3 C 172/2024

Plný text

Okresní soud v Uherském Hradišti rozhodl předsedkyní senátu Mgr. Zuzanou Matulovou ve věci žalobců: a) Jméno žalobce A , narozený Datum narození žalobce A bytem Adresa žalobce A b) Jméno žalobce B , narozená Datum narození žalobce B bytem Adresa žalobce A oba zastoupeni advokátem Jméno advokáta sídlem Adresa advokáta proti žalovaným:

1. Jméno žalované A , narozená Datum narození žalované A bytem Adresa žalované A 2. Jméno žalované B , narozená Datum narození žalované B bytem Adresa žalované B obě zastoupeny advokátkou Jméno advokátky sídlem Adresa advokátky o zaplacení celkové částky 150 000 Kč s příslušenstvím (každá z žalovaných má zaplatit částku 75 000 Kč s příslušenstvím) I. Žaloba, kterou se žalobci domáhali po žalované 1 zaplacení částky 75 000 Kč s úrokem z prodlení ve výši 14,75 % ročně z částky 75 000 Kč od 15. 4. 2024 do zaplacení, se zamítá.II. Žaloba, kterou se žalobci domáhali po žalované 2 zaplacení částky 75 000 Kč s úrokem z prodlení ve výši 14,75 % ročně z částky 75 000 Kč od 15. 4. 2024 do zaplacení, se zamítá.III. Žalobci jsou povinni zaplatit žalovaným rovným dílem náhradu nákladů řízení ve výši 35 524,30 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám právní zástupkyně žalovaných.

1. Žalobci se žalobou podanou ke zdejšímu soudu dne , datum, domáhali toho, aby jim žalované zaplatily částku 150 000 Kč s příslušenstvím, a to z důvodu, že od žalovaných na základě kupní smlouvy ze dne , datum, zakoupili pozemek p. č. , Anonymizováno, k. ú. , adresa, (dále jen „Pozemek“) za kupní cenu 2 250 000 Kč a následně zjistili, že Pozemek nemá výměru 585 m², jak bylo uvedeno v rezervační smlouvě uzavřené mezi spornými stranami za účasti realitního zprostředkovatele , právnická osoba, , ale pouze 530 m². Menší výměru žalobci prokazovali výslechem jimi osloveného geodeta. Výši požadované částky 150 000 Kč odvíjí žalobci od ceny, za kterou byl prodán sousední pozemek stejnými žalovanými třetí osobě s výměrou 530 m², která činila částku 2 100 000 Kč. Žalované byly vyzvány k úhradě výzvou ze dne , datum, .

2. Žalované se k žalobě vyjádřily tak, že tento nárok neuznávají, kdy uvedly, že se svůj původně větší pozemek, který společně vlastnily, rozhodly prodat s tím, že jej nejdřív na základě geometrického plánu č. , hodnota, –, Anonymizováno, vyhotoveného , jméno FO, nechaly rozdělit na dva samostatné pozemky p. č. , Anonymizováno, a p. č. , Anonymizováno, . Z geometrického plánu, který byl řádně zapsán do katastru nemovitostí, vyplývá, že pozemek prodaný žalobcům měl výměru 585 m² a druhý pozemek p. č. , Anonymizováno, měl výměru 530 m². O stavu pozemku tak, jak byl prodáván, byli žalobci řádně informováni a seznámili se s ním, kdy si po žalovaných vymínili před uzavřením kupní smlouvy i dodání výškopisu a polohopisu pozemku. Dle žalovaných žalobci nijak neprokazují, že Pozemek má jinou výměru, než která je evidována v katastru nemovitostí. Zároveň žalovaným není jasné, proč žalují právě částku 150 000 Kč, kdy z kupní smlouvy je zřejmé, že tam není uvedena výměra prodávaného pozemku a kupní cena nebyla dohodnuta jako cena za 1 m². Žalované poukazovaly na to, že předmětný prodávaný pozemek je kvalitnější než sousední pozemek p. č. , Anonymizováno, , a proto měl také vyšší cenu. O lepší kvalitě , jméno FO, má svědčit i to, že se prodal mnohem rychleji. Především však žalované poukazují na ustanovení § 2129 odst. 1 o. z. s tím, že žalobci dle nich nemají nárok na slevu z kupní ceny, pokud pozemek nemá výměru zapsanou ve veřejném seznamu a řešení takové situace není výslovně dohodnuto v kupní smlouvě. V kupní smlouvě není vůbec řešena situace, která mezi účastníky nastala.

3. Žalobci k žalobě doplnili, že není zřejmé, z čeho plyne lepší kvalita Pozemku a že skutečná výměra Pozemku vyplývá z podrobného měření, které bylo nalezeno osloveným geodetem v katastru nemovitostí jako příloha zapsaného geometrického plánu , jméno FO, . Z tohoto měření vyplývá, že s výsledkem měření byl seznámen , jméno FO, z realitní kanceláře , Anonymizováno, , z čehož žalobci vyvozují, že o skutečné výměře věděl, a přesto nabízel k prodeji pozemek o výměře 585 m2 zřejmě za účelem vyšší odměny z prodeje, což bylo od realitní kanceláře neprofesionální. Zároveň žalobci uvedli, že o tom musel spravit žalované a ty tak věděly o skutečné výměře prodávaného Pozemku a za takové situace nemá právo chránit prodejce. Žalobci také obsáhle argumentovali tím, že se zakoupeným Pozemkem již měli velké výdaje přes 219 000 Kč spojené s vypracováním studie a zakoupením obkladů.

4. Žalované vědomost o skutečné výměře popřely s tím, že spoléhaly na zápis v katastru nemovitostí.

5. Z provedených listinných důkazů dospěl soud k následujícímu skutkovému zjištění:Žalované byly podílové vlastnice Pozemku, u kterého je v katastru nemovitostí zapsána výměra 585 m² (výpis z katastru nemovitostí LV č. , hodnota, ). Výměra byla zapsána na základě geometrického plánu , jméno FO, , adresa, ze dne , datum, , který zadaly ke zpracování a zaplatily žalované (geometrický plán, faktura). Ze záznamu podrobného měření, výpočtu výměr parcel dílů a podrobného seznamu souřadnic, což je příloha geometrického plánu, vyplynulo, že Pozemek má výměru 529,93 m2, ale zároveň u něj došlo bez bližšího vysvětlení k vyrovnání výměry o 55 m2. Konečná zapsaná výměra Pozemku pak byla 585 m2 (záznam podrobného měření, seznam souřadnic, výpočet výměr parcel, výpis z katastru nemovitostí LV č. , hodnota, ). Ze záznamu vyplývá, že s průběhem a označením nových navrhovaných nebo změněných hranic byl v terénu seznámen , jméno FO, z , právnická osoba, na místě samém dne , datum, (záznam podrobného měření). Potvrzení o přijetí informace o menší než zapsané výměře , jméno FO, . , jméno FO, ze zprávy nevyplývá. Ze zprávy žalobci osloveného geodeta vyplynulo, že jeden z bodů u parcely p. č. , Anonymizováno, má horší kód kvality, nicméně původní geodet ověřil umístění tohoto bodu v terénu s minimálními odchylkami od souřadnic uvedených v katastru, což znamená, že souřadnice uvedené v katastru odpovídají skutečnosti (Zpráva – , Anonymizováno, ). Ke zpřesnění uvedené bodu nedošlo, což způsobilo, že na výměře parcely č. , Anonymizováno, vázne horší kvalita výměry a chyba propsaná do parcely , Anonymizováno, Zpráva – , Anonymizováno, ). Dle zprávy však byl výpočetní postup původního geodeta odpovídající předpisům, kdy výměry v katastrech s horší kvalitou mapy nemusí odpovídat skutečnosti (Zpráva – , Anonymizováno, ). Žalované nabízely Pozemek k prodeji prostřednictvím realitní kanceláře , právnická osoba, (internetové stránky realitní kanceláře). Žalobci si u žalovaných dne , datum, rezervovali tento Pozemek, kdy z rezervační smlouvy vyplývá, že se jedná o zahradu o výměře 585 m² (rezervační smlouva). Se stavem Pozemku byli žalobci seznámeni a před podpisem smlouvy jim k jejich žádosti předali polohopis Pozemku, jehož vypracování hradily žalované (polohopis – geometrické zaměření podkladu pro projekt, faktura za polohopis). Žalobci následně dne , datum, koupili od žalovaných Pozemek za celkovou kupní cenu 2 250 000 Kč (kupní smlouva, smlouva o uložení finančních prostředků, vyrozumění o provedeném vkladu). V kupní smlouvě nebyla výměra Pozemku uvedena. Smluvní strany se nijak nedohodly na řešení situace, pokud by výměra zapsaná v katastru nemovitostí neodpovídala skutečné výměře Pozemku (kupní smlouva). Pozemek je situován vedle pozemku parc. č. , Anonymizováno, (foto z , právnická osoba, , ortofotomapy, polohopis). Pozemek parc. č. , Anonymizováno, zakoupil od žalovaných , jméno FO, za částku 2 100 000 Kč (kupní smlouva z , datum, , výpis z katastru nemovitostí LV č. , hodnota, ). Sporné strany mezi sebou před podáním žaloby komunikovaly prostřednictvím zástupce realitní kanceláře a právních zástupců (předžalobní e-mailová a listinná komunikace). Žalobci vyzvali žalované k vrácení částky 150 000 Kč (předžalobní výzva z , datum, , podací lístek).

6. Soud nehodnotil doklady spojené s náklady, které v souvislosti s uzavřením smlouvy vynaložili žalobci, neboť to nebylo pro zjištění skutkového stavu podstatné (smlouva o dílo s , Anonymizováno, , faktury za studii a obklady).

7. Soud zamítl provedení výslechu , jméno FO, (což odůvodňuje níže) a geodetů, stejně jako důkaz místním šetřením, neboť tyto návrhy považoval s ohledem na zjištěný skutkový stav za nadbytečné.

8. Podle ustanovení § 2129 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, (dále jen „o. z.”) kupující má právo na přiměřenou slevu z kupní ceny, nemá-li pozemek výměru určenou v kupní smlouvě. Nemá-li však pozemek výměru zapsanou ve veřejném seznamu, má kupující právo na přiměřenou slevu z kupní ceny, jen bylo-li to ujednáno.

9. Soud dospěl na základě zjištěného skutkového stavu a po jeho podřazení pod citované zákonné ustanovení k závěru, že uplatněný nárok žalobců není důvodný. V dané věci uzavřeli žalobci s žalovanými kupní smlouvu, na základě které zakoupili Pozemek. Tento Pozemek byl v kupní smlouvě identifikován pouze parcelním číslem a katastrálním územím. Nebyla u něj uvedena výměra. Ze smlouvy nevyplynulo ani to, že by kupní cena byla vázána na odkupované metry čtvereční, či, že by se strany dohodly, jak řešit případný nesouhlas zapsané výměry a skutečného stavu. Výměra Pozemku zapsaná na v katastru nemovitostí je 585 m2. Z přílohy geometrického plánu , jméno FO, . , jméno FO, , která není veřejně přístupná, nicméně do ní lze nahlížet, vyplynulo, že výměra pozemku je sice 530 m2, ale ani z této přílohy, ani ze zprávy žalobci osloveného geodeta nevyplynulo, z jakého důvodu došlo ke korekci výměry Pozemku na 585 m2. Katastrální úřad geometrický plán , jméno FO, . , jméno FO, schválil a výměru zapsal. Dle soudu je pro posouzení souzené věci podstatné to, jaká výměra vyplývá z katastru nemovitostí, neboť evidence pozemků je založena na správnosti zápisů tam uvedených. Žalované zcela logicky vycházely ze schváleného a zapsaného geometrického plánu a nebylo jejich povinností zkoumat přílohy geometrického zápisu. Vzhledem k tomu, že se strany nedohodly na řešení případné nesrovnalosti zapsané a skutečné výměry, je na místě uplatnit ustanovení § 2129 o. z., podle kterého v takovém případě žalobcům žádný nárok na vrácení části kupní ceny nevznikl. Soud považuje ustanovení § 2129 za speciální ustanovení k úpravě vad zakoupené věci, proto při uplatnění této úpravy již nehodnotil věc dle obecných ustanovení o vadách. Pokud žalobci namítali, že byl , jméno FO, . , jméno FO, z realitní kanceláře o odchylce zpraven, pak to neznamená, že by byly žalované povinny z kupní ceny cokoliv vracet. Prodávajícími byly totiž žalované a nikoliv , jméno FO, a z ničeho nevyplynulo, že by o jiné výměře , jméno FO, věděly. Soud nepovažoval za důvodné provádět výslech , jméno FO, . , jméno FO, k tomu, zda žalovaným o výměře , jméno FO, říkal (pokud o odchylce vůbec věděl), neboť kupní smlouva ani výměru neobsahovala a kupní cena nebyla cenou za určité množství metrů čtverečních. Z jakého důvodu žádaly žalované za uvedený Pozemek vyšší cenu než za sousední, je pouze věcí žalovaných a bylo na žalobcích, zda na tuto cenu přistoupí. Soud nad rámec výše uvedeného podotýká, že žalobci byli s umístěním a charakterem Pozemku seznámeni před uzavřením smlouvy, kdy jim k jejich žádosti nechaly žalované vyhotovit i polohopis Pozemku. Při výši požadované kupní ceny bylo na místě očekávat, že si žalobci jako kupující prověří všechny parametry kupované věci a nebudou spoléhat pouze na informace sdělené realitní kanceláří. Pokud žalobci vycházeli při koupi z výměry uvedené v katastru nemovitostí, pak nemohou žalovaným klást k tíži, že tak učinily také. Žalobci měli možnost již před uzavřením kupní smlouvy nahlédnout do příloh zapsaného geometrického plánu (jak učinili po koupi) a výměru si ověřit. Soud si je vědom toho, že nastalá situace není obvyklá, nicméně podle právní zásady „právo přeje bdělým“ mohli žalobci před vynaložením významné kupní ceny zkontrolovat výměru, popř. doplnit kupní smlouvu o dohodu o řešení případné nesrovnalosti výměry, kdy ustanovení § 2129 o. z. je v českém právním řádu zakotveno již více jak 10 let.

10. S ohledem na výše uvedené soud žalobu na zaplacení částky v plném rozsahu zamítl.

11. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle ustanovení § 142 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, (dále jen „o.s.ř.”) tak, že přiznal žalovaným, jež byly v řízení zcela úspěšné, nárok na náhradu nákladů řízení v částce 35 524,30 Kč. Tyto náklady sestávají z nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle ustanovení § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) a z ustanovení § 12 odst. 4 za zastupování dvou žalovaných při snížení odměny za každou zastupovanou žalovanou o 20 % z tarifní hodnoty ve výši 150 000 Kč sestávající z částky 5 680 Kč za každou žalovanou a každý ze tří úkonů uvedených v ustanovení § 11 odst. 1 a. t. (převzetí zastoupení, vyjádření, účast u jednání) včetně tří paušálních náhrad výdajů po 300 Kč dle ustanovení § 13 odst. 4 a. t. a v souvislosti s cestou realizovanou dne , datum, náhrada 544,30 Kč za 42 ujetých km v částce 344,30 Kč (38,20 Kč za litr paliva dle vyhlášky č. 398/2023 Sb., ve znění pozdějších předpisů, při průměrné spotřebě 6,8 l/100 km a 5,60 Kč/km za amortizaci vozidla dle vyhlášky č. 398/2023 Sb., ve znění pozdějších předpisů) podle ustanovení § 13 a. t. a náhrada za ztrátu času v trvání 2 × 30 minut v částce 200 Kč podle ustanovení § 14 a. t. Náklady řízení jsou žalobci povinni zaplatit žalovaným rovným dílem a jsou splatné dle ustanovení § 149 o.s.ř. k rukám právní zástupkyně žalovaných ve lhůtě dle ustanovení § 160 o.s.ř.