7 C 153/2020

Plný text

Okresní soud v Ústí nad Orlicí rozhodl samosoudcem JUDr Janem Morávkem ve věci žalobkyně: osobní údaje žalobkyně bytem adresa žalobkyně proti žalovanému: osobní údaje žalovaného bytem adresa žalovaného zastoupený advokátem titul . jméno jméno sídlem adresa o neplatnosti výpovědi z nájmu bytu, o vyklizení <b>I. Řízení o vzájemném návrhu žalovaného na vyklizení žalobkyně z bytu [číslo] v domě [adresa] v ulici [ulice] ve [obec] se zastavuje.</b> <b>II. Žaloba na určení neplatnosti výpovědi z bytu [číslo] v domě [adresa] v ulici [ulice] ve [obec] ze dne [datum] se zamítá.</b> <b>III. Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení o žalobě na určení neplatnosti výpovědi a v řízení o vyklizení žalobkyně.</b> 1. Žalobkyně se návrhem doručeným soudu [datum] domáhala určení neplatnosti výpovědi z nájmu bytu, kterou od žalovaného obdržela [datum]. Návrh odůvodnila tím, že na základě nájemní smlouvy užívala byt [číslo] v ulici [adresa] ve [obec]. Do tohoto bytu se nastěhovala [datum], kdy nájem byl sjednán na dobu určitou do [datum]. Uvedla, že se nachází v tíživé sociální situaci, kdy předmětná nemovitost byla opravena z dotací Ministerstva pro místní rozvoj a má sloužit jako sociální bydlení. Důvody uvedené ve výpovědi neodpovídají realitě a žalovaný požadoval zaplacení nájemného a záloh i za měsíce, ve kterých platilo opatření Vlády ČR pro období stavu nouze. Neplatnost výpovědi dále dovozuje z toho, že ta nebyla žalovaným vlastnoručně podepsána. Dále poukázala na zavedenou praxi, kdy nájemník v domě [adresa] v případě neplacení nájemného, záloh bývá upozorněn písemnou upomínkou, kdy výpověď byla obvykle dávána až po ignorování třetí písemné upomínky. Ona žádnou písemnou upomínku neobdržela. Mimo to se domnívá, že nejsou pravdivé údaje žalovaného v tom, že dluží na nájemném a zálohy za služby za měsíce duben, květen a červen 2020.

2. Žalovaný se žalobou nesouhlasil a navrhl její zamítnutí. Uvedl, že v případě změny účtu pro hrazení nájemného nemá tato skutečnost žádný vliv na platnost smlouvy a na prodlení žalobkyně, tím spíše v situaci, kdy žalobkyni byla změna účtu oznámena a žalobkyně na tento účet již nájemné hradila. Oproti tvrzení žalobkyně, on disponuje originálem výpovědi, který obsahuje jak potvrzení o převzetí výpovědi žalobkyní, rovněž i jeho podpis. Žalobkyně měla dlouhodobé problémy s neplacením nájemného. V této souvislosti ji žalovaný do její poštovní schránky vložil přehled nedoplatků ke dni [datum]. Nepravdivé je tak tvrzení žalobkyně, že nájemné řádně hradila.

3. Dne [datum] byl soudu doručen protinávrh, kterým se žalovaný vůči žalobkyni domáhal vyklizení předmětného bytu. Návrh odůvodnil tím, že žalobkyně nadále byt užívá, přičemž nehradí platby spojené s užíváním bytu. Žalovaný tak činí v rámci rychlosti řízení, a to pro případ konstatování neoprávněnosti nároku žalobkyně na určení neplatnosti výpovědi z nájmu bytu.

4. Dne [datum] pak bylo soudu doručeno zpětvzetí vzájemné žaloby na vyklizení žalovaným a to z důvodu, že žalobkyně předmětný byt v mezidobí vyklidila, což se žalovaný dozvěděl až s odstupem času od sousedů. Žalobkyně ho v rozporu se smlouvou nevyzvala při opuštění bytu k jeho převzetí. Dále navrhl žalobu o určení neplatnosti výpovědi zamítnout z toho důvodu že ke dni [datum] skončil nájem uplynutím doby určité a žalobkyni tak již nesvědčí naléhavý právní zájem na určení. Současně se vzdal nároku na náhradu nákladů řízení.

5. Dle informací o pozemku je žalovaný vlastníkem domu [adresa] v k. ú. [obec].

6. Podle smlouvy o nájmu bytu ze dne [datum] žalovaný jako pronajímatel přenechal žalobkyni jako nájemci do užívání byt [číslo] v domě [adresa] v ulici [ulice] ve [obec] a to na dobu určitou od [datum] do [datum]. Nájemné a zálohy na služby byly sjednány v celkové výši 4 851 Kč, kdy tato částka byla splatná vždy do 17. dne v měsíci jako platba na další měsíc. Dle protokolu o předání nemovitosti ze dne [datum] došlo uvedeného dne k předání bytu se zápisem stavu měřičů k uvedenému dni.

7. Žalobkyně soudu předložila výpověď z nájmu bytu ze dne [datum] s ověřovací doložkou pro vidimaci. Uvedenou výpovědí žalovaný vypověděl nájem bytu [číslo] v 1. nadzemním podlaží domu [adresa] ulice [ulice] ve [obec] a to z důvodu dlužných plateb nájemného a záloh na služby ve výši 4 851 Kč měsíčně za měsíce duben, květen a červen 2020 s tím, že dále nebyl uhrazen nedoplatek za vyúčtování roku 2019 ve výši 1 079 Kč. Výpověď byla dána s odkazem na ustanovení § 2291 odst. 2 o. z. Nedoplatky nebyly uhrazeny ani na základě písemné upomínky. Ve výpovědi byla žalobkyně poučena, že nájemní vztah končí doručením výpovědi. Ve výpovědi byla rovněž poučena o možnosti podat návrh k soudu a přezkum podané výpovědi ve lhůtě 2 měsíců. Předložená listina neobsahuje podpis žalovaného jako pronajímatele.

8. Žalovaný naproti tomu soudu předložil obsahově zcela totožnou listinu, tj. výpověď z nájmu bytu ze dne [datum], která obsahuje rovněž potvrzení o převzetí žalobkyní včetně jejího vlastnoručního podpisu a rovněž tak vlastnoruční podpis žalovaného.

9. Podle potvrzení vystaveného [anonymizována tři slova] žalovaná uhradila dne [datum] ve prospěch majitele účtu [celé jméno žalovaného] částku 5 200 Kč s poznámkou nájem březen + splátka dluhu. Dne [datum] částku 3 000 Kč ve prospěch účtu [celé jméno žalovaného] s poznámkou splátka nájemného a dne [datum] částku 4 500 Kč ve prospěch účtu [celé jméno žalovaného] s poznámkou nájem.

10. Z listiny označené jako kniha pohledávek bylo soudem zjištěno, že žalovaný eviduje za žalobkyní na nájemném za období únor 2020 až leden 2021 celkem pohledávku po splatnosti ve výši 44 738 Kč s tím, že jako poslední platbu na nájemné eviduje k [datum].

11. Z listiny označené jako 1. upomínka bylo soudem zjištěno, že žalovaný dne [datum] vhodil do schránky žalobkyně seznam neuhrazených dokladů týkajících se dlužného nájemného splatného k [číslo], [číslo] a [datum] a dále dlužného vyúčtování za předchozí rok a to vše v celkové výši 15 632 Kč.

12. Z provedeného dokazování bylo zjištěno, že mezi účastníky byla dne [datum] uzavřena smlouva o nájmu bytu, podle které žalovaný jako pronajímatel přenechal žalobkyni jako nájemci do užívání byt [číslo] v domě [adresa] v ulici [ulice] ve [obec] a to na dobu určitou od [datum] do [datum]. Nájemné a zálohy na služby byly sjednány v celkové výši 4 851 Kč, kdy tato částka byla splatná vždy do 17. dne v měsíci jako platba na další měsíc. Z důvodu dle § 2291 odst. 2 o.z. dal žalovaný žalobkyni dne [datum] výpověď z nájmu bytu.

13. Podle § 96 odst. 1 o.z. žalobce (navrhovatel) může vzít za řízení zpět návrh na jeho zahájení, a to zčásti nebo zcela. Podle odst. 2 je-li návrh vzat zpět, soud řízení zcela, popřípadě v rozsahu zpětvzetí návrhu, zastaví. Podle odst. 3 o.s.ř. jestliže ostatní účastníci se zpětvzetím návrhu z vážných důvodů nesouhlasí, soud rozhodne, že zpětvzetí návrhu není účinné. Nebylo-li dosud o věci rozhodnuto, pokračuje soud po právní moci usnesení v řízení.

14. S ohledem na učiněné zpětvzetí návrhu žalovaného na vyklizení žalobkyně, ke kterému se žalovaná nikterak nevyjádřila, rozhodl soud dle § 96 odst. 1, 2 a 3 o.s.ř. a řízení o vyklizení zastavil (výrok I).

15. Podle § 2285 o.z. pokračuje-li nájemce v užívání bytu po dobu alespoň tří měsíců po dni, kdy měl nájem bytu skončit, a pronajímatel nevyzve v této době nájemce, aby byt opustil, platí, že je nájem znovu ujednán na tutéž dobu, na jakou byl ujednán dříve, nejvýše ale na dobu dvou let; to neplatí, ujednají-li si strany něco jiného. Výzva vyžaduje písemnou formu.

16. Podle § 2286 odst. 1 o.z. výpověď nájmu vyžaduje písemnou formu a musí dojít druhé straně. Výpovědní doba běží od prvního dne kalendářního měsíce následujícího poté, co výpověď došla druhé straně. Podle odst. 2 vypoví-li nájem pronajímatel, poučí nájemce o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem, jinak je výpověď neplatná.

17. Podle § 2290 o.z. nájemce má právo podat návrh soudu, aby přezkoumal, zda je výpověď oprávněná, do dvou měsíců ode dne, kdy mu výpověď došla.

18. Podle § 80 o.s.ř. určení, zda tu právní poměr nebo právo je či není, se lze žalobou domáhat jen tehdy, je-li na tom naléhavý právní zájem.

19. Podle § 154 odst. 1 o.s.ř. pro rozsudek je rozhodující stav v době jeho vyhlášení.

20. Na základě zjištěného skutkového stavu věci a právního hodnocení věci dospěl soud k závěru, že žaloba na určení neplatnosti výpovědi z nájmu bytu není důvodná a proto ji soud zamítl (výrok II). Po formální stránce podaná výpověď splňovala veškeré náležitosti dané ustanovením § 2286 o.z., tj. byla učiněna písemně a žalobkyni bylo dáno poučení o možnosti přezkoumat její oprávněnost soudem – soud vycházel z listiny (výpovědi) předložené žalovaným, neboť ta obsahovala jak vlastnoruční podpis žalobkyně o převzetí, tak rovněž žalovaného. Žaloba byla podána včas dle § 2290 o.z. Soud žalobu zamítl, aniž by přistoupil k bližšímu přezkumu důvodnosti samotné výpovědi a to pro absenci naléhavého právního zájmu na určení. V době vyhlášení rozsudku byl totiž stav takový, že žalobkyně byt již opustila – mimo to nájem bytu zanikl na základě jiné právní skutečnosti, tj. uplynutím doby nájmu v smyslu § 2285 o.z. V době rozhodování soudu již žalobkyni tedy nesvědčil naléhavý právní zájem na určení neplatnosti výpovědi z nájmu bytu, neboť nájem bytu zanikl uplynutím času.

21. Ve věci úspěšný žalovaný se vzdal práva na náhradu nákladů řízní, proto bylo soudem rozhodnuto tak, jak je uvedeno ve výroku III.