9 C 90/2023

Plný text

Okresní soud v Trutnově rozhodl samosoudcem JUDr. Tomášem Suchánkem ve věci žalobce: osobní údaje žalobce zastoupený advokátem údaje o zástupci proti žalovaným: 1. celé jméno žalované , datum narození bytem adresa žalované zastoupená advokátkou anonymizováno jméno příjmení sídlem adresa žalované 2. celé jméno žalované , datum narození bytem adresa žalobce a žalované pro vypořádání podílového spoluvlastnictví

I. Podílové spoluvlastnictví žalobce a 1. žalované k nemovitým věcem – pozemku parc. č. St. [číslo], druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba: [obec], [adresa], rod. dům, pozemku parc. [číslo] druh pozemku zahrada, a pozemku parc. [číslo] druh pozemku zahrada, všem zapsaným v katastru nemovitostí vedeném [stát. instituce], [stát. instituce] na [list vlastnictví] pro obec a [katastrální uzemí], se zrušuje.

II. Nemovité věci uvedené ve výroku I., tj. pozemek parc. č. St. [číslo], druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba: [obec], [adresa], rod. dům, pozemek parc. [číslo] druh pozemku zahrada, a pozemek parc. [číslo] druh pozemku zahrada, všechny zapsané v katastru nemovitostí vedeném [stát. instituce], [stát. instituce] na [list vlastnictví] pro obec a [katastrální uzemí], se přikazují do výlučného vlastnictví žalobce.

III. Podílové spoluvlastnictví žalobce, 1. žalované a 2. žalované k nemovité věci – pozemku parc. č. St. [číslo], druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba: bez čp/če, garáž, zapsanému v katastru nemovitostí vedeném [stát. instituce], [stát. instituce] na [list vlastnictví] pro obec a [katastrální uzemí], se zrušuje.

IV. Nemovitá věc uvedená ve výroku III., tj. pozemek parc. č. St. [číslo], druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba: bez čp/če, garáž, zapsaný v katastru nemovitostí vedeném [stát. instituce], [stát. instituce] na [list vlastnictví] pro obec a [katastrální uzemí], se přikazuje do spoluvlastnictví žalobce a 2. žalované, a to každému z nich v rozsahu ideální poloviny celku.

V. Žalobce je povinen zaplatit 1. žalované na vzájemné vypořádání podílů částku 2 535 000 Kč do 2 měsíců od právní moci tohoto rozsudku.

VI. Žalobce a 2. žalovaná nemají vzájemně právo na výplatu vypořádacího podílu.

VII. Žalobce a 1. žalovaná nemají vzájemně právo na náhradu nákladů tohoto řízení.

VIII. Žalobce a 2. žalovaná nemají vzájemně právo na náhradu nákladů tohoto řízení.

IX. První žalovaná je povinna zaplatit České republice na účet Okresního soudu v Trutnově státem zálohované náklady řízení 8 452 Kč do 15 dnů od právní moci tohoto rozsudku.

1. Žalobou podanou soudu dne 27. 3. 2023 se žalobce domáhal vydání rozsudku, jímž by soud rozhodl o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví účastníků k nemovitým věcem zapsaným na listech vlastnictví [číslo] [číslo] katastru nemovitostí pro obec a [katastrální uzemí]. Žaloba byla odůvodněna tím, že ve vztahu k nemovitým věcem zapsaným na [list vlastnictví] jsou spoluvlastníky žalobce a první žalovaná, a to každý v rozsahu ideální poloviny celku. Ve vztahu k nemovitým věcem zapsaným na [list vlastnictví] katastru nemovitostí jsou spoluvlastníky všichni účastníci řízení, a to žalobce a první žalovaná v rozsahu ideální jedné čtvrtiny celku a druhá žalovaná v rozsahu ideální jedné poloviny celku. Žalobce se pokoušel opakovaně vypořádat podílové spoluvlastnictví s první žalovanou dohodou, a to již v rámci dědického řízení po úmrtí matky žalobce a první žalované [jméno] [příjmení]. V té době byla obvyklá cena nemovitostí určena na částku 4 680 000 Kč. První žalovaná měla nejprve zájem stát se výlučnou vlastnicí nemovitostí, přičemž byla ochotna žalobci vyplatit pouze částku 1 900 000 Kč. S tím žalobce nesouhlasil. První žalovaná následně zvolila opačný způsob vypořádání a požadovala vyplatit částku ve výši 2 000 000 Kč. Ještě předtím, než žalobce stihl přijmout její nabídku, začala první žalovaná požadovat částku 3 500 000 Kč. Žalobce následně první žalované nabídl k vyplacení vypořádací podíl 2 800 000 Kč, ta požadovala částku 3 000 000 Kč. Žalobce zajistil aktualizovaný znalecký posudek [anonymizováno] [jméno], dle kterého činila obvyklá cena nemovitostí 5 650 000 Kč, tedy vypořádací podíl by činil 2 825 000 Kč. První žalovaná trvala na zaplacení částky 3 000 000 Kč. První žalovaná následně zaslala žalobci znalecký posudek znalce [příjmení], který určil obvyklou cenu nemovitostí na 6 819 900 Kč. První žalovaná tak požadovala částku 3 409 950 Kč. Posudek znalce [příjmení] nebyl objektivní, když tento znalec vycházel z nabídkových cen nemovitostí na internetu, nikoliv z realizovaných prodejů. V lednu 2023 žalobce se zřetelem k obecnému poklesu obvyklých cen nemovitostí nabídl první žalované vypořádací podíl 2 542 000 Kč. Vzhledem k námitkám první žalované k této ceně žalobce oslovil znalce [příjmení], který určil obvyklou cenu nemovitostí na 4 990 000 Kč. Této ceně by odpovídal vypořádací podíl ve výši 2 495 000 Kč. Na nabídku k zaplacení podílu v této výši první žalovaná nereagovala. Nemovitosti jsou po úmrtí matky žalobce a první žalované [jméno] [příjmení] prázdné a nikdo je neužívá. Nemovitosti jsou nedělitelné. Žalobce hodlá vyplatit vypořádací podíl z úvěru, který má předjednaný. Žalobce proto ve vztahu k nemovitostem zapsaným na [list vlastnictví] navrhl, aby byly po zrušení spoluvlastnictví přikázány do jeho výlučného vlastnictví oproti zaplacení vypořádacího podílu ve výši 2 495 000 Kč první žalované. V případě garáže na stavební parcele [číslo] je další spoluvlastnicí ještě druhá žalovaná. Žalobce navrhl, aby stávající spoluvlastnictví k této nemovitosti bylo zrušeno a nemovitá věc byla přikázána rovným dílem do spoluvlastnictví žalobce a druhé žalované.

2. První žalovaná souhlasila se způsobem vypořádání, který navrhl žalobce. Trvala však na tom, aby výše vypořádacího podílu byla určena na základě znaleckého posudku vypracovaného soudem ustanoveným znalcem. První žalovaná se ohledně vypořádání podílového spoluvlastnictví pokoušela se žalovaným dohodnout již v rámci dědického řízení, kdy měla zájem stát se výlučnou vlastnicí nemovitostí. K dohodě však nedošlo, protože oba účastníci měli rozdílné názory na výši vypořádacího podílu. Následně první žalovaná navrhla žalobci společný prodej předmětných nemovitostí, když žádný z účastníků nemovitosti neužíval ke svému bydlení. Žalobce následně dne 19. 9. 2022 sdělil žalované, že má zájem nabýt předmětné nemovitosti do svého vlastnictví. Dále uvedl, že je třeba vypořádací podíl odvodit od ceny obvyklé ve výši 5,6 mil. Kč s odkazem na znalecký posudek č. 448/24/2022 zpracovaný [anonymizováno] [jméno] [jméno]. Znalecký posudek však žalobce první žalované nedoložil. První žalovaná s tímto návrhem nesouhlasila a navrhla žalobci k vypořádání částku 3 000 000 Kč namísto původně požadované částky 3 500 000 Kč. Po prostudování posudku opatřeného žalobcem první žalovaná zjistila, že byly použity hodnoty nemovitostí v méně atraktivních lokalitách než [obec] ([obec], [obec], [obec]) a s jinou dispozicí garáže. První žalovaná tak setrvala na svém původním návrhu částky na vypořádání. Žalobce v reakci zaslal aktualizovaný znalecký posudek, dle kterého činila obvyklá cena nemovitostí 5 650 000 Kč. V tomto posudku byla stanovena cena garáže na částku 576 555 Kč. Žalovaná nadále namítala, že jsou porovnávány ceny nemovitostí v méně atraktivních lokalitách než [obec]. Průměrná porovnávací cena domu byla výrazně snížena o celkovou částku 515 000 Kč. S tímto oceněním první žalovaná nesouhlasila. Obsah znaleckých posudků konzultovala s dalšími znalci z oboru, kteří se shodli na tom, že cena nemovitostí v lokalitě [obec] je stabilní a vyšší. Z toho důvodu první žalovaná trvala na svém návrhu vypořádacího podílu ve výši částky 3 000 000 Kč. Žalobce setrval na svém návrhu, přičemž uvedl, že od doby zpracování posudků došlo k dalšímu poklesu ceny. Žalobce navrhl k vypořádání částku 2 542 000 Kč. První žalovaná nechala zpracovat nový znalecký posudek k aktuální tržní ceně. Znalec [příjmení] stanovil tržní hodnotu nemovitostí k datu 9. 1. 2023 na částku 6 819 000 Kč. Uvedený znalecký posudek je objektivní, když zejména zohledňuje lokalitu [obec], která je atraktivnější než lokality porovnávané v předchozích znaleckých posudcích. Žalobce poté předložil další znalecký posudek zpracovaný [jméno] [příjmení], který určil výši ceny obvyklé na částku 4 990 000 Kč. Mezi žalobcem a první žalovanou tak byl spor o výši vypořádacího podílu, když ocenění nemovitostí dle předložených znaleckých posudků bylo výrazně odlišné.

3. Druhá žalovaná se k žalobě v průběhu celého řízení nevyjádřila. K jednání soudu nařízenému na den 24. 1. 2024 se nedostavila, i když předvolání k tomuto jednání jí bylo doručeno dne 27. 12. 2023. Neúčast při jednání druhá žalovaná neomluvila, o odročení jednání nepožádala. Soud proto postupoval dle § 101 odst. 3 o.s.ř. a věc projednal v nepřítomnosti druhé žalované.

4. Soud vzal na základě provedených důkazů za prokázané, že spoluvlastníky nemovitých věcí zapsaných na [list vlastnictví] katastru nemovitostí pro obec a [katastrální uzemí] jsou všichni účastníci tohoto řízení, a to žalobce a první žalovaná oba v rozsahu ideální jedné čtvrtiny celku a druhá žalovaná v rozsahu jedné ideální poloviny celku. V případě nemovitých věcí zapsaných na [list vlastnictví] katastru nemovitostí pro obec a [katastrální uzemí] jsou spoluvlastníky žalobce a první žalovaná, oba v rozsahu ideální poloviny celku. Žalobce a první žalovaná se stali spoluvlastníky na základě rozhodnutí vydaného zdejším soudem v pozůstalostním řízení č. j. 10 D 357/2022–24 ze dne 18. 7. 2022 Tyto skutečnosti byly zjištěny z výpisů z katastru nemovitostí.

5. Ze znaleckého posudku soudem ustanoveného znalce [celé jméno znalce] bylo zjištěno, že obvyklá cena nemovitých věcí – rodinného domu a garáže - zapsaných na [list vlastnictví] a [list vlastnictví] katastru nemovitostí pro obec a [katastrální uzemí], se pohybuje v intervalu od 4 842 396 Kč do 5 310 457 Kč. Obvyklá cena je v daném případě dána středním mediánem Gaussovy křivky četnosti výskytu jednotlivých prvků a činí po zaokrouhlení 5 070 000 Kč. V případě pozemku s garáží byla obvyklá cena určena v rozmezí od 426 000 Kč do 489 000 Kč, tedy na 450 000 Kč. Obvyklou cenu samotného rodinného domu pak znalec určil na 4 390 000 Kč. Zohlednil skutečnost, že rodinné domy bez možnosti vlastního parkování budou v dané oblasti hůře obchodovatelné. Znalec se dále vyjádřil k obvyklým cenám, jak byly určeny v jednotlivých znaleckých posudcích opatřených účastníky. Dovodil, že cena určená znalcem [jméno] [příjmení] ve výši 4 990 000 Kč reflektuje skutečné tržní podmínky ve [obec] a je v intervalu, ve kterém se cena obvyklá může pohybovat. Znalec [příjmení] [jméno] [jméno] provedl v posudku ze dne 14. 10. 2022 porovnání na základě nabídkových cen uveřejněných v realitních serverech. Nešlo tedy o skutečně realizované ceny. Znalec použil nabídkové ceny nemovitostí nacházejících se mimo [obec]. Cena určená tímto znalcem ve výši 5 650 000 Kč nereflektuje skutečné tržní podmínky ve [obec]. V případě posudku ze dne 11. 9. 2022 stejný znalec vyšel opětovně z nabídkových cen nemovitostí umístěných mimo [obec]. Šlo o nemovitosti v [obec], v [obec] a ve [obec]. Nebylo provedeno žádné porovnání týkající se garáže. Znalcem určená cena 5 600 000 Kč nereflektuje skutečné tržní podmínky ve [obec]. Konečně znalec [jméno] [příjmení] provedl ocenění na základě pěti vzorků, ve všech případech se jednalo o nabídkové ceny nemovitostí z realitní inzerce. Ve čtyřech případech šlo o nemovitosti ve [obec], v jednom případě o nemovitost na [obec]. Jmenovaný znalec mimo jiné uvedl, že v tomto případě nelze pro určení obvyklé ceny zjistit skutečně realizované kupní ceny dostatečného počtu vzorků srovnatelných věcí vzhledem k jedinečnosti oceňované věci nebo z důvodu, že se s takovou věcí v dané lokalitě zatím neobchoduje. Tento závěr je nesprávný. V dané oblasti je dostatečně rozvinutý trh s rodinnými domy. Uvedený znalec se nezabýval ani tím, zda součástí vzorků pro porovnání jsou nebo nejsou garáže. Určená cena 6 319 901 Kč s přičtením částky 500 000 Kč za garáž tak není správná.

6. Z nabídky modelů hypotečního úvěru vypracovaného [právnická osoba] soud zjistil, že žalobce jedná s touto bankou o poskytnutí hypotečního úvěru ve výši 2 535 000 Kč.

7. Dle § 1140 odst. 1, 2 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (o. z.), nikdo nemůže být nucen ve spoluvlastnictví setrvat. Každý ze spoluvlastníků může kdykoli žádat o své oddělení ze spoluvlastnictví, lze-li předmět spoluvlastnictví rozdělit, nebo o zrušení spoluvlastnictví. Nesmí tak ale žádat v nevhodnou dobu nebo jen k újmě některého ze spoluvlastníků.

8. Dle § 1143 o. z. nedohodnou-li se spoluvlastníci o zrušení spoluvlastnictví, rozhodne o něm na návrh některého ze spoluvlastníků soud. Rozhodne-li soud o zrušení spoluvlastnictví, rozhodne zároveň o způsobu vypořádání spoluvlastníků.

9. Dle § 1144 o. z. je-li to možné, rozhodne soud o rozdělení společné věci; věc ale nemůže rozdělit, snížila-li by se tím podstatně její hodnota.

10. Dle § 1147 o. z. není-li rozdělení společné věci dobře možné, přikáže ji soud za přiměřenou náhradu jednomu nebo více spoluvlastníkům. Nechce-li věc žádný ze spoluvlastníků, nařídí soud prodej věci ve veřejné dražbě; v odůvodněném případě může soud rozhodnout, že věc bude dražena jen mezi spoluvlastníky.

11. Žalobce a první žalovaná shodně navrhli, aby soud existující spoluvlastnické vztahy k nemovitostem ve [obec] zrušil. Stanovisko druhé žalované se soudu nepodařilo zjistit, nicméně zrušení spoluvlastnictví není dle soudu v rozporu se zájmy druhé žalované, protože se na jejím právním postavení ani po vydání tohoto rozhodnutí nic nezmění. Druhá žalovaná nadále bude spoluvlastnicí nemovité věci zapsané na [list vlastnictví] katastru nemovitostí pro obec a katastrální území, a to v rozsahu ideální poloviny celku. Soud tedy rozhodl o zrušení spoluvlastnictví a o přikázání nemovitých věcí zapsaných na [list vlastnictví] katastru nemovitostí pro obec a [katastrální uzemí] do výlučného vlastnictví žalobce a nemovité věci zapsané na [list vlastnictví] katastru nemovitostí pro obec a [katastrální uzemí] do rovnodílného podílového spoluvlastnictví žalobce a druhé žalované. Dále soud rozhodl o povinnosti žalobce zaplatit žalované na vzájemné vypořádání částku 2 350 000 Kč, která představuje polovinu obvyklé ceny rodinného domu s pozemky a garáže s pozemkem. Lhůtu k plnění určil soud podle § 160 odst. 1 o.s.ř.. Délka této lhůty byla určena tak, aby měl žalobce čas na vyřízení hypotečního úvěru, který bude zdrojem prostředků potřebných k zaplacení vypořádacího podílu prvé žalované. Ve vztahu mezi žalobcem a druhou žalovanou povinnost zaplatit vypořádací podíl uložena nebyla, když druhá žalovaná i do budoucna zůstane vlastnicí ideální poloviny nemovitostí zapsaných na [list vlastnictví] katastru pro obec a [katastrální uzemí], jako je tomu dosud.

12. Při rozhodování o nákladech řízení se soud řídil Stanoviskem pléna Ústavního soudu ze dne 13. 9. 2023 sp. zn. Pl ÚS-st. [číslo]. V něm se mj. uvádí:„ V řízení o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví, majícím povahu iudicii duplicis, není-li žaloba zamítnuta, zpravidla nelze určit, který účastník měl ve věci plný úspěch (§ 142 odst. 1 o. s. ř.). Je proto obecným východiskem pro rozhodování o nákladech řízení souladným s ochranou vlastnického práva podle čl. 11 odst. 1 a práva na soudní ochranu podle čl. 36 odst. 1 Listiny základních práv a svobod, aby žádný z účastníků neměl právo na náhradu nákladů řízení vůči jinému účastníku, ledaže by pro to byly dány zvláštní důvody.“ Z odůvodnění stanoviska Ústavního soudu mj. vyplývá, že jsou i nadále aplikovatelná pomocná kritéria individuálního posouzení vzniku práva na náhradu nákladů řízení, která formuloval Nejvyšší soud například v usnesení č.j. 22 Cdo 2816/2017-1276 ze dne 5. 10. 2017. V tomto rozhodnutí se uvádí:„ Mezi individuální okolnosti konkrétní věci, které by měl soud zvažovat, patří i procesní aktivita účastníků v průběhu řízení, jakož i jejich postoje a snaha, popřípadě její absence, o konstruktivní přístup k rychlému a hospodárnému projednání a rozhodnutí věci, tedy i ochota či neochota o smírné vyřešení věci v průběhu řízení.“ V odstavci 43. odůvodnění Stanoviska pléna Ústavního soudu se dále uvádí:„ Přesto Ústavní soud nevylučuje, že ve výjimečném případě, kdy jeden z účastníků obstruuje a nepostupuje konstruktivně z hlediska hospodárného skončení řízení, bude vhodné aplikovat § 142 odst. 3 o. s. ř. a takovému účastníku povinnost k náhradě nákladů řízení uložit; přijaté stanovisko nezabraňuje soudu ani zohlednit rozhodující skutečnosti v rámci individuálního posouzení věci. Z hlediska ústavněprávní ochrany svobodného výkonu vlastnického práva každého jednotlivce – i každého spoluvlastníka – ve smyslu čl. 11 odst. 1 Listiny nicméně Ústavní soud považuje za odpovídající, aby takový přístup byl v daném typu řízení výjimkou a nesení břemene vlastních nákladů řízení pravidlem (§ 142 odst. 2 o. s. ř.)“ 13. Soud dospěl k závěru, že v posuzované věci nejsou dány takové okolnosti, pro které by bylo namístě uložit první žalované povinnost nahradit žalobci náklady tohoto řízení. První žalovaná od počátku řízení souhlasila s návrhem žalobce na zrušení spoluvlastnictví za přiměřenou náhradu. Účastníci se však nedokázali shodnout na výši této náhrady. Částku nabízenou žalobcem považovala první žalovaná za nepřiměřeně nízkou. Nelze přitom dovodit, že by jí požadovaný vypořádací podíl byl zjevně nepřiměřený a ničím nepodložený. Žalovaná svůj nárok opírala o znalecké posudky, které si opatřila. Žalovaná pak nesouhlasila s výší obvyklé ceny nemovitostí, kterou určili znalci oslovení žalobcem. Spor o výši přiměřené náhrady je mezi spoluvlastníky sporem zcela legitimním. Trvala-li první žalovaná na tom, aby obvyklou cenu nemovitostí určil znalec ustanovený soudem, nelze v takovém požadavku spatřovat obstrukční či nekonstruktivní jednání první žalované. Nelze dále přehlédnout, že první žalovaná závěr o výši obvyklé ceny nemovitostí, k němuž dospěl soudem ustanovený znalec [příjmení] [celé jméno znalce], následně akceptovala. Určením obvyklé ceny nemovitostí soudem ustanoveným znalcem byla základní sporná otázka mezi žalobcem a první žalovanou vyřešena. Soud si je vědom toho, že soudem ustanovený znalec určil obvyklou cenu nemovitostí v podstatě shodně se znalcem [jméno] [příjmení], jehož posudek před zahájením řízení obstaral žalobce. Z toho by bylo možno dovozovat, že posudek [anonymizováno] [celé jméno znalce] vypracovaný v průběhu tohoto řízení byl„ nadbytečný“. Tato skutečnost se však projeví v tom, že povinnost nahradit státu náklady vynaložené na provedení tohoto důkazu je ukládána první žalované, nikoliv též žalobci (viz odst. 14. tohoto odůvodnění). Lze tedy shrnout, že podle soudu okolnosti projednávané věci neodůvodňují, aby se soud odchýlil od pravidla, které ve vztahu k rozhodování o nákladech řízení v tomto typu sporů přijal Ústavní soud, tedy od pravidla, že v tomto typu řízení má každý z účastníků nést své náklady.

14. Podle § 148 odst. 1 o.s.ř. má stát proti účastníkům právo na náhradu nákladů řízení, které platil, pokud u nich nejsou splněny předpoklady pro osvobození od soudních poplatků. V posuzované věci bylo na znalečném [anonymizováno] [celé jméno znalce] zaplaceno celkem 14 452 Kč, z toho 6 000 Kč ze zálohy složené první žalovanou a 8 452 Kč z prostředků státu. Soud uložil povinnost zaplatit státem zálohované náklady řízení první žalované. Důvody pro toto rozhodnutí byly rozvedeny v předcházejícím odstavci. První žalovaná rozporovala závěry znaleckého posudku znalce [příjmení], který opatřil žalobce. Pokud následně vyšlo z posudku [anonymizováno] [celé jméno znalce] najevo, že závěry posudku znalce [příjmení] byly správné, pak jsou dány důvody, aby náklady vynaložené na posudek [anonymizováno] [celé jméno znalce] hradila v plném rozsahu první žalovaná. Lhůtu k plnění stanovil soud podle § 160 odst. 1 o.s.ř..