6 C 49/2020

Plný text

Okresní soud v Trutnově rozhodl samosoudkyní Mgr Naděždou Vaňurovou ve věci žalobců: a) celé jméno žalobce , datum narození bytem adresa žalobkyně, žalobce a žalované b) celé jméno žalobkyně , datum narození bytem adresa žalobkyně oba zastoupeni advokátem titul titul . jméno příjmení , anonymizováno . sídlem adresa proti žalovaným: 1. celé jméno žalovaného , datum narození bytem adresa žalovaného a žalované 2. celé jméno žalované , datum narození bytem adresa žalovaného a žalované oba zastoupeni advokátem titul . jméno příjmení sídlem adresa o vyklizení nemovitosti

I. Žalovaní jsou povinni vyklidit nemovitosti – pozemek p.č. St [anonymizováno], jehož součástí je budova [adresa], pozemek p. [číslo] pozemek [parcelní číslo], všechny zapsané v katastru nemovitostí Katastrálního úřadu pro Královéhradecký kraj, katastrální pracoviště Trutnov na [list vlastnictví] pro [katastrální uzemí], [územní celek], a to do 6 měsíců od právní moci rozsudku.

II. Žalobcům se právo na náhradu nákladů řízení nepřiznává.

1. Žalobci se žalobou podanou k soudu dne 4.5.2020 a doplněnou podáním doručeným soudu dne 9.5.2020 domáhali proti žalovaným vyklizení nemovitostí – pozemku p.č. St [anonymizováno], jehož součástí je budova [adresa], pozemku [parcelní číslo] a pozemku [parcelní číslo], všech zapsaných v katastru nemovitostí Katastrálního úřadu pro Královéhradecký kraj, katastrální pracoviště Trutnov na [list vlastnictví] pro [katastrální uzemí], [územní celek]. K odůvodnění návrhu uvedli, že mezi účastníky byla v říjnu 2013 uzavřena smlouva o uzavření budoucí smlouvy kupní, jejímž předmětem byly předmětné nemovitosti. Žalovaní jako budoucí kupující se zavázali do 14. 9. 2017 zaplatit část kupní ceny formou uhrazení zůstatku pohledávky zástavního věřitele [právnická osoba] vyčíslený ke dni 30. 8. 2017. Žalobci předložili žalovaným výpis z bankovního účtu ke dni 15. 8. 2017 s částkou k úhradě ve výši 1 059 422,27 Kč, na který žalovaní reagovali žádostí o prodloužení termínu celkové úhrady o jeden rok. Dohodou účastníků došlo k uzavření dodatku smlouvy, kterým byl termín celkové úhrady prodloužen do 14. 9. 2018. Žalobci opětovně předložili výpis z bankovního účtu ke dni 15. 8. 2018 s částkou k úhradě ve výši 590 819,41 Kč. Žalovaní ve sjednaném termínu uvedenou finanční částku nesložili. Další písemný dodatek ke smlouvě již nebyl uzavřen, žalovaní však bez odůvodnění pokračovali v měsíčních splátkách ve výši 6 385 Kč, které byly zasílány na účet žalobce. Tyto platby žalobci považovali za náhradu za užívání nemovitostí, když smlouva již nebyla prodloužena a žalovaní přesto nemovitosti nadále užívali, aniž by bylo sjednáno nájemné. Přípisem ze dne 18. 2. 2020 žalobci od smlouvy o uzavření budoucí smlouvy kupní odstoupili z důvodu nezaplacení kupní ceny a z důvodu zatajení insolvenčního řízení na žalované probíhajícího již v době uzavření dodatku ke smlouvě.

2. Žalovaní se žalobou nesouhlasili a navrhovali její zamítnutí. Okolnosti uzavření smlouvy o uzavření budoucí smlouvy kupní a písemného dodatku žalovaní nesporovali, namítali však, že po uplynutí lhůty sjednané dodatkem ke smlouvě tj. po 14. 9. 2018 došlo k dalšímu prodloužení smlouvy a to konkludentním jednáním, kdy žalovaní nadále hradili částky dle smlouvy (zejména částka 425 000 Kč, kterou doprovázela poznámka o dalším prodloužení smlouvy o 1 až 3 roky), a žalobci tyto platby bez výhrad přijímali. Tento stav trvá dosud, neboť žalobci žalovaným nepředložili řádné vyčíslení zůstatku dluhu, aby jej žalovaní uhradili a tím dovršili I. část společného závazku smluvních stran. Žalovaní přitom opakovaně projevili ochotu uhradit poplatky, penále, smluvní pokuty či jiné sankce vyčíslené bankou z důvodu opakovaného prodloužení úvěru. Odstoupení žalobců od smlouvy považují žalovaní za neplatné, neboť k němu nebyl důvod. Žalovaní řádně hradili splátky sjednané smlouvou a tato jim nestanovila povinnost oznámit případné zahájení insolvenčního řízení, navíc žalovaným bylo schváleno oddlužení zpeněžením nemovitého majetku, což nemělo vliv na jimi plněné povinnosti ze smlouvy. Žalovaní několikrát žádali žalobce o vyčíslení zůstatku dluhu u [právnická osoba], aby tento obratem mohli uhradit a mohlo dojít k dokončení účelu a smyslu smlouvy, tedy k uzavření kupní smlouvy a převodu vlastnického práva k předmětným nemovitostem ve prospěch žalovaných. Žalobci tento požadavek nesplnili, naopak neplatně od smlouvy odstoupili. Jimi uplatňovaný nárok na vyklizení nemovitostí je tak v rozporu s dobrými mravy.

3. V průběhu řízení bylo provedeno dokazování listinnými důkazy a to informacemi o pozemku, smlouvou o uzavření budoucí kupní smlouvy, dodatkem ke smlouvě o uzavření budoucí smlouvy kupní ze dne 14.9.2017, výpisy z účtu hypotečního úvěru [právnická osoba] [bankovní účet], dokladem o změně fixace, výpisy z běžného účtu žalobce u [anonymizována dvě slova], přípisem – odstoupením od smlouvy o uzavření budoucí smlouvy kupní ze dne 18.3.2020, přípisem ze dne 23.3.2020, usnesením Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 6.5.2016 čj. [insolvenční spisová značka]. Uvedenými listinami byly prokázány následující skutečnosti.

4. Informacemi o pozemku bylo prokázáno, že žalobci jsou ve společném jmění manželů spoluvlastníky nemovitostí p. č. St [anonymizováno], jehož součástí je budova [adresa], [parcelní číslo] a p.p. [číslo] vše zapsané na [list vlastnictví] v katastru nemovitostí Katastrálního úřadu pro Královéhradecký kraj, katastrální pracoviště Trutnov pro k. ú. [ulice] [anonymizováno], [územní celek] Smlouvou o uzavření budoucí smlouvy kupní ze dne 22.10.2013 bylo prokázáno, že žalobci jako budoucí prodávající a žalovaní jako budoucí kupující se zavázali nejpozději do 14.9.2017 uzavřít smlouvu o převodu vlastnického práva k nemovitostem – budově [adresa] na st. [parcelní číslo], st. [parcelní číslo], poz. [parcelní číslo] a poz. [parcelní číslo] zapsaným u Katastrálního úřadu pro Královéhradecký kraj, katastrální pracoviště Trutnov na [list vlastnictví] pro k. ú. [ulice] [anonymizováno], [územní celek] ve znění uvedeném v čl. II smlouvy. V článku III bod 1 a 2 smlouvy o uzavření budoucí smlouvy byla sjednána povinnost žalovaných ode dne 1. 11. 2013 a následně pravidelně do 10. dne v každém měsíci splácet za budoucí prodávající (žalobce) splátky hypotečního úvěru ve výši 5 438 Kč a životního pojištění ve výši 1 286 Kč a pojištění úvěru ve výši 299 Kč, tj. celkem částku 7 023 Kč na účet č. [bankovní účet]. Do 14. 9. 2017 byli žalovaní povinni na stejný účet uhradit na kupní cenu (vedle provize zprostředkovali ve výši 50 000 Kč zaplacené před podpisem smlouvy) částku odpovídající součtu částek uvedených v bodě 2. tohoto článku a částky v identické výši zůstatku pohledávky zástavního věřitele – [anonymizováno], kterou má za budoucími prodávajícími. Výše této pohledávky bude [anonymizováno] vyčíslena ke dni 30. 8. 2017. Dle čl. III bod 3 (správně 6) bylo ujednáno, že v případě, že budoucí kupující řádně a včas neuhradí jakoukoli část kupní ceny, či jakýkoli finanční závazek touto smlouvou uvedený, mají budoucí prodávající právo od této smlouvy s okamžitou platností odstoupit, přičemž veškerá finanční plnění ze strany budoucích kupujících budou považována za úhradu smluvní pokuty pro porušení smluvních povinností budoucích kupujících. V takovém případě jsou budoucí kupující povinni se z nemovitosti odstěhovat ve lhůtě 30-ti kalendářních dnů ode dne porušení byť jen jediné povinnosti. Dodatkem ke smlouvě o uzavření budoucí smlouvy kupní ze dne 14. 9. 2017 bylo prokázáno, že se účastníci v souladu s ustanovením §50a zák. č. 40/1964 Sb., občanský zákoník na základě žádosti budoucích kupujících (žalovaných) dohodli na posunutí termínu prodeje uvedeném ve smlouvě o uzavření budoucí smlouvy kupní o jeden rok. Ostatní ujednání smlouvy jsou nadále závazná. Termín prodeje se tak uskuteční nejpozději do 14. 9. 2018 dle dohodnutých podmínek.

5. Výpisy z účtu hypotečního úvěru [právnická osoba] [bankovní účet] bylo prokázáno, že po úhradě plánované měsíční splátky úvěru žalobcem ve výši 5 438 Kč činil zůstatek úvěru ke dni 15. 8. 2017 částku 1 059 442,27 Kč a po úhradě plánované měsíční splátky žalobcem ve výši 4 800 Kč měsíčně ke dni 15.8.2018 činil zůstatek úvěru 590 819,41 Kč. Dokladem o změně fixace a výpisem z účtu hypotečního úvěru ze dne 17. 3. 2020 bylo prokázáno, že po provedení plánované měsíční splátky žalobcem ve vši 4 800 Kč činil ke dni 15. 3. 2020 zůstatek úvěru 363 218,65 Kč po že ke dni 14. 9. 2020 byla provedena změna fixace. Výpisy z běžného účtu žalobce u [anonymizována dvě slova] za období leden 2019 – prosinec 2019 bylo prokázáno, že žalovaná poukazovala na účet žalobce měsíčně částku 6 385 Kč se zprávou pro příjemce„ splátky hypotéky [anonymizováno]“. Usnesením Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 6.5.2016 čj. [insolvenční spisová značka] bylo prokázáno, že soud schválil způsob oddlužení dlužníků – žalovaných zpeněžením majetkové podstaty – spoluvlastnického podílu ve výši ideální ½ v k. ú. [anonymizováno] u [příjmení] [příjmení] zapsaných na [list vlastnictví] u Katastrálního úřadu pro Královéhradecký kraj, Katastrální pracoviště Trutnov, konkrétně pozemku st. [parcelní číslo], jehož součástí je stavba [adresa]. V odůvodnění rozhodnutí je uvedeno, že úpadek dlužníků zjistil soud usnesením vydaným dne 7.1.2016 a povolil jej řešit oddlužením.

6. Přípisem – odstoupením od smlouvy o uzavření budoucí smlouvy kupní ze dne 18. 3. 2020 bylo prokázáno, že žalobci zaslali žalovaným přípis s tím, že odstupují od smlouvy o uzavření budoucí smlouvy kupní ze dne 22. 10. 2013 a žalovaní jsou povinni nemovitosti vyklidit do 30 dnů. K odůvodnění odstoupení žalobci uvedli, že žalovaní řádně a včas neuhradili část kupní ceny dle ujednání ve smlouvě, při podpisu dodatku o prodloužení lhůty k plnění dne 14. 9. 2017 zatajili, že Krajský soud v Hradci Králové zjistil jejich úpadek a povolil tento úpadek řešit oddlužením a bez souhlasu žalobci přijali od pojišťovny finanční plnění za nahlášené škodní události na předmětných nemovitostech. Přípisem ze dne 23. 3. 2020 bylo prokázáno, že žalovaní v reakci na odstoupení žalobců od smlouvy sdělili, že odstoupení považují za neoprávněné a neplatné. Svoje stanovisko odůvodnili tím, že smluvní strany se dohodly na opakovaném prodloužení smlouvy o uzavření smlouvy budoucí kupní, což lze dovodit ze skutečnosti, že žalobci po celou dobu přijímají měsíční plnění od žalovaných v souladu s citovanou smlouvou. Pokud jde o insolvenční řízení, bylo schváleno oddlužení zpeněžením majetkové podstaty, což nemělo žádný vliv na plnění povinností z předmětné smlouvy. Nepravdivá jsou tvrzení, že by žalovaní přijali plnění od pojišťovny bez souhlasu žalobců, neboť je nemyslitelné, že by pojišťovna poskytla plnění třetí osobě bez souhlasu a vědomí pojistníka. Žalovaní ve svém vyjádření projevili zájem na řešení věci smírnou cestou tj. doplatit zůstatek hypotečního úvěru dle vyčíslení banky.

7. Dle § 3028 odst. 3 o.z. není-li dále stanoveno jinak, řídí se jiné právní poměry vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona, jakož i práva a povinnosti z nich vzniklé, včetně práv a povinností z porušení smluv uzavřených přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona, dosavadními předpisy. To nebrání ujednání stran, že se tato jejich práva a povinnosti budou řídit tímto zákonem ode dne nabytí jeho účinnosti. Dle § 3036 o.z. podle dosavadních právních předpisů se až do svého zakončení posuzují všechny lhůty a doby, které začaly běžet přede dnem účinnosti tohoto zákona, jakož i lhůty a doby pro uplatnění práv, která se řídí dosavadními právními předpisy, i když začnou běžet po dni nabytí účinnosti tohoto zákona.

8. Dle § 50a odst. 1 a 2 obč. zák. účastníci se mohou písemně zavázat, že do dohodnuté doby uzavřou smlouvu; musí se však přitom dohodnout o jejich podstatných náležitostech. Nedojde-li do dohodnuté doby k uzavření smlouvy, lze se do jednoho roku domáhat u soudu, aby prohlášení vůle bylo nahrazeno soudním rozhodnutím. Právo na náhradu škody tím není dotčeno. Dle § 40 odst. 1, 2 obč. zák. nebyl-li právní úkon učiněn ve formě, kterou vyžaduje zákon nebo dohoda účastníků, je neplatný. Písemně uzavřená dohoda může být změněna nebo zrušena pouze písemně.

9. Na základě shora uvedených skutečností vzal soud za prokázané, že mezi účastníky byla uzavřena smlouva o uzavření budoucí smlouvy kupní. Smlouva byla uzavřena v říjnu 2013 (poslední podpisy připojeny 22.10.2013) tj. za účinnosti zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník ve znění účinném do 31.12.2013. S ohledem na tuto skutečnost postupoval soud v souladu s ustanoveními § 3028 odst. 3 a § 3036 o.z. při rozhodování ve věci právě podle ustanovení zák. č. 40/1964 Sb. (dále jen obč. zák.). V průběhu řízení bylo prokázáno a mezi účastníky ani nebylo sporné, že uzavřeli smlouvu o budoucí smlouvě kupní dle § 50a obč. zák. Podstatou takové smlouvy je písemné ujednání smluvních stran, že spolu do sjednané doby uzavřou budoucí smlouvu, na jejichž podstatných náležitostech se musí dohodnout. Písemná forma smlouvy pak musí být zachována vždy tj. i tehdy, kdy jinak budoucí smlouva sama písemnou formu nevyžaduje. Nedostatek písemné formy stejně jako nedostatek určení doby, do kdy má být budoucí smlouva uzavřena, má za následek neplatnost smlouvy o uzavření budoucí smlouvy. V daném případě účastníci písemně uzavřeli smlouvu o budoucí smlouvě kupní, ve které se žalobci jako budoucí prodávající a žalovaní jako budoucí kupující zavázali nejpozději do 14.9.2017 uzavřít smlouvu o převodu vlastnického práva k nemovitostem – budově [adresa] na st. [parcelní číslo], st. [parcelní číslo], poz. [parcelní číslo] a poz. [parcelní číslo] zapsaným u Katastrálního úřadu pro Královéhradecký kraj, katastrální pracoviště Trutnov na [list vlastnictví] pro k. ú. [ulice] [anonymizováno], [územní celek] ve znění uvedeném v čl. II smlouvy. Smlouva byla podle názoru soudu uzavřena platně, neboť byla uzavřena písemně, byla v ní uvedena doba, do které bude uzavřena smlouva budoucí, a obsahovala i všechny podstatné náležitosti budoucí smlouvy kupní. Následně byla smlouva o budoucí smlouvě kupní na základě žádosti budoucích kupujících (žalovaných) změněna písemným dodatkem ze dne 14. 9. 2017 tak, že se termín prodeje posunul o 1 rok, tedy že se termín prodeje uskuteční nejpozději do 14.9.2018 dle dohodnutých podmínek. Tento postup byl zcela v souladu s ustanovením § 40 odst. 1, 2 obč. zák., který pod sankcí neplatnosti stanovil, že písemně uzavřená dohoda může být změněna nebo zrušena pouze písemně. Z uvedeného tedy současně vyplývá, že k dalšímu prodloužení smlouvy již nedošlo, neboť se tak nemohlo stát konkludentním jednáním účastníků tj. tím, že žalovaní dle svého tvrzení zaslali žalobcům dne 18.8.2017 částku přesahující 400 000 Kč se žádostí o prodloužení smlouvy o 1 – 3 roky a žalobci tuto částku a následné další platby přijímali. Podle názoru soudu k dalšímu prodloužení smlouvy nemohlo platně dojít nejen pro nedostatek formy, ale i pro nedostatek určitosti právního úkonu ve smyslu § 37 obč. zák. ohledně doby, do které bude budoucí smlouva uzavřena. Žalovaní totiž sami uvedli, že v souvislosti s úhradou mimořádné splátky 18.8.2017 žádali o prodloužení smlouvy o 1 – 3 roky. Žalobci se k této otázce nevyjádřili a nedošlo tak platně ke změně stanovené doby, do které má být budoucí smlouva uzavřena. Za výše uvedené situace dospěl soud k závěru, že smlouva o budoucí smlouvě kupní uplynula dnem 14. 9. 2018 a pokud v této době nedošlo k uzavření smlouvy budoucí, mohl oprávněný subjekt využít svého zákonného práva a do jednoho roku od doby, kdy měla být smlouva uzavřena, domáhat se splnění, což se však nestalo. Na tom dle názoru soudu nic nemění ani skutečnost, že žalovaní žalobcům nadále měsíčně posílali finanční částky dle již zaniklé smlouvy. Současně je na místě připomenout, že ani do současné doby nebyl závazek žalovaných ze smlouvy o budoucí smlouvě kupní splněn. Je tedy na účastnících, aby následně své vzájemné finanční nároky ze zaniklé smlouvy vypořádali, ať už se jedná o prostředky zaplacené žalovanými na hypoteční úvěr žalobců, nebo nároky žalobců na náhradu za užívání nemovitostí žalovanými. S ohledem na závěr o uplynutí doby sjednané ve smlouvě pro uzavření smlouvy o budoucí smlouvě kupní ke dni 14.9.2018 je pak zřejmé, že úkon žalobců spočívající v odstoupení od smlouvy datovaný dne 18.3.2020 je neúčinný, neboť odstoupit lze pouze od platné smlouvy. Soud se proto tímto odstoupením již dále nezabýval. Ze všech výše uvedených důvodů dospěl soud k závěru, že doba, která byla ve smlouvě o budoucí smlouvě kupní sjednána (a dodatkem prodloužena) a do které mělo dojít k zaplacení sjednané ceny a uzavření smlouvy kupní uplynula dne 14.9.2018. Žalovaní do této doby sjednanou kupní cenu neuhradili, k uzavření smlouvy kupní nedošlo a žádná ze stran se ve lhůtě jednoho roku nedomáhala u soudu splnění smlouvy. Žalovaní tak nemovitosti žalobců užívají bez právního důvodu a soud proto žalobě zcela vyhověl.

10. Lhůta k plnění byla stanovena dle § 160 odst. 1 věta za středníkem o.s.ř. a to s ohledem na skutečnost, že žalovaní nemovitosti užívali po dobu téměř 7 let a jak je dále uvedeno v odůvodnění rozhodnutí o nákladech řízení, žalobci svým jednáním ke vzniku uvedeného sporu významně přispěli. Lhůtu 6 měsíců považuje soud za přiměřenou k zajištění náhradního bydlení a vyklizení nemovitostí žalovanými.

11. O nákladech řízení soud rozhodl dle § 150 o.s.ř., podle kterého jsou-li tu důvody hodné zvláštního zřetele nemusí soud výjimečně náhradu nákladů řízení zcela nebo zčásti přiznat. V daném případě byli ve věci úspěšní žalobci a podle ustanovení § 142 odst. 1 o.s.ř. by měli právo na náhradu nákladů řízení. Soud však při rozhodování v této otázce přihlédl ke všem okolnostem případu a dospěl k závěru, že žalobci se na vzniku sporu významně podíleli, když od doby uplynutí prodloužené lhůty k zaplacení kupní ceny (14.9.2018) do odstoupení od smlouvy (18.3.2020), od žalovaných nadále přijímali finanční prostředky, aniž by je vyzvali k doplacení zůstatku úvěru příp. vyzvali k vyklizení nemovitostí s odkazem na ukončení platnosti smlouvy a tedy zánik právního důvodu k užívání nemovitostí, příp. s nimi sjednali náhradu za užívání nemovitostí do doby vyklizení, nebo je alespoň uvědomili o tom, že poskytované finanční prostředky považují právě za náhradu za užívání nemovitostí. Žalobci teprve s odstupem cca 1,5 roku žalované vyzvali k vyklizení nemovitostí a to v odstoupení od smlouvy, které však bylo neúčinným právním jednáním, neboť odstoupit lze pouze od platné smlouvy. S ohledem na výše uvedené má soud za to, že jsou zde dány důvody zvláštního zřetele hodné, které odůvodňují nepřiznání práva na náhradu nákladů řízení žalobcům, a proto rozhodl, jak je ve výroku uvedeno.