30 C 357/2022

Plný text

Okresní soud v Trutnově rozhodl samosoudkyní Mgr. Gabrielou Řezníčkovou ve věci žalobců: a) celé jméno žalobkyně , datum narození bytem adresa žalobkyně b) celé jméno žalobce , datum narození bytem adresa žalobce oba zastoupeni advokátem anonymizováno jméno příjmení se sídlem adresa proti žalované: osobní údaje žalované zastoupená advokátkou anonymizováno jméno příjmení se sídlem adresa o zaplacení částky 34.364 Kč s příslušenstvím

I. Žalovaná je povinna zaplatit žalobcům, jako společně a nerozdílně oprávněným, částku 34.364 Kč s úrokem z prodlení ve výši 11,75 % ročně z částky 34.364 Kč od 21. 1. 2022 do zaplacení, do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

II. Žalovaná je povinna nahradit žalobcům, jako společně a nerozdílně oprávněným, náklady řízení 56.861 Kč k rukám zástupce žalobců [příjmení] [jméno] [příjmení], do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

1. Žalobci se po žalované domáhali zaplacení částky 34.364 Kč s příslušenstvím. Požadovali ji jako kompenzaci škody spočívající v marně vynaložených nákladech na právní služby, které byli nuceni vynaložit v souvislosti s neprofesionálním jednáním žalované při zprostředkování koupě pozemků. K odůvodnění uplatněného nároku žalobci uvedli, že jsou manželé, v prvním čtvrtletí roku 2021 projevili vážný zájem o nabytí nemovitostí v obci [obec] za účelem výstavby domu pro svou rodinu. Žalovaná jako realitní zprostředkovatel nabízela za stanovených podmínek k prodeji pozemky parc. [číslo] parc. [číslo] parc. [číslo] v obci a [katastrální uzemí], zapsané v katastru nemovitostí na [list vlastnictví] vedeném [stát. instituce], [stát. instituce], jejichž vlastnicí byla [anonymizováno] [jméno] [příjmení]. Žalobci nejprve dne 1. 4. 2021 uzavřeli dohodu o rezervaci nemovitostí, na základě které se žalovaná smluvně zavázala pro žalobce jako zájemce nemovitosti rezervovat a zavázala se obstarat žalobcům do 30. 6. 2021 příležitost pro uzavření kupní smlouvy s prodávající o převodu nikterak nezatížených nemovitostí (vyjma práv z věcného břemene inženýrských sítí) z vlastnictví prodávající do společného jmění žalobců za kupní cenu 1.400.000 Kč. Vzhledem k výši kupní ceny i k tomu, že žalobcům není právní problematika kontraktačního procesu ohledně rezervačních či převodních smluv vlastní, požádali žalobci advokáta [anonymizováno] [jméno] [příjmení] o zastoupení při řešení záležitostí souvisejících s nemovitostmi, jejich rezervací i převodem. Uvedený advokát převzal zastoupení žalobců na základě úplatné příkazní smlouvy o poskytování právních služeb dne 30. 3. 2021, v rámci kterých prováděl kontrolu a revizi veškeré smluvní dokumentace týkající se předmětné záležitosti, jejíž návrhy byly žalobcům průběžně ze strany žalované zasílány, poskytoval žalobcům související konzultace a právní poradenství, vedl za ně jednání se zmocněncem žalované panem [příjmení] i s advokátkou pověřenou žalovanou k přípravě smluvní dokumentace. Právní služby byly žalobcům poskytovány jejich právním zástupcem prioritně a obratem, což se projevilo i na výši odměny za právní služby, na které se advokát se žalobci dohodl podle úkonových sazeb stanovených ve vyhlášce č. 177/1996 Sb.

2. Žaloba obsahuje podrobný popis, jak došlo k porušení závazku žalované rezervovat pro žalobce nemovitosti za sjednaných podmínek s cílem uzavření kupní smlouvy mezi prodávající a kupujícími. Namísto výzvy k uzavření předběžně odsouhlasené smluvní dokumentace byli žalobkyně a její zástupce dne 21. 5. 2021 vyrozuměni telefonicky a následně emailem žalovanou o tom, že prodávající nově požaduje zásadně změnit podmínky plánovaného převodu nemovitostí tak, aby přes podstatnou část nemovitostí mohla být zřízena přístupová cesta pro průjezd motorovým vozidlem. Tato možnost měla být právně zajištěna na úkor žalobců zřízením věcného práva - služebnosti stezky a jízdy ve prospěch zároveň převáděných sousedních pozemků ve vlastnictví paní [příjmení] (sestřenice prodávající [anonymizováno] [jméno] [příjmení]), která se s obcí [obec] údajně nedohodla na zajištění přístupu ke svým pozemkům. S ohledem na vzniklou situaci zástupce žalobců s klienty vše důkladně projednal, připravil podle jejich požadavků písemné vyjádření ke zjevným porušením závazků prodávající i žalované. Zástupce žalobců se telefonicky dotazoval u starosty obce Rudník na možnosti právního zajištění přístupu k pozemku paní [příjmení] přes veřejně využitelný sousedící pozemek parc. [číslo] v majetku obce. Zástupce žalobců připravil několik variant konstruktivního řešení, s nimiž žalovanou seznámil dne 26. 5. 2021. Dne 27. 5. 2021 pan [příjmení] za žalovanou i prodávající informoval zástupce žalobců o tom, že [anonymizováno] [příjmení] a paní [příjmení] před převodem nemovitostí uzavřou smlouvu o zřízení věcných břemen a tedy rezervované pozemky v podstatě bez součinnosti žalobců a mimo jejich právní dispozici dále právně zatíží. Žalovaná výslovně vyloučila jiné řešení, než zřízení věcného břemene k pozemkům převáděným na žalobce za kompenzaci v podobě slevy z kupní ceny. Zástupce žalobců po domluvě s nimi zaslal dne 1. 6. 2021 návrh kompenzační částky odpovídající slevě za zatížení části pozemku věcným břemenem chůze a jízdy ve prospěch sousedů. Dne 4. 6. 2021 byl zástupce žalobců panem [příjmení] za žalovanou vyrozuměn o údajném stanovisku prodávající, že za navržených kompenzačních podmínek nemá zájem nemovitosti žalobcům prodat. Z následné korespondence vyplynulo, že prodávající ani nemá zájem o návrhu podmínek převodu na žalobce jakkoliv vyjednávat. Již dne 9. 6. 2021 zaslala žalovaná návrh dohody o ukončení rezervace s tím, že účastníci smluvní vztah předčasně skončí, žalovaná vrátí blokační zálohu a žalobci nebudou mít vůči žalované žádné další nároky. Zájem žalobců o nabytí nemovitostí přes výše uvedený vývoj situace přetrval, jejich zástupce se proto po poradě s klienty pokusil kontaktovat přímo prodávající s výzvou k jednání o podmínkách převodu, ta však kompromisní návrhy žalobců ignorovala. Pokud by žalobci od počátku věděli o budoucím zřizování nových právních vad limitujících využitelnost pozemků na jejich úkor, do takto nejistého obchodu by nikdy nešli, nezavazovali by se k vysoké smluvní pokutě a další součinnosti, neinvestovali by do nákladných právních služeb. Žalovaná postupovala netransparentně, podstatné informace o předmětu převodu si ponechala pro sebe, jednala zjevně nedbale při prezentaci nemovitostí, při sepisu rezervační dohody s žalobci i při sepisu návrhů kupní smlouvy a smlouvy o advokátní úschově. Žalovaná nesplnila svou povinnost jako profesionál jednat s odbornou péčí. Nedbalé deliktní jednání žalované vedlo na straně žalobců ke vzniku zbytečné škody spočívající v nákladech za právní služby, za které žalobci svému zástupci zaplatili dne 12. 6. 2021 částku 68.728 Kč. Žalobci vyzvali žalovanou k náhradě škody předžalobní upomínkou ze dne 11. 2. 2022, v níž stanovili lhůtu k plnění do 20. 1. 2022. Žalovaná prostřednictvím své právní zástupkyně nároky žalobců dopisem z 28. 1. 2022 odmítla jako nedůvodné.

3. Žalovaná potvrdila, že s žalobci uzavřela dne 1. 4. 2021 dohodu o rezervaci nemovitosti, v níž žalobci prohlásili, že mají zájem nabýt do svého vlastnictví pozemky parc. [číslo] parc. [číslo] parc. [číslo] v obci a [katastrální uzemí]. V okamžiku podpisu dohody o rezervaci byla vlastníkem pozemků [anonymizováno] [jméno] [příjmení]. V dohodě o rezervaci žalovaná jako zprostředkovatel konstatuje, jaké informace získala od prodávajícího jako vlastníka pozemků, jde zejména informace týkající se aktuálního zatížení pozemků. Žalovaná se zavázala rezervovat pro zájemce nemovitosti tak, aby mohlo dojít mezi prodávajícím a zájemcem (zde žalobci) k uzavření kupní smlouvy k pozemkům a poskytnout mu doplňkové služby. Žalovaná má za to, že neporušila žádnou z povinností, které jí ukládala dohoda o rezervaci nemovitosti ze dne 1. 4. 2021. Předně žalovaná rezervovala pozemky pro žalobce po celou dobu trvání dohody o rezervaci nemovitosti, tj. od 1. 4. 2021 do 30. 6. 2021. V této rezervační lhůtě žalovaná nerezervovala pozemky jinému zájemci a neproběhl ani prodej pozemků jinému zájemci. Žalovaná poskytla vlastnici pozemků informaci o uzavření dohody o rezervaci nemovitostí a u svého právního zástupce zajistila přípravu smluvní dokumentace, kterou dostala jak vlastnice pozemku, tak žalobci k dispozici v základní podobě, o níž se pak vedla další jednání. Na definitivní podobě se však žalobci a [anonymizováno] [příjmení] v konečném důsledku nedomluvili. Závazek žalované z dohody o rezervaci nemovitosti nezahrnoval povinnost přinutit kteroukoli ze stran k uzavření kupní smlouvy s obsahem, s nímž není žádná či některá ze stran zcela ztotožněna. Ostatně vyplývá i ze samotné podstaty zprostředkování, že jeho cílem má být poskytnutí prostoru pro vyjednávání stran o obsahu zamýšlené smlouvy, nikoli uzavření vlastní smlouvy samotné. Jestliže v průběhu vyjednávání o uzavření kupní smlouvy došlo k událostem, pro které se žalobci a vlastnice pozemku na uzavření kupní smlouvy nedohodli, dokonce i v situaci, kdy by k žádné takové události nedošlo a vlastnice pozemku by se s žalobci na uzavření smlouvy jednoduše nedohodla, nemůže jít v tomto případě o skutečnosti, které by zakládaly jakoukoli odpovědnost žalované vůči žalobcům.

4. Žalovaná zásadně odmítla, že by před žalobci nějaké podstatné informace záměrně zatajovala. Žalobci se účastnili prohlídky pozemků, když současně s pozemky [anonymizováno] [příjmení] byly prodávány i pozemky paní [jméno] [příjmení] (sestřenice [anonymizováno] [příjmení]) evidované pod. parc. [číslo] v obci a [katastrální uzemí]. Zájemci o koupi nemovitostí mohli koupit všechny pozemky jako jeden celek, nebo pouze pozemky [anonymizováno] [příjmení], nebo pouze pozemky paní [příjmení]. Vzhledem ke vzájemné poloze všech pozemků bylo zřejmé, že obě skupiny pozemků (a jejich majitelé) budou muset pro účelné budoucí využití pozemků postupovat v určité součinnosti tj. vzájemně si zřizovat věcná břemena inženýrských sítí. Současně při pohledu zájemců do katastrální mapy muselo být zájemcům zřejmé, že podstatný bude rovněž přístup z komunikace na obě sady pozemků. Vzhledem k tomu, že žalovaná předem nevěděla, který zájemce bude mít zájem o které pozemky, informovala všechny zájemce o skutečnostech týkajících se všech pozemků, tedy i o přístupu na všechny dotčené pozemky. Již z katastrální mapy bylo a je zjevné, že přístup na pozemky [anonymizováno] [příjmení] je možný z veřejně přístupné obecní komunikace, přístup na pozemky paní [příjmení] z veřejně přístupně komunikace zajištěný není, a byl by možný buď přes pozemek parc. [číslo] vlastnice [anonymizováno] [příjmení] nebo přes pozemek [územní celek] parc. [číslo]. Každý, kdo by nahlédl před prohlídkou pozemků nebo kdykoli později do evidence nemovitostí, musel by tuto skutečnost zjistit. Na místě samém při vlastní prohlídce se pak o této skutečnosti mohli přesvědčit všichni zájemci, žalovaná ji zájemcům prezentovala a informovala je rovněž, že o přístupu přes pozemek par. [číslo] se v současné době jedná s obcí. Stejně tak zájemce informovala, že bude nutné, aby byly pozemky vzájemně zatíženy věcnými břemeny sítí pro účelné využití všech pozemků k případné výstavbě. Žalobci pak v následném emailu ze dne 29. 3. 2021 projevili prioritně zájem o pozemky paní [příjmení], ale pokud by je nebylo možné získat, deklarovali svůj zájem i o pozemky [anonymizováno] [příjmení]. Lze tedy předpokládat, že jim byly známy skutečnosti týkající se přístupu na pozemky paní [příjmení]. Větší jistotu stranám dávalo zřízení věcných břemen sítí mezi tehdejšími vlastnicemi pozemků, o vedení sítí a napojovacích bodů se tedy vedla poměrně široká debata. I pro samotné žalobce byla tato otázka podstatná a sami deklarovali, že pokud by neměli garantováno napojení sítí a nezdařila se tato dohoda, o nemovitost nebudou mít zájem (email právního zástupce z 23. 4. 2021) V květnu 2021 dostala žalovaná informaci od paní [příjmení], že obec svůj původní záměr umožnit přístup přes svůj pozemek na pozemek této vlastnice změnila. Absence přístupu na pozemky paní [příjmení] zcela změnila situaci. O této skutečnosti žalovaná informovala žalobkyni i právního zástupce žalobců i s nástinem možných řešení vzniklé situace. Ten navrhl za žalobce další řešení, které žalovaná předložila [anonymizováno] [příjmení], ta však s návrhy řešení nesouhlasila. Smluvní strany tak nenašly shodu na podstatných otázkách kupní smlouvy. Jakmile žalovaná měla informaci, že k realizaci vlastní kupní smlouvy nedojde, informovala žalobce a nabídla jim možnost dřívějšího ukončení dohody o rezervaci nemovitosti a vrácení rezervační zálohy. To však žalobci neakceptovali, žalovaná jim proto složenou rezervační zálohu vrátila obratem po skončení smlouvy. Podle přesvědčení žalované není splněna základní podmínka pro přiznání nároku na náhradu škody. I kdyby bylo v řízení prokázáno, že žalovaná porušila některou ze svých povinností, zcela absentuje další podmínka pro přiznání nároku a tou je příčinná souvislost mezi tvrzeným porušením povinností žalované a údajným vznikem škody. Žalobci by náklady na služby advokáta vynaložili, i kdyby přes všechny okolnosti v dané věci k uzavření vlastní kupní smlouvy s [anonymizováno] [příjmení] na prodej pozemků došlo. Žalovaná navrhla, aby soud žalobu o náhradu škody v plném rozsahu zamítl.

5. Z dohody o rezervaci nemovitosti z 1. 4. 2021 a ze smluv o realitním zprostředkování ze dne 1. 3. 2021 vyplývají níže uvedené skutečnosti, které má soud za prokázané:

6. Účastníci dne 1. 4. 2021 uzavřeli dohodu o rezervaci nemovitosti, smluvními stranami byli žalobci jako zájemci a žalovaná jako zprostředkovatel. Předmětem dohody byl závazek zprostředkovatele rezervovat pro zájemce konkretizované nemovitosti tak, aby mezi prodávajícím a zájemci mohlo dojít k uzavření kupní smlouvy. Zájemci prohlásili, že mají zájem nabýt do svého vlastnictví pozemky parc. [číslo] parc. [číslo] parc. [číslo] v obci a [katastrální uzemí], zapsané v katastru nemovitostí na [list vlastnictví] vedeném [stát. instituce], [stát. instituce] Cena za převod vlastnictví nemovitostí činila částku ve výši 1.400.000 Kč. Zájemci se za účelem rezervace nemovitostí zavázali uhradit zprostředkovateli blokovací zálohu ve výši 46.667 Kč odpovídající dvěma třetinám jeho sjednané provize. Dohoda o rezervaci nemovitostí nabyla platnosti a účinnosti dnem podpisu obou smluvních stran, byla uzavřena na dobu určitou od 1. 4. 2021 do 30. 6. 2021.

7. Zprostředkovatel v čl. I. dohody o rezervaci prohlásil, že s vlastníkem nemovitostí uzavřel dne 1. 3. 2021 smlouvu o realitním zprostředkování, na základě které je oprávněn zprostředkovat prodej nemovitostí zájemcům. Dále prohlásil, že byl informován prodávajícím, že nemovitosti nejsou zatíženy žádným zástavním právem, věcným břemenem vyjma věcného břemene podle listiny (vedení inženýrských sítí) nebo jiným věcným právem, dále, že na nich neváznou nesplněné povinnosti ohledně předkupního práva třetí osoby, nevázne žádné užívací právo třetí osoby, zejména z titulu nájemní smlouvy, ani je netíží jiné právní nebo faktické vady, které by bránily nebo by mohly ztížit uzavření kupní smlouvy nebo budoucí užívání nemovitostí novým vlastníkem, a že nemovitost do doby uzavření kupní smlouvy a jejího podání na příslušný katastrální úřad dále nezatíží jakýmkoli způsobem a to ať právní či faktickou vadou. V čl. IV bodu 4.1 písm. a) dohody se zprostředkovatel zavázal rezervovat po sjednanou dobu pro zájemce nemovitost a obstarat jim příležitost pro uzavření kupní smlouvy.

8. Dne 1. 3. 2021 byla mezi klientkou [anonymizováno] [jméno] [příjmení] a žalovanou jako zprostředkovatelem uzavřena smlouva o realitním zprostředkování, která obsahovala ujednání v souvislosti se zprostředkováním uzavření kupní smlouvy mezi [anonymizováno] [příjmení] jako prodávající se třetí osobou - kupujícím, který měl být obstarán činností zprostředkovatele. Předmětem budoucího prodeje byly pozemky ve vlastnictví [anonymizováno] [příjmení] parc. [číslo] parc. [číslo] parc. [číslo] v obci a [katastrální uzemí], zapsané v katastru nemovitostí na [list vlastnictví] vedeném [stát. instituce], [stát. instituce]. Vlastnice nemovitostí jako zájemkyně o prodej v čl. I. smlouvy prohlásila, že nemovitosti nejsou zatíženy žádným zástavním právem, věcným břemenem nebo jiným věcným právem, vyjma věcného břemene podle listiny (vedení inženýrských sítí), dále že na nich neváznou nesplněné povinnosti ohledně předkupního práva třetí osoby, nevázne žádné užívací právo třetí osoby, zejména z titulu nájemní smlouvy, ani je netíží jiné právní nebo faktické vady, které by bránily nebo by mohly ztížit uzavření smlouvy o převodu vlastnictví nemovitostí se třetí osobou nebo budoucí užívání nemovitostí novým vlastníkem, pokud z této smlouvy nebo jejích příloh nevyplývá jinak (čl. I bod 1.2 smlouvy). V bodě 1.5 čl. I. smlouvy o zprostředkování klientka [anonymizováno] [příjmení] prohlásila, že zajistí zřízení věcného břemene chůze a jízdy (cesty a stezky) k tíži pozemku parc. [číslo] respektive k její části vyznačené v katastrální mapě, která je přílohou smlouvy, ve prospěch každého vlastníka pozemku parcelní [číslo] v [katastrální uzemí]. Žalovaná uzavřela smlouvu o realitním zprostředkování s klientkou [anonymizováno] [jméno] [příjmení] na dobu určitou od 1. 3. 2021 do 31. 8. 2021.

9. Dne 1. 3. 2021 uzavřela žalovaná s klientkou [jméno] [příjmení] smlouvu o realitním zprostředkování s obdobným obsahem jako s [anonymizováno] [příjmení]. Předmětem smlouvy byl závazek žalované zprostředkovat klientce za sjednaných podmínek s třetí osobou uzavření kupní smlouvy k pozemkům parc. [číslo] parc. [číslo] v [katastrální uzemí]. [příjmení] [příjmení] vyjádřila v bodě 1.5 čl. I smlouvy o zprostředkování souhlas s tím, že ve prospěch jejího pozemku parcelní [číslo] bude zřízeno věcné břemeno chůze a jízdy (cesty a stezky), a to k tíži pozemku parc. [číslo] respektive k její části vyznačené v katastrální mapě, která je přílohou smlouvy. Žalovaná uzavřela smlouvu o realitním zprostředkování s klientkou [jméno] [příjmení] na dobu určitou od 1. 3. 2021 do 31. 8. 2021.

10. Na základě nesporných prohlášení účastníků soud dále vychází z toho, že žalobci po podpisu dohody o rezervaci nemovitosti dne 1. 4. 2021 plnili své závazky z rezervační dohody, zjm. složili předepsanou blokační zálohu a podnikali kroky k zajištění kupní ceny prostřednictvím úvěru. Po nezbytných doplněních a úpravách žalobci předběžně odsouhlasili návrhy převodní kupní smlouvy a smlouvy o úschově, které jim žalovaná předložila. V návrhu kupní smlouvy o převodu vlastnictví k pozemkům mezi [anonymizováno] [jméno] [příjmení] a žalobci, který byl doručen žalobkyni a) emailem dne 13. 4. 2021 a poté připomínkován zástupcem žalobců, je zapracováno mimo jiné prohlášení prodávající, že ke dni podpisu neuzavřela žádné smlouvy, které by zakládaly práva ohledně předmětu smlouvy, jež dosud nejsou zapsána v katastru nemovitostí. Strana prodávající se v návrhu kupní smlouvy výslovně zavazovala, že do dne povolení vkladu vlastnického práva ve prospěch strany kupující podle smlouvy nebude činit žádné úkony, které by vlastnické právo k nemovitosti jakkoli omezovaly.

11. V návaznosti na telefonickou komunikaci proběhlou dne 21. 5. 2021 zaslal [jméno] [příjmení] žalobkyni a) i zástupci žalobců email, v němž odkazuje na předchozí telefonický rozhovor a zasílá dvě varianty možného přístupu na pozemek v majetku paní [příjmení]. Návrh ve variantě„ B“ je zmíněn jako jediné možné řešení přístupu na pozemek p. [příjmení] parc. [číslo] s ohledem na neochotu obce umožnit přístup přes obecní pozemek parc. [číslo]. Část pozemku parc. [číslo] který mají žalobci rezervován ke koupi, by byla zatížena věcným břemenem chůze a jízdy. V emailu ze dne 26. 5. 2021 zástupce žalobců reagoval na navrhovanou variantu„ B“ sdělením, že v důsledku její realizace přijdou jeho klienti o cca 250 m2 užitného prostoru z pozemku parc. [číslo] s nímž měli jiné plány, než užívat ho jako příjezdovou cestu k nemovitostem. Zástupce žalobců proto preferoval koupi pozemků od [anonymizováno] [příjmení] bez právních vad, jak bylo domluveno. Zdůraznil přitom, že i jeho klienti si kupují svůj vlastní příjezd ke svým nemovitostem do svého vlastnictví. Požádal, aby byl zvážen postup s minimálním dopadem na smluvní vztah mezi [anonymizováno] [příjmení] a jeho klienty před tím, než bude případně jednáno o jiných řešeních. V emailu z 27. 5. 2021 nabídl zástupci žalobců [jméno] [příjmení] za žalovanou pouze dvě možnosti a to buď akceptovat věcné břemeno přístupu pro pozemek [parcelní číslo] (tedy zatížit žalobci nabývaný pozemek parc. [číslo]) a požadovat finanční kompenzaci (slevu z prodejní ceny), nebo ukončit dohodu o rezervaci a hledat jiný pozemek. [jméno] [příjmení] přitom zmínil, že [anonymizováno] [příjmení] s paní [příjmení] jsou sestřenice, jejich postoj při prodeji pozemků je jednotný. V emailu ze dne 1. 6. 2021 zástupce žalobců sděloval jejich představu o slevě z kupní ceny s tím, že žalobci považují zatížení svého pozemku věcným břemenem pouze za dočasné řešení. Žalovanou i prodávající požádal o včasnou odpověď, neboť žalobci jsou urgováni bankou v souvislosti s poskytováním úvěru na koupi nemovitostí. Dne 4. 6. 2021 zaslal [jméno] [příjmení] za žalovanou zástupci žalobců email s informací, že strana prodávající se rozhodla za těchto podmínek pozemky neprodat. Ačkoli se žalobci prostřednictvím svého zástupce snažili negativní stanovisko prodávající k uzavření kupní smlouvy změnit, její nesouhlas přetrval až do 30. 6. 2021, kdy uplynutím doby došlo k zániku dohody o rezervaci nemovitosti.

12. Výpovědí svědka [jméno] [příjmení] má soud za osvědčené, že při zprostředkování prodeje pozemků [anonymizováno] [příjmení] a paní [příjmení] v [obec] jednal za žalovanou na základě plné moci. Smlouvy o zprostředkování byly s oběma prodávajícími uzavřeny dne 1. 3. 2021, následovala fáze zpracování nabídky, zahájení prezentace na realitních serverech atd. S obcí [obec] začala být v průběhu měsíce března 2021 projednávána možnost přístupu k pozemku paní [příjmení] po obecním pozemku parc. [číslo] jednání se ujal manžel prodávající pan [příjmení] [jméno] [příjmení]. Ing. [příjmení] informoval o výsledku jednání s obcí svědka tak, že by neměl nastat problém, že to má od obce předjednané. Svědek s uvedeným sdělením pracoval při prohlídkách nemovitostí, které se hromadně uskutečňovaly ve dnech 26. 3. a 28. 3. 2021, neboť zájemců o koupi pozemků bylo větší množství. Svědek při prohlídkách zájemcům sděloval, že k pozemku parc. [číslo] bude možný přístup po obecním pozemku, že to je předjednané, zároveň ale uváděl, že to definitivní není. Podle svědka pokud by nebyl zajištěn přístup po obecním pozemku parc. [číslo] vyplývá i z katastrální mapy, že jediný možný přístup na pozemek parc. [číslo] je po pozemku parc. [číslo]. Svědek trval na tom, že všechny zájemce o koupi, tedy i žalobkyni, informoval v tom smyslu, že nedojde-li k zajištění přístupu po pozemku parc. [číslo] bude nezbytné zřídit věcné břemeno na pozemku parc. [číslo]. Vzhledem k velkému množství zájemců o pozemky obou prodávajících nebyl důvod projednávat dopad věcného břemene, zřizovaného v souvislosti z prodejem, na cenu pozemku parc. [číslo]. Z jednání konaného dne 31. 3. 2021 za účasti pana [příjmení], svědka, [anonymizováno] [příjmení] a [anonymizováno] [příjmení] odcházeli svědek i manželé [příjmení] s pocitem, že zajištění přístupu po obecním pozemku nic nebrání. Takto se pan [příjmení] za obec jednoznačně vyjádřil. Při jednání se zástupcem obce nebyl dojednáván konkrétní způsob přístupu po pozemku parc. [číslo] včetně např. finančních podmínek. Svědek nevyžadoval žádné garance příslibu povolení přístupu po obecním pozemku, neboť mezi panem [příjmení] [příjmení] a obcí [obec] panoval vztah důvěry. Nebyl důvod k tomu, aby se svědek jakkoli vměšoval do jednání mezi [anonymizováno] [příjmení] a obcí, či aby pochyboval o hodnověrnosti informací získaných od Ing. [příjmení]. Následně však došlo k tomu, že namísto zpřístupnění pozemku parc. [číslo] jak bylo předjednáno, začala obec měnit své stanovisko a nárokovat jiný způsob řešení. Svědek neuvedl do rezervační dohody s žalobci, že existuje určitá pravděpodobnost zřízení věcného břemene na převáděném pozemku parc. [číslo] proto, že opravdu spoléhal na sdělení Ing. [příjmení] o předjednání bezproblémového přístupu na pozemek prodávající paní [příjmení]. Svědek při výslechu připustil, že si je s odstupem vědom toho, že informace o možném zatížení pozemku v rezervační dohodě měla být obsažena. Svědek v rozhodné době neměl k dispozici žádné poznatky o problematických vztazích mezi obcí [obec] a manželi [příjmení]. Svědek potvrdil, že prodávající [anonymizováno] [příjmení] nebyla nikdy ochotna prodat žalobcům pozemek s kompenzační slevou za věcné břemeno. Obchod byl nakonec realizován s jiným zájemcem, oba celky tj. pozemky paní [příjmení] i paní [příjmení] zakoupili manželé [příjmení] za cenu 2.500.000 Kč.

13. Ze smlouvy příkazní o poskytování právních služeb uzavřené mezi žalobci a advokátem [anonymizováno] [jméno] [příjmení] dne 30. 3. 2021 soud zjistil, že advokát se zavázal poskytovat klientům (žalobcům) právní poradenství při rezervaci a nákupu pozemků p. [číslo] v katastrálním území a obci [obec] od [anonymizováno] [jméno] [příjmení] včetně kontroly a revize smluvní dokumentace, zastoupení klientů při jednání se zprostředkovatelem, úvěrujícím peněžním ústavem či vlastníkem pozemků, jakož i při jednání v souvisejících záležitostech. Klienti udělili advokátovi plnou moc, aby za ně činil veškerá právní jednání týkající se popsané záležitosti. K odměně advokáta je ve smlouvě uvedeno, že byla sjednána podle vyhlášky č. 177/1996 Sb. jako odměna tarifní ve výši 13.900 Kč za každý poskytnutý úkon právní služby. Přehled předpokládaných úkonů byl obsažen ve smlouvě s tím, že advokát může v rámci záležitosti činit i další úkony právních služeb, vyvstane-li jejich potřeba (advokát o nich bude klienta informovat), či vyžádá-li si je klient od advokáta.

14. Fakturou – daňovým dokladem [číslo] 2021 vzal soud za prokázané, že advokát [anonymizováno] [jméno] [příjmení] vyúčtoval žalobcům právní sužby za období od 30. 3. 2021 do 12. 6. 2021 specifikované jako poradenství, revize smluvní dokumentace, negociace a zastoupení při jednání (se zprostředkovatelem, případně majitelem nemovitosti) v souvislosti s plánovanou koupí pozemků v [obec] za předběžně domluvenou kupní cenu 1.400.000 Kč za účelem výstavby rodinného domu od [anonymizováno] [jméno] [příjmení]. Odměna byla v rozhodném období účtována za čtyři úkony v celkové částce 55.600 Kč, režijní paušály 4 x po 300 Kč, DPH při sazbě 21 % 11.928 Kč. Příjmovým pokladním dokladem [číslo] 2021 bylo potvrzeno, že advokát přijal úhradu částky 68.728 Kč v hotovosti dne 12. 6. 2021.

15. Na základě shora popsaných zjištění učinil soud tento závěr o skutkovém stavu: Žalobci po prohlídce konané koncem března 2021 projevili zájem o pozemky v [obec] za účelem výstavby rodinného domu, které nabízela ke koupi žalovaná jako realitní zprostředkovatel. Dne 1. 4. 2021 uzavřeli žalobci jako zájemci s žalovanou dohodu o rezervaci nemovitosti, která obsahovala ujednání o zamýšleném převodu pozemků ve vlastnictví [anonymizováno] [příjmení] parc. [číslo] parc. [číslo] parc. [číslo] v obci a [katastrální uzemí] na žalobce za kupní cenu 1.400.000 Kč. Zprostředkovatel se po sjednanou dobu od 1. 4. 2021 do 30. 6. 2021 zavázal pro žalobce nemovitost rezervovat a obstarat jim příležitost k uzavření kupní smlouvy za dohodnutých podmínek. Zprostředkovatel zahrnul do dohody s žalobci příslib prodávajícího, že nemovitost do doby uzavření kupní smlouvy a jejího podání na příslušný katastrální úřad dále nezatíží jakýmkoli způsobem a to ať právní či faktickou vadou. Oproti tomu ve smlouvě o realitním zprostředkování uzavřené dne 1. 3. 2021 prodávající [anonymizováno] [jméno] [příjmení] výslovně prohlásila, že zajistí zřízení věcného břemene chůze a jízdy (cesty a stezky) k tíži pozemku parc. [číslo] respektive k její části vyznačené v katastrální mapě, která je přílohou smlouvy, ve prospěch každého vlastníka pozemku parcelní [číslo] v [katastrální uzemí]. Žalovaná uzavřela smlouvu o realitním zprostředkování s klientkou [anonymizováno] [příjmení] na dobu určitou od 1. 3. 2021 do 31. 8. 2021, tedy po celou dobu trvání dohody o rezervaci nemovitosti pro žalobce trval závazek prodávající podle čl. I. bodě 1.5 smlouvy o zprostředkování. Žalovaná v době uzavírání dohody o rezervaci s žalobci věděla o existujícím závazku prodávající zřídit věcné břemeno na konkretizované části převáděného pozemku parc. [číslo] neboť závazek byl obsažen přímo ve smlouvě o realitním zprostředkování. Žalovaná v dohodě o rezervaci nemovitosti předmět převodu charakterizovala jako pozemky nezatížené žádným zástavním právem, věcným břemenem vyjma věcného břemene podle listiny (vedení inženýrských sítí) nebo jiným věcným právem. Zcela přitom pominula závazek prodávající ve smlouvě o realitním zprostředkování, byť ke dni 1. 4. 2021 ještě nerealizovaný, zatížit převáděný pozemek parc. [číslo] ve prospěch sousedního pozemku.

16. Soud nevzal za prokázané, že by žalovaná před uzavřením dohody o rezervaci nemovitosti tj. přede dnem 1. 4. 2021 žalobce informovala o plánovaném zřízení cesty na části pozemku parc. [číslo]. Žalobkyně a) učinila sporným, že by při prohlídce nemovitostí byla na takovou možnost zástupcem žalované upozorňována. Svědek [jméno] [příjmení] podle svého vyjádření konal prohlídky pro vícero zájemců. Z jeho výpovědi nelze dovodit, že by s žalobkyní a) projednával otázku přístupu k pozemkům paní [příjmení] a [anonymizováno] [příjmení], vzájemnou podmíněnost prodejů či hrozící riziko zatížení pozemku parc. [číslo]. I kdyby se však zástupce žalované během prohlídek pozemků o uvedených okolnostech zmínil, podstatné je, že do následných smluvních vztahů účastníků se to nijak nepromítlo. Žalobci nebyli povinni vycházet z jiných než ze smluvně ošetřených skutečností. Jak pro žalobce tak pro žalovanou se stal závazný obsah dohody o rezervaci nemovitosti uzavřené dne 1. 4. 2021, z níž jednoznačně vyplývaly všechny podmínky budoucí koupě.

17. Soud zjištěný skutkový stav, jak je popsán v odstavci č. 15, právně posoudil podle zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (o. z.) a zákona č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování. <i>18. Podle § 2951 odst. 1 o. z. se škoda nahrazuje uvedením do předešlého stavu. Není-li to dobře možné, anebo žádá-li to poškozený, hradí se škoda v penězích. Podle § 2952 o. z. se hradí skutečná škoda a to, co poškozenému ušlo.</i> <i>19. Podle § 2911 o. z. způsobí-li škůdce poškozenému škodu porušením zákonné povinnosti, má se za to, že škodu zavinil z nedbalosti.</i> <i>20. Podle § 2912 odst. 2 o. z. dá-li škůdce najevo zvláštní znalost, dovednost nebo pečlivost, nebo zaváže-li se k činnosti, k níž je zvláštní znalosti, dovednosti nebo pečlivosti zapotřebí, a neuplatní-li tyto zvláštní vlastnosti, má se za to, že jedná nedbale.</i> <i>21. Podle § 12 odst. 1 zákona o realitním zprostředkování realitní zprostředkovatel je povinen poskytnout zájemci o nabytí vlastnického práva k nemovité věci, nebo práva, jež obsahuje nebo s nímž je spojeno oprávnění užívat nebo požívat nemovitou věc, byt nebo nebytový prostor, informace o konkrétních závadách a omezeních váznoucích na předmětu převodu, nebo předmětu užívání nebo požívání, které plynou z veřejných seznamů, a dále o těch, o nichž realitní zprostředkovatel věděl nebo vzhledem ke své odborné způsobilosti měl vědět.</i> 22. Podle zákona č. 39/2020 Sb. je realitním zprostředkováním činnost, jejímž účelem je uzavření realitní smlouvy. Realitním zprostředkovatelem je ten, kdo jako podnikatel poskytuje realitní zprostředkování. Realitní smlouvou se rozumí smlouva o nabytí vlastnického práva k nemovité věci. Je nesporné, že žalovaná byla v záležitosti obstarání koupě nemovitostí pro žalobce činná jako realitní zprostředkovatel podle zákona č. 39/2020 Sb. Primárním účelem shora citovaného ustanovení je ochránit zájemce prostřednictvím informací o nemovitosti dostupných ve veřejném seznamu či objektivně známých zprostředkovateli. V projednávaném případě žalovaná neposkytla žalobcům informaci o tom, že existuje závazek prodávající zatížit jeden z převáděných pozemků. Šlo přitom o skutečnost, která byla žalované objektivně známá již od okamžiku uzavření smlouvy o realitním zprostředkování mezi žalovanou a [anonymizováno] [jméno] [příjmení]. Žalovaná bez spolehlivých a ověřených podkladů spoléhala na to, že k realizaci závazku prodávající zřídit na části pozemku parc. [číslo] stezku a cestu nedojde. Soud uzavřel, že žalovaná porušila povinnost zprostředkovatele stanovenou v § 12 odst. 1 zákona o realitním zprostředkování.

23. Žalovaná argumentuje tím, že v době od 1. 4. 2021 do 30. 6. 2021 nenabízela pozemky žádným jiným zájemcům, svou povinnost rezervovat nemovitosti žalobcům v rozhodném období tedy řádně splnila. Závazek rezervovat nemovitost podle přesvědčení soudu znamená, že zprostředkovatel musí obstarat a po dobu trvání smlouvy také zachovat zájemci příležitost k nabytí nemovitosti v určitém stavu a v dohodnuté„ kvalitě“. V tomto případě měla být žalobcům ze strany žalované garantována příležitost k uzavření kupní smlouvy k pozemkům, které s výjimkou služebnosti vedení inženýrských sítí neměly být zatíženy žádným jiným věcným právem. Před dokončením kontraktačního procesu však sama žalovaná začala tento svůj závazek z dohody o rezervaci zpochybňovat. Bylo prokázáno, že nebyla ochotna ani schopna nadále rezervovat žalobcům pozemky v souladu s dohodou o rezervaci nemovitosti. Žalovaná vyjádřila přesvědčení, že změna nastala kvůli vnějším okolnostem, které žalovaná nezavinila a ani je nemohla ovlivnit. To ale nelze považovat za právně významné. Nezpůsobilost žalované dodržet sjednané závazky z dohody o rezervaci byla v řízení objektivně prokázána. Na základě popsaných skutečností soud dospěl k závěru, že žalovaná porušila svou smluvní povinnost rezervovat pro žalobce nemovitosti po sjednanou dobu.

24. Soud má za prokázané, že žalovaná nejednala s odbornou péčí, kterou od ní žalobci jako spotřebitelé po právu očekávali. Z výsledků dokazování vyplynulo, že jednání žalované způsobilo žalobcům škodu, neboť část nákladů na právní služby advokátovi museli vynaložit zbytečně. Advokát žalobců dne 24. 5. 2021 obdržel od zástupce žalované email zásadně ovlivňující dosavadní průběh jednání o uzavření kupní smlouvy. Zástupce žalobců musel s klienty projednat nové požadavky prodávající na zatížení pozemku parc. [číslo] služebností. Uskutečnění právní porady za účelem seznámení žalobců se změněnou situací a za účelem domluvy na dalším postupu považuje soud v podstatě za nezbytné. Zástupce žalobců doložil, že následně připravoval konkrétní návrhy změn podmínek převodu nemovitostí, korespondoval s panem [příjmení], reagoval na jím zprostředkované požadavky prodávající. Činil tak proto, aby přes nastalé změny mohlo dojít k uskutečnění plánovaného převodu. Pokud by žalovaná dodržela povinnost rezervovat pro žalobce nemovitosti podle smlouvy z 1. 4. 2021, právní služby advokáta by se omezily na převzetí zastoupení žalobců, kontrolu rezervační dohody, revizi převodní smluvní dokumentace, jak ostatně předpokládala příkazní smlouva o poskytování právních služeb. Porušení povinností žalovanou vyvolalo potřebu poskytování dalších úkonů advokátem v období po 24. 5. 2021, příčinná souvislost je zde nepochybná. Žalobci uhradili dne 12. 6. 2021 svému advokátovi i náklady, které se týkaly právních služeb vynucených protiprávním jednáním žalované. Žalobcům tím vznikla škoda, za kterou žalovaná nese odpovědnost.

25. Rozsah škody odpovídá nákladům podle vyhlášky č. 177/1996 Sb. za dva úkony právní služby (právní porada advokáta s žalobci, příprava a projednání změněných podmínek převodu s žalovanou). Zaplacením nákladů právních služeb advokátovi v částce 34.364 Kč (2 x odměna 13.900 Kč, 2 x paušální náhrada 300 Kč, daň z přidané hodnoty 5.964 Kč), vznikla žalobcům újma na jejich majetku. S ohledem na shora uvedené uložil soud žalované povinnost, aby tuto škodu žalobcům nahradila. Žalovaná je v prodlení se zaplacením částky 34.364 Kč od ode dne následujícího po uplynutí lhůty k plnění, kterou jí zástupce žalobců stanovil v předžalobní výzvě. Výše úroku z prodlení byla požadována a přiznána v souladu s nařízením vlády č. 351/2013 Sb. Soud žalobě plně vyhověl výrokem I. rozsudku.

26. Výrok o nákladech řízení vychází z § 142 odst. 1 o.s.ř. Žalobci byli ve věci úspěšní, vznikl jim nárok na náhradu nákladů řízení. Ty spočívající ve vynaloženém soudním poplatku 1.719 Kč a v náhradě nákladů právního zastoupení. Podle vyhlášky č. 177/1996 Sb. přísluší z tarifní hodnoty 27. 34.364 Kč odměna za úkon právní služby 2.500 Kč, při zastoupení dvou žalobců 2 x snížená odměna po 2.000 Kč za každého z nich, tedy 4.000 Kč za úkon. Advokátovi žalobců náleží odměna za 9 úkonů právní služby tj. za převzetí a přípravu zastoupení, sepis kvalifikované předžalobní výzvy, sepis žaloby, účast u jednání soudu dne 9. 5. 2023, sepis návrhu na doplnění dokazování z 8. 6. 2023, sepis repliky z 14. 6. 2023 k doplňujícímu vyjádření žalované, účast u jednání soudu dne 28. 6. 2023, které trvalo déle než dvě hodiny, sepis závěrečného návrhu, odměna celkem činí 36.000 Kč. Ke každému z úkonů náleží paušální náhrada 300 Kč, celkem 2.700 Kč. Zástupce žalobců v souladu s předpisy o cestovních náhradách vyúčtoval cestovné ke dvěma jednáním soudu z [obec] do [obec] a zpět v celkové výši 4.872 Kč (použito vozidlo Mercedes-Benz r.z. [anonymizováno] [číslo] s kombinovanou spotřebou 5,7 litrů motorové nafty/ 100, při jedné cestě ujeto 316 km). Za ztrátu času stráveného dvěma cestami k jednání náleží náhrada za 20 půlhodin po 100 Kč, celkem 2.000 Kč. Součet odměny za zastupování a náhrad činí celkem 45.572 Kč. Zástupce žalobců doložil, že je plátcem daně z přidané hodnoty, částka se proto navyšuje o 9.570 Kč odpovídající DPH ve výši 21 %. Po připočtení soudního poplatku činí celková výše nákladů řízení žalobců 56.861 Kč. Žalobci jsou manželé, k přijetí náhrady nákladů řízení jsou oprávnění společně a nerozdílně. Náklady řízení se podle § 149 odst. 1 o.s.ř. platí advokátovi žalobců.

28. Lhůty k plnění stanovil soud v obou výrocích podle § 160 odst. 1 o.s.ř.