7 C 70/2022

Plný text

Okresní soud v Trutnově rozhodl samosoudcem JUDr. Jiřím Vošvrdou ve věci žalobců: a) celé jméno žalobce , datum narození bytem adresa žalobce a žalobkyně b) celé jméno žalobkyně , datum narození bytem adresa žalobce a žalobkyně oba zastoupeni advokátkou anonymizováno jméno příjmení sídlem adresa proti žalovanému: osobní údaje žalovaného zastoupený advokátem anonymizováno jméno příjmení sídlem adresa o zaplacení 204 802 Kč s příslušenstvím

I. Žalovaný je povinen zaplatit žalobcům, oprávněným společně a nerozdílně, částku 20 000 Kč s úrokem z prodlení ve výši 8,50 % ročně z částky 20 000 Kč od 1. 12. 2021 do zaplacení, a to do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku.

II. Ohledně zaplacení částky 184 802 Kč s úrokem z prodlení ve výši 8,50 % ročně z částky 184 802 Kč od 1. 12. 2021 do zaplacení se žaloba zamítá.

III. Žalobci jsou povinni zaplatit žalovanému na náhradě nákladů řízení společně a nerozdílně částku 87 516,80 Kč k rukám zástupce žalovaného do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku.

1. Žalobci se na žalovaném domáhali zaplacení částky 184 802 Kč jako slevy z kupní ceny a smluvní pokuty ve výši 20 000 Kč. Žalobu odůvodnili tím, že od žalovaného koupili na základě kupní smlouvy ze dne 19. 12. 2016 nemovitosti (pozemek parc. č. st. [číslo], jehož součástí je stavba č. e. 252, a pozemek parc. [číslo] vše v k. ú. [příjmení] [jméno]) za kupní cenu ve výši 2 870 000 Kč. Banka přitom nemovitosti ocenila částkou 2 300 000 Kč. V prosinci 2019 žalobci zjistili, že nemovitosti vykazují vady, a sice že přístavby chaty č. e. 252 stojí na cizích pozemcích (roh chaty č. 2 zasahoval na pozemek [územní celek], který museli žalobci odkoupit – nyní jde o parc. č. st. [anonymizováno], a roh č. 3 zasahuje na pozemek České republiky s právem hospodaření KRNAP, kde jsou žalobci nuceni odkoupit celý pozemek parc. [číslo] o rozloze 70 m2), nemají příslušná povolení a nejsou zkolaudovány. Požadovaná sleva z kupní ceny představuje jen minimální náklady, které žalobci budou muset na odstranění vad vynaložit. Skládá se z částky 151 600 Kč (jde o minimální rozdíl v hodnotě nemovitostí v době jejich prodeje, pokud by jejich vady byly zřejmé již při prodeji, který stanovil soudní znalec [příjmení] [jméno] [příjmení] ve znaleckém posudku č. 1498/07/2022), částky 2 000 Kč (tj. 2 x 1 000 Kč za vyšší náklady za poplatky za návrhy na vklad do katastru nemovitostí, než se kterými počítal znalec ve svém posudku), částky 6 622 Kč (poplatek za odnětí pozemku parc. [číslo] určeného k plnění funkcí lesa), částky 9 200 Kč (náklad za zpracovaný geometrický plán), částky 15 380 Kč (náklad za zpracovaný znalecký posudek). Smluvní pokutu ve výši 2 x 10 000 Kč pak žalobci požadují na základě čl. VII odst. 5 kupní smlouvy, v němž se žalovaný zavázal, že zaplatí smluvní pokutu ve výši 10 000 Kč za nepravdivé prohlášení. Žalovaný přitom ve smlouvě uvádí, že na předmětu převodu neváznou žádné právní vady, které by straně kupující jakkoliv ztěžovaly nebo znemožňovaly výkon jejího vlastnického práva (čl. IV odst. 1.1) a že neví o žádných zjevných ani skrytých vadách, na něž by měl stranu kupující zvláště upozornit, a které by bránily řádnému užívání předmětu převodu (čl. IV odst. 1.11). Žalobci vyzvali k úhradě slevy z kupní ceny i smluvní pokuty dopisem ze dne 12. 11. 2021 (při určení výše slevy v té době vycházeli žalobci z toho, že banka ohodnotila nemovitosti bez vad na částku 2 300 000 Kč a kupní cena činila 2 870 000 Kč).

2. Žalovaný s žalobou nesouhlasil a navrhl její zamítnutí v celém rozsahu. Tvrdí, že skutečnost, že část přístavby chaty (toaleta a zádveří – rohy č. 2 a 3) se nachází na cizím pozemku (což bylo způsobeno digitalizací katastru), byla žalobcům známa již při uzavírání kupní smlouvy. Stejně tak jako skutečnost, že přístavby nemají kolaudační rozhodnutí. Strana kupující věděla o tom, že nemovitost není úplně bezvadná, respektive, že výměry jsou jiné, než je zapsáno v katastru nemovitostí. Jednoznačně uvedli, že chatu koupí bez podmínek, a to, v jakém stavu ta chata je, to bylo zohledněno v kupní ceně. S žalobcem o prodeji nemovitostí jednal přibližně 1 rok, když už dne 8. 2. 2016 byla mezi žalovaným a žalobcem uzavřena smlouva o podmínkách prodeje a koupě nemovitostí, ve které byly vymezeny podmínky pro převod nemovitostí na žalobce, a to za cenu 3 000 000 Kč. Po uzavření smlouvy byly uzavřeny i dodatky, a to zejména dne 30. 6. 2016 dodatek č. 2, kterým byla kupní cena snížena na 2 860 000 Kč, když bylo sjednáno, že sleva je žalovaným poskytována právě s ohledem na nyní žalobci tvrzené vady. Žalobci si nemovitosti několikrát detailně prohlédli a byli i seznámeni s veškerou dokumentací týkající se nemovitostí, když minimálně žalobce byl do příslušné dokumentace nahlížet na místně příslušném stavebním úřadě. Žalovaný má tedy za to, že nárok žalobců je neoprávněný, když z titulu tvrzených vad již byla žalobcům sleva poskytnuta (za žalobce nadto zaplatil i daň z převodu nemovitosti ve výši 114 000 Kč, aniž by musel; za projekt vodovodu a kanalizace pak zaplatil dosud dalších 15 000 Kč navíc za žalobce) a žalobci prokazatelně tedy o tvrzených vadách věděli. Žalovaný současně uvádí, že i pro případ, že by výše uvedená argumentace nebyla z pohledu soudu dostatečná, má za to, že z jeho strany došlo v důsledku dlouhodobého nerušeného užívání nemovitostí (od roku 1978) k vydržení pozemků pod chatou v rozsahu, jak jsou tyto zastavěny stavbou chaty, včetně přístaveb ve smyslu ustanovení § 1095 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“). Z toho důvodu tedy došlo k převodu vlastnického práva z žalovaného na žalobce, včetně příslušných částí pozemků, na kterých se nachází přístavby chaty. Žalobce když prováděl výstavbu té chaty, včetně těch přístaveb, tak nevěděl ani nemohl vědět, že by stavěl na cizím pozemku, vždy stavěl na pozemku svém, a to, že ta chata následně se v katastru nemovitostí projevila jako zčásti na cizím pozemku, bylo způsobeno pouze novým zaměřením, případně digitalizací katastru, za což nemůže být žalovaný žádným způsobem odpovědný. I pro případ, že by soud uzavřel, že žalobci mají nárok na slevu z kupní ceny z titulu existence vad nemovitostí, žalovaný nesouhlasí s vyčíslením slevy z kupní ceny tak, jak bylo toto učiněno znaleckým posudkem, když má za to, že vyčíslení uvedené [anonymizováno] [jméno] [příjmení] ve znaleckém posudku neodpovídá skutečnosti a je výrazně nad obvyklými cenami. V posudku je dále např. uvedeno, že by žalobci museli od KRNAP odkoupit 70 m2 pozemku parc. [číslo] za cenu 1 200 Kč/m2, tento údaj je však nesmyslný, když pod přístavbou chaty se nachází pouze cca . 0,4 m2 předmětného pozemku. Nadto, i kdyby snad žalobci prokázali, že nemovitosti trpí skrytými vadami, nemohla by jim sleva být soudem přiznána, a to s ohledem na skutečnost, že vady neoznámili žalovanému bez zbytečného odkladu poté, co vady zjistili (sami tvrdí, že vady zjistili v prosinci 2019 – oznámení o vadách spolu s uplatněním slevy však zaslali žalovanému až přípisem ze dne 12. 11. 2021). V roce 1978 po něm stavební úřad nepožadoval geodetické zaměření. Přístavbu dělal žalobce v roce 1986 podle plánku státní geodézie z roku 1985 na svém pozemku. Dále upozorňuje, že nebyl při sjednání kupní smlouvy právně zastoupen. Ustanovení o smluvní pokutě a prohlášení o neexistenci právních vad byla doplněna na základě požadavků právníka kupujících. Že prohlášení žalovaného je nepravdivé přitom musela druhá strana vědět, neboť s vadami byla seznámena. Žalovaný stavěl chatu v dobré víře a nikdy neměl pochybnosti, že by stavěl na cizím pozemku. Má za to, že žalobci neprokázali existenci skrytých vad a pokud by snad soud dospěl k závěru o jejich existenci, pak žalovaný namítá, že byly uplatněny pozdě. Co se týče smluvní pokuty, tak žalovaný si je vědom objektivní odpovědnosti, ale upozorňuje na to, že příslušné ustanovení byly do kupní smlouvy doplněny na straně žalobců, kteří na rozdíl od žalované byli právně zastoupeni. Žalovaný v době podpisu věřil tomu, že je vše v pořádku, protože žalobce seznámil se všemi vadami, o kterých věděl. Přiznání smluvní pokuty by bylo v rozporu s dobrými mravy.

3. V reakci na obranu žalovaného žalobci uvedli, že skutečně nevěděli a ani nemohli vědět, že chata se nachází zčásti na cizím pozemku (uvedli, že před prodejem se řešily hranice pozemků, ale nikoliv chaty) a ani to, že její přístavby nejsou zkolaudované, vlastně vůbec není jejich výstavba povolena stavebním úřadem (řešený roh 2 a 3). Důvodem prodlevy s uzavřením samotné kupní smlouvy (koupi chaty řešili přes 10 měsíců) bylo řešení přístupové cesty k chatě. Sleva z kupní ceny byla poskytnuta z důvodu nevyřešené přístupové cesty a starého kotle. Žalobci si chatu prohlédli dvakrát, jednou ji navštívili s otcem žalobce (zkušeným stavitelem) a jeho švagrem (řemeslníkem). Během žádné z prohlídek je žalovaný neupozornil, že by bylo s chatou něco v nepořádku. Ani při prohlídce chaty žalobci fakticky na místě neshledali, že by chata stála na cizím pozemku anebo měla nějaké přístavby odlišující se od zbylé stavby. Chata vypadala jako postavená naráz, byla celistvá, umístěna na pozemku žalovaného. Žalovaný navíc ukázal žalobcům při prohlídce i kolíky označující hranice pozemku kolem chaty. Žalobci si nechali také kupní smlouvu a stav v katastru nemovitostí kontrolovat jejich tehdejším právním zástupcem. Od požadavku na uvedení výměry chaty v kupní smlouvě upustili (z jednání, které vedl žalobce s žalovaným, měl za to, že nesoulad rozměrů chaty v katastru nemovitostí a ve skutečnosti je dán balkónem, který není na cizím pozemku, a přístavbou zádveří, která byla na pozemku města, jednalo se o roh č. 1, který žalovaný ještě před prodejem sám odkoupil). Realitní makléřku [anonymizováno] [příjmení] viděli žalobci až při předání chaty, chatu žalobcům ukazoval vždy žalovaný a podmínky prodeje si měli podle [anonymizováno] [jméno] [příjmení] dohodnout přímo s žalovaným sami. O vadách, které žalobci vytkli žalovanému a za které je nyní i soudní cestou požadována sleva z kupní ceny se žalobci dozvěděli až po tom, co došlo k převodu vlastnického práva z žalovaného na žalobce, konkrétně v prosinci 2019 po geodetickém vyměření. Žalobci se po koupi chaty postupně začali dozvídat o problémech, které se nejdříve týkaly okolí chaty a následně chaty samotné. Po tom, co došlo k převodu vlastnického práva ze žalovaného na žalobce, oslovil žalobce [příjmení] [jméno] [příjmení], vedoucí stavebního úřadu, a to emailem ze dne 27. 2. 2017. Žalobci se tak poprvé až od stavebního úřadu dozvěděli, že na zakoupené nemovitosti jsou pravděpodobně nějaké nevyřešené problémy, o kterých je žalovaný vůbec neinformoval. Žalobce emailovou zprávou informoval o problému žalovaného a realitní makléřku [anonymizováno] [jméno] [příjmení]. Z obsahu následné komunikace stran sporu a komunikace se stavebním úřadem vyplývá, že šlo o vodní jímku, bazén, dřevěnou boudu za chatou, venkovní krb. Nakonec bylo vyjasněno s tím, že tyto věci žalobci od žalovaného nekoupili (s ohledem na znění kupní smlouvy a faktické umístění problémových staveb) a žalovaný se stavebním úřadem tak řešil sám a záležitosti vypořádal. Z emailu stavebního úřadu ze dne 14. 3. 2017 žalobci poprvé dostali informaci, že jsou pravděpodobně i problémy se samotnou stavbou č. e.

252. Vzhledem k uvedenému emailu stavebního úřadu se žalobci dostavili poprvé osobně na stavební úřad, aby jim stavební úřad situaci vysvětlil, co konkrétně nebylo na chatě povoleno. Emailem ze dne 10. 4. 2017 žalobci informovali [anonymizováno] [jméno] [příjmení]. Emailem ze dne 11. 4. 2017 [anonymizováno] [jméno] [příjmení] sdělila žalobcům, že oznámení žalobců přeposlala žalovanému a uvedla, že„ se jedná hlavně o odkup 2m2 od města a 0,36 m2 od majitele pozemku [číslo] + dokolaudování skutečného stavu“. V emailu ze dne 17. 4. 2017 [anonymizováno] [příjmení] sděluje žalobci, že email z 10. 4. 2017 předala žalovanému a jejich právnímu oddělení. Žalobcům se však nikdo již neozval. Žalobci se tedy v dubnu 2017 dozvěděli od stavebního úřadu, že přístavby chaty nejsou pravděpodobně povolené a zkolaudované a bude se muset vyřešit (dohledat k tomu dokumentace od prodávajícího) a že pravděpodobně zasahují na cizí pozemky (bude se muset provést vyměření), řešila se i otázka správného vyměření hranic. Žalovaný sice po prodeji předal žalobcům část nějaké projektové dokumentace k chatě, ale ta nebyla ucelená, na stavebním úřadu k přístavbám žalobci nic nedohledali. Žalobci zjišťovali, jak se to s chatou po stránce stavebního práva má. Až v prosinci 2019 po geodetickém vyměření najisto zjistili, že přístavby chaty stojí skutečně na cizích pozemcích a utvrdili se tak v tom, že nemohou mít ani příslušná povolení stavebního úřadu, nejsou zkolaudovány. Při vyměření hranic pozemku a chaty v roce 2019 žalobci také zjistili, že hranice pozemku uvedené v katastru nemovitostí jsou chybné a správně mají být hranice pozemku tak, jak je v prosinci 2019 vyměřil geodet zajištěný žalobci. Posun hranic nebyl zjištěn digitalizací, ale až zaměřením pozemku a chaty v prosinci 2019, kdy byly hranice pozemků zaměřeny správně, protože geodet žalobců našel staré mezníky. [územní celek] s geometrickým plánem souhlasilo, KRNAP požadoval ale odkup 70 m2 pozemku z důvodu, že tuto část dlouhodobě užíval neoprávněně žalovaný, kdy tato část pozemku tak přestala plnit funkci lesa. Žalobci také uvádějí, že ještě před prodejem řešili žalobci s žalovaným přesah chaty na cizí pozemek u rohu č. 1 chaty, toto bylo vyřešeno, žalovaný odkoupil pozemek pod rohem č. 1 chaty od [územní celek] a žalobce žalovaný ujistil, že již nyní je vše v pořádku. I toto byl důvod oddalování podpisu samotné kupní smlouvy, žalobci čekali, až žalovaný vyřídí odkup tohoto přesahu (rohu č. 1) od [územní celek]. Žalobci tak byli v dobré víře, že je již vše v pořádku a chata leží celá na pozemku, který budou kupovat. To, že žalobci před koupí ani nemohli mít pochyb o tom, že chata má další přesahy, je zřejmé i z dokumentu – orientační situace vodovodu a kanalizace v lokalitě. Tento dokument žalovaný předal žalobci po prodeji. Z tohoto dokumentu vyplývá, že na cizí pozemek přečnívá pouze roh č.

1. Žalobci také popírají, že by ještě před koupí chaty nahlíželi do příslušné dokumentace na stavebním úřadu. Ostatně od žalovaného k tomu neměli plnou moc, na stavebním úřadě s ním nebyli a nebyli vlastníky nemovitostí, sousedé, tedy důvod pro nahlížení do spisu u stavebního úřadu by ani bez dalšího neměli. Žalobci zcela vylučují tvrzení žalovaného, že ke snížení kupní ceny z 3 000 000 Kč na 2 860 000 Kč, resp. následně 2 870 000 Kč (konečná kupní cena) došlu z důvodu vad, které nyní žalobci tvrdí, že chata má. Žalobci potvrzují, že jim žalovaný poskytl slevu z kupní ceny, ovšem tato sleva byla poskytnuta z důvodu, že chata nemá zajištěn přístup. Žalovaný s městem vedl i soudní spor u Okresního soudu v Trutnově pod sp. zn. 14 C 181/2016 ve vztahu k přístupové cestě. Chata je přístupná pouze po polní, neudržované cestě vedoucí přes cizí pozemky, konkrétně přes pozemky [územní celek] (pozemek parc. [číslo]), v zimě je velmi obtížně dostupná – jen přes zasněženou louku. Sleva byla také poskytnuta na starý a dlouho nepoužívaný kotel, který dosluhoval. Žalobci mají za to, že k vydržení částí pozemků pod chatou nedošlo, chyběla dobrá víra, žalovaný neměl poctivý úmysl. Žalovaný stavěl (zhotovil přístavby chaty) bez stavebního povolení, jsou nezkolaudované a ještě navíc na cizích pozemcích, tohoto si musel být vědom již při výstavbě. Navíc vydržení by se stejně týkalo jen přesahů chaty na cizí pozemky, neřešilo by skutečnost, že žalovaný prováděl neoprávněné přístavby chaty a tyto nejsou zkolaudované. Tohoto si žalovaný musel být beze všech pochybností vědom. To, že žalobci jsou nuceni koupit od KRNAP 70 m2 pozemku, a nikoliv jen pozemek pod přesahem chaty, je požadavek KRNAP. Žalovaný totiž neoprávněně dlouhodobě užíval část pozemku KRNAP, toho si musel být vědom, jde o lesní pozemek a podle KRNAP již tato část neplní funkci lesa, a to kvůli činnosti žalovaného. Pokud by snad soud měl za to, že žalobcům nenáleží sleva z kupní ceny nemovitosti za celých 70 m2, pak žalobci mají za to, že žalovaný jim způsobil škodu ve výši rozdílu. Žalobci mají za to, že v této věci není rozhodující, zda žalobci oznámili vady nemovitosti bez zbytečného odkladu či nikoliv, ale to, že žalovaný žalobce na tyto vady vůbec neupozornil, ačkoliv o nich musel vědět, a ještě žalovaný žalobce v kupní smlouvě ujistil, že nemovitost žádné vady nemá. Žalovaný tak nesledoval poctivý úmysl při prodeji. Žalovaný porušil § 1914 odst. 1 písm. b), c), § 2084 o. z. Žalovaný tedy plnil vadně, a to vědomě. Žalobci upozorňují i na § 2103 o. z., druhé souvětí – prodávající žalobce ujistil ústně i písemně v kupní smlouvě, že je nemovitost bez vad, a to v rozporu se skutečností. Žalobce je přesvědčen, že první část § 2129 odst. 1 o. z. ve vztahu k námitce opožděného uplatnění vady, se neuplatní. Uplatní se naopak zbývající část uvedeného ustanovení, tedy, že prodávající nemá právo na námitku, je-li vada důsledkem skutečnosti, o které prodávající v době odevzdání věci věděl nebo musel vědět. Žalobci mají za to, že žalovaný musel vědět o tom, že pokud buduje přístavby bez patřičných povolení stavebního úřadu, postupuje protiprávně, tedy že přístavby budou nepovolené a nezkolaudované a může to v budoucnu způsobit problémy. Žalobci mají za to, že žalovaný musel vědět i o tom, že chata – její přístavby zasahují na cizí pozemky. O tomto svědčí i skutečnost, že roh chaty č. 1 žalovaný řešil s [územní celek] ještě před prodejem chaty žalobcům. Musel si být vědom i zbylých problematických rohů chaty. Žalobci také upozorňují na skutečnost, že žalovaný se v čl. IV. odst. 3 kupní smlouvy zavázal, že žalobcům nahradí škodu, která by žalobcům vznikla v důsledku nepravdivých tvrzení žalovaného. Žalobcům vzniká škoda, již vynaložili náklady na zjednání nápravy (odkup pozemku, vytyčení geodetem, náklad na zpracování znaleckého posudku, správní poplatky), jak je popisováno v žalobním návrhu a jak popisuje i znalecký posudek. Tedy i z tohoto hlediska by měl soud věc případně posoudit, zda není dán nárok žalobců na náhradu škody s ohledem na shora uvedené a závazek žalovaného škodu pro nepravdivá tvrzení žalobcům nahradit. Žalobci chtějí upozornit, že sám žalovaný soudu sděloval, že přístavby prováděl a tyto nenechal povolit od stavebního úřadu, nenechal si je vyměřit a zanést do katastru nemovitostí. Žalovaný se nyní nemůže dovolávat toho, že je chybou žalobců, že se dostatečně nezajímali, byť ani toto není pravda, jelikož žalovaný byl osobou, která danou situaci zapříčinila. A navíc v situaci, kdy je v samotné kupní smlouvě (v rozporu se skutečností) ujistil, že chata již žádné další vady nemá (kromě chybějící přístupové cesty, rohu č. 1, přístavby přístřešku pod balkonem a přístavby zádveří, což bylo v rámci předsmluvního jednání řešeno). Žalobci byli dostatečně obezřetní a koupi dlouhou dobu zvažovali a dostatečně se zajímali, ale s ohledem na popisovanou situaci nešlo o zjevné vady, které by žalobci jako laici mohli bez dalšího rozpoznat. Žalobci ani při vynaložení obvyklé pozornosti nemohli poznat, že hranice pozemku jsou správně jinak, než je zaneseno v katastru nemovitostí, chata má nezkolaudované přístavby a roh č. 2 a 3 zasahují na cizí pozemky. Součástí odhadu je i na str. 19 kolaudační souhlas, žalobci tak měli za to, že chata je zkolaudovaná. Žalobci tak byli v situaci, kdy neměli indicie k tomu, aby prováděli další šetření ke stavu nemovitosti, vše bylo před koupí vysvětleno nebo se vyřešilo anebo se zdálo být v pořádku s vynaložením obvyklé míry obezřetnosti. Pokud žalobce v emailu ze dne 16. 10. 2016 uváděl, že chatu koupí, uváděl výslovně, že ji koupí bez„ dalších podmínek“, nikoliv bez jakýchkoliv podmínek. Žalobce tím měl na mysli, že i když není vyřešena přístupová cesta, byla ale poskytnuta sleva z kupní ceny, a i když není dořešena přístavba přístřešku pod balkonem zepředu chaty, toto hodlají akceptovat a chatu zakoupí. Žalobci ještě dodávají, že požadovali ještě před prodejem vytyčení pozemku a chaty, žalovaný nechal provést vykolíkování, které žalobci viděli a vše se zdálo být také již v pořádku (současně žalobce při jednání uvedl, že na místě sice byly kolíky, ale vycházel z toho, že to tam mohl někdo zatlouct, jak se mu to hodilo, neměl k tomu důvěru). Žalobci nesouhlasí s tím, že kupní smlouva byla pouhým formulářem a prohlášení žalovaného ve smlouvě nemají svoji váhu. Žalobci obdrželi návrh kupní smlouvy dne 19. 8. 2016, emailem od paní [příjmení] [příjmení]. V emailu sama [anonymizováno] [příjmení] uvádí, že mohou ke smlouvě uvést jakékoliv připomínky a tyto do smlouvy barevně vepsat. Při porovnání kupní smlouvy, která byla podepsána a té, která byla zaslána v uvedeném emailu je zřejmé, že smlouva, jež byla podepsána, obsahuje úpravy, doplnění. Zaplacená daň z nabytí nemovitosti nebyla slevou z kupní ceny převáděných nemovitostí. To, že daň z nabytí nemovitosti zašle příslušnému finančnímu úřadu zprostředkovatel bylo takto domluveno, nešlo ale o slevu z kupní ceny nemovitosti. Žalovaný v řízení neprokázal ničím, že žalobce o vadách řešených v tomto řízení informoval anebo, že poskytnutá sleva byla za vady, které jsou v tomto řízení řešeny.

4. Žalovaný v reakci na repliku žalobců doplnil, že žádnou slevu na kotel nedával, kotel byl zcela v pořádku. Topil v něm až do prodeje zcela bez problémů. Sleva ve výši 140 000 Kč byla poskytnuta proto, že toalety neměly stavební povolení. Žalobce to řešil s tehdejším ředitelem stavebního úřadu [jméno] [příjmení], který ale po dostavbě toalet dostal mozkovou mrtvici a už se na stavební úřad nevrátil. Žalobce mezitím zapomněl na to, že to má dát do pořádku. Za slevu by se dala pokládat i částka 114 000 Kč, kterou žalovaný za žalobce zaplatil na dani z převodu nemovitostí. Dále doplácel žalovaný za žalobce ještě náklady spojené s dotažením vody na pozemek 5 x 3 000 Kč. Dne 12. 10. 2016 bylo před podpisem kupní smlouvy provedeno vytyčení [anonymizováno] [příjmení], který zjistil přesahy a natloukl na místo přesahů červené kolíky. Žalobce s tímto byl seznámen. Není tedy pravda, že o přesazích neměl tušení. Ohledně přístupové cesty měl žalobce soudní rozhodnutí, že má právo sjíždět ke své chatě. Sleva tedy nemohla být poskytnuta na cestu. Daň z převodu platil, i když nemusel, udělal gesto. Až do 12. 10. 2016 tedy nevěděl, že někde přesáhl a žalobce s tím seznámil.

5. Po provedeném dokazování dospěl soud k následujícím skutkovým zjištěním: Z výpisu z katastru nemovitostí ze dne 9. 2. 2022 (č. l. 63) soud zjistil, že žalobci jsou podílovými spoluvlastníky pozemků parc. č. st. [číslo], parc. č. st. [anonymizováno] a parc. [číslo] vše v k. ú. [obec]. Nabývacími tituly jsou kupní smlouvy z 19. 12. 2016 (s právními účinky zápisu k 26. 1. 2017) a 12. 5. 2020 (s právními účinky zápisu k 22. 5. 2020).

6. Z odhadu č. 087/76/24 obvyklé ceny nemovitosti (včetně parc. č. st. [číslo]) pro účel úvěrového řízení v [právnická osoba] vypracovaného dne 8. 6. 2016 [anonymizováno] [jméno] [příjmení] (č. l. 186-198) soud zjistil, že podle něj byla obvyklá cena předmětu převodu ke dni 16. 3. 2016 celkem 2 300 000 Kč. V souhrnných informacích o oceňované nemovitosti je uvedeno, že zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží činí 74 m2 (v odhadu jsou uvedeny i podlahové plochy jednotlivých místností). V celkovém popisu nemovitosti se uvádí, že jde o samostatně stojící rekreační chatu z roku 1978, průběžně dostavovanou a přestavovanou do současné podoby, která se nachází na okraji rekreační zástavby. [obec] pozemku nejsou v terénu vytyčeny, nejsou zcela zřetelné. Dřevěné kolny užívané zároveň s chatou se nacházejí patrně na sousedním pozemku. Přístup je ztížený, není možný přímo z veřejné komunikace, pouze přes okolní pozemky, užívané jako louka, les. Ve výpočtu věcné hodnoty staveb pak odhadce uvádí, že stavba byla v průběhu let částečně přestavovaná, byla rozšířena užitná plocha. K dispozici je pouze kolaudační rozhodnutí z roku 1972, pozdější přestavby klient nedoložil. Ve vyhodnocení rizik spojených s právním stavem nemovitosti se však uvádí bez rizik.

7. Z výhradní dohody o zprostředkování a poskytování služeb ze dne 1. 2. 2016 mezi [anonymizována čtyři slova] jako zprostředkovatelem a žalovaným jako klientem soud zjistil, že v kolonce nazvané právní a faktické vady, další ujednání, bylo uvedeno pouze to, že na zakázku se vztahuje právní servis.

8. Ze smlouvy o podmínkách prodeje a koupě nemovitosti a poskytování služeb ze dne 8. 2. 2016 (č. l. 108-110) soud zjistil, že kupní cena nemovitostí měla původně činit 3 000 000 Kč Smlouva byla uzavřena do 8. 4. 2016. V čl. XI. si žalobce a žalovaný ujednaly, že pozemek parc. č. st. [číslo] bude převeden na žalovaného nejpozději do 5. 3. 2016 a bude nedílnou součástí prodeje. Žalobce nemovitosti rezervoval bez jejich prohlídky. Prohlídka byla možná od 18. 2. 2016. V čl. VI bod 1 bylo mj. sjednáno, že převodce výslovně prohlašuje, že na předmětu převodu neváznou žádné faktické či právní vady, o kterých by zprostředkovatele před uzavřením této smlouvy předem neinformoval.

9. Z dodatku č. 1 ke smlouvě o podmínkách prodeje a koupě nemovitosti a poskytování služeb ze dne 8. 2. 2016 (č. l. 96) soud zjistil, že doba trvání rezervační smlouvy byla prodloužena do 30. 6. 2016. K dodatku je rukou dopsáno, že v případě, že se nevyřeší příjezd k nemovitosti, bude vrácena záloha.

10. Z e-mailu ze dne 1. 6. 2016 (č. l. 168) od žalobkyně stavebnímu úřadu soud zjistil, že žalobkyně požadovala od stavebního úřadu vyjádření ke vjezdu žalovaného k chatě.

11. Z e-mailu ze dne 2. 6. 2016 (č. l. 167) soud zjistil, že stavební úřad vyjádření žalobkyni poskytl.

12. Z e-mailů ze dne 2. 6. 2016 (č. l. 166-167) soud zjistil, že [anonymizováno] [příjmení] a žalobce řešili přístupovou cestu k nemovitostem. Podle realitní makléřky je žalovaný schopen dát žalobci slevu ve výši 140 000 Kč, a to 40 000 Kč na opravu kotle a 100 000 Kč jako slevu takovou. Soud vycházel z emailu od [anonymizováno] [příjmení] ze dne 2. 6. 2016 jako pravého, neboť sama [anonymizováno] [příjmení] jeho pravost připustila, když uvedla, že text jako takový zřejmě psala (č. l. 200).

13. Z e-mailu ze dne 3. 6. 2016 (č. l. 202) soud zjistil, že žalobce přeposílal [anonymizováno] [příjmení] vyjádření právníka ohledně přístupové cesty s tím, že k ceně se vyjádří, až bude mít v ruce konečný odhad.

14. Z dodatku č. 2 ke smlouvě o podmínkách prodeje a koupě nemovitosti a poskytování služeb ze dne 30. 6. 2016 (č. l. 13) soud zjistil, že původně měla kupní cena nemovitostí činit 3 000 000 Kč (tímto dodatkem byla snížena na 2 860 000 Kč). Do předmětu převodu byl dále doplněn pozemek st. [číslo].

15. Z mapy orientační situace vodovodu a kanalizace v lokalitě (č. l. 23) soud zjistil, že žalovaný předal žalobcům (což žalovaný potvrdil při jednání) zákres vodovodu, ze kterého nevyplývá, že by na cizí pozemky zasahovala jiná část chaty než roh č. 1.

16. Z listin technicko-hospodářského odboru [stát. instituce] (přílohová obálka) ke stavbě chaty ev. [číslo] soud zjistil, že vedoucí odboru (vykovávajícího působnost stavebního úřadu) upozorňoval žalobkyni emailem ze dne 27. 2. 2017 na skutečnost, že ohledně ev. [číslo] jsou vedena jednání o odstranění černých staveb a staveb umístěných bez povolení na cizích pozemcích, neboť žalovaný prováděl neoprávněnou stavební činnost na vlastních i sousedních pozemcích. K projednání dalšího postupu vyzval k osobní schůzce v druhé polovině března (2017). Dohodou z 13. 10. 1975 bylo žalovanému k pozemku parc. [číslo] zřízeno právo osobního užívání, registrováno státním notářstvím bylo 13. 10. 1975. Stavba chaty byla žalovanému povolena rozhodnutím o přípustnosti stavby ze dne 18. 6. 1976. Užívání chaty bylo žalovanému povoleno kolaudačním rozhodnutím z 6. 5. 1978. Již dne 9. 11. 2004 žalovaný požádal o odprodej části pozemku parc. č. st. [číslo] o výměře 2 m2. Protože žalovaný nedoložil geometrický plán pro sepsání kupní smlouvy, k převodu tehdy nedošlo. Dne 8. 12. 2016 byla uzavřena dohoda mezi [územní celek] a žalovaným, která písemně stvrzuje dřívější ústní dohodu, že žalovaný je oprávněn užívat část pozemku parc. [číslo] za účelem neomezeného přístupu a k občasnému příjezdu k chatě ev. [číslo] pozemkům parc. č. st. [číslo] a parc. [číslo]. Ve spise stavebního úřadu založené náhledy do katastru nemovitostí pak dokládají, že ještě v roce 2017 byla chata zachycena v katastrální mapě tak, že rohy [číslo] nepřesahovaly na cizí pozemky. Podle stavebního úřadu byl také žalovaný povinen na základě rozsudku Okresního soudu v Trutnově ze dne 15. 11. 1988, č. j. 9 C 1427/87-60, povinen odstranit vodní nádrž, opěrnou zeď a kolnu na dřevo z pozemku parc. č. st. [číslo], k jejich odstranění byl znovu vyzván dopisem ze dne 7. 2. 2017.

17. Z vyjádření [územní celek] ze dne 22. 4. 2016 (č. l. 147) soud zjistil, že rada města nesouhlasila s žádostí žalobce o zřízení věcného břemene chůze a jízdy.

18. Z vyjádření [územní celek] ze dne 11. 7. 2016 (č. l. 31) soud zjistil, že žalovaný se soudně domáhal zřízení služebnosti cesty ve prospěch vlastníka pozemku st. p. [číslo], jehož součástí je stavba č. e. 252 a pozemku parc. [číslo] to k tíži pozemku parc. [číslo]. V minulosti měl žalovaný na pozemcích města vybudovat zpevněnou komunikaci, kterou musel odstranit.

19. Z e-mailu ze dne 3. 8. 2016 (č. l. 28) soud zjistil, že žalovaný požadoval po [anonymizováno] [jméno] [příjmení] jednání ohledně ceny bez přístupové cesty.

20. Z e-mailu ze dne 5. 8. 2016 (č. l. 29) soud zjistil, že [anonymizováno] [jméno] [příjmení] informovala žalobce o situaci s příjezdovou cestou (město nezapíše věcné břemeno, ale příjezdu nebrání). Žalovaný podle ní chce podle původní dohody uhradit 2,9 mil. Kč s tím, že 100 000 je dáno jako sleva na kotel.

21. Z e-mailu ze dne 19. 8. 2016 (č. l. 212) včetně přiloženého návrhu kupní smlouvy (č. l. 213-215) soud zjistil, že návrh kupní smlouvy byl zaslán [anonymizováno] [příjmení] žalobci k připomínkám a úpravám.

22. Z e-mailu ze dne 29. 8. 2016 (č. l. 132) od [anonymizováno] [příjmení] žalobci soud zjistil, že [anonymizováno] [příjmení] zaslala žalobci znění oficiálního vyjádření [územní celek] ohledně přístupové cesty.

23. Z e-mailu ze dne 1. 9. 2016 (č. l. 132) od žalobce [příjmení] [příjmení] soud zjistil, že žalobce namítal, že dohoda o přístupové cestě se vztahuje jen na žalovaného, nikoliv obecně na majitele nemovitosti. Dále uvedl, že mu ještě nesedí rozměry skutečné stavby a stavby, která je zapsaná v katastru. V katastru je uvedená stavba 57 m2, ale ve skutečnosti (dle zpracovaného odhadu pro banku panem [příjmení]) je zastavěná plocha 74 m2. To, že pan dělal nějaké přístavby vím, ale chtěl bych doložit stavební povolení nebo souhlas stavebního úřadu, že to bylo povolené a zanést do katastru. V příloze pak zaslal od právníka návrhy na úpravy znění kupní smlouvy.

24. Z e-mailu ze dne 12. 9. 2016 (č. l. 128) od [anonymizováno] [příjmení] adresované mj. žalobci a žalovanému soud zjistil, že strany (resp. zprostředkovatelská společnost) znění kupní smlouvy upravovali na základě požadavků právního zástupce žalobce.

25. Z e-mailu ze dne 19. 9. 2016 (č. l. 141) soud zjistil, že žalobce urgoval na doporučení právníka vyřešení jeho požadavků z emailu ze dne 1. 9. 2016.

26. Z e-mailu ze dne 20. 9. 2016 (č. l. 131) od [anonymizováno] [příjmení] žalobci soud zjistil, že podle [anonymizováno] [příjmení] veškeré souhlasy, kolaudace atd. byly žalobci poslány, víc toho není. Protože je propadlá rezervační smlouva, dá nabídku opět do prodeje, protože se neblíží cíli. Připraví dohodu o vrácení rezervační zálohy.

27. Z e-mailu ze dne 21. 9. 2016 (č. l. 131) od žalobce [příjmení] [příjmení] soud zjistil, že žalobce sděloval, že pokud nebudou sedět rozměry chaty na katastru se skutečností, tak chatu nekoupí, což podle jeho názoru neudělá nikdo. Protože nekupuje nemovitost za bezmála 3 000 000 Kč každý den, tak hodlá mít vše v pořádku.

28. Z e-mailu ze dne 26. 9. 2016 (č. l. 130) soud zjistil, že žalobce od [anonymizováno] [příjmení] požadoval, aby do kupní smlouvy bylo dopsáno ujednání, že před podpisem bude pozemek vyměřen a na katastru bude vše souhlasit. Pak mohou pokračovat. Dále mu měl žalovaný sdělit, že stavební povolení má, ale jak je to zapsané, neví.

29. Z e-mailu ze dne 30. 9. 2016 (č. l. 128) od žalovaného [příjmení] [příjmení] soud zjistil, že žalovaný měl pochybnosti o vymezení pozemku v katastru nemovitostí, když uváděl:„ Doufám, že katastr je směrodatný!! (Nebo se mám nechat řídit p. [příjmení], který tam pobíhal s metrem) ? Začínám si trochu zoufat…“ 30. Z e-mailu ze dne 10. 10. 2016 (č. l. 127) soud zjistil, že žalobce požadoval (v emailu adresovaném [anonymizováno] [příjmení]), aby v kupní smlouvě byla uvedena zastavěná plocha nemovitosti. Dále uváděl, že zařídil vytyčení pozemku, protože chtějí vědět, kde je pozemek, který k nemovitosti patří. Náklady na vytyčení ve výši 3 000 až 4 000 Kč požadují žalobci odečíst z kupní ceny. Dále uvedl, že v případě problémů ze strany stavebního úřadu či katastrálního úřadu v souvislosti se skutečností, bude vše uvedeno do pořádku původním majitelem a na jeho náklady, nebo dojde k vrácení peněz včetně vynaložených investic. Do konce týdne bude podána žádost o hypotéku a pak musíme počkat na banku.

31. Z e-mailu ze dne 14. 10. 2016 (č. l. 134) zachycujícího interní komunikaci v rámci zprostředkovatele (od [anonymizováno] [jméno] [příjmení] [jméno] [příjmení]) soud zjistil, že [anonymizováno] [příjmení] vykreslovala situaci tak, že k prodeji nemovitostí žalobci nedojde, peníze na blokaci mu budou vráceny. Mimo jiné uvedla, že žalobce vyžadoval zaměření pozemku, aby věděl kde pozemek přesně je, i když je vše zakresleno v ČÚZK, a podklady od stavebního úřadu, kolaudace, mu byly předloženy. Žalovaný měl nové zaměření na své náklady zamítnout i z důvodu, že se dohodli na slevě. Žalobce však na tomto zaměření i nadále trval, i když je to nesmysl, neboť v této oblasti nejsou a nikdy nebudou ploty, je tam stavební uzávěra a i když se pozemek vyměří (což se dělalo při digitalizaci a tyto materiály pan [celé jméno žalobce] má a má je i odhadce), nelze tam žádné ploty zřizovat. Pan [celé jméno žalobce] tvrdil, že to chce, aby věděl, kam má umístit houpačku.

32. Z e-mailu ze dne 16. 10. 2016 (č. l. 137) od žalobce [příjmení] [příjmení] soud zjistil, že žalobci ještě celou věc o víkendu řešili. [anonymizováno] [příjmení] se má žalovaného zeptat, zda je ochoten jim chatu prodat bez dalších podmínek.

33. Z kupní smlouvy mezi žalovaným jako prodávajícím a žalobci jako kupujícími ze dne 19. 12. 2016 za účasti [anonymizována čtyři slova] jako zprostředkovatele (č. l. 57-60) soud zjistil, že jejím předmětem je prodej pozemku parc. č. st. [číslo] (včetně budovy č. e. 252) a pozemku p. [číslo]. Pozemek parc. č. st. [číslo] byl vyškrtnut po svém sloučení s pozemkem parc. č. st. [číslo]. Kupní cena byla sjednána ve výši 2 870 000 Kč. Strana prodávající výslovně prohlásila v čl. IV. smlouvy, že na předmětu neváznou žádné právní závady, dluhy, věcná břemena, zástavní práva, právo nájmu či jiná práva či povinnosti, která by straně kupující jakkoliv ztěžovala nebo znemožňovala výkon jejího vlastnického práva (bod 1.1.), že prodává předmět převodu ve stavu odpovídajícímu jeho opotřebení a stáří, a že neví o žádných zjevných ani skrytých faktických vadách, na něž by měl stranu kupující zvláště upozornit, a které by samy o sobě nebo ve spojení s jinými vadami bránily řádnému užívání předmětu převodu podle jeho účelu užití (bod 1.11). V čl. VII odst. 5 smlouvy si pak strany sjednaly, že pro případ, že některá ze smluvních stran uvedené v této smlouvy prohlášení, které se ukáže být nepravdivým, je druhá smluvní strana oprávněna požadovat uhrazení smluvní pokuty ve výši 10 000 Kč. Podle čl. VII odst. 6 ujednáním smluvní pokuty není dotčeno právo oprávněné smluvní strany domáhat se náhrady škody přesahující výši smluvní pokuty. Smluvní pokuty jsou splatné vždy do 5 dnů od doručení výzvy k zaplacení. Poplatníkem daně z nabytí nemovitých věcí je podle čl. VIII, odst. 4 strana kupující. V čl. IV odst. 3 smlouvy se strany dohodly, že pokud se jakákoliv prohlášení či ujištění obsažené v odst. 1 až tohoto článku ukážou nebo se stanou nepravdivými, má oprávněná strana nárok požadovat náhradu škody, která v důsledku takového prohlášení vznikla a/nebo uvedení takové skutečnosti do souladu s ujištěními a tvrzeními v tomto článku uvedenými, případně od této smlouvy jednostranně odstoupit.

34. Ze sdělení [anonymizována čtyři slova] ze dne 31. 3. 2023 (č. l. 199) soud zjistil, že daň z nabytí nemovitosti byla hrazena přímo z kupní ceny. Pro účely vypracování daňového přiznání byl vypracován posudek č. 20054-1104/ 2017 [anonymizováno] [příjmení] [příjmení].

35. Ze znaleckého posudku č. 20054-1104/ 2017 [anonymizováno] [příjmení] [příjmení] ze dne 13. 3. 2017 (č. l. 98-104) pro účely zjištění ceny nemovitosti podle cenových předpisů ke dni nabytí právních účinků vkladu (26. 1. 2017) soud zjistil, že podle katastrální mapy k tomuto posudku nepřesahuje chata rohy č. 2 a 3 na cizí pozemky.

36. Z protokolu o předání nemovitosti (č. l. 97) soud zjistil, že strany podepsaly, že nemovitost byla řádně předána ve stavu odpovídajícím smluvní dohodě a zároveň byly předány všechny klíče od nemovitosti. V protokolu není vyplněno datum předání.

37. Z e-mailu ze dne 27. 2. 2017 (č. l. 26) soud zjistil, že ještě tentýž den žalobce přeposlal upozornění stavebního úřadu ohledně černých staveb (poté, co mu ho přeposlala žalobkyně) žalovanému a [anonymizováno] [jméno] [příjmení] s tím, že to je v rozporu s prohlášením v kupní smlouvě. Dožadoval se řešení a kompenzace.

38. Z e-mailu ze dne 27. 2. 2017 (č. l. 216) soud zjistil, že žalovaný reagoval na výzvu žalobce z téhož dne tak, že se jedná o dřevěnou boudu a bazének, které byly vybudovány před 40 lety. Dřevěná bouda je na spadnutí. Bazének je nutno zasypat. Zasypán již jednou byl. Pokud se jedná o kompensaci, dřevěnou boudu zbožím a bazének nechám opět zasypat. O tomto jsme spolu již mluvili. Telefonem se dohodneme o termínu.

39. Z e-mailu ze dne 28. 2. 2017 (č. l. 27) soud zjistil, že žalobkyně informovala stavební úřad, že podle korespondence s žalovaným by žalovaný měl černé stavby u ev. [číslo] odstranit, jakmile to dovolí počasí. Pravděpodobně se podle ní mělo jednat o dřevěnou boudu za chatou a bazének nad chatou.

40. Z e-mailu ze dne 28. 2. 2017 (č. l. 219) soud zjistil, že žalobkyně dále stavební úřad informovala o ujednání v kupní smlouvě, že nejsou vedena jakákoliv jednání ohledně chaty a pozemku. Tak se trochu diví, jak o tom žalovaný neví. Každopádně by stavební úřad měl tyto věci směřovat přímo na něj, neboť chata ještě není zcela převedená a za tyto věci nese odpovědnost, i podle smlouvy, žalovaný.

41. Z e-mailu ze dne 28. 2. 2017 (č. l. 217) soud zjistil, že žalovaný se obrátil na starostu [územní celek] s tím, že na vlastní náklady vodní jímku odstraní.

42. Z e-mailu ze dne 28. 2. 2017 (č. l. 217) soud zjistil, že podle žalobce se nyní nejednalo o vodní jímku. Myslí si, že město chce řešit bazén, dřevěnou boudu za chatou a možná i venkovní krb.

43. Z e-mailu ze dne 14. 3. 2017 (č. l. 25) soud zjistil, že vedoucí stavebního úřadu vyzval žalobkyni k zaslání kopie kupní smlouvy s tím, že je třeba vyřešit ještě přístavby chaty, které jsou realizované bez stavebního povolení.

44. Z e-mailu ze dne 10. 4. 2017 (č. l. 24) soud zjistil, že žalobce informoval [anonymizováno] [jméno] [příjmení] o tom, že (s žalobkyní) měli schůzku na stavebním úřadě, kde jim bylo sděleno, že chata nemá zkolaudovanou (povolenou) přístavbu vzadu (koupelnu) a nemá povolenou přístavbu vpředu (přístřešek). K tomu zaslal výkres s barevně označenými částmi chaty, které nejsou povolené, zkolaudované jsou na pozemku města a KRNAP. [anonymizováno] [příjmení] vyzval ke sdělení, jak tuto situaci chce řešit.

45. Z nákresu na č. l. 30, který žalobci podle svých tvrzení obdrželi od stavebního úřadu v roce 2017, soud zjistil, že žalobci měli už v roce 2017 informaci o tom, které části chaty jsou postaveny bez veřejnoprávního oprávnění a to, že zasahují na pozemky jiných vlastníků.

46. Z e-mailu ze dne 11. 4. 2017 (č. l. 24) soud zjistil, že [anonymizováno] [příjmení] uvedla, že e-mail žalobce z předešlého dne přeposlala žalovanému. Uvedla, že se jedná o odkup 2 m2 od města a 0,36 m2 od majitele pozemku [číslo] a zkolaudování skutečného stavu.

47. Z e-mailu ze dne 17. 4. 2017 (č. l. 24) soud zjistil, že [anonymizováno] [příjmení] opět uvedla, že e-mail o žalobce z 10. 4. 2017 předala žalovanému, jelikož on byl majitelem. Otázky mají být směřovány přímo na něj.

48. Z předžalobní upomínky ze dne 12. 11. 2021 (č. l. 35) s podací stvrzenkou ze dne 13. 11. 2021 a výsledkem lustrace v aplikaci sledování zásilek (č. l. 68) soud zjistil, že žalobci vyzvali žalovaného k zaplacení slevy z kupní ceny ve výši 570 000 Kč (jako rozdílu mezi kupní cenou ve výši 2 870 000 Kč a odhadní cenou nemovitosti ve výši 2 300 000 Kč) a smluvní pokuty ve výši 10 000 Kč nejpozději do 30. 11. 2021. Žalovanému byla upomínka dodána 16. 11. 2021.

49. Z rozhodnutí [stát. instituce], Odboru životního prostředí, oddělení ochrany prostředí a krajiny ze dne 4. 3. 2022 (č. l. 33-34) soud zjistil, že orgán státní správy lesů rozhodl (na žádost žalobců ze dne 31. 1. 2022) o trvalém odnětí pozemku určeného k plnění funkcí lesa na části pozemku parc. [číslo] o celkové výměře 70 m2, neboť vytváří zázemí staveb ve vlastnictví žalobců. Poplatek za odnětí činí 6 622 Kč. Takto nově vyměřená část pozemku je podle odůvodnění rozhodnutí historicky užívána jako zázemí objektu st. p. [číslo] dochází tím tak k legalizaci stávajícího stavu.

50. Ze znaleckého posudku č. 1498/07/2022 [anonymizováno] [jméno] [příjmení] z oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, vypracovaného 1. 7. 2022 a jeho příloh (č. l. 36-54) a výslechu znalce soud zjistil, že podle znalce činila obvyklá cena převedených nemovitostí ke dni převodu (pokud by bylo zřejmé, že nemovitosti mají vady) rozdíl mezi kupní cenou a cenou závad, která je rovna výši nákladů nutných k jejich odstranění (které vypočetl na 151 600 Kč a dále 15 380 Kč za jím zpracovaný znalecký posudek). Prodej rohu č. 1 schválilo zastupitelstvo usnesením z 14. 12. 2015. V přípise ze dne 9. 12. 2016 katastrální úřad sdělil, že pozemek parc. č. st. [číslo] byl sloučen s pozemkem parc. č. st. [číslo]. Nový geometrický plán pro opravu geometrického a polohového určení pozemků vypracoval [anonymizováno] [jméno] [příjmení] dne 13. 12. 2019. Vyplývá z něj, že na cizí pozemky přesahují i rohy č. 2 a 3 chaty. Pozemek st. [parcelní číslo] o výměře 4 m2 (roh č. 2) žalobci nabyli na základě kupní smlouvy s [územní celek] ze dne 12. 5. 2020 za cenu 7 600 Kč (včetně nákladů na vypracování znaleckého posudku a vložení do katastru nemovitostí). Při své výpovědi znalec uvedl, že variantu možného vydržení vlastnického práva k cizím pozemkům pod chatou nezvažoval. Aby mohlo být vydáno dodatečné stavební povolení, muselo by se provést zaměření skutečného stavu nemovitosti a udělat projekt.

51. Z vyúčtování znalce [příjmení] [jméno] [příjmení] ze dne 1. 7. 2022 (č. l. 56) soud zjistil, že znalec za vypracování znaleckého posudku vyúčtoval žalobci částku 15 380 Kč.

52. Z faktury [anonymizováno] [jméno] [příjmení] vystavené 19. 12. 2019 (č. l. 64) soud zjistil, že za vyhotovení geometrického plánu měl žalobce zaplatit 9 200 Kč.

53. Ze sdělení Správy Krkonošského národního parku (jako organizace příslušné hospodařit s majetkem státu) ze dne 17. 2. 2023 (č. l. 121-122) soud zjistil, že v návaznosti na geodetické práce došlo v lokalitě ve vazbě na dohledané staré mezníky ke zpřesnění průběhu vlastnické hranice pozemků. S cílem umožnění majetkového narovnání ve vztahu ke stavbě chaty Správa KRNAP prohlásila část pozemku parc. [číslo] (na přiloženém geometrickém plánu označeném jako [číslo]), jenž je mimo umístění zaměřené části objektu užívána jako zázemí objektu a plocha pro umístění přístřešku, za dočasně nepotřebnou s cílem následného prohlášení pozemku za trvale nepotřebný.

54. Ze sdělení Úřadu pro zastupování státu ve věcech majetkových, územní pracoviště [obec], ze dne 24. 2. 2023 (č. l. 125) soud zjistil, že ÚZSVM dosud neobdržel podnět Správy KRNAP na převzetí pozemku parc. [číslo] dosud tedy neprovedl žádné šetření k tomuto majetku. Z důvodu hospodárnosti a účelného nakládání se státním majetkem by byl převáděn celý pozemek, nikoliv jen jeho poměrně malá část pod chatou.

55. Ze záznamu podrobného měření změn Střediskem geodézie [obec] vyhotoveného 11. 3. 1986 soud zjistil, že žalovaný si nechal v roce 1985 chatu na pozemku zaměřit (k zaměření došlo 10. 12. 1985). Podle geometrického plánu se nacházela celá na jeho pozemku. Do jednoho vyhotovení záznamu si žalovaný dokreslil následně prováděnou přístavbu.

56. Z výpovědi svědkyně [příjmení] [jméno] [příjmení], tehdejší zprostředkovatelky [anonymizována čtyři slova], soud zjistil, že žalovaný je bratrancem její matky, takže se znají. Před svým výslechem si danou zakázku vyhledala, protože je to 5 let zpátky. Ví, že žalobce si byl nemovitost prohlédnout až po rezervaci (8. 2. 2021) a že probíhalo měření nemovitosti (vykolíkování [anonymizováno] [příjmení]). Žalobce si pamatuje z toho důvodu, že byl perfekcionista. Viděla se s ním nejméně třikrát. K chatě se podle ní dokládalo a zjišťovala strašně moc věcí, včetně kolaudace stavby. Žalovaný ještě zajišťoval odprodej rohu č. 1 od města. Řešila se přístupová cesta. Podepisovaly se 2 dodatky k rezervační smlouvě, protože celý obchod trval 9 měsíců. Doba seznámení se s nemovitostí tedy byla nadstandardně dlouhá. Řešilo se i financování, odhad. Sleva z kupní ceny byla podle ní poskytnutá kvůli tomu, že 1 roh chaty zasahoval na pozemek České republiky, celkově kvůli narovnání právních vztahů. Už si nepamatuje, jestli se řešilo něco s kotlem. Znění smlouvy připravují za zprostředkovatele právníci. Smlouva je pořád stejná. Že nejsou žádné vady, považuje za obecné ustanovení, vady se běžně nevypisují. E-maily od žalobce přeposílala žalovanému.

57. Z výpovědi svědka [příjmení] [jméno] [příjmení], geodeta, soud zjistil, že před prodejem nemovitostí prováděl jejich zaměření. Zjistil, že v hranicích je nepořádek, i v zaměření chaty. Na místě nenašel mezníky podle starého geometrického plánu, který našel v archivu katastrálního úřadu. Žalobci tehdy (v roce 2016) sdělil, že přesné hranice vytyčit nemůže. Žádný písemný výstup mu nedal. Na místě asi nechal nějaké 4 kolíky (v rozích pozemku), aby bylo orientačně vidět, co v té době bylo v katastru nemovitostí. Teď, když se ta záležitost znovu otevřela, tak zjistil, že geodet žalobce opravil hranici té parcely podle indicií z roku 1973, které našel ještě dál v archivu (a které svědek nenašel). Sám by si na místě žalovaného, který měl k dispozici geometrický plán z roku 1985, kde byla chata zachycena vlastně uprostřed pozemku, nelámal hlavu, jestli přístavbou toalety 1 x 1 m nepřekročí na sousední pozemek. Nepřišel by na to, ani kdyby byla stavba v roce 1986 zkolaudovaná, v tehdejším geometrickém plánu by se pořád vešel do hranic pozemku. Jedná se podle něj o smutnou práci tehdejší státní geodézie. Ani v roce 2016 nemohl žalobce prakticky zjistit, že přesahuje na cizí pozemky. Ani svědek si tehdy nemohl být jistý, který způsob interpretace je správný.

58. Z písemného prohlášení žalobkyně ze dne 30. 7. 2023 soud zjistil, že se zúčastnila prohlídky nemovitosti v zimě, a to za přítomnosti žalovaného. Žalobci chtěli vidět hranice pozemku. Na místech ale byly jen dřevěné kolíky, vytyčovací plán neviděli.

59. Z výpovědi žalobce soud zjistil, že chatu našel přes inzerát. Po první prohlídce (celkem byl na prohlídce dvakrát) a zaplacení zálohy se udělal odhad pro banku. Při něm bylo žalobci sděleno, že má chata větší zastavěnou plochu než v katastru nemovitostí. Řešilo se, že to může být balkonem a přístřeškem. Žalobci požadovali vytyčení pozemku, protože na místě byly jen kolíky, ne klasické geometrické„ vytyčováky“. Na místě bylo zřejmé, že jeden z rohů přesahoval hranici pozemku. Žalovaný proto asi 2 m2 koupil od města a poté se začala znovu řešit kupní smlouva. Protože Hypoteční banka chtěla, aby za úvěr ručila i žalobkyně (přítelkyně žalobce), doplnila se do kupní smlouvy. Dále se řešila přístupová cesta a nefunkční kotel, čímž se to protahovalo. Smlouvu přeposílal právníkovi, který si ji několikrát vyměnil se zástupcem realitní kanceláře. V prosinci 2016 došlo k podpisu kupní smlouvy. V únoru nebo březnu 2017 žalobce kontaktoval stavební úřad, že části stavby jsou na cizím pozemku a nezkolaudované. Před podpisem kupní smlouvy se nijak neinformoval na stavebním úřadě. K vytyčení pozemku nedošlo proto, že to za své peníze nechtěl platit. To, jestli rozdíl ve skutečné výměře chaty a výměry v katastru je daný balkonem a přístřeškem už poté nepřeměřoval. Vytyčení pak trvalo 2 roky do roku 2019. Jednalo se o úpravu geometrického plánu, hledaly se staré vytyčovací body. Čekali na náklady, které by mohli uplatnit. Probíhalo jednání s KRNAP atd. Vady nemovitosti řešil přes realitní kancelář. Poté, co je v roce 2017 kontaktoval stavební úřad, už to bylo asi jisté (že části stavby jsou na pozemku města a KRNAP). Při první prohlídce hranice vyznačené nebyly, byl ještě sníh. Roh č. 1 se dořešil ještě před prodejem. V době podpisu kupní smlouvy se domnívali, že už je všechno v pořádku. Daň z převodu nemovitosti platil prodávající.

60. Z dalších v řízení provedených důkazů soud neučinil žádná pro posouzení věci významná skutková zjištění.

61. Podle § 1914 odst. 2 o. z. je-li splněno vadně, má příjemce práva z vadného plnění.

62. Podle § 1916 odst. 1 písm. b) o. z. dlužník plní vadně, zejména neupozorní-li na vady, které předmět plnění má, ač se při takovém předmětu obvykle nevyskytují.

63. Podle § 1916 odst. 1 písm. c) o. z. dlužník plní vadně, zejména ujistí-li věřitele v rozporu se skutečností, že předmět plnění nemá žádné vady, anebo že se věc hodí k určitému užívání.

64. Podle § 1925 o. z. právo z vadného plnění nevylučuje právo na náhradu škody; čeho však lze dosáhnout uplatněním práva z vadného plnění, toho se nelze domáhat z jiného právního důvodu.

65. Podle § 2079 odst. 1 o. z. kupní smlouvou se prodávající zavazuje, že kupujícímu odevzdá věc, která je předmětem koupě, a umožní mu nabýt vlastnické právo k ní, a kupující se zavazuje, že věc převezme a zaplatí prodávajícímu kupní cenu.

66. Podle § 2084 o. z. prodávající upozorní kupujícího při ujednávání kupní smlouvy na vady věci, o nichž ví.

67. Podle § 2100 o. z. právo kupujícího z vadného plnění zakládá vada, kterou má věc při přechodu nebezpečí škody na kupujícího, byť se projeví až později. Právo kupujícího založí i později vzniklá vada, kterou prodávající způsobil porušením své povinnosti.

68. Podle § 2103 o. z. kupující nemá práva z vadného plnění, jedná-li se o vadu, kterou musel s vynaložením obvyklé pozornosti poznat již při uzavření smlouvy. To neplatí, ujistil-li ho prodávající výslovně, že věc je bez vad, anebo zastřel-li vadu lstivě.

69. Podle § 2129 odst. 2 o. z. nevytkl-li kupující prodávajícímu skrytou vadu stavby spojené se zemí pevným základem do pěti let od nabytí, soud kupujícímu právo z vadného plnění nepřizná, namítne-li prodávající, že vada nebyla vytknuta včas. Prodávající však nemá právo na námitku, je-li vada důsledkem skutečnosti, o které prodávající v době odevzdání věci věděl nebo musel vědět.

70. Podle § 2131 o. z. v ostatním se na smlouvu o koupi nemovité věci použijí přiměřeně ustanovení o koupi movitých věcí.

71. Podle § 2112 odst. 1 o. z. neoznámil-li kupující vadu bez zbytečného odkladu poté, co ji mohl při včasné prohlídce a dostatečné péči zjistit, soud mu právo z vadného plnění nepřizná. Jedná-li se o skrytou vadu, platí totéž, nebyla-li vada oznámena bez zbytečného odkladu poté, co ji kupující mohl při dostatečné péči zjistit, nejpozději však do dvou let po odevzdání věci.

72. Podle § 2112 odst. 2 o. z. k účinkům podle odstavce 1 soud přihlédne jen k námitce prodávajícího, že vada nebyla včas oznámena. Prodávající však nemá právo na námitku, je-li vada důsledkem skutečnosti, o které prodávající v době odevzdání věci věděl nebo musel vědět.

73. Ustanovení § 2106 o.z. dopadá na podstatné porušení smlouvy, ustanovení § 2107 o.z. pak na nepodstatné porušení smlouvy. V obou případech má kupující nárok na přiměřenou slevu z kupní ceny.

74. Podle § 2048 odst. 1 o. z. ujednají-li strany pro případ porušení smluvené povinnosti smluvní pokutu v určité výši nebo způsob, jak se výše smluvní pokuty určí, může věřitel požadovat smluvní pokutu bez zřetele k tomu, zda mu porušením utvrzené povinnosti vznikla škoda. Smluvní pokuta může být ujednána i v jiném plnění než peněžitém.

75. Soud uvedený skutkový stav na základě uvedených ustanovení posoudil následovně: Žaloba je v části, v níž žalobci požadují z titulu vadného plnění přiznání slevy z kupní ceny, nedůvodná.

76. Po právní stránce byla uzavřena kupní smlouva, která splňuje náležitosti ustanovení § 2079 o. z. [obec] nemovitosti obecně nepatří mezi rutinní záležitosti. Jedná se o činnost, při které by měl být člověk bdělý, jelikož jsou obvykle na koupi vynaloženy prostředky nemalé výše (a tento případ nebyl výjimkou, žalobci kvůli pořízení nemovitosti čerpali hypoteční úvěr). Z délky (od smlouvy o podmínkách prodeje a koupě nemovitosti ze dne 8. 2. 2016 až po podpis kupní smlouvy dne 19. 12. 2016) a průběhu kontraktačního procesu (žalobce mj. 21. 9. 2016 uvedl, že protože nekupuje nemovitost za bezmála 3 000 000 Kč každý den, tak hodlá mít vše v pořádku; realitní makléřka žalobce při své výpovědi dokonce označila za perfekcionistu) by se mohlo zdát, že žalobci jednali při uzavření kupní smlouvy dostatečně pečlivě.

77. Základním předpokladem pro aplikaci práv z vadného plnění je existence vady ve smyslu § 1916 o. z. V projednávané věci je zřejmé, že nemovitosti měly vadu spočívající v tom, že 2 části chaty (účastníky označované jako roh č. 2 a roh č. 3), konkrétně toaleta a zádveří, neměly příslušné veřejnoprávní oprávnění ze strany stavebního úřadu a dále že v těchto částech chata přesahovala na cizí pozemky. Tyto vady mohou být zjevné nebo skryté.„ Za zjevné vady je možno považovat jen takové, jejichž existence je objednateli zřejmá na pohled, případně takové vady, které lze zjistit běžně prováděnými zkouškami. Za zjevné vady nelze považovat ty vady, jejichž existence by se musela zjišťovat prohlídkou spojenou s destrukcí zboží nebo díla, popř. vady, které se typicky mohou v plné míře projevit až při užívání zboží nebo předmětu díla“ (rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 29. 3. 2007, sp. zn. 32 Odo 1387/2005). Kupující nebo objednatel by tak měl zjistit všechny zjevné vady při prohlídce, kterou je povinen uskutečnit (ať už osobně nebo ji zařídit) podle možností co nejdříve.

78. Soud se nejprve zabýval námitkou žalovaného, že vady tvrzené žalobci nebyly vytknuty žalovanému včas, tj. ve lhůtě podle § 2129 odst. 2 o. z. S ohledem na to, že k nabytí nemovitostí došlo ke dni 26. 1. 2017 (podle § 1105 o. z. se vlastnické právo k nemovité věci zapsané ve veřejném seznamu, nabývá zápisem do takového seznamu), nemůže být tato námitka důvodná, neboť vady byly řádné vytknuty nejpozději v předžalobní upomínce, která byla žalovanému doručena 16. 11. 2021, tj. před uplynutím lhůty uvedené v § 2129 odst. 2 o. z. Úprava oznámení skrytých vad nemovitých věcí podle § 2129 odst. 2 o. z. je zvláštní úpravou vůči úpravě v § 2112 odst. 1 o. z. (zánik práva při pozdním oznámení vady), zákon tedy vyžaduje vytknutí vady ve lhůtě 5 let, nikoli ještě navíc bez zbytečného odkladu po jejím zjištění. Nadto, i pokud by tento právní názor soudu nebyl správný a včasnost uplatnění vad by měla být posouzena i podle § 2112 o. z. (tedy zda byly vady vytknuty bez zbytečného odkladu), nebyla by ani tak námitka žalovaného důvodná (resp. žalovaný na tuto námitku nemá podle § 2129 odst. 1 věty druhé o. z. právo), neboť sám žalovaný tvrdí, že (již) 12. 10. 2016 při vykolíkování pozemku [anonymizováno] [příjmení] zjistil, že„ někde přesáhl“ (z jeho emailu ze dne 30. 9. 2016 vyplývá, že minimálně povědomí o tom měl již dříve v souvislosti s provedením odhadu ze strany [anonymizováno] [příjmení]). O tom, že o skutečnosti, že stavěl bez stavebního povolení, minimálně musel vědět, pak nemůže být pochyb (sám žalovaný uvádí, že na zlegalizování přístaveb zapomněl, ačkoliv to původně chtěl dát do pořádku).

79. Soud se proto blíže nezabýval tím, zda za řádné vytknutí vady nelze považovat už e-mail adresovaný [anonymizováno] [jméno] [příjmení] dne 10. 4. 2017, který měla podle svých tvrzení žalovanému přeposlat (v němž však není uplatněno právo na slevu z kupní ceny).

80. Dále se soud zabýval námitkou žalovaného, že žalobce při sjednávání kupní smlouvy na všechny vady předmětu převodu upozornil. Ani tuto námitku neshledal soud důvodnou. Takové tvrzení nepodporuje především znění samotné kupní smlouvy (viz body 1.1. a 1.11 v jejím čl. [příjmení]), ale ani rozsáhlá emailová komunikace založená ve spise. To, že byli žalobci žalovaným konkrétně informováni i o přesazích rohů č. 2 a 3 chaty na cizí pozemky (a že v této části bylo stavěno bez povolení), nepotvrdila ve své výpovědi ani [anonymizováno] [jméno] [příjmení]. Soud nemá za prokázané ani to, že by právě kvůli těmto konkrétním vadám byla poskytnuta žalobcům sleva z kupní ceny (z emailové komunikace vyplývá, že sleva byla poskytnuta kvůli kotli a zřejmě i kvůli přístupové cestě), a to ať už se jednalo přímo o slevu ve výši 130 000 Kč nebo o domluvu, že daň z nabytí nemovitosti bude uhrazena z kupní ceny.

81. Podle soudu však žalobci přesto práva z vadného plnění nemají, a to protože se v případě jimi tvrzených vad jedná o takové vady, které musely s vynaložením obvyklé pozornosti poznat již při uzavření smlouvy. Z provedeného dokazování totiž vyplynulo, že žalobci měli informaci, že hranice pozemku nejsou v terénu vytyčeny a nejsou zcela zřetelné, že chata byla průběžně dostavovaná a přestavovaná a že přitom kromě kolaudačního rozhodnutí z roku 1972 nejsou pozdější přestavby doloženy (viz odhad č. 087/76/24 a email z 20. 9. 2016). Věděli také, že zastavěná plocha chaty nesouhlasí s údajem v katastru nemovitostí (a s ohledem na informaci o podlahové ploše jednotlivých místností si přitom mohli snadno ověřit, zda tento rozdíl může být dán pouze balkonem a zádveřím), a to i po odkupu pozemku parc. č. st. [číslo] (viz odhad č. 087/76/24 a email ze dne 1. 9. 2016). Dokonce se domáhali doložení stavebních povolení nebo souhlasů stavebního úřadu (email ze dne 1. 9. 2016) i zaměření pozemku (e-maily ze dne 10. 10. 2016 a 14. 10. 2016; podle žalobce totiž na místě sice byly kolíky, ale vycházel z toho, že to tam mohl někdo zatlouct, jak se mu to hodilo, neměl k tomu důvěru), avšak nakonec se rozhodli koupit chatu bez dalších podmínek (e-mail ze dne 16. 10. 2016) a na další zkoumání předmětu koupě rezignovali (případně nechtěli za vytyčení pozemku platit ze svého, jak uvedl žalobce při svém účastnickém výslechu), z čehož soud dovozuje, že s riziky spojenými s výskytem vad v důsledku nepovolených přístaveb i nejasné hranice museli počítat. Jakkoliv trvala jednání stran dlouho, je výrazem běžné opatrnosti kupujících (zvláště když měl relevantní informace svědčící o tom, že přístavby nebyly povoleny a že hranice pozemku nejsou v terénu vytyčeny), že si ověří na příslušném stavebním úřadu, zda byla celá stavba povolena. Ve smyslu § 2103 o. z. tak žalobci nemají práva z vadného plnění, neboť se jedná o vady, které museli s vynaložením obvyklé pozornosti poznat již při uzavření smlouvy. Pokud žalobci uvedli, že po informacích ze strany stavebního úřadu (z roku 2017) zjišťovali, jak se to s chatou po stránce stavebního práva má, tak nezbývá než uzavřít, že jim nic nebránilo, aby si relevantní informace opatřili již před uzavřením kupní smlouvy (sami žalobci uvedli, že součástí odhadu pro banku byl kolaudační souhlas, s jeho obsahem se tedy mohli seznámit; žalobkyně pak standardně komunikovala se stavebním úřadem prostřednictvím elektronické pošty a stavební úřad jí informace stejnou cestou poskytoval, srov. žádost o vyjádření k přístupové cestě v emailu ze dne 1. 6. 2016 a odpověď hned z následujícího dne).

82. Podle soudu přitom nebyly splněny podmínky pro aplikaci věty druhé ustanovení § 2103 o. z. (tedy nemá za to, že žalovaný žalobce výslovně ujistil o tom, že věc je bez vad anebo vady lstivě zastřel, resp. že v důsledku takového ujištění nelze po žalobcích spravedlivě požadovat, aby takové vady zpozorovali). Pojem ujištění ve smyslu § [číslo] totiž znamená, že prodávající kupujícího ujistil o bezvadnosti takovým způsobem, že vznik důvěry kupujícího v ujištění nebyla založena na jeho hrubé nedbalosti. Takovéto ujištění se může uskutečnit např. tak, že prodávající vyzdvihne určitou vlastnost nebo kupujícímu zodpoví jeho otázku uspokojivým způsobem. Výjimka totiž spočívá na myšlence, že kupující, který se spoléhá na příslib prodávajícího, a proto nezpozoruje vadu, nejedná s hrubou nedbalostí (Horáček, T. In Švestka, J., Dvořák, J., Fiala, J. aj.: Občanský zákoník. Komentář. Svazek V, Wolters Kluwer, Praha, 2021, komentář k § 2103). Kupní smlouva totiž sice obsahovala mj. prohlášení žalovaného, že na předmětu převodu neváznou žádné právní vady, které by straně kupující jakkoliv ztěžovaly nebo znemožňovaly výkon jejího vlastnického práva (čl. IV odst. 1.1) a že neví o žádných zjevných ani skrytých vadách, na něž by měl stranu kupující zvláště upozornit, a které by bránily řádnému užívání předmětu převodu (čl. IV odst. 1.11), sami žalobci však uvedli, že žalovaný je v kupní smlouvě ujistil, že chata již žádné další vady nemá (kromě chybějící přístupové cesty, rohu č. 1, přístavby přístřešku pod balkonem a přístavby zádveří, což bylo v rámci předsmluvního jednání řešeno). Žalobci tedy museli vědět, že prohlášení žalovaného v kupní smlouvě nejsou pravdivá a jednali hrubě nedbale, pokud se na ně spoléhali. O míře této nedbalosti svědčí i e-mail žalobce ze dne 21. 9. 2016, v němž sděloval, že pokud nebudou sedět rozměry chaty na katastru se skutečností, tak chatu nekoupí, což podle jeho názoru neudělá nikdo (sám přitom za této situace nakonec smlouvu uzavřel). Žalobci by se podle soudu mohli účinně domáhat použití věty druhé ustanovení § 2103 o. z. pouze v situaci, kdyby je žalovaný výslovně ujistil, že chata nezasahuje na cizí pozemky a jako celek byla řádně povolena a zkolaudována.

83. S ohledem na závěr soudu, že žalobci nemají práva z vadného plnění, nezabýval se soud blíže námitkami žalovaného ohledně výše slevy z kupní ceny (včetně námitky mimořádného vydržení).

84. Podle § 1925 o. z. právo z vadného plnění nevylučuje právo na náhradu škody; čeho však lze dosáhnout uplatněním práva z vadného plnění, toho se nelze domáhat z jiného právního důvodu. Souběh práv z vadného plnění a práv z odpovědnosti za škodu je tedy obecně možný. Jestliže však soud žalobcům nepřiznal práva z vadného plnění, nemůže jim být újma vzniklá v důsledku nižší hodnoty poskytnutého plnění nahrazena pomocí náhrady škody. Jinou majetkovou újmu žalobci k náhradě ani neuplatňovali.

85. Žaloba je podle soudu důvodná v části, v níž se žalobci domáhají zaplacení smluvní pokuty. Ta byla sjednána zcela určitě a srozumitelně v čl. VII odst. 5 kupní smlouvy pro případ, že se prohlášení některé ze smluvní stran kupní smlouvy ukáže být nepravdivým. Protože prohlášení žalovaného v čl. IV odst. 1.1 a 1.11 objektivně nepravdivá byla (už v době uzavření smlouvy), mají žalobci právo na zaplacení smluvní pokuty ve výši 2 x 10 000 Kč Smluvní pokuty jsou podle smlouvy splatné vždy do 5 dnů od doručení výzvy k zaplacení. Výzva k zaplacení byla žalovanému doručena dne 16. 11. 2021. S ohledem na objektivní charakter smluvní pokuty (povinnost ji uhradit vzniká již porušením smluvní povinnosti bez ohledu na okolnosti a příčiny, které k porušení vedly), nejsou námitky žalovaného v této části důvodné.

86. O příslušenství bylo rozhodnuto podle § 1970 o. z. ve spojení s § 2 nařízení vlády č. 351/2013 Sb., když žalobcům byl přiznán úrok z prodlení ze smluvní pokuty od 1. 12. 2021 (v souladu s jejich žalobním návrhem) do zaplacení.

87. O lhůtě k plnění soud rozhodl podle § 160 odst. 1 o. s. ř., když neshledal důvod pro její prodloužení.

88. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 2 o. s. ř. Žalobcům bylo ke dni vyhlášení rozsudku přiznáno právo na zaplacení celkem 22 878,36 Kč. Zamítnuta byla žaloba ohledně 211 398,30 Kč. Ve věci byl tedy úspěšnější žalovaný, a to v rozsahu 90,2 %. Náleží mu tedy právo na náhradu 80,4 % jeho nákladů. Ty spočívají v nákladech zastoupení advokátem, kterému náleží odměna podle § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, za 8 úkonů právní služby po 9 140 Kč (převzetí a příprava zastoupení, odůvodnění odporu, 5 x účast na jednání, vyjádření ve věci samé) a 4 570 Kč za úkon podle § 11 odst. 2 ve spojení s § 11 odst. 3 citované vyhlášky (odpověď na jednoduchou výzvu k plnění) spolu s 9 paušálními náhradami hotových výdajů po 300 Kč (celkem 80 390 Kč), cestovném za 5 cest na jednání a zpět po 170 km osobním vozidlem (podle služby [webová adresa] je nejrychlejší trasa ze sídla zástupce žalovaného k Okresnímu soudu v Trutnově dlouhá přibližně 85 km) se spotřebou 6 l /100 km a cenou paliva 44,10 Kč (u poslední cesty ve výši 34,40 Kč podle vyhlášky č. 191/2023 Sb., kterou došlo ke změně vyhlášky č. 467/2022 Sb.) ve výši 6 570,16 Kč a náhrady za promeškaný čas podle § 14 odst. 1, 3 advokátního tarifu ve výši 3 000 Kč (30 půlhodin, tj. 1,5 hodiny na jednu cestu na trase Chrudim - Trutnov). Odměnu, režijní paušál, náhradu za promeškaný čas a cestovné v celkové výši 89 960,16 Kč je pak nutno navýšit o DPH ve výši 21 %, jehož je právní zástupce žalovaného plátcem. Náklady jsou splatné k rukám zástupce žalovaného (§ 149 odst. 1 o. s. ř.) v obecné lhůtě k plnění (§ 160 odst. 1 o. s. ř.).