11 C 305/2014

Plný text

Okresní soud v Ústí nad Labem rozhodl samosoudkyní JUDr. Markétou Vrzáčkovou ve věci žalobce: osobní údaje žalobce bytem adresa žalobce , okres obec zastoupeného anonymizováno jméno příjmení příjmení , advokátkou sídlem adresa proti žalovanému: osobní údaje žalovaného bytem adresa žalovaného a původní účastnice o zaplacení částky 398 900 Kč s příslušenstvím o zaplacení smluvní pokuty ve výši 335 076 Kč s příslušenstvím <b>I. Žalovaný je povinen zaplatit žalobci částku 398 900 Kč s ročním zákonným úrokem z prodlení z částky 398 900 Kč ve výši 8,05 % od [datum] do zaplacení a dále smluvní pokutu ve výši 0,5 % denně z částky 398 900 Kč ode dne [datum] do [datum] v celkové částce 335 076 Kč, do tří dnů od právní moci rozsudku.</b> <b>II. Žalovaný je povinen zaplatit žalobci na náhradě nákladů řízení částku 123 093 Kč, k rukám právní zástupkyně žalobce, do tří dnů od právní moci rozsudku.</b> 1. Žalobou ze dne [datum] opravenou a doplněnou podáním ze dne [datum] domáhal se žalobce na původní žalované zaplacení částky 398 900 Kč s příslušenstvím, smluvní pokuty v kapitalizované výši 335 076 Kč a náhrady nákladů řízení. Žalobu odůvodnil tvrzním, že dne [datum] byla mezi žalobcem a původní žalovanou uzavřena smlouva o nájmu nebytových prostor spolu se smlouvou o zřízení předkupního práva jako věcného práva podle ust. § 603 odst. 2 zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku (dále jen obč. z.) Smlouva byla uzavřena na dobu určitou od [datum] do [datum]. Předmětem nájmu byly nebytové prostory v přízemí objektu [adresa], ulice [ulice], [obec], konkrétně šatna, čekárna, první ordinace, druhá ordinace, operační sál, místnost pro uložení kontaminovaného biologického materiálu a umývárna. Nebytový prostor byl pronajat výlučně ke zřízení veterinární kliniky a k následnému provozování veterinární praxe. V čl. V, bodu 1 Smlouvy původní žalovaná udělila žalobci výslovný souhlas se zřízením veterinární kliniky a provedením příslušných stavebních úprav v předmětu nájmu, a to v rozsahu zpracované projektové dokumentace ke stavebnímu povolení. Na základě výslovného souhlasu původní žalované provedl žalobce rozsáhlé stavební práce a předmět nájmu tak za účelem zřízení a provozování veterinární kliniky zrekonstruoval za částku 468 900 Kč. V čl. III, bodu 2 Smlouvy byla sjednána možnost ukončení sjednaného nájmu písemnou výpovědí danou žalobcem, nastanou-li na jeho straně nebo na straně původní žalované takové překážky, které budou bránit dalšímu trvání nájmu, a to s výpovědní dobou tří měsíců počínaje od prvého dne měsíce následujícího po měsíci doručení výpovědi. S ohledem na tíživé personální a ekonomické důvody spočívající v nemožnosti zajištění dostatečného odborného obsazení kliniky a ztrátovost provozu, nastal u žalobce takový výpovědní důvod. Žalobce ukončil nájem výpovědí, kterou původní žalobkyně osobně převzala dne [datum] oproti podpisu. Výpovědní lhůta počala plynout dne [datum] a skončila [datum]. Proti ukončení nájmu původní žalovaná neuvedla žádné námitky při převzetí výpovědi ani po celý běh výpovědní lhůty. Žalobce ke dni [datum] nemovitost řádně vyklidil a předal po podpisu předávacího protokolu původní žalované. Podle čl. III, bodu 3 Smlouvy se původní žalovaná současně zavázala, že v případě skončení smlouvy zaplatí žalobci do 15 dnů od skončení smlouvy částku představující dohodnuté zhodnocení předmětu nájmu žalobce, a to ve výši odpovídající vynaloženým nákladům na vybudování a zprovoznění veterinární kliniky krácenou o snížené nájemné po dobu od [datum] do [datum], tedy o částku 70 000 Kč. Pro případ nedodržení tohoto závazku byla sjednána smluvní pokuta ve výši 0,5 % z dlužné částky za každý den prodlení. Žalobce již v písemné výpovědi ze dne [datum] původní žalovanou upozornil na povinnost uhradit cenu celkového zhodnocení předmětu nájmu poníženou o snížené nájemné, tedy cenu ve výši 398 900 Kč, a to do dne [datum] Částku žalobce doložil fakturami za zboží a práce, jež sám v průběhu rekonstrukce uhradil. Původní žalovaná dlužnou částku neuhradila.

2. Původní žalovaná neuznala nárok žalobce ani z části. Souhlasila s tím, že došlo ke vzniku vztahu z nájemní smlouvy, a to na dobu určitou v délce 60 let. Trvala na tom, že účastníci sjednali možnost úhrady toho, o co byl předmět nájmu zhodnocen. Jde však o vztah podle občanského zákona, kde zhodnocení nelze počítat podle doložených zaplacených faktur a účtů, ale podle toho, oč se nemovitost zhodnotila. Rozpor spatřovala v čl. III, bod 3, který hovoří o fakturách a účtech a v čl. IV, bod 1 písm. c) Smlouvy, kdy předmět nájmu měl být předán ve stavu v jaké byl v době uzavření smlouvy s přihlédnutím ke stavební pracím, které byly odsouhlaseny pronajímatelkou. Platí zde zásada zakotvená v ust. § 667 obč. z., že změny na věci je možno prováděl jen se souhlasem pronajímatele. Dále poukázala na to, že pokud dal pronajímatel souhlas se změnou a nezavázal se k úhradě nákladů, může nájemce požadovat jen hodnotu toho, o co se zvýšila hodnota věci. Podle názoru původní žalované však prováděl žalobce změny na věci bez souhlasu pronajímatelky a je tedy povinen při skončení nájmu uvést věc na své náklady do původního stavu. Otázkou zůstalo také to, zda skutečně došlo k platné výpovědi, když nebyla prokázána existence závažných překážek bránících trvání nájmu. Sama nerentabilnost takovou překážkou podle názoru původní žalované není. V tomto směru by pak nenastala ani splatnost investic, když samotné přijetí výpovědí není dohodou o skončení nájmu.

3. Z Faktury [číslo] ze dne [datum] je zřejmé, že žalobci byla účtována částka za provedené stavební úpravy [právnická osoba] v celkové výši 367 659 Kč včetně DPH.

4. Z listiny označené jako Přehled nákladů odbytového rozpočtu stavebního objektu jsou patrné veškeré rozepsané práce a náklady v korunách provedené zhotovitelem [právnická osoba].

5. Z Výpisu z účtu ze dne [datum] jeho majitelem byl žalobce je patrná bankovní operace dne [datum], kdy žalobce hradil [právnická osoba] 367 659 Kč.

6. Z Faktury [číslo] ze dne [datum] je patrné, že žalobci byla účtována [právnická osoba] [anonymizováno] dodávka bojleru a lednice za celkovou částku 16 960 Kč.

7. Z Faktury [číslo] ze dne [datum] je patrné, že žalobci byla účtována [právnická osoba] – [anonymizováno] instalace světel a montážní práce za celkovou částku 60 639 Kč.

8. Z Dodacích listů – daňových dokladů [číslo] vyplývá dodávka materiálu a prací od firmy [anonymizováno] – [anonymizováno] žalobci za částky 21 748 Kč a 38 891 Kč).

9. Z Faktury [číslo] ze dne [datum] je patrné, že žalobci byla účtována firmou [právnická osoba] záloha na výrobu a montáž plastové výlohy a dveří ve výši 23 000 Kč. Zaplacena byla žalobcem oproti příjmovému pokladnímu dokladu dne [datum].

10. Z Faktury [číslo] ze dne [datum] je patrné, že žalobci byla účtována firmou [právnická osoba] dodávka okna, vchodových dveří a montáže za celkovou částku 12 438 Kč (doplatek). Převzetí a montáž žalobce stvrdil svým podpisem dne [datum], což je zřejmé z části stavebního deníku (list [číslo]). Zaplacena byla žalobcem oproti příjmovému pokladnímu dokladu dne [datum].

11. Z listiny označené jako Výpověď z nájmu nebytového prostoru daná nájemcem ze dne [datum] soud zjistil, že žalobce jako nájemce vypověděl smlouvu o nájmu nebytových prostor ze dne [datum] s tříměsíční výpovědní dobou do [datum]. Žalobce současně předložil původní žalované jako pronajímatelce přehled účtu a faktur za zboží a služby opatřených za účelem vybudování veterinární kliniky v celkové ceně 468 900 Kč a požádal o úhradu částky 398 900 Kč do 15 dnů ode dne skončení nájmu, tj. do [datum]. Listina nese podpis žalobce a původní žalované.

12. Z Projektové dokumentace [číslo] [rok] [anonymizováno] [příjmení] je zřejmá stavba, její účel, rozsah zhodnocení podle norem ČSN, hodnocení požární ochrany, a to velmi konkrétně, výkresy a výpočet včetně použitých předpisů – norem ČSN. Dokumentace řešila změnu užívání místností, hodnocení provedeno v rozsahu obvyklém pro stavební povolení. Přílohou byl snímek pozemkové mapy, projektový nákres objektu s legendou a dispozičním uspořádáním objektu. Součástí pak byla rovněž Technická zpráva.

13. Ze Smlouvy o nájmu nebytových prostor, spolu se smlouvou o zřízení předkupního práva jako věcného práva podle § 603 odst. 2 obč. z. soud zjistil, že ji uzavřel žalobce a původní žalovaná, kdy předmětem nájmu strany vymezily nebytové prostory v přízemí objektu [adresa], v ulici [ulice], [obec], a to jmenovitě a jejich rozlohou v m2. Dále strany sjednaly nájemné nejprve v částce 120 000 Kč ročně pro období od [datum] do [datum] a následně ve výši 180 000 Kč od [datum] do doby platnosti smlouvy. Nájem byl sjednán na dobu 60 let a byly upraveny možnosti skončení nájmu včetně písemné výpovědi smluvní strany v případě, nastanou-li na straně dané smluvní strany takové překážky, které budou bránit dalšímu trvání nájmu. Výpovědní lhůta byla sjednána v délce tříměsíční, počínající od měsíce následujícího po měsíci doručení výpovědi. Listina obsahuje v čl. III, bod 3 závazek původní žalované jako pronajímatelky„ zaplatit nájemci do 15 dnů od skončení smlouvy částku představující dohodnuté zhodnocení předmětu nájmu nájemcem, a to ve výši odpovídající celkově vynaloženým nákladům na vybudování a zprovoznění veterinární kliniky krácenou o částku 70 000 Kč. Krom jiného se žalobce zavázal po skončení nájmu předat zpět pronajímatelce předmět nájmu ve stavu, v jakém byl v době uzavření smlouvu o nájmu s přihlédnutím k opotřebení a včetně stavebních prací odsouhlasených pronajímatelkou. V čl. V, bod 1 Smlouvy vyslovila pronajímatelka se zřízením kliniky nájemcem a k provedení stavebních úprav v předmětu nájmu v rozsahu zpracované projektové dokumentace ke stavebnímu povolení za účelem změny užívání výslovný souhlas. Čl. VI, bod 1 Smlouvy řešil předkupní práce žalobce jako věcné právo pro případ zcizení nemovitosti. Listina nese podpisy obou stran a datum [datum].

14. Z listiny označené jako Záznam o předání nebytových prostorů ze dne [datum] je patrné, že původní žalovaná převzala tohoto dne oproti podpisu nebytové prostory, které sloužily k výkonu veterinární péče, jež vykazovaly známky běžného opotřebení, bez závad, a to včetně klíčů, fotodokumentace přestavby a náhradní dlažby a obkladů.

15. Z Přípisu ze dne [datum] vyplývá výzva žalobce původní žalované k úhradě závazku podle smlouvy.

16. Z Protokolu ze dne [datum] soud zjistil, že zde byl zaznamenán průběh ústního jednání spojeného s místním šetřením ve věci řízení o změně v užívání části domu [adresa] v [ulice] ulici. Místního šetření se účastnili krom žalobce jako stavebníka a paní [celé jméno původní účastnice] jako vlastníka i zástupci povinných subjektů jako KHS, KVS, HZS ÚK, OŽP apod. Předmětem bylo provedení řízení podle § 85 zákona č. 50/76 Sb., přičemž všichni přítomní protokol opatřili vlastnoručním podpisem. Na základě toho povolil [stát. instituce] [anonymizováno], Stavební odbor rozhodnutím ze dne [datum] s právní mocí dne [datum] změnu v užívání části předmětného objektu [adresa] v [ulice] ulici. Rozhodnutí bylo doručováno taktéž původní žalované, která se dne [datum] vzdala práva odvolání do rozhodnutí a toto prohlášení opatřila na tuto listinu svým podpisem. Stejně tak učinil žalobce.

17. Z Výpovědi mandátní smlouvy ze dne [datum] bylo zjištěno, že tohoto dne převzal žalobce výpověď této smlouvy od [anonymizováno] [jméno] [příjmení] a z Dohody o ukončení mandátní smlouvy pak skutečnost, že se žalobce s [anonymizováno] [jméno] [příjmení] dohodl na ukončení mandátní smlouvy uzavřené dne [datum], a to ke dni [datum]. Tato dohoda byla podepsána oběma dne [datum].

18. Z Přehledu peněžního deníku za období 2. pololetí roku [rok] je patrné, že náklady na provoz telefonu činily celkem částku 4 222,59 Kč včetně DPH (v průměru 704 Kč/měsíc). Mzdové náklady na zaměstnance činily za stejné období částku 113 066 Kč (v průměru 18 844 Kč). Zálohy na dodávky elektřiny byly hrazeny v celkové výši 5 549 Kč včetně DPH (v průměru 925 Kč/měsíc). Dále mzdové náklady na lékařku činily za období května 2013 do ledna 2014 celkem částku 225 000 Kč za toto období, tedy v průměru 25 000 Kč/měsíc.

19. Z přehledu tržeb za rok [rok] plyne částka 1 493 391 Kč včetně DPH (1 244 481 Kč bez DPH), což činilo v průměru 124 450 Kč a za rok [rok] částka 1 126 590 Kč včetně DPH (bez DPH 931 073,53 Kč). Za rok [rok] tak činila tržba žalobce částku 93 882 Kč/měsíc.

20. Ze Smlouvy o připojení chráněného zákazníka soud zjistil, že ji žalobce měl uzavřenu na zajištění požadovaného příkonu elektřiny na kliniku se společností [právnická osoba] Záloha byla sjednána na 1 000 Kč měsíčně a smlouva byla podepsána dne [datum].

21. Ze Smlouvy o dodávce elektřiny ze dne [datum] plyne dodávka elektřiny na kliniku za částku 500 Kč měsíčně na zálohách.

22. Dodávka telekomunikačních služeb plyne z listiny označené jako Smlouva na zřízení hlavní telefonní stanice pro veterinární kliniku žalobce uzavřené se společnosti [právnická osoba]

23. Z faktur za léky a zdravotnický materiál za měsíc [anonymizováno] [rok] soud zjistil, že žalobce nakoupil toto za částku cca 17 611 Kč.

24. Z faktur za léky a zdravotnický materiál za měsíc [anonymizováno] [rok] soud zjistil, že žalobce nakoupil toto za částku cca 30 463 Kč.

25. Z faktur za léky a zdravotnický materiál za měsíc [anonymizováno] [rok] soud zjistil, že žalobce nakoupil toto za částku cca 49 605 Kč.

26. Z faktur za léky a zdravotnický materiál za měsíc [anonymizováno] [rok] soud zjistil, že žalobce nakoupil toto za částku cca 15 455 Kč.

27. Z faktur za léky a zdravotnický materiál za měsíc [anonymizováno] [rok] soud zjistil, že žalobce nakoupil toto za částku cca 23 087 Kč.

28. Z faktur za léky a zdravotnický materiál za měsíc [anonymizováno] [rok] soud zjistil, že žalobce nakoupil toto za částku cca 19 942 Kč.

29. Z faktur za léky a zdravotnický materiál za měsíc [anonymizováno] [rok] soud zjistil, že žalobce nakoupil toto za částku cca 6 928 Kč.

30. Z Oznámení o zahájení řízení o změně v užívání ze dne [datum] je patrné, že řízení bylo zahájeno z titulu žádosti žalobce ze dne [datum] za účelem zřízení veterinární kliniky na adrese [adresa žalovaného a původní účastnice]. Stavební odbor zahájil řízení a svolal na [datum] na místo stavby dotčené osoby jako žalobce, původní žalovanou, Odbor životního prostředí, Sdružení pro životní prostředí zdravotně postižených v ČR, Hasičský záchranný sbor [anonymizováno] kraje, Krajskou veterinární správu [anonymizováno] kraje a Krajskou hygienickou stanici [anonymizováno] kraje, resp. zástupce těchto subjektů.

31. Na základě Projektu na výpočet a návrh umělého osvětlení Veterinární ordinace žalobce v rámci Technické zprávy zpracované [jméno] [příjmení] došlo k vypracování projektu s požadavky na osvětlení takové provozovny a podmínky provozu a údržby včetně uvedení konkrétního typu osvětlení podle typu místnosti a typu svítidla.

32. Z výpovědi žalobce soud zjistil, že v roce [rok] byl osloven žalovanou s nabídkou prostor k pronájmu. Nechal vypracovat podnikatelský záměr, chtěl z prostor vytvořit odkladní místo. Podnikatelský záměr nemá písemnou podobu, žalobce si nebral úvěr Dcera v tu dobu dokončovala vysokou školu a byla schopna mu pomáhat. S původní žalovanou se domluvili na postupu po delším jednání, neboť původní prostory byly pro provoz veterinární kliniky naprosto nevyhovující, a i na projektové dokumentaci. Byly totiž nutné stavební úpravy typu přemístění stěn, rozvody vody, elektrorozvody apod. Před tím tam bylo po delší dobu provozováno bistro. Původní prostory vypadaly tak, že zde bylo mini okénko, místnost se stolky, jednoduchá dlažba, provozní umyvadla. Musela se vytvořit celá jedna stěna, aby vznikla ordinace, vybudovat nové stropy, kterými se vedla elektroinstalace, když původní byla v hliníku. Toto muselo být rekonstruováno i z důvodu navýšení kapacity osvětlení, požadavků hygieny, pracovních podmínek. Došlo ke změně i druhé zdi, proto nemohla zůstat původní dlažba sloužící pro bistro, bylo nutné přivést elektřinu doprostřed místnosti k operačnímu a vyšetřovacímu stolu. Výměna oken zde byla proto, že původní byla stará, špaletová a prášilo se jimi. Sádrokartonové podhledy zde byly nutné za účelem navýšení světel a krytí elektroinstalace. Původní žalovaná byla na klinice každý den, protože klinika byla propojena s dveřmi s jejím bytem, věděla o tom, jaké práce jsou prováděny. Žalobce již nevěděl, jakou formou byl dáván souhlas ze strany původní žalované, pravděpodobně ústně. Velmi často mezi sebou žalobce a původní žalovaná probírali stavební úpravy ústně. Paní [celé jméno původní účastnice] věděla, že žalobce buduje veterinární ordinaci a vše včetně stavebních úprav bylo podmíněno jejím souhlasem. Pokud by s něčím nesouhlasila, nemohl by žalobce pokračovat v rekonstrukci, nedošlo by ke kolaudaci a provozování 10leté veterinární praxe. Před započetím vše ale odsouhlasila ve stavební dokumentaci. Cenové nabídky byly vybírány tak, aby byly co nejlevnější, finančně nejvýhodnější. Žalobce si nepamatoval, zda výběr jednotlivých firem a cenové nabídky konzultoval s původní žalovanou. Klinika byla provozována 10 let s tím, že nikdo nemůže nikoho nutit k provozování nerentabilní společnosti. S ukončením smlouvy původní žalovaná souhlasila, byla ale zklamaná, dokonce navrhla úsporu ohledně nájemného. Tato se nedala akceptovat, což jí žalobce oznámil. Oznámila mu, že peníze ale nejsou, nicméně si je vědoma stavebních úprav a toho, že nemůže žalobce odejít bez peněz. Výpověď koncipoval žalobce, ona ji přijala, nijak nerozporovala ani ústně, ani písemně, ani nikdy později. Snad ji přijala se slovy„ co se dá dělat“. Žalobce následně vyklidil nebytové prostory, dojednali si za účelem předání schůzku, původní žalovaná se dostavila se synem, prošli si ordinaci, žalobce jí předal klíče, fotodokumentaci a ona mu zopakovala, že peníze nemá. Později mu sdělila, že ač peníze nemá, snaží se udat nemovitost, začala ji krátce po výpovědi inzerovat. Nemovitost původní žalované byla určitě zhodnocena, což je zřejmé z fotodokumentace, která jí byla předána při výpovědi. Fotodokumentaci žalobce pořídil rozsáhlou, a to ještě před započetím prací, dokumentoval celý průběh rekonstrukce. Vše jí předal i proto, aby její budoucí klient věděl, kudy vedou rozvody. Pokud jde o smlouvu, tu vypracoval [anonymizováno] [příjmení] na podkladě žádosti žalobce, smlouva byla původně tvořena s úmyslem trvat celých 50 let. Jednomyslně se shodli na tom, že by bylo ale dobré vytvořit ochranu stran v podobě podmínek výpovědi smlouvy a vypořádání budoucích investic. Byla tu společná vůle toto učinit. Časový rámec byl sjednán proto, že žalobce chtěl jistý časový prostor pro práci, provoz by po něm převzala snad dcera či dědici. Žalobce žádá toliko nejnutnější náklady, které byly provedeny, tj. náklady za okna, dveře, elektroinstalaci, stavební úpravy, tedy nic nad rámec stavební dokumentace. Ordinace na sebe dlouhá léta vydělávala, nicméně ty prostory samotné předpokládaly daleko větší návštěvnost, než se později ukázalo, toto bylo zřejmé po třech letech provozu. Poslední dva roky či rok si ordinace nevydělala na svůj provoz vůbec a musela být dotována, situace se tak stala neudržitelnou. Společnost žalobce byla jedna účetní jednotka s dvěma pracovišti.

33. Z výpovědi původní žalované vyplynulo, že původně provozované bistro byl syn nucen uzavřít z důvodu požadavku hygieny na zřízení sociálního zařízení (ženy, vozíčkáři), což nebylo možné. Žalobce k nim chodil na jídlo, zajímal se o důvod konce bistra, původní žalovaná mu jej sdělila a nabídla prostory případně pro dceru, která studovala veterinu, s čímž následně souhlasil. Poté, cca několik týdnů, jednali o podmínkách rekonstrukce. V rámci jednání se nebavili o předpokládané ceně či nějaké rozpočtu rekonstrukce. Původní žalovaná netušila, jako laik, jaké stavební úpravy jsou potřeba ke změně prostor na veterinární ordinaci, ani se o to nezajímala, předložení popisu rekonstrukce či jednotlivých prací nepožadovala. Nepamatovala se na to, zda se seznámila s projektovou dokumentací. Se žalobcem se setkala cca 2x, sdělovala mu, co je nosná zeď, kde vedou rozvody vody a elektřiny. Paní [příjmení] zde byla prakticky každý den, vedla přestavbu a nebyla s ní moc řeč. Vždy na původní žalovanou zaklepala a sdělila jí, co vše vyřídila na úřadu. Do žádných listiny před rekonstrukcí nenahlížela, a ani ona neposkytla žalobci svou projektovou dokumentaci, vše probíhalo ústně, byla mezi nimi velká důvěra. Smlouvu uzavírali až po rekonstrukci. Bistro bylo zařízeno novějším vybavením, podlaha byla stará tři týdny, rekonstrukce stála 300 000 Kč. Původní žalovaná předala manželce žalobce klíče, aby mohli vozit materiál přímo k nim. Poté tam již chodil nemohla. Mluvili spolu se žalobcem o tom, co kde bude, tedy kde bude čekárna, vyšetřovna atd. Původní žalovaná upozorňovala na to, že příčka, která tam původně byla, zde musí zůstat, protože pod ní vede topný kanál. Nyní je příčka přes topný kanál, který byl navíc zalit betonem. Měl být instalován jen jeden radiátor a jeden přímotop, pro obavy z nedostatečnosti se nainstalovaly dva radiátory a z toho důvodu došlo k narušení topného okruhu. Všechny rozvody se udělaly v mědi. Trubky mají menší průměr, než měly, tudíž to netopí, a proto byla původní žalovaná nucena koupit nový kotel. I rozvody elektřiny byly vybudovány nové, byť ty původní byly deset let staré a vše fungovalo. Podle žalované bylo možné použít stávající podlahy, obklady, odpady, vodovod, žalobce chtěl nechat sprchový kout, byl nadšený z dřezu. Bojlery byly staré 2 a 4 roky a daly se také použít. Za současné situace nemohou být prostory použity k jinému účelu než zdravotnickému nebo podobnému, např. i proto, že na operačním sále jsou obklady do výšky tří metrů. Pokud by se našel zájemce s jiným předmětem podnikání, muselo by dojít k úpravám. Žalobce byl původně spokojen s vybavením, jaké tam bylo. Žalovaná kývla na výměnu oken, tuto objednávku zadal její syn u [právnická osoba], poté okna platili. Dveře zde byly kovové s mříží, paní [příjmení] se nelíbily, proto je nechala vyměnit. V průběhu rekonstrukce do prostor chodila, a to jen když zde byla paní [příjmení], tj. když na ni zaklepala. Z vlastní iniciativy na kontroly nechodila, za dobu rekonstrukce tam byla cca 3x. Registrovala pokládku dlažby, zazdívání dveří, jednou se se žalobcem setkala při jednání kvůli příčkám. Nesouhlas žádný nevyjádřila. Výsledkem rekonstrukce byla veterinární ordinace, kterou tvořila čekárna, vyšetřovna, sály, šatny (klece pro zvířata) a sociální zařízení. Původní žalobkyně byla překvapena rozsahem rekonstrukce, nikdy ale nesouhlas žalobci ani jeho paní nevyjádřila. Souhlas vyslovila původní žalovaná s takovými úpravami, jaké byly potřeba, aby se veterinární klinika dala zprovoznit. Žalobce použil dražší materiál, podle původní žalované až moc drahý, stav je nyní samozřejmě lepší, než byl. Rekonstrukce trvala možná rok, otevíralo se někdy v září. K důvodům skončení nájemního vztahu řekl žalobce původní žalované, že dcera kliniku nepřevezme a to, že nemá personál, s nímž se nepohodl. Původní žalobkyně vyjádřila lítost, nabídla slevu z nájemného, on ale trval na výpovědi. Nájemní vztah tak považovala za skončený, když si po předávce klíčů nemohla myslet, že vztah bude pokračovat. Žalobce žádal peníze, žalovaná sdělila, že nemá, a dále svou snahu prostory pronajmout, když nechce, aby odešel„ s igelitkou“. Toto řekla doslova po několikeré upomínce. Vůbec nevěděla, jak by se měli vypořádat při skončení smlouvy. Přinesl nějakou listinu k podpisu, žalovaná ji podepsala, aniž by ji četla. Že je tam nějaké vyrovnání, to neregistrovala. Byly jí předány klíče a podepisovala listinu o předávce. Již si nepamatovala, zda se seznámila s nějakými fakturami, zda spolu s výpovědí nějaké předloženy byly. Po předávce za okno umístila kartičku s nápisem„ prostory k pronájmu“, v periodikách neinzerovala. Následně měla o prostory zájem LDN, jejich požadované úpravy nebyly schopni provést, kadeřnictví a knihovna. Smlouvu o nájmu sepisoval [anonymizováno] [příjmení], zadal ji žalobce. Žalovaná smlouvu četla u [anonymizováno] [příjmení] v kanceláři, nic vysvětlit nepožadovala. [anonymizováno] [příjmení] ji četl po odstavcích a jasně vysvětloval, detaily si nepamatovala. Tu lhůtu, na kterou byla uzavřela, považovala žalovaná jako záruku pro ně, jako vážně míněný úkon ze strany žalobce. Proto ji podepsala. Rekonstrukce prostor se prováděla při zahájení provozu bistra cca v roce [rok], to zařizoval syn, tři týdny po skončení provozu bistra se pokládala dlažba na sociálním zařízení. Původní žalovaná chtěla uhradit investice z pronájmu prostor, což sdělila i žalobci, který na to kývl.

34. Svědek [příjmení] [příjmení] soudu ve své výpovědi sdělil, že jej oslovil žalobce s žádostí o radu týkající se právního ošetření provozování veterinární ordinace. Svědek nabídl vyhotovení smlouvy, v rámci které, by pronajímatel souhlasil se stavebními úpravami a bylo by vtěleno i právo nájemce na náhradu vložených nákladů při skončení nájemního vztahu. Koncept smlouvy vypracoval, byl k němu přiložen situační plánek. Jako výpovědní důvod byly uvedeny i objektivní důvody jako důvod výpovědi, a to pro případ, že by se se žalobcem něco stalo. Toto bylo vloženo mezi výpovědní důvody na straně nájemce. Dále tam byl uveden závazek pronajímatele v případě skončení vztahu zaplatit nájemci zhodnocení předmětu nájmu, které odpovídá celkově vynaloženým nákladům. Takovýto koncept žalobce projednal s pronajímatelem a čistopis pak oba podepsali i svědka v kanceláři. Strany pravděpodobně nic nenamítaly proti konkrétním smluvním ustanovením s ohledem na to, že svědek následně provedl ověření. Smlouva není nijak složitá, pochopit ji je schopen i laik. V daném případě šlo o bytové prostory a musely se proto upravit stavebně. Čl. III bod 3 smlouvy byl míněn tak, že měly být uhrazeny veškeré náklady, které vznikly nájemci se stavebními úpravami. Zhodnocení předmětu nájmu rovnaly strany vynaloženým nákladům, které měly být prokázány předloženými fakturami. Svědek smlouvu žurnalizovanou ve spise ztotožnil.

35. Ze Znaleckého posudku [číslo] o změně hodnoty nebytových prostor domu [adresa] v ul. [ulice] v [obec] [anonymizováno] soud zjistil, že znalec odhadl protihodnotu, o kterou se v důsledku rekonstrukčních prací zvýšila hodnota nebytových prostor k datu provedení stavebních prací o 193 304 Kč, resp. k datu skončení nájmu o 175 412 Kč.

36. Ze Znaleckého posudku [číslo] resp. doplňku [číslo] vyplývá znehodnocení změn na předmětu nájmu v částce 17 892 Kč.

37. Po provedeném dokazování učinil soud následující závěr o skutkovém stavu věci:

38. Žalobce a původní žalovaná podepsali spolu dne [datum] listinu nazvanou Smlouva o nájmu nebytových prostor. Dohodli se, že žalobce bude užívat nebytové prostory v přízemí domu [adresa] v [ulice] ulici v [obec]. Před tím, než byla smlouva podepsána, jednali delší čas o tom, jak vše proběhne. Byla vypracována projektová dokumentace a technická zpráva a žalobce, a to až po podpisu smlouvy, požádal stavební úřad o povolení změny v užívání části domu. Celého řízení se účastnily nejen dotčené subjekty, ale také původní žalovaná. Dále se dohodli, že žalobce tyto prostory na základě projektové dokumentace a v jejím rozsahu stavebně upraví. K tomu všemu, resp. ke všem úpravám, které byly potřeba k tomu, aby mohla být provozována veterinární klinika udělila původní žalovaná žalobci souhlas. Žalobce nebytové prostory o celkové výměře 69,728 m2 zrekonstruoval za částku 468 900 Kč. Žalobce kliniku provozoval deset let, avšak v posledním roce začal mít problémy s úhradou závazků kliniky. Dva lékaři s ním ukončili smluvní vztah, jeden smlouvu vypověděl a s jedním byl vztah ukončen dohodou a náklady na nákup léků a samotný provoz budovy, jako byla úhrada energií, telefonů, výplatu sestry, začaly přesahovat výdělky. Žalobce a původní žalovaná dohodli mezi sebou možnost výpovědi smlouvy a také možnost dohody o skončení trvání smlouvy. Žalobce ukončil nájem výpovědí a tu doručil původní žalované dne [datum]. Ta listinu osobně převzala a vlastnoručně podepsala téhož dne. Žalobce nemovitost řádně vyklidil ke dni [datum] a předal žalované, o čemž byla sepsána listina označená jako Záznam o předání nebytových prostorů, který obě strany opatřily téhož dne vlastnoručními podpisy. Smlouva o nájmu nebytových prostor byla sepsána advokátem [anonymizováno] [jméno] [příjmení] a účastníci byli seznámeni se zněním listiny, oba tuto listinu [anonymizováno] [příjmení] při schůzce, která se konala před podpisem smlouvy, jednotlivé části smlouvy smluvním stranám vysvětloval odstavec po odstavci. Žalobce od částky, kterou vynaložil na rekonstrukci odečetl částku 70 000 Kč a částku 398 900 Kč s příslušenstvím a smluvní pokutou vyčíslenou na částku 335 076 Kč žádá uhradit. Hodnota nebytových prostor domu původní žalované činila ke dni skončení nájmu o 175 412 Kč více, resp. znehodnocení za dobu od data provedení stavebních úprav do skončení nájmu 17 892 Kč.

39. V rámci právního hodnocení věci postupoval soud podle následujících právních předpisů: <i>40. Podle ust. § 3 odst. 1 až 3 zákona č. 116/1990 Sb., pronajímatel může nebytový prostor přenechat k užívání jinému (dále jen "nájemce") smlouvou o nájmu (dále jen "smlouva"). Nebytové prostory se pronajímají k účelům, ke kterým jsou stavebně určeny. Smlouva musí mít písemnou formu a musí obsahovat předmět a účel nájmu, výši a splatnost nájemného a způsob jeho platby, a nejde-li o nájem na dobu neurčitou, dobu, na kterou se nájem uzavírá.</i> 41. Soud posoudil smlouvu o nájmu nebytového prostoru jako platný právní úkon, neboť obsahuje veškeré zákonem požadované náležitosti k okamžiku jejího vzniku, tedy obsahuje dostatečně určitě označený předmět i účel nájmu, výši a splatnost nájemného včetně způsobu jeho platby, a i určení doby nájmu. Žalobce současně dostál požadavku ust. § 3 odst. 2 citovaného zákonného ustanovení tím, že požádal o povolení změny v užívání dotčené části objektu [adresa], ul. [ulice] [obec], a to v souladu s ust. § 85 odst. 1 stavebního zákona [stát. instituce] – stavební odbor přijal tuto žádost a oznámil dotčeným subjektům zahájení řízení o změně v užívání. Dané je prokázáno předloženou písemnou smlouvou, Oznámením zahájení řízení o změně v užívání, Protokolem o průběhu ústního jednání a Rozhodnutím Stavebního odboru [stát. instituce] [anonymizováno] o povolení změny v užívání výše uvedené části tam uvedeného objektu z původního využití jako provozovna občerstvení na veterinární kliniku. Podle názoru soudu na platnost smlouvy nemělo vliv ani to, že byla uzavřena v době ([datum]), kdy dosud nebylo rozhodnuto o změně v užívání nebytového prostoru. Smlouva byla uzavřena zároveň poté, co byla zpracována stavební dokumentace a Technická zpráva ([anonymizováno] [rok]) jako její podklad pro vyjednávání a současně s dostatečným časovým předstihem pro absolvování správního řízení u stavebního odboru [anonymizováno] [územní celek], k němuž byla žádost podána na jaře roku [rok] a tento oznámil přípisem ze dne [datum] zahájení tohoto řízení a realizace stavebních úprav samotných. Smluvní strany tedy zajistily svým ujednáním o úhradě nájemného s účinností od [datum], že počátek nájmu nezačne dřív, než kolaudační rozhodnutí nabude právní moci.

42. Podle ust. § 667 odst. 1 a 2 zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku změny na věci je nájemce oprávněn provádět jen se souhlasem pronajímatele. Úhradu nákladů s tím spojených může nájemce požadovat jen v případě, že se k tomu pronajímatel zavázal. Nestanoví-li smlouva jinak, je oprávněn požadovat úhradu nákladů až po ukončení nájmu po odečtení znehodnocení změn, k němuž v mezidobí došlo v důsledku užívání věci. Dal-li pronajímatel souhlas se změnou, ale nezavázal se k úhradě nákladů, může nájemce požadovat po skončení nájmu protihodnotu toho, o co se zvýšila hodnota věci. Provede-li nájemce změny na věci bez souhlasu pronajímatele, je povinen po skončení nájmu uvést věc na své náklady do původního stavu. Hrozí-li v důsledku prováděných změn na věci pronajímateli značná škoda, je pronajímatel oprávněn odstoupit od smlouvy.

43. Podle ust. § 2220 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku nájemce má právo provést změnu věci jen s předchozím souhlasem pronajímatele; byla-li nájemní smlouva uzavřena v písemné formě, vyžaduje i souhlas pronajímatele písemnou formu. Změnu věci provádí nájemce na svůj náklad; dojde-li změnou věci k jejímu zhodnocení, pronajímatel se s nájemcem při skončení nájmu vyrovná podle míry zhodnocení.

44. V projednávané věci jde o právo nájemce na vypořádání investic vložených do pronajaté věci se souhlasem pronajímatele, dříve upravené v § 667 odst. 1 obč. zák, od [datum] pak v § 2220 odst. 1 o. z. Vznik tohoto práva je vázán na zánik nájmu, proto došlo-li v projednávané věci ke skončení nájmu dne [datum], mohl nárok žalobce na vypořádání investic do předmětu nájmu (jeho změny) vzniknout právě až tímto dnem, a na danou věc je tak nutno aplikovat ustanovení § 2220 odst. 1 o. z. (srov. odůvodnění rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 22. 5. 2019, sp. zn. 26 Cdo 3959/2018). Čili teprve až zánikem nájmu vzniklo žalobci právo na vypořádání investic, které vložil se souhlasem původní žalované do nebytových prostor.

45. Vzhledem k tomu, že zákon č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor, ve znění pozdějších předpisů, jako zvláštní právní předpis upravující nájem nebytových prostor (srov. § 720 obč. zák.) neobsahuje speciální ustanovení o této problematice, bylo nutno použít obecná ustanovení občanského zákoníku o nájemní smlouvě (§ 663 a násl.), konkrétně pak jeho ustanovení § 667, které tuto otázku výslovně řešilo, resp. to v případě, kdy by došlo k zániku nájmu do [datum]. V daném případě k zániku nájmu došlo ke dni [datum], kdy nájem skončil uplynutím výpovědní lhůty. Do té doby nájem trval, žalobce řádně hradil nájemné, které původní žalovaná jako pronajímatelka přijímala a spotřebovávala.

46. Z ust. § 2220 odst. 1 o. z. lze dovodit, že pakliže by tu nebylo ujednání mezi účastníky o konkrétní náhradě za vložené investice, které by bylo odchylné od dané právní úpravy, vyrovnal by se pronajímatel s nájemcem podle toho, k jakému zhodnocení by na nemovitosti došlo, došlo-li by k nějakému. Ze znění ustanovení § 2220 odst. 1 o. z. je zřejmé, že je stejně jako ust. § 667 odst. 1 obč. zák. ustanovením dispozitivním, proto závěry formulované a odůvodněné dosavadní soudní praxí o možnosti smluvních stran ujednat si práva a povinnosti odlišným způsobem, se uplatní i v poměrech o. z.

47. Po zhodnocení platnosti smlouvy a stanovení konkrétní právní úpravy dopadající na souzenou věci bylo nutné řešit, zda původní žalovaná coby pronajímatelka nebytových prostor dala souhlas se změnou samotnou a zda se účastníci odchýlili od právní úpravy účinné v době zániku nájmu. Obrana původní žalované spočívá v tom, že původní žalovaná souhlas se stavebními úpravami nedala a účastníci sjednali pouze náhradu toho, o co byl předmět nájmu zhodnocen, avšak zhodnocení nelze počítat podle doložených zaplacených faktur a účtů, ale podle toho, o co se nemovitost zhodnotila. Současně tvrdila, že na danou situaci dopadá ust. § 667 odst. 2 občanského zákoníku, neboť změny na věci prováděl žalobce (jak již bylo řečeno) bez souhlasu původní žalované coby pronajímatelky a je tedy povinen při skončení nájmu uvést věc na své náklady do původního stavu.

48. Zákon účinný od 1.1.2014 stanoví, že změny na věci provádí nájemce s předchozím souhlasem pronajímatele, na svůj náklad. Dojde-li změnou věci k jejímu zhodnocení, je pronajímatel povinen se s nájemcem vyrovnat podle míry zhodnocení. S ohledem na dosavadní judikaturu lze učinit závěr, že pronajímatel je povinen uhradit nájemci rozdíl mezi hodnotou věci ke dni skončení nájmu a hodnotou, kterou věc měla před provedením změny. Pravidlo je však dispozitivní, strany si mohou ujednat, že náklady ponese pronajímatel, či se o ně např. podělí rovným dílem. Obecně lze říci, že ve smlouvě je možné udělit nájemci obecný souhlas se změnami na věci, souhlas by však měl být dostatečně určitý. Souhlas pronajímatele se změnami na věci není možné ztotožňovat se souhlasem daným například v rámci stavebního řízení; jde o dva samostatné souhlasy, které však mohou být obsaženy například v nájemní smlouvě současně. Pronajímatel může také dodatečně souhlasit se změnami na věci; povinnost vyžádat si souhlas ze strany nájemce je však dána před vlastním uskutečněním změn. Forma souhlasu není zákonem stanovena.

49. Soud má po provedeném dokazování za prokázané, že původní žalovaná udělila žalobci souhlas se změnami na pronajatých prostorech v rozsahu, který bude potřeba pro zřízení veterinární kliniky, resp. v rozsahu zpracované projektové dokumentace. Bylo rovněž prokázáno, že tento souhlas byl předchozí, neboť smlouva byla uzavřena [datum], rozhodnutí o povolení změny v užívání prostor bylo s právní mocí dne [datum] a až od [datum] počala plynout žalobci povinnost hradit nájemné podle vzájemné dohody smluvních stran. Vzhledem k tomu, že tento souhlas je udělen přímo ve smlouvě v čl. V, odst. 1, je dostatečně určitým a současné byl podložen projektovou dokumentací, považuje soud obranu původní žalované spočívající v tvrzení o tom, že žádnou projektovou dokumentaci neviděla a rozsah stavebních prací neznala, za tvrzení účelové. Jak sama původní žalovaná ve své účastnické výpovědi, tak svědek [příjmení] [příjmení] uvedli, že všechna ustanovení smlouvy byla náležitě [anonymizováno] [příjmení] po odstavcích vysvětlena. Pokud původní žalovaná podepsala smlouvu, která odkazovala za zpracovanou projektovou dokumentaci, jde-li o rozsah stavebních úprav, musela jednoznačně znát obsah projektové dokumentace. Je vysoce nepravděpodobné, že by podepsala listinu, aniž se seznámila s obsahem něčeho, na co smlouva odkazuje. Pokud listinu podepsala, aniž četla ji nebo listiny s ní související (což vyvrátila svým účastnických výslechem, pokud jde o smlouvu samu), a není rozhodující, zda z důvodu velké důvěry k protistraně či jiného důvodu, nemůže to jít k tíži druhé strany, která pečlivý a zodpovědný přístup druhé strany logicky předpokládá. Současně svou obranu popřela svým účastnickým výslechem, když uvedla, že souhlasila„ s takovými úpravami, jaké byly potřeba, aby se veterinární klinika dala zprovoznit“. Tedy nejen že souhlasila se změnami předmětu nájmu, ale i s konkrétně daným rozsahem změn. Takového změny pak obsahovala projektová dokumentace, kterou musela nutně číst a seznámit se tak s ní. Ani pokusu o tvrzení, že některé stavební úpravy snad byly provedeny nad rámec dohodnutého soud nepřiznává relevanci, neboť zde veterinární praxe fungovala bezproblémových deset let, žalobce platil nájemné, původní žalovaná jej přijímala a spotřebovávala bez jakýchkoli následných námitek proti konkrétní stavební úpravě. Navíc ještě v době těsně před převzetím výpovědi se pokoušela smluvní vztah zachovat nabídkou sníženého nájmu.

50. Žalobce v žalobě identifikoval skutkový základ sporu tak, že žalovanou částku požaduje z titulu smluvního ujednání uvedeného v čl. III bodu 3 Smlouvy, tedy jako částku představující mezi účastníky smlouvy dohodnuté zhodnocení pronajatých nebytových prostorů, které se bude rovnat vynaloženým nákladům na vybudování a zprovoznění veterinární kliniky celkem. Čili již v žalobě v rámci vylíčení rozhodujících skutečností uvedl i okolnosti, z nichž vyplynulo, zda se původní žalovaná zavázala uhradit mu náklady spojené se změnou pronajaté věci. Lze tak určit, zda se žalobce domáhá vypořádání nákladů z titulu náhrady nákladů spojených se změnou pronajaté věci z titulu závazku původní žalované. Soud nesouhlasí s argumentací původní žalované o tom, že byla ujednána toliko úhrada zhodnocení předmětu nájmu, což nemůže být rovno vynaloženým nákladům na věc. Soud je přesvědčen, že taková vůle účastníků zde při uzavírání smlouvy nebyla, neboť byl smysl jednotlivých ustanovení smluvním stranám jejím tvůrcem vysvětlen. Již v době před vypracováním písemného návrhu znění smlouvy o nájmu nebytových prostor svědek [příjmení] [příjmení] nastínil tuto otázku tak, že do smlouvy vtělí souhlas pronajímatele se stavebními úpravami a jeho závazek k úhradě nákladů, které si stavební úpravy vyžádají. Účastníci předpokládali, že provedenými stavebními úpravami dojde ke zhodnocení nebytového prostoru, přičemž úhradu takového„ zhodnocení“ rovnali částce, která vyplyne z žalobcem předložených faktur, které zaplatil za dodaný materiál a práci na stavbě. Takové částky pak byly nákladem na vybudování veterinární kliniky, k jejichž úhradě se původní žalovaná zavázala. Tuto vůli účastníků potvrdil ve své výpovědi svědek [příjmení] [příjmení], neboť jim vysvětlil, že mají být uhrazeny veškeré náklady, které stavebními úpravami vzniknou. Původní žalovaná dané potvrdila tím, že vypověděla, že svědek jasně vysvětlil odstavec po odstavci, tedy je zřejmé, že pakliže původní koncepce byla„ souhlas pronajímatele s úhradou nákladů“, bylo to takto i původní žalované vysvětleno při osobní schůzce. Tím, že toto původní žalovaná potvrdila svou účastnickou výpovědí, popřela zároveň svou dosavadní obranu proti žalobě, která se tak jeví jen jako tvrzení účelové. Je zřejmé, že se smluvní strany odchýlily od zákonného vymezení povinností uvedených v ust. § 2220 odst. 1 o. z. pro případ vyrovnání investic.

51. Dále vyjádřila názor, že sama nerentabilnost provozu ordinace není důvodem pro skončení nájmu výpovědí ze strany nájemce, tudíž by ani nenastala splatnost investic. Samotné doručení výpovědi není dohodou o skončení nájmu, s tímto lze souhlasit, neboť výpověď smlouvy je jednostranným právním úkonem na rozdíl od dohody jako výsledku jednání dvou nebo více stran. Pokud se původní žalovaná bránila tím, že výpovědní důvod (tvrzená nerentabilnost provozu kliniky) nebyl způsobilým výpovědním důvodem, tedy nebyl podřaditelný pod smluvní ujednání čl. III, bodu 2 čtvrté odrážky a nezpůsobil tak platnou výpověď z nájmu nebytových prostor, soud s tímto názorem také nesouhlasí. Pokud bylo provedeným dokazováním prokázáno, že žalobce dlouhodobě nebyl schopen generovat zisk, kterým by pokryl náklady na provoz veterinární kliniky a současně tak její provoz po delší dobu dotoval příjmem z jiné jeho provozovny, není možné po takovém subjektu nadále požadovat pokračování v podnikatelské činnosti, která je zde primárně za účelem tvorby zisku. Není současně možné, aby tento důvod znamenal likvidaci i druhé provozovny, z jejíchž příjmů by byly financovány náklady na ní i provozovnu v [ulice] ulici. Tento stav, byl-li by zde udržován dlouhodobě, by s největší pravděpodobností vedl k zániku firmy žalobce z ekonomických důvodů. Pokud zde žalobce neměl ani personál v podobě veterinárního lékaře, resp. lékařů a odborného personálu (sester) a tento není možné dlouhodobě zajistit, rovněž to přispívá k důvodu v podnikání tohoto druhu nepokračovat a naplňuje tak výpovědní důvod závažných skutečností (nikoli ojedinělých) naplňujících výpovědní důvod. Tento závěr soudu je prokazován výpovědí mandátní smlouvy s [anonymizováno] [příjmení] i [anonymizováno] [příjmení] a účetními listinami.

52. Čili původní žalovaná výpověď z nájmu nebytových prostor přijala dne [datum], což je prokazováno podpisem původní žalované na této listině, žalobce hradil [anonymizováno] do skončení nájmu podle takové výpovědi, tedy do [datum] a den před tímto datem, tj. [datum], původní žalovaná podepsala předávací protokol o předání nebytových prostor, což je prokazováno touto listinou a rovněž účastnickou výpovědí původní žalované, která uvedla, že celý tento proces vnímala jako ukončení nájemního vztahu ze strany žalobce, což akceptovala a další nájemné za následující měsíce již nepožadovala. Ani tvrzení původní žalované, že netušila, jak se vypořádat, soud nevěří, neboť od svědka [příjmení] [příjmení] věděla, že bude povinna nahradit náklady v podobě faktur a účtů, které žalobce předloží, což učinil spolu s výpovědí, kterou žalovaná stvrdila svým podpisem. Tím podepsala rovněž převzetí těchto účetních dokladů, z nichž byla patrná celková částka vynaložených dokladů.

53. I pro případ, že by tvrzený výpovědní důvod nebyl způsobilým výpovědním důvodem, má soud za to, že nájem skončil dne [datum], ale dohodou stran. Dovozuje to z provedeného dokazování, ze kterého vyplynulo, že původní žalovaná podepsala listinu označenou jako Záznam o předání nebytového prostoru dne [datum]. Tím, že původní žalovaná podepsala tuto listinu a převzala klíče od vyklizeného nebytového prostoru, lze toto její jednání hodnotit jako akceptaci návrhu na skončení smluvního vztahu konkludentní dohodou. Taková vůle účastníků zde vyplynula z provedeného dokazování (písemnou formu účastníci sjednali pouze pro změnu či doplnění smlouvy). Výpovědní doba zde neběžela, neboť tu čl. III bod 3 smlouvy logicky vázal pouze k podané výpovědi a nikoli dohodě smluvních stran.

54. Podle ust. § 2048 odst. 1 o. z. ujednají-li strany pro případ porušení smluvené povinnosti smluvní pokutu v určité výši nebo [anonymizováno], jak se výše smluvní pokuty určí, může věřitel požadovat smluvní pokutu bez zřetele k tomu, zda mu porušením utvrzené povinnosti vznikla škoda. Smluvní pokuta může být ujednána i v jiném plnění než peněžitém.

55. I ujednání o smluvní pokutě považuje soud za ujednání platné, neboť právo na zaplacení smluvní pokuty je stanoveno článkem III odst. 3 in fine tak, že původní žalovaná se podpisem smlouvy zavázala uhradit smluvní pokutu konkrétní výše, resp. procentuální sazby z dlužné částky pro případ, že nedojde k úhradě smluvního závazku v tomto odstavci uvedeném. Žalovaná jako smluvní strana tedy od počátku jednoznačně věděla, jaká sankce jí stíhá (co do výpočtu) a za jaké porušení smluvních povinností. Jelikož jí byla smlouva vysvětlena svědkem [příjmení] [příjmení] celá a po odstavcích před jejím podpisem, byla seznámena i s ujednáním o smluvní pokutě. Lhůta pro úhradu nákladů na vybudování veterinární kliniky činila 15 dnů od skončení smlouvy. Pokud původní žalovaná dlužnou částku neuhradila, počala plynou smluvní pokuta následujícího dne po uplynutí této lhůty. Dne [datum] skončila patnáctidenní lhůta pro úhradu závazku ze smlouvy, přičemž ode dne [datum] je žalobce oprávněn požadovat úhradu smluvní pokuty. Za období od [datum] do [datum] požaduje žalobce smluvní pokutu v kapitalizované výši 335 076 Kč oprávněně. Omezení doby jejího trvání je zcela v jeho dispozici.

56. Poté, co bylo provedeným dokazováním prokázáno, že žalobce na stavební úpravy vynaložil celkem částku 468 900 Kč, od které odečetl částku 70 000 Kč, a současně došlo k platnému ujednání o smluvní pokutě, vyhověl soud žalobě v plném rozsahu.

57. Podle ust. § 142 odst. 1 o.s.ř. účastníku, který měl ve věci plný úspěch, přizná soud náhradu nákladů potřebných k účelnému uplatňování nebo bránění práva proti účastníku, který ve věci úspěch neměl.

58. Soud přiznal žalobci jako zcela úspěšnému účastníku řízení právo na náhradu nákladů řízení v plné výši. Náklady řízení tvoří žalobcem uhrazený soudní poplatek ve výši 36 699 Kč, dále odměna za právní zastoupení v celkové výši 69 300 Kč (sedm úkonů právní služby spočívající v převzetí a přípravě zastoupení a šesti účastech na jednání soudu, resp. pěti, kdy jednání ze dne [datum] trvalo více jak dvě hodiny - po 9 900/) podle ust. § 6, odst. 1, § 7 bod 6, § 11 odst. 1 písm. a) a g) vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu (dále jen AT), dále náhrada hotových výdajů v celkové výši 2 100 Kč (sedm úkonů právní služby po 300 Kč) podle ust. § 13 odst. 4 AT a konečně náhrada za 21 % DPH v celkové výši 14 994 Kč podle ust. § 137 odst. 1, odst. 3 o.s.ř. Celkem tak činí náhrada nákladů řízení, které je žalovaný povinen uhradit žalobci částku 123 093 Kč.

59. Podle ust. § 149 odst. 1 o.s.ř. je žalovaný povinen zaplatit náklady řízení k rukám právní zástupkyně žalobce.

60. Podle ust. § 160 odst. 1 o.s.ř. je žalovaný povinen splnit rozsudkem uložené povinnosti v zákonné třídenní lhůtě, neboť pro rozhodnutí odchylné neshledal soud důvodu.