9 C 269/2023

Plný text

Okresní soud v Trutnově rozhodl samosoudcem JUDr. Tomášem Suchánkem ve věci žalobkyně: Jméno zainteresované osoby 0/0 , narozená Datum narození zainteresované osoby 0/0 bytem Adresa zainteresované osoby 0/0 sídlem Adresa zástupce zainteresované osoby 0/0 proti žalované: Anonymizováno , IČO IČO zainteresované společnosti 0/0 sídlem Adresa zainteresované společnosti 0/0 pro 393 000 Kč s příslušenstvím - rezervační poplatek Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni částku 393 000 Kč s úrokem z prodlení ve výši 15 % p. a. za dobu od 8. 9. 2023 do zaplacení a náklady řízení 67 254,40 Kč, tyto k rukám , Jméno zástupce zainteresované osoby 0/0, to vše do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku.

1. Žalobou podanou dne 24. 9. 2023 se žalobkyně domáhala po žalované zaplacení ve výroku I. uvedené částky s příslušenstvím. Žaloba byla odůvodněna tím, že žalobkyně jako zájemce o koupi na straně jedné a žalovaná jako realitní zprostředkovatel na straně druhé uzavřely dne 31. 5. 2023 rezervační smlouvu v souvislosti s prodejem nemovitých věcí, a to konkrétně pozemku stavební parcely číslo st. , Anonymizováno, (zastavěná plocha a nádvoří) o výměře 362 m2, jehož součástí je stavba (budova) č.p. , Anonymizováno, (rodinný dům), pozemku stavební parcely číslo st. , Anonymizováno, (zastavěná plocha a nádvoří) o výměře 29 m2, jehož součástí je stavba (budova) bez čp/če (jiná stavba), a pozemku pozemkové parcely číslo , Anonymizováno, (zahrada) o výměře 1910 m2, vše zapsáno na listu vlastnictví č. , hodnota, pro katastrální území , adresa, a obec , adresa, . Na základě rezervační smlouvy žalobkyně dne 1. 6. 2023 uhradila žalované rezervační poplatek ve výši 393 000 Kč. Rezervační smlouva byla uzavřena na dobu určitou, a to do 31. 8. 2023. Vedle rezervační smlouvy uzavřela následně žalobkyně jako zájemce se žalovanou jako realitním zprostředkovatelem dne 18. 7. 2023 smlouvu o zprostředkování koupě nemovitých věcí, a to ohledně uvedených nemovitostí. Termín uzavření kupní smlouvy, a tedy i doba trvání zprostředkovatelské smlouvy, byly sjednány do 31. 8. 2023. Ve sjednaném termínu do 31. 8. 2023 k uzavření předmětné kupní smlouvy nedošlo. Žalobkyně v uvedeném termínu nebyla k uzavření kupní smlouvy žalovanou vyzvána, ani nedošlo ze strany žalované v uvedeném termínu k vypracování a předložení příslušné smluvní dokumentace. Žalobkyně se následně dozvěděla, že žalovaná zřejmě ani nikdy nebyla oprávněna předmětné nemovitosti nabízet k prodeji, když k takovému postupu nebyla pověřena ze strany spoluvlastníků předmětných nemovitostí. V této souvislosti tak žalovaná poskytla žalobkyni ne-li nepravdivé, tak minimálně značně zavádějící informace. Žalované tak vznikla povinnost vrátit žalobkyni uhrazený rezervační poplatek, když platnost obou uvedených smluv zanikla k datu 31. 8. 2023 a žalované zjevně nesvědčí žádný právní titul, na základě kterého by jí vznikl vůči žalobkyni nárok na předmětnou částku. Žalované nevznikl nárok na provizi dle uzavřené smlouvy o zprostředkování koupě nemovitých věcí, když nedošlo ani k uzavření realitní smlouvy, ani žalobkyni reálně nebyla zprostředkována možnost realitní smlouvu uzavřít. V uvedené zprostředkovatelské smlouvě nebyl vznik nároku na provizi již okamžikem obstarání příležitosti k uzavření realitní smlouvy platně sjednán, když žalobkyně jako spotřebitel nebyla příslušnou smlouvou poučena o tom, že vznik nároku na provizi není vázán na uzavření realitní smlouvy, a to v rozporu s ustanovením § 19 odst. 2 zákona č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování. Ani dle zprostředkovatelské smlouvy nárok žalované na provizi vůči žalobkyni nevznikl, když nebyly naplněny podmínky vzniku takového nároku dle čl. III, odst. 3 zprostředkovatelské smlouvy, neboť k neuzavření kupní smlouvy zjevně nedošlo z důvodů stojících na straně žalobkyně. Žalobkyně písemně vyzvala žalovanou k úhradě (vrácení) částky 393 000 Kč, představující zaplacený rezervační poplatek, a to přípisem ze dne 8. 9. 2023. Na uvedenou výzvu žalovaná nijak nereflektovala a předmětnou částku neuhradila. Žalobkyni tak nezbylo, než nárok uplatnit u soudu.

2. Žalovaná se žalobou nesouhlasila a navrhla její zamítnutí. Svoji povinnost zprostředkovat příležitost k uzavření smlouvy řádně splnila a byla připravena poskytnout i další služby, avšak bylo jí sděleno, že smlouvu si účastníci uzavřou již bez ní. K uzavření smlouvy o zprostředkování s žalobkyní došlo za situace, kdy již žalovaná reálně zajistila požadovanou příležitost k uzavření kupní smlouvy, jak vyplývá z obsahu smlouvy. V čl. II. odst. 5 žalobkyně výslovně stvrdila, že žalovaná jako realitní zprostředkovatel již splnila svoji povinnost obstarat žalobkyni příležitost uzavřít kupní smlouvu. Stvrdila, že jí byly předány klíče od budoucího předmětu převodu za účelem přípravy plánů rekonstrukčních prací. Současně dle článku III. odst. 1 vzala žalobkyně na vědomí, že obstaráním příležitosti k uzavření smlouvy kupní vznikl realitnímu zprostředkovateli nárok na odměnu. Žalovaná dokonce uzavřením této smlouvy uznala splnění podmínek pro vznik nároku na odměnu za zprostředkování příležitosti k uzavření kupní smlouvy. K uzavření kupní smlouvy v termínu do 31. 8. 2023 nedošlo výhradně z důvodu na straně žalobkyně, kdy se jí nepodařilo do tohoto data zajistit finanční prostředky. Žalobkyně si sice zajistila úvěr, ale nepodařilo se jí do 31. 8. 2023 získat vlastní prostředky z prodeje své nemovitosti. Došlo k přípravě příslušné smluvní dokumentace. Obě vlastnice byly připraveny k uzavření kupní smlouvy za kupní cenu 6 500 000 Kč. Pouze jedna ze spoluvlastnic nechtěla podepsat jiný dokument než přímo kupní smlouvu a svěřenskou smlouvu. Když žalovaná zjistila, že žalobkyně bude mít financování zajištěno později, oslovila účastníky obchodu k součinnosti s prodloužením termínu k uzavření vlastní kupní smlouvy. Na to nebylo reagováno. Žalovaná následně zjistila, že se obě strany obchodu dohodly na „obejití realitní kanceláře“. Vlastnice a žalobkyně se dohodly, že dokončí obchod bez realitní kanceláře, přestože tato svojí činností zajistila uzavření obchodu mezi žalobkyní a vlastnicemi. Prodej předmětného domu vůbec nebyl lehký, samotná příprava, na které žalovaná spolupracovala s paní , jméno FO, (spolumajitelkou), zahrnovala kompletní vyklizení a úklid, na kterém se žalovaná spolupodílela. Příprava nemovitosti k prodeji, dohody samotných prodávajících stran, příprava smluv a dokumentů, kdy spolu prodávající nemluvily a žalovaná byla navíc v pozici mediátora, si vyžádala značné úsilí. Proto je nárok na odměnu oprávněný.

3. Žalobkyně na podané žalobě setrvala i po provedeném dokazování. Byly uzavřeny dvě smlouvy. Na základě první smlouvy z 31. 5. 2023 byl žalobkyní zaplacen rezervační poplatek na účet žalované. Tato smlouva neupravuje nárok na provizi. Žalobkyně ji považuje za neplatnou, protože ukládá oběma stranám, tedy kupující i prodávajícím, povinnost uzavřít realitní smlouvu, přičemž ve všech případech se jednalo o spotřebitele. Dle recentní judikatury Nejvyššího soudu je i třístranná rezervační smlouva smlouvou o realitním zprostředkování, na kterou se vztahuje ust. § 14 zákona. Z tohoto ustanovení vyplývá nemožnost ujednání smluvní pokuty. Navíc žalovaná neměla právo nabízet nemovitosti jako celek. Lze tedy shrnout, že tato smlouva nestanoví právo na provizi a současně je neplatná. Následovala druhá smlouva z 18. 7. 2023. Ani v této smlouvě nebyla platně sjednána povinnost platit provizi. Ustanovení čl. III. odst. 3 je neurčité, podle tohoto ustanovení by za určitých podmínek měl platit provizi určitý subjekt, za jiných podmínek jiný subjekt. Povinnost hradit provizi je však vázána na neuzavření smlouvy, tedy jde o obcházení § 14 zákona o realitním zprostředkování. V podstatě šlo o tlak na žalobkyni, aby uzavřela realitní smlouvu, a svým způsobem jde o sjednání smluvní pokuty za neuzavření realitní smlouvy. Smlouva neobsahuje jednoznačné a platné sjednání provize, je tudíž pro absenci zákonných náležitostí neplatná. Z uvedeného vyplývá, že žalovaná zadržuje spornou částku neoprávněně. Je zde ale i další důvod, proč nemůže tvrzené právo žalované obstát. Jde o absenci výzvy k uzavření kupní smlouvy. Z doložené emailové komunikace žádná taková výzva nevyplývá, neplyne z ní, že byl například určen konkrétní termín, ve kterém měla žalobkyně smlouvu podepsat.

4. Rovněž žalovaná setrvala na svém stanovisku a navrhovala zamítnutí žaloby. Žalovaná žalobkyni rozhodně nenutila k podpisu zprostředkovatelské smlouvy. Právě z této smlouvy, konkrétně z ust. čl. II. odst. 1 až 5 vyplývá, že vše, k čemu se žalovaná zavázala, také splnila. Žalovaná se snažila realitní obchod dotáhnout do konce. Skutečnost, že k tomu nedošlo ve sjednané lhůtě, měla příčinu na straně žalobkyně, která neměla dostatečné finanční prostředky na koupi nemovitostí v , adresa, , protože se jí nedařil prodej bytu v , adresa, . Žalovaná žalobkyni nabídla, že se prodeje tohoto bytu ujme, aby vše urychlily. Následně žalovaná zjistila, že skutečně došlo k prodeji nemovitostí v , adresa, , a to mezi stejnými subjekty, pouze kupní smlouva byla sepsána jinou advokátní kanceláří, než žalovanou připravená kupní smlouva od , tituly před jménem, , Anonymizováno, . Dle žalované existoval souhlas obou prodávajících se zprostředkováním prodeje, i když je pravdou, že jedna z prodávajících chtěla podepsat pouze výslednou kupní smlouvu. Mezi prodávajícími existovaly rozpory a osobní animozity, žalovaná se snažila vést je i k překonání těchto neshod.

5. Soud vzal na základě provedených důkazů za prokázané, že dne 23. 5. 2023 byla uzavřena Výhradní zprostředkovatelská smlouva o zprostředkování prodeje a poskytování služeb, jejímiž účastníky měly být žalovaná jako realitní zprostředkovatel, dále pak , jméno FO, a , jméno FO, jako zájemce. Smlouva se týkala nemovitostí zapsaných na LV č. , hodnota, katastru nemovitostí pro obec , adresa, , katastrální území , adresa, (stavební parcela č. , Anonymizováno, , jejíž součástí je stavba, stavební parcela č. , hodnota, , jejíž součástí je stavba, a parcela č. , Anonymizováno, ). Žalovaná se zavázala zprostředkovat uzavření kupní smlouvy o převodu uvedených nemovitostí se třetí osobou. Cena požadovaná zájemcem za převod nemovitostí včetně provize žalované jako realitního zprostředkovatele činila 6 500 000 Kč. Pro případ uzavření realitní smlouvy se zájemce zavázal zaplatit realitnímu zprostředkovateli provizi ve výši 393 000 Kč včetně DPH. Smlouva byla uzavřena na dobu určitou na 6 měsíců. Smlouvu podepsala spoluvlastnice , jméno FO, a zástupce žalované jako realitního zprostředkovatele, spoluvlastníce , jméno FO, smlouvu nepodepsala (viz č.l. 67).

6. Dále bylo prokázáno, že dne 31. 5. 2023 byla uzavřena „Rezervační smlouva v souvislosti s prodejem věcí nemovitých“. Smlouvu uzavřely žalovaná jako realitní zprostředkovatel, dále prodávající , jméno FO, (, jméno FO, smlouvu nepodepsala) a zájemce o nabytí – žalobkyně (tehdy ještě s příjmením Matušková). Smlouva se týkala nemovitých věcí zapsaných na LV č. , hodnota, katastru nemovitostí pro obec , adresa, , katastrální území , adresa, (stavební parcela č. , Anonymizováno, , jejíž součástí je stavba, stavební parcela č. , hodnota, , jejíž součástí je stavba, a parcela č. , Anonymizováno, ). V čl. I. smlouvy bylo uvedeno, že prodávající prohlašuje, že má ve výlučném vlastnictví nemovitosti, které jsou předmětem této smlouvy. Dále prodávající prohlásil, že po splnění podmínek stanovených v této smlouvě uzavře se zájemcem o nabytí kupní smlouvu na převod nemovitostí. Žalovaná jako realitní zprostředkovatel prohlásila, že na základě zprostředkovatelské smlouvy uzavřené dne 23. 5. 2023 mezi ní a prodávajícím je pověřena zprostředkováním prodeje nemovitostí. V článku II. zájemce o nabytí prohlásil, že má v úmyslu s prodávajícím uzavřít kupní smlouvu, na základě které by se měl stát vlastníkem nemovitosti. Kupní cena nemovitostí se všemi jejich součástmi a příslušenstvím byla stanovena prodávajícím na 6 500 000 Kč, zájemce o nabytí tuto kupní cenu akceptoval. V článku III odst. 1. bylo uvedeno: 1. „Za účelem rezervace Nemovitostí tak, že Realitní zprostředkovatel ani Prodávající nejsou oprávněni po dobu účinnosti této smlouvy zprostředkovat či nabízet uzavření , právnická osoba, jinému zájemci, za účelem zahájení jednání a přípravy smluvních dokumentů vedoucích ke koupi Nemovitostí a za účelem poskytnutí jistoty na splnění svých závazků, složí Zájemce o nabytí k rukám Realitního zprostředkovatele rezervační poplatek ve výši 393 000,- Kč včetně DPH 21 % (dále jen „Rezervační poplatek“).“ Dle článku III odst. 3 měl být rezervační poplatek v případě uzavření realitní smlouvy započten na kupní cenu nemovitostí. V článku IV. odst. 1. bylo uvedeno, že se zájemce o nabytí zavazuje bez zbytečného odkladu po vyzvání realitním zprostředkovatelem uzavřít s prodávajícím realitní smlouvu, a to nejpozději v poslední den účinnosti této smlouvy. V článku IV. odst. 2. zájemce dále prohlásil, že je schopen doplatit a doplatí kupní cenu za převod nemovitostí podle podmínek uvedených v této smlouvě. Smlouva byla uzavřena na dobu určitou do 31. 8. 2023. V článku V. odst. 3 bylo uvedeno: „Pokud Zájemce o nabytí poruší povinnosti stanovené v této smlouvě, zejm. pak v článku III. a článku IV. odst. 1. této smlouvy, nebo Zájemce o nabytí uvede v této smlouvě nepravdivé informace, je Zájemce o nabytí povinen zaplatit Prodávajícímu smluvní pokutu ve výši odpovídající Rezervačnímu poplatku; v takovém případě lze použít Zájemcem o nabytí uhrazený Rezervační poplatek na úhradu smluvní pokuty. Z této smluvní pokuty má Realitní zprostředkovatel nárok na částku odpovídající podílu ½, a to jako paušální náhradu v souvislosti s danou transakcí.“ Smlouva byla podepsána prodávající , jméno FO, , žalobkyní a zástupcem žalované (prodávající , jméno FO, smlouva smlouvu nepodepsala – viz č.l. 65).

7. Z výpisu z účtu vedeného na jméno , jméno FO, soud zjistil, že částka 393 000 Kč byla poukázána na účet žalované označený v rezervační smlouvě dne 1. 6. 2023 (viz č.l. 5).

8. Dne 18. 7. 2023 uzavřela žalovaná jako realitní zprostředkovatel se žalobkyní (ve smlouvě uvedeno příjmení Matušková, údaj opraven rukou na , jméno FO, ) jako zájemcem o nabytí smlouvu o zprostředkování koupě nemovitých věcí. I tato smlouva se týkala nemovitých věcí zapsaných na LV č. , hodnota, katastru nemovitostí pro obec , adresa, , katastrální území , adresa, . Žalobkyně vzala na vědomí, že žalovaná jako realitní zprostředkovatel je činná i pro prodávající na základě samostatné dohody. V článku II. této smlouvy bylo uvedeno: „1. Zájemce prohlašuje, že požádal realitního zprostředkovatele, aby mu obstaral příležitost k uzavření kupní smlouvy s vlastníkem, na základě které se zájemce stane vlastníkem nemovitých věcí uvedených v článku I.1 smlouvy za kupní cenu ve výši 6.500.000,- Kč (slovy: Šestmilionůpětsettisíckorunčeských). Na důkaz svého vážného zájmu o koupi těchto věcí uhradil dne 1. 6. 2023 na účet realitního zprostředkovatele , Anonymizováno, variabilní symbol , var. symbol, částku 393.000,- Kč jako rezervační poplatek. 2. , adresa, k uzavření kupní smlouvy ze strany zájemce i prodávajících je stanovena do 31. 8. 2023.“ V odst. 5 článku II. se dále uvádí: „Zájemce o uzavření této smlouvy stvrzuje, že realitní zprostředkovatel splnil svoji povinnost a obstaral mu příležitost uzavřít kupní smlouvu, kdy zájemce současně stvrzuje, že mu k dnešnímu dni byly předány klíče od budoucího předmětu převodu za účelem přípravy plánů rekonstrukčních prací. Pojistka přílohou.“ V odst. 6 pak bylo uvedeno, že na základě dohody s prodávajícím realitní zprostředkovatel dále zajistí návrh kupní smlouvy, advokátní úschovu, úhradu správního poplatku za vklad vlastnického práva a úhradu nákladů za právní služby spojené s přípravou smluvní dokumentace a advokátní úschovu. V článku III bylo uvedeno: „1. Zájemce bere na vědomí, že obstaráním příležitosti k uzavření této smlouvy kupní vznikl realitnímu zprostředkovateli nárok na odměnu. Uzavřením této smlouvy zájemce uznává splnění podmínek pro vznik nároku na odměnu za zprostředkování příležitosti uzavření kupní smlouvy.

2. V případě uzavření kupní smlouvy je tato odměna splatná v den uzavření kupní smlouvy a v tomto případě odměnu uhradí realitnímu zprostředkovateli dle samostatného ujednání strana prodávající z kupní ceny uhrazené zájemcem (kupujícím). Současně v tomto případě bude uhrazený rezervační poplatek započten na úhradu kupní ceny.

3. Pokud k uzavření kupní smlouvy v termínu do 31. 8. 2023 nedojde z důvodu na straně zájemce či zájemce jakýmkoliv způsobem zmaří uzavření kupní smlouvy či z důvodu na straně zájemce dojde k jakémukoliv ukončení jednání o uzavření kupní smlouvy, zavazuje se zájemce tuto odměnu za zprostředkování příležitosti k uzavření kupní smlouvy ve výši složeného rezervačního poplatku tj. ve výši 393.000,- Kč uhradit sám. Tato odměna je splatná dne 31. 8. 2023. Zájemce výslovně prohlašuje, že souhlasí s tím, aby na úhradu odměny byl použit uhrazený rezervační poplatek.

4. Realitní zprostředkovatel je povinen vrátit zájemci uhrazený rezervační poplatek ve lhůtě do 7. 9. 2023 v případě, že nedojde k uzavření kupní smlouvy do 31. 8. 2023 z důvodů na straně prodávajících.“ Smlouva byla podepsána žalobkyní a zástupcem žalované (viz č.l. 4).

9. E-mailem ze dne 27. 7. 2023 požádala jednatelka žalované , jméno FO, žalobkyni o zaslání nového občanského průkazu z důvodu změny stavu, dále o podání zprávy, zda bude nemovitost kupovat sama nebo do SJM. Dále byly sděleny termíny nepřítomnosti prodávající , jméno FO, a , tituly před jménem, , Anonymizováno, , která žalované poskytovala právní služby (viz č.l. 38). V e-mailu jednatelky žalované , jméno FO, zaslaném na vědomí žalobkyni dne 28. 8. 2023 byla shrnuta současná situace. Bylo uvedeno, že žalobkyni jako kupující se nepodařilo sehnat zájemce na nemovitost v , adresa, . Žalobkyně měla v následujícím týdnu zjistit, zda zvládne financování. Jednatelka žalované proto požádala prodávající, zda by bylo možné žalobkyni vyjít vstříc a dokončení koupě posunout o 2 měsíce, tedy nejpozději do konce měsíce října (viz č.l. 57). V e-mailu zaslaném , jméno FO, žalobkyni dne 31. 8. 2023 bylo uvedeno: „, právnická osoba, , dovoluji si tímto reagovat na reakci paní , jméno FO, a , adresa, . Je mi moc líto, že se Vám nepodařilo nemovitost v , adresa, prodat a že tedy nemůžeme smlouvy (, adresa, ) podepsat v termínu. Ještě ale mnohem víc smutno mi je z toho, že Vám prodávající nevyšli vstříc s pozdějším termínem podpisu“ (č.l. 56).

10. Kupní smlouvou ze dne 25. 10. 2023 převedly prodávající , jméno FO, a , jméno FO, žalobkyni jako kupující nemovité věci zapsané na LV č. , hodnota, katastru nemovitostí pro katastrální území , adresa, a obec , adresa, . Prodávající byly rovnodílnými spoluvlastnicemi nemovitostí. Byla sjednána kupní cena 6 440 000 Kč. Ke vkladu vlastnického práva ve prospěch žalobkyně došlo s právními účinky ke dni 24. 11. 2023 (viz kupní smlouva č.l. 39 a výpis z katastru č.l. 63).

11. Po skutkové stránce lze shrnout, že dne 23. 5. 2023 byla uzavřena smlouva, kterou se žalovaná jako realitní zprostředkovatel zavázala pro prodávající , jméno FO, a , jméno FO, zprostředkovat prodej nemovitostí v katastrálním území , adresa, . Spoluvlastnice , jméno FO, však tuto smlouvu nepodepsala. Dne 31. 5. 2023 byla uzavřena trojstranná rezervační smlouva v souvislosti se zamýšleným prodejem nemovitostí v katastrálním území , adresa, žalobkyni. Ani tuto smlouvu nepodepsala prodávající , jméno FO, . , právnická osoba, s touto smlouvou žalobkyně zaplatila žalované částku 395 000 Kč jako rezervační poplatek. Dne 18. 7. 2023 byla mezi žalovanou jako realitním zprostředkovatelem a žalobkyní jako zájemcem uzavřena smlouva o zprostředkování koupě stejných nemovitých věcí. Žalovaná se zavázala žalobkyni obstarat příležitost k uzavření kupní smlouvy s vlastníkem za kupní cenu 6 500 000 Kč. Dále se žalovaná zavázala zajistit návrh kupní smlouvy, advokátní úschovu, úhradu správního poplatku za vklad vlastnického práva a úhradu nákladů za právní služby spojené s přípravou smluvní dokumentace a advokátní úschovou. K uzavření kupní smlouvy mezi prodávajícími a žalobkyní pak došlo dne 25. 10. 2023, nemovitosti byly prodány za kupní cenu 6 440 000 Kč. Tato smlouva byla uzavřena bez jakékoliv součinnosti ze strany žalované.

12. Dle § 2 zákona č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování, pro účely tohoto zákona se rozumí a) realitním zprostředkováním činnost, jejímž účelem je zprostředkovat uzavření smlouvy, b) realitním zprostředkovatelem ten, kdo jako podnikatel poskytuje realitní zprostředkování, c) smlouvou o realitním zprostředkování smlouva o zprostředkování, kterou se realitní zprostředkovatel zavazuje, že zájemci zprostředkuje uzavření realitní smlouvy, d) realitní smlouvou smlouva o nabytí 1. vlastnického práva k nemovité věci, nebo 2. práva, jež obsahuje nebo s nímž je spojeno oprávnění užívat nebo požívat nemovitou věc, byt nebo nebytový prostor, ledaže se jedná o ubytování.

13. Dle § 3 odst. 1, 2 cit. zák. realitní zprostředkování zahrnuje vždy vyhledání toho, kdo má zájem o uzavření realitní smlouvy se zájemcem. Realitní zprostředkování zahrnuje zpravidla a) poskytnutí inzertní služby, b) posouzení stavu nemovité věci a zpracování návrhu nabídkové ceny, c) zpracování marketingu nemovité věci, d) zajištění prohlídky nemovité věci, e) obstarání stavebně technické dokumentace související s nemovitou věcí, f) zprostředkování poskytnutí právních služeb, g) zprostředkování úschovy za účelem zajištění plnění z realitní smlouvy.

14. Dle § 9 odst. 1, 2 zákona č. 39/2020 Sb. cit. zák. zprostředkovatel poskytuje realitní zprostředkování na základě smlouvy o realitním zprostředkování. Smlouva o realitním zprostředkování vyžaduje písemnou formu. Námitku neplatnosti smlouvy pro nedostatek formy může vznést pouze zájemce.

15. Dle § 14 zákona č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování, ve smlouvě o realitním zprostředkování nelze uložit zájemci, který je spotřebitelem, povinnost uzavřít realitní smlouvu nebo smlouvu o uzavření budoucí realitní smlouvy.

16. Dle § 19 odst. 1, 2 cit. zák. není-li dále stanoveno jinak, je provize splatná nejdříve dnem uzavření realitní smlouvy. Ujednat splatnost provize tak, aby nastala přede dnem uzavření realitní smlouvy nebo před splněním odkládací podmínky účinnosti realitní smlouvy, lze jen tehdy, jestliže smlouva o realitním zprostředkování obsahuje poučení o tom, že splatnost provize není vázána na uzavření realitní smlouvy nebo na splnění odkládací podmínky účinnosti realitní smlouvy. Splatnost provize může být v těchto případech vázána nejdříve na obstarání příležitosti zájemci k uzavření realitní smlouvy.

17. Dle § 419 o. z. spotřebitelem je každý člověk, který mimo rámec své podnikatelské činnosti nebo mimo rámec samostatného výkonu svého povolání uzavírá smlouvu s podnikatelem nebo s ním jinak jedná.

18. Dle § 2991 odst. 1, 2 o. z. kdo se na úkor jiného bez spravedlivého důvodu obohatí, musí ochuzenému vydat, oč se obohatil. Bezdůvodně se obohatí zvláště ten, kdo získá majetkový prospěch plněním bez právního důvodu, plněním z právního důvodu, který odpadl, protiprávním užitím cizí hodnoty nebo tím, že za něho bylo plněno, co měl po právu plnit sám.

19. Pro právní posouzení věci je významné, že žalobkyně ve vztahu se žalovanou jako podnikatelkou působící v oboru realitního zprostředkování vystupovala v postavení spotřebitelky. První uzavřenou realitní smlouvou byla smlouva o výhradním zprostředkování prodeje, kterou však žalovaná uzavřela pouze s jednou spoluvlastnicí nemovitostí, a to , jméno FO, . Druhá spoluvlastnice , jméno FO, byla od počátku ochotna uzavřít až výslednou kupní smlouvu. Z uvedeného tak vyplývá, že oprávnění žalované zprostředkovat prodej se vztahovalo pouze k ideální polovině nemovitostí v katastrálním území , adresa, , jejíž vlastnicí byla , jméno FO, . Naopak žalovaná neměla žádné oprávnění ke zprostředkování prodeje ideální poloviny stejných nemovitostí, jejíž vlastnicí byla , jméno FO, . Podle obsahu smlouvy se však zprostředkování mělo zjevně týkat nemovitostí jako celku, což je zřejmé z jejího obsahu, dále pak z toho, že měl být zprostředkován prodej za cenu 6 500 000 Kč, což je cena odpovídající prodeji nemovitostí jako celku, nikoliv prodeji podílu ve výši ideální poloviny celku. Soud ale nemohl přehlédnout, že námitka relativní neplatnosti smlouvy postupem dle výše citovaného ust. § 9 odst. 2 zákona o realitním zprostředkování nebyla k tomu legitimovanými osobami (zájemci o prodej) uplatněna.

20. V pořadí druhou smlouvou byla tzv. rezervační smlouva, jejíž účastnicí již byla i žalobkyně. I trojstranná rezervační smlouva je smlouvou o realitním zprostředkování, na kterou dopadá zákon č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování. Z obsahu smlouvy je zřejmé, že se žalovaná jako realitní zprostředkovatel zavázala pro prodávající zprostředkovat prodej nemovitostí v katastrálním území , adresa, . Smlouva pak měla být uzavřena se žalobkyní jako zájemcem. Ve smlouvě je dále výslovně uvedeno, že žalovaná akceptovala koupi za kupní cenu 6 500 000 Kč. Jde tedy i v tomto případě o smlouvu o realitním zprostředkování (viz např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 13. 6. 2023, sp. zn. 33 Cdo 1507/2022).

21. Žalobkyně namítala neplatnost smlouvy o realitním zprostředkování. Tato námitka je důvodná. Je-li tzv. rezervační smlouva smlouvou o realitním zprostředkování, tak je pro ni ustanovením § 9 odst. 2 zákona věty prvé č. 39/2020 Sb. stanovena obligatorní písemná forma. Dle § 561 odst. 1 vety prvé o. z. k platnosti právního jednání učiněného v písemné formě se vyžaduje podpis jednajícího. , jméno FO, tuto smlouvu nepodepsala. Žalobkyně jako zájemce vznesla námitku neplatnosti smlouvy, a to výslovně i poukazem na to, že žalovaná nebyla oprávněna k činnosti zprostředkovatele za obě spoluvlastnice. Za tohoto stavu nelze než dovodit, že smlouva o rezervačním poplatku je pro nedostatek formy neplatná (viz § 582 odst. 1 o. z.). Dle soudu nelze uvažovat o tom, že by smlouva byla neplatná pouze částečně, konkrétně v části, v níž se týká prodávající , jméno FO, . Z hlediska obsahu totiž smlouva není formulována tak, že by se určitá část smlouvy týkala jedné z prodávajících a určitá část smlouvy druhé z prodávajících. Ve smlouvě je uváděna kupní cena nemovitostí 6 500 000 Kč, což je kupní cena nemovitostí jako celku. V průběhu řízení přitom vyšlo najevo, že prodávající , jméno FO, požadovala za prodej svého podílu ve výši ideální poloviny celku vyšší částku, než prodávající , jméno FO, . Již z tohoto důvodu se tedy závěr o neplatnosti vztahuje k rezervační smlouvě jako celku. Neplatné je proto i ujednání článku V. odst. 3. smlouvy, které zakládalo prodávajícím právo na smluvní pokutu vůči žalobkyni pro případ porušení konkrétních smluvních povinností.

22. Ujednání rezervační smlouvy o smluvní pokutě však nemůže být platné i z dalšího důvodu, a to pro rozpor se zákonem. Podle § 580 odst. 1 o. z. neplatné je právní jednání, které se příčí dobrým mravům, jakož i právní jednání, které odporuje zákonu, pokud to smysl a účel zákona vyžaduje. Smluvní pokuta v čl. V. odst. 3. rezervační smlouvy byla sjednána mj. pro případ porušení závazku žalobkyně bez zbytečného odkladu po vyzvání realitním zprostředkovatelem uzavřít s prodávajícím realitní smlouvu. Dle § 14 zákona o realitním zprostředkování nesmí být ve smlouvě se zájemcem, který je spotřebitelem, sjednána povinnost uzavřít realitní smlouvu. Za tohoto stavu nemůže být platně sjednána ani smluvní pokuta, kterou je sankcionováno neuzavření realitní smlouvy.

23. Ze shora uvedeného vyplývá, že rezervační smlouva ze dne 31. 5. 2023 není a nemohla být platným titulem pro zaplacení rezervačního poplatku ve výši 393 000 Kč žalované. Žalovaná však v tomto řízení argumentovala zejména tím, že její právo na částku 393 000 Kč zakládá smlouva o zprostředkování koupě nemovitých věcí ze dne 18. 7. 2023 a že žalobkyně v rámci uvedené smlouvy vznik práva žalované na odměnu výslovně uznala.

24. Pro smlouvu o zprostředkování koupě nemovitých věcí ze dne 18. 7. 2023 nemohou platit výše uvedené závěry o neplatnosti smlouvy pro nedostatek písemné formy, protože tuto smlouvu uzavřely pouze žalobkyně a žalovaná a smlouva byla oběma stranami řádně podepsána.

25. Žalovaná na základě smlouvy zprostředkovatelské uzavřené dne 23. 5. 2023 s , jméno FO, vyhledávala zájemce o koupi nemovitých věcí v katastrálním územní , adresa, . Výsledkem činnosti žalované bylo vyhledání žalobkyně jako zájemce o koupi předmětných nemovitostí, kdy vážný zájem žalobkyně o koupi nemovitostí byl deklarován v rezervační smlouvě ze dne 31. 5. 2023, podle které také žalobkyně složila rezervační poplatek 393 000 Kč. Smlouva o zprostředkování mezi žalovanou a žalobkyní pak byla uzavřena dne 18. 7. 2023 v situaci, kdy žalovaná svůj závazek obstarat pro žalobkyni příležitost uzavřít kupní smlouvu, kterou by žalobkyně nabyla nemovitosti v katastrálním území , adresa, za kupní cenu 6 500 000 Kč, již splnila. To bylo ostatně výslovně uvedeno v článku II. odst. 5 smlouvy. V článku III. odst. 1 žalobkyně vzala na vědomí vznik nároku žalované na odměnu a tento nárok uznala. Žalovaná se tak v podstatě zavázala obstarat něco, co bylo v okamžiku uzavření zprostředkovatelské smlouvy ze dne 18. 7. 2023 již obstarané. Žalovaná na základě smlouvy ze dne 18. 7. 2023 žádnou činnost realitního zprostředkovatele, která je příkladmo uvedena v ust. § 3 odst. 2 zákona o realitním zprostředkování, fakticky nevykonala. Pokud tuto činnost vykonávala, činila tak již předtím na základě dříve uzavřené zprostředkovatelské smlouvy ze dne 23. 5. 2023, která byla uzavřena s prodávající , jméno FO, . Dle soudu takový postup není v souladu se smyslem a účelem zákona o realitním zprostředkování. Dle § 2 písm. a) zákona č. 39/2020 Sb. je realitním zprostředkováním činnost, jejímž účelem je zprostředkovat uzavření realitní smlouvy. V posuzované věci žalovaná takovou činnost nepochybně vyvíjela, ale činila tak na základě smlouvy o výhradním zprostředkování ze dne 23. 5. 2023, nikoliv na základě smlouvy ze dne 18. 7. 2023. Uzavření smlouvy ze dne 18. 7. 2023 tak dle soudu směřovalo pouze k tomu, aby žalovaná mohla uplatňovat právo na odměnu ve výši 393 000 Kč také vůči žalobkyni jako zájemkyni o koupi nemovitostí v kat. úz. , adresa, .

26. Ustanovení článku III. odst. 3 smlouvy ze dne 18. 7. 2023 je nutno vykládat jako sjednání sankce pro případ, že realitní smlouva nebude uzavřena ve stanovené lhůtě z důvodů na straně žalobkyně jako zájemce. Jak již bylo uvedeno výše, dle § 14 zákona nesmí být ve smlouvě o realitním zprostředkování sjednána povinnost zájemce – spotřebitele uzavřít realitní smlouvu. Z toho je zřejmé, že neuzavření realitní smlouvy nemůže být považováno za porušení povinnosti, které by bylo možno sankcionovat například sjednáním smluvní pokuty. Dle soudu proto ani ustanovení článku III. odst. 3 zprostředkovatelské smlouvy ze dne 18. 3. 2023 nemůže být platným titulem, který by žalované založil vůči žalobkyni právo na zaplacení částky 393 000 Kč. Na tom nic nemění ani skutečnost, že článek III. odst. 3 smlouvy označuje částku 393 000 Kč jako odměnu, nikoliv jako smluvní pokutu.

27. Důvodná je rovněž námitka žalobkyně, že ujednání smlouvy ze dne 18. 7. 2023 o splatnosti provize neodpovídá ust. § 19 zákona o realitním zprostředkování. Ve smlouvě bylo ujednáno, že právo žalované na odměnu vzniklo již obstaráním příležitosti k uzavření kupní smlouvy. Odměna byla splatná v den uzavření realitní smlouvy, měl ji uhradit prodávající. V případě neuzavření realitní smlouvy z důvodů na straně žalobkyně měla být odměna zaplacena nejpozději do 31. 8. 2023, a to žalobkyní (na úhradu této odměny měl být použit již složený rezervační poplatek). Podle této posledně uvedené varianty tak měla splatnost odměny nastat ještě před uzavřením realitní smlouvy. Pro tento případ tedy měla smlouva o realitním zprostředkování obsahovat poučení o tom, že splatnost provize není vázána na uzavření realitní smlouvy nebo na splnění odkládací podmínky účinnosti realitní smlouvy. Takové poučení smlouva ze dne 18. 7. 2023 neobsahuje, a proto odporuje zákonu, přičemž smyslem a účelem zákona je zajistit zájemci, který je spotřebitelem, dostatečnou informovanost. Zájemce má mít možnost zvážit, zda smlouvu uzavře i v případě, že splatnost provize nebude vázána na uzavření realitní smlouvy (jak předpokládá zákon), ale na jinou skutečnost. Uvedený nedostatek je důvodem neplatnosti smlouvy podle § 580 odst. 1 o. z..

28. Dle soudu ani rezervační smlouva ze dne 31. 5. 2023, ani zprostředkovatelská smlouva ze dne 18. 7. 2023 nejsou platným titulem pro zaplacení částky 393 000 Kč žalobkyní žalované. Domáhá-li se proto žalobkyně zaplacení této částky, je uplatněný nárok oprávněný. Částku 393 000 Kč je totiž třeba považovat za plnění bez platného právního důvodu. Proto soud žalobě vyhověl.

29. Žalobkyni byl přiznán rovněž úrok z prodlení v sazbě odpovídající nařízení vlády č. 351/2013 Sb. ode dne 8. 9. 2023. Soud vycházel z toho, že částka 393 000 Kč měla být žalobkyni při neuzavření realitní smlouvy do 31. 8. 2023 vrácena do 7. 9. 2023.

30. Vzhledem k výše uvedenému právnímu závěru, že neexistuje právní titul pro zaplacení sporné částky žalované, se soud nezabýval dalšími skutečnostmi (například zda žalovaná vyzvala žalobkyni k uzavření kupní smlouvy, zda a komu lze přičítat zavinění toho, že k uzavření kupní smlouvy nedošlo).

31. Soud nemá pochybnosti o tom, že žalovaná jako realitní zprostředkovatel činnost směřující k uzavření realitní smlouvy, konkrétně smlouvy kupní, jejímž předmětem měly být nemovitosti v katastrálním území , adresa, , skutečně vyvíjela. Žalovaná komunikovala s oběma prodávajícími (tj. i se , jméno FO, , byť ta smlouvu o realitním zprostředkování neuzavřela) i se žalobkyní jako zájemkyní o koupi. Žalovaná zajistila, že žalobkyně měla již v červenci 2023 k dispozici klíče od objektu v kat. úz. , adresa, . Žalovaná následně nabízela žalobkyni pomoc s prodejem nemovitosti v , adresa, , jehož výtěžek měl být použit na zaplacení kupní ceny nemovitostí v katastrálním území , adresa, . Žalovaná se rovněž snažila jednat s prodávajícími o prodloužení lhůty pro uzavření realitní smlouvy. Prodávající a žalobkyně následně dne 25. 10. 2023 kupní smlouvu skutečně uzavřely bez účasti žalované, která přitom byla připravena poskytnout potřebnou součinnost i pro samotné uzavření realitní smlouvy. Žalovaná tak může pociťovat újmu, když fakticky vyvíjela činnost a v souvislosti s tím vynaložila náklady, aniž by z této činnosti měla jakýkoliv prospěch. K tomu soud považuje za vhodné odkázat na usnesení Ústavního soudu ze dne 13. 12. 2023, sp. zn. I. ÚS 2495/23, v němž se mj. uvádí: Namítá-li stěžovatelka, že zákaz sjednat povinnost zájemci, který je spotřebitelem, uzavřít realitní smlouvu nebo smlouvu o uzavření budoucí realitní smlouvy přímo ve smlouvě o realitním zprostředkování, povede ke „kolapsu“ podnikání realitních kanceláří, lze k tomu pouze uvést následující: Účelem zákona o realitním zprostředkování je zvýšit ochranu spotřebitelů v rámci obchodování s realitami, nikoliv znemožnit podnikání realitních kanceláří. Podle Ústavního soudu zjevně existuje více způsobů, jak smluvně vyvážit ekonomické riziko neúčelně vynaložených nákladů, které by v případě neúspěšného zprostředkování realitní činnosti mohly vzniknout jak na straně realitních zprostředkovatelů, tak na straně vlastníků. Takové smluvní alternativy však musí být v souladu s účinnou zákonnou úpravou (viz odst. 15. odůvodnění).

32. Výrok o nákladech řízení se opírá o ust. § 142 odst. 1 o.s.ř.. Žalobkyně byla v řízení zcela úspěšná, a proto jí vzniklo právo na náhradu nákladů řízení. Soud žalobkyni na nákladech řízení přiznal 19 650 Kč za zaplacený soudní poplatek. Dále byly přiznány náklady zastoupení ve výši odpovídající vyhlášce č. 177/1996 Sb.. Konkrétně jde o odměnu za 4 úkony právní služby (převzetí a příprava zastoupení, sepis žaloby, vyjádření ze dne 8. 11. 2023, účast při jednání soudu dne 1. 3. 2024), která podle § 7 vyhlášky z hodnoty předmětu sporu činí 9 900 Kč za úkon, poloviční odměnu za 1 úkon právní služby (jednoduchá výzva k plnění) ve výši 4 950 Kč, paušální náhradu hotových výloh, která podle § 13 odst. 4 vyhlášky činí 300 Kč za úkon a která náleží za celkem 5 úkonů právní služby. Na nákladech zastoupení bylo dále přiznáno cestovné za použití vozidla k jednání soudu ve výši 1 154,40 Kč (trasa Pardubice – Trutnov a zpět, celkem 148 km, průměrná spotřeba 5,6 l/100 km, cena nafty 38,70 Kč/l, základní náhrada 5,60 Kč/km) a náhrada za čas promeškaný cestou k jednání 400 Kč (4 půlhodiny po 100 Kč). Celkově tak na nákladech zastoupení náleží 47 604,40 Kč. Náklady řízení včetně soudního poplatku pak činí 67 254,40 Kč. Náklady jsou splatné k rukám zástupce žalobkyně (§ 149 odst. 1 o.s.ř.).

33. Lhůtu k plnění stanovil soud podle § 160 odst. 1 o.s.ř..