14 C 104/2024

Plný text

Okresní soud v Uherském Hradišti rozhodl samosoudkyní Mgr. Pavlínou Potomskou ve věci žalobce: Jméno žalobce , narozený Datum narození žalobce bytem Adresa žalobce zastoupený advokátem Jméno advokáta sídlem Adresa advokáta proti žalovanému: Anonymizováno , IČO Anonymizováno sídlem Anonymizováno , Anonymizováno o neplatnosti výpovědi, o zaplacení 93 922 Kč s příslušenstvím, o odstranění stavby

I. Žaloba, kterou se žalobce domáhal vůči žalovanému určení, že výpověď ze dne 21. 9. 2023 ze Smlouvy o nájmu pozemku č. , Anonymizováno, ze dne 12. 4. 2017 týkající se nájmu pozemku parc. č. , Anonymizováno, v obci a katastrálním území , jméno FO, je neplatná, se zamítá.

II. Žaloba, kterou se žalobce domáhal po žalovaném zaplacení částky 93 922 Kč s úrokem z prodlení ve výši repo sazby stanovené Českou národní bankou pro první den kalendářního pololetí, v němž došlo k prodlení zvýšené o 8 procentních bodů z částky 93 922 Kč od 11. 1. 2024 do zaplacení, se zamítá.

III. Žaloba, kterou se žalobce domáhal vůči žalovanému povinnosti odstranit podzemní stavbu sklepa nacházející se pod povrchem pozemku parc. č. , Anonymizováno, , kde na tomto pozemku se nachází samotná stavba, vyjma vchodu a povinnosti odstranění součástí této stavby - vchodu do sklepa na povrchu a pod povrchem, který se nachází na pozemku parc. č. , Anonymizováno, , se zamítá.

IV. Žalobce je povinen zaplatit žalovanému plnou náhradu nákladů ve výši 2249Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

V. Žalobce je povinen zaplatit České republice - Okresnímu soudu v Uherském , adresa, plnou náhradu nákladů státu ve výši 542 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

1. Žalobce se žalobou ze dne 9. 4. 2024 domáhal vůči žalovanému určení neplatnosti výpovědi ze dne 21. 9. 2023, zaplacení částky 93 922 Kč s příslušenstvím a odstranění stavby tak jak je uvedeno ve výroku III, kdy takto byla připuštěna změna žaloby usnesením zdejšího soudu ze dne 28. 5. 2025 při jednání soudu dle § 95 odst. 1, odst. 2 z.č. 99/1963 Sb. občanský soudní řád (dále jen o.s.ř.) na místo původně požadovaných dvou nároků – 1. odstranění sklípku pod povrchem pozemku p.č. , Anonymizováno, v katastrální území , jméno FO, – 2. odstranění vchodu do sklípku nacházející se na pozemku p.č. , Anonymizováno, v katastrální území , jméno FO, .

2. K důvodům žaloby uvedl, že jako nájemce uzavřel s žalovaným jako pronajímatelem dne 12. 4. 2017 Smlouvu o nájmů pozemku p.č. , Anonymizováno, (p.č. nyní , Anonymizováno, ) v katastrální území , jméno FO, (dále pozemku uváděného bez totožného katastrálního území), kdy pozemek nebyl způsobilý dohodnutému účelu užívání jako zahrada, žalovanému byl stav pozemků znám a nebyl schopen nevyužitelný, zarostlý pozemek upravit. Bylo předpokládáno využití pozemku jako zahrada k rodinnému domu, obývaným žalobce, s tím, že rekultivaci zajistí žalobce, přičemž za realizaci úprav byla žalovaným přislíbeno, že žalobce může neomezenou dobu pozemek užívat a náklady vynaložené na rekultivaci pak mají být chápány jako amortizace nájemného s tím, že k zvýšení nájemného nedojde. Žalobce tak vynaložil nezbytné práce a náklady spočívající v:1) odstranění 6 kusů přerostlých stromů o průměru až 25 cm (skácení, rozřezání, odvoz a likvidace) 12 hod.2) úprava a zarovnání živého plotu o délce 20 m výšce 3 m, cca 120 m2, 16 hod.3) travnatá plocha – ručně srovnaná, odstranění, odvoz, likvidace staré trávy 16 hod.4) odstranění a odvoz 3 velkých hromad větví 6 hod.5) vertikutace 16 hod.6) vyklizení sklípku cca 8,5 m2 a přístupového schodiště 3,5 m2 8 hod.7) osázení 6 kusů tújí 6 hod.8) hnojení travnaté plochy, keřů, stromů 3 hod. a náklady na hnojivocelkem 83 hodin po 270 Kč, tj. 22 410 Kč9) zasypání bývalé vodní nádrže na ryby o rozměrech 4 x 2 x 1,5 m, ztížená přeprava zeminy, hutnění s nákladem 36 030 Kč10) náklady na materiál včetně odvozu 6 kusů tújí po 1 000 Kč, hnojivo 640 Kč, tj. celkem 6 640 Kč11) náklady na vyměření a oddělení pozemku 3 246 Kč.Vedle tohoto žalobce zaplatil za předcházející nájemce , Anonymizováno, a , jméno FO, dluh na nájmu ve výši 25 596 Kč, o čemž svědčí uzavřená nájemní smlouva.K překvapení žalobce obdržel výpověď ze dne 21. 9. 2023 předmětného nájmu, s touto on nesouhlasí, považuje ji za neplatnou, neboť žalobce je spotřebitel a výpověď je v rozporu s § 1814 písm. e) z.č. 89/2012 Sb. občanský zákoník (dále jen o.z.), i za rozporuplnou s dobrými mravy, neboť on legitimně očekával, že bude moci pozemek užívat za sjednanou cenu a v nájemném budou amortizovány jeho investice. Ačkoliv žalobce vyzval žalovaného k zaplacení částky 93 922 Kč (22 410 Kč + 36 030 Kč + 6 640 Kč + 3 246 Kč + 25 596 Kč) a k odstranění sklepa, který se nachází pod povrchem pozemku p.č. , Anonymizováno, a jehož konstrukce může být příčinou zborcení části tohoto pozemku a může dojít ke škodě nejen na tomto pozemku, ale také ke škodě na pozemku žalobce p.č. , Anonymizováno, , žalovaný částku 93 922 Kč nezaplatil a uvedl, že sklep je v dobrém stavu a nikoho neohrožuje.

3. Žalovaný navrhl zamítnutí žaloby v celém rozsahu. Poukázal na předcházející události, kdy žalovaný nejprve projevil v roce 2015 zájem o nájem pozemku, následně chtěl odkoupit pozemek, avšak neakceptoval cenu, za kterou žalovaný prodával pozemek, poté došlo k uzavření nájemní smlouvy ze dne 12. 4. 2017, která v čl. IV upravovala i bezesmluvní užívání pozemku žalovaným v roce 2015. Dle žalovaného není pravdou, že by žalobce hradil dluh na nájemném za předcházející nájemce manžele , jméno FO, , neboť tito své dluhy uhradili sami. Žalovaný také odmítl, že by bylo s žalobcem ujednáno provedení úprav rekultivace pozemku a zápočet nákladů oproti nájemnému. Žalovaný provedl odstranění dřevěné boudy z pozemku, prořez stromů v havarijním stavu, posečení celé plochy a současně bylo žalobci sděleno přípisem ze dne 7. 9. 2015, že další terénní úpravy nebudou prováděny. Pozemek byl žalobci odevzdán ve stavu způsobilém ujednanému účelu, žalobce nikdy nepožadoval po žalovaném písemný souhlas se změnou předmětu nájmu, jeho změny byly nepovolené, a proto žalobce nemá nárok na náhradu nákladů na změny dle § 2220 o. z., tak nárok na náhradu nákladů za běžné udržovací práce dle § 2207 o. z. Žalovaný uplatnil také námitku promlčení žalobních nároků a poukázal na nepřípadnost argumentace o ochraně spotřebitele. Náklady na zaměření pozemku nebyly nutným výdajem a žalovaný také není vlastníkem sklepa, který podle jeho šetření ani není v havarijním stavu.

4. Dokazování5. V rámci provedeného dokazování soud zjistil, že žalobce je vlastníkem pozemků p.č. st. , Anonymizováno, , jehož součástí je stavba č.p. , adresa, a pozemku p.č. , Anonymizováno, , kdy tyto nabyl v dražbě k 29. 4. 2014. (výpis z katastru nemovitostí LV , Anonymizováno, i informace o pozemku).Na pozemky žalobce v terénu navazuje pozemek p.č. , Anonymizováno, (situace na místě samém včetně katastrální mapy). Pozemek p.č. , Anonymizováno, v katastru vedený jako zahrada je ve vlastnictví žalovaného (výpis z katastru nemovitostí , Anonymizováno, ). Pozemek p.č. , Anonymizováno, byl dříve evidován jako „část“ pozemku p.č. , Anonymizováno, (kopie katastrální mapy z 12. 12. 2012).Pod povrchem pozemku p.č. , Anonymizováno, se nachází zděná stavba, kdy nadzemními částmi jsou pouze zděný vchod a schodiště (fotografie na č.l. 81-82 ve spojení s nespornými tvrzeními). Vstup a schodiště k němu se nachází na pozemku žalobce , Anonymizováno, , zbývající podzemní části sklepa se nachází pod povrchem pozemku p.č. , Anonymizováno, náčrtek žalobce).Žalovaný pronajal část pozemku p.č. , Anonymizováno, zahrada, za účelem zřízení zahrady, na dobu neurčitou, od 11. 2. 2009 , jméno FO, (Smlouva o nájmu pozemku č. , Anonymizováno, včetně leteckého snímku)Již v květnu 2014 žádal žalobce žalovaného o pronájem či prodej pozemku p.č. , Anonymizováno, dříve pronajatého , jméno FO, (žádost 4. 5. 2014).Dne 16. 7. 2014 žalobce žádal žalovaného o pronájem pozemku či odkup za přiměřenou cenu, s tím že žalobce vycházel z toho, že pozemek bude upraven do normálního udržovaného stavu, když se zde nachází přerostlé stromy, hromada větví z minulého roku, ostudná šopa, bývalý rybníček, jednou za rok sečený trávník (žádost žalovanému o pronájem části pozemku p.č. , hodnota, 3/8 na zahradu ze dne 15.7.2014 včetně 6 fotografií).Přerostlé stromy, zarostlý rybníček, rozpadající se šopa byly zjištěny i z částečně totožných fotografií na čl. 9-10 popsaných jako stav pozemku v říjnu 2014.Dne 13. 11. 2014 schválil žalovaný ukončení nájmu části pozemku p.č. , Anonymizováno, paní , jméno FO, výpovědí a učinil kroky k zveřejnění záměru tuto část pronajmout. (usnesení , Anonymizováno, města ze dne 13. 11. 2014).Dne 1. 12. 2014 oznámil žalobce žalovanému, že uzamče branku na pozemek, který je stejném či horším stavu, jak popsal dne 16. 7. 2014 (dopis žalovaného ze dne 30. 11. 2014).Dne 13. 7. 2015 schválil žalovaný nájem části pozemku p.č., Anonymizováno, žalobci za účelem zřízení zahrady, na dobu neurčitou s nájemným 3 Kč/m2/rok a současně souhlasil s vyklizením části pozemku (zbourání dřevěné šopy, sečení) na náklady žalovaného, kterou budou požadovány po předcházejícím nájemci , jméno FO, (výpis z usnesení Rady města ze dne 13. 7. 2015). V souladu se schválením byl vypracován žalovaným návrh nájemní smlouvy s přílohou letecký snímek (nepodepsané znění Smlouvy o nájmu pozemku č. , Anonymizováno, )Dne 14. 8. 2015 vyzývá žalovaný , jméno FO, k zaplacení 17 266 Kč sestávající z částky 12 200 Kč jako smluvní pokuty za prodlení nájemce s uvedením pozemku do původního stavu a z částky 5 066 Kč jako náklady na vyklizení pozemku (Výzva k úhradě pohledávky ze dne 14. 8. 2015)Dne 18. 8. 2015 sděluje žalobce žalovanému, že nepřijímá jeho návrh smlouvy ze dne 29. 7. 2015, přestože některé práce byly provedeny, nedošlo k nápravě zanedbaného stavu, když zůstaly nerovnosti povrchu bránící sečení a bývalý rybníček, padající větve starého ořechu a neostřihaný živý plot a vedle toho je nepřijatelné zvýšení nájemného o 300 % (dopis ze dne 15. 8. 2015).Dne 23. 8. 2015 je zpracován žalovaným zadaný znalecký posudek určující obvyklou cenu pozemku p.č. , Anonymizováno, částkou 3 058 900 Kč (znalecký posudek , tituly před jménem, , jméno FO, , adresa, )Dne 7. 9. 2015 sděluje žalovaný žalobci, že žalovaný schválil nájem části pozemku p.č. , Anonymizováno, žalobci za účelem zřízení zahrady a byla mu zaslána k podpisu nájemní smlouva. Pracovníci žalobce odstranili z pozemku dřevěnou boudu po původních nájemcích, provedli prořez stromů v havarijním stavu a případně by ohrožovaly pádem větví chodce na stezce, na celém pozemku posekli trávu a pozemek je v tomto stavu předáván do nájmu k dalšímu využití za účelem zřízení zahrady s tím, že terénní úpravy nejsou a nebudou prováděny. Dále žalovaný sděluje žalobci, že pokud nesouhlasí s výší nájmu nebo stav pozemku nedopovídá jeho představám a využití a odmítá jeho převzetí a k uzavření nájemní smlouvy nedojde do 31. 10. 2015, aby žalobce vyklidil pozemek včetně plotu. (Sdělení místostarosty žalovaného ze dne 7. 9. 2015). Žalobci bylo sdělení doručeno 9. 9. 2015 (doručenka na č.l. 59).Dne 14. 9. 2015 sděluje žalobce žalovanému, že nemůže disponovat s plotem nacházejícím se na hranici pozemku, který žalobce vydržel, s tím, že pokud žalovaný není schopen se dohodnout, nebude mít nový nájemce na pozemek přístup (dopis ze dne 14. 9. 2015).Dne 23. 9. 2015 přijal žalovaný rozhodnutí, podle kterého bude učiněna nabídka na odkup části pozemku p.č. , Anonymizováno, vlastníkům sousedních nemovitostí mimo jiné i č.p. , Anonymizováno, (žalobce) za kupní cenu 700 Kč/m2 s tím, že kupující ponesou náklady s tím spojené (usnesení zastupitelstva žalovaného žádost o sdělení ze dne 5. 10. 2015).Dne 30. 10. 2015 vypracoval , jméno FO, pro žalobce rozpočet na zasypání rybářské nádrže na pozemku p.č. , Anonymizováno, na 36 030 Kč + 21 % DPH. (rozpočet ze dne 30. 10. 2015).V listopadu 2015 reaguje žalobce na nabídku žalovaného k odprodeji pozemku tak, že žádá o posečkání (dopis ze dne 9. 11. 2015).Dne 17. 3. 2016 uzavírají žalovaný a , jméno FO, dohodu, kterou se , jméno FO, zavázala zaplatit dluh 17 266 Kč na nákladech za vyklizení pozemku a smluvní pokutu ve splátkách (Dohoda o plnění dluhu ve splátkách) a tento v plné výši uhradila (výběr obratových položek žalovaného).Dne 13. 1. 2016 sděluje žalovaný žalobci, schválení záměru prodeje části pozemku p.č. , Anonymizováno, vlastníkům sousedících pozemků (včetně pozemků žalobce) za kupní cenu 700 Kč/m2 s tím, že zájemci o koupi ponesou náklady na vypracování geometrického plánu na oddělení části pozemku. (usnesení rady města ze dne 13. 1. 2016).Dne 15. 12. 2016 sdělil žalovaný žalobci, schválení prodeje části pozemku p.č. , Anonymizováno, za kupní cenu 700 Kč/m2 a žádal o zaslání geometrického plánu (žádost ze dne 15. 12. 2016).V prosinci 2016 uhradil žalobce 3 242 Kč za geometrický plán (dodací listy , tituly před jménem, , jméno FO, a , jméno FO, včetně příjmových dokladů).Dne 20. 3. 2017 v rámci jednání o uzavření nájemní smlouvy žalobce schválil dohodu o narovnání za bezesmluvní užívání pozemku žalobcem (Oznámení o přijatém usnesení rady města ze dne 22. 3. 2017).Dne 12. 4. 2017 uzavírají žalobce jako nájemce a žalovaný jako pronajímatel Smlouvu o nájmu pozemku č. , Anonymizováno, , jejímž předmětem je část pozemku p.č. , Anonymizováno, o výměře 474 m2 za účelem zřízení zahrady, na dobu neurčitou, s možností vypovědět bez udání důvodu s výpovědní lhůtou tří měsíců počínají od prvního dne následujícího po doručení písemné výpovědi. Žalobce potvrdil, že předmět nájmu je ve stavu schopném užívání k účelu uvedeném ve smlouvě. Součástí smlouvy je i Dohoda o narovnání, podle které je žalobce povinen uhradit částku 3 Kč/m2/rok za bezesmluvní užívání pozemku, resp. části 474 m2 od 1. 8. 2015, tj. ke dni podpisu smlouvy 12. 4. 2017, 621 dní, celkem 2 419,30 Kč. Smlouva neobsahuje ujednání o změně předmětu nájmů jen odkaz na ustanovení občanského zákoníku viz. čl. VI bod 4. Smlouva neobsahuje ujednání o povinnosti žalobce uhradit dlužné nájemné po předcházejícím uživateli , jméno FO, (citovaná Smlouva o nájmu pozemků včetně leteckého snímku). Jelikož bylo mezi účastníky nesporným, že jiná nájemní smlouva mezi nimi nebyla uzavřena, vzal soud tímto důkazem za prokázané, že žalobce užíval část pozemku p.č. , Anonymizováno, již před vznikem nájmu, což vyplynulo z uzavřené Dohody o narovnání a současně nájemní smlouvy vyvracela tvrzení žalobce o tom, že musel za předcházející nájemkyni , jméno FO, platit nájem. Přestože byl žalobce poučen dle § 118a o.s.ř., nepředložil žádný jiný důkaz, který by o úhradě dlužného nájemného za , jméno FO, svědčil a toto nevyšlo v řízení najevo ani z jiného důkazu. Naopak důkazy předložené žalovaným, prokazovaly, že , jméno FO, řádně uhradila jak dluh vůči žalovanému na nákladech údržby i smluvní pokutu (dohoda o plnění ve splátkách z roku 2016).Dne 24. 4. 2017 žalovaný vyzývá žalobce k zaplacení částky 2 411 Kč dle Dohody o narovnání za období od 1. 8. 2015 do 11. 4. 2017) a nájmu 1 029 Kč za období od 12. 4. 2017 do 31. 12. 2017 (sdělení – výše nájemného ze dne 24. 4. 2017, výběr obratových položek).Dne 7. 4. 2022 oslovil žalovaný žalobce s nabídkou prodeje pozemku p.č. , Anonymizováno, za kupní cenu 647 010 Kč (nabídka koupě pozemku).Dne 20. 5. 2022 žalobce projevil zájem o koupi pozemku žalobce, avšak za přiměřenou cenu odpovídající omezenému přístupu, přičemž konstatuje, že na pozemku nachází sklep přístupný z jeho strany a musel zaplatit za vyměření cca 4 000 Kč (nabídka koupě soudního pozemku , Anonymizováno, (84) ze dne 19. 5. 2022).Dne 26. 9. 2023 byla žalobci doručena výpověď žalovaného ze dne 21. 9. 2023 z nájmu pozemku p.č. , Anonymizováno, sjednaného Smlouvou o nájmu , Anonymizováno, , s výpovědní lhůtou tři měsíce, neboť bylo žalovaným rozhodnuto o výběrovém řízení na pacht pozemku za cenu minimálně 4 057 Kč/rok. Současně byl žalobce upozorněn, že se může zúčastnit výběrového řízení (výpověď).Dne 2. 10. 2023 podává žalobce stížnost na neodpovídající a nepřiměřený přístup žalovaného, když musel v době nájmu pozemku vynaložit 100 000 Kč na rekultivaci spočívající v: skácení několik stromů, zasypat rybářský rybníček, vyrovnat plochu, vyklučit přerostlé keře, upravit živý plot opravit zakoupený plot, rekultivovat trávník, což bylo paní , jméno FO, odpuštěno, a ještě za ni zaplatil nájem za 1,5 roku. Cenu nájmu 4 057 Kč/rok označil za lichvu (dopis žalobce ze dne 30. 9. 2023).Dne 20. 10. 2023 odmítá žalovaný stížnost žalobce s odkazem na Odborné vyjádření, transparentní postup i vůči jiným nájemcům a možnost žalobce přihlásit se do výběrového řízení (vyjádření žalovaného ze dne 20. 10. 2023 včetně fotodokumentace zachycující ortho a katastrální mapu).Dne 8. 12. 2023 je k objednávce žalobce zpracován znalecký posudek , tituly před jménem, , jméno FO, stanovící náklady na nutnou rekultivaci dříve zanedbaného pozemku p.č. , Anonymizováno, částkou 99 100 Kč, přičemž podkladem posudku byla prohlídka dne 7. 12. 2023 za účasti zadavatele a výpis z listu vlastnictví (znalecký posudek č. , Anonymizováno, ).Dne 19. 2. 2024 sděluje žalovaný žalobci, že proběhlo místní šetření a sklep na pozemku p.č. , Anonymizováno, je v dobrém technickém stavu a jeho konstrukce neohrožuje pozemek žalobce. Byla přiložena fotodokumentace, z níž na první pohled nevyplýval havarijní stav sklepa (sdělení a výzva 14. 2. 2024, fotodokumentace ve spojení s doručenkou 19. 2. 2024).Dne 11. 1. 2023 žalobce vyzval žalovaného před podáním žaloby k zaplacení 80 802 Kč představující náklady na nezbytné práce na pozemku.V reakci na předžalobní výzvu žalovaný odmítl nároky žalobce se stejnou argumentací jako jsou jeho tvrzení ve sporu (vyjádření starostky ze dne 23. 1. 2024).Ze svědecké výpovědi , jméno FO, vyplynulo, že dlouhodobě pomáhá žalobci s údržbou zahrady po dobu 10 až 12 let, na pozemku se zasypávalo jezírko – spíše jáma, nevybavil si, že by se dělaly nějaké zásadnější práce, snad že jen praskl strom a tento byl pokácen, stříhání živého plotu, sečení trávy dle potřeby. Svědkovi nebylo známo nic bližšího o tom, kdo stavěl sklep na pozemku, v jaké době. Sklep nemá zborcené části ani popraskané zdi.

6. Zamítnuté důkazy7. Soud neprovedl důkaz výpovědí svědkyně , jméno FO, , neboť tento důkazní návrh byl vzat žalobcem zpět. Ačkoliv žalobce označoval k důkazu svůj výslech, soud pro nadbytečnost tento důkazní návrh zamítl, neboť důkaz výpovědí účastníka může být dle § 131 odst. 1 o.s.ř. nařízen nelze-li dokazovanou skutečnost prokázat jinak a v dané věci, to byly právě listinné důkazy, které vyvracely tvrzení žalobce (např. o tom, že užíval pozemek až od uzavření nájemní smlouvy bylo vyvráceno ujednání v nájemní smlouvě), tudíž skutkový stav byl již prokázán jinak. Měl-li výslech žalobce směřovat k prokázání skutečnosti, že náklady na rekultivaci vynaložil žalobce svépomocí v průběhu trvání nájmu, soud, přestože některé listinné důkazy toto tvrzení částečně vyvracely (např. nacenění zasypání nádrže provedené již v roce 2015), posuzoval obě skutkové linie tedy i tu, že tyto náklady byly vynaloženy žalobcem v průběhu trvání nájmu, jakož i tu, že náklady byly vynaloženy před jeho vznikem nájmu. Při právním posouzení věci, však ani jedna z těchto skutkových linií ve spojení s ostatními prokázanými skutečnosti, nemohla být důvodem pro vyhovění žalobě (jak bude uvedeno v části o právním hodnocení), a proto byl výslech žalobce pro nadbytečnost zamítnut. Výslech znalce, závěry znaleckého posudku , tituly před jménem, , jméno FO, i navrhované místní šetření rovněž ve spojení s tím, že žalovaný nepředal žalobci pozemek nezpůsobilý k užívání, nevyslovil mu souhlas s trvalými a zásadními změnami na pozemku (bude vyloženo níže v rámci hodnocení důkazů) byly, pro posouzení věci právně bez významu, a proto je soud pro nadbytečnost zamítl. Jelikož v řízení nebylo prokázáno, že by sklep vlastnil žalovaný, byly pro nadbytečnost zamítnuty důkazy mající prokazovat jeho havarijní stav, hrozící škodu žalobci, a to výslech účastníků, znalecký posudek k stavu sklepa, místní šetření a pokud byly provedeny fotografie zachycují stav sklepa, soud z nich nečinil zjištění ohledně možné míry ohrožení pozemku žalobce. Předložil-li žalobce po uplynutí koncentrační lhůty dle § 118b o.s.ř. listinu ze dne 25. 5. 2018, posouzení ceny pozemku, nemohl soud pro nepřípustnost tyto důkazy provést, a proto je zamítl.

8. Hodnocení důkazů9. Soud hodnotil provedené důkazy samostatně i ve vzájemných souvislostech dle § 132 z.č. 99/1963 Sb. občanský soudní řád (dále je o.s.ř.) a konstatoval, že shora uvedené listiny prokazovaly zjištění z nich učiněná, neboť žádná ze stran nevznesla námitky správnosti, pravosti listin. Rovněž výpověď svědka , jméno FO, hodnotil soud jako věrohodnou, když svědek spontánně uváděl skutečnosti týkající se pomoci při údržbě zahrady a stejně tak i připustil, že okolnosti výstavby či uzavírání smlouvy mu nejsou známy. Řízení bylo poznamenáno postupem žalobce, který při poučeních soudu dle § 118a odst. 1, odst. 3 o.s.ř. označoval k důkazu všechny důkazy označené v žalobě, přestože takto označené důkazy nemohly skutečnost vůbec prokázat. Soud však při ctění zásady, že obsah a věrohodnost důkazů může být soudem hodnocena až po provedení důkazů, tyto důkazy provedl, avšak na rozdíl od žalobce z nich učinil pouze zjištění uvedené shora, což jsou skutečnosti odlišné od tvrzení žalobce. Takto např. nebyl znalecký posudek , tituly před jménem, , jméno FO, a výslech znalce způsobilý prokázat skutečnost, že žalobce sděloval žalovanému neutěšený stav pozemku před uzavřením nájemní smlouvy a žalovaný měl souhlasit s provedením prací při uzavírání smlouvy, bylo-li zadáním posudku nacenění nákladů na rekultivaci učiněné v době po podání výpovědi z nájmu. Obdobně ani fotodokumentace, rozpočet na zasypání nákladů nebyly způsobilé prokázat souhlas žalovaného s provedením prací.

10. Obsahem nájemním smlouvy ze dne 12. 4. 2017 a zejména ujednáním o Dohodě o narovnání bylo vyvráceno tvrzení žalobce o tom, že pozemek před uzavřením smlouvy o nájmu ze dne 12. 4. 2017 neužíval, neboť zde se žalobce zavázal za své užívání pozemku před uzavřením smlouvy platit, tudíž pozemek minimálně od 1. 8. 2015 užíval.

11. Tvrdil-li žalobce, že v době uzavření nájemní smlouvy nebyl pozemek způsobilý k dohodnutému účelu tj. k zřízení zahrady, bylo jeho tvrzení vyvráceno ujednáním smlouvy samotné, v níž prohlásil že předmět nájmu je ve stavu schopném užívání k dohodnutému účelu a jednak bylo v řízení prokázáno, že již před uzavřením nájemní smlouvy v roce 2015 žalovaný k žádosti žalobce provedl prořez stromů, větví, odstranil dřevěnou boudu a sdělil mu, že terénní úpravy nebudou prováděny (sdělení ze dne 7. 9. 2015). Předkládaná fotodokumentace pozemku žalobce z roku 2014 sice prokazovala přerostlé stromy, rybníček, dřevěnou šopu, avšak ještě v době před zásahem žalovaného v září 2015. Jelikož ani po uzavření nájemní smlouvy 12. 4. 2017 žalobce neoznámil žalovanému své námitky proti stavu pozemku (což také žalobce sám tvrdil) a důkazy prokazovaly výtky ohledně stavu pozemku jen v rámci jednání o uzavření nájemní smlouvy v roce 2015, konstatoval soud, že v době vzniku nájmu 2017 byl pozemek obecně způsobilý k tomu, aby mohl sloužit jako zahrada, což také odpovídalo ujednanému účelu nájmu ve smlouvě.

12. Bylo-li v nájemní smlouvě užito obratu „k zřízení zahrady“ nelze podle obsahu a úmyslu jednajících stran projeveného před uzavřením smlouvy (kdy žalobce požaduje provedení úprav po žalovaném v roce 2014, 2015 a tento mu vyhovuje a současně sděluje, co již dělat nebude - dopis ze dne 7. 9. 2015) a úmyslu stran projeveného při uzavření nájemním smlouvy (prohlášení o způsobilosti předmětu k účelu nájmu obsažené v nájemní smlouvě) dovodit, že tímto byla mezi stranami míněna dohoda, podle které má žalobce sám podle svých představ provést zásadní úpravy a změny na pozemku a žalovaný s takovými změnami bez dalšího souhlasí. Takovému výkladu právního jednání v souladu s § 556 z.č. 89/2012 Sb. občanský zákoník odpovídá i logika postupu žalovaného, který na místo tohoto, aby udělil souhlas se změnou v předmětu nájmu již od roku 2015 prováděl sám změny na předmětu nájmu dle požadavků žalobce. Je třeba zdůraznit, že tento výklad právního jednání se vztahuje jen na zásadní úpravy a změny pozemku, nikoliv na jeho běžnou údržbu, za kterou se obvykle považuje u zahrady i úprava a zarovnání živého plotu, sečení trávy, odstranění hromady větví, vertikutace, vyklizení sklípku, hnojení apod., která je běžně prováděna nájemcem, nájemce má také povinnost tuto běžnou údržbu provádět dle § 2207 odst. 1 o.z. a ve vztahu k této běžné údržbě, mohlo být žalovaným řečeno, aby si zbytek dodělal sám, jak tvrdil žalobce.I po provedeném dokazování tudíž nebylo prokázáno tvrzení žalobce o tom, že mu žalobce udělil souhlas k zásadním změnám pozemku během trvání nájmu od 12.4.2017 spočívajícími v odstranění 6 kusů přerostlých stromů, osázení 6 kusů tújí, zasypání bývalé vodní nádrže a naopak žalovaný souhlasil s tím, že běžnou údržbu spočívající v i úpravě a zarovnání živého plotu, sečení trávy, odstranění hromady větví, vertikutace, vyklizení sklípku, hnojení včetně nákladů bude provádět žalobce.

13. Přestože byl žalobce poučen dle § 118a odst. 1, odst. 3 o.s.ř. zůstalo neprokázaným jeho tvrzení o tom, že náklady práce uvedené pod body 1 až 10 (odstavec 1) byly vynaloženy průběžně až od roku 2017, neboť výslech svědkyně , jméno FO, byl vzat žalobcem zpět, znalecký posudek , tituly před jménem, , jméno FO, vycházející z prohlídky v roce 2023 a z listu vlastnictví neprokazoval okamžik vynaložení nákladů a naopak prokázané nacenění zasypání rybníčku ke dni 30. 10. 2015 vypracované , jméno FO, , nasvědčuje tomu, že náklady na práce mohly být vynaloženy již před uzavřením nájemní smlouvy samotné. Okamžik vynaložení nákladů zůstal u prací uvedených pod body 1 až 8, 10 zcela neprokázán, u bodu 9 zasypání rybníčku však soud za prokázané naceněním , jméno FO, ve spojení s výslechem , jméno FO, , který pomáhá žalobci s pracemi na zahradě již 10 až 12 let a hovořil také o zasypání jezírka, za prokázané, že jezírko bylo zasypáno s náklady 36 030 Kč krátce po jeho nacenění v průběhu let 2015 až 2016.

14. Vynaložení nákladů za vyměření a oddělení pozemku ve výši 3 242 Kč žalobcem bylo prokázáno již v prosinci 2016 (dodací listy a příjmové doklady), tj. před uzavřením nájemní smlouvy, a to až v souvislosti se záměrem žalovaného prodat pozemek žalobci, jak prokazovalo sdělení žalovaného ze dne 13. 1. 2016 ve 15. 12. 2016, tudíž se nejednalo o náklad spojený s předmětem nájmu.

15. Tvrdil-li žalobce, že částku 25 596 Kč zaplatil žalovanému, bylo toto tvrzení vyvráceno, neboť obsah nájemní smlouvy o úhradě dluhu na nájemném za předcházejícího majitele paní , jméno FO, nehovořil, žalobce hradil s prvním nájemnými jen náhradu za užívání pozemku před uzavřením nájemní smlouvy ve výši 2 411 Kč (sdělení – výše nájemného, výběr obratových položek), žalobce doklad o úhradě částky 25 596 Kč měla být vyčíslena podle nájemní smlouvy ze dne 12. 4. 2017 nedohledal a paní , jméno FO, si dluhy vůči žalovanému v celkové výši 17 266 Kč uhradila sama (dohoda o plnění dluhu ve splátkách ze dne 17. 3. 2016 a výběr obratových položek)

16. Naopak bylo prokázáno, že sklep na pozemku byl zbudován již před 1. 1. 2014, neboť předcházející nájemkyně , jméno FO, užívala část pozemku , Anonymizováno, již od roku 2009 (smlouva o nájmu) až nejméně do listopadu 2014, kdy žalovaný schválil výpověď z nájmu (usnesení Rady města z 13. 11. 2014), přičemž žalobce nabyl pozemky společně s domem č.p. , Anonymizováno, již v květnu 2014 a to dražbou, z čehož se podává, výstavba domu i sklepa musela proběhnout před květnem 2014 a uváděly obě strany alespoň orientačně vznik sklepa kolem roku 2012 společně s domem, vzal soud nespornými tvrzeními ve spojení s ostatním za prokázané, že výstavba sklepa proběhla před 1. 1. 2014.Dovozoval-li žalobce vlastnické právo žalovaného ke sklepu ze skutečnosti, že žalovaný poslal na místo technické služby a ze skutečnosti, že sklep byl postaven na pozemku žalovaného, byly tyto skutečnosti ve spojení s popíraným vlastnictvím sklepa žalovaným a výstavou sklepa před 1. 1. 2014 nedostačující. Nedostatečnost vyplývá právě ze vzniku stavby před 1. 1. 2014 a pojetí sklepa jako samostatné věci, což bylo prokázáno nespornými tvrzeními účastníků - stavebně technicky pojatý obezděný prostor (betonové zdi, strop, vstup), z čehož se podává, že jde o stavbu stavbě oddělenou od ostatních částí pozemku do té míry, že je patrno, kde začíná stavba a kde končí pozemek.

17. Vznik nájmu i práva a povinnosti stran byl prokázán nájemním smlouvou ze dne 12. 4. 2017, v rámci které, bylo smluveno pouze užívání pozemku nikoliv jeho požívání, a byla sjednána pro obě smluvní strany stejně ujednaná možnost skončení nájmu bez udání důvodů výpovědí s tříměsíční výpovědní dobou.

18. Podle § 2201 z.č. 89/2012 Sb. občanský zákoník nájemní smlouva se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné.

19. Právní hodnocení20. Soud konstatoval, že mezi účastníky byla platně uzavřena smlouva o nájmu dle § 2201 a násl. o.z., neboť žalovaný se jako pronajímatel zavázal přenechat žalobci jako nájemci pozemek k dočasnému užívání (nikoliv požívání) a žalobce se zavázal za to platit žalovanému nájemné.

21. Ve vztahu k části žaloby, kterou se žalobce domáhal vyslovení neplatnosti výpovědi, soud nejprve konstatoval, že uzavřená nájemní smlouva ze dne 12. 4. 2017 prokazovala mezi žalobce a žalovaným věcnou legitimaci účastníků, a proto se podle § 80 o.s.ř. zabývat tím, zda žalobci svědčí naléhavý právní zájem na požadovaném určení. Žalobce tento naléhavý právní zájem spatřoval v tom, že je uživatelem zahrady a pozemek přiléhá k jeho obydlí, což však nejsou skutečnosti, z nichž by se dal naléhavý právní zájem dovodit. Právní zájem na požadovaném určení práva je dán zpravidla tehdy, kde by se postavení žalobce stalo bez tohoto určení právně nejistým nebo by bylo jeho postavení ohroženo, přičemž žaloba na určení práva zpravidla nemá své opodstatnění tam, kde lze žalovat na splnění povinnosti viz. rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 2 Cz 8/71. Současně je dán naléhavý právní zájem také tehdy, pokud rozhodnutí o určovací žalobě poskytne účastníkům pevný základ právního poměru mezi nimi a předejte se tím dalším žalobám na plnění, které neřeší celý obsah právního poměru nebo práva. V dané věci žalobce formuloval negativní žalobní petit určením neplatnosti výpovědi, aniž by vzal v potaz, že určení existence nájemního poměru mezi účastníky by žalobci poskytlo větší jistotu právního postavení i pevnější základ právního poměru mezi účastníky. Otázka platnosti či neplatnosti výpovědi je jen otázkou předběžnou při řešení otázky existence či neexistence nájmu, a proto také tato žaloba na určení neplatnosti výpovědi nájmu pozemku nenaplňuje preventivní funkci určovací žaloby. Nejvyšší soud i takto konstantně judikuje např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 21. 5. 2014 sp. zn. 33 Cdo 1582/2013. Soud žalobce o nedostatku naléhavého právního zájmu dle § 118a o.s.ř. poučil u jednání dne 28. 5. 2025, avšak ten i přes poučení, setrval na formulaci žalobního návrhu. Přestože nedostatek naléhavého právního zájmu na požadovaném určení dle § 80 o.s.ř. pro absenci preventivní funkce, již sám o osobě postačuje k zamítnutí žaloby, konstatoval soud, že možnost výpovědi bez udání důvodu byla sjednaná pro obě strany, nebyla jí založena podstatná nerovnováha v právech a povinnostech v neprospěch žalobce dle § 1813 o.z. ve znění z.č. 374/2022 Sb., a proto také výpověď podaná v souladu se smluvním ujednáním, není právním jednáním neplatným pro rozpor s dobrými mravy dle § 580 o.z. Z těchto důvodů byla žaloba v části, kterou se žalobce domáhal vyslovení neplatnosti výpovědi výrokem I tohoto rozsudku zamítnuta.

22. Ve vztahu k části nároku žalobce na zaplacení částky 93 922 Kč bylo již uvedeno, že ve věci bylo vyvráceno tvrzení žalobce, že by zaplatil žalovanému částku 25 596 Kč jako dlužné nájemné po předcházejícím nájemci, a proto tento nárok žalobci nevznikl.Náklady na oddělení pozemku 3 242 Kč byly vynaloženy žalobcem v prosinci 2016, pokud by se žalovaný těmito náklady obohatil na úkor žalobce dle § 2991 odst. 1 o. z. bez spravedlivého důvodu, je nárok žalobce promlčen, neboť žalobce právo nevykonal v promlčecí tříleté lhůtě dle § 629 odst. 1 o.z., tj. marným uplynutím lhůty v prosinci 2019 a žalovaný, jenž namítl promlčení, není povinen podle § 609 o.z. žalobci nárok plnit. Obdobně by byly promlčeny i ostatní nároky žalobce na náklady vynaložené do vzniku nájmu 12. 4. 2017, neboť žaloba byla podána až 9. 4. 2024.Náklady vynaložené během trvání nájmu od 12. 4. 2017 do jeho skončením (uplynutím tříměsíční výpovědní lhůta běžící od 1. 10. 2023, tj. 2. 1. 2023) soud nejprve rozdělil na ty, které jsou běžnou údržbou pozemku - úprava a zarovnání živého plotu, travnatá plocha – ručně srovnaná, odstranění, odvoz, likvidace staré trávy, odstranění hromady větví, vertikutace, vyklizení sklípku, hnojení. Tyto práce je dle § 2207 odst. 1 o.z. povinen vykonávat nájemce, když v řízení nebylo prokázáno, že by tuto běžnou údržbu chtěl či se zavázal vykonávat žalovaný jako pronajímatel. Po skončení nájmu, nemá žalobce nárok vůči žalovanému na úhradu takto vynaložených nákladů na běžnou údržbu, a to, přestože žalovaný souhlasil s tím, aby tyto práce prováděl žalobce.Další náklady, které jsou trvalé zásadní a vedou ke změně předmětu nájmu – odstranění 6 kusů přerostlých strom, osázení 6 kusů tújí, zasypání bývalé vodní nádrže na ryby, náklady na výsadbu 6 ks tújí po 1 000 Kč, může nájemce provést jen s předchozím souhlasem pronajímatele. Souhlas v případě písemně uzavřené nájemní smlouvy musí mít také písemnou formu dle § 2220 odst. 1 o.z. a při skončení nájmu se pronajímatel vyrovná s nájemcem. Ve věci nebyl písemný ani ústní souhlas žalovaného jako pronajímatele s těmito změnami předmětu nájmu prokázán, a proto soud dle § 2220 odst. 2 o.z. konstatoval, že žalobce má povinnost uvést předmět nájmu do původního stavu, bude-li o to žalovaným požádán, avšak nemá vůči pronajímateli nárok na náhradu nákladů takto vynaložených.Jelikož bylo ve věci prokázáno, že žalobce po podpisu nájemní smlouvy neoznamoval žalovanému výtky týkající se stavu pozemku, nevzniká žalobci nárok na náhradu účelně vynaložených nákladů pro neodstranění vady věci pronajímatelem dle § 2208 odst. 1 o.z.Z uvedené se podává při zvážení obou skutkových verzí, jak nákladů vynaložený před vznikem nájmu, tak nákladů vynaložených žalobcem za dobu trvání nájmu, že žalobci ani v jednom případě právo na náhradu nákladů vynaložených na pozemek nevzniká, a to ani z titulu bezdůvodného obohacení vznikajícího během nájemního poměru, neboť úprava o náhradě nákladů na zhodnocení věci dle § 2220 odst. 1 o.z. je úpravou speciální a má přednost před použitím § 2991 a násl. o.z.Z těchto důvodu shledal soud nedůvodný požadavek žalobce na zaplacení nákladů na rekultivaci za práce v bodech 1) až 8) (viz. odstavce 1 tohoto rozhodnutí) ve výši 22 410 Kč, tak i za práce a materiál v bodech 9) 36 030 Kč, v bode 10) 6 640 Kč (viz. odstavec 1) na náklady vyměření 3 246 Kč na zaplacení dlužného nájemného za předcházející nájemkyni 25 596 Kč, tj. celkově 93 922 Kč, a proto žalobu v této části výrokem II zamítl i ohledně požadovaného úroku z prodlení.

23. K části žaloby, kterou se žalobce domáhá odstranění podzemní stavby, se soud nejprve zabýval věcnou legitimací účastníků, přičemž konstatoval, že tato je u žalobce jako vlastníka sousedního pozemku, který má být ohrožen zhroucením stavby nacházející se na vedlejším pozemku, naplněna. Jedná se o žalobu podřaditelný pod ust. § 2903 odst. 2 o.z., avšak pouze pasivně legitimovanému může být uloženo vhodné a přiměřené opatření k odvrácení hrozící újmy. Takovou osobou je ten, kdo vytvořil nebezpečnou situaci nebo má nad ní kontrolu dle § 2901 o.z., což je v případě havarijního stavu stavby její vlastník. V dané věci však nebylo prokázáno, kdo je vlastníkem sklepa. Díky tomu, že sklep vznikl před 1. 1. 2014, jde o stavbu oddělenou od ostatních částí pozemku do té míry, že je patrno, kde začíná stavba a končí pozemek, přestože nebyl sklep zapsán v katastru nemovitostí, jednalo se samostatnou věc dle § 118 odst. 1 z.č. 40/1964 Sb. občanský zákoník, a nikoliv jeho součást, neboť podle § 120 odst. 2 o.z. platilo, že stavba není součástí pozemku. Na charakter sklepu jako samostatné věci se nic nezměnilo ani účinností z.č. 89/2012 Sb. občanský zákoník, když podle § 3061 o.z. se superficiální zásada neuplatní u stavby, která i nadále není součástí pozemku, což právě sklep jako podzemní stavba splňuje, neboť jde o nemovitou věc se samostatným účelovým určením dle § 498 odst. 1 o.z., která není součástí pozemku dle § 506 odst. 2 o.z.. Sklep je i po 1. 1. 2014 samostatnou nemovitou věcí a může mít odlišného vlastníka od vlastníka pozemku. Z těchto důvodu nebylo možno přisvědčit námitce žalobce, že pokud je sklep na pozemku žalovaného, je bez dalšího v jeho vlastnictví, což bylo zesilováno tím, že jako vlastník sklepa nabývající své vlastnické právo výstavbou přicházela do úvahy i předcházející nájemkyně pozemku paní , jméno FO, . Jelikož nebylo prokázáno, že by sklep byl ve vlastnictví žalovaného, konstatoval soud nedostatek pasivní věcné legitimace žalovaného v části, kterou se žalobce domáhal odstranění stavby, a proto žalobu výrokem III zamítl.

24. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud dle § 142 odst. 1 o.s.ř. podle kterého přiznal zcela úspěšnému žalovanému plnou náhradu nákladů řízení ve výši 2 249 Kč. Tyto náklady spočívají v paušální náhradě nezastoupeného účastníka dle § 151 odst. 3 o.s.ř. ve spojení s vyhl. č. 254/2015 Sb. ve výši 300 Kč za každý ze sedmi úkonů tj. 2 100 Kč včetně náhrady doloženého jízdného za cesty k soudu ve výši 149 Kč, celkově 2 249 Kč. Požadoval-li žalovaný odměnu za úkon spočívající v přípravě k jednání, soud mu odměnu v této části nepřiznal, neboť příprava jednání není úkonem dle § 11 odst. 1 vyhl. č. 177/1996 Sb.

25. Státu vznikly ve věci náklady na svědečné ve výši 542 Kč, které byly dle § 148 odst. 1 o.s.ř. uloženy podle výsledku řízení zcela neúspěšnému žalobci.

26. Lhůty plnění byly stanoveny dle § 160 odst. 1 o.s.ř.