9 C 285/2025

Plný text

Okresní soud v Trutnově rozhodl samosoudcem JUDr. Tomášem Suchánkem ve věci žalobce: Jméno žalobce , narozený 24. 4. 1957 bytem Adresa žalobce zastoupený obecným zmocněncem Jméno zmocněnce bytem Adresa zmocněnce proti žalované: Jméno žalované , narozená Datum narození žalované Vomáčkovou sídlem Adresa advokátky pro určení vlastnického práva k nemovitým věcem

I. Žaloba o určení, že žalobce je vlastníkem nemovitých věcí – pozemku parc. č. St. , parcela, , jehož součástí je dům č.p. , Anonymizováno, , objekt bydlení, pozemku parc. č. , hodnota, , zahrada, pozemku parc. č. , hodnota, , trvalý travní porost, pozemku parc. č. , hodnota, , zahrada, pozemku parc. č. , hodnota, , trvalý travní porost, pozemku parc. č. , Anonymizováno, , trvalý travní porost, pozemku parc. č. , Anonymizováno, , zahrada, pozemku parc. č. , Anonymizováno, , trvalý travní porost, pozemku parc. č. , Anonymizováno, , orná půda, pozemku parc. č. , hodnota, , ostatní plocha a pozemku parc. č. , hodnota, , ostatní plocha, všech v katastrálním území , adresa, , obci , adresa, , části obce , adresa, , všech zapsaných na LV č. , list vlastnictví, vedeném Katastrálním úřadem pro , Anonymizováno, kraj, Katastrálním pracovištěm , adresa, , se zamítá.

II. Žalobce je povinen zaplatit žalované náklady řízení 22 034,10 Kč k rukám , Jméno advokátky, do 3 dnů od právní moci rozsudku.

1. Žalobou podanou dne 30. 10. 205 se žalobce domáhal určení, že je vlastníkem ve výroku I. specifikovaných nemovitých věcí. Žaloba byla odůvodněna tím, že v katastru nemovitostí je jako vlastnice předmětných věcí zapsána žalovaná, a to na základě kupní smlouvy ze dne 11. 8. 2008, kdy vklad vlastnického práva byl povolen dne 1. 9. 2008 s účinky ke dni 13. 8. 2008. Dle žalobce byl převod nemovitostí z jeho strany na žalovanou neplatný, a proto vlastnické právo nadále náleží žalobci. Žalobce tak má naléhavý právní zájem na požadovaném určení. V kupní smlouvě ze dne 11. 8. 2008 byla sjednána kupní cena 150 000 Kč za pozemky a 650 000 Kč za objekt k bydlení, celkem tedy 800 000 Kč. Část kupní ceny ve výši 140 000 Kč měla žalovaná uhradit soudním exekutorům , tituly před jménem, , jméno FO, , Exekutorský úřad , adresa, , a , tituly před jménem, , jméno FO, , Exekutorský úřad , adresa, , nejpozději do 10. 7. 2008. V katastru nemovitostí bylo zapsáno, že nemovitosti jsou postiženy exekucemi vedenými jmenovanými exekutory. Druhou část kupní ceny ve výši 260 000 Kč měla žalovaná žalobci zaplatit po výmazu exekučně vymáhaných dluhů v katastru nemovitostí. Třetí část kupní ceny 400 000 Kč měla žalovaná zaplatit převodem prostředků poskytnutých , právnická osoba, . na účet určený žalobcem. V době podpisu smlouvy platil zákaz převodu nemovitostí (speciální inhibitorium), protože Exekutorský úřad v Prachaticích vydal exekuční příkaz k prodeji nemovitostí. Účinky tohoto příkazu nastaly až pravomocným zastavením exekuce, k němuž došlo po uzavření smlouvy. Ujednání o ceně ve smlouvě ze dne 11. 8. 2008 bylo neurčité, když v ní bylo uvedeno, že první splátka kupní ceny bude „zaplacena před podpisem kupní smlouvy, nejpozději do 10. 7. 2008“. Takové ujednání je vnitřně rozporné a činí ujednání o ceně a splatnosti, tedy o podstatné náležitosti smlouvy, nesrozumitelným. Důsledkem je neplatnost smlouvy. Dne 27. 8. 2008 byl sjednán dodatek smlouvy, který podstatně změnil způsob a rozsah protiplnění. Ke sjednání dodatku došlo ještě předtím, než katastrální úřad rozhodl o povolení vkladu na základě původní smlouvy. , právnická osoba, by přitom měl rozhodovat podle aktuálního znění nabývacího titulu ke dni svého rozhodnutí. Podle dodatku smlouvy mělo namísto hotovostních plateb ve výši 260 000 Kč a 400 000 Kč dojít k předání osobního vozidla Peugeot 306 „v celkové ceně 90 000 Kč“ a mobilního domu „v celkové ceně 290 000 Kč“, zbylá částka 60 000 Kč měla být uhrazena v hotovosti. Dle dodatku smlouvy tak mělo být poskytnuto plnění v hodnotě 580 000 Kč oproti původně sjednané ceně 800 000 Kč. Dodatek smlouvy nijak nevyjasnil právní důvod této změny (sleva kupní ceny, zápočet, datio in solutum – dání místo plnění), způsob ocenění movitých věcí ani mechanismus zápočtu na původní peněžitou cenu 800 000 Kč. Vzniká tak vnitřní rozpor mezi textem kupní smlouvy a dodatku, který činí ujednání o kupní ceně a způsobu úhrady neurčitým. Jde o vadu essentialia negotii (cena a způsob úhrady), jež zakládá absolutní neplatnost podle § 37 odst. 1 občanského zákoníku z roku 1964. Podpůrně pak žalobce argumentoval tím, že od smlouvy odstoupil pro neuhrazení sjednané kupní ceny. Odstoupení bylo žalované doručeno dne 12. 2. 2025. Z důvodu opatrnosti žalobce od smlouvy odstoupil i v rámci podané žaloby. Minimálně nebylo zaplaceno 220 000 Kč (kupní cena činila 800 000 Kč, plněno bylo 140 000 Kč exekutorům, 90 000 Kč předáním vozidla Peugeot, 290 000 Kč předáním mobilního domu a 60 000 Kč formou doplatku). Hodnota movitých věcí přitom byla v dodatku pouze deklarována, jejich skutečná obvyklá cena byla nižší a měla by být předmětem dokazování.

2. Žalovaná se žalobou nesouhlasila a navrhla její zamítnutí. Zákonným znakem určovací žaloby podle ustanovení § 80 občanského soudního řádu je naléhavý právní zájem. Naléhavý právní zájem v daném případě dán není. Kupní smlouva byla uzavřena 11. 8. 2008. Ke kupní smlouvě byl uzavřen dodatek ze dne 27. 8. 2008, kterým byl upraven způsob úhrady kupní ceny. Součástí tohoto dodatku, je i prohlášení smluvních stran, že veškeré platební povinnosti kupujícího vůči prodávajícímu budou vypořádány nejpozději do konce roku 2008. Splatnost kupní ceny tedy zcela nepochybně nastala 1. 1. 2009. Dne 1. 1. 2009 také mohlo být právo prodávajícího v případě porušení smlouvy uplatněno poprvé. Bylo možné od smlouvy odstoupit, případně žalovat na zaplacení, pakliže by k tomu existoval důvod. Jestliže právní otázka platnosti či neplatnosti kupní smlouvy má povahu předběžné otázky ve vztahu k existenci práva nebo právního vztahu (např. vlastnictví), má žalovaná za to, že na určení této předběžné otázky není dán naléhavý právní zájem, jestliže šlo žalovat přímo. Dne 12. 2. 2025 obdržela žalovaná od žalobce listinu označenou jako „Odstoupení od kupní smlouvy“. Žalovaná k tomu zaslala žalobci dne 20. 2. 2025 vyjádření, v němž připomněla způsob úhrady kupní ceny a odstoupení od smlouvy odmítla. Žalovaná namítla neplatnost odstoupení od kupní smlouvy. Z procesní opatrnosti rovněž namítla, že právo odstoupit od smlouvy se promlčuje v obecné promlčecí lhůtě, která běží ode dne, ve kterém bylo nejdříve možné od smlouvy odstoupit.

3. Žalobce při jednání soudu dále doplnil argumentaci ve věci. Žalovaná uhradila exekutorovi , adresa, 000 Kč. Tento exekutor ale vrátil přeplatek 10 000 Kč na účet žalované, přičemž šlo o peníze žalobce, kterému to žalovaná neřekla a peníze si ponechala. Předávací protokoly jsou datovány v srpnu 2008, ale fakticky došlo k předání movitých věcí až dne 25. 11. 2008. V tento den došlo k převodu vozidla podle registru vozidel. Žalobce nevěděl, za jaké částky žalovaná vozidlo a mobilní dům pořídila. Následně zjistil, že žalovaná pořídila v autobazaru v , adresa, vozidla, z toho „jedno na značkách a jedno bez značek“. Za obě zaplatila 55 000 Kč. Vozidlo, které mělo být předáno žalobci v srpnu, bylo v té době nepojízdné. Žalovaná potřebovala 3 měsíce, aby ze dvou vozidel nechala udělat jedno pojízdné. Žalobce následně zjistil, že se ve vozidle vozili psi, byl tam zápach a vozidlo bylo nepoužitelné. V listopadu 2008 žalobce převzal rovněž mobilní dům, ale v rozporu s dohodou účastníků neobdržel nábytek a vybavení. Žalobce následně zjistil, že žalovaná za tento dům firmě MARVEL , adresa, zaplatila 130 000 Kč a za přepravu 30 000 Kč, celkem tedy 160 000 Kč. Podle dodatku smlouvy mělo být vozidlo za 90 000 Kč a mobilní dům za 290 000 Kč. Žalobce v té době se žalovanou komunikoval. Žalovaná tehdy argumentovala, že žalobce nemůže od smlouvy odstoupit, když nemá peníze na vrácení toho, co za něho zaplatila exekutorům. Žalobce se informoval u právníka, že přesto odstoupit může, a proto tak učinil dopisem z 30. 11. 2008, kdy k 1. 12. 2008 od smlouvy podmíněně odstoupil s tím, že toto jednání bude účinné, až získá peníze, které bude moci vrátit žalobkyni. Jsou tedy i další skutečnosti, než které byly uvedeny v žalobě, pro které je smlouva neplatná.

4. Žalovaná nadále trvala na zamítnutí žaloby. Žádné odstoupení od smlouvy ze dne 30. 11. 2008 neobdržela. Pokud měl žalobce jakékoliv pochyby o movitých věcech, eventuálně pokud dle něho nebyla uhrazena kupní cena, pak mohl uplatňovat svoje nároky, mimo jiné i právo na odstoupení od smlouvy, ve lhůtě běžící od 1. 1. 2009. V případě, že by žalobce od smlouvy odstoupil, mohl by se také domáhat svých práv, která z toho případně vyplývala. Žalovaná opětovně namítla promlčení práva na odstoupení od smlouvy.

5. Soud vzal na základě provedených důkazů za prokázané, že ke dni 10. 7. 2008 byl na LV č. , parcela, katastru nemovitostí pro katastrální území , adresa, jako vlastník sporných nemovitých věcí zapsán žalobce. Dále byla v části C) zapsána věcná práva zatěžující nemovitosti, konkrétně nařízené exekuce na majetek žalobce na základě usnesení zdejšího soudu č.j. 19 Nc 3226/2008-8 ze dne 14. 1. 2008 a usnesení zdejšího soudu č.j. 19 Nc 3417/2008-7 ze dne 26. 2. 2008. Dále byl zapsán exekuční příkaz k prodeji nemovitostí Exekutorského úřadu v Prachaticích č.j. 40Ex 2449/2008-6 ze dne 27. 6. 2008 (viz výpis z katastru č. l. 10).

6. Ke dni 13. 8. 2028 (datum podání návrhu na vklad katastrálnímu úřadu) byl jako vlastník sporných nemovitých věcí na LV č. , parcela, katastru nemovitostí pro katastrální území , adresa, stále zapsán žalobce. Žádná věcná práva zatěžující nemovitosti již v části C) zapsána nebyla (viz výpis z katastru nemovitostí č. l. 47).

7. V současné době je na LV č. , list vlastnictví, pro katastrální území , adresa, evidována jako vlastnice sporných nemovitostí žalovaná. Nabývacím titulem je smlouva kupní ze dne 11. 8. 2008. Právní účinky vkladu práva nastaly ke dni 13. 8. 2008. , právnická osoba, o vkladu rozhodl v řízení vedeném pod č.j. V-, Anonymizováno, (viz výpis z katastru č. l. 33).

8. Účastníci řízení podepsali dne 11. 8. 2008 kupní smlouvu, a to žalobce jako prodávající a žalovaná jako kupující. Předmětem smlouvy byly nemovitosti uvedené ve výroku I. tohoto rozsudku, navíc pak ještě pozemek parc. č. 650, ostatní plocha. Předmětnou smlouvou žalobce nemovitosti včetně všech součástí a příslušenství prodal žalované za „vzájemně sjednanou cenu v celkové výši 800.000,- Kč“ a žalovaná nemovitosti za tuto cenu koupila (viz článek Za druhé). V článku Za třetí bylo uvedeno: „Celou kupní cenu 150.000,- Kč za pozemky a 650.000,- Kč za objekt k bydlení, celkem tedy 800.000,- Kč uhradí strana kupující straně prodávající jednak hotově, jednak z prostředků překlenovacího úvěru poskytnutého , právnická osoba, takto:

1. První část kupní ceny ve výši dluhu strany prodávající vůči Exekučnímu úřadu , adresa, Judr. , jméno FO, /30.000,- Kč/ a Exekutorský úřad , adresa, , tituly před jménem, , jméno FO, /110.000,- Kč/ celkem 140.000,- uhradí strana kupující převodem na účet jednotlivých exekučních úřadů, a to ještě před podpisem této kupní smlouvy, nejpozději však do 10.7.2008.

2. Druhou část kupní ceny ve výši 260.000,- Kč uhradí strana kupující hotově k rukám strany prodávající, nejdříve však po výmazu dluhů zapsaných v „OMEZENÍ VLASTNICKÉHO PRÁVA“ jako „NAŘÍZENÍ EXEKUCE“ vedených u Katastr. úřadu , adresa, – prac. , adresa, na listu vlastnictví , parcela, .

3. Třetí část kupní ceny ve výši 400.000,- Kč uhradí strana kupující převodem finančních prostředků poskytnutých , právnická osoba, na účet určený stranou prodávající. Na tomto způsobu platby se smluvní strany vzájemně dohodly.“ Podpisy účastníků na smlouvě byly ověřeny , tituly před jménem, , jméno FO, , notářkou ve Dvoře , adresa, (viz kupní smlouva č. l. 17).

9. Dne 27. 8. 2008 byla účastníky sepsána listina nazvaná „DODATEK KE KUPNÍ SMLOUVĚ UZAVŘENÉ DNE 11.8.2008“. V listině bylo uvedeno, že změna úhrady za nemovitosti se týká článku „Za třetí“ odstavec 2. a 3. Dále se uvádí: „Namísto plateb hotovosti 260.000,- a 400.000,- uvedených v článku 2. a 3. bude předán osobní vůz Peugeot 306 combi diesel SPZ , SPZ, v celkové ceně 90.000,- a mobilní dům typ 10,5m na 3m vybaven k bydlení v celkové ceně 290.000,-. Zbylá částka k úhradě ve výši 60.000,- bude uhrazena k rukám prodávajícího, nejpozději do konce roku 2008. Takto budou vypořádány veškeré platební povinnosti kupujícího vůči prodávajícímu. Smluvní strany s ujednáními DODATKU KUPNÍ SMLOUVY bez výhrad souhlasí a na důkaz souhlasu podepisují.“ (viz listina č. l. 30).

10. V listině nazvané „Předávací protokol ze dne 27.8.2008“ se uvádí: -předán Peugeot 306 combi diesel, po STK, s kompletní výbavou, bez vážných závad. Nejde stahovat pravé přední okno, přebírající je si této závady vědom.“ Listinu podepsali žalovaná jako předávající a žalobce jako přebírající (viz listina č. l. 30 p. v.).

11. V listině nazvané „PŘEDÁVACÍ PROTOKOL ze dne 30.8.2008“ se uvádí: „Dne 30.8. byl stranou kupující předán straně prodávající mobilní domek 10,5x3m dle ujednání v dodatku ke kupní smlouvě ohledně nemovitostí , Jméno žalobce, , , adresa, . Domek je po technické stránce naprosto v pořádku, rozvod vody a elektřiny je funkční a bude vybaven bytovými doplňky na přání přebírajícího.“ Listinu podepsali žalovaná jako předávající a žalobce jako přebírající (viz listina č. l. 29).

12. Dne 4. 2. 2025 podepsal žalobce dopis nazvaný „Odstoupení od kupní smlouvy“ adresovaný žalované. Žalobce odstoupil od kupní smlouvy ze dne 11. 8. 2008, jejímž předmětem byly sporné nemovitosti. Žalobce v dopise uvedl: „Důvodem odstoupení je neplnění ustanovení této smlouvy z vaší strany. Do dnešního dne mi nebyla uhrazena kupní cena tak jak bylo ve smlouvě sjednáno a to i přes prodlouženou lhůtu k plnění.“ (viz dopis č. l. 31).

13. Žalovaná žalobci dopisem ze dne 20. 2. 2025 sdělila, že s obsahem odstoupení zásadně nesouhlasí, pokládá jej za bezdůvodné a neplatné. V dopise žalovaná uvedla, že dopis žalobce obsahující odstoupení od smlouvy obdržela dne 12. 2. 2025 (viz dopis č. l. 7).

14. Ze spisu zdejšího soudu sp. zn. 29 C 62/2025 bylo zjištěno, že žalovaná podala dne 19. 5. 2025 proti , Jméno zmocněnce, , nar. 25. 4. 1970, žalobu o vyklizení sporných nemovitých věcí. Zdejší soud žalobě vyhověl rozsudkem ze dne 10. 11. 2025, č.j. 29 C 62/2025-41, jenž nabyl právní moci dne 7. 1. 2026. Z odůvodnění rozsudku mj. vyplývá, že žalovaná a , Jméno zmocněnce, dne 10. 10. 2015 uzavřeli kupní smlouvu, jejímž předmětem byla stavba č. p. 80 na stavební parcele č. , parcela, v katastrálním území , adresa, , pozemkové parcely zapsané na listu vlastnictví , list vlastnictví, a mobilní dům umístěný na pozemkové parcele 693/3. Kupní cena byla sjednána ve výši 612 000 Kč, měla být uhrazena v 72 měsíčních splátkách po 8 500 Kč. Katastrální úřad pro , Anonymizováno, kraj, Katastrální pracoviště , adresa, rozhodnutím ze dne 24. 7. 2024, č. j. V-, Anonymizováno, , zamítl návrh na povolení vkladu vlastnického práva k nemovitostem na základě uvedené kupní smlouvy. V odůvodnění rozhodnutí bylo uvedeno, že předmět prodeje je označen v kupní smlouvě v rozporu s návrhem na vklad, neboť nejsou označeny stejné nemovité věci. List vlastnictví , list vlastnictví, , který je uveden ve smlouvě, nebyl součástí návrhu na vklad. Kupní cena byla stanovena za celek předmětu prodeje, tedy za stavbu, pozemky a mobilní dům. Stavba označená jako předmět prodeje není samostatnou nemovitou věcí a mobilní dům není nemovitou věcí evidovanou v katastru nemovitostí. Z kupní ceny není zřejmé, jaká je výše kupní ceny za parcely. Podpis prodávající nebyl úředně ověřen dle požadavků zákona. Předložená listina proto nesplňovala náležitosti pro zápis do katastru nemovitostí (viz přílohový spis zdejšího soudu sp. zn. 29 C 62/2025).

15. Dle § 80 o.s.ř. určení, zda tu právní poměr nebo právo je či není, se lze žalobou domáhat jen tehdy, je-li na tom naléhavý právní zájem.

16. Při úvaze o tom, zda je v této věci dán naléhavý právní zájem na požadovaném určení, vycházel soud z konstantní judikatury. Dle rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 27.3.1997, sp. zn. 3 Cdon 1338/96 určovací žaloba podle § 80 písm. c) o. s. ř. je preventivního charakteru a má místo jednak tam, kde její pomocí lze eliminovat stav ohrožení práva či nejistoty v právním vztahu, a k odpovídající nápravě nelze dospět jinak, jednak v případech, v nichž určovací žaloba účinněji než jiné právní prostředky vystihuje obsah a povahu příslušného právního vztahu a jejím prostřednictvím lze dosáhnout úpravy, tvořící určitý právní rámec, který je zárukou odvrácení budoucích sporů účastníků. Tyto funkce určovací žaloby korespondují právě s podmínkou naléhavého právního zájmu; nelze-li v konkrétním případě očekávat, že je určovací žaloba bude plnit, nebude ani naléhavý právní zájem na takovém určení. Přitom příslušné závěry se vážou nejen k žalobě na určení jako takové, ale také k tomu, jakého konkrétního určení se žalobce domáhá.

17. V posuzované věci žalobce tvrdí, že právní úkon – kupní smlouva ze dne 11. 8. 2008 s dodatkem ze dne 27. 8. 2008 – je absolutně neplatný, a proto nemohl vyvolat zamýšlené účinky, tedy převod vlastnického práva k nemovitostem ze žalobce na žalovanou. Žalobce se proto domáhá určení, že je nadále vlastníkem předmětných nemovitostí. Protože žalovaná nesouhlasí s tím, že kupní smlouva z roku 2008 je neplatným právním úkonem, může žalobce dosáhnout toho, aby byl i ve veřejném seznamu do budoucna veden jako vlastník nemovitostí pouze podáním určovací žaloby. Naléhavý právní zájem na žalobcem požadovaném určení tak je dán, a proto se soud žalobou věcně zabýval.

18. Soud při posuzování věci vycházel z právní úpravy účinné v době uzavření kupní smlouvy a jejího dodatku, tj. ze zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník (dále obč. zák.).

19. Dle § 34 obč. zák. právní úkon je projev vůle směřující zejména ke vzniku, změně nebo zániku těch práv nebo povinností, které právní předpisy s takovým projevem spojují.

20. Dle § 37 odst. 1 obč. zák. právní úkon musí být učiněn svobodně a vážně, určitě a srozumitelně; jinak je neplatný.

21. Dle § 37 odst. 3 obč. zák. právní úkon není neplatný pro chyby v psaní a počtech, je-li jeho význam nepochybný.

22. Dle § 39 obč. zák. neplatný je právní úkon, který svým obsahem nebo účelem odporuje zákonu nebo jej obchází anebo se příčí dobrým mravům.

23. Dle § 588 obč. zák. z kupní smlouvy vznikne prodávajícímu povinnost předmět koupě kupujícímu odevzdat a kupujícímu povinnost předmět koupě převzít a zaplatit za něj prodávajícímu dohodnutou cenu.

24. Dle § 589 obč. zák. cenu je třeba sjednat v souladu s obecně závaznými právními předpisy, jinak je smlouva neplatná podle § 40a.

25. Dle § 516 odst. 1 o. z. účastníci mohou dohodou změnit vzájemná práva a povinnosti.

26. Dle § 1 odst. 1 zákona č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem (ve znění účinném ke dni 13. 8. 2008, tj. ke dni podání návrhu na vklad vlastnického práva dle smlouvy ze dne 1. 8. 2008), k nemovitostem evidovaným v katastru nemovitostí České republiky (dále jen „katastr") se zapisuje vlastnické právo, zástavní právo, právo odpovídající věcnému břemeni a předkupní právo s účinky věcného práva.

27. Dle § 2 odst. 1 až 3 zákona č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem (ve znění účinném ke dni 13. 8. 2008, tj. ke dni podání návrhu na vklad vlastnického práva dle smlouvy ze dne 1. 8. 2008), práva uvedená v § 1 odst. 1 se zapisují do katastru nemovitostí zápisem vkladu práva nebo výmazu vkladu práva (dále jen „vklad"), pokud tento zákon nestanoví jinak. Práva uvedená v § 1 odst. 1 vznikají, mění se nebo zanikají dnem vkladu do katastru, pokud občanský zákoník nebo jiný zákon nestanoví jinak. Právní účinky vkladu vznikají na základě pravomocného rozhodnutí o jeho povolení ke dni, kdy návrh na vklad byl doručen katastrálnímu úřadu. Každý má právo nahlédnout do evidence doručených návrhů.

28. Soud se nejprve zabýval otázkou, zda uzavřená kupní smlouva v jejím původním znění ze dne 11. 8. 2008 je platným právním úkonem. Soud dospěl ke kladnému závěru. Ve smlouvě je náležitě označen její předmět, tedy převáděné nemovitosti. Je sjednána kupní cena 800 000 Kč, přičemž v článku „Za třetí“ bylo určitým a srozumitelným způsobem dohodnuto, jak žalovaná jako kupující kupní cenu uhradí. Kupní smlouva je opařena ověřenými podpisy účastníků. Určení výše kupní ceny a nemovitostí bylo plně věcí smluvní volnosti účastníků. Kupní cena nemovitostí nebyla v době uzavření smlouvy regulována obecně závaznými předpisy, tudíž nemohl být dán důvod relativní neplanosti smlouvy uvedený v § 589 obč. zák. Žalobce argumentoval mj. tím, že došlo k porušení zákazu prodeje nemovitostí, když na majetek žalobce jako prodávajícího byly vedeny dvě exekuce a byl vydán exekuční příkaz k prodeji nemovitostí. Žalovaná doložila, že již před uzavřením smlouvy v souladu s článkem „Za třetí“ poukázala oběma exekutorským úřadům dohodnuté částky 110 000 Kč a 30 000 Kč. Na základě toho došlo k zastavení obou exekučních řízení. Z toho důvodu ke dni podání návrhu na vklad vlastnického práva žalované do katastru nemovitostí (13. 8. 2008) již v části C) nebyla žádná práva zatěžující nemovitosti zapsána. Nemohlo tedy dojít k porušení zákazu převodu nemovitostí podle ustanovení § 44 odst. 7 a § 47 odst. 4 zákona č. 120/2001 Sb., o soudních exekutorech a exekuční činnosti (exekuční řád), tj. generálního a speciálního inhibitoria. Žalobce dále poukazoval na skutečnost, že ve smlouvě bylo sjednáno, že část kupní ceny, konkrétně částky 30 000 Kč a 110 000 Kč, žalovaná „uhradí“ konkrétním exekutorským úřadům „nejpozději však do 10. 7. 2008“. K podpisu smlouvy došlo až dne 11. 8. 2008, tedy po dohodnutém termínu splatnosti obou uvedených částek. Přesněji tedy mělo být uvedeno, že částky 30 000 Kč a 110 000 Kč žalovaná oběma exekutorským úřadům zaplatila již před podpisem smlouvy. Tato formulační nepřesnost však nemůže vést k závěru o neplatnosti smlouvy. Lze tedy shrnout, že soud neshledal žádný důvod, pro který by bylo možno uvažovat o tom, že kupní smlouva ze dne 11. 8. 2008 byla neplatným právním úkonem.

29. Žalobce se dále dovolával neplatnosti kupní smlouvy po její změně provedené dodatkem ze dne 27. 8. 2008. Předně poukazoval na skutečnost, že katastrální úřad při svém rozhodování o návrhu na vklad vlastnického práva žalobkyně do katastru nemovitostí, o němž rozhodl dne 1. 9. 2008, neměl změněné znění smlouvy k dispozici. Tato námitka nemůže obstát. Jak vyplývá z výše citovaného ustanovení § 2 tehdy platného katastrálního zákona, pro katastrální úřad je rozhodný právní stav existující ke dni podání návrhu na vklad do katastru nemovitostí. Tento návrh byl podán dne 13. 8. 2008. Došlo-li následně dne 27. 8. 2008, tedy ještě předtím, než katastrální úřad o návrhu na vklad rozhodl, ke změně smlouvy, pak jde o právní skutečnost, ke které by katastrální úřad nemohl přihlížet, ani kdyby změněné znění smlouvy k dispozici měl.

30. K samotné změně smlouvy je pak třeba uvést, že podle tehdy platného ustanovení § 516 obč. zák. byli účastníci smlouvy oprávněni dohodnout se na změně vzájemných práv a povinností ze smlouvy vyplývajících. Změna obsahu závazku dohodou stran je kumulativní novací. Při kumulativní novaci původní závazek nezaniká, ale mění se. Právním důvodem změněného závazku je jak původní právní úkon, který vedl ke vzniku závazku, tak dohoda o změně jeho obsahu. V rámci dohody o změně závazku v případě kupní smlouvy tak je možné dohodnout se na změně výše kupní ceny, jakož i na změně podmínek její splatnosti. Samotná skutečnost, že dodatkem kupní smlouvy ze dne 27. 8. 2008 došlo ke změně sjednané ceny a podmínek její splatnost, není v rozporu s právem.

31. Žalobci je třeba přisvědčit v tom, že po sjednání dodatku kupní smlouvy ze dne 27. 8. 2008 nastala situace, kdy v článku „Za druhé“ smlouvy byla stále uvedena původně dohodnutá kupní cena 800 000 Kč, zatímco ve změněném článku „Za třetí“ bylo nově upraveno, jakým způsobem žalovaná žalobci poskytne plnění v celkové hodnotě 440 000 Kč (automobil za 90 000 Kč, mobilní dům za 290 000 Kč a v hotovosti 60 000 Kč). Po zohlednění plateb exekutorským úřadům v celkové výši 140 000 Kč tak mělo být nově za nemovitosti poskytnuto plnění v ceně 580 000 Kč, a to nejpozději do konce roku 2008. Podle výše citovaného ustanovení § 37 odst. 3 obč. zák. právní úkon není neplatný pro chyby v psaní a počtech, je-li jeho význam nepochybný. Dle soudu byl význam kupní smlouvy po sjednání dodatku ze dne 27. 8. 2008 nepochybný, a to v tom smyslu, že žalobce obdrží z titulu kupní ceny plnění v celkové ceně 580 000 Kč. Tento závěr lze dle soudu dovodit z poslední věty dodatku, která zní: „Smluvní strany s ujednáními DODATKU KUPNÍ SMLOUVY bez výhrad souhlasí a na důkaz souhlasu podepisují.“ Vedle toho nelze přehlédnout, že až do zaslání dopisu ze dne 4. 2. 2025 (Odstoupení od kupní smlouvy) žalobce výši plnění za převod nemovitostí, jak vyplývala z dodatku smlouvy ze dne 27. 8. 2008, nikdy nezpochybnil. Zejména se tedy nikdy nedomáhal relevantním způsobem zaplacení částky 220 000 Kč (rozdíl mezi cenou 800 000 Kč uvedenou v původní smlouvě a cenou 580 000 Kč vyplývající z dodatku smlouvy).

32. Dle soudu tedy nebylo prokázáno, že by kupní smlouva ze dne 11. 8. 2008 spolu s dodatkem ze dne 27. 8. 2008 byla neplatným právní úkonem.

33. Žalobce podpůrně argumentoval tím, že od uzavřené kupní smlouvy odstoupil dopisem ze dne 4. 2. 2025. Žalovaná uznala, že tento dopis obdržela. V reakci na dopis žalobce uvedla, že odstoupení od smlouvy považuje za bezdůvodné a neplatné. V průběhu tohoto řízení současně namítla, že došlo k promlčení práva žalobce od kupní smlouvy s dodatkem odstoupit.

34. K odstoupení od smlouvy došlo dopisem žalobce ze dne 4. 2. 2025, tedy již za účinnosti zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále o. z.). Soud se nejprve zabýval otázkou, podle jaké právní úpravy by mělo být odstoupení od smlouvy, jež byla uzavřena za účinnosti dříve platného občanského zákoníku (zákon č. 40/1964 Sb.), posuzováno.

35. Dle § 3028 odst. 3 o. z. není-li dále stanoveno jinak, řídí se jiné právní poměry vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona, jakož i práva a povinnosti z nich vzniklé, včetně práv a povinností z porušení smluv uzavřených přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona, dosavadními právními předpisy. To nebrání ujednání stran, že se tato jejich práva a povinnosti budou řídit tímto zákonem ode dne nabytí jeho účinnosti.

36. Žalobce od smlouvy odstoupil z důvodu tvrzeného porušení smlouvy žalovanou. Protože jde o porušení smlouvy uzavřené za účinnosti zákona č. 40/1964 Sb., musí být platnost tohoto úkonu posouzena právě podle tohoto zákona.

37. Dle § 48 odst. 1, 2 obč. zák. od smlouvy může účastník odstoupit, jen jestliže je to v tomto zákoně stanoveno nebo účastníky dohodnuto. Odstoupením od smlouvy se smlouva od počátku ruší, není-li právním předpisem stanoveno nebo účastníky dohodnuto jinak.

38. Dle § 517 odst. 1 o. z. dlužník, který svůj dluh řádně a včas nesplní, je v prodlení. Jestliže jej nesplní ani v dodatečné přiměřené lhůtě věřitelem mu poskytnuté, má věřitel právo od smlouvy odstoupit; jde-li o plnění dělitelné, může se odstoupení věřitele za těchto podmínek týkat i jen jednotlivých plnění.

39. Dle § 100 odst. 1, 2 obč. zák. právo se promlčí, jestliže nebylo vykonáno v době v tomto zákoně stanovené (§ 101 až 110). K promlčení soud přihlédne jen k námitce dlužníka. Dovolá-li se dlužník promlčení, nelze promlčené právo věřiteli přiznat. Promlčují se všechna práva majetková s výjimkou práva vlastnického. Tím není dotčeno ustanovení § 105. Zástavní práva se nepromlčují dříve, než zajištěná pohledávka.

40. Dle § 101 obč. zák. pokud není v dalších ustanoveních uvedeno jinak, je promlčecí doba tříletá a běží ode dne, kdy právo mohlo být vykonáno poprvé.

41. Právo odstoupit od smlouvy nebylo v kupní smlouvě ze dne 1. 8. 2008 ani v jejím dodatku ze dne 27. 8. 2008 sjednáno. Platí tedy, že od smlouvy bylo možno odstoupit v případech stanovených zákonem. Věřitel byl oprávněn od smlouvy odstoupit, pokud dlužník, který byl v prodlení, svůj dluh nesplnil ani v dodatečné přiměřené lhůtě, kterou mu věřitel poskytl. Žalovaná jako dlužnice měla své závazky z kupní smlouvy, zejména tedy závazek zaplatit dohodnutou kupní cenu, splnit nejpozději do konce roku 2008. Tříletá promlčecí doba v případě porušení závazku žalované tak počala běžet dne 1. 1. 2009 a její poslední den připadl na 1. 1. 2012 (§ 122 odst. 1 obč. zák.). Nejpozději v době do 1. 1. 2012 byl žalobce oprávněn domáhat se svých práv z případného porušení kupní smlouvy žalovanou. Žalobce tedy byl oprávněn v období do 1. 1. 2012 poskytnout žalované dodatečnou přiměřenou lhůtu pro splnění jejích závazků z kupní smlouvy, a v případě, že by žalované své závazky nesplnila sni v této dodatečné lhůtě, měl právo od smlouvy odstoupit. Pokud žalobce od smlouvy odstoupil dopisem ze dne 4. 2. 2025, stalo se tak bez jakýchkoliv pochybností po uplynutí promlčecí doby. Žalovaná vznesla námitku promlčení, a proto nebylo možno uvažovat o tom, že došlo ke zrušení smlouvy odstoupením od smlouvy provedeným žalobcem.

42. Při jednání soudu dne 4. 2. 2026 žalobce začal tvrdit, že od smlouvy odstoupil rovněž nedatovaným dopisem, který při jednání předložil (viz č. l. 38). Žalovaná však popřela, že by kromě dopisu ze dne 4. 2. 2025 obdržela jakýkoliv jiný dopis, jímž by žalobce od smlouvy odstoupil. Žalobce přitom netvrdil ani neprokázal, že předmětný dopis žalované byl doručen. Zmocněnec žalobce uvedl, že dopis nalezl na půdě domu č. p. , Anonymizováno, spolu s jinými písemnostmi patřícími žalované. Z toho však nelze bez dalšího dovodit, že dopis žalované skutečně doručen byl, a to zvlášť za situace, kdy předmětný dům užíval právě zmocněnec žalobce, a to bez právního důvodu. Žalovaná se proto v řízení vedeném u zdejšího soudu pod sp. zn. 29 C 62/2025 úspěšně domáhala vyklizení sporných nemovitostí zmocněncem žalobce , Jméno zmocněnce, . Protože nebylo prokázáno, že by předmětný dopis byl žalované doručen kdykoliv v době do 1. 1. 2012, nemohlo dojít ke zrušení kupní smlouvy s dodatkem ani tímto právním úkonem žalobce.

43. Žalobce začal při jednání soudu dne 4. 2. 2026 uplatňovat další nové argumenty, zejména to, že skutečná cena osobního automobilu a mobilního domu, které žalobce od žalované převzal na základě dodatku kupní smlouvy ze dne 27. 8. 2008, nedosahovala částek uvedených v dodatku (90 000 Kč resp. 290 000 Kč). Dále namítal, že soudní exekutor , tituly před jménem, , jméno FO, žalované vrátil částku 10 000 Kč, která měla být žalovanou předána žalobci. Jak již soud uvedl, všechna plnění za sporné nemovitosti měl žalovaný obdržet do konce roku 2008. Nebylo-li plněno řádně a včas, pak se žalobce mohl a měl řádně a včas domáhat svých práv zákonem předvídaným způsobem. Mohl se tedy domáhat jednak doplacení kupní ceny, pokud dle něho neobdržel plnění v celkové ceně 580 000 Kč, jednak z titulu bezdůvodného obohacení vrácení částky, kterou měl žalované vrátit soudní exekutor , tituly před jménem, , jméno FO, . V občanskoprávních vztazích platí zásada vigilantibus iura scripta sunt (práva náležejí bdělým). Pokud žalobce svá práva neuplatnil řádně a včas, pak mohl a měl legitimně očekávat, že žalovaná může úspěšně vznést námitku promlčení.

44. Z počínání žalobce je patrné, že se s časovým odstupem přibližně 17 let snaží dosáhnout zrušení účinků kupní smlouvy s dodatkem, které byly uzavřeny v srpnu 2008. Po celou uvedenou dobu je přitom žalovaná v katastru nemovitostí zapsána jako vlastnice sporných nemovitostí. I kdyby bylo možno uvažovat o neplatnosti kupní smlouvy s dodatkem z roku 2008, mohla by se žalovaná dovolávat toho, že vlastnické právo v mezidobí vydržela. Popsaný postup žalobce je v rozporu se základním principem právního státu, jímž je právní jistota. Ta umožňuje právním subjektům důvěřovat v právní řád, tedy mimo jiné v to, že právo je předvídatelné, stabilní, jasné a vymahatelné. V posuzované věci tak nelze připustit, aby vlastnické právo žalované ke sporným věcem bylo sporováno s odstupem mnoha let.

45. Ze všech shora uvedených důvodů proto soud podanou žalobu zamítl.

46. Výrok o nákladech řízení se opírá o ust. § 142 odst. 1 o.s.ř. Žalovaná byla v řízení zcela úspěšná, a proto má právo na náhradu nákladů řízení, konkrétně nákladů zastoupení ve výši odpovídající vyhlášce č. 177/1996 Sb., ve znění účinném od 1. 1. 2025. Při určení tarifní hodnoty soud postupoval podle ust. § 9 odst. 4 písm. a) vyhlášky, tedy vycházel z toho, že aktuální cena sporných nemovitostí není známa. Tarifní hodnota tak činí 113 000 Kč. Odměna z této tarifní hodnoty činí dle § 7 vyhlášky 5 620 Kč, paušální náhrada hotových výloh pak dle § 13 odst. 4 vyhlášky činí 450 Kč za úkon. Odměna a náhrada hotových výloh byla přiznána za 3 úkony právní služby (převzatí a příprava zastoupení, vyjádření k žalobě, účast při jednání soudu). Soud nepřiznal odměnu a náhradu výloh za 4. úkon, tj. za reakci na dopis žalobce ze dne 4. 2. 2025, jímž žalobce odstoupil od smlouvy. Tento úkon nebyl učiněn v rámci probíhajícího řízení. Zástupkyně žalované osvědčila, že je plátkyní DPH. Proto k odměně a náhradě výloh náleží DPH v základní sazbě 21 %. Základem daně je částka 18 210 Kč, daň činí 3 824,10 Kč. Celkově tak bylo na nákladech řízení přiznáno 22 034,10 Kč. Náklady jsou splatné k rukám zástupkyně žalované (§ 149 odst. 1 o.s.ř.). Lhůtu k plnění stanovil soud podle § 160 odst. 1 o.s.ř.