18 C 1/2023

Plný text

Okresní soud v Ústí nad Orlicí rozhodl samosoudkyní JUDr. Marcelou Volákovou ve věci žalobců: a) celé jméno žalobce , narozený dne datum bytem adresa žalobce b) celé jméno žalobkyně , narozená dne datum bytem adresa žalobce a žalobkyně oba zastoupeni advokátkou Mgr. jméno příjmení sídlem adresa proti žalované: osobní údaje žalované bytem adresa žalované zastoupená advokátkou Mgr. jméno příjmení sídlem adresa o určení vlastnického práva k nemovité věci

I. Určuje se, že vlastníkem pozemku [parcelní číslo] – trvalý travní porost o výměře [výměra] zapsaný na [list vlastnictví] pro [územní celek], k.ú. [obec] u [obec] u Katastrálního úřadu pro Pardubický kraj, Katastrálního pracoviště Ústí nad Orlicí, je žalovaná.

II. Žalovaná je povinna zaplatit žalobcům zavázaným solidárně náhradu nákladů řízení ve výši 68 120 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám advokátky žalobců.

1. Žalobci se domáhali určení, že vlastníkem pozemku [parcelní číslo] – trvalý travní porost, evidovaný na [list vlastnictví] pro [územní celek] a k. ú. [obec] u [obec] u Katastrálního úřadu pro Pardubický kraj, katastrálního pracoviště Ústí nad Orlicí (dále pozemek) je žalovaná. Svůj návrh odůvodnili tím, že spolu žalovaná v pozici prodávající a žalovaní v pozici kupujících uzavřeli dne 11. 10. 2021 kupní smlouvu na předmětný pozemek za kupní cenu 877 000 Kč. Daný pozemek přitom byl nabízen žalovanou k prodeji prostřednictvím realitního zprostředkovatele – společnosti [právnická osoba] a byl na webu realitního zprostředkovatele, v rámci facebookové kampaně i při prohlídce pozemku inzerován jako„ stavební pozemek pro bydlení, resp. pozemek vhodný k výstavbě rodinného domu“. Žalobci tak daný pozemek koupili za účelem stavby rodinného domu jako společného bydlení, čemuž odpovídala i sjednaná kupní cena – účel koupě přitom sdělovali i realitnímu zprostředkovateli. Žalobcům však před koupí ani během ní nebylo ze strany žalované, ani realitního zprostředkovatele, který zde figuroval jako profesionál, takže měl žalobce řádně upozornit na všechny vady pozemku, sděleno, že ačkoli se pozemek může jevit jako pozemek vhodný k výstavbě nového bydlení, reálně na pozemku nelze postavit nic, protože se od r. 2010 nachází v aktivní záplavové zóně, která byla vyhlášena rozhodnutím MěÚ v [obec], odbor životního prostředí pod [číslo jednací] [číslo] [rok] [spisová značka]. Předmětné rozhodnutí bylo vydáno formou opatření obecné povahy, které se doručuje v souladu s příslušnou právní úpravou všem dotčeným osobám, které se mohly příp. vůči tomuto rozhodnutí bránit - žalovaná si tak jako vlastník pozemku, kterého se dané rozhodnutí týkalo (byla tedy dotčenou osobou a měla a mohla tak v tomto řízení hájit svá práva), musela, resp. měla a mohla být této skutečnosti vědoma. Žalobci se o této skutečnosti dozvěděli s časovým odstupem, když si nechali zpracovat příslušnou projektovou dokumentaci ke stavbě rodinného domu a v rámci ní si obstarali mimo jiné i vyjádření Povodí [anonymizována dvě slova] k jejich záměru, kdy jim bylo sděleno, že s tímto záměrem nelze vyslovit s ohledem na výše uvedené z jejich strany souhlas, když není možné v souladu s § 67 zákona č. 254/2001 Sb., na daný pozemek umístit žádný nadzemní objekt ani stavbu. Žalobci se snažili pozemek z aktivní záplavové zóny vyjmout, ovšem bez úspěchu. Není přitom možné přičítat jim k tíži, že si před uzavřením dané smlouvy podrobně nezjišťovali existenci této vady sami, když jsou laici, vycházeli tak pouze z územního plánu a ze zprávy z placeného software využívaného Českou asociací pojišťoven, kde si ověřili, že se předmětný pozemek nachází toliko ve 2. povodňové zóně, tj. v zóně s nízkým nebezpečím výskytu povodně/záplavy, přičemž proti nim nelze obracet, že považovali tvrzení žalované a realitního zprostředkovatele o vlastnostech daného pozemku za správné, rozhodně totiž nebylo jejich povinností ověřovat, jestli vůči nim žalovaná uvádí pravdivé informace. Nadto ani není na pozemku samém patrno, že by výstavba mohla být čímkoli ohrožena, když se jedná o rovinatý travnatý pozemek, k jehož patě jsou přivedeny inženýrské sítě, v jeho bezprostředním okolí je zástavba, potok [anonymizováno], kvůli kterému je zde vyhlášeno záplavové území, z něj není bez dalšího patrný (je zčásti překryt vysokým betonovým plotem z další zástavby) a v minulosti byl dle žalobců i zastavěn. Žalobci přitom připustili, že ve smlouvě nedošlo k vymínění vlastností předmětného pozemku z jejich strany, v tom případě však platí, že je plnění řádné, jedná-li se o plnění s obvyklými vlastnosti, takovouto obvyklou vlastností pozemku, nadto pozemku určeného k zastavění, přitom není existence záplavové zóny.

2. Žalobci se tak cítí být jednáním žalované v pozici prodávající podvedeni, když na uvedeném ničeho nemění, že je pozemek dle územního plánu určen k zástavbě, jelikož územní plán je pouze jedním z mnoha kritérií, které výstavbu umožňují. Žalobci by přitom předmětnou kupní smlouvu nikdy neuzavřeli, pokud by jim byla tato skutečnost známá, pročež mají za to, že byli ve smyslu § 583 o.z. ze strany žalované uvedeni v omyl, předmětná kupní smlouva je tak dle jejich názoru od počátku neplatná, a vlastníkem daného pozemku je tak stále žalovaná.

3. I kdyby poté nebylo možné učinit závěr o neplatnosti dané smlouvy pro omyl, mají žalobci za to, že se v tomto případě jednalo o skrytou vadu pozemku, která byla vadou podstatnou, takže jim vzniklo právo od dané kupní smlouvy odstoupit, čehož využili a žalované zaslali dne 8.3.2023 rovněž odstoupení od předmětné kupní smlouvy s ohledem na předmětnou vadu, čímž se smlouva od počátku zrušila. Vlastníkem daného pozemku je tak stále žalovaná, ta však odmítla uvedené uznat. Skutečnost, zda žalovaná o existenci této vady věděla, či nikoli, zda byla zohledněna v územním plánu či ve znaleckém posudku banky, je pak v této věci nerozhodná, zásadní je, že tato vada pozemku existovala v době uzavření předmětné kupní smlouvy, žalovaná za tuto vadu odpovídá a jedná se o vadu podstatnou zakládající právo žalobců na odstoupení od předmětné kupní smlouvy, přičemž tohoto práva řádně využili.

4. S ohledem na vše výše uvedené se žalobci domáhají předmětného určení, kdy naléhavý právní zájem spatřují v tom, že stav evidovaný v katastru nemovitostí neodpovídá skutečnosti, nadto dané v katastru evidované vlastnictví k pozemku žalobce značně omezuje, protože je tíží povinnosti vlastníka, ačkoli jím nejsou.

5. K námitce žalované ohledně nedodržení sjednaného procesu odstoupení od dané kupní smlouvy žalobci uvedli, že žalovanou nevyzvali před odstoupením od smlouvy k odstranění dané vady, jelikož se nejedná o vadu, kterou by bylo možné odstranit, navíc se nejedná ryze o vadu právní, nýbrž i faktickou a neodstranitelnou, omezující podmínky pro mechanismus odstoupení se tak v tomto případě neuplatní, když byl sjednán toliko k právním vadám.

6. Co se poté týče námitky žalované, že je možné ke stavbě využít část pozemku nezasaženého aktivní záplavovou zónou, tvrdili, že s Povodím [anonymizováno], s.p. jednali o všech možnostech výstavby na pozemku, ovšem aktivní záplavová zóna se na daném pozemku nachází v takovém rozsahu, že jakoukoli smysluplnou výstavbu pro bydlení vylučuje. Pokud by pak žalobci o této skutečnosti věděli, ani by o koupi tohoto pozemku neuvažovali, protože nemají zájem stavět novostavbu na pozemku, u něhož je vysoké riziko záplav.

7. Žalovaná s žalobou nesouhlasila a navrhla její zamítnutí s tím, že považuje předmětnou kupní smlouvu nadále za platnou, pročež jsou žalobci nadále vlastníky předmětného pozemku. Mezi ní a žalobci nebyl sjednán důvod koupě tohoto pozemku, žalovaná si ze své iniciativy důvod nezjišťovala, nedomlouvala se s žalobci na jakémkoli konkrétním využití pozemku a daný důvod není uveden ani v rezervační smlouvě, ani v předmětné kupní smlouvě, přičemž rezervační smlouva byla uzavřena cca 7 týdnů před kupní smlouvou, žalobci tak měli dostatek času se o všech vlastnostech daného pozemku informovat před uzavřením kupní smlouvy. Žalovaná navíc žalobcům negarantovala, že je daný pozemek vhodný pro výstavbu rodinného domu dle jejich představy - v případě, že žalobci považovali tuto vlastnost pozemku za natolik zásadní, mohli se informovat dotazem na všechny příslušné instituce sami, přičemž poukázala i na skutečnost, že vyhlášená záplavová území jsou volně zjistitelná na internetu. Pokud pak žalobci uvedené zjistili až po koupi, nelze to považovat za vadu pozemku, která je důvodem pro odstoupení od smlouvy, nejedná se totiž ani o vadu, nýbrž toliko o vlastnost pozemku - pokud tedy žalobci po cca 1,5 roku od koupě došli k závěru, že má daný pozemek vlastnost, která jim nevyhovuje a neshoduje se s jejich plány, nebo se jejich plány změnily, není možné to přičítat k tíži žalované, nelze po ní totiž spravedlivě požadovat, aby před prodejem pozemku u všech možných institucí zjišťovala, zda bude výstavba možná, příp. za jakých podmínek. Tvrzení žalobců o tom, že v rámci přijímání předmětného opatření obecné povahy, jímž došlo k vyhlášení daného záplavového území, byla žalovaná dotčenou osobou a měla, a mohla tudíž v tomto řízení hájit svá práva, pak žalovaná považuje za irelevantní, když se stala vlastníkem předmětného pozemku až v r. 2018, dané opatření obecné povahy však bylo vyhlášeno již v r. 2010.

8. Předmětný pozemek je rovinatý, nachází se na něm trvalý travní porost, křoví a náletové stromky a je od potoka [anonymizováno] vzdálen cca 20 m, kdy se mezi ním a potokem, který je velmi mírný a malý a v létě dokonce téměř vysychá, nachází ještě obecní cesta a pozemek p. č. st. 206 a 201, jehož součástí je rodinný dům, od r. 2018 pak nebyl nikdy zaplaven, přičemž žalovaná tento pozemek inzerovala plně se všemi vlastnostmi tak, jak si jich byla vědoma, tj. jako pozemek určený k zástavbě, tato informace je však plně pravdivá a žalovaná ji čerpala přímo z územního plánu obce a z osobního jednání na obci. Žalovaná přitom nevěděla, že je pozemek zařazen do aktivní záplavové zóny vodoteče [anonymizováno], ve kterém není možná výstavba, ničemu tomu ani nenasvědčovalo, z místních poměrů není tato skutečnost zřejmá. Nadto k pozemku byly přivedeny i inženýrské sítě, kdy byl k umístění stavby kabelového vedení včetně přípojkové skříně vydán i územní souhlas po předchozím vyjádření Povodí [anonymizována dvě slova], a k hranicím pozemku byla přivedena i přípojka vody. Konečně si žalobci vzali na koupi tohoto pozemku úvěr u [právnická osoba], kdy byl v této souvislosti vyhotoven znalecký posudek ohledně ocenění daného pozemku a ani zde nebyla vznesena jakákoli námitka ohledně neadekvátnosti ceny, bezcennosti daného pozemku či jeho poloze v aktivním záplavovém území.

9. S ohledem na vše výše uvedené má žalovaná za to, že kupní smlouvu zcela dodržela, všechna její prohlášení uvedená v předmětné kupní smlouvě byla pravdivá a byla beze zbytku naplněna, není zde tedy dán důvod pro odstoupení od dané smlouvy, žalovaná pak ani neuvedla žalobce v omyl, když je úplně a pravdivě informovala o všech vlastnostech předmětného pozemku, které jí byly známy, a nikdy ani netvrdila, že zjišťovala komplexní informace o podmínkách pro zastavění daného pozemku, ale pouze uváděla, že je v územním plánu obce zařazen do zastavěného území. Nadto pokud pak žalobci jednali v omylu, nejednalo se o omyl omluvitelný, který by mohl způsobit neplatnost dané smlouvy, když se toliko na základě umístění pozemku v územním plánu obce domnívali, že jsou splněny všechny podmínky pro možnou výstavbu domu, ačkoli se sami mohli před koupí zajímat o možnost výstavby, nic si však neověřili, a to i přesto, že sami uvádí, že to pro ně byla podstatná okolnost a že územní plán je pouze jedním z kritérií umožnění výstavby.

10. Dále má žalovaná za to, že se předmětný pozemek v aktivní záplavové zóně nenachází celý, ale že část pozemku o ploše 100 m2 není tímto nikterak zasažena, žalované tak není jasné, proč nemohou žalobci uskutečnit stavbu na této části pozemku.

11. Konečně žalovaná tvrdila, že žalobci nedodrželi sjednaný postup pro možnost odstoupení od smlouvy, když ji nevyzvali k odstranění jakýchkoli vad pozemku a nestanovili k tomu přiměřenou lhůtu, takže jim nevzniklo právo od dané smlouvy odstoupit. Závěrem pak poukázala i na postoj žalobců po zjištění existence záplavové zóny, kdy se odmítli s žalovanou setkat na OÚ a pokusit se za součinnosti starosti najít vhodné řešení.

12. Mezi stranami bylo nesporné, že spolu dne 22. 8. 2021 žalovaná v pozici vlastníka, žalobci v pozici zájemců a spol. [právnická osoba] v pozici zprostředkovatele uzavřeli rezervační smlouvu na předmětný pozemek s tím, že žalovaná na základě této smlouvy nabízí prostřednictvím zprostředkovatele předmětný pozemek ke koupi do vlastnictví žalobců, kdy žalobci prohlásili, že mají záměr tento pozemek koupit do svého vlastnictví a za tímto účelem chtějí získat po sjednanou dobu exkluzivitu k projednání s žalovanou v pozici vlastníka. Žalobci se tak zavázali žalované zaplatit rezervační poplatek ve výši 60 000 Kč na účet zprostředkovatele do 27. 8. 2021. Žalovaná zároveň seznámila žalobce s následujícími podmínkami pro prodej pozemku: 1. cena činí 877 000 Kč, 2. rezervační poplatek bude v příp. uzavření kupní smlouvy započten za sjednanou cenu, nebude-li ve smlouvě ujednáno jinak, 3. žalovaná souhlasí s případnou úhradou ceny prostřednictvím hypotečního úvěru a zavazuje se v případě potřeby uzavřít příslušnou smlouvu o zřízení zástavního a eventuálně souvisejících práv k pozemku, tak aby úvěr mohl být žalobcům poskytnut a 4. nedohodnou-li se jinak, cena bude uhrazena pomocí úschovy třetí strany. Žalobci uvedli, že tyto podmínky akceptují a prohlásili, že si pozemek před podpisem prohlédli a jsou seznámeni s jeho faktických i právním stavem, nemají žádné výhrady a mají zájem za těchto podmínek uzavřít smlouvu o koupi pozemku a uhradit stanovenou cenu. Zároveň se zavázali umožnit sousední parcele [číslo] napojení na vodovodní řad a zřízení věcného břemene k tomuto napojení. Nikde ve smlouvě přitom není uveden důvod uzavření této smlouvy ani zde není uveden její účel, resp. není zde uveden a specifikován účel a užití tohoto pozemku ze strany žalobců.

13. Dále strany učinily nesporným, že spolu dne 11. 10. 2021 žalobci v pozici kupujícího a žalovaná v pozici prodávajícího uzavřeli smlouvu, již se žalovaná zavázala, že žalobcům odevzdá předmětný pozemek a umožní jim k němu nabýt vlastnické právo, a žalobci se zavázali, že jej převezmou a zaplatí za to žalované částku 877 000 Kč, část ceny ve výši 60 000 Kč se přitom žalobci zavázali složit před podpisem této smlouvy v realitní kanceláři [právnická osoba], přičemž se tato realitní kancelář zavázala tuto částku vyplatit žalované po podpisu této smlouvy a započíst si proti ní sjednanou zprostředkovatelskou provizi, část ceny ve výši 115 400 Kč se pak žalobci zavázali složit do depozitní úschovy Mgr. [jméno] [jméno] do 7 dnů od podpisu smlouvy a část ceny ve výši 701 600 Kč se zavázali složit do depozitní úschovy na účet Mgr. [jméno] [jméno] do 60 dní od podpisu smlouvy. V bodu 4 této smlouvy přitom žalovaná výslovně prohlásila a podpisem této smlouvy stvrdila, že na předmětném pozemku neváznou žádné dluhy, věcná břemena, zástavní práva, předkupní práva, nájemní či jiná užívací práva třetích osob a že na daném pozemku neváznou ani žádné jiné právní vady, s výjimku věcného břemene pro [právnická osoba] zřízeného na základě smlouvy o zřízení věcného břemene ze dne 13. 7. 2020, zároveň žalovaná souhlasila se zřízením zástavního práva k tomuto pozemku pro [právnická osoba] k zajištění splatnosti úvěru poskytnutého žalobcům k úhradě části sjednané ceny dle této smlouvy a zavázala se uzavřít příslušnou zástavní smlouvu. V bodě 5 této smlouvy poté žalobci výslovně prohlásili a podpisy na této smlouvě stvrdili, že se na základě osobní prohlídky seznámili se stavem daného pozemku, že je jim tento stav znám a v tomto stavu ho nabývají do svého podílového spoluvlastnictví tak, že každý z nich nabývá do svého vlastnictví spoluvlastnický podíl ve výši ideální poloviny na daném pozemku. V bodě 7 smlouvy se strany rovněž dohodly, že v případě že by se prohlášení žalované ohledně neexistence právních vad ukázalo nepravdivým a žalovaná by ani do 60 dnů od okamžiku, kdy k tomu bude žalobci vyzvána, právní vady neodstranila, nebo že by žalovaná k výzvě žalobců odmítla uzavřít příslušnou zástavní smlouvu, vznikne žalobcům právo od této smlouvy odstoupit, a žalovaná se zavázala zaplatit žalobcům za porušení svých závazků a daných prohlášení smluvní pokutu ve výši 90 000 Kč splatnou okamžikem odstoupení od smlouvy. V bode 7 smlouvy žalobci dále prohlásili, že byli před uzavřením této smlouvy seznámeni žalovanou s tím, že přes pozemek [parcelní číslo] v k.ú. [obec] u [obec] vede vodovodní řad a kupující se zavázali, že umožní vlastníkovi pozemku [parcelní číslo] v témže k.ú. vést přes předmětný pozemek vhodným způsobem, který by nad nutnou míru nezatěžoval předmětný pozemek, přípojku vodovodu a zřídit vhodným způsobem i věcné břemeno inženýrských sítí přes tento pozemek, s tím že s ohledem na tuto dohodu byla mezi stranami v této smlouvě sjednána i výše kupní ceny. Za předpokladu, že by žalobci nebyli ochotni tento závazek splnit, prohlásila žalovaná, že by nebyla s žalobci ochotna předmětnou smlouvu uzavřít. Nikde ve smlouvě pak není uveden důvod uzavření této smlouvy, ani zde není uveden její účel, resp. není zde uveden a specifikován účel a užití tohoto pozemku ze strany žalobců. Uzavření shora specifikované smlouvy přitom bylo zprostředkováno realitní kanceláři [právnická osoba]

14. Rovněž strany učinily nesporným, že žalobci zaslali žalované dne 8. 3. 2023 odstoupení od shora specifikované smlouvy s tím, že se jednalo o odstoupení se všemi podstatnými náležitostmi, a s tím, že bylo žalované řádně doručeno, přičemž žalovaná na toto odstoupení reagovala přípisem ze dne 31. 3. 2023. Žalobci v tomto odstoupení uvedli, že od předmětné smlouvy odstupují, jelikož se na daném pozemku nachází skrytá vada, která nebyla ze strany žalované řádně zmíněna a nebyla zanesena ani v předmětné smlouvě, přičemž pozemek byl inzerován a následně i prodán jako pozemek určený ke stavbě, čemuž odpovídala i sjednaná cena. Během žádosti o získání stavebního povolení u stavebního úřadu [obec] však bylo ze strany žalobců zjištěno, že se pozemek nachází v aktivní záplavové zóně a dle vyjádření Povodí [anonymizována dvě slova] na tomto pozemku nesmí být umístěna žádná stavba. Pozemek tedy není ke stavbě vhodný a nelze ho nadále užívat řádným způsobem, tedy pro výstavbu rodinného domu. Tato skrytá vada nezbavuje žalovanou odpovědnosti, proto žalobci od kupní smlouvy odstoupili. Zároveň žalobci žalovanou vyzvali k vrácení všeho, co podle smlouvy dostala, tj. vrácení plné sjednané ceny ve výši 877 000 Kč a k úhradě smluvní pokuty ve výši 90 000 Kč z důvodu vzniklých škod spojených s žádostmi na příslušných úřadech s tím, že po úhradě žalobci převedou pozemek zpět do vlastnictví žalované. K úhradě byla poskytnuta lhůta 30 kalendářních dnů od doručení tohoto odstoupení žalované. Žalovaná ve svém vyjádření ze dne 31. 3. 2023 uvedla, že toto odstoupení žalobců od dané smlouvy neuznává a neuznává ani žalobci vznesený nárok na zaplacení smluvní pokuty, jelikož skutečnosti popsané v odstoupení ze strany žalobců podle ní nezakládají právo od předmětné smlouvy odstoupit, pročež předmětnou smlouvu nadále považuje za platnou.

15. Konečně strany označily za nesporné, že dne 10. 5. 2023 žalobci odeslali žalované v této věci předžalobní výzvu, přičemž tato výzva byla žalované řádně doručena. Žalovaná na tuto výzvu reagovala emailem ze dne 22. 5. 2023, který byl žalobcům řádně doručen. V této reakci žalovaná uvedla, že odstoupení žalobců od dané smlouvy považuje za neoprávněné a nesouhlasí ani s tím, že by žalobci byli z její strany uvedeni v omyl. Naopak má za to, že dostála všem svým povinnostem uvedeným ve smlouvě, které nikterak neporušila a není zde dán ani žádný důvod pro odstoupení od smlouvy, smlouvu tak považuje za platnou.

16. S ohledem na výše uvedené zůstalo mezi stranami sporné, zda byly či nebyly při negociaci sdělovány konkrétní vlastnosti pozemku, či nikoliv, zda předmětný pozemek vykazuje vady, příp. o jakou formu vad se jedná a v jakém rozsahu, zda se jedná o vadu, která byla sto vyvolat omyl u právního jednání žalobců, či zda se jedná o vadu, která byla sto založit právo žalobců na odstoupení od předmětné kupní smlouvy. V konečném důsledku bylo tedy mezi stranami sporné, zda je předmětná smlouva platnou a účinnou, kdo je v tuto chvíli skutečným vlastníkem předmětného pozemku a zda se příp. skutečný stav ohledné vlastnictví pozemku shoduje, či nikoliv se stavem zapsaným v katastru nemovitostí. Soud tedy nadále vedl dokazování k těmto sporným skutečnostem.

17. Z provedeného dokazování soud zjistil následující:

18. Dle opatření obecné povahy MěÚ [obec] ze dne 22.7.2010, [číslo jednací] [číslo] [rok] [spisová značka] a příslušného projektu bylo mimo jiné stanoveno záplavové území a vymezena aktivní zóna záplavového území vodního toku [anonymizováno] v říčním km od 0,0-7,346 km v [katastrální uzemí], [obec] [obec], [obec] u [obec] a [obec] u [obec], přičemž byl rozsah tohoto záplavového území a hranice aktivní zóny záplavového území zakresleny do mapového podkladu, pozemky [parcelní číslo], st. 201 a [parcelní číslo] se přitom nacházely v aktivní záplavové zóně.

19. Z kupní smlouvy z čl. 50 soud zjistil, že žalovaná uzavřela dne 12. 11. 2018 s p. [příjmení] smlouvu, jíž se p. [příjmení] zavázal převést na žalovanou vlastnické právo k pozemku [parcelní číslo] – trvalý travní porost o výměře 1973 m2 a žalovaná se mu za to zavázala zaplatit 632 000 Kč.

20. Svědek [jméno] [příjmení], manžel žalované ve své výpovědi uvedl, že v r. 2018 s žalovanou koupili od p. [příjmení] první pozemek p. [číslo] kde stál dům [adresa], byl ale ve špatném technickém stavu a odpojený od inženýrských sítí, často tam spali bezdomovci, za součinnosti obce ho tak nechali odstranit. Po celou dobu mu starosta obce p. [příjmení] říkal, že jsou dané pozemky p. [číslo] v územním plánu určené k zastavění, že je namístě je zasíťovat, rozdělit a zastavět. Měli za to, že je územní plán obce platný, proto pokračovali dál, mysleli si, že pozemek bude dobrá investice, líbila se jim [územní celek] s tím, že se postupně rozvíjí, i když spíše směrem na [obec], jsou tady ale pracovní pozice, a i pozemek jako takový se jim líbil. Nejprve tak zašli na obec a nechali si vyjet územní plán, mapu, kde bylo uvedeno, že se jedná o parcely určené pro venkovské bydlení, proto pak od stejného majitele následně koupili i druhou parcelu [parcelní číslo]. Kupní cenu za tuto parcelu si určil prodávající p. [příjmení], cena se jim zdála přiměřená, proto nic dál nezjišťovali, vycházeli pouze z územního plánu, tento prodej zprostředkovala [anonymizována dvě slova]. Tento pozemek koupili jako trvalý travní porost s cílem ho rozdělit, zasíťovat a následně rozprodat jako stavební parcely. Jinak na tom pozemku, kromě náletových dřevin, nic nebylo, ani sítě, mezi těmito pozemky vedl pouze veřejný vodovodní řad. Daný pozemek [parcelní číslo] byl následně rozparcelován na dva pozemky - jeden koupili žalobci, druhou p. [příjmení], které byly zasíťovány, byla schválena i vodovodní přípojka. Předmětný pozemek vypadá stále stejně, je to trvalý travní porost s dřevinami, od vodního toku je vzdálen asi 20 m, a to přes silnici, přičemž je mezi ním a tím potokem postaven rodinný dům. Ve všech těchto krocích (rozdělení, zasíťování, odstranění stavby) jim přitom bylo ze strany správních orgánů vyhovováno. Při stanovení kupní ceny předmětného pozemku vycházeli z inzerátů z okolí, vše jim pak potvrdil p. [příjmení] z [právnická osoba], který následně začal pozemek inzerovat, na realitách na seznamu jej inzeroval jako pozemek stavební. Při prodeji vycházeli z územního plánu, z toho, že zde předtím stál dům a z toho, že se v okolí, a to i blíž potoku [anonymizováno] staví, žádné další podmínky pro výstavbu na něm nezjišťovali. Svědek byl přítomen při negociaci, a to při podpisu předmětné kupní smlouvy mezi žalovanou a žalobci, kdy jim předal geometrický plán, na jehož základě došlo k rozparcelování. Při podpisu smlouvy se o pozemku víceméně nebavili a nic neřešili, jen jim řekl, že si musí zajistit přípojku vody s tím, že p. pan [příjmení], pracovník vodovodů a kanalizací, o situaci ví a ví, že kupující tam budou chtít zřídit přípojky. Při podpisu smlouvy žalobci možná řekli, že chtějí na daném pozemku stavět, nedotazovali se ale na podmínky výstavby na daném pozemku, ani si nevymínili nějaké vlastnosti pozemku, ve smlouvě přitom asi nebyly zanesené žádné speciální podmínky, které by měli žalobci splnit. Rovněž pak svědek viděl žalobce a/ v době, kdy jim nebyl schválen projekt na výstavbu na předmětném pozemku, svědek s nimi chtěl za součinnosti obce danou situaci řešit, žalobce a/ ale nic takto řešit nechtěl.

21. Z katastrální mapy a ortofotomapy má soud za prokázané, že je předmětný pozemek t.č. obklopen pozemkem [parcelní číslo] (ze západu), pozemkem [parcelní číslo] (z východu), pozemkem [číslo] (z jihu) a cestou (ze severu), na níž dále navazuje pozemek p. č. st. [anonymizováno], resp. [anonymizováno], na kterém se nachází rodinný dům. Až za tímto pozemkem se přitom nachází vodní plocha [číslo] (pozn. soudu potok [anonymizováno]).

22. Podle zprávy z povodňových map na [webová adresa] byl předmětný pozemek ke dni 15.8.2021 na této platformě evidován jako pozemek v 2. zóně, tj. v zóně s nízkým nebezpečím výskytu povodně/záplavy.

23. Podle Vrstev záplavové zóny z [webová adresa] je předmětný pozemek do cca poloviny své rozlohy zasažen 5letou vodou/Q5 (zasažení diagonálně), do další cca třetiny 20letou vodou/Q20 (opět diagonálně) a co do zbývající části vodou 100letou/Q100. Obdobné zasažení přitom plyne i z vyobrazení [příjmení] [jméno], dle kterého se navíc aktivní záplavová zóna nachází na většině předmětného pozemku – její linie prochází cca v polovině mezi linií Q5 a Q20. Zároveň z tohoto zobrazení plyne, že se celé pozemky p. [číslo] st. [anonymizováno] a st. [anonymizováno] nachází rovněž v aktivní záplavové zóně.

24. Z přípisu OÚ [obec] soud zjistil, že v r. 2021 byl platný a účinný Územní plán [obec] vydaný v květnu r. 2013. V tomto územním plánu nebyl předmětný pozemek vyznačen, jelikož vznikl později rozdělením [parcelní číslo], kde se dříve nacházela i p. č. st. [anonymizováno], kde stál rodinný dům. Stejně jako všechny ostatní pozemky s původními rodinnými domy v záplavové zóně byl i tento zařazen pro bydlení.

25. Dle Územního plánu [obec] z května r. 2013 včetně zákresu a dokumentace a z vyjádření MěÚ [obec] ze dne [datum] a ze dne [datum] se předmětný pozemek, tehdy jako část pozemku [parcelní číslo], nachází v zastavěném území a je součástí plochy s rozdílným způsobem využití„ BV-bydlení v rodinných domech – venkovské“ s hlavním využitím pro rodinné domy s chovatelským a pěstitelským zázemím pro samozásobení s příměsí nerušících obslužných funkcí místního významu. Na předmětný pozemek přitom zasahuje záplavové území Q5 - Q100, je však zakreslen mimo aktivní záplavovou zónu. Na pozemku [parcelní číslo] se pak nacházela stavba /evidovaná na pozemku p. č. st. [anonymizováno], a to v jeho horní části bezprostředně u cesty na severu/. K tomuto územnímu plánu byl dán souhlas všech dotčených orgánů, včetně Povodí Moravy, s.p.

26. Z územního plánu [územní celek] z r. 2022 včetně zákresu a dokumentace vyplývá, že došlo k rozparcelování pozemku [parcelní číslo] na pozemek p. [číslo] kdy předmětný pozemek tvořil část pozemku p. [číslo] který byl evidován jako pozemek pro bydlení v rodinných domech a celý je zakreslen jako zasažený záplavovým územím Q5 - Q100, je však zakreslen mimo aktivní záplavovou zónu. Na pozemku [parcelní číslo] se stále nacházela stavba /evidovaná na pozemku [parcelní číslo], pozn. soudu dříve [anonymizováno] K tomuto územnímu plánu byl dán souhlas všech dotčených orgánů, včetně Povodí [anonymizována dvě slova]

27. Z vyjádření MěÚ [obec] – stavební odbor ze dne [datum], územního souhlasu MěÚ [obec] – stavební odbor ze dne 19.11.2019, [číslo jednací] a rozhodnutí MěÚ [obec] – vodoprávní úřad ze dne 5.11.2019, [číslo jednací] soud zjistil, že dne 19.11.2019 vydal MěÚ [obec] - stavební odbor územní souhlas s umístěním stavby kabelové vedení NN 1 kV, včetně přípojkové skříně v [obec] v rámci akce„ [obec], parc. [číslo] knn“ na pozemku p.č. st. 200, p. [číslo] p. [číslo] v k.ú. [obec] u [obec], jehož podkladem pro vydání bylo mimo jiné závazné stanovisko dotčeného orgánu – vodoprávního úřadu Odboru životního prostředí MěÚ [obec] ze dne 5.11.2019, [číslo jednací] - rozhodnutí, jímž byl vydán souhlas ke stavbě„ [obec], parc. [číslo] knn“ k doplnění stávajícího distribučního kabelového vedení NN, a to s ohledem na skutečnost se daná stavba nachází v záplavovém území. V rozhodnutí vodoprávního úřadu je přitom zdůrazněno, že je daný záměr situován v záplavovém území vodního toku [anonymizováno] o hodnotě Q5-Q100, včetně aktivní zóny, souhlas tak byl dán pouze k doplnění pro stávající distribuční kabelové vedení NN, a to s četnými omezeními (např. neprovádění terénních úprav) s tím, že Povodí [anonymizována dvě slova] nebude zodpovídat za případné škody na majetku, které mohou majiteli stavby vzniknout při průchodu velkých vod, přičemž je nutné, aby majitel dodržoval své povinnosti stanovené v § 52 a § 85 zákona č. 254/2001 Sb. Konečně je zde zdůrazněno, že se v aktivní záplavové zóně nachází celý pozemek [číslo] povodí [anonymizováno] tak nebude souhlasit s žádnou případnou výstavbou na tomto pozemku. Uvedené podkladové rozhodnutí přitom nebylo zasíláno žalované, územní souhlas jí pak zaslán byl.

28. Z vyjádření MěÚ [obec] – odbor životního prostředí vyplývá, že při vydání závazného stanoviska ke stavbě vedení NN 1 kv, včetně přípojkové skříně v [obec] v rámci akce„ [obec], par. Č. [číslo], knn“ vycházel z kladného stanoviska Povodí [anonymizována dvě slova], kde byl stavebník upozorněn, že se stavba nachází v záplavovém území, přičemž se v tomto případě v záplavovém území nachází i připojovaný pozemek [číslo], což bylo přeneseno i do příslušného rozhodnutí. Při posuzování žádosti žalobce a/ o vydání souhlasu ke stavbě rodinného domu na předmětném pozemku pak bylo zjištěno, že došlo ke změně rozsahu aktivní zóny záplavového území, do kterého nově spadaly i pozemky [číslo] a [číslo] zcela a [číslo] zčásti, o čemž však nebyl vodoprávní úřad informován. MěÚ pak k tomuto předložil i výřezy z [příjmení] (viz výše).

29. Dle sjetiny z facebooku z čl. 9, z výpovědi svědka [jméno] [příjmení] a z přeložených fotografií z přílohové obálky čl. 55 bod C/ společnost [právnická osoba] nabízela na své platformě stavební pozemky pro bydlení, na doprovodné fotografii je přitom znázorněn předmětný pozemek. Jedná se o rovinatý pozemek u cesty, vedle kterého se nachází další rodinným domem zastavěná parcela, přičemž přes onu cestu je další pozemek zastavěný rodinným domem.

30. Z přípisu společnosti [právnická osoba] vyplývá, že realitní zprostředkovatel v této věci vycházel při zjišťování konkrétních vlastností pozemku z dostupného a aktuálního územního plánu, ze sdělení starosty a členů rady obce, ze kterých vyplývalo, že je pozemek určen k zástavbě, i ze skutečnosti, že sem byly ze strany [anonymizována dvě slova] přivedeny přípojky elektrické energie a Vodovody a kanalizace povolily i přípojky vody. Skutečnost, že se pozemek nachází v aktivní záplavové zóně, nebyla této společnosti známá, žalobci si v době projevení zájmu o jeho koupi nevymiňovali žádné speciální vlastnosti daného pozemku, nevznesli vůči němu žádný dotaz týkající se dané skutečnosti, ani mu nesdělili, jaký záměr mají v úmyslu na daném pozemku realizovat. S ohledem na uvedené tak nebylo ze strany této společnosti žádným způsobem posuzováno, pro jaký typ stavby (jak prostorově určený) by byl pozemek vhodný. Takový postup by byl dle jejího názoru nad rámec běžných činností, které realitní zprostředkovatel pro zájemce obstarává, nebo které mu ukládá zákon. Nadto pak měli žalobci k dispozici i znalecký posudek úvěrující banky, na jehož základě se žalobci mohli seznámit s podstatnými vlastnostmi daného pozemku, dle kterého byl daný pozemek vhodný pro zástavu a byl oceněn na příslušnou částku, která dle jejího názoru odpovídá kupní ceně.

31. Shora uvedené sdělení společnosti [právnická osoba] má však soud co do dotazů žalobců ohledně vlastností pozemku za vyvrácené svědeckou výpovědí Mgr. [jméno] [příjmení], realitního makléře, který zajišťoval předmětný prodej. Svědek ve své výpovědi uvedl, že při inzerci prodeje daného pozemku vycházel z druhu pozemku, tj. z toho, že se zde již nacházely malé stavby, když zde [anonymizováno] zřídil přípojky elektřiny a vodovody a kanalizace zde provedly investice na vedení vody a z toho, že byl územním plánem, který je pro něj alfou a omegou, daný pozemek určen pro výstavbu - obcí tak bylo tímto způsobem deklarováno, že pozemek je vhodný k výstavbě. Od začátku tak s žalovanou vycházeli z toho, že se jedná o pozemek určený územním plánem jako stavební pozemek. Žalovaná mu předala věci z LV, a pak předmětný pozemek procházeli, stále tam byly kolíky od geodetů, takže v místě byla patrná výměra pozemku, a zároveň měl stažené i pozemkové průměry a mapky z katastru. Nic jiného ohledně daného pozemku nezjišťoval. Jak žalovanou zná, tak se domnívá, že vycházela pouze z územního plánu a nezjišťovala, zda jsou splněné další podmínky pro výstavbu, neví ani, proč by to měla dělat. Z profesního ani z principiálního hlediska není možné, aby se on nebo žalovaná zaručili, že u tohoto pozemku byly splněny všechny podmínky pro výstavbu, protože je zde spousta proměnných (např. i výjezd z garáže, čistička nebo jímka apod.), vše je následně na investorovi. Neřešili s žalovanou otázku toho, jak, kdy apod. nabyla vlastnické právo k předmětnému pozemku, co se týče stanovení kupní ceny, vycházeli z cenových map (mapy, kde se schraňují potřebné údaje po určitou dobu pro určité území co do průměru prodeje a cen), a z nabídek pozemků v okolí, kdy se musí zohlednit i stav zasíťování pozemků, jelikož tím cena pozemků roste. V tomto případě bylo v ceně zohledněno to, že zde byla pouze voda a elektřina, pravděpodobně by si tak kupující museli zřídit čističku odpadních vod. Při zadávání údajů do cenových map se v tomto případě zadávala informace, že se jedná o pozemek určený územním plánem k zastavění, nikoli pole a louku. Obecně se přitom nabídková cena liší od skutečné realizované prodejní ceny, prodejní cena bývá nižší. V realitách svědek pracuje cca 6 let. Když by měl říct svůj odborný názor, co se týče změny cen pozemku v obci [obec] při porovnání roku 2018 a 2021, uvedl, že by to mělo být prakticky stejné, resp. že by došlo k drobnému navýšení, tj. cena by nebyla menší, byla by shodná, maximálně s min. zhodnocením, rozhodně by to nebyly násobky ani desítky procent. Skoky v nemovitostech začaly v covidové době a potom během počátků rusko-ukrajinské války, ovšem tam to šlo nejprve nahoru a pak zas dolů, takže tam se to nedá zobecnit, je nutné podívat se tak na celý vývoj i na další okolnosti (pobídky obcí apod.). Na předmětný pozemek bylo více zájemců, inzeroval jej pod společností [právnická osoba], měla to na starosti sekretářka, zde se jedním kliknutím inzerce umístí na [číslo] webů a další weby pak z těchto webů mohou čerpat. V inzerci se umístí fotografie, napíšou se výměry, základní informace a uvede se, že územním plánem je pozemek určen k zastavění, takto se to umisťuje i na sociální sítě. Neví, kdo a kdy z žalobců jej prvně kontaktoval, pravděpodobně asi žalobce a/. Ukázal jim předmětný pozemek, kde se nachází, jaké je jeho vytyčení, jaké jsou tam sítě, žalobkyni b/ přitom bral za osobu dlouhodobě místní, žalobce a/ bral rovněž za místního, ovšem nikoli dlouhodobě, bral to tedy tak, že oba vědí, kde to je. Říkal jim, že je tento pozemek územním plánem určen k zástavbě. Žalobci se jej ptali na parametry tohoto pozemku, chtěli vědět cenu, umístění, sítě i to, zda je územním plánem určen k zastavění. Žalobci od počátku avizovali, že účelem koupě tohoto pozemku je to, že si zde chtějí pořídit bydlení. Pro svědka byla možnost jeho zastavění potvrzena jednak tím, že zde bylo zasíťováno, a zároveň tím, že byl žalobcům poskytnutý úvěr na koupi tohoto pozemku bankou, která neshledala na pozemku žádné vady, banky jsou přitom v tomto ohledu nejpřísnějšími hodnotiteli s ohledem na posouzení potřebné likvidity. Svědek si již nevybaví četnost schůzek s žalobci, myslí, že jednou to bylo doma a jednou na pozemku, domnívá se, že zpočátku s žalobci jednal sám, měl na to zprostředkovatelskou smlouvu. Neví, zda žalované sděloval, kdo má zájem o koupi a kdy. Má za to, že ji kontaktoval telefonicky s tím, že má vážného zájemce. Neví, zda jí sděloval, za jakým účelem žalobci pozemek kupují. Má za to, že žalovaná musela vědět o tom, že žalobci budou koupi financovat přes úvěr z dokumentů, jelikož při uzavírání zástavní smlouvy je potřeba souhlasu a podpisu současného vlastníka kupované nemovitosti. Má za to, že s žalovanou se žalobci potkali při podpisu kupní smlouvy. Obecně má svědek dvě varianty podpisu smlouvy, jednu tak, že má nachystané tiskopisy smluv, které se podepíší na checkpointu, druhou tak, že jsou všichni přítomni u právníka v [obec], neví, jak to bylo tady, nepamatuje si, jak došlo k podpisu smlouvy. Předával žalobcům list vlastnictví a řešili geometrický plán, neví, zda měli k dispozici zákresy přípojek. Žádná ze stran si nevymínila žádné vlastnosti, resp. regulativy do smlouvy. Žalobci se nedotazovali na splnění podmínek pro výstavbu, neřešili je, svědek např. nevěděl, jaký chtějí typ domečku, kde ho chtějí umístit apod. Podle něj, když by to mohl uchopit lidsky, je zde odpovědnost obce, ona je totiž hlavním garantem, že se na daném pozemku může stavět, a v té agendě pochybila. Podle něj by obec měla uznat vinu a příp. i poskytnout náhradní parcelu. Pro něj je to těžko uchopitelné, ale má za to, že pochybení je na straně obce a měla by za to odpovídat.

32. Podle smlouvy o hypotečním úvěru reg. č. [anonymizováno] spolu žalobci na straně úvěrovaných a společnost [právnická osoba] na straně úvěrujícího uzavřeli dne 30.9.2021 smlouvu, jíž se banka zavázala poskytnout žalobcům 701 600 Kč na koupi předmětného pozemku a žalobci se jí touto smlouvou zavázali danou částku vrátit spolu se sjednanými úroky a poplatky formou pravidelných měsíčních splátek. Jednalo se o účelový spotřebitelský úvěr na bydlení zajištěný zástavním právem k předmětnému pozemku, kdy jsou žalobci mimo jiné povinni zřídit nebo doplnit toto zajištění ve formě, kvalitě a hodnotě stanovené bankou. K poskytnutí tohoto úvěru přitom bylo nutné daný pozemek jako zástavu ocenit.

33. Z výpisu z katastru nemovitostí má soud za prokázané, že žalobci jsou v tomto veřejném seznamu evidováni jako podíloví vlastníci předmětného pozemku, a to každý co do jeho ideální poloviny. Na pozemku přitom vázne věcné břemeno, služebnost /umístění zařízení distribuční soustavy (kabelové vedení NN, přípojkový pilíř) a právo umístit, provozovat, opravovat a udržovat zařízení distribuční soustavy, provádět jeho obnovu, výměnu a modernizaci/ a zástavní právo smluvní k zajištění dluhu ze smlouvy o hypotečním úvěru reg. Č. [anonymizováno] až do výše 701 600 Kč a budoucích dluhů až do téže výše, a s tím spojené zákazy.

34. Z projektové dokumentace stavby rodinného domu [příjmení] má soud za prokázané, že žalobci měli v r. 2022 záměr zhotovit na předmětném pozemku novostavbu rodinného domu [příjmení] pro 4-5členou rodinu s užitnou plochou 133,69 m2.

35. Dle souhrnného stanoviska odboru životního prostředí ze dne 28.4.2022 MěÚ [obec] mimo jiné vodoprávní úřad k realizaci záměru žalobce a/ zřízení novostavby [příjmení] [příjmení] na předmětném pozemku sdělil, že se daný záměr nachází v záplavovém území vodního toku [anonymizováno] o hodnotě Q5, Q20 a Q100, takže je nutné požádat o vydání souhlasu vodoprávního úřadu dle § 17 vodního zákona a k žádosti je nutné doložit projektovou dokumentaci záměru a stanovisko správce – Povodí [anonymizována dvě slova]

36. Podle emailové zprávy ze dne 15.8.2022 zaslal žalobce a/ povodí [anonymizováno] žádost o rekalkulaci aktivní zóny záplavové oblasti na předmětném pozemku s tím, že se dle sdělení pracovníků příslušného odboru MěÚ [obec] předmětný pozemek v aktivní záplavové zóně nenachází, což vyplývá i posouzení ČAP a z posouzení bankou, když jim byl [anonymizováno] bankou schválen úvěr, kde si sama banka prověřovala možnost výstavby a [anonymizováno] kancelář situovala dům mimo aktivní zónu, přičemž navrhl zvýšení hladiny pozemku a zřízení oplocení domu jako rozebíratelného. Podle přípisu ze dne 19.10.2023 poté žalobce a/ podal proti shora specifikovanému stanovisku Povodí [anonymizováno] odvolání, kdy žádal rekalkulaci aktivní zóny záplavové oblasti na předmětném pozemku.

37. Podle sdělení ze dne 3.6.2022, ze dne 27.6.2022 a ze dne 9.11.2023 Povodí [anonymizována dvě slova] jako správce povodí žalobci sdělilo, že stavba rodinného domu v aktivní záplavové zóně není dle § 67 zákona č. 254/2001 Sb. možná, přičemž předmětný pozemek se v takovéto zóně nachází, když bylo záplavové území v dané lokalitě bylo vyhlášeno MěÚ v [obec], odbor životního prostředí ze dne 22.7.2010, pod [číslo jednací] [číslo] [rok] [spisová značka], přičemž se nachází v zóně vysokého až středního ohrožení, míra přijatelného ohrožení by tak byla předmětným využitím území překročena. Nadto uvedlo, že údaje o záplavových územích jsou mimo jiné zveřejněny MŽP a MZ na stránkách informačního systému veřejné správy. Rozsah záplavového území, tak jak byl tímto orgánem převzat, přitom neodpovídá rozsahu záplavového území v návrzích územního plánu [územní celek] minimálně od května r. 2013, když zde pozemek [parcelní číslo] figuruje jako nerozparcelovaný a umístěný mimo rozsah aktivní zóny.

38. Soud ve věci zamítl návrh na provedení důkazu dotazem na [územní celek] ohledně existence stavby na pozemku p. [číslo] místním šetřením, kopií geometrického plánu co do dělení pozemku [parcelní číslo] na pozemky p. [číslo] vyjádření Povodí [anonymizováno] k možnostem další výstavby na předmětném pozemku, jelikož se jednalo o důkazy nadbytečné, když bylo možné učinit adekvátní závěr o skutkovém stavu z doposud provedeného dokazování.

39. Z nesporných tvrzení a z provedeného dokazování má soud za prokázaný následující skutkový stav:

40. Dne 22.7.2010, bylo příslušným správním orgánem vydáno opatření obecné povahy, jímž mimo jiné došlo ke stanovení záplavového území a byla vymezena aktivní zóna záplavového území vodního toku [anonymizováno] v říčním km od 0,0-7,346 km v katastrálním území Žichlínek, [obec] [obec], [obec] u [obec] a [obec] u [obec], přičemž byl rozsah tohoto záplavového území a hranice aktivní zóny záplavového území zakresleny do mapového podkladu, pozemek [parcelní číslo], p. č. st. [anonymizováno], kde je umístěna stavba, i pozemek [parcelní číslo] se přitom nacházely v aktivní záplavové zóně. Pozemek [parcelní číslo] byl následně rozparcelován na pozemek p. [číslo] kde se dříve nacházela stavba (nejdříve evidovaná na pozemku p. č st. [anonymizováno], poté p. č. st. [číslo], t.č. zde již evidovaná není), a [parcelní číslo]. Pozemek [parcelní číslo] byl následně rozparcelován na pozemek p. [číslo] pozemek [parcelní číslo] byl rozdělen na pozemek p. [číslo] (předmětný pozemek).

41. Rodina žalované koupila v r. 2018 od p. [příjmení] pozemek [parcelní číslo] (v dané době ještě nerozparcelovaný na pozemky p. [číslo]) a v tomtéž roce pak nabyla vlastnické právo i k pozemku [parcelní číslo] o výměře 1973 m2 (rovněž v této době ještě nerozdělený na pozemky p. [číslo]), kdy jej koupila rovněž od p. [příjmení] za cenu 632 000 Kč. V dané době byl tento pozemek evidován v územním plánu obce jako trvalý travní porost, pozemek určený k zastavěný -„ BV- bydlení v rodinných domech - venkovské“ s hlavním využitím pro rodinné domy s chovatelským a pěstitelským zázemím pro samozásobení s příměsí nerušících obslužných funkcí místního významu - nacházející se v záplavovém území záplavy Q100 ovšem mimo aktivní záplavovou zónu, přičemž se na něm nacházel dům. K tomuto územnímu plánu byl dán souhlas ze strany všech dotčených orgánů, včetně Povodí [anonymizována dvě slova] Žalovaná při jeho koupi vycházela co do vlastností pozemku právě z tohoto územního plánu, nic dalšího nezjišťovala.

42. Žalovaná pozemek [parcelní číslo] koupila s cílem jej rozdělit, zasíťovat a následně prodat jako stavební parcely, následně tak byl tak tento pozemek rozdělen na dva pozemky, pozemek p. [číslo] p. [číslo] jak je uvedeno výše. Předmětný pozemek byl poté zasíťován a předběžně bylo sjednáno i zřízení vodovodní přípojky. V současné době je předmětný pozemek obklopen pozemkem [parcelní číslo] (ze západu), pozemkem [parcelní číslo] (z východu, přičemž na jejich společné hranici zároveň vede i vodovodní řad), pozemkem [číslo] (z jihu) a cestou (ze severu), na níž dále navazuje pozemek p. č. st. [anonymizováno], resp. [anonymizováno], na kterém se nachází rodinný dům. Až za tímto pozemkem se přitom nachází vodní plocha [číslo] potok [anonymizováno], který je tak od předmětného pozemku vzdálen cca 20 m. Pozemek je na [webová adresa] a na vyobrazení HEI VÚV evidován jako pozemek zcela zasažený záplavovým územím, a to cca do poloviny své rozlohy Q5, do další třetiny Q20 a do zbývající části Q100, hranice aktivní záplavové zóny poté vede cca uprostřed mezi linií Q5 a Q20 - většina pozemku se tedy nachází v aktivní záplavové zóně (jeho zasažení je diagonální). Pozemky [parcelní číslo], st. 201 a [parcelní číslo] jsou pak v této zóně vyznačeny zcela, dne 19.11.2019 byl přitom vydán územní souhlas na stavbu kabelové vedení NN 1 kV, včetně přípojkové skříně na pozemku p. [číslo] i předmětného pozemku, kdy bylo podkladem pro dané rozhodnutí mimo jiné i závazné stanovisko vodoprávního úřadu, kdy ovšem bylo v rozhodnutí zdůrazněno, že se v aktivní záplavové zóně nachází celý pozemek p. [číslo] pročež povodí [anonymizováno] nebude souhlasit s žádnou případnou výstavbou na tomto pozemku.

43. Žalovaná následně uzavřela s realitní kanceláří [právnická osoba] zprostředkovatelskou smlouvu, na jejímž základě byl předmětný pozemek nabízen k prodeji. Tato nabídka byla inzerována na několika platformách, a to jako pozemek určený k zastavění (stavební pozemek pro bydlení). Při inzerci přitom realitní agent vycházel z územního plánu obce, kde byl pozemek zaznačen jako pozemek určený k zastavění, ze skutečnosti, že zde byly vybudovány přípojky i z toho, že jsou v bezprostředním okolí daného pozemku, a to i v místě, které se nachází blíž k [anonymizováno], stavby, včetně rodinného domu.

44. O koupi předmětného pozemku projevili zájem žalobci. Realitní agent jim daný pozemek ukázal a řekl jim, že je územním plánem určený k zástavbě. Žalobci přitom od počátku avizovali, že účelem zamýšlené koupě je pořízení vlastního bydlení (stavba rodinného domu), během negociace se však nedotazovali na splnění podmínek pro výstavbu, ani tyto podmínky s realitním agentem neřešili. Zároveň si žalobci i na platformě CAP v rámci povodňových map zjistili, že byl předmětný pozemek ke dni 15.8.2021 na této platformě vyznačen jako pozemek v 2. zóně, tj. v zóně s nízkým nebezpečím výskytu povodně/záplavy.

45. Dne 22. 8. 2021 spolu žalovaná v pozici vlastníka, žalobci v pozici zájemců a spol. [právnická osoba] v pozici zprostředkovatele uzavřeli rezervační smlouvu na předmětný pozemek s tím, že jej žalovaná na základě této smlouvy nabízí prostřednictvím zprostředkovatele ke koupi do vlastnictví žalobců a žalobci prohlásili, že mají záměr tento pozemek koupit do svého vlastnictví a za tímto účelem chtějí získat po sjednanou dobu exkluzivitu k projednání s žalovanou v pozici vlastníka a zavázali se za to žalované zaplatit rezervační poplatek ve výši 60 000 Kč na účet zprostředkovatele do 27. 8. 2021. Žalovaná zároveň seznámila žalobce s podmínkami pro prodej pozemku: 1. výše kupní ceny 877 000 Kč, 2. započtení rezervačního poplatku v příp. uzavření kupní smlouvy na sjednanou cenu, nebude-li ve smlouvě ujednáno jinak, 3. souhlas žalované s případnou úhradou kupní ceny prostřednictvím hypotečního úvěru a 4. uhrazení kupní ceny pomocí úschovy třetí strany. Žalobci v ní rovněž uvedli, že tyto podmínky akceptují a prohlásili, že si pozemek před podpisem prohlédli a jsou seznámeni s jeho faktických i právním stavem, nemají žádné výhrady a mají zájem za těchto podmínek uzavřít smlouvu o koupi pozemku a uhradit stanovenou cenu a zároveň se zavázali umožnit sousední parcele [číslo] napojení na vodovodní řad a zřízení věcného břemene k tomuto napojení. Nikde ve smlouvě přitom není uveden důvod uzavření této smlouvy ani zde není uveden její účel, resp. není zde uveden a specifikován účel a užití tohoto pozemku ze strany žalobců. Kupní cenu žalovaná určila za součinnosti společnosti [právnická osoba], resp. realitního agenta p. [příjmení], kdy bylo vycházeno z cenových map (zde byl pozemek zadáván jako pozemek určený k zastavění) a z obdobných inzerátů v okolí. V době mezi r. 2018 a 2021 přitom nedošlo v rámci cen nemovitostí v dané oblasti k podstatným změnám.

46. Dne 11. 10. 2021 spolu žalobci v pozici kupujícího a žalovaná v pozici prodávajícího uzavřeli smlouvu, již se žalovaná zavázala, že žalobcům odevzdá předmětný pozemek a umožní jim k němu nabýt vlastnické právo a žalobci se zavázali, že jej převezmou a zaplatí za to žalované částku 877 000 Kč, část ceny ve výši 60 000 Kč se přitom žalobci zavázali složit před podpisem této smlouvy v realitní kanceláři [právnická osoba], přičemž se tato realitní kancelář zavázala tuto částku vyplatit žalované po podpisu smlouvy a započíst si proti ní sjednanou zprostředkovatelskou provizi, část ceny ve výši 115 400 Kč se pak žalobci zavázali složit do depozitní úschovy Mgr. [jméno] [jméno] do 7 dnů od podpisu smlouvy a část ceny ve výši 701 600 Kč se zavázali složit do depozitní úschovy na účet Mgr. [jméno] [jméno] do 60 dní od podpisu smlouvy. V bodu 4 této smlouvy žalovaná výslovně prohlásila a podpisem této smlouvy stvrdila, že na předmětném pozemku neváznou žádné dluhy, věcná břemena, zástavní práva, předkupní práva, nájemní či jiná užívací práva třetích osob a že na daném pozemku neváznou ani žádné jiné právní vady, s výjimku věcného břemene pro [právnická osoba] zřízeného na základě smlouvy o zřízení věcného břemene ze dne 13. 7. 2020, zároveň žalovaná souhlasila se zřízením zástavního práva k tomuto pozemku pro [právnická osoba] k zajištění splatnosti úvěru poskytnutého žalobcům k úhradě části sjednané ceny dle této smlouvy a zavázala se uzavřít příslušnou zástavní smlouvu. V bodě 5 této smlouvy poté žalobci výslovně prohlásili a podpisy na této smlouvě stvrdili, že se na základě osobní prohlídky seznámili se stavem daného pozemku, že je jim tento stav znám a v tomto stavu ho nabývají do svého podílového spoluvlastnictví tak, že každý z nich nabývá do svého vlastnictví spoluvlastnický podíl ve výši ideální poloviny na daném pozemku. V bodě 7 smlouvy se strany rovněž dohodly, že v případě že by se prohlášení žalované ohledně neexistence právních vad ukázalo nepravdivým a žalovaná by ani do 60 dnů od okamžiku, kdy k tomu bude žalobci vyzvána, právní vady neodstranila, nebo že by žalovaná k výzvě žalobců odmítla uzavřít příslušnou zástavní smlouvu, vznikne žalobcům právo od této smlouvy odstoupit, a žalovaná se zavázala zaplatit žalobcům za porušení svých závazků a daných prohlášení smluvní pokutu ve výši 90 000 Kč splatnou okamžikem odstoupení od smlouvy. V bode 7 smlouvy žalobci dále prohlásili, že byli před uzavřením této smlouvy seznámeni žalovanou s tím, že přes pozemek [parcelní číslo] vede vodovodní řad a kupující se zavázali, že umožní vlastníkovi pozemku [parcelní číslo] vést přes předmětný pozemek vhodným způsobem, který by nad nutnou míru nezatěžoval předmětný pozemek, přípojku vodovodu a zřídit vhodným způsobem i věcné břemeno inženýrských sítí přes tento pozemek, s tím že s ohledem na tuto dohodu byla mezi stranami v této smlouvě sjednána i výše kupní ceny. Za předpokladu, že by žalobci nebyli ochotni tento závazek splnit, prohlásila žalovaná, že by nebyla s žalobci ochotna předmětnou smlouvu uzavřít. Nikde ve smlouvě pak není uveden důvod uzavření této smlouvy, ani zde není uveden její účel, resp. není zde uveden a specifikován účel a užití tohoto pozemku ze strany žalobců. Uzavření shora specifikované smlouvy bylo zprostředkováno realitní kanceláři [právnická osoba] Při podpisu smlouvy se žalobci nedotazovali na podmínky výstavby na daném pozemku, ani si nevymínili nějaké vlastnosti pozemku. Žalobcům byl na tuto koupi poskytnut hypoteční úvěr, přičemž před jeho poskytnutím byl daný pozemek ze strany banky poskytující daný úvěr posuzován a nebyla shledána žádná negativa, tj. včetně aktivní záplavové zóny.

47. V současné době jsou žalobci v katastru nemovitostí zapsaní jako podíloví spoluvlastníci předmětného pozemku, a to každý co do jeho ideální poloviny. Na pozemku vázne věcné břemeno, služebnost /umístění zařízení distribuční soustavy (kabelové vedení NN, přípojkový pilíř) a právo umístit, provozovat, opravovat a udržovat zařízení distribuční soustavy, provádět jeho obnovu, výměnu a modernizaci/ a zástavní právo smluvní k zajištění dluhu ze smlouvy o hypotečním úvěru reg. Č. [anonymizováno] až do výše 701 600 Kč a budoucích dluhů až do téže výše, a s tím spojené zákazy.

48. Žalobci v rámci svého záměru postavit na předmětném pozemku rodinný dům [příjmení] pro 4-5členou rodinu s užitnou plochou 133,69 m2 požádali příslušný správní orgán o souhlas s jeho realizací. V rámci řízení o udělení souhlasu k tomuto záměru příslušný správní orgán žalobce vyzval k doložení projektového záměru a stanoviska Povodí [anonymizována dvě slova] s ohledem na skutečnost, že se uvedený záměr nachází v záplavovém území. Povodí [anonymizováno] však ve svém stanovisku uvedlo, že se předmětný pozemek nachází v aktivní záplavové zóně, v zóně s vysokým až středním ohrožením, která byla vyhlášena shora specifikovaným opatřením obecné povahy z r. 2010. V této zóně přitom není dle § 67 zákona č. 254/2001 Sb. stavba rodinného domu možná, došlo by tím totiž k překročení míry přijatelného ohrožení. Zároveň tento dotčený orgán uvedl, že rozsah záplavového území, tak jak byl tímto orgánem převzat z daného opatření obecné povahy, neodpovídá rozsahu záplavového území v návrzích územního plánu [územní celek] minimálně od května r. 2013, když zde pozemek [parcelní číslo] figuroval jako nerozparcelovaný a umístěný mimo rozsah aktivní zóny. Toto své stanovisko přitom správní orgány nezměnily ani na základě žádostí žalobce a/ o rekalkulaci aktivní záplavové zóny a jeho odvolání proti danému stanovisku.

49. Dne 8. 3. 2023 žalobci zaslali žalované odstoupení od shora specifikované smlouvy s tím, že se jednalo o odstoupení se všemi podstatnými náležitostmi, které bylo žalované řádně doručeno, přičemž žalovaná na toto odstoupení reagovala přípisem ze dne 31. 3. 2023. Žalobci v tomto odstoupení uvedli, že od předmětné smlouvy odstupují, jelikož se na daném pozemku nachází skrytá vada, která nebyla ze strany žalované řádně zmíněna a nebyla zanesena ani v předmětné smlouvě, přičemž pozemek byl inzerován a následně i prodán jako pozemek určený ke stavbě, čemuž odpovídala i sjednaná cena. Během žádosti o získání stavebního povolení u stavebního úřadu [obec] však bylo ze strany žalobců zjištěno, že se pozemek nachází v aktivní záplavové zóně a dle vyjádření povodí [anonymizována dvě slova] na tomto pozemku nesmí být umístěna žádná stavba. Pozemek tedy není ke stavbě vhodný a nelze ho nadále užívat řádným způsobem, tedy pro výstavbu rodinného domu. Tato skrytá vada nezbavuje žalovanou odpovědnosti, proto žalobci od kupní smlouvy odstoupili. Zároveň žalobci žalovanou vyzvali k vrácení všeho, co podle smlouvy dostala, tj. vrácení plné sjednané ceny ve výši 877 000 Kč a k úhradě smluvní pokuty ve výši 90 000 Kč z důvodu vzniklých škod spojených s žádostmi na příslušných úřadech s tím, že po úhradě žalobci převedou pozemek zpět do vlastnictví žalované. K úhradě byla poskytnuta lhůta 30 kalendářních dnů od doručení tohoto odstoupení žalované. Žalovaná ve svém vyjádření ze dne 31. 3. 2023 uvedla, že toto odstoupení žalobců od dané smlouvy neuznává a neuznává ani žalobci vznesený nárok na zaplacení smluvní pokuty, jelikož skutečnosti popsané v odstoupení ze strany žalobců podle ní nezakládají právo od předmětné smlouvy odstoupit, pročež předmětnou smlouvu nadále považuje za platnou.

50. Dne 10. 5. 2023 žalobci odeslali žalované v této věci předžalobní výzvu, přičemž tato výzva byla žalované řádně doručena. Žalovaná na tuto výzvu reagovala emailem ze dne 22. 5. 2023, který byl žalobcům řádně doručen. V této reakci žalovaná uvedla, že odstoupení žalobců od dané smlouvy považuje za neoprávněné a nesouhlasí ani s tím, že by žalobci byli z její strany uvedeni v omyl. Naopak má za to, že dostála všem svým povinnostem uvedeným ve smlouvě, které nikterak neporušila a není zde dán ani žádný důvod pro odstoupení od smlouvy, smlouvu tak považuje za platnou.

51. Po právní stránce soud věc posoudil dle o. z., zákona č. 254/2001 Sb., o vodách a o změně některých zákonů (dále ZOV), vyhlášky č. 79/2018, (dále vyhláška) a zákona č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování a o změně souvisejících zákonů (dále ZRZ).

52. Podle § 63 odst. 1 ZOV se ochranou před povodněmi rozumí činnosti a opatření k předcházení a zvládnutí povodňového rizika v ohroženém území. Zajišťuje se systematickou prevencí a operativními opatřeními.

53. Dle § 67 odst. 1 - 3 ZOV se v aktivní zóně záplavových území nesmí povolovat ani provádět stavby s výjimkou vodních děl, jimiž se upravuje vodní tok, převádějí povodňové průtoky, provádějí opatření na ochranu před povodněmi nebo která jinak souvisejí s vodním tokem nebo jimiž se zlepšují odtokové poměry, staveb pro jímání vod, odvádění odpadních vod a odvádění srážkových vod a dále nezbytných staveb dopravní a technické infrastruktury, zřizování konstrukcí chmelnic, jsou-li zřizovány v záplavovém území v katastrálních územích vymezených podle zákona č. 97/1996 Sb., o ochraně chmele, ve znění pozdějších předpisů, za podmínky, že současně budou provedena taková opatření, že bude minimalizován vliv na povodňové průtoky; to neplatí pro údržbu staveb a stavební úpravy, pokud nedojde ke zhoršení odtokových poměrů. V aktivní zóně je dále zakázáno a) těžit nerosty a zeminu způsobem zhoršujícím odtok povrchových vod a provádět terénní úpravy zhoršující odtok povrchových vod, b) skladovat odplavitelný materiál, látky a předměty, c) zřizovat oplocení, živé ploty a jiné podobné překážky, d) zřizovat tábory, kempy a jiná dočasná ubytovací zařízení; to neplatí pro zřizování táborů sestávajících pouze ze stanů, které byly před stanovením aktivní zóny záplavového území v tomto místě zřizovány a které lze v případě povodňového nebezpečí neprodleně odstranit. Mimo aktivní zónu v záplavovém území stanoví vodoprávní úřad podle povodňového nebezpečí nebo povodňového ohrožení opatřením obecné povahy omezující podmínky. Při změně podmínek je může stejným postupem změnit nebo zrušit. Takto postupuje i v případě, není-li aktivní zóna stanovena.

54. Ust. § 6 odst. 2 – 3 vyhlášky aktivní zóna záplavového území zahrnuje plochy a) vlastního koryta vodního toku v šířce definované břehovými čarami, b) všech souvisejících vodních toků, derivačních či jiných kanálů a zaústění přítoků hlavního toku v šířce určené břehovými čarami, c) území mezi břehovými čarami a linií stavby vodního díla na ochranu před povodněmi podél vodního toku, d) další vymezené na mapě povodňového ohrožení jako vysoké ohrožení, e) další vymezené na mapě povodňového ohrožení jako střední ohrožení v místech, kde je současně pro povodně s dobou opakování 5, 20 nebo 100 let splněna některá z těchto podmínek: 1. hloubka vody je větší nebo rovna 1,5 m, 2. výslednice vektoru rychlosti proudění vody je větší nebo rovna 1,5 m/s, nebo 3. součin hodnoty hloubky vody a výslednice vektoru rychlosti proudění vody je větší nebo roven 0,75 m2, f) vyvýšených území vymezených na mapě povodňového ohrožení jako nízké a střední ohrožení uvnitř jednotlivých ploch vymezených podle písmen a) až e). Do aktivní zóny záplavového území nejsou zahrnovány izolované plochy vysokého a středního ohrožení a dále území za protipovodňovými zábranami, které se instalují při nebezpečí povodně nebo při povodni v rámci povodňových zabezpečovacích prací podle § 75 odst. 2 písm. g) vodního zákona. V odůvodněných případech, například pokud vodní tok protéká údolnicí a inundační území není členité, lze u drobných nebo pramenných úseků vodních toků po konzultaci s vodoprávním úřadem navrhnout aktivní zónu záplavového území jako území vymezené záplavovou čárou povodně s dobou opakování 20 let.

55. Ust. 2445 odst. 1 o.z. uvádí, že smlouvou o zprostředkování se zprostředkovatel zavazuje, že zájemci zprostředkuje uzavření určité smlouvy s třetí osobou, a zájemce se zavazuje zaplatit zprostředkovateli provizi.

56. Ust. § 2446 odst. 1 a 2 o.z. stanoví, že zprostředkovatel sdělí zájemci bez zbytečného odkladu vše, co má význam pro jeho rozhodování o uzavření zprostředkovávané smlouvy. Zájemce naopak sdělí zprostředkovateli vše, co pro něho má rozhodný význam pro uzavření této smlouvy.

57. Podle § 12 ZRZ je realitní zprostředkovatel povinen poskytnout zájemci o nabytí vlastnického práva k nemovité věci, nebo práva, jež obsahuje nebo s nímž je spojeno oprávnění užívat nebo požívat nemovitou věc, byt nebo nebytový prostor, informace o konkrétních závadách a omezeních váznoucích na předmětu převodu, nebo předmětu užívání nebo požívání, které plynou z veřejných seznamů, a dále o těch, o nichž realitní zprostředkovatel věděl nebo vzhledem ke své odborné způsobilosti měl vědět.

58. Dle § 2079 odst. 1 o.z. se kupní smlouvou prodávající zavazuje, že kupujícímu odevzdá věc, která je předmětem koupě, a umožní mu nabýt vlastnické právo k ní, a kupující se zavazuje, že věc převezme a zaplatí prodávajícímu kupní cenu.

59. Ust. § 583 o.z. stanoví, že jednal-li někdo v omylu o rozhodující okolnosti a byl-li v omyl uveden druhou stranou, je právní jednání neplatné.

60. Ust. § 584 odst. 1 a 2 o.z. uvádí, že týká-li se omyl vedlejší okolnosti, kterou ani strany neprohlásily za rozhodující, je právní jednání platné, ale osoba uvedená v omyl má vůči původci omylu právo na přiměřenou náhradu. Bylo-li právně jednáno v omylu vyvolaném lstí, je právní jednání neplatné, třebaže se omyl týká jen vedlejší okolnosti.

61. Podle § 585 o.z. vyvolala-li omyl jednajícího osoba třetí, je právní jednání platné. Měla-li však osoba, s níž se právně jednalo, na činu třetí osoby podíl, anebo o něm věděla či alespoň musela vědět, považuje se i tato osoba za původce omylu.

62. Podle § 2131 o.z. se v ostatním neupravených v § 2128 – 2130 o.z. na smlouvu o koupi nemovité věci použijí přiměřeně ustanovení o koupi movitých věcí.

63. Ust. § 2087 o.z. uvádí, že prodávající kupujícímu odevzdá věc, jakož i doklady, které se k věci vztahují, a umožní kupujícímu nabýt vlastnického práva k věci v souladu se smlouvou.

64. Dle § 2095 o.z. prodávající odevzdá kupujícímu předmět koupě v ujednaném množství, jakosti a provedení. Nejsou-li jakost a provedení ujednány, plní prodávající v jakosti a provedení vhodných pro účel patrný ze smlouvy; jinak pro účel obvyklý.

65. Podle § 2099 odst. 1 o.z. je věc vadná, nemá-li vlastnosti stanovené v § 2095 a 2096. Za vadu se považuje i plnění jiné věci. Za vadu se považují i vady v dokladech nutných pro užívání věci.

66. Ust. § 2100 odst. 1 o.z. uvádí, že právo kupujícího z vadného plnění zakládá vada, kterou má věc při přechodu nebezpečí škody na kupujícího, byť se projeví až později. Právo kupujícího založí i později vzniklá vada, kterou prodávající způsobil porušením své povinnosti.

67. Dle § 2103 o.z. kupující nemá práva z vadného plnění, jedná-li se o vadu, kterou musel s vynaložením obvyklé pozornosti poznat již při uzavření smlouvy. To neplatí, ujistil-li ho prodávající výslovně, že věc je bez vad, anebo zastřel-li vadu lstivě.

68. Podle § 2106 odst. 1-3 o.z. je-li vadné plnění podstatným porušením smlouvy, má kupující právo a) na odstranění vady dodáním nové věci bez vady nebo dodáním chybějící věci, b) na odstranění vady opravou věci, c) na přiměřenou slevu z kupní ceny, nebo d) odstoupit od smlouvy. Kupující sdělí prodávajícímu, jaké právo si zvolil, při oznámení vady, nebo bez zbytečného odkladu po oznámení vady. Provedenou volbu nemůže kupující změnit bez souhlasu prodávajícího; to neplatí, žádal-li kupující opravu vady, která se ukáže jako neopravitelná. Neodstraní-li prodávající vady v přiměřené lhůtě či oznámí-li kupujícímu, že vady neodstraní, může kupující požadovat místo odstranění vady přiměřenou slevu z kupní ceny, nebo může od smlouvy odstoupit. Nezvolí-li kupující své právo včas, má práva podle § 2107.

69. Podle § 1921 odst. 1 – 2 o.z. nabyvatel může právo z vadného plnění uplatnit u soudu, vytkl-li vadu zciziteli bez zbytečného odkladu poté, kdy měl možnost věc prohlédnout a vadu zjistit, a to buď označením vady nebo oznámením, jak se projevuje. Vadu lze vytknout do šesti měsíců od převzetí předmětu plnění. Nevytkl-li nabyvatel vadu včas a namítne-li zcizitel opožděné vytknutí, soud nabyvateli právo nepřizná. To neplatí, pokud je vada důsledkem skutečnosti, o které zcizitel při předání věděl nebo musel vědět.

70. Ust. § 2111 o.z. stanoví, že neoznámil-li kupující vadu věci včas, pozbývá právo odstoupit od smlouvy.

71. Dle § 2112 odst. 1 -2 o.z. neoznámil-li kupující vadu bez zbytečného odkladu poté, co ji mohl při včasné prohlídce a dostatečné péči zjistit, soud mu právo z vadného plnění nepřizná. Jedná-li se o skrytou vadu, platí totéž, nebyla-li vada oznámena bez zbytečného odkladu poté, co ji kupující mohl při dostatečné péči zjistit, nejpozději však do dvou let po odevzdání věci. K účinkům podle odstavce 1 soud přihlédne jen k námitce prodávajícího, že vada nebyla včas oznámena. Prodávající však nemá právo na námitku, je-li vada důsledkem skutečnosti, o které prodávající v době odevzdání věci věděl nebo musel vědět.

72. Podle § 2004 odst. 1 o.z. se odstoupením od smlouvy závazek zrušuje od počátku.

73. Dříve než soud přistoupil k posouzení věci po její věcné stránce, posuzoval v souladu s § 80 o.s.ř. /podle kterého se určení, zda tu právní poměr nebo právo je či není, lze žalobou domáhat jen tehdy, je-li na tom naléhavý právní zájem/, zda je zde dán naléhavý právní zájem na předmětném určení, když je existence naléhavého právního zájmu žalobce na daném určení v okamžiku vyhlášení rozhodnutí určitým předpokladem důvodnosti žaloby (srovnej rozhodnutí NS ze dne 3.4.2002, sp. zn. Cdo 679 /2001 a rozhodnutí R 107/14), a soud je povinen zkoumat, zda je naléhavý právní zájem dán, ex offo. Naléhavý právní zájem je přitom dán zejména tam, kde by bez tohoto určení bylo právo nebo právní vztah, na kterém je žalobce účasten, ohroženo, popřípadě tam, kde by se bez tohoto určení jeho právní postavení stalo nejistým (srovnej rozhodnutí NS ze dne 27.3.1997, sp. zn. 3 Cdon 1338/96). Určovací žaloba má tak preventivní povahu a jejím účelem je poskytnout ochranu právnímu postavení (právu) žalobce dříve, než dojde k porušení právního vztahu nebo práva, a naopak, není namístě tam, kde právní vztah nebo právo již porušeny byly, a kde je žalobci k dispozici žaloba o splnění povinnosti podle § 80 písm. b/ o.s.ř., v takovém případě totiž již prevence pozbývá smyslu a přiléhavou se naopak stává reparace v podobě odstranění následků porušení práva, pročež tedy žalobce právní zájem na určení právního vztahu nebo práva již mít nemůže. Naléhavý právní zájem se váže k žalobě, resp. k otázce, zda určovací žaloba může být způsobilým procesním instrumentem ochrany práva, nelze-li tedy v konkrétním případě očekávat, že určovací žaloba bude danou funkci plnit, nebude tato podmínka splněna. V takovém případě proto soud, aniž by se dále zabýval věcí samou (otázkami aktivní a pasivní legitimace), žalobu o určení zamítne, jelikož nedostatek doložení naléhavého právního zájmu je samostatným a zpravidla prvořadým důvodem, pro který určovací žaloba neobstojí (blíže rozhodnutí NS ze dne 28.11.2001, sp. zn. 20 Cdo 450/2000).

74. V tomto případě soud na základě shora uvedeno dospěl k závěru, že je zde naléhavý právní zájem žalobců na předmětném určení dán – žalobci totiž tvrdili, že vlastníkem předmětného pozemku je s ohledem na neplatnost shora specifikované kupní smlouvy, resp. s ohledem na jejich odstoupení od této smlouvy žalovaná, v katastru nemovitostí jsou ovšem jako jeho vlastníci zapsaní oni, a zapsané údaje tudíž neodpovídají faktickému stavu. Dle názoru soudu se tak v této věci co do žaloby na určení, že vlastníkem daného pozemku je právě žalovaná, jedná o jediný právní nástroj, na jehož základě je příp. možné domoci se bez poskytnutí adekvátní součinnosti žalované změny zápisu v katastru nemovitostí co do vlastnictví k danému pozemku tak, aby zde zapsané údaje odpovídaly skutečnému stavu, přičemž tím zároveň dojde i k vytvoření právního základu, který eliminuje právní nejistotu stran a může vést i k odvrácení dalšího sporu mezi účastníky, např. sporu o vrácení kupní ceny apod.

75. Následně soud přistoupil k hodnocení věci po skutkové a právní stránce, kdy na základě shora uvedených zákonných ustanovení a shora specifikovaného skutkového stavu dospěl k závěru, že je žaloba důvodná.

76. V řízení bylo prokázáno, že strany mezi sebou uzavřeli kupní smlouvu, jejímž předmětem byla koupě předmětného pozemku, zároveň bylo v řízení prokázáno, že byl tento pozemek při nabízení k prodeji prezentován jako pozemek vhodný k zastavění objektem bydlení, ovšem zároveň bylo prokázáno, že se tento pozemek nachází z převažující části v aktivní záplavové zóně, v níž zákon zakazuje provádět stavby. Soud tedy nejprve přistoupil k hodnocení, zda je uvedené vadou daného pozemku, zda se jedná o vadu právní či faktickou, skrytou, či zjevnou a zda se jedná o vadu zakládající právo z vadného plnění, včetně odstoupení od dané smlouvy, když má za to, že tyto otázky jsou v tomto případě otázkami stěžejními s ohledem na případné právní následky.

77. Odpovědnost za vady věci obecně stanoví, že kdo přenechá jinému věc za úplatu, odpovídá za to, že věc v době plnění má vlastnosti výslovně vymíněné nebo obvyklé, a že je ji možno použít dle povahy a účelu smlouvy, nebo podle toho, co strany sjednaly (rozhodnutí NS ze dne 27.7.2016, sp. zn. 33 Cdo 5726/2015). Vadou věci je obecně faktický, či právní stav, který brání řádnému, resp. smluvenému užívání věci. Faktickou vadou jsou tedy určité nedostatky dané věci co do její kvality, kvantity, provedení apod., tyto vady přitom můžeme rozlišovat na vady zjevné (takové, které musel kupující s obvyklou mírou opatrnosti„ odhalit“ již při uzavření kupní smlouvy) a vady skryté (takové, které nejsou bez dalšího patrné, nejsou zjevné na první pohled, při uzavření smlouvy, resp. při přechodu nebezpečí škody však již existují, ovšem projeví se až později). Vadou právní je pak existence jakéhokoli práva třetí osoby k dané věci, či její části, kdy nabyvatel nezíská k předmětu plnění právní postavení v takovém rozsahu a obsahu, jaký měl na základě dané smlouvy nabýt, tj. je zde právo třetí osoby, díky kterému může tato třetí strana vykonávat kontrolu nad danou věcí a omezovat jejího nabyvatele při jejím používání nebo nakládání s ní (analogicky lze odkázat na Úmluvu OSN o smlouvách o mezinárodní koupi zboží, přesněji čl. 41 a komentář k němu: Kröll. Commentary to Article 41. In: Kröll, Mistelis, Peracles Vescacillas. UN Convention on Contracts for the International Sales of Goods (CSIG), s.

628. Takováto práva třetích osob, resp. omezení z toho vyplývající přitom nemusí být pouze soukromoprávní povahy (např. zástavní právo, služebnost apod.), ale i povahy veřejnoprávní, např. i ochranné pásmo kanalizačních stok apod. (k tomu srovnej rozhodnutí NS ze dne 30.9.2008, sp. zn. 33 odo 897/2006, či obecně a analogicky komentář k § 923 ABGB, z něhož o.z. z velké míry čerpá: Reischauer. Kommentar zu § 923. In. Rummel, Lukas a kol. ABGB Kommentar.

4. Auflage, Wien, rz. 145). V případě nemovitostí zapsaných v katastru nemovitostí se přitom nemusí jednat pouze o právní vadu, která je zapsaná v tomto veřejném seznamu, ale o jakoukoli vadu, která splňuje shora uvedené. I u právní vady poté lze rozlišit právní vadu zjevnou (v případě nemovité věci zapsané do katastru nemovitostí je takovouto vadou právo třetí osoby zapsané v tomto veřejném seznamu, např. zástavní právo, předkupní právo apod.) a skrytou (srovnej rozhodnutí NS ze dne 27.7.2016, sp. zn. 33 Cdo 5726/2015).

78. V tomto případě má soud za to, že ona aktivní záplavová zóna vyhlášená opatřením obecné povahy vydaného příslušným správním orgánem v r. 2010 je právě nejen nedostatkem fyzické povahy, ale i oním omezením právem třetí osoby („ laicky řečeno státu“) k předmětnému pozemku, když je kvalita práva jeho nabyvatele bez dalšího omezena tím, že není možné, aby byl daný pozemek užíván„ neomezeně“ v rámci všech atributů vlastnického práva k němu (právo jej neomezeně dle své úvahy užívat, požívat, nakládat s ním, zničit jej), nýbrž je nutné dodržovat omezení daná zákonem spojená s vyhlášením aktivní záplavové zóny, když právě tato omezení slouží k ochraně před povodněmi a následky s tím spojenými (ochrana života, zdraví, majetku), a to nejen nabyvatele, ale i třetích osob, jejich blíže neurčeného okruhu. Jedná se totiž o určité„ ochranné pásmo“ kolem vodního toku sloužící k ochraně lidí, zvířat a věcí v blízkosti onoho vodního toku, příp. i ve větší vzdálenosti v závislosti na povaze povodně před jejími negativními následky. Jedním z takovýchto omezení je pak dle ZOV právě i ona nemožnost umisťovat v této zóně stavby určené k bydlení. Tato právní vada přitom na daném pozemku vázla již v době, uzavření předmětné kupní smlouvy, resp. v době, kdy došlo k přechodu nebezpečí škody z žalované na žalobce (předmětné opatření obecné povahy, kterým byla stanovena aktivní záplavová zóna v dané oblasti, bylo vydáno v r. 2010, předmětná kupní smlouva byla uzavřena v r. 2021, v témže roce tak došlo k danému přechodu nebezpečí škody na věci).

79. Ve věci pak již není dále rozhodné, zda se jedná o právní vadu zjevnou, či skrytou, či zda o existenci této vady žalovaná věděla, či nikoli, když žalovaná odpovídá za fakticitu (za to, že má daný pozemek ony vlastnosti, či nikoli, tedy že není„ zatížen právem třetí osoby“) a když bylo v řízení rovněž prokázáno, že žalovaná v pozici prodávajícího v bodě 4 předmětné kupní smlouvy uzavírané mezi ní a žalobci v pozici kupujících, jejímž předmětem byla koupě daného pozemku, výslovně prohlásila a svým podpisem stvrdila, že na předmětném pozemku neváznou žádné dluhy, věcná břemena, zástavní práva, předkupní práva, nájemní či jiná užívací práva třetích osob a že na daném pozemku neváznou ani žádné jiné právní vady, s výjimkou věcného břemene pro [právnická osoba] zřízeného na základě smlouvy o zřízení věcného břemene ze dne 13. 7. 2020 – žalovaná tudíž odpovídá za existenci této vady bez dalšího, výslovně totiž žalobce ujistila, že zde žádná právní vada není, ačkoli se zde právě shora specifikovaná právní vada nachází.

80. Rovněž má pak soud za to, že se v tomto případě jedná o vadné plnění, které je podstatným porušením dané kupní smlouvy, jelikož kdyby žalobci o existenci této právní vady věděli, předmětnou smlouvu by neuzavřeli – v řízení totiž bylo prokázáno, že předmětný pozemek kupovali za účelem výstavby rodinného domu - tento záměr sdělovali realitnímu agentovi, který koupi zprostředkoval, a zároveň je uvedené podpořené i tím, že žalobci kupovali právě tento pozemek, který byl nabízen ke koupi jako určený k zastavění pro venkovské bydlení v rodinných domech (uvedené bylo deklarováno územním plánem i sdělením realitního agenta) za sjednanou („ vyšší“) cenu (viz dále).

81. Rovněž má soud za to, že je v tomto bodu nerozhodné, že tato vada nevázne na celém pozemku, když vázne na jeho podstatné části, jelikož má být daná věc jednak předána bez jakýchkoli vada a jednak má soud za to, že není možné rozumně po žalobcích požadovat, aby daný pozemek za účelem, pro který jej kupovali, užili pouze ve velmi omezeném rozsahu (v daném rozsahu se přitom soud domnívá, že není ani možné smysluplnou stavbu zhotovit, a to nejen stavbu hlavní, ale i stavby vedlejší, např. kanalizace, garáž, kůlna, oplocení apod.) a nadto aby rodinný dům postavili v bezprostřední blízkosti záplavového území (je zde vysoké riziko záplav), kdy by byli limitováni mimo jiné i tím, že by pozemek nemohl být např. ani oplocen (dochází tak i k limitaci co do užívání pozemku v širším slova smyslu – bezpečnost v okrajové části obce, užívání dětmi, chov domácích zvířat /pes, drůbež apod./, což odporuje i samotnému účelu deklarovanému v územním plánu). Rovněž je pak nutné přihlédnout k požadavkům zákona na umístění staveb v určité vzdálenosti od hranic sousedících pozemků a mezi sebou navzájem (obecně 2m dle zákona č. 283/2001 Sb., stavební zákon).

82. Na uvedeném pak dle názoru soudu ničeho nemění skutečnost, že ve smlouvě nebyl sjednán důvod koupě, ani tvrzení žalované, že žalobcům nikterak negarantovala možnost výstavby dle představ žalobců, když bylo v řízení prokázáno, jak je uvedeno výše, že předmětný pozemek byl nabízen ke koupi jako pozemek určený k zastavění – objektem pro bydlení, což žalovaná ani nikterak nesporovala, když co do tohoto sdělení sama vycházela z územního plánu obce, o uvedeném přitom svědčí i vyjádření svědka [příjmení] [příjmení] i samotná kupní cena sjednaná v předmětné smlouvě (je i podstatně vyšší než kupní cena, za kterou žalovaná kupovala předmětný pozemek jako součást tehdejšího pozemku p. [číslo] ačkoli v mezidobí nedošlo dle svědecké výpovědi Mgr. [příjmení] k žádné výraznější změně co do cen nemovitostí).

83. Obvyklou vlastností, kterou totiž lze po tomto pozemku, který je takto nabízen ke koupi s tím, že je určen k zastavění – objektem pro bydlení (jeho obvyklým účelem), podle soudu je, že není zasažen oním právem třetí osoby, a tedy mimo jiné i omezením v podobě zákazu zastavění právě objektem pro bydlení. Předmětný pozemek tak nemá vlastnosti, které jsou pro něj obvyklé (nemá vlastnosti, jakost a provedení vhodné pro obvyklý účel), resp. nemá takové vlastnosti, se kterými byl ke koupi nabízen a pro které byl žalobci koupen.

84. Konečně má pak soud za to, že v této věci není rozhodující ujednání stran obsažené v bodu 7 předmětné kupní smlouvy co do postupu pro případ, kdy se ukáže prohlášení žalované ohledně neexistence právních vad nepravdivým, když se toto ujednání dotýká podle jeho obsahu toliko právních vad, které mohou být za ingerence žalované ve lhůtě 60 dnů bez dalšího odstraněny, v tomto případě se však jedná o právní vadu, která je veřejnoprávní povahy a kterou není možné z vůle žalované bez dalšího odstranit, nadto ve stanovené 60denní lhůtě. Žalobci přitom podle soudu projevili odpovídající snahu tuto vadu pozemku odstranit, ovšem s ohledem na její povahu bez úspěchu. S ohledem na povahu této vady má pak soud za to, že by bylo i nehospodárné, když by soud dospěl k opačnému závěru (ze strany žalobců by tak došlo k naplnění oné litery ujednání tím, že by žalovanou vyzvali k odstranění této vady a po marném uplynutí stanovené lhůty by od smlouvy znovu odstoupili). Konečně má soud za to, že, jak je i uvedeno výše se nejedná toliko o vadu právní, ale i o vadu faktickou, u níž toto omezení mezi stranami sjednáno není.

85. Jak je uvedeno výše, má soud za to, že se v tomto případě jedná o vadu, která má povahu vady právní (shora specifikované omezení právem třetí osoby) i faktické (existence záplavového území, možnost zaplavení, faktická nemožnost zhotovení zástavby s daným omezením bez dalšího spojená), přičemž se nejedná o vadu zjevnou, patrnou„ na první pohled“, za níž by žalovaná v pozici prodávající neodpovídala, když se nejedná o vadu, která by byla evidována v nějakém veřejném seznamu a byla by bez dalšího seznatelná jinak v době přechodu nebezpečí škody na věci - o uvedeném svědčí i samotná skutečnost, že ani jedna ze stran o této vadě dle svých tvrzení nevěděla. Rovněž je pak možné poukázat na to, že předmětný pozemek byl v územním plánu [územní celek], tj. v základním konceptu rozvoje této obce, který má určovat budoucí využití jejího území, vyznačen mimo aktivní záplavovou zónu a stejně tak byl v r. 2021 zaznačen i na platformě CAP. Je pak sice možné tuto zónu zjistit na veřejně přístupných platformách (např. HEIS), ovšem v tomto případě má soud za to, že není možné po průměrně rozumné osobě (§ 4 o.z.) požadovat, aby v rámci běžné péče a obvyklé opatrnosti zjišťovala, zda je územní plán v souladu s dalšími rozhodnutími správních orgánů (nadto orgánů, které samy daly jako dotčené orgány souhlas k tomuto územnímu plánu, když je rovněž nutné poukázat na předpoklad správnosti rozhodnutí správních orgánů), a to zejména za situace, když se v bezprostředním okolí (rovněž v záplavovém územ, a to dokonce blíž k předmětné vodoteči, kvůli které je zde ono aktivní záplavové území vyhlášeno) nachází stavby (včetně rodinných domů a přípojek), na místě samém nesvědčí ničeho o tom, že by se daná oblast měla v aktivní záplavové zóně nacházet (pozemek se nachází cca 20 m od potoka, přičemž mezi ním a potokem je právě pozemek s rodinným domem a obecní cesta) a i realitní agent, která v tomto případě vystupuje jako profesionál, uvedené potvrzuje. Konečně byl v této věci před uzavřením předmětné kupní smlouvy zhotoven i znalecký posudek k ocenění daného pozemku v rámci sjednávání hypotečního úvěru k jeho pořízení ze strany žalobců, ani zde přitom nebylo žádné negativum shledáno, jinak by totiž daný úvěr nebyl žalobcům pro nedostatečné zajištění poskytnut. Naopak má tedy soud za to, že je namístě v rámci obvyklé opatrnosti v tomto případě při zohlednění všech okolností vycházet toliko z výše uvedeného, tj. zejména z územního plánu a z CAP.

86. Opět přitom dle názoru soudu na uvedeném ničeho nemění tvrzení žalované, že ani ona o této vadě nevěděla, jelikož je v tomto případě osobou, která odpovídá za její existenci bez dalšího (je v této věci prodávajícím, který odpovídá za„ jakost, vlastnosti a provedení“ předmětu koupě, předmětného pozemku), když jej s avizováním určitých vlastností prodávala a předmětný pozemek tyto vlastnosti nemá (je přitom nerozhodné, že žalovaná v tomto vycházela z územního plánu, jelikož žalovaná odpovídá za„ fakticitu“, jak je uvedeno výše, tj. za to, že pozemek tyto avizované/obvyklé vlastnosti skutečné má, nikoli za to, že má určité vlastnosti evidované v územním plánu, za tyto informace podle názoru soudu odpovídá osoba, která územní plán zhotovila, resp. jej odsouhlasila, schválila a přijala).

87. S ohledem na vše výše uvedené dospěl soud k závěru, že žalobcům vzniklo právo odstoupit od předmětné kupní smlouvy. Tohoto svého práva přitom žalobci řádně využili, když žalované dne 8.3.2023 odeslali listinu, v níž bylo toto jejich dle názoru soudu platné jednostranné právní jednání v podobě odstoupení od předmětné smlouvy obsaženo, a tato listina byla žalované řádně doručena, dostala se tak do sféry jejího vlivu, pročež se tak stalo dané právní jednání vůči žalované i účinným. Tímto právním jednáním se pak daná smlouva od počátku zrušila, a strany jsou tak povinny si navzájem„ vrátit poskytnutá plnění“ - vlastníkem pozemku je tak k tomuto dni (rozuměj ke dni„ uzavření oné smlouvy“ a s ohledem na uvedené i ke dni rozhodnutí) žalovaná.

88. S ohledem na vše výše uvedené již soud dále nezkoumal, zda bylo dané právní jednání učiněno v omylu a zda byl daný omyl omluvitelný, či nikoli, když by příp. neomluvitelný omyl nebyl významný s ohledem na výše uvedené a příp. právní důsledky omluvitelného omylu by byly stejné, předmětná kupní smlouva by od počátku„ neexistovala“ (byla by neplatnou) a vlastníkem předmětného pozemku by byla žalovaná (ke dni„ uzavření smlouvy, resp. s ohledem na vše výše uvedené i ke dni rozhodnutí). Pro úplnost však soud dodává, že má za to, že se v tomto případě o omyl nejedná, když žalované nebylo s ohledem na dané okolnosti (zejména obsah územního plánu) objektivně zřejmé (srovnej rozhodnutí NS ze dne 29.6.2007, sp. zn. 22 Cdo 1330/2006), že tyto jí avizované vlastnosti předmětný pozemek nemá (srovnej rozhodnutí NS ze dne 28.4.2011, sp. zn. 23 Cdo 2511/2009), v případě, že by se však o omyl jednalo, jednalo by se s ohledem na vše výše uvedené podle soudu o omyl omluvitelný, když žalobci vyvinuli obvyklou míru opatrnosti (srovnej rozhodnutí NS ze dne 30.7.2009, sp. zn. 1830/2007, Rc 55/2010).

89. Na základě všeho výše uvedeného proto soud rozhodl tak, jak je uvedeno ve výroku I tohoto rozsudku.

90. Žalobci byli ve věci plně úspěšní, a soud jim proto přiznal dle § 142 odst. 1 ve spojení s § 142a odst. 1 o.s.ř. plnou náhradu nákladů řízení, které jsou tvořeny zaplaceným soudním poplatkem ve výši 5 000 Kč a dále náklady na zastoupení advokátem. Náklady na toto zastoupení soud přiznal ve výši dle vyhlášky č. 177/1996 Sb. Odměna advokátovi žalobce tedy byla stanovena ve výši 2 480 Kč za jeden úkon právní služby, celkem tedy 59 520 Kč za 12 společných úkonů/12 x 2 x 2 480 Kč (1. převzetí věci, 2. žaloba, 3. předžalobní upomínka, 4. další porada 28.8.2023, 5.+ 6. účast na jednání 15.9.2023 přesahující dvě hodiny, 7. další porada 10.10.2023, 8. doplnění žaloby po výzvě dle § 118a o.s.ř., 9. + 10. účast na jednání dne 1.12.2023 přesahující dvě hodiny, 11. + 12. účast na jednání přesahující dvě hodiny) dle §6, §7 bod 5, § 9 odst. 4 písm. b/ a § 11 odst. 1 písm. a/, d/ a g/ vyhlášky č. 177/1996 Sb., a paušální náhradou hotových výdajů po 300 Kč za úkon, celkem tedy 3 600 Kč za 12 společných úkonů ve věci (§ 13 vyhl. č. 177/1996 Sb.). Odměna zástupci nebyla dále zvýšena o DPH dle § 137 odst. 3 o.s.ř. při sazbě 21%, když zástupce žalobců není plátcem DPH. Soud tak žalobcům přiznal náhradu nákladů v celkové výši 68 120 Kč. Vzhledem k tomu, že byli žalobci zastoupeni ve věci advokátem, je žalovaná povinna zaplatit náklady řízení žalobkyně k rukám jejich zástupce (§ 149 odst. 1 o. s. ř.). Žalobci jsou přitom zavázáni společní a nerozdílně (§91 odst. 2 o.s.ř.).

91. Nadto soud uvádí, že žalobcům nepřiznal právo na náhradu dalšího úkonu v podobě repliky ze dne 5.9.2023 a s tím spojené paušální náhrady, jelikož se jednalo o úkon nadbytečný (žalobci nebyli k tomuto úkonu vyzvání soudem a tvrzení zde uvedená mohla být součástí samotné žaloby).

92. Konečně soud uvádí, že ve věci zkoumal i možnost aplikace § 150 o.s.ř. s ohledem okolnosti tohoto případu však dospěl k závěru, že zde nejsou dány důvody zvláštního zřetele hodné, to zejména s ohledem na stanoviska stran, toto ustanovení ve věci tedy neaplikoval a nedal tak stranám ani prostor k vyjádření se k tomuto kroku.

93. Lhůta k úhradě nákladů řízení byla žalované stanovena dle § 160 odst. 1 o.s.ř.