74 C 325/2021

Plný text

Okresní soud v Ústí nad Labem rozhodl samosoudkyní Mgr. Petrou Kaplanovou ve věci žalobkyně: osobní údaje žalobkyně zastoupená advokátem údaje o zástupci proti žalované: osobní údaje žalované o zaplacení 27 648 Kč s příslušenstvím

I. Žaloba, kterou se žalobkyně domáhala zaplacení částky ve výši 27 648 Kč s úrokem z prodlení ve výši 10 % ročně z částky 27 648 Kč od 1. 8. 2019 do zaplacení, se zamítá.

II. Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení.

1. Žalobou doručenou Okresnímu soudu v Ústí nad Labem dne [datum] se žalobkyně domáhala proti žalované zaplacení částky ve výši 27 648 Kč s úrokem z prodlení ve výši 10 % ročně z částky 27 648 Kč od 1. 8. 2019 do zaplacení. Žaloba byla odůvodněna tím, že mezi právní předchůdkyní žalobkyně ([právnická osoba], [IČO], sídlem [adresa žalobkyně]) jako pronajímatelem a žalovanou jako nájemcem byla dne [datum] uzavřena nájemní smlouva, kterou se právní předchůdkyně žalobkyně zavázala přenechat žalované k užívání byt [číslo] nacházející se v 4. nadzemním podlaží domu [adresa] v ulici [ulice] v [obec] (dále též jen„ byt“). Nájemní smlouva byla uzavřena na dobu určitou na tři měsíce s účinností ode dne [datum]. Následně byla nájemní smlouva měněna dodatky [číslo] až [číslo] kterými byla prodloužena doba nájmu do 30. 6. 2018. Žalovaná předala byt právní předchůdkyni žalobkyně dne 30. 6. 2018. Dle smlouvy byla žalovaná povinna hradit měsíčně nájemné a zálohy na služby spojené s užíváním bytu, popř. nedoplatek na vyúčtovaných službách. Právní předchůdkyně žalobkyně zanikla fúzí s žalobkyní proběhlou dle projektu fúze sloučením ze dne 28. 3. 2019. Žalobkyně vyúčtovala žalované služby spojené s užíváním bytu za období od 1. 1. 2018 do 30. 6. 2018, když žalované dle vyúčtování vznikl nedoplatkem na vyúčtovaných službách ve výši 27 648 Kč, který byl splatný do 31. 7. 2019. K úhradě shora uvedené pohledávky byla žalovaná zástupcem žalobkyně vyzvána výzvou ze dne 9. 8. 2021. Žalovaná však ničeho neuhradila. Závěrem žalobkyně navrhla, aby soud žalobě vyhověl v plném rozsahu a přiznal jí právo na náhradu nákladů řízení.

2. Žalovaná k žalobě uvedla, že již před podání žaloby se s žalobkyní domluvila na úhradě dluhu ve výši 76 904 Kč ve splátkách, když tento dluh splácí částkou ve výši 1 000 Kč měsíčně. Dále uvedla, že nerozumí tomu, zda žalobou uplatňovaná pohledávka je zahrnuta již v dohodě, kterou s žalobkyní uzavřela, nebo zda se jedná o nějaký další dluh. Z podkladů, které má od žalobkyně k dispozici toto není schopna zjistit. Dále sdělila, že si je vědoma, že jí vznikl nějaký dluh na nájemném a službách spojených s užíváním bytu, avšak částka, kterou žalobkyně požaduje, jí připadá příliš vysoká.

3. Z výpisu z obchodního rejstříku žalobkyně soud zjistil, že předmětem podnikání žalobkyně je pronájem nemovitostí, bytů a nebytových prostor. Dále z něj vyplývá, že ke dni 28. 3. 2019 došlo k fúzi [právnická osoba], [IČO], sídlem [adresa žalobkyně], a žalobkyně, kterou došlo ke sloučení těchto společností, když [právnická osoba], a.s., [IČO], sídlem [adresa žalobkyně], zanikla a její jmění přešlo na žalobkyni.

4. Z nahlížení do katastru nemovitostí k [list vlastnictví] včetně průkazu energetické náročnosti budovy soud zjistil, že jako vlastník nemovitých věcí – pozemku p. [číslo] na kterém stojí dům [adresa] (na adrese [adresa], kat. území [část obce], obec Ústí nad Labem je zapsána žalobkyně.

5. Z nájemní smlouvy ze dne [datum] (dále jen„ nájemní smlouva“) soud zjistil, že listina byla dne [datum] podepsána žalovanou jako nájemcem a právní předchůdkyní žalobkyně ([právnická osoba], [IČO], sídlem [adresa žalobkyně]) jako pronajímatelem, kterou se pronajímatel zavázal přenechat nájemci do užívání byt [číslo] nacházející se v 4. nadzemním podlaží domu [adresa] v ulici [ulice] v [obec] a nájemce se zavázal hradit nájemné ve výši 4 259 Kč a zálohy na služby spojené s užíváním bytu ve výši stanoveném v evidenčním listu nájemce. Smlouva byla uzavřena na 3 měsíce ode dne 1. 3. 2016 Smluvní strany si sjednaly, že nájemné a zálohy na služby spojené s užíváním bytu jsou splatné nejpozději do posledního dne kalendářního měsíce, za který je nájemné požadováno.

6. Z přehledu poplatků za přidělení bytu, přehledu nájemného a záloh vyplývá, že nájemníkem je žalovaná. Dále z něj plyne, že celková předepsaná částka činí 6 392 Kč, z tohoto nájemné činí 4 259 Kč a výše záloh činí 2 133 Kč. Listina byla nájemníkem (žalovanou) podepsána.

7. Z dodatku [číslo] ze dne 31. 5. 2016 vyplývá, že listina byla dne 31. 5. 2016 podepsána žalovanou jako nájemcem a právní předchůdkyní žalobkyně jako pronajímatelem, když tímto dodatkem byla měněna nájemní smlouva ze dne 15. 2. 2016. Dále z něho vyplývá, že jím byla měněna doba trvání smlouvy, a to do 31. 8. 2016.

8. Z dodatku [číslo] ze dne 19. 8. 2016 vyplývá, že listina byla dne 19. 8. 2016 podepsána žalovanou jako nájemcem a právní předchůdkyní žalobkyně jako pronajímatelem, když tímto dodatkem byla měněna nájemní smlouva ze dne 15. 2. 2016. Dále z něho vyplývá, že jím byla měněna doba trvání smlouvy, a to do 28. 2. 2017.

9. Z dodatku [číslo] ze dne 23. 2. 2017 vyplývá, že listina byla dne 23. 2. 2017 podepsána žalovanou jako nájemcem a právní předchůdkyní žalobkyně jako pronajímatelem, když tímto dodatkem byla měněna nájemní smlouva ze dne 15. 2. 2016. Dále z něho vyplývá, že jím byla měněna doba trvání smlouvy, a to do 31. 8. 2017.

10. Z dodatku [číslo] ze dne 30. 11. 2017 vyplývá, že listina byla dne 30. 11. 2017 podepsána žalovanou jako nájemcem a právní předchůdkyní žalobkyně jako pronajímatelem, když tímto dodatkem byla měněna nájemní smlouva ze dne 15. 2. 2016. Dále z něho vyplývá, že jím byla měněna doba trvání smlouvy, a to do 31. 12. 2017.

11. Z dodatku [číslo] ze dne 28. 12. 2017 vyplývá, že listina byla dne 28. 12. 2017 podepsána žalovanou jako nájemcem a právní předchůdkyní žalobkyně jako pronajímatelem, když tímto dodatkem byla měněna nájemní smlouva ze dne 15. 2. 2016. Dále z něho vyplývá, že jím byla měněna doba trvání smlouvy, a to do 31. 3. 2018.

12. Z dodatku [číslo] ze dne 30. 3. 2018 vyplývá, že listina byla dne 30. 3. 2018 podepsána žalovanou jako nájemcem a právní předchůdkyní žalobkyně jako pronajímatelem, když tímto dodatkem byla měněna nájemní smlouva ze dne 15. 2. 2016. Dále z něho vyplývá, že jím byla měněna doba trvání smlouvy, a to do 30. 6. 2018.

13. Z evidenčního listu nájemníka ze dne 15. 2. 2016 vyplývá, že majitelem domu je právní předchůdkyně žalobkyně a nájemníkem je žalovaná. Dále z něj plyne, že celková předepsaná částka činí 6 392 Kč, z toho nájemné činí 4 259 Kč, výtah činí 33 Kč, osvětlení činí 16 Kč, studená voda činí 380 Kč, teplá voda činí 400 Kč, teplo činí 1 000 Kč, Z SV do TUV činí 18 Kč, správa vodoměru SV činí 38 Kč, správa vodoměru TUV činí 38 Kč, úklid činí 48 Kč. Evidenční list byl nájemníkem podepsán dne [datum].

14. Z protokolu o předání a převzetí bytu vyplývá, že ke dni 30. 6. 2018 žalovaná předala byt [číslo] nacházející se v 4. nadzemním podlaží domu [adresa] v ulici [ulice] v [obec] právní předchůdkyni žalobkyně zpět k užívání.

15. Z opisu karty úhrad nájemného bytu za období od [měsíc] [rok] do [měsíc] [rok] plyne, kolik bylo předepsáno k úhradě pro každý měsíc, jaká byla splatnost jednotlivých předepsaných plateb, kdy a kolik bylo každý měsíc uhrazeno na předepsané platby.

16. Z vyúčtování služeb za období od [datum] do [datum] ze dne 15. 4. 2019 soud zjistil, že zálohy činily celkem 17 304 Kč a náklad (osvětlení, studenou vodu, teplou vodu, …) činil celkem 39 184 Kč, tedy vznikl nedoplatek ve výši 21 880 Kč. Dále z něj plyne, že dluh z nezaplacených předpisů k 31. 12. 2018 činí 55 024 Kč, dluh na penále činí celkem 3 482 Kč, tedy nedoplatek celkem činí částku 80 386 Kč. Nedoplatek byl splatný do 31. 7. 2019. Vyúčtování bylo žalované odesláno (kopie obálky).

17. Z výzvy ze dne 9. 8. 2021 vyplývá, že žalovaná byla zástupcem žalobkyně vyzvána k úhradě částky ve výši 76 904 Kč. Upomínka byla žalované odeslána (kopie dodejky).

18. Z uznání dluhu ze dne 25. 8. 2021 včetně opisu karty úhrad nájemného z bytu, soud zjistil, že bylo podepsáno pouze žalobkyní, podpis žalované k němu nebyl připojen.

19. Z útržku pro příjemce (výplata invalidního důchodu) soud zjistil, že žalované byl vyplacen invalidní důchod třetího stupně ve výši 6 584 Kč za období od 14. 9. 2021 do 13. 10. 2021.

20. Z útržku poštovní poukázky ze dne 30. 9. 2021, ze dne 22. 10. 2021, ze dne 15. 11. 2021 (voda říjen) a ze dne 15. 11. 2021 (voda listopad) soud zjistil, že žalovaná uhradila žalobkyni v období od 30. 9. 2021 do 15. 11. 2021 celkem částku ve výši 4 000 Kč.

21. Z provedeného dokazování vyplývá, že právní předchůdkyní žalobkyně jakožto pronajímatelem a žalovanou jakožto nájemcem byla dne [datum] podepsána listina označená jako nájemní smlouva, kterou se pronajímatel zavázal přenechat nájemci do užívání byt [číslo] nacházející se v 4. nadzemním podlaží domu [adresa] v ulici [ulice] v [obec] a nájemce se zavázal hradit nájemné ve výši 4 529 Kč a služby spojené s užíváním bytu ve výši stanoveném v evidenčním listě, tedy ve výši 2 133 Kč. Smluvní strany si sjednaly, že nájemné a zálohy na služby spojené s užíváním bytu jsou splatné nejpozději do posledního dne kalendářního měsíce, za který je nájemné požadováno. Nájemní smlouva byla uzavřena na dobu určitou, a to na tři měsíce od [datum]. Dne [datum] byl žalovanou a právní předchůdkyní žalobkyně podepsán dodatek [číslo] kterým byla měněna nájemní smlouva ze dne [datum], když došlo k prodloužení nájmu do 31. 8. 2016. Dne 19. 8. 2016 byl žalovanou a právní předchůdkyní žalobkyně podepsán dodatek [číslo] kterým byla měněna nájemní smlouva ze dne 15. 2. 2016, když došlo k prodloužení nájmu do 28. 2. 2017. Dne 23. 2. 2017 byl žalovanou a právní předchůdkyní žalobkyně podepsán dodatek [číslo] kterým byla měněna nájemní smlouva ze dne 15. 2. 2016, když došlo k prodloužení nájmu do 31. 8. 2017. Dne 30. 11. 2017 byl žalovanou a právní předchůdkyní žalobkyně podepsán dodatek [číslo] kterým byla měněna nájemní smlouva ze dne 15. 2. 2016, když došlo k prodloužení nájmu do 31. 12. 2017. Dne 28. 12. 2017 byl žalovanou a právní předchůdkyní žalobkyně podepsán dodatek [číslo] kterým byla měněna nájemní smlouva ze dne [datum], když došlo k prodloužení nájmu do 31. 3. 2018. Dne 30. 3. 2018 byl žalovanou a právní předchůdkyní žalobkyně podepsán dodatek [číslo] kterým byla měněna nájemní smlouva ze dne [datum], když došlo k prodloužení nájmu do 30. 6. 2018. Ke dni 30. 6. 2018 žalovaná předala byt právní předchůdkyni žalobkyně zpět k užívání. Dne 15. 4. 2019 žalobkyně žalované vyúčtovala služby spojené s užíváním bytu za období od 1. 1. 2018 do 30. 6. 2018, když náklady (osvětlení, studenou vodu, teplou vodu, …) celkem činily částku 39 184 Kč a zálohy (zda se jedná o předepsané či uhrazené zálohy nelze z vyúčtování zjistit) činily částku ve výši 17 304 Kč, zda se jedná o zálohy předepsané či skutečné uhrazené ve vyúčtování není uvedeno. Týmž vyúčtováním byla žalovaná vyzvána k úhradě celkového nedoplatku ve výši 80 386 Kč, když je v něm uvedeno, že nedoplatek z nezaplacených předpisů k 31. 12. 2018 činí 55 024 Kč a penále činí 3 482 Kč. Nedoplatek byl splatný do 31. 7. 2019. Z čeho se skládá nedoplatek z nezaplacených předpisů k 31. 12. 2018 ve výši 55 024 Kč (zda se jedná o neuhrazené zálohy na služby či nájem) nelze z vyúčtování zjistit. Žalovaná neuhradila na shora uvedenou pohledávku ničeho, přestože byla zástupcem žalobkyně před podáním žaloby upomenuta výzvou ze dne 9. 8. 2021. Žalovaná nepodepsala listinu označenou jako uznání dluhu ze dne 25. 8. 2021. Žalovaná po podání žaloby uhradila celkem částku ve výši 4 000 Kč.

22. Podle § 3074 odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „občanský zákoník“) se nájem řídí tímto zákonem ode dne nabytí jeho účinnosti, i když ke vzniku nájmu došlo před tímto dnem; vznik nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů. To neplatí pro nájem movité věci ani pro pacht.

23. Podle § 2201 občanského zákoníku se nájemní smlouvou pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné.

24. Podle § 2246 odst. 1 občanského zákoníku strany ujednají nájemné pevnou částkou. Má se za to, že se nájemné sjednává za jeden měsíc.

25. Podle § 2247 odst. 1 občanského zákoníku si strany ujednají, která plnění spojená s užíváním bytu nebo s ním související služby zajistí pronajímatel; schází-li takové ujednání, použije se ustanovení odstavce 2. Dle odstavce 3 téhož ustanovení způsob rozúčtování cen a úhrady služeb stanoví jiný právní předpis.

26. Dle § 7 odst. 2 zákona č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty, poskytovatel služeb ve vyúčtování musí uvést skutečnou výši nákladů na služby v členění podle poskytovaných služeb se všemi potřebnými náležitostmi, včetně uvedení celkové výše přijatých měsíčních záloh za služby tak, aby výše případných rozdílů ve vyúčtování byla zřejmá a kontrolovatelná z hlediska způsobů a pravidel sjednaných pro rozúčtování.

27. Podle § 2252 odst. 1 občanského zákoníku požádá-li o to nájemce, umožní mu pronajímatel zpravidla nejpozději do čtyř měsíců po skončení zúčtovacího období nahlédnout do vyúčtování nákladů na poskytnuté služby za minulý kalendářní rok, jakož i pořídit si z vyúčtování výpisy, opisy nebo kopie; totéž platí o dokladech týkajících se účtovaných nákladů.

28. V usnesení sp. zn. 26 Cdo 4760/2016 ze dne 14. 2. 2017 Nejvyšší soud ČR uvedl, že nejsou-li vyúčtování za služby u nájmu bytu řádná, nejsou způsobilá vyvolat splatnost nedoplatků z nich plynoucích.

29. Soud s ohledem na shora uvedená ustanovení dospěl k závěru, že mezi právní předchůdkyní žalobkyně jakožto pronajímatelem a žalovanou jako nájemcem byla platně uzavřena smlouva o nájmu bytu ve smyslu § 2201 a násl. občanského zákoníku, kterou se pronajímatel zavázal přenechat nájemci do užívání byt a nájemce se zavázal hradit nájemné a služby spojené s užíváním bytu (§ 2246 občanského zákoníku). Dle nájemní smlouvy byla žalovaná dle § 2247 občanského zákoníku povinna hradit vedle nájmu zálohy na služby spojené s užíváním bytu. Ke dni 28. 3. 2019 došlo k fúzi [právnická osoba], [IČO], sídlem [adresa žalobkyně], a žalobkyně, kterou došlo ke sloučení těchto společností, když [právnická osoba], a.s., [IČO], sídlem [adresa žalobkyně], zanikla a její jmění přešlo na žalobkyni, když práva a povinnosti vzniklé dle nájemní smlouvy přešly na žalobkyni. Žalobkyně dne 15. 4. 2019 vyúčtovala žalované služby spojené s užíváním bytu za období od 1. 1. 2018 do 30. 6. 2018 v částce – 21 880 Kč, když nedoplatek byl splatný do 31. 7. 2019. Dle shora uvedených ustanovení je třeba ve vyúčtování mimo jiné uvést výši zaplacených záloh a vyčíslit rozdíl mezi uhrazenými zálohami a skutečnými náklady. Jak bylo již uvedeno shora z vyúčtování služeb za rok 2018 nelze zjistit výši uhrazených záloh a rozdíl mezi uhrazenými zálohami a skutečnými náklady, vyúčtování tak nesplňuje náležitosti stanovené zákonem. Je třeba podotknout, že ani výše žalobkyní tvrzeného nedoplatku (27 0648 Kč) neodpovídá předloženému vyúčtování, dle kterého vznikl žalované nedoplatek pouze ve výši 21 880 Kč. Soud uvádí, že k náležitostem vyúčtování se vyjádřil i Nejvyšší soud ČR ve svém rozhodnutí sp. zn. 26 Cdo 4760/2016 ze dne 14. 2. 2017, ve kterém uvedl, že„ Nejsou-li vyúčtování za služby u nájmu bytu řádná, nejsou způsobilá vyvolat splatnost nedoplatků z nich plynoucích.“ Soud tak dospěl k závěru, že vyúčtování služeb za rok 2018 není řádným vyúčtováním, neboť nemá obligatorní náležitosti stanovené zákonem a s ohledem na shora uvedené právní závěry tak nenastala splatnost nedoplatku z něj plynoucího. Právní předchůdkyni žalobkyně (resp. žalobkyni) tak nevzniklo právo na úhradu nedoplatku na službách spojených s užíváním bytu za rok 2018 (ani nedoplatku tvrzeného žalobkyní ve výši 27 648 Kč, ani plynoucího z vyúčtování) a žalovaná se tak ani nemohla dostat do prodlení s úhradou tohoto nedoplatku.

30. Soud proto shledal žalobu v celém rozsahu nedůvodnou, a proto žalobu v celém rozsahu zamítl.

31. Soud závěrem dodává, že nepřihlédl k listině označené jako uznání dluhu ze dne 25. 8. 2021, neboť tato listina nebyla žalovanou podepsána, tedy nelze vycházet z tohoto, že dluh uznala. Navíc z uznání dluhu není zřejmé, jaký dluh měl být žalovanou vůbec uznán, zda se jedná o nedoplatek na nájemném, zálohách či vyúčtovaných službách, a zda zahrnuje i dluh uplatněný žalobou.

32. Na rozhodnutí o náhradě nákladů řízení soud aplikoval § 142 odst. 1 o. s. ř., když zcela úspěšná byla žalovaná a měla by právo na náhradu nákladů řízení. Žalovaná však náhradu nákladů nepožadovala, proto jí soud žádné náklady nepřiznal.