto samosprávným celkem, tj. vybaven odborností a nic mu nebránilo uzavřít nájem např. na dobu určitou a takto event. při sjednání dalšího smluvního vztahu požadovat smluvní nájemné lépe odpovídající trhu. Jestliže došlo v čase k podstatné změně poměrů, která má za následek nespravedlivé uspořádání vztahů mezi pronajímatelem a nájemcem (v neprospěch pronajímatele) v otázce nájemného, obnovení rovnováhy je možné pouze v mantinelech speciální úpravy dle citovaného §2249 občanského zákoníku. Jinak k procesu zvyšování nájemného sud podotýká, že jej seznává zcela v souladu správní úpravou, když i výši srovnatelného nájemného žalovanému jako nájemci doložil. Soud se však výší obvyklého nezabýval, neboť jak shora uvedeno, žalobci nemohl vyhovět pro důvod shora uvedený. O nákladech řízení účastníků soud rozhodoval podle ustanovení § 142 odst. 2 o. s. ř. Žalobce byl v řízení neúspěšný, na straně úspěšného žalovaného však dle obsahu spisu žádné náklady řízení nevznikly. Z uvedeného důvodu bylo proto o nákladech řízení rozhodnuto, jak je uvedeno ve výroku

II. Proti tomuto rozsudku lze podat odvolání do 15 dnů ode dne jeho doručení dvojmo ke zdejšímu soudu. O odvolání rozhoduje Krajský soud v Hradci Králové. Nesplní-li povinný dobrovolně povinnost uloženou tímto rozsudkem, může oprávněný podat návrh na soudní výkon rozhodnutí nebo exekuci.