33 C 433/2021

Plný text

Okresní soud v Ústí nad Labem rozhodl samosoudcem JUDr. Petrem Blažejem ve věci žalobkyně: osobní údaje žalobkyně zastoupená advokátkou údaje o zástupci proti žalovanému: osobní údaje žalovaného zastoupený advokátem anonymizováno jméno příjmení sídlem adresa o: nahrazení souhlasu žalovaného s výpovědí nájemní smlouvy

I. Nahrazuje se projev vůle žalovaného k udělení souhlasu s výpovědí nájemní smlouvy uzavřené se [právnická osoba] [anonymizována dvě slova], [IČO], se sídlem [adresa], jejímž předmětem je pozemek parc. č. [číslo], jehož součástí je stavba, budova s [adresa], v [katastrální uzemí].

II. Žalovaný je povinen zaplatit žalobkyni náhradu nákladů řízení v částce 20 575,15 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám zástupce žalobkyně.

1. Žalobkyně se podanou žalobou domáhala nahrazení projevu vůle žalovaného k udělení souhlasu s výpovědí nájemní smlouvy uzavřené se [právnická osoba] [anonymizována dvě slova] [IČO], se sídlem [adresa], jejímž předmětem je pozemek parc. č. [číslo], jehož součástí je stavba, budova s [adresa], v [katastrální uzemí]. Žaloba byla odůvodněna tím, že součástí zaniklého a doposud nevypořádaného společného jmění manželů účastníků (dále jen„ SJM“) jsou mimo jiné pozemek parc. č. [číslo], jehož součástí je stavba, budova s [adresa], stavba pro administrativu, vše v obci [obec], zapsané na [list vlastnictví], pro [stát. instituce], [stát. instituce] pro [katastrální uzemí] (dále jen„ Nemovitost“). Součástí Nemovitosti je zejména budova [adresa] v ulici [ulice] v [obec] (dále jen„ Budova“). Za doby trvání manželství žalovaný bez souhlasu žalobkyně uzavřel dne [datum] výše uvedenou nájemní smlouvu, na jejímž základě pronajal předmětnou Nemovitost (dále jen„ Nájemní smlouva“). Jediným společníkem a jednatelem [právnická osoba] [anonymizováno] je žalovaný a vzhledem k tomu, že podíl v této společnosti nabyl ještě před uzavřením manželství s žalobkyní, není tento podíl ve [právnická osoba] [anonymizováno] součástí zaniklého SJM. Nájemní smlouva byla uzavřena na dobu neurčitou k celé Budově za měsíční nájemné pouze ve výši [částka] [právnická osoba] na základě předmětné Nájemní smlouvy podnajímá jednotlivé části popsané Budovy třetím osobám za komerční nájemné. Popsaným způsobem žalovaný úmyslně„ vyvádí“ majetek, který by jinak náležel do SJM (vybrané komerční nájemné) mimo SJM do majetku [právnická osoba] [anonymizováno], ke které žalobkyně nemá žádný právní vztah. Žalobkyně se s ohledem na absenci jejího souhlasu s uzavřením Nájemní smlouvy dovolala relativní neplatnosti Nájemní smlouvy a v současné době je u [název soudu] vedeno řízení o úpravě užívání Nemovitostí ve smyslu § 728 zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“). V rámci tohoto řízení pak soud předběžně posoudil otázku platnosti Nájemní smlouvy tak, že je dle jeho právního názoru platná. Ač se žalobkyně s tímto právním názorem soudu neztotožňuje, rozhodla se z opatrnosti vypovědět Nájemní smlouvu uzavřenou žalovaným se [právnická osoba] [anonymizováno], aby komerční příjmy z pronájmu prostor v budově plynuly do SJM a nikoliv do majetku [právnická osoba] [anonymizováno] Nájemní smlouva byla uzavřena za pro žalobkyni a žalovaného extrémně nevýhodných podmínek, žalobkyně vyzvala žalovaného k tomu, aby jí ve smyslu ust. § 714 odst. 1 o. z. udělil souhlas s výpovědí Nájemní smlouvy. Žalovaný žalobkyni souhlas udělit odmítl a výslovně žalobkyni prostřednictvím svého právního zástupce sdělil, že s výpovědí Nájemní smlouvy nesouhlasí. Žalobkyni tak nezbývá než přistoupit k zahájení řízení o nahrazení souhlasu manžela (žalovaného) k vypovězení Nájemní smlouvy, neboť je přesvědčena, že stejně jako obvyklým úkonem při správě SJM nebylo uzavření Nájemní smlouvy, není obvyklým úkonem při správě SJM ani její vypovězení.

2. Žalovaný v obraně uvedl, že v rámci řízení vedeného u [název soudu] pod sp. zn. [spisová značka] bylo prokázáno, že žalobkyně o uzavřené Nájemní smlouvě věděla a s touto nájemní smlouvou po dobu skoro 4 let souhlasila. K rozporování Nájemní smlouvy došlo ze strany žalobkyně teprve po rozpadu manželství účastníků dne [datum]. Pokud by žalobkyně s Nájemní smlouvou nesouhlasila, došlo by k jejímu zpochybnění dříve, nikoliv až po 4 let od jejího uzavření. Jedná se tak o zcela účelové jednání. Skutečnost, že příjmy z pronájmu Nemovitosti neplynou do SJM účastníků žalobkyně již uplatnila v rámci řízení vedeného pod sp. zn. [spisová značka], v rámci kterého se dožaduje určení neplatnosti Nájemní smlouvy nebo stanovení části příjmu z pronajímání Nemovitosti ve prospěch žalobkyně. [název soudu] uzavřel, že Nájemní smlouvu považuje za platnou, a proto bude v daném řízení nadále přistupovat k určení výše poloviny rozdílu mezi výší měsíčního tržního nájemného a průměrných nákladů na provoz, údržbu a správu Budovy. Je proto nedůvodné, aby soud v této věci posuzoval znalecký posudek [číslo] [rok] týkající se výše uvedených příjmů a nákladů plynoucích z provozu Nemovitosti, když závěry znaleckého posudku nejsou pro toto řízení relevantní. Obchodní [právnická osoba] [anonymizováno] nese veškerou odpovědnost za správu a údržbu Nemovitosti, hradí jednotlivé náklady bez účasti žalobkyně a má tak nárok dosahovat z této činnosti zisk. Znalecký posudek nelze použít jako podklad pro rozhodnutí o výši příjmů v dané věci proto, že znalec hodnotil všechny prostory dané nemovitosti bez zohlednění toho co má v užívání [právnická osoba] a co [název] [anonymizováno], která užívá daný prostor po dlouhou dobu bezplatně. Znalec neposuzoval výdaje na energie, stanovil pouze tržní nájemné, kdy nepočítal s úhradou skutečně čerpaných služeb třetích stran. Doložené náklady nebyly odečteny od částek uvedených v závěru znaleckého posudku. Náklady na správu Nemovitosti stanovil znalec pouze odhadem v částce [částka] bez bližší specifikace. Příjmy z tržního nájemného jsou posuzovány za období od [měsíc] [rok] do [měsíc] [rok], tedy dané částky se musí rozpočítat v tomto čase a dále ponížit o náklady hrazené v souvislosti s provozem Nemovitosti. Obchodní [právnická osoba] [anonymizováno], o jejichž právech a povinnostech v řízení jde, nebyla přibrána např v postavení vedlejšího účastníka, a tímto byla omezena hájit své zájmy a práva, o kterých se jedná v tomto řízení. [právnická osoba] uzavírá podnájemní smlouvy k Nemovitosti, kde je po dlouhou dobu v dobré víře, že Nájemní smlouva je platná, a v souladu s ní přistupuje k uzavírání akcesorických smluv. V případě, že by došlo ze strany soudu k rozhodnutí o výpovědi Nájemní smlouvy bude to mít největší dopady právě na [právnická osoba] [anonymizováno], která však k tomuto nebyla samostatně oprávněna se vyjádřit a hájit svá práva před soudem v tomto řízení. Žalovaný je dále toho názoru, že s ohledem na zásadu smlouvy se mají plnit (pacta sunt servanda) by nemělo docházet k bezdůvodnému ukončení Nájemní smlouvy, se kterou žalobkyně po dobu čtyř let souhlasila a nyní, pouze v souvislosti s rozvodem manželství s žalovaným, se rozhodla smlouvu rozporovat. Pokud žalobkyně rozporuje výši nájemného, učinila tuto skutečnost předmětem řízení u [název soudu]. Žalobkyně nepředložila žádný relevantní argument ospravedlňující závěr, že by předmětná nájemní smlouva měla být vypovězena, a to proti vůli jednotlivých stran nájemní smlouvy. Žalobkyní uplatněný nárok je odůvodňován spíše dosažením vyššího nájmu z Nemovitosti, případně vypořádáním SJM týkající se užívání předmětné nemovitosti, a nikoliv předložením relevantních důvodů na základě kterých by žalobkyně prokázala, že například daným nájemním vztahem trpí Nemovitost, například špatnou správou apod. Na tomto základě soud nemůže přistoupit k tak velkému zásahu do práv nájemce a podnájemců, tím že Nájemní smlouvu vypoví. Soud by měl poskytnout ochranu platně uzavřeným závazkům, a tím zamezit vzniku škodám, ke kterým by v tomto důsledku došlo pouze na straně [právnická osoba] [anonymizováno], která není ani účastníkem tohoto řízení. Soud by neměl chránit bezdůvodné popírání platných smluv jen proto, že mezi žalobkyní a žalovaným není harmonický vztah, a došlo k rozpadu jejich manželství, a poškodit nájemce a všechny podnájemníky jen proto, že žalobkyně se po čtyřech letech rozhodla, že nájemní smlouvu nechce pouze s ohledem na vztah žalovanému. To vše za situace, kdy sama bezúplatně užívá část Nemovitosti. Je v přímém rozporu s dobrými mravy, aby byl žalovaný (popřípadě [právnická osoba] [anonymizováno]) povinen ukončit nájemní vztah se kterým dva ze tří účastníků souhlasí, když dochází k řádné péči o Nemovitost a cílem žalobkyně je pouze maximalizovat svůj zisk, a to po více jak čtyřech letech od doby, kdy souhlasila s uzavřením Nájemní smlouvy.

3. Soud provedl dokazování v následujícím rozsahu a zjistil následující skutečnosti z důkazů, které jsou uváděny v závorce za tím kterým dílčím skutkovým zjištěním.

4. Účastníci jsou v katastru nemovitostí zapsáni jako vlastníci Nemovitosti ve společném jmění manželů (výpis z katastru nemovitostí [list vlastnictví], k. ú. [obec] ke dni [datum]).

5. Žalovaný podepsal dne [datum] nájemní smlouvu na Nemovitost, se [právnická osoba] s. r. o., ve které je žalovaný jediným jednatelem a společníkem (nesporná tvrzení účastníků a výpis z OR rejstříku ke [právnická osoba] [anonymizováno] ke dni [datum]).

6. Obsahem smlouvy o nájmu nebytových prostor ze dne [datum] je přenechání Nemovitosti žalovaným jakožto pronajímatelem do dočasného užívání k podnikání [právnická osoba] [anonymizováno] jakožto nájemkyně. [právnická osoba] se zavázala hradit nájemné ve výši [částka] měsíčně a zálohy na služby spojeném s nájmem ve výši [částka] měsíčně. Nájemní vztah byl sjednán na dobu neurčitou počínaje dnem [datum]. Strany si sjednaly možnost ukončit nájemní smlouvu vypovědí odkazem na § 2312 o. z. Nájemce je dle smlouvy oprávněn přenechat předmět nájmu nebo jeho část do podnájmu bez předchozího písemného souhlasu pronajímatele (smlouva o nájmu nebytových prostor ze dne [datum]).

7. Žalobkyně o uzavření Nájemní smlouvy věděla (e-maily na č. l. 67-70 spisu).

8. Mezi [právnická osoba] [anonymizováno] jakožto nájemkyní a spolkem [název] [jméno], [anonymizováno] jakožto podnájemcem došlo k přenechání části nebytových prostor o výměře cca 77 m2 v Nemovitosti za podnájemné ve výši [částka] ročně včetně plateb za energie. Smlouva byla sjednána na dobu neurčitou s účinností ode dne [datum] Smlouvu za podnájemce podepsala žalobkyně jakožto předsedkyně spolku (podnájemní smlouva ze dne [datum] na č. l. 62-64 spisu, dodatek [číslo] ze dne [datum] na č. l. 65 spisu a e-maily na č. l. 47, 48 spisu).

9. Mezi [právnická osoba] [anonymizováno] jakožto nájemkyní a spolkem [příjmení] [jméno], z. s. jakožto podnájemcem došlo k přenechání části nebytových prostor o výměře cca 30 m2 v Nemovitosti za podnájemné ve výši [částka] ročně a dále pak zálohách na služby spojené s nájmem prostor ve výši [částka] ročně. Smlouva byla sjednána na dobu neurčitou s účinností ode dne [datum] Smlouvu za podnájemce podepsala žalobkyně jakožto předsedkyně spolku (podnájemní smlouva ze dne [datum] na č. l. 57-59 spisu, faktury na č. l. 54, 55, 70 p. v. spisu a výpis na účtu na č. l. 55 p. v., 60, 61 spisu).

10. Mezi [právnická osoba] [anonymizováno] jakožto nájemkyní a společností [právnická osoba] jakožto podnájemkyní došlo k přenechání části nebytových prostor o výměře cca 24 m2 v Nemovitosti za podnájemné ve výši [částka] měsíčně včetně plateb za energie. Smlouva byla sjednána na dobu určitou od [datum] do [datum] (podnájemní smlouva ze dne [datum] na č. l. 71, 72 spisu a e-maily na č. l. 45, 46 spisu).

11. Mezi [právnická osoba] [anonymizováno] jakožto nájemkyní a [příjmení] [jméno], z. s. jakožto podnájemcem došlo k přenechání části nebytových prostor o výměře cca 77 m2 v Nemovitosti za podnájemné ve výši [částka] měsíčně včetně plateb za energie. Smlouva byla sjednána na dobu neurčitou od [datum] (podnájemní smlouva ze dne [datum] na č. l. 87-89 spisu).

12. Mezi [právnická osoba] [anonymizováno] jakožto nájemkyní a paní [jméno] [příjmení] jakožto podnájemkyní došlo k přenechání části nebytových prostor o výměře cca 26 m2 v Nemovitosti za podnájemné ve výši [částka] měsíčně a zálohy na služby spojeném s podnájmem ve výši [částka] měsíčně. Smlouva byla sjednána na dobu neurčitou od [datum] (podnájemní smlouva ze dne [datum] na č. l. 125-127 spisu).

13. Mezi [právnická osoba] [anonymizováno] jakožto nájemkyní a spolkem [příjmení] [příjmení], z. s. jakožto podnájemcem došlo k přenechání části nebytových prostor o výměře cca 77 m2 v Nemovitosti za podnájemné od [datum] ve výši [částka] měsíčně včetně plateb za energie. Smlouva byla sjednána na dobu neurčitou od [datum] (podnájemní smlouva ze dne [datum] na č. l. 128-130 spisu).

14. Mezi [právnická osoba] [anonymizováno] jakožto nájemkyní a panem [jméno] [příjmení] jakožto podnájemcem došlo k přenechání části nebytových prostor o výměře cca 78 m2 v Nemovitosti za podnájemné ve výši [částka] měsíčně a zálohy na služby spojeném s podnájmem ve výši [částka] měsíčně. Smlouva byla sjednána na dobu neurčitou od [datum] (podnájemní smlouva ze dne [datum] na č. l. 131-133 spisu).

15. Mezi [právnická osoba] [anonymizováno] jakožto nájemkyní a společností [právnická osoba] jakožto podnájemkyní došlo k přenechání části nebytových prostor o výměře cca 21 m2 v Nemovitosti za podnájemné ve výši [částka] měsíčně a zálohy na služby spojeném s podnájmem ve výši [částka] měsíčně. Smlouva byla sjednána na dobu neurčitou od [datum] (podnájemní smlouva ze dne [datum] na č. l. 134, 135 spisu a dodatek [číslo] k podnájemní smlouvě ze dne [datum] na č. l. 136 spisu).

16. Mezi [právnická osoba] [anonymizováno] jakožto nájemkyní a společností [právnická osoba] jakožto podnájemkyní došlo k přenechání části nebytových prostor o výměře cca 28 m2 v Nemovitosti za podnájemné ve výši [částka] měsíčně a zálohy na služby spojeném s podnájmem ve výši [částka] měsíčně. Smlouva byla sjednána na dobu neurčitou od [datum] (podnájemní smlouva ze dne [datum] na č. l. 137, 138 spisu).

17. Mezi [právnická osoba] [anonymizováno] jakožto nájemkyní a paní [jméno] [příjmení] jakožto podnájemkyní došlo k přenechání části nebytových prostor o výměře cca 26 m2 v Nemovitosti za podnájemné ve výši [částka] měsíčně a zálohy na služby spojeném s podnájmem ve výši [částka] měsíčně. Smlouva byla sjednána na dobu neurčitou od [datum] (podnájemní smlouva ze dne [datum] na č. l. 139-141 spisu).

18. Část prostor Nemovitosti je využíváno jako coworkingová kancelář (inzerát na č. l. 98 spisu).

19. Nájemné z nájmu kancelářských prostor v [obec] se pohybují v rozmezí od [částka] za m2 do [částka] za m2 (inzeráty na č. l. 112-115 spisu). 20. [název] [příjmení] [jméno], [anonymizováno] obdržel na svoji činnost dotaci ve výši cca [částka] a [částka] (rozhodnutí o poskytnutí dotace č. OPZ / [číslo] na č. l. 77-86 spisu a rozhodnutí o poskytnutí dotace č. OPZ / [číslo] na č. l. 90-97 spisu).

21. Z vyúčtování na č. l. 49 p. v., 53, 56 p. v. spisu a e-mailu na č. l. 56 spisu soud zjistil, že čistý zisk [právnická osoba] [anonymizováno] z podnájmů byl v [měsíc] [rok] ve výši [částka] (příjmy [částka] a výdaje [částka]), v [měsíc] [rok] ve výši [částka] (příjem [částka] a výdaje [částka]), v [měsíc] [rok] ve výši [částka] (příjem [částka] a výdaje [částka]).

22. Žalobkyně vyzvala žalovaného dne [datum] k udělení souhlasu s výpovědí Nájemní smlouvy (výzva k udělení souhlasu s výpovědí nájemní smlouvy [právnická osoba] [anonymizováno] ze dne [datum]).

23. Žalovaný sdělil žalobkyni dne [datum], že s výpovědí Nájemní smlouvy nesouhlasí (vyjádření k výzvě ze dne [datum] – nesouhlas s výpovědí nájemní smlouvy ze dne [datum]).

24. Obvyklá hodnota dosažitelných příjmů z nájemného Nemovitosti za období od [měsíc] [rok] do [měsíc] [rok] je při 100 % obsazenosti ve výši [částka]. Náklad na stejné období činí [částka]. Při 60 % obsazenosti činí výnos z nájemného po odečtení výdajů za výše uvedené období [částka], což při 33 měsících zkoumaného období činní v průměru [částka] měsíčně. Souhrn inkasovaných příjmů byl oproti obvyklému nájemnému dle podkladů žalovaného nižší o částku [částka], což při 33 měsících zkoumaného období činní v průměru [částka] měsíčně. Výše inkasovaných částek tak neodpovídá tržnímu nájemnému mezi nespřízněnými osobami. Výnos byl rovněž snížen skutečností, že nebylo prováděno vyúčtování záloh na služby spojené s podnájmy (znalecký posudek [číslo] na č. l. 148-183 spisu a protokol [název soudu] ze dne [datum rozhodnutí], č. j. [spisová značka] na č. l. 190-192 spisu).

25. Soud neprovedl pro nadbytečnost následující důkazy: místním šetřením [název soudu] (resp. videozáznamem z tohoto šetření) a protokolem [název soudu] ze dne [datum] v řízení vedeném pod sp. zn. [spisová značka], a to zejména ohledně výslechu svědkyně [jméno] [příjmení]. Místní šetření, respektive přehrání záznamu z tohoto šetření bylo nadbytečné, když stav na místě soud zjistil ze znaleckého posudku. Protokol o výslechu svědkyně [jméno] [příjmení] soud neprováděl, když obsazenost Nemovitosti byla zjištěna z předložených podnájemních smluv a znaleckého posudku. Znalec při výpočtu potenciálního výnosu kalkuloval s obsazeností 60 %.

26. Na základě účastníky provedených důkazů, které soud hodnotil dle své úvahy, a to každý jednotlivě, jakož i všechny v jejich vzájemné souvislosti, dospěl soud k následujícímu závěru o skutkovém stavu:

27. Účastníci jsou v katastru nemovitostí zapsáni jako vlastníci Nemovitosti ve společném jmění manželů. Žalovaný podepsal dne [datum] nájemní smlouvu na Nemovitost, se [právnická osoba] [anonymizováno], ve které je žalovaný jediným jednatelem a společníkem. Obsahem smlouvy o nájmu nebytových prostor ze dne [datum] je přenechání Nemovitosti žalovaným jakožto pronajímatelem do dočasného užívání k podnikání [právnická osoba] [anonymizováno] jakožto nájemkyně. [právnická osoba] se zavázala hradit nájemné ve výši [částka] měsíčně a zálohy na služby spojeném s nájmem ve výši [částka] měsíčně. Nájemní vztah byl sjednán na dobu neurčitou počínaje dnem [datum]. Strany si sjednaly možnost ukončit nájemní smlouvu vypovědí odkazem na § 2312 o. z. Nájemce je dle smlouvy oprávněn přenechat předmět nájmu nebo jeho část do podnájmu bez předchozího písemného souhlasu pronajímatele. Žalobkyně o uzavření Nájemní smlouvy věděla. [právnická osoba] uzavřela řadu podnájemních smluv, kde sjednané podnájemné násobně přesahovalo dohodnuté nájemné ze Smlouvy. Nájemné z nájmu kancelářských prostor v [obec] se pohybují v rozmezí od [částka] za m2 do [částka] za m2. [název] [příjmení] [jméno], [anonymizováno] obdržel na svoji činnost dotaci ve výši cca [částka] a [částka]. Čistý zisk [právnická osoba] [anonymizováno] z podnájmů byl v [měcís] [rok] ve výši [částka] (příjmy [částka] a výdaje [částka]), v [měsíc] [rok] ve výši [částka] (příjem [částka] a výdaje [částka]), v [měsíc] [rok] ve výši [částka] (příjem [částka] a výdaje [částka]). Žalobkyně vyzvala žalovaného dne [datum] k udělení souhlasu s výpovědí Nájemní smlouvy. Žalovaný sdělil žalobkyni dne [datum], že s výpovědí Nájemní smlouvy nesouhlasí. Obvyklá hodnota dosažitelných příjmů z nájemného Nemovitosti za období od [měsíc] [rok] do [měsíc] [rok] je při 100 % obsazenosti ve výši [částka]. Náklad na stejné období činí [částka]. Při 60 % obsazenosti činí výnos z nájemného po odečtení výdajů za výše uvedené období [částka], což při 33 měsících zkoumaného období činní v průměru [částka] měsíčně. Souhrn inkasovaných příjmů byl oproti obvyklému nájemnému dle podkladů žalovaného nižší o částku [částka], což při 33 měsících zkoumaného období činní v průměru [částka] měsíčně. Výše inkasovaných částek tak neodpovídá tržnímu nájemnému mezi nespřízněnými osobami. Výnos byl rovněž snížen skutečností, že nebylo prováděno vyúčtování záloh na služby spojené s podnájmy.

28. Při právním posouzení věci soud vycházel z následujících zákonných ustanovení:

29. Podle § 687 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „o. z.“) manželé mají rovné povinnosti a rovná práva.

30. Podle § 714 zákona odst. 1 o. z. v záležitostech týkajících se společného jmění a jeho součástí, které nelze považovat za běžné, právně jednají manželé společně, nebo jedná jeden manžel se souhlasem druhého. Odmítá-li manžel dát souhlas bez vážného důvodu a v rozporu se zájmem manželů, rodiny nebo rodinné domácnosti, či není-li schopen vůli projevit, může druhý manžel navrhnout, aby souhlas manžela nahradil soud.

31. Podle § 714 zákona odst. 2 o. z. jedná-li právně manžel bez souhlasu druhého manžela v případě, kdy souhlasu bylo zapotřebí, může se druhý manžel dovolat neplatnosti takového jednání.

32. Podle § 2201 o. z. nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné.

33. Podle § 2215 odst. 1 o. z. souhlasí-li pronajímatel, může nájemce zřídit třetí osobě k věci užívací právo; byla-li nájemní smlouva uzavřena v písemné formě, vyžaduje i souhlas pronajímatele písemnou formu.

34. Podle § 2215 odst. 3 o. z. užívací právo lze třetí osobě zřídit jen na dobu nájmu věci; k odchylnému ujednání se nepřihlíží.

35. Podle § 2302 odst. 1 o. z. ustanovení tohoto pododdílu se vztahují na nájem prostoru nebo místnosti, je-li účelem nájmu provozování podnikatelské činnosti v tomto prostoru nebo v této místnosti a slouží-li pak prostor nebo místnost alespoň převážně podnikání, bez ohledu na to, zda je účel nájmu v nájemní smlouvě vyjádřen (dále jen„ prostor sloužící podnikání“). Není-li dále stanoveno jinak, použijí se pro nájem prostoru sloužícího podnikání obecná ustanovení o nájmu.

36. Podle § 2312 o. z. jedná-li se o nájem na dobu neurčitou, má strana právo jej vypovědět v šestiměsíční výpovědní době; má-li však strana k výpovědi vážný důvod, je výpovědní doba tříměsíční; trvá-li nájem po dobu delší než pět let a vzhledem k okolnostem strana nemohla předpokládat, že druhá strana nájem vypoví, je výpovědní doba vždy šestiměsíční.

37. Žalovaný (pronajímatel) se [právnická osoba] [anonymizováno] (dále jen„ Nájemkyně“) uzavřeli smlouvu o nájmu prostor sloužících k podnikání (§ 2302 a násl. o. z.), kterou žalovaný Nájemkyni přenechal do dočasného užívání Nemovitost a Nájemkyně se oproti tomu zavázala žalovanému platit dohodnuté nájemné a úhrady za plnění poskytovaná s užíváním prostor (§ 2201 o. z.). Žalovaný a Nájemkyně si sjednali možnost nájemce zřídit třetím osobě k věci užívací právo ve formě podnájemní smlouvy (§ 2215 odst. 1 o. z.) Smlouva byla uzavřena na dobu neurčitou s tím, že byla sjednána možnost ukončení smlouvy výpovědí odkazem na § 2312 o. z.

38. Žalobkyně se s ohledem na nesouhlas žalovaného s výpovědí Nájemní smlouvy domáhá nahrazení souhlasu žalovaného rozhodnutím soudu. Soud se nejprve jakožto s předběžnou otázkou zabýval platností Nájemní smlouvy, kterou podepsal za pronajímatele pouze žalovaný. S ohledem na skutečnost, že dne [datum] uzavírala žalobkyně za spolek [příjmení] [jméno] [anonymizováno] podnájemní smlouvu s Nájemkyní, tak se o existenci Nájemní smlouvy dozvěděla nejpozději právě dne [datum]. Za situace, kdy žalobkyně nečinila po dobu několika let žádné kroky k ukončení této smlouvy, lze dovodit nejméně konkludentní dodatečný souhlas s jejím uzavřením. Soud tak uzavírá, že Nájemní smlouva byla uzavřena platně.

39. Vzhledem ke skutečnosti, že výpověď Nájemní smlouvy není běžnou záležitostí, je k tomuto jednání potřeba souhlasu obou (bývalých) manželů. V případě, že jeden z manželů bez vážného důvodu a v rozporu se zájmem manželů, rodiny nebo rodinné domácnosti, či není-li schopen vůli projevit, může druhý manžel navrhnout, aby souhlas manžela nahradil soud (§ 714 odst. 1 o. z.). Soud se tak zabýval otázkou, zda je trvání smlouvy v souladu se zájmem obou účastníků. Na základě provedeného dokazování soud dospěl k závěru, že nájemné sjednané Nájemní smlouvou je podstatně (násobně) nižší než nájemné sjednané v místě a čase obvyklé výši. Za těchto okolností je Nájemní smlouva pro žalobkyni nevýhodná, když značná část výnosů z podnájemného je odkláněna ve prospěch [právnická osoba] [anonymizováno], kde je jednatelem a jediným společníkem žalovaný. Manželé rovné povinnosti a rovná práva (§ 687 odst. 1 o. z.). Mezi práva manželů patří rovněž právo podílet se v zásadě rovným dílem na výnosech ze společné věci. Po žalobkyni tak nelze spravedlivě požadovat, aby v takto nevýhodném nájemním vztahu setrvávala. Žalovaný tak souhlas s výpovědí žalobkyni odepřel bez vážného důvodu a uzavřená smlouva je v rozporu se zájmem manželů, když značná část výnosů z užívání Nemovitosti je odkláněna mimo zaniklé SJM účastníků. Soud tak nahradil souhlas žalovaného s výpovědí Nájemní smlouvy (§ 714 odst. 1 o. z.).

40. Žalovaný v obraně uváděl, že žalobkyně s Nájemní smlouvou po mnoho let souhlasila a že jediným důvodem pro požadavek žalobkyně na výpověď Nájemní smlouvy je rozpad manželství účastníků, což není legitimní důvod pro ukončení letá trvajících podnájemních vztahů. K tomu soud uvádí, že právě rozpad manželství je ve vztahu účastníků podstatnou změnou okolností. Zatímco při trvání manželství mohla žalobkyně tolerovat disparitu při rozdělování výnosů s ohledem na společné hospodaření manželů, je celkem pochopitelné, že po ukončení společného hospodaření po zániku manželství již tato ochota z její strany nadále netrvá. Nelze tak po žalobkyni spravedlivě požadovat, aby setrvávala v pro ní nevýhodném nájemním vztahu. Výkon práva spočívající ve výpovědi Nájemní smlouvu by byl v rozporu s dobrými mravy pouze za situace, kdyby se ze strany žalobkyně jednalo o šikanózní výkon práva, tedy o akt msty, který by jí z ekonomického hlediska ničeho nepřinesl. V daném případě se však o nic takového nejedná, když na základě provedeného dokazování vyplynulo, že ve prospěch zaniklého společného jmění manželů lze dosáhnout větších výnosů při ukončení Nájemního vztahu a uzavření nájemních smluv přímo se současnými podnájemníky.

41. Žalovaný dále argumentoval tím, že ukončení Nájemní smlouvy nerespektuje dobrou víru podnájemníků v trvání smluv, a že ukončením těchto akcesorických smluv vznikne Nájemkyni škoda. V tomto směru soud zdůrazňuje, že podnájemním smlouvám je imanentní, že jejich trvání je závislé na trvání Nájemního vztahu (viz § 2215 odst. 3 o. z.). Podnájemníci tak nemohli být v legitimním očekávání, že k ukončení těchto smluv dojít nemůže. Rovněž Nájemkyně nemohla být v legitimním očekávání, že Nájemní smlouva nebude vypovězena, když možnost výpovědi byla smluvně sjednána. Výkon subjektivního práva nelze z hlediska objektivního kvalifikovat jako působení škody, a to ani tehdy, zasahuje-li tento výkon do majetkové či osobní sféry jiného subjektu práva, což je výrazem zásady, že nikomu neškodí ten, kdo vykonává své právo (neminem laedit, qui iure suo utilur). Navíc soud s ohledem na zachování podnájemních smluv vedl účastníky k uzavření smíru, ve kterém by bylo dohodnuto navýšení nájemného a Nájemní smlouva trvala nadále. Žalovaný takový smír kategoricky vyloučil. Ukončení Nájemní smlouvy nevylučuje možnost sjednání nájemních smluv přímo s podnájemníky, když takový postup je v zájmu jak účastníků, tak podnájemníků.

42. Pokud žalovaný uváděl, že o právech a povinnostech Nájemkyně soud rozhodoval bez ní a nepřibral jí do řízení jakožto vedlejšího účastníka, tak k tomu soud uvádí, že vedlejší účastenství vzniká procesním úkonem oznámením o vstupu do řízení v tomto procesním postavením. Žádný z účastníků ani sama Nájemkyně takovýto procesní postup nenavrhoval, soud o své vůli vedlejší účastenství založit nemůže (viz § 93 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, dále jen „o. s. ř.“). Navíc tvrzení, že Nájemkyně o tomto řízení nevěděla a nemohla tak uplatnit svá práva, je zcela účelové a tato účelovost je zřejmá ze skutečnosti, že žalovaný je zároveň jednatelem a jediným společníkem Nájemkyně. Právnická osoba je právní fikce, kdy informace jejího statutárního orgánu (žalovaného) jsou rovněž přičitatelné této právnické osobě.

43. Argument, že část Nemovitosti užívá spolek [název] [jméno] [anonymizováno], jehož statutárním orgánem je žalobkyně je bez právního významu, když žalobkyně z této skutečnosti vlastní majetkový prospěch nemá, neboť se nejedná o obchodní korporaci. Rovněž otázky nároku spolku [název] [jméno] [anonymizováno] na dotace a povinnosti z toho vyplývajících jsou bez právního významu, když se nedotýkají práv účastníků. Skutečnost, že část prostor užívá přímo Nájemkyně je rovněž bez právního významu, když užívací právo výpovědí Nájemní smlouvy zanikne a Nájemkyně může případně sjednat užívání s účastníky pouze k části Nemovitosti, které užívá. Není tak důvod s těmito prostory kalkulovat jako s neobsaditelnými.

44. Pokud žalovaný vytýká znaleckému posudku, že nebyly zohledněny ve výdajích náklady za energie, tak soud se zcela ztotožňuje se závěry znalce, že standardně hradí náklady za energie osoba, která je spotřebovává a odebrané energie jsou předmětem vyúčtování. Pokud takto Nájemkyně nepostupovala, nelze tento odchylný postup klást k tíži žalobkyně. Postup Nájemkyně bylo možné chápat za trvání epidemie Covid-19, nicméně tato výjimečná situace již pominula a v současnosti už pro takový postup není rozumný důvod. Co se týče údajně nepřiměřené paušální odměny za správu Nemovitosti ve výši [částka] měsíčně, tak za situace, kdy žalobkyně zamýšlí Nemovitost spravovat sama, tak ke vzniku těchto nákladů docházet nebude a jejich výše tak pro rozhodnutí soudu není relevantní.

45. Pokud žalovaný uváděl, že soud neměl vycházet ze znaleckého posudku vyhotoveném v jiném řízení, kde se otázka správy zaniklého společného jmění manželů řeší komplexně, tak k tomu soud uvádí, že pro posouzení vážnosti důvodů k odepření souhlasu k výpovědi Nájemní smlouvy žalovaným bylo nutné zjistit obvyklé nájemné získatelné z nájmu Nemovitosti. Postup soudu, který použil znalecký posudek vypracovaný v jiném řízení je v souladu se zásadou rychlosti a hospodárnost řízení.

46. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 o. s. ř. tak, že přiznal žalobkyni, jež byla v řízení zcela úspěšná, nárok na náhradu nákladů řízení v částce [částka] Tyto náklady sestávají ze zaplaceného soudního poplatku v částce [částka] a nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 9 odst. 3 písm. a), § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši [částka] sestávající z částky [částka] za převzetí a přípravu zastoupení dle § 11 odst. 1 písm. a) a. t., z částky [částka] za jednoduchou výzvu k plnění dle § 11 odst. 2 písm. h) a. t., z částky [částka] za písemné podání nebo návrh ve věci samé (sepis žaloby) dle § 11 odst. 1 písm. d) a. t., z částky [částka] za účast při jednání, při kterém nebylo jednáno ve věci samé dle § 11 odst. 2 písm. f) a. t. dne [datum], z částky [částka] za účast na jednání soudu dle § 11 odst. 1 písm. g) a. t. dne [datum] a z částky [částka] za účast na jednání soudu dle § 11 odst. 1 písm. g) a. t. dne [datum] včetně šesti paušálních náhrad výdajů po [částka] dle § 13 odst. 4 a. t., cestovní náhrada v celkové výši [částka], a to v souvislosti s cestou realizovanou dne [datum] náhrada [částka] za 42 ujetých km v částce [částka] ([částka] za litr paliva dle vyhlášky č. 467/2022 Sb., ve znění pozdějších předpisů, při průměrné spotřebě 6,2 l /100 km a 5,20 Kč/km za amortizaci vozidla dle vyhlášky č. 467/2022 Sb., ve znění pozdějších předpisů) podle § 13 a. t. a náhrada za ztrátu času v trvání 2 × 30 minut v částce [částka] podle § 14 a. t. a v souvislosti s cestou realizovanou dne [datum] náhrada [částka] za 42 ujetých km v částce [částka] ([částka] za litr paliva dle vyhlášky č. 467/2022 Sb., ve znění pozdějších předpisů, při průměrné spotřebě 6,2 l /100 km a 5,20 Kč/km za amortizaci vozidla dle vyhlášky č. 467/2022 Sb., ve znění pozdějších předpisů) podle § 13 a. t. a náhrada za ztrátu času v trvání 2 × 30 minut v částce [částka] podle § 14 a. t. a daň z přidané hodnoty ve výši 21 % z částky [částka] ve výši [částka].

47. Soud předžalobní výzvu ze dne [datum] nepovažuje za úkon právní služby ve smyslu § 11 odst. 1 písm. d) a. t., neboť výzva neobsahuje právní posouzení, když žalobkyně ve výzvě necituje konkrétní ustanovení právního předpisu s vazbou na požadovaný nárok. Za tohoto stavu soud považuje tento úkon za jednoduchou výzvu k plnění ve smyslu § 11 odst. 2 písm. h) a. t., za níž přísluší mimosmluvní odměna ve výši jedné poloviny.

48. Soud nepřiznal odměnu advokáta za sepis přípisu ze dne [datum], když jeho obsahem byla pouze žádost o nařízení soudního řízení a nejedená se tak o úkon právní služby, nýbrž o podání toliko administrativní povahy, při kterém advokát nevyužíval svou odbornost.