8 C 209/2018

Plný text

Okresní soud v Ústí nad Orlicí rozhodl samosoudkyní JUDr Dagmar Kalouskovou ve věci žalobce: osobní údaje žalobce sídlem adresa žalobkyně zastoupený advokátem: titul . jméno příjmení sídlem adresa proti žalovanému: osobní údaje žalovaného bytem adresa žalovaného zastoupený advokátem titul . jméno příjmení sídlem adresa o zaplacení 22 500 Kč s příslušenstvím

I. Žaloba na stanovení povinnosti žalovanému zaplatit žalobci 22 500 Kč se zákonným úrokem z prodlení ve výši 9 % z částky 22 500 Kč od 25. 9. 2018 do zaplacení, se zamítá.

II. Žalobce je povinen nahradit žalovanému náklady řízení ve výši 11 600 Kč, do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám právního zástupce žalovaného.

III. Česká republika nemá právo na náhradu nákladů řízení vůči účastníkům.

1. Žalobce se po žalovaném domáhá zaplacení finanční částky s odůvodněním, že účastníci uzavřeli 18.6.2018 dohodu o koupi nemovitosti. Žalovaný projevil vážný úmysl nabýt nemovitosti specifikované v bodě 3 uvedené smlouvy a zavázal se mimo jiné, že při podpisu smlouvy nebo do 5 pracovních dnů od podpisu složí blokační úhradu ve výši 75 000 Kč jako projev svého vážného zájmu. Bezprostředně po uzavření smlouvy začal žalobce plnit veškeré povinnosti ze smlouvy vyplývající, začal nemovitost blokovat, odmítat další zájemce. Na vlastní náklady musel zadat odstranění propagace nemovitosti na desítkách placených webových serverů, na nichž byla nabídka nemovitosti inzerována, byl nucen stahovat z oběhu veškeré reklamní letáky a katalogy, investoval náklady na vyhotovení zprostředkovávané smlouvy a náklady na činnost realitního makléře a dalších zainteresovaných osob. Blokační úhrada nebyla žalovaným uhrazena, proto byl žalobce vyzván dne 8.8.2018 k úhradě smluvní pokuty, která však ke dni podání žaloby nebyla uhrazena. Před uplatněním žaloby byl žalovaný vyzván k úhradě smluvní pokuty dopisem ze dne 12.9.2018. Žalobce se tedy domáhá zaplacení smluvní pokuty ve výši 22 500 Kč s úrokem z prodlení v zákonné výši jdoucím od 25.9.2018.

2. Žalobce je právnickou osobou zapsanou v obchodním rejstříku ČR, žalovaný je státním příslušníkem [země] žijícím na území České republiky, proto se soud zabýval otázkou příslušnosti a pravomoci českých soudů k rozhodování o této věci, což s ohledem na smlouvu uzavřenou mezi Českou republikou a [země] o právní pomoci článek 48 posoudil tak, že pravomoc k řízení o sporu ze smluvního závazku má justiční orgán té smluvní strany, na jejímž území má odpůrce bydliště a smluvní závazkové vztahy se řídí právním řádem, na němž se účastníci shodli a v případě neexistence volby práva se řídí právní vztahy právním řádem té smluvní strany, na jejímž území uzavřeli smlouvu. Žalovaný je bytem na území České republiky v působnosti zdejšího soudu, tudíž je dána pravomoc českým soudům a místní příslušnost zdejšímu soudu. Na posouzení věci se použije hmotné právo České republiky.

3. Okresní soud v této věci vydal dne 30.10.2018, číslo jednací 8 C 209/2018-6 platební rozkaz, kterým vyhověl žalobě v celém rozsahu. Žalovaný podal odpor proti platebnímu rozkazu, navrhl zamítnutí podané žaloby, když uplatněný nárok neuznává ani zčásti. Ve vyjádření uvedl, že neovládá český jazyk, nezná obsah listiny, kterou žalobci podepsal. Při jednání týkajícího se spolupráce se žalobcem byla žalovanému osobou jednající za žalobce předložena k podpisu listina a žalovanému bylo sděleno, že z této listiny žalovanému nevzniknou žádné povinnosti. Žalovaný se chtěl s obsahem listiny prostřednictvím tlumočníka seznámit, nicméně osoba jednací za žalobce jej přesvědčila, že z listin mu nic nehrozí a může ji podepsat a že se jedná o záznam o jejich jednání, který bude sloužit pro interní potřeby žalobce. Až z podané žaloby se žalovaný dověděl, že uvedená listina jej měla zavazovat k plnění. Osoba jednající za žalobce musela na žalovaném poznat, že česky nerozumí, resp. rozumí velmi omezeně a není schopen si listinu přečíst a porozumět. Žalovaný má tedy za to, že předmětná listina je neplatná z nedostatku vůle na straně žalovaného se k něčemu zavázat, když nerozuměl závazku.

4. Žalobce považoval tvrzení uvedená v odporu za nedůvodná a ryze účelová, neboť mezi žalobcem a žalovaným mimo tento sporný závazek již existovalo vícero závazků, kdy žalovaný vystupoval v pozici převodce i zájemce a došlo k následnému uzavření kupní smlouvy. Žalovaný vedl jednání se žalobcem v této věci v českém jazyce a sám písemně v českém jazyce komunikoval. Žalobce podotkl, že žalovaný má bydliště na území České republiky (členský stát EU) a poukázal v této souvislosti na § 1860 zákona číslo 89/2012 Sbírky, občanský zákoník (dále jen o. z.), který stanoví, že pokud spotřebitel uzavře smlouvu v jednom z jazyku uvedeném v komentovaném ustanovení, lze to považovat za vykonanou volbu jazyka. Žalobce předložil listiny prokazující znalost českého jazyka žalovaným, jím podepsané nebo psané přímo žalovaným.

5. Z výpovědi žalovaného jako účastníka řízení soud zjistil, že žije na území České republiky třetím rokem. Dříve jednal s realitní kanceláří - pobočka [obec] a bylo vše v pořádku. Realitce věřil, proto se na ni opětovně obrátil. Když jednal se zástupcem pobočky ve [obec], měl sebou kamaráda, který mu překládal. V této věci jednání bylo okolo 6 hodiny večer, žalovaný měl zájem seznámit se s nemovitostí, ale zástupce realitní kanceláře mu odpověděl, že nemá teď čas a že si prohlídku žalovaný může zajistit sám. Žalovaný něco podepsal. Když podepisoval listinu, domníval se, že je to něco takového jakože se nejedná o podvodníky a že s realitní kanceláří žalovaný začíná jednat. Když zjistil žalovaný, že nemovitost nevypadá tak, jako na fotografiích, snažil se kontaktovat telefonicky zástupce realitní kanceláře. Druhý den oznámil, že se mu pozemek nelíbí, ale odpověď pracovníka realitní kanceláře byla taková, že musí peníze zaplatit, protože listiny byly již odeslány do [obec]. Následně žalovaný byl žádán o zaplacení finančních prostředků. Prostřednictvím žalobce - pobočka [obec] v minulosti kupoval nemovitost. [příjmení] žalovanému kontroloval písemnosti a ukázal mu, kde je má podepsat. Když prodával byt, měl s sebou ženu, která zná dobře jazyk. Žalovaný nevěděl, že může požadovat, aby smlouvy, které má podepsat, byly v jiném než českém jazyce. V tomto konkrétním případě nepožadoval překlad listin na základě předchozích dobrých zkušeností s realitní kanceláří.

6. Z dohody o koupi nemovitosti ze dne 18.6.2018 soud zjistil, že byla podepsána prodávajícím [jméno] [příjmení], zájemcem – žalovaným a zástupcem žalobce. Předmětem dohody o koupi je smlouva o smlouvě budoucí, na základě které se prodávající a zájemce zavazují uzavřít kupní smlouvu a realitní kancelář se zavázala vykonat činnosti sjednané v této dohodě. V bodě 3. je uvedena předmětná nemovitost, v bodě 4. kupní cena. Bod 5. se týká provize, kdy smluvní strany prohlásily, že uzavřením dohody jim realitní kancelář obstarala příležitost k uzavření smlouvy a vznikl jí tak nárok na provizi. Provize je sjednána s prodávajícím v dohodě o zprostředkování. Pokud k uzavření smlouvy nedojde z důvodu na straně zájemce, případně vinou zájemce dojde k odstoupení prodávajícího od smlouvy nebo či k jinému ukončení smlouvy, zavazuje se zájemce místo prodávajícího uhradit realitní kanceláři provizi za obstarání příležitosti k uzavření smlouvy s prodávajícím ve výši blokační úhrady, maximálně 5 % z kupní ceny. Realitní kancelář je oprávněna použít blokační úhradu provize. Blokační úhrada (bod 6.) slouží k blokaci nemovitosti pro zájemce a uzavřením smlouvy bude použita na částečnou úhradu kupní ceny, nebude-li jiné dohody. Realitní kancelář vrátí blokační úhradu zájemci, pokud nedojde k uzavření smlouvy vyjma článku 5.2. (pro chování zájemce). Výše blokační úhrady je 75 000 Kč a v případě neuhrazení v hotovosti má být uhrazena do 5 pracovních dní na účet realitní kanceláře. Pokud je zájemce v prodlení s úhradou blokační úhrady déle než 5 kalendářních dní, je povinen zaplatit realitní kanceláři smluvní pokutu ve výši 30 % blokační úhrady a dohoda se uplynutím této doby ruší. Smluvní pokuta je splatná porušením povinnosti. Smlouva byla uzavřena do 18.8.2018 a zájemce se v bodě [číslo] zavázal vyzvat prodávajícího nejpozději do konce trvání dohody k uzavření smlouvy. V bodě [anonymizováno] je uvedeno, že strana prodávající a zprostředkovatel mají možnost od této smlouvy odstoupit bez jakékoliv sankce, a to v případě, že tak učiní zprostředkovatel. Žalovaný byl vyzván k úhradě smluvní pokuty dopisem ze dne 8.8.2018 a dne 12.9.2018 a upozorněn na možnost uplatnění nároku u soudu.

7. Z listin týkajících se závazkových vztahů účastníků řízení mimo tento případ soud zjistil, že žalovaný adresoval česky psaný dopis žalobci – pobočka [obec]. Podepsal výhradní dohodu o zprostředkování a poskytování služeb dne 24.11.2017 a smlouvu o podmínkách prodeje a koupě nemovitosti a poskytování služeb dne 14.7.2017 a kupní smlouvu na převod nemovitostí dne 22.8.2017 a tyto listiny byly v českém jazyce.

8. Soud se v této věci nejprve zabýval námitkou žalovaného spočívající v neplatnosti právního jednání pramenící z neznalosti žalovaného jako osoby, která neovládá český jazyk, uvedenou v omyl ohledně obsahu závazku. Soud považuje tvrzení žalovaného za účelová. Ve smyslu § 555 o. z. se právní jednání posuzuje podle svého obsahu a na právní jednání je ve smyslu § 574 o. z. třeba hledět spíše jako na platné, než jako na neplatné. V této věci účastníci uzavřeli dohodu o koupi, kdy jednou ze smluvních stran je cizí státní příslušník, který tvrdí, že nehovoří dobře česky. Jednání mezi stranami ohledně prodeje či koupi nemovitosti v této věci nebylo první. I v době minulé žalovaný podepisoval listiny v českém jazyce, případně zasílal korespondenci v českém jazyce jiné pobočce žalobce. Je tedy zjevné, že žalovaný je zběhlý v závazkových vztazích na území ČR a pokud žalovaný dospěl k tomu závěru, že při jednání s pracovníkem žalobce dne 18.6.2018 nerozumí obsahu předkládané listiny, nic mu nebránilo v tom, aby listinu odmítl podepsat, zvláště pokud by byl zvyklý, že mu písemnosti vyhotovuje jiná osoba znalá českého jazyka, případně mu zajišťuje jejich překlad. Žalovaný uvedeným způsobem nepostupoval a listinu předloženou zástupcem žalobce podepsal. I v případě, že zástupce žalobce žalovanému nevysvětlil odpovídajícím způsobem obsah dohody o koupi nemovitosti, žalovanému nic nebránilo podrobně se s touto listinou seznámit a zjistit její obsah, případně z důvodu neznalosti jazyka odmítnout tuto listinu podepsat. Proto soud dospívá k tomu závěru, že na listinu označenou„ Dohoda o koupi nemovitosti“ nelze nahlížet na neplatnou z důvodu uvedení žalovaného zástupcem žalobce v omyl ve smyslu § 583 a násl. o. z.

9. Dohoda o koupi nemovitosti je dle názoru soudu spotřebitelskou smlouvou, kdy je uzavřena mezi žalobcem jako podnikatelem a žalovaným jako budoucím kupujícím (zájemcem) a prodávajícím v pozici spotřebitelů. Soud se zabýval otázkou, zda smlouva nepředstavuje nerovnováhu práv a povinností v neprospěch spotřebitele ve smyslu § 1813 o. z., když jsou zakázána ujednání, která zakládají v rozporu s požadavkem přiměřenosti významnou nerovnováhu práv nebo povinností stran v neprospěch spotřebitele. V ustanovení § 1813 o.z. a násl. je provedena směrnice Rady č. 93/13/EHS ze dne 15. 4. 1993 o nepřiměřených podmínkách ve spotřebitelských smlouvách. Ujednání spotřebitelských smluv musejí být posuzována i z hlediska jejich přiměřenosti soudem z úřední činnosti. Smyslem těchto ustanovení je ochrana spotřebitelů proti zneužívání moci podnikateli především v případě jednostranných formulovaných typových smluv a proti nepřiměřenému omezení práv spotřebitelů. Důraz je kladen na transparentnost jednání spotřebitele jako předpokladu svobodného rozhodnutí spotřebitele. Cílem není dosažení rovného postavení stran v právech a povinnostech, předpokladem je pouze výrazná nerovnost v právech a povinnostech navíc pouze ve spojení s porušením požadavku přiměřenosti. Podle § 1815 o. z. se k nepřiměřenému ujednání nepřihlíží, ledaže se jej spotřebitel dovolá.

10. Dohoda jako celek má formulářový charakter, který byl připraven žalobcem a žalovaný v pozici spotřebitele nemohl ovlivnit obsah jednotlivých ujednání. Dohodu o koupi je třeba rozdělit na dvě části. První část dohody vymezena body 1.- 4 obsahuje smlouvu budoucí kupní (§ 1785 o.z.) stanoví, že žalovaný je budoucím kupujícím a projevil zájem o koupi nemovitostí popsaných v dohodě za ve smlouvě dohodnutou cenu. Zájemce a prodávající se zavázali uzavřít kupní smlouvu a realitní kancelář vykonávat činnosti sjednané v dohodě. Další část smlouvy, počínaje bodem 5. je tzv. rezervační smlouvou, kdy se jedná o inominátní smlouvu uzavřenou ve smyslu § 1746 odst. 2 o.z. mezi žalobcem v pozici podnikatelského subjektu a žalovaným jako spotřebitelem. Rezervační smlouva obsahuje závazek žalovaného zaplatit blokační úhradu ve výši 75 000 Kč, nejpozději do 5 pracovních dnů od podpisu dohody, za účelem blokace nemovitosti pro jeho osobu. V případě, že ve stanovené lhůtě nebude blokační úhrada žalovaným zaplacena, je povinen zaplatit smluvní pokutu ve výši 30 % z blokační úhrady, tedy 22 500 Kč. Ujednání o smluvní pokutě tížící spotřebitele samo o sobě neznamená nerovnováhu smluvních stran. Je nutno ujednání o smluvní pokutě posuzovat v kontextu s ostatními ujednáními rezervační smlouvy. Rezervační smlouva neobsahuje žádná ujednání, která by umožňovala žalovanému, jako spotřebiteli od smlouvy odstoupit a pro žalovaného z ní plynou pouze povinnosti. Právo od dohody odstoupit bez sankce svědčí pouze realitní kanceláři. Prodávající v pozici spotřebitele má právo odstoupit, pokud tak učiní realitní kancelář, zatímco žalovanému právo na odstoupení od smlouvy není přiznáno vůbec. Dle názoru soudu rezervační smlouva jako celek představuje výrazně nerovnocenný právní vztah k újmě spotřebitele, tedy žalovaného a proto ve smyslu shora uvedených zákonných ustanovení a v souladu s platnou judikaturou (např. rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR 25 Cdo 4370/2011, 33 Cdo 353/2007 a 33 Cdo 4601/2008) soud ujednání o smluvní pokutě shledává, které odporuje zákonu, za neplatné ve smyslu § 580 o.z. a žalobu jako nedůvodnou zamítá.

11. Výrok o náhradě nákladů řízení soud učinil ve smyslu § 142 odst. 1 o.s.ř. tak, že úspěšnému žalovanému přiznal náklady řízení, které představují 5 úkonů po 2 020 Kč, 5 paušálních poplatků po 300 Kč, náklady řízení celkem 11 600 Kč.

12. Ve smyslu § 18 a § 141 o.s.ř. rozhodl tak, že Česká republika nemá právo na náhradu nákladů řízení spojených s tím, že žalovaný jednal ve svém mateřském jazyce.