9 C 25/2021

Plný text

Okresní soud v Trutnově rozhodl samosoudcem JUDr. Tomášem Suchánkem ve věci žalobce: osobní údaje žalobce zastoupený advokátem údaje o zástupci proti žalovanému: osobní údaje žalovaného zastoupený advokátem údaje o zástupci pro zaplacení 45 700,58 Kč s příslušenstvím – sleva z nájemného

I. Návrh, aby soud rozhodl, že žalovaný je povinen zaplatit žalobci 45 700,58 Kč s úrokem z prodlení ve výši 8,25 % p. a. od 24. 9. 2020 do zaplacení a náklady spojené s uplatněním pohledávky 1 200 Kč, se zamítá.

II. Žalobce je povinen zaplatit žalovanému náklady řízení 27 642 Kč k rukám [anonymizováno] [jméno] [příjmení] do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku.

1. Žalobou podanou dne 16. 11. 2020 se žalobce domáhal po žalovaném zaplacení částky 45 700,58 Kč s úrokem z prodlení ve výši 8,25 % p. a. od 24. 9. 2020 do zaplacení a nákladů spojených s uplatněním pohledávky ve výši 1 200 Kč. Žaloba byla odůvodněna tím, že účastníci uzavřeli dne 1. 12. 2015 smlouvu o nájmu prostoru sloužícího k podnikání ve znění pozdějších dodatků (dále jen„ smlouva“). Pronajatý prostor byl přenechán k užívání žalobci za účelem skladování a zboží a materiálu. Dne 9. 1. 2019 do prostoru nájmu zateklo. Žalobce to oznámil žalovanému, který učinil dočasná opatření. Od února roku 2020 (např. dne 24. 2. 2020, 5. 5. 2020, 12. 5. 2020) došlo opětovně k zatékání do prostoru nájmu, přičemž na tato zatečení už ze strany žalovaného jako pronajímatele nebylo adekvátně reagováno. O všech těchto případech žalobce žalovaného řádně a včas informoval. Například dne 13. 5. 2020 žalobce opětovně písemně oznámil vady a žádal slevu z nájemného, a to jak poštou, tak e-mailem. Následně žalobce dne 22. 6. 2020 (datum odeslání 23. 6. 2020) podáním doručeným žalovanému dne 2. 7. 2020 uplatnil slevu na nájemném ve výši 55 101 Kč. Nájemní smlouva pronajímatele zavazovala udržovat věc v takovém stavu, aby mohla sloužit tomu užívání, pro které byla pronajata dle ustanovení § 2205 písm. b) občanského zákoníku. Taktéž konstantní rozhodovací praxe Nejvyššího soudu potvrzuje, že základní povinností pronajímatele je nebytový prostor svým nákladem ve stavu způsobilém ke smluvenému užívání nájemcem nejen odevzdat, ale po celou dobu jej v tomto stavu i udržovat. Dle ustanovení § 2208 odst. 1 občanského zákoníku platí, že pokud nájemce oznámí řádně a včas pronajímateli vadu věci, kterou má pronajímatel odstranit, a neodstraní-li pronajímatel vadu bez zbytečného odkladu, takže nájemce může věc užívat jen s obtížemi, má nájemce právo na přiměřenou slevu z nájemného nebo může provést opravu také sám a požadovat náhradu účelně vynaložených nákladů. Ztěžuje-li však vada zásadním způsobem užívání, nebo znemožňuje-li zcela užívání, má nájemce právo na prominutí nájemného nebo může nájem vypovědět bez výpovědní doby. Žalobce mohl užívat prostory s obtížemi. Nejenže došlo k zásadnímu ztížení užívání prostoru nájmu, ale zároveň došlo v příčinné souvislosti se zatečením vody do prostoru nájmu ke škodám na uskladněném zboží žalobce. S ohledem na uvedené byl žalovaný opakovaně vyzván k nápravě vadného stavu a k opravě pronajatého prostoru za účelem zamezení dalšího zatékání. Následně žalobce uplatnil slevu z nájemného za dobu, po kterou trvalo zásadní ztížení užívání pronajatého prostoru od žalovaného, a to ve vztahu k nájemnému za období 24. 2. 2020 – 18. 9. 2020 ve výši 116 957 Kč a žalovaného vyzval dne 18. 9. 2020 k zaplacení této částky do 23. 9. 2020. Nejvíce zatékalo do velké haly definované v čl. 1 dodatku č. 2 ke smlouvě (dále„ velká hala“), zároveň zatékalo i do dalších částí předmětu nájmu. Nájemné za„ velkou halu“ činilo dle dodatku č. 2 ke smlouvě měsíčně 12 100 Kč + DPH, tj. 14 641 Kč, k tomu se přičítala platba za energie ve výši 1 500 Kč + DPH, tedy 1 815 Kč. Zároveň bylo nájemné navyšováno o míru inflace od roku 2017. Průměrná roční míra inflace za rok 2018 v České republice dle údajů ČSÚ činila 2,1 %, a v roce 2019 průměrná roční míra inflace činila 2,8 %. V roce 2019 tak nájemné za užívání„ velké haly“ činilo minimálně částku ve výši 12 700 Kč + DPH, tj. 15 367 Kč, v roce 2020 činila minimálně 17 182 Kč měsíčně. Žalobce při určení výše slevy vyšel z této částky, přestože do předmětu nájmu zatékalo i mimo„ velkou halu“ na několika místech. Žalobce za každý celý kalendářní měsíc, ve kterém užíval najaté prostory s obtížemi, uplatnil slevu na nájemném ve výši 17 182 Kč. Konkrétně uplatnil slevu za období 24. 2. 2020 – 29. 2. 2020 ve výši 3 555 Kč, za měsíce březen až srpen 2020 po 17 182 Kč a za období 1. 9. 2020 – 18. 9. 2020 ve výši 10 310 Kč (poměrná část). Den 18. 9. 2020 byl posledním dnem trvání smlouvy, neboť žalovaný smlouvu ukončil. Žalobce vyzval žalovaného k vystavení faktur zahrnujících uvedené slevy na nájemném, avšak bezúspěšně. Žalobce uhradil všechny faktury vystavené žalovaným s výjimkou faktury č. 07120 znějící na částku 68 226,53 Kč a faktury č. 07220 znějící na částku 2 805,73 Kč, celkem tedy 71 032,26 Kč, přičemž tato částka byla splatná dne 9. 9. 2020. Žalobce vůči žalovanému dopisem ze dne 18. 9. 2020 uplatnil nárok ze slevy na nájemném ve výši 116 957 Kč. Obě pohledávky byly splatné, žalobce proto namítl započtení jako jednostranné právní jednání dle ustanovení § 1982 a násl. občanského zákoníku. Po vzájemném započtení zůstává pohledávka žalobce ve výši 45 700,58 Kč. Tato částka nebyla uhrazena ani na základě předžalobní upomínky.

2. Žalovaný se žalobou nesouhlasil a navrhl její zamítnutí. Pokud žalobce v minulosti uplatnil zatékání do objektu, tak žalovaný místo zatékání opravil a učinil opatření, která nebyla jen dočasná. Již proto považuje žalovaný za pochybné, že by do prostor nájmu znovu zatékalo. Zároveň žalovaný tehdy poskytl žalobci dílčí slevu z nájemného. Pokud žalobce následně uplatnil obdobný nárok s tím, že došlo k opakovanému zatékání do objektu (dle žalobce se tak mělo stát ve dnech 24. 2. 2020, 5. 5. 2020 a 12. 5. 2020), žádnou konkrétní škodu ani omezení netvrdil a požadoval slevu na nájemném rovnající se téměř výši dvouměsíčního nájemného haly. K žádné škodní události žalovaný ani nebyl přizván. Žalovaný přes rozporná tvrzení žalobce zhlédl prostor nájmu a zjistil, že žalobce nadále nerušeně (bez obtíží) a také plně užíval veškeré prostory nájmu, přičemž nebyla viditelná žádná poškození objektu ani uskladněných věcí žalobce. Nárok vznesený žalobcem tak musel žalovaný hodnotit jako fiktivní, a to z více důvodů. Lze doložit (svědecky i fotodokumentací), že žalobce jako nájemce žádná omezení neměl. Žalovaný si také ověřil podle databáze ČHMÚ [obec], že v době tvrzeného zatékání do objektu k žádným srážkám v místě nedošlo. Jednání žalobce považoval žalovaný za účelové rovněž proto, že se žalobce dostával do prodlení s placením nájemného a musel být ze strany žalovaného k řádnému placení upomínán. Pro neplacení nájemného zaslal žalovaný žalobci výpověď nájemní smlouvy, na kterou sice žalobce faktickým jednáním přistoupil a zahájil stěhování, nájemní prostory však ke dni 18. 9. 2020 žalovanému neodevzdal. Musel být upomínán, naposledy dopisem ze dne 18. 12. 2020. Až po této výzvě žalobce zaslal žalovanému alespoň poštou obálku s vloženými klíči od objektů, které takto doručil až dne 29. 12. 2020. Pokud by nebylo možno analogicky dovozovat použití ust. § 2295 obč. zákoníku upravujícího nájem bytu, které zakládá právo pronajímatele na náhradu ve výši ujednaného nájemného, neodevzdá-li nájemce byt pronajímateli v den skončení nájmu, až do dne, kdy nájemce byt pronajímateli skutečně odevzdá, pak by pozdním odevzdáním předmětu nájmu způsobil žalobce žalovanému újmu, neboť ten nemohl předmět původního nájmu nabízet a pronajmout novému nájemci. Újma by odpovídala výši ušlého nájemného za období od 18. 9. 2020 do předání (doručení) klíčů. Žalovaný tak v rámci procesní obrany namítl existenci své vlastní pohledávky za žalobcem z titulu náhrady nájemného, resp. náhrady škody v důsledku zaviněného jednání žalobce a porušení jeho povinnosti odevzdat pronajaté prostory při skončení nájmu. Nárok žalovaného odpovídá výši nájemného, které činilo 115 290,20 Kč měsíčně včetně DPH (bez DPH 95 281,16 Kč), a to počínaje dnem 18. 9. 2020, což představuje z částky bez DPH za poměrnou část září (13 dnů) od 18. 9. do 30. 9. 2020 celkem 41 288,50, za říjen a listopad 2020 po 95 281,16 Kč a za poměrnou část měsíce prosince 2020 (od 1. 12. do 29. 12. 2020) celkem 89 134 Kč. Pohledávka žalovaného tak celkem činí 320 984 Kč. Žalovaný v rozsahu 45 700,58 Kč započítal svoji uvedenou pohledávku proti pohledávce vymáhané žalobcem v tomto řízení (v případě, že by byla shledána důvodnou).

3. Žalobce i po provedeném dokazování na žalobě setrval. V řízení bylo prokázáno, že nárok žalobce na slevu z nájemného nebytových prostor existuje. Žalobcem předložené fotografie prokazují zatékání do inkriminovaných hal, takže část pronajatého prostoru nebyla způsobilá k řádnému užívání. To ostatně bylo prokázáno i výpověďmi svědků. Základní povinností pronajímatele je nebytový prostor svým nákladem ve stavu způsobilém ke smluvenému užívání nájemcem nejen odevzdat, ale po celou dobu jej v tomto stavu i udržovat. V důsledku opakovaného zatečení došlo na straně žalobce jako nájemce ke vzniku komplikací, kdy mimo jiné zboží bylo nutno chránit před vodou například dřevěnými deskami, muselo dojít k přebalení a jeho přemisťování. Rozsah omezení využití příslušných hal činil až 30 %. Výši slevy nelze toliko přímo úměrně odvozovat od rozsahu omezení hal. V důsledku zatečení vznikla žalobci škoda, a to na uskladněném materiálu, výdajích na odměnu pracovníků, cestovních výdajích apod. Prostory byly pronajaty„ za účelem skladování zboží a materiálu, jehož vlastníkem je Nájemce.“ Dle judikatury má soud v případech, kdy nájemce může předmět nájmu užívat pouze omezeně, přihlédnout při posuzování výše slevy na nájemném i ke skutečnosti, k jakému účelu byla nemovitost pronajata. Od skladovacích prostorů se primárně očekává, že do nich neteče dešťová voda, tím spíše, když žalobce uskladňoval v předmětu nájmu kovové výrobky. Do výše slevy je tedy nutno promítnout nejen intenzitu, ale i povahu omezení. Jistě bude rozdíl mezi situací, kdy např. do jedné poloviny skladu kovových výrobků fouká vítr, či zda do téže části zatéká voda. Sleva z nájemného má být přiměřená obtížím, které nájemci činností pronajímatele vzniknou. Bylo prokázáno, že žalobce musel chránit zboží dřevěnými deskami, toto přebalit a přemístit. To jinými slovy znamená, že dřevěné desky žalobce musel mít k dispozici, tyto naložit, převézt do předmětu nájmu, vyložit a tam s nimi dále manipulovat. Po přebalení zboží toto muselo být vhodně přemístěno. Přemístění zboží v rámci skladu znamená vytvoření nového systému uskladnění a přeorganizování stávajícího systému tak, aby jednotlivé druhy zboží byly rychle dohledatelné a bylo možné s nimi manipulovat. Tyto logistické komplikace je nutno promítnout do výše slevy z nájemného. V případě zatékání vody na uskladněné kovové zboží musel žalobce jednat okamžitě za účelem minimalizace škod. Dle judikatury sleva z nájemného pro neplnění povinností pronajímatele je sankcí.

4. Žalovaný naopak trval na úplném zamítnutí žaloby. Dle zprávy Českého hydrometeorologického ústavu v [obec] ve dnech, kdy dle žalobce mělo dojít k zatečení srážkových vod do hal, ani ve dnech předcházejících, nebyly vůbec žádné nebo žádné významné srážky, které by mohly zatečení přivodit. Uplatněný nárok tak nemá žádný reálný základ. Žalovaný dále poukázal na skutečnost, že již po prvním tvrzeném zatečení učinil opatření, která dalšímu zatékání do objektu s definitivní platností zabránila. Provedl inspekci celé střechy a potřebné opravy na střechách hal číslo 8 a číslo 7. Žalovaný dále provedl následnou kontrolu pronajatých prostorů a pořídil fotodokumentaci. Dle této dokumentace využíval žalobce pronajaté prostory v plném rozsahu. Naproti tomu fotodokumentace předložená žalobcem nemá žádnou vypovídací hodnotu. Když žalobce dokumentaci pořizoval, nepřizval nikoho ze zástupců žalovaného ani jinou nezúčastněnou osobu, což také snižuje věrohodnost předložené dokumentace. Ani výpovědi svědků [příjmení], [příjmení] a [anonymizováno] [příjmení] zatékání do hal neprokazují. Navíc jde o svědky, kteří jsou v pracovním poměru u žalobce a jejich výpovědi jsou v rozporu s výpověďmi dalších svědků [příjmení], [příjmení] a [jméno].

5. K výzvě soudu žalovaný při jednání dne 5. 11. 2021 doplnil skutková tvrzení. Haly č. 8 (jeřábová hala) se týkal dodatek č. 2 nájemní smlouvy, hala má výměru 341,2 m2. Haly č. 7 se týkal dodatek č. 1, tato hala má výměru 139,76 m2. Nájemné bylo v obou případech sjednáno ve smluvní výši, jeho výše se tedy neodvíjela od výměry hal.

6. Soud vzal na základě provedených důkazů za prokázané, že účastníci uzavřeli dne 1. prosince 2015 smlouvu o nájmu prostoru sloužícího k podnikání. Na základě této smlouvy žalovaný jako pronajímatel přenechal žalobci jako nájemci do užívání část budovy [adresa], ulice [ulice], [obec] a manipulační plochu na parc. [číslo] vše zapsané v katastru nemovitostí pro [katastrální uzemí] na [list vlastnictví]. Konkrétně byly přenechány do užívání prostory o celkové ploše 2 373 m². Nebytový prostor byl pronajat za účelem skladování zboží a materiálu, jehož vlastníkem je nájemce. Bylo dohodnuto nájemné 300 Kč/m2/rok, tj. 59 325 Kč měsíčně. Dále byly pronajaty 2 nákladové rampy každá za částku 2 500 Kč měsíčně. Nájem byl sjednán na dobu od 1. 12. 2015 do 31. 12. 2019. Dle čl. 6 písm. a) smlouvy byl pronajímatel povinen předat nájemci předmět nájmu ve stavu stavebně, funkčně a hygienicky způsobilém k užívání a seznámit nájemce se stavem předmětu nájmu. Uvedené skutečnosti soud zjistil z nájemní smlouvy.

7. Z dodatku č. 1 nájemní smlouvy bylo zjištěno, že žalovaný dále přenechal žalobci do užívání menší halu u nákladové rampy. Žalobce se zavázal platit nájemné ve výši 4 600 Kč měsíčně + energie 1 000 Kč, celkem tedy 5 600 Kč měsíčně. Dodatek byl platný od 4. 8. 2016 do 31. 12. 2017. Dodatkem č. 2 nájemní smlouvy přenechal žalovaný žalobci dále do užívání velkou halu s vraty na sousední nemovitost. Žalobce měl za užívání této haly platit 12 100 Kč měsíčně + energie 1 500 Kč, celkem tedy 13 600 Kč měsíčně. Platnost tohoto dodatku byla sjednána s účinností od 1. 6. 2017 do 31. 12. 2019. Dodatkem č. 3 přenechal žalovaný žalobci do užívání kancelář u nákladové rampy za částku 1 901,66 Kč. Tento dodatek byl platný od 1. 10. 2017 do 30. 9. 2018. Konečně dodatkem č. 4 nájemní smlouvy došlo ke změně sjednané doby nájmu. Ten byl nově sjednán na dobu do 31. 12. 2021. Výše uvedené skutečnosti byly zjištěny z dodatků č. 1 až 4 nájemní smlouvy.

8. Dopisem ze dne 12. 5. 2020 žalobce oznámil žalovanému vadu na předmětu nájmu. V souvislosti s tím žalobce vrátil žalovanému daňové doklady, kterými bylo účtováno nájemné. Žalobce sdělil, že se necítí být povinen k úhradě plného nájemného, neboť má za prokázané, že pro opakované zatékání dešťové vody je stav pronajaté nemovitosti nevyhovující pro účel nájmu, a to skladování kovového spojovacího materiálu, což doložil fotodokumentací. Vzhledem k zatékání vody do objektu byl žalobce značně omezen ve využití tohoto prostoru ke skladování. Žalobce poukázal na povinnost pronajímatele udržovat pronajatou věc v takovém stavu, aby mohla sloužit k tomu užívání, pro které byla pronajata. Do pronajatých prostor zatékala dešťová voda opakovaně, a to dne 9. 1. 2019, 24. 2. 2020, 5. 5. 2020 a 12. 5. 2020. Žalobce požádal o poskytnutí slevy ve výši 33 000 Kč, respektive o vyřešení věci dohodou, ovšem bez zbytečného prodlení, jelikož nechtěl nadále podstupovat riziko vzniku škody na jeho majetku. Žalobce současně doložil fotografie dokladující zatékání vody do objektu. Uvedené skutečnosti byly zjištěny z dopisu žalobce s fotografiemi (č.l. 30 až 34). Listiny byly zaslány elektronickou poštou (viz č.l. 35).

9. Dopisem ze dne 17. 6. 2020 sdělil žalovaný žalobci, že mu dává výpověď z nájemní smlouvy uzavřené dne 1. 12. 2015 pro zvlášť hrubé porušení nájemní smlouvy, a to neplacení nájemného. Ve výpovědi bylo uvedeno, že všechny prostory mají být vyklizeny nejpozději dne 17. 9. 2020 do 24 hodin. Do tohoto termínu měly být všechny pronajímané prostory uvedeny do původního stavu, zejména poškozené svody dešťové vody ze střech, poškozené podlahy a všechny prostory měly být předány zástupci žalovaného. Tyto skutečnosti byly zjištěny z dopisu ze dne 17. 6. 2020 (číslo listu 81 spisu).

10. Dopisem ze dne 22. 6. 2020 uplatnil žalobce vůči žalovanému právo na slevu z nájemného. Tento postup byl odůvodněn tím, že dne 9. 1. 2019 do„ prostoru nájmu“ zateklo, což žalobce oznámil žalovanému, který učinil dočasná opatření. Od února roku 2020 (například dne 24. 2. 2020, 5. 5. 2020 a 12. 5. 2020) došlo opětovně k zatékání do prostoru nájmu, přičemž na tato zatečení už ze strany žalovaného nebylo adekvátně reagováno. Ve všech těchto případech byl žalovaný řádně a včas informován, například dopisem ze dne 12. 5. 2020. Žalobce uvedl, že mohl užívat prostory s obtížemi. Došlo k zásadnímu ztížení užívání prostoru nájmu, zároveň došlo v příčinné souvislosti se zatečením vody do prostoru nájmu ke škodám na uskladněném zboží žalobce. Žalobce tedy opětovně vyzval žalovaného k nápravě stavu. Žalobce dále uvedl, že nejvíce zatéká do tzv. velké haly definované v dodatku č. 2 nájemní smlouvy. V roce 2020 činilo nájemné za užívání této haly minimálně 17 182 Kč. Z této částky žalobce vyšel při určení výše slevy, přestože zatékalo i mimo velkou halu na několika dalších místech. Žalobce tak uplatnil právo na slevu za dobu od 24. 2. do 29. 2. 2020 ve výši 3 555 Kč, za měsíce březen až květen 2020 po 17 182 Kč. Dle podacího lístku byl uvedený dopis předán k přepravě poště dne 23. 6. 2020 Tyto skutečnosti soud zjistil z dopisu s podacím lístkem (č.l. 40 až 41).

11. Dopisem zaslaným elektronickou poštou žalovanému (za žalobce dopis sepsal [anonymizováno] [jméno] [příjmení]) dne 9. 9. 2020 žalobce sdělil, že vzhledem k výpovědi je povinen vyklidit a předat skladovací prostory do 17. 9. 2020 do 24 hodin. Žalobce sdělil, že je připraven a může prostory předat i kdykoliv dříve, požádal o sdělení termínu a času, kdy k předání dojde (viz dopis č.l. 14).

12. Žalobce vyhotovil koncept protokolu o předání, jímž mělo být stvrzeno předání pronajatých prostor dne 17. 9. 2020. V listině se uvádí, že zástupce žalovaného pan [příjmení] se nedostavil„ na předání“. Dále se uvádí, že hala byla předána, jsou jmenováni svědci [příjmení] a [příjmení] (viz č.l. 22 p. v.). Dopisem ze dne 18. 9. 2020 sdělil žalobce žalovanému, že žalovaný dne 17. 9. 2020 neposkytl součinnost k předání pronajatých prostorů. V příloze proto byl odeslán předávací protokol podepsaný statutárním zástupcem žalobce a svědků, který potvrzoval předání předmětných prostorů. Dále bylo uvedeno, že při předání byla pořízena fotodokumentace zachycující stav předávaných pronajatých prostorů ke dni jejich předání. Dále bylo žalovanému sděleno, že klíče jsou uschovány v sídle žalobce, kde si je žalovaný může kdykoliv vyzvednout. Pokud o to žalovaný požádá, byl žalobce připraven zaslat klíče poštou. Žalobce uvedl, že tímto považuje nájemní vztah za skončený a pronajaté prostory za předané bez vad. Dle podacího lístku došlo k předání dopisu k přepravě poště dne 18. 9. 2020 (viz č.l. 20 a 22).

13. Dopisem ze dne 24. 9. 2020 oznámil žalobce žalovanému započtení pohledávek a žalovaného vyzval k zaplacení částky 45 700,58 Kč. Tento postup byl odůvodněn tím, že do dříve pronajatých prostorů zatékalo a žalobce uplatnil právo na slevu z nájemného. V tomto dopise žalobce slevu vyčíslil na celkem 116 957 Kč (sleva za dobu od 24. 2. do 29. 2. 2020 ve výši 3 555 Kč, za měsíce březen až srpen 2020 po 17 182 Kč a za dobu od 1. 9. do 18. 9. 2020 ve výši 10 310 Kč). Výše slevy byla určena shodným způsobem jako v dopise žalobce ze dne 22. 6. 2020. Žalobce dále sdělil, že žalovanému zaplatil všechny vystavené faktury s výjimkou faktury číslo 07120 znějící na částku 68 226,53 Kč a faktury č. 07220 znějící na částku 2 805,73 Kč. Celkově tedy šlo o částku 71 032,26 Kč, která byla splatná dne 9. 9. 2020. Pohledávka žalovaného za žalobcem včetně úroku z prodlení činila ke dni 23. 9. 2020 celkem 71 256,42 Kč. Proti této pohledávce žalovaného započetl žalobce svoji pohledávku z titulu slevy na nájemném. Žalobce konstatoval, že pohledávky žalovaného vůči žalobci zanikly. Naopak přetrvává pohledávka žalobce za žalovaným z titulu slevy na nájemném ve výši 45 700,58 Kč. Žalobce vyzval žalovaného k zaplacení této částky bez zbytečného odkladu (viz č.l. 51). Dle podacího lístku došlo k předání tohoto dopisu k přepravě poště dne 1. 10. 2020 (viz č.l. 52 p. v.).

14. Žalobce dále vyzval žalovaného k zaplacení částky 45 700,58 Kč s příslušenstvím a nákladů spojených s uplatněním pohledávky ve výši 1 200 Kč předžalobní upomínkou ze dne 21. 10. 2020, která byla předána k přepravě poště dne téhož dne (viz č. l. 42 až 44).

15. Dopisem ze dne 18. 12. 2020 vyzval žalovaný žalobce k vrácení klíčů od pronajatých prostorů, a to poštou nejpozději do 31. prosince 2020. Dále bylo v dopise uvedeno:„ Upozorňujeme Vás přitom na to, že pokud tuto svou povinnost nesplníte, budeme mít za to, že k předání předmětných nebytových prostor nedošlo. V takovém případě bychom byli nuceni domáhat se jejich vyklizení v soudním řízení, popř. nebudeme váhat s tím, abychom učinili jiné právní kroky směřující k ochraně našich práv a oprávněných zájmů, včetně uplatnění příslušných finančních nároků (na náhradu za bezesmluvní užívání těchto prostor, o náhradu škody apod.).“ – viz č.l. 82.

16. Ze zprávy Českého hydrometeorologického ústavu – pracoviště [obec] (viz č.l. 98) soud zjistil, že údaje o srážkách v daném regionu jsou měřeny přímo meteorologickou stanicí v [obec]. Byly sděleny srážkové úhrny za sporné dny a dny bezprostředně předcházející. Celkové srážkové úhrny činily dne 23. 2. 2020 – 13,2 mm, dne 24. 2. 2020 – 0,9 mm, dne 4. 5. 2020 – 9,7 mm, dne 5. 5. 2020 – 0,6 mm, dne 11. 5. 2020 – 8,6 mm a dne 12. 5. 2020 – 0 mm.

17. Z dopisu [právnická osoba], člena holdingu [anonymizováno], který byl zaslán žalobci dne 12. 10. 2020, bylo zjištěno, že pojišťovna oznámila žalobci ukončení likvidace pojistné události, jejímž původem byly atmosférické srážky ze dne 30. 6. 2020 (viz č.l. 101).

18. V označování jednotlivých hal se obě strany lišily. Soud v průběhu dokazování vycházel z označení hal na náčrtcích č.l. 77 a 87 (žalovaný haly označoval odlišně – viz č.l. 79 a 80).

19. Soud v průběhu řízení provedl důkaz fotografiemi, které byly předloženy oběma stranami. Předně jde o fotografie předložené žalobcem na č.l. 58 až 61 p. v. Tyto fotografie zachycují stav po zatečení dešťové vody do hal s uskladněným zbožím. Na dvou fotografiích (č.l. 60 a 62) jsou patrné vlhké stropní konstrukce hal. Žalobce dále předložil fotografie dokladující vyklizení pronajatých prostorů (č.l. 63 až 74 p. v.).

20. Žalovaný předložil fotografie na CD nosiči (příloha 2 na č.l. 89 – nosič s datem 25. 7. 2020). Na fotografiích je zachyceno uskladněné zboží, dále stav podlah v jednotlivých halách, detaily míst, kde v minulosti docházelo k zatékání. Čerstvé stopy po zatékání na fotografiích patrné nejsou. Dále žalobce předložil fotografie na USB nosiči (příloha č. 3 na č.l. 89) s komentářem (č.l. 114). Těmito fotografiemi žalobce dokládá provedení potřebných oprav střech hal č. 7 a 8 dokládají. Dle připojeného komentáře byly fotografie pořízeny v současné době (viz formulace:... ale od aplikace to je již jeden a půl roku a je to vybledlé“.

21. Z výpovědi svědka [jméno] [příjmení], vedoucího skladů žalující společnosti, soud zjistil, že v rozhodné době měl hlavní pracoviště v sídle žalobce, do areálu firmy žalovaného docházel v případě potřeby. K zatékání do pronajatých hal docházelo opakovaně, ne ale všude. Žalovaný občas provedl opravy, jejich účinky byly různé. Zatékalo do haly č. 7, nejvíce pak do haly č. 8, což byla hala s jeřábem. O zatékání informovali prokuristu žalovaného, dále pak [jméno] [příjmení], který areál spravoval. Kvůli zatékání museli uskladněné zboží posunovat a zakrývat, museli ho sušit a přebalovat. Kvůli zatékání se také v halách dalo uskladnit méně zboží. Z titulu své funkce měl na starosti vyklizení a předání hal. V dohodnutý den bylo vše vyklizené a připravené k předání. Žalobce měl již k dispozici jiné prostory v [obec], kam bylo zboží přemístěno. Svědek šel společně s jednatelem žalobce za prokuristou žalovaného, který však převzetí odmítl. Fotografie prázdných hal pořizoval [jméno] [příjmení] po jejich vyklizení, nějaké fotografie pořídil rovněž jednatel žalobce v ten den, kdy se haly pokusili neúspěšně předat.

22. Z výpovědi svědka [jméno] [příjmení] bylo zjištěno, že pro žalovaného v případě potřeby provádí svářečské práce, a to jako živnostník. Navíc má sám v areálu žalovaného pronajaté prostory. Ví o tom, že prostory v areálu užívala jako nájemce i žalující společnost. O problémech se zatékáním do hal neví. V některých halách docházelo k zatékání u svodů, které jsou u sloupů. Žalobce tam měl narovnané palety, a když do svodu narazili paletou, tak ho zničili a došlo k zatékání. Sám na žádost prokuristy [příjmení] v roce 2020 jednou pořídil asi 6 až 7 fotografií z jeřábové haly. Hala byla plná zboží.

23. Z výpovědi svědka [jméno] [příjmení] soud zjistil, že občas brigádně pracuje pro žalovaného. Ví o zatékání do budov v areálu žalovaného, které si ale zavinili zaměstnanci žalobce, protože když vozili palety, tak občas narušili vnitřní svody. Kolem svodů pak bývalo mokro. O zatékání z jiných příčin neví. Na opravách střech budov se nepodílel.

24. Z výpovědi svědka [jméno] [jméno] bylo zjištěno, že pracoval u žalobce jako vedoucí logistiky v letech 2014 až 2016. V té době měl žalobce kromě svých skladů k dispozici i externí sklady, přičemž jeden z nich byl v areálu žalovaného. Svědek z titulu své funkce řešil potřebné záležitosti s vlastníky externích skladů, z toho důvodu zná prokuristu [příjmení]. V areálu žalovaného má sám uskladněné auto - veterána, v tomto směru má stejný koníček s prokuristou žalovaného [příjmení]. V souvislosti s tím v areálu byl i v roce 2020, a to i v hale č.

8. Pokud na místě byl, tak žádné fyzické stopy zatékání neviděl. Měl informace od zaměstnanců žalovaného i prokuristy, že došlo k poškození vnitřních svodů. Toto se stávalo i v minulosti, když ještě sám u žalobce působil.

25. Z výpovědi svědka [příjmení] [jméno] [příjmení], vedoucího logistiky žalobce, bylo zjištěno, že každodenní vedení zaměstnanců žalobce v areálu žalovaného bylo věcí [jméno] [příjmení]. Svědek sám psal e-mail ze dne 9. 9. 2020, v němž deklaroval připravenost žalobce předat žalovanému předmět nájmu. Již v době psaní tohoto e-mailu byly veškeré prostory vyklizené. Pořizoval fotografie prázdných hal, fotografie stejných prostorů však pořizoval i jednatel žalobce [jméno]. Původně uskladněný materiál odváželi do nových prostorů v [obec] O zatékání do pronajatých objektů dostal informaci od pracovníka na skladě, k zatečení došlo víckrát. Bylo to někdy na konci zimy nebo začátku jara. Informovali o tom prokuristu [příjmení]. K zatékání došlo častěji, řešili to vícekrát, prokurista se vyjadřoval v tom smyslu, že se bude snažit dát to do pořádku. Zatékalo do hal č. 7 a 8, tam i kapalo na zboží. Dále zatékalo i do hal č. 4 a 5, tam voda byla spíše v uličkách. V souvislosti se zatékáním sám svědek pořizoval fotografie. Snažil se zachytit, že když kapalo na uskladněné zboží, dávali navrch desky, aby voda nemohla protékat až do uskladněného zboží. Dále se snažil zachytit třeba i mokrý strop v halách. V hale č. 8 se místa zatékání průběžně měnila, v hale č. 7 zatékalo spíše na stále stejná místa. Byl v jednom případě přítomen v kanceláři prokuristy jednání o zatékání společně s jednatelem [jméno]. Tenkrát kvůli zatečení museli více palet zboží přebalit. Dohodli se na finanční náhradě, byla to částka okolo 10 000 Kč. Tato náhrada byla sjednána kvůli tomu, že nemohli využít obaly od zboží, do kterého zateklo, dále pak šlo o vyrovnání víceprací, které vznikly kvůli přebalování.

26. Z výpovědi svědka [jméno] [příjmení], skladníka žalující společnosti, bylo zjištěno, že v areálu žalovaného bylo jeho každodenní pracoviště. K zatékání docházelo po větších deštích, řešili to vždy druhý den. Sám na zatékání upozorňoval prokuristu [příjmení], ještě častěji [příjmení]. Vždy se pokusili provést potřebné opravy, ale problém se pak zpravidla objevil na jiném místě. Nejhorší byla situace v halách č. 7 a 8. Zatékalo i do hal č. 4 a 5, ale tam zatékalo spíše z vnitřních svodů, které byly vedeny u sloupů v halách, což si zavinili sami, protože při manipulaci se zbožím docházelo k uražení svodů u země, voda pak tekla na zem. Protože ale byla na podlaze, nebyl to větší problém. V halách č. 7 a 8 to bylo horší, tam se snažili většinou dávat na zboží na palety dřevěné desky, aby do něho nezatékalo, eventuálně se snažili zboží přesunovat. Místa zatékání se ale měnila, v některých místech zatékalo stále stejně, ale docházelo i k tomu, že začalo zatékat na nových místech, kde předtím nezatékalo. Při vyklízení byly haly vyprázdněny, opravili vnitřní svody a podlahy.

27. Po skutkové stránce soud dospěl k následujícím závěrům: Bylo prokázáno, že ve dnech 24. 2. 2020, 5. 5. 2020 a 12. 5. 2020 došlo v důsledku dešťových srážek k zatečení vody do hal č. 7 a 8, které žalobce jako nájemce užíval na základě dodatků č. 1 a 2 smlouvy o nájmu prostoru sloužícího k podnikání uzavřené se žalovaným jako pronajímatelem. Žalovanému lze přisvědčit v tom, že v uvedených dnech byly dle zprávy Českého hydrometeorologického ústavu srážky minimální, dne 12. 5. 2020 dokonce nulové. Dle téže zprávy však došlo k výraznějším srážkám vždy v předcházejících dnech, dle soudu se logicky zatečení srážkových vod přes stropní konstrukce projevilo až s časovým odstupem následující den. Mezi účastníky nebylo sporu o tom, že k zatečení došlo rovněž dne 9. 1. 2019, přičemž na tento případ bylo žalovaným reagováno provedením potřebných oprav. Soud považuje zatečení srážkových vod v uvedených 3 případech v roce 2020 za prokázané jednak výpověďmi svědků – zaměstnanců žalobce, jednak fotodokumentací. Nepřímo pak další případ zatečení, jehož příčinou byly atmosférické srážky, prokazuje dopis pojišťovny o likvidaci pojistné události, k níž došlo dne 30. 6. 2020.

28. Žalobce se bránil tím, že již po prvním zatečení v roce 2020 provedl potřebné opravy stropních konstrukcí, byť s časovým odstupem za vhodných povětrnostních podmínek a že k dalšímu zatečení již nemohlo dojít. K této obraně je třeba uvést, že žalobcem navržení svědci [příjmení] a [příjmení] provedení oprav střechy v roce 2020 nepotvrdili. I kdyby však opravy, jak je žalovaný dokládal například předloženými fotografiemi, provedeny byly, za rozhodující by bylo nutno považovat, zda jimi bylo dosaženo zamýšleného účelu (tj. zda bylo dalšímu zatékání srážkových vod skutečně zabráněno). V tomto směru pak platí to, co bylo uvedeno výše, tedy že soud považuje za prokázané zatečení minimálně ve třech konkrétně uvedených případech.

29. Soud dále považuje za prokázané, že žalobce žalovaného minimálně na uvedené 3 případy zatečení upozornil, a to bezodkladně dopisem ze dne 12. 5. 2020, jakož i dalšími dopisy, v nichž bylo uplatněno právo na slevu z nájemného. Tyto dopisy byly odeslány tak, aby se dostaly do dispoziční sféry žalovaného.

30. Žalobce využíval pronajaté prostory k uskladnění spojovacího materiálu, s nímž obchoduje. Pronikání vody do prostor, v nichž je uskladněno zboží vyrobené z kovu, je nepochybně závažnou skutečností, která musela mít na konkrétní činnost nájemce negativní vliv. Nájemce byl nucen zboží před kapající vodou zakrývat, eventuálně zboží přemísťovat. Vodou zasažené zboží musel vysušovat a přebalovat. Nepochybně tedy došlo k tomu, že žalobce jako nájemce mohl předmět nájmu užívat pouze s obtížemi. Pro rozhodnutí soudu bylo dále významné posouzení otázky, jaký byl rozsah uvedených obtíží.

31. Slyšení svědci – zaměstnanci žalobce – se v popisu toho, v jakém rozsahu bylo podnikání žalobce ztíženo, lišili. Svědek [příjmení] uvedl, že k zatečení docházelo v podstatě po každém dešti, v halách č. 7 a 8 bylo zatékáním dotčených asi po 10 % plochy, v ostatních halách, kde zatékalo např. kolem svodů, to mohlo být kolem 5 %. Svědek [příjmení] [příjmení] uvedl, že k zatečení mohlo dojít odhadem tak 8 až 10 krát, v halách č. 4 a 5 byla voda spíše v uličkách. Kvůli zatékání nebylo možno využívat minimálně 25 - 30 % plochy hal. Místa zatékání se ale měnila, postupně byla zatékáním dotřena téměř celá plocha hal. Dle svědka [příjmení] mohlo k zatečení dojít tak 20 krát, kvůli zatékání nebylo možno využívat plochu hal v některých případech až v rozsahu 20 %. Další slyšení svědci ([příjmení], [jméno]) naproti tomu uvedli, že provoz hal č. 7 a 8 zůstal i v létě 2020 v podstatě nedotčený, haly byly téměř plné zboží. Takový stav je dokumentován rovněž fotografiemi, které předložil žalovaný.

32. Dle soudu nelze považovat za prokázaný žádný konkrétní případ zatečení po 12. 5. 2020. Byť žalobce v areálu působil až do poloviny září 2020, na žádný další konkrétní případ zatečení žalovaného doložitelným způsobem neupozornil. Dle soudu je logické, že by tak v případě, že by k zatečení opakovaně došlo i po 12. 5. 2020, učinil. Z toho, že žalobce žalovanému žádný další případ zatečení po 12. 5. 2020 neoznámil, pak lze dle soudu současně dovodit, že možnost využívání hal č. 7 a 8 žalobcem zásadním způsobem omezena nebyla. Lze si stěží představit, že by žalobce žalovaného na zatékání neupozornil, pokud by uvedené haly byly ve značném rozsahu nevyužitelné. Právě tyto skutkové závěry byly významné při úvahách o tom, zda a v jakém rozsahu slevu přiznat.

33. Dle § 2302 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen o. z.) ustanovení tohoto pododdílu se vztahují na nájem prostoru nebo místnosti, je-li účelem nájmu provozování podnikatelské činnosti v tomto prostoru nebo v této místnosti a slouží-li pak prostor nebo místnost alespoň převážně podnikání, bez ohledu na to, zda je účel nájmu v nájemní smlouvě vyjádřen (dále jen„ prostor sloužící podnikání“). Není-li dále stanoveno jinak, použijí se pro nájem prostoru sloužícího podnikání obecná ustanovení o nájmu.

34. Dle § 2205 o. z. nájemní smlouva pronajímatele zavazuje a) přenechat věc nájemci tak, aby ji mohl užívat k ujednanému nebo obvyklému účelu, b) udržovat věc v takovém stavu, aby mohla sloužit tomu užívání, pro které byla pronajata, c) zajistit nájemci nerušené užívání věci po dobu nájmu.

35. Dle § 2208 odst. 1 o. z. oznámí-li nájemce řádně a včas pronajímateli vadu věci, kterou má pronajímatel odstranit, a neodstraní-li pronajímatel vadu bez zbytečného odkladu, takže nájemce může věc užívat jen s obtížemi, má nájemce právo na přiměřenou slevu z nájemného nebo může provést opravu také sám a požadovat náhradu účelně vynaložených nákladů. Ztěžuje-li však vada zásadním způsobem užívání, nebo znemožňuje-li zcela užívání, má nájemce právo na prominutí nájemného nebo může nájem vypovědět bez výpovědní doby.

36. Dle § 1968 o. z. dlužník, který svůj dluh řádně a včas neplní, je v prodlení. Dlužník není za prodlení odpovědný, nemůže-li plnit v důsledku prodlení věřitele.

37. Po právní stránce soud dovodil, že právo žalobce na slevu nájemného je co do základu dáno. Bylo-li prokázáno, že k zatečení došlo i ve dnech 5. 5. 2020 a 12. 5. 2020 (tyto případy zatečení žalovaný popíral), pak nelze než dovodit, že žalobce nesplnil zákonnou povinnost pronajímatele udržovat věc v takovém stavu, aby mohla sloužit tomu užívání, pro které byla pronajata (skladování kovového materiálu), a zajistit nájemci nerušené užívání věci po dobu nájmu. Z toho, že žalovaný popíral žalobcem tvrzená zatečení ve dnech 5. 5. 2020 a 12. 5. 2020, logicky vyplývá, že žádná opatření zabraňující dalšímu zatékání neučinil (žalovaný sám ostatně tvrdil provedení potřebných opatření pouze po prvním zatečení ze dne 24. 2. 2020). Dle soudu tak je právo žalobce na slevu z nájemného za dobu od 24. 2. 2020 do 17. 9. 2020 co do základu dáno.

38. Soud nicméně na straně druhé dovodil, že rozsah žalobcem uplatněné slevy je neúměrně vysoký. Žalobce uplatnil právo na slevu v rozsahu odpovídajícím celému nájemnému za užívání haly č. 8, které bylo sjednáno dodatkem č. 2 nájemní smlouvy (původní nájemné 12 100 Kč měsíčně + záloha na energie 1 500 Kč, celkem 13 600 Kč měsíčně, po zohlednění inflace 17 182 Kč měsíčně). Takový požadavek nemůže obstát. Žalovanému lze přičítat k tíži pouze zatékání do hal č. 7 a 8 (zatékání do dalších hal bylo důsledkem poškození vnitřních svodů zaměstnanci žalobce, což připustil i svědek [příjmení]). Nájemné za užívání haly č. 7 bylo sjednáno dodatkem č. 1 nájemní smlouvy, činilo 4 600 Kč měsíčně. Nájemné za užívání obou hal tak činilo přibližně 22 000 Kč měsíčně. O slevě v žalobcem požadované výši by bylo možno uvažovat, pokud by užívání obou hal bylo téměř zcela vyloučeno. K tomu však evidentně nedošlo. Nejvyšší rozsah omezení žalobce při užívání hal (25 až 30 % plochy) uvedl ve své výpovědi svědek [příjmení] [příjmení]. Jak již bylo uvedeno, dle svědků [příjmení] a [jméno] a dle fotografií předložených žalobcem byly haly fakticky užívány téměř bez omezení. Soud si je vědom, že výši slevy nelze určit mechanickým porovnáním celkové pronajaté plochy s plochou, kterou mohl nájemce užívat pouze s obtížení, případně ji nemohl užívat vůbec. Na straně druhé přiznání slevy odpovídající přibližně 75 % celkového nájemného nemůže obstát, pokud bylo nájemcem zcela jistě užíváno více jak 50 % plochy. Dle soudu by tak skutečnému rozsahu a povaze omezení nájemce při faktickém užívání obou hal odpovídala sleva v maximální výši 10 000 Kč měsíčně (při zohlednění všech obtíží, které žalobci při užívání hal kvůli zatékání vznikly). Z takto určené výše slevy soud při rozhodování ve věci samé vycházel.

39. Slevě 10 000 Kč měsíčně odpovídá za období od 24. 2. 2020 do 17. 9. 2020 celková částka 67 735,64 Kč (2 068,97 Kč za 6 dnů měsíce února, po 10 000 Kč za měsíce březen až srpen, 5 666,67 Kč za 17 dnů měsíce září).

40. Žalobce z titulu slevy celkem požadoval 116 957 Kč. Tuto svoji pohledávku započetl proti pohledávce žalovaného ve výši 71 256,42 Kč (částky účtované fakturou č. 07120 znějící na částku 68 226,53 Kč a fakturou č. 07220 znějící na částku 2 805,73 Kč, k tomu příslušenství ve výši 224,16 Kč). V tomto řízení pak požadoval zbývajících 45 700,58 Kč. Dospěl-li soud k tomu, že pohledávka žalobce za žalovaným z titulu slevy z nájemného činí maximálně 67 735,64, pak započtením této pohledávky nemohlo v plném rozsahu dojít ani k zániku pohledávek žalovaného z titulu faktur č. 07120 a 07220. Z uvedeného pak vyplývá, že zde nemůže existovat jakákoliv neuspokojená pohledávka žalobce za žalovaným. Proto soud žalobu v této věci zamítl.

41. Žalovaný v rámci své procesní obrany namítl, že má naopak pohledávku za žalobcem ve výši 320 984 Kč, která má původ v tom, že žalobce žalovanému dne 17. 9. 2020 neodevzdal předmět nájmu. Tuto obranu však soud neshledal důvodnou. Žalobce prokázal, že byl připraven předmět nájmu odevzdat žalovanému již dne 9. 9. 2020 (viz e-mail [anonymizováno] [příjmení]). Dále bylo prokázáno, že se žalobce pokusil žalovanému předmět nájmu dne 17. 9. 2020 odevzdat, k odevzdání nedošlo z důvodu neposkytnutí součinnosti žalovaným (viz výpověď svědka [příjmení], připravený protokol o odevzdání a dopis žalobce ze dne 18. 9. 2020). Podle výše citovaného ust. § 1968 o. z. tak žalobce jako nájemce není odpovědný za to, že klíče od předmětu nájmu byly žalovanému fakticky předány až koncem prosince 2020. Vzhledem k závěru o neexistenci pohledávky žalobce za žalovaným je však tento právní závěr týkající se procesní obrany žalovaného irelevantní.

42. Výrok o nákladech řízení se opírá o ust. § 142 odst. 1 o.s.ř. Žalovaný byl v řízení zcela úspěšný, a proto má právo na náhradu nákladů řízení. Soud žalovanému na nákladech řízení přiznal náklady právního zastoupení ve výši odpovídající vyhlášce č. 177/1996 Sb. Konkrétně byla přiznána odměna za 8 úkonů právní služby (převzetí a příprava zastoupení, účast při jednání soudu ve dnech 14. 4. 2021, 9. 6. 2021 – nad 2 hodiny, 23. 7. 2021 a 5. 11. 2021, vyjádření ve věci samé ze dne 28. 4. 2021 a závěrečný návrh), která z hodnoty předmětu sporu 45 700,58 Kč činí 2 940 Kč za úkon (§ 7 vyhlášky). Dále byla přiznána paušální náhrada hotových výloh za uvedené úkony po 300 Kč (§ 13 odst. 4 vyhlášky). Na nákladech zastoupení bylo přiznáno jízdné za použití vozidla k uvedeným jednáním soudu v celkové výši 922 Kč (4 jízdy na trase [obec] – [obec] a zpět, ujeto při každé jízdě 40 km, celkem ujeto 160 km, průměrná spotřeba 5 l /100 km, cena nafty 27,20 Kč, základní náhrada 4,40 Kč/km) a náhrada za čas promeškaný cestami k jednáním 800 Kč (celkem 8 půlhodin po 100 Kč). Celkově tak bylo žalovanému na nákladech řízení přiznáno 27 642 Kč Náklady jsou splatné k rukám zástupce žalovaného (§ 149 odst. 1 o.s.ř.) Lhůtu k plnění stanovil soud podle § 160 odst. 1 o.s.ř.