108 C 4/2024

Plný text

Okresní soud ve Vsetíně rozhodl soudkyní JUDr. Pavlínou Červenkovou ve věci žalobkyně: Jméno žalobkyně , IČO IČO žalobkyně sídlem Adresa žalobkyně zastoupená advokátem Jméno advokáta A sídlem Adresa advokáta A proti žalovanému: Jméno žalovaného , narozený Datum narození žalovaného bytem Adresa žalovaného zastoupený advokátem Jméno advokáta B sídlem Adresa advokáta B o zaplacení částky 3 216 831,78 Kč s příslušenstvím

I. Žaloba, kterou se žalobkyně domáhala zaplacení částky 3 216 831,78 Kč se zákonným úrokem z prodlení ve výši 12,75 % p. a. z částky 3 113 981,78 Kč od 3. 7. 2024 do zaplacení, se zamítá.

II. Žalobkyně je povinna zaplatit žalovanému náhradu nákladů řízení ve výši 220 654 Kč, a to do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám právního zástupce žalovaného.

III. Žalobkyně je povinna zaplatit České republice na účet Okresního soudu ve Vsetíně na náhradě nákladů řízení částku 1 158,50 Kč, a to do tří dnů od právní moci rozsudku.

1. Žalobkyně se žalobou podanou dne 15. 7. 2024 domáhala zaplacení částky 3 233 169,82 Kč se zákonným úrokem z prodlení s odůvodněním, že žalobkyně jako kupující uzavřela s žalovaným jako prodávajícím dne 20. 1. 2023 kupní smlouvu o převodu vlastnického práva k nemovité věci (dále jen „kupní smlouva“), jejímž předmětem byl převod vlastnického práva k pozemku parc. č. , Anonymizováno, , zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba, budova s č.p. , Anonymizováno, , objekt občanské vybavenosti, k. ú. , adresa, (dále též „nemovitost“). Kupní cena byla mezi žalobkyní a žalovaným sjednána ve výši 10 000 000 Kč a byla řádně uhrazena. V rámci kontraktačního jednání informoval realitní zprostředkovatel, paní , jméno FO, žalobkyni o tom, že nemovitost prošla v nedávné době kompletní (celkovou) rekonstrukcí. Tato informace byla pro žalobkyni rozhodujícím faktorem pro učinění rozhodnutí, zda nemovitost koupit či nikoliv. Nedlouho po realizaci převodu vlastnického práva k nemovitosti se začaly na nemovitosti projevovat vady. Žalobkyně touto žalobou uplatňuje svá práva z vadného plnění, a to v podobě přiměřené slevy z kupní ceny v rozsahu, ve kterém žalovaný plnil s vadami, a dále uplatňuje po žalovaným právo na náhradu škody, která vznikla v příčinné souvislosti s vadným plněním, kdy škoda byla způsobena věcí.

2. Konkrétně vadu kotle žalobkyně vyřešila výměnou za nový za cenu 61 260 Kč, na kterou jí žalovaný uhradil 20 000 Kč, a proto žalobou uplatňuje částku 41 260 Kč. Za vadu špatné komínové římsy žalobkyně vynaložila částku 14 246 Kč, kterou požaduje zaplatit po žalovaném zcela. Vada svislé kanalizace byla zjištěna po jejím prasknutí, kdy do nemovitosti zateklo. Způsobenou škodu žalobkyně vyčíslila částkou 46 761,04 Kč. K vadě hydroizolace žalobkyně uvedla, že se ve sklepní části nemovitosti začala projevovat zvýšená vlhkost, výrazné zatékání, a to zejména v období deštivých dnů. V místnostech bylo dokonce několik centimetrů vody. Na základě toho si žalobkyně nechala zpracovat odborné vyjádření za účelem zjištění původu problému a bylo zjištěno, že hydroizolace na nemovitosti se nachází ještě původní a vzhledem ke stáří nemovitosti je tudíž hydroizolace strávená. Žalobkyně připustila, že byla žalovaným před podpisem kupní smlouvy informována o tom, že ve sklepeních se objevuje zvýšená vlhkost, avšak příčina byla žalovaným spatřována v nedostatečném větrání sklepních prostor, nikoliv absenci rekonstrukce hydroizolace. Žalobkyně nechala zpracovat znalecký posudek u znaleckého ústavu , adresa, , které za příčinu označilo vadný stav hydroizolace nemovitosti. Současně žalobkyně odkázala na odborné vyjádření , jméno FO, , podle něhož obnova hydroizolace je jedním z elementárních prvků, který se zahrnuje do celkové rekonstrukce nemovitosti. Absence provedení tohoto zásahu je pak pro stav nemovitost fatální a provedení celkové rekonstrukce bez tohoto prvku postrádá faktický i ekonomický smysl. Náklady za zpracování znaleckého posudku žalobkyně účtovala ve výši 133 952,16 Kč a náklady na odborné vyjádření účtovala částkou 4 200 Kč. Žalobkyně dále uplatila škodu 17 936 Kč za zhotovení návrhu opatření sanace, kamerové zkoušky apod. Náklady týkající se samotné hydroizolace včetně zemních prací, nových betonových podlah, výmalby a veškerého materiálu a práce objednaných firem zahrnují požadovanou slevu z kupní ceny 1 721 815,56 Kč. Za další zásadní vadu žalobkyně označila prasklou vodorovnou kanalizaci. Veškerá vedení kanalizace měla být vyměněna, ale kamerovými zkouškami bylo následně zjištěno, že vyměněna byla pouze její část. Kanalizace se nacházela v havarijním stavu již dlouhou dobu, dlouhodobě také zatéká do sklepů a při prudkých deštích tam dokonce stojí voda. V příčinné souvislosti s touto vadou vznikla žalobkyni škoda ve výši 129 722,26 Kč za zejména provedení kamerových zkoušek, zapůjčení odvlhčovačů, provedení výmalby apod. a za samotnou výměnu venkovní ležaté kanalizace včetně přípojek, odvozu suti, materiál, výkopové, zemní a stavební práce žalobkyně požadovala slevu z kupní ceny 992 336,80 Kč. V příčinné souvislosti s vadou hydroizolace vznikla žalobkyni dále škoda na elektroinstalaci ve výši 43 727 Kč za výměnu hliníkových, instalaci nových vypínačů a světel včetně revize elektrických zařízení. Dále žalobkyně zjistila vadu spalinových cest spočívající v zanesení průduchů, nefunkčnosti či absenci komínových dvířek. Za odstranění této vady žalobkyně požadovala slevu z kupní ceny 24 796 Kč.

3. Výše uvedené položky představují každá jednotlivě vadu na nemovitosti, resp. škodu, která byla způsobena vadným plněním žalovaného. Celková výše uplatněné přiměřené slevy z kupní ceny za výše uvedené položky činí částku 2 856 881,36 Kč. Celková výše náhrady škody pak činí částku ve výši 238 146,30 Kč a náklady účelně vynaložené v souvislosti s uplatněním práv z vadného plnění ve výši 133 942,16 Kč a 4 200 Kč. Slevu z kupní ceny ve výši odpovídající všem nákladům potřebným na odstranění vad nemovitosti považuje žalobkyně za přiměřenou mimo jiné z toho důvodu, že se jedná o částku, kterou by býval žalovaný musel vynaložit na realizaci jím tvrzené celkové rekonstrukce a současně se jedná o částku přiměřenou ve vztahu ke zisku, který žalovaný z prodeje nemovitosti měl. Žalobkyně opakovaně vyzvala žalovaného k úhradě uplatňovaného nároku.

4. Žalovaný se k žalobě vyjádřil tak, že dané nemovitosti nabyl v roce 2017 za kupní cenu 2 470 000 Kč. Jedná se o budovu se třemi byty a komerčními prostory, kde měla do roku 2021 pobočku , právnická osoba, . V okamžiku nabytí vlastnického práva žalobkyně byla nemovitost stará již téměř 90 let. Z důvodu nezbytnosti žalovaný budovu rozsáhle zrekonstruoval za částku kolem 4 500 000 Kč. Týkala se rekonstrukce bytových jednotek, nových plastových oken, dveří, vstupu do komerčních prostor, fasády, oprava střechy, okapů, svodů, nové dlažby ve vnitrobloku a průchodu, výměny části hlavní vodorovné kanalizace. Žalovaný nabídl nemovitost k prodeji prostřednictvím realitní kanceláře. Inzerovaná cena v době zájmu žalobkyně činila 11 000 000 Kč. Žalobkyně si nemovitost prohlédla nejprve 13. 12. 2022 a o týden později proběhla velmi podrobná prohlídka, včetně půdních i sklepních prostor, kde byly zřejmé vlhkostní mapy, a byl zmíněn i stav ležaté kanalizace. O stavu sklepů si žalobkyně pořídila dne 28. 1. 2023 videozáznam. Žalovaný odmítá, že by použil slovní spojení celková či generální rekonstrukce. Smluvní strany se dohodly na slevě z kupní ceny a konečná kupní cena činila 10 000 000 Kč. Před podpisem kupní smlouvy předal žalovaný žalobkyni seznam s kontakty na jednotlivé řemeslníky, nájemníky a osoby důležité pro správu nemovitosti, přičemž výslovně upozornil na společnost , právnická osoba, , která se zabývá čištěním kanalizací a která řešila i potíže s ležatou kanalizací, na které žalovaný výslovně upozornil.

5. Žalovaný dále ve svém vyjádření poukázal na chybnou metodiku vyčíslení nároku na slevu z ceny díla a rovněž se vyjádřil ke konkrétním vytknutým vadám nemovitosti. Vadu nefunkčního kotle neuznal ani částečně, neboť náklady na opravu kotle byly odhadnuty na 15 000 Kč, žalovaný uhradil žalobkyni 20 000 Kč a náklady na výměnu kotle za nový nemohou být přenášeny v celé míře na žalovaného. Vadu komínu žalovaný považuje za zjevnou, nicméně poskytl slevu z kupní ceny 10 000 Kč a neuznal zbývající nárok 4 246 Kč. Vadu svislé kanalizace žalovaný uznal jak co do výše slevy z ceny díla 62 427 Kč, tak co do náhrady škody ve výši 46 761,04 Kč. Ostatní vady žalovaný neuznal ani částečně. U vady hydroizolace žalovaný připustil, že mohla být již za hranicí životnosti, nicméně její stav odpovídal stáří budovy 85 - 90 let a stav hydroizolace musel být u druhé prohlídky žalobkyni zřejmý. Na vlhkost ve sklepech žalovaný výslovně upozornil. Proto žalovaný neuznal ani navazující náhradu škody vadou elektroinstalace. K vadě vodorovné kanalizace žalovaný uvedl, že sám opakovaně řešil potíže za pomoci společnosti , právnická osoba, a popsal stav jednotlivých úseků kanalizace. Ucpání kanalizace v problémové části bylo řešeno průtlakem, na což žalobkyni přímo upozornil a považoval to za běžnou záležitost u takto staré zástavby. K vadě spalinových cest žalovaný uvedl, že se používal pouze jeden komín a ostatní se nepoužívaly dlouhodobě. Náklady na pasportizaci žalovaný považuje za běžnou údržbu nemovitosti. Žalovaný tedy uznal nárok žalobkyně pouze co do částky 119 188,04 Kč a nárok co do zbývající částky navrhl zamítnout jako neodůvodněný.

6. Žalobkyně v replice potvrdila, že se první prohlídky nemovitosti účastnili oba jednatelé, druhé pouze , jméno FO, . Setrvala na tvrzení, že žalovaný použil pojem generální rekonstrukce a odmítla, že by výsledná kupní cena 10 000 000 Kč měla souvislost s poskytnutím slevy na nevyhovující technický stav nemovitosti. Žalobkyně považovala kupní cenu i tak za vysokou s ohledem na cenu pořizovací a přikládala význam provedení stavebních činností zahrnujících generální rekonstrukci. Žalobkyně odmítla, že byla žalovaným vyrozuměna o provedených opravách v jiném rozsahu, než jak je zahrnuje pojem generální rekonstrukce. Podle žalobkyně jí byla vada spočívající v chybějící hydroizolaci úmyslně žalovaným zatajena. Žalobkyně tímto podáním rozšířila žalobní návrh o částku 102 850 Kč představující slevu z kupní ceny za odstranění zborcené, zlomené a nefunkční ležaté kanalizace vedoucí do hlavního řádu přes průchod do nemovitosti.

7. Usnesením ze dne 1. 7. 2025 byla změna žaloby ve smyslu rozšíření žaloby o částku 102 850 Kč připuštěna.

8. Usnesením ze dne 18. 8. 2025 bylo řízení částečně zastaveno co do částky 119 188,04 Kč s přiléhavým úrokem z prodlení z důvodu úhrady této částky žalovaným.

9. Ve věci byly provedeny následující důkazy:

10. Ze smlouvy o rezervaci ev. č. , hodnota, , Anonymizováno, uzavřené dne 17. 1. 2023 mezi žalovaným jako převodcem, žalobkyní jako zájemcem a zprostředkovatelem Vaši realitní makléři bylo zjištěno, že se smluvní strany zavázaly navzájem si poskytnout součinnost nezbytnou k uzavření samotné smlouvy o převodu nemovitosti. Žalovaný k uzavření smlouvy zmocnil realitní makléřku , jméno FO, . V čl. 1.3 nejsou vymíněny žádné faktické vady a dle čl. 1.2 si žalobkyně nemovitost fyzicky prohlédla a důkladně se seznámila s jejím faktickým i právním stavem.

11. Z kupní smlouvy uzavřené dne 20. 1. 2023 mezi žalobkyní jako kupujícím a žalovaným jako prodávajícím se podává, že předmětem převodu byl pozemek p. č. , Anonymizováno, , jehož součástí je objekt občanské vybavenosti č. p. , Anonymizováno, , v obci a katastrálním území , adresa, evidovaný v katastru nemovitostí na LV č. , hodnota, u Katastrálního úřadu pro Zlínský kraj, katastrální pracoviště , adresa, . Kupní cena byla sjednána ve výši 10 000 000 Kč. V čl. 3.1 prodávající prohlásil, že seznámil kupujícího se stavem předmětu převodu a že mu nejsou známy žádné skryté vady, na které by měl upozornit. Článkem 3.3.c.ii žalobkyně prohlásila, že se seznámila s faktickým stavem předmětu převodu, když si jej prohlídla a měla možnost si k prohlídce přizvat odborně způsobilé osoby. Žádná bližší ujednání obsahující reálný stav nemovitosti, případně provedené opravy či pojem rekonstrukce, ani zvláštní ujednání o právech z vadného plnění kupní smlouva neobsahuje.

12. Z protokolu o předání nemovitosti ze dne 28. 1. 2023 je patrný pouze stav měřičů k tomuto dni, předání klíčů a prohlášení žalobkyně, že si předávané nemovitosti, včetně jejich příslušenství a všech součástí, před podpisem kupní smlouvy řádně prohlédla, že je jí znám jejich technický i právní stav a v tomto stavu je toho dne od žalovaného přebírá s tím, že celkový stav nemovitostí odpovídá době jejich užívání.

13. Z výpisu z katastru nemovitostí prokazující stav evidovaný k datu 17. 4. 2024 je zřejmé, že žalobkyně je vlastníkem předmětné nemovitosti a nabývacím titulem je kupní smlouva ze dne 20. 1. 2023.

14. Z výpisu z obchodního rejstříku vedeného , Anonymizováno, bylo zjištěno, že jedním z předmětů podnikání žalobkyně je nákup, prodej, správa a údržba nemovitostí.

15. Z údajů z živnostenského rejstříku byl k osobě žalovaného zjištěn předmět podnikání realitní činnost.

16. Z kupní smlouvy uzavřené dne 5. 9. 2017 je zřejmé nabytí nemovitosti žalovaným za kupní cenu 2 470 000 Kč.

17. Na fotografiích nemovitosti předložených žalovaným je zachycen její stav před rekonstrukcí provedenou žalovaným a po ní.

18. Na fotografiích předložených žalobkyní je zachycen průběh oprav vodorovné kanalizace a část sklepa, ve které je na podlaze voda.

19. Z účastnické výpovědi jednatele žalobkyně , právnická osoba, vyplynulo, že se účastnil pouze první prohlídky, během které se neřešily detaily a konkrétní realizované opravy. Spolehli se na to, že dům je po celkové rekonstrukci připravený k užívání. Sklepní prostor vypadal čerstvě vymalovaný bez viditelných map či plísní. Fotodokumentace byla pořízena pouze z půdy. Neměli ani v úmyslu přizvat odborníky, aby prověřili reálný stav nemovitosti. Nebyl si vědom toho, že by zazněla nějaká upozornění na vady nemovitosti. Sleva z inzerované kupní ceny byla výsledkem obchodního vyjednávání, nejednalo se o slevu na základě nějaké vady. Za cenu 10 000 000 Kč očekával bezvadnost a bezproblémovost nemovitosti. Chtěli zde podnikat v oboru výroby elektrické energie.

20. Z účastnické výpovědi žalovaného vyplynulo, že komerční prostory nemovitosti užívala do konce roku 2021 banka , právnická osoba, a pak se rozhodl nemovitost prodat, inzeroval to přibližně rok. Jednal více méně s panem , jméno FO, . U druhé prohlídky řekl, co bylo a nebylo uděláno, co se týká střechy, oken, nezateplení, bytů a ohledně sklepa řekl, že byl pouze vymalován. Při prohlídkách byly očividné mapy na zdech, že tam zjevně zatéká. Jelikož byl pan , jméno FO, na vozíku, nemohl se podívat na půdu ani do sklepa, ale byl tam jeho kolega, kterého na mapy ve sklepě upozorňoval, ale on na to nijak nereagoval, až mu to bylo divné. Nezeptal se, jestli je udělaná hydroizolace. Vysvětlil mu, že po vybudování nového chodníku v roce 2019-2020 začalo do sklepa kvůli špatné izolaci zatékat více a stála tam i voda. Bylo vidět, že podlaha je původní a že z oken tam bylo zatečené. Revize elektřiny se prováděla pouze u bytů, u sklepa ne. Všem těmto upozorněním byla přítomna paní z realitky, která byla u každé prohlídky. Stejně tak upozornil na hlavní odpad, který se od roku 2018 asi 4× ucpal a firma , Anonymizováno, řekla, že je to prasklé, a posléze že je to ucpané až v cestě. Žalovaný vyměnil pouze nejdelší část odpadu od šachty po konec domu, o části A mu bylo řečeno, že je původní, ale dobrá. O tom všem pana , jméno FO, informoval, a proto jsem mu dal i kontakt na firmu , Anonymizováno, , která to vždycky protlačila. Z prohlídek nebyly pořízeny žádné fotografie. Žalovaný dal panu , jméno FO, seznam všech řemeslníků, které kdy potřeboval v souvislosti s údržbou nemovitosti. Banka si veškeré revize hlídala sama. Když odešla, kotel byl rok vypnutý.

21. Z výslechu svědka , tituly před jménem, , jméno FO, , který byl žalovaným zbaven mlčenlivosti, vyplynulo, že připravoval smluvní dokumentaci k převodu nemovitosti. Bylo více verzí, než se zapracovaly všechny připomínky. Žádná smluvní strana nepožadovala prohlášení či bližší popis faktického stavu nemovitosti, považoval to za standardní, protože se to v kupní smlouvě raději neuvádí. U podpisu smlouvy postřehl, že žalovaný popisoval panu , jméno FO, problémy s ucpanou kanalizací. Byl předán seznam kontaktů.

22. Z účastnické výpovědi bývalého jednatele žalobkyně , tituly před jménem, , jméno FO, vyplynulo, že už na první prohlídce zaznělo, že nemovitost prošla celkovou rekonstrukcí, což bylo na pohled zjevné. Druhá prohlídka byla důkladnější. Věděl, že ve sklepě byly viditelné mapy, že tam byla vlhkost, což žalovaný odůvodňoval špatným větráním. Byly mu ukázány fotky z půdy a bytu a také video ze sklepa, které bylo pořízeno jeho kolegou při prohlídce. Ptal se, proč nejsou osazeny parapety ve sklepě, na což mu žalovaný odpověděl, že tam je vysypaná kameninová drť. Po převodu začaly problémy se zatékáním a začal to řešit s panem , jméno FO, z , Anonymizováno, . Při prohlídce bylo ze strany žalovaného řečeno, že byla opravená celá ležatá kanalizace a byl upozorněn pouze na problém pod silnicí. Dostal kontakt na firmu , Anonymizováno, , která kanalizaci propláchne a pak to funguje normálně. Posléze se ukázalo, že byla vyměněna pouze část kanalizace po hranu nemovitosti a dál už byla stará původní litinová nebo keramická kanalizace, trubky pod silnicí byly popraskané a zdeformované. O kotli žalovaný tvrdil, že je funkční, ale funkční být nemohl, když byl přes rok uzavřen hlavní uzávěr plynu. Při předání nemovitosti dostal od žalovaného revizní zprávy, návody k použití. Vady byly vytýkány ihned po převzetí nemovitosti. Kupní cena 10 miliónů byla výsledkem nabídky a poptávky, jevila se jako přiměřená u nemovitosti po generální rekonstrukci. Nejednalo se o slevu kvůli vadám, pokud by o nich věděli, akceptovali by cenu 5-6 miliónů.

23. Ze svědecké výpovědi realitní makléřky , jméno FO, vyplynulo, že se účastnila obou prohlídek nemovitosti po celou dobu a předání nemovitosti. Prohlídek se účastnil vždy také žalovaný a pan , jméno FO, , který měl s sebou pokaždé další osobu, ale nevěděla, o koho se jedná, zda je to odborník. Na žádné vady nepoukazoval, spíše si tam jen procházel a naslouchal. První prohlídka byla obecnější, fotodokumentace se nedělala, na druhé prohlídce se asi točilo video. Vzhledem k pohybovému omezení pana , jméno FO, se šel do sklepa podívat jen jeho kolega. Všem zájemcům o tuto nemovitost bylo řečeno, že jsou tam vlhké stropy, že se v jednom sklepě objevovala voda, byl tam i náznak kaluže, říkali to jak nájemníkům, kteří si tam mohou ukládat věci, tak to bylo řečeno i žalobkyni. Stejně tak vždycky říkali, že dům má skoro sto let, že je potřeba počítat s tím, že to není novostavba. Venku na dvoře se bavili o kanalizaci, že v části pod cestou vyměněna nebyla a po jejím ucpání je nutné zavolat firmu, která to prošťouchne. , jméno FO, měl na všechny techniky číslo a předal to panu , jméno FO, i s veškerou dokumentací. , jméno FO, měla od nemovitosti klíče a panu , jméno FO, i nabízela, že je standardní, že si zájemci chodí prohlížet nemovitost i pětkrát. On si však nikoho přizvat asi nechtěl. Pochopila, že chce nemovitost na investici. Na zatečení, vlhkost a vlhké zdivo ve sklepě upozorňovala paní , jméno FO, vždy sama a zmiňoval to i pan , jméno FO, s tím, že je to starší dům. Každý, kdo do sklepa přišel, musel vlhkost vidět. Podle ní to nebylo zdůvodňováno špatným větráním. V inzerátu bylo napsané, že proběhla rekonstrukce, aniž by to bylo více rozepsané, byl tam jen základní popis, více se řeší až na prohlídkách. Podle svědkyně , jméno FO, výsledná kupní cena odpovídala stavu nemovitosti v době koupě.

24. Ze svědecké výpovědi , jméno FO, vyplynulo, že na nemovitosti dělal veškeré vnitřní rozvody a venkovní kanalizaci dělal až poté, co jej oslovil pan , jméno FO, . Považuje za logické, že když je něco hodně staré, je lepší to vyměnit, ale na druhou stranu, když něco funguje, proč do toho jít, když jsou to investice a náklady. Z jeho pohledu ta oprava byla udělaná preventivně, když to chce mít někdo komplet v pořádku, tak z tohoto důvodu. Kanalizace se udělala veškerá nová. Část hlavního odpadu od domu k šachtě nebyla vyloženě zborcená, určitě tam byla nějaká netěsnost, to ano, ale zborcená nebyla. , jméno FO, chtěla původní betonovou šachtu rozbít a dát tam novou plastovou. Nevybavuje si, že by tam byl nějaký havarijní problém, ale logicky když to chce mít někdo celé, tak se to udělá všechno od podlahy a je dobré to vyměnit.

25. Ze svědecké výpovědi , tituly před jménem, , jméno FO, vyplynulo, že měl posoudit, zda se v nemovitosti vyskytuje nadměrná vlhkost v suterénu. Odebrali několik vzorků, zjistili vysokou až velmi vysokou vlhkost. Dospěli k závěru, že s největší pravděpodobností je hydroizolace buď porušena nebo už tam není vůbec vzhledem ke stáří objektu. V minulosti se používala často jílovitá hlína a ta může být po 100 letech vstřebaná. Vlhkostí je velké množství a záleží na mnoha faktorech. Chybělo zabezpečení proti vniknutí vody, nebyl tam parapet, ani izolační pásky, ani výplně otvorů nesplňovaly dnešní požadavky.

26. Fakturou č. , hodnota, vystavenou společnosti , právnická osoba, byla účtována částka 61 260 Kč za demontáž starého kotle a montáž a uvedení do provozu nového kotle včetně revizní zprávy. Dle transakční historie na účtu žalobkyně byla tato částka 61 260 Kč uhrazena dne 18. 4. 2023.

27. Faktura č. , hodnota, vystavená společností , právnická osoba, znějící na částku 14 246 Kč za opravu nadstřešních částí komína byla žalobkyní dle transakční historie na jejím účtu uhrazena dne 5. 5. 2023.

28. Znaleckým posudkem č. , č. účtu, , položka č. , Anonymizováno, zpracovaným , Anonymizováno, dne 15. 4. 2024 byla stanovena základní příčina projevů vlhkosti ve sklepě, a to chybějící či nefunkční hydroizolace v celé ploše, která buď nebyla provedena nebo je již za hranicí své životnosti. Negativní vliv má i provedení velmi nízkých parapetů a vadně vyřešené klempířské úpravy vnějšího parapetu u nesprávně osazených oken do suterénu. Za sekundární příčinu byl označen nesprávný způsob odvodnění zámkové dlažby ve dvoře. Netěsné provedení původní ležaté kanalizace bylo označeno pouze jako potencionální příčina. Pro přesné zjištění hodnot vlhkosti byl proveden destruktivní odběr přímo ze zdiva ve sklepě. Z archivních pokladů stavebního úřadu bylo dohledáno, že stavební povolení bylo vydáno v roce 1932. Znalecký ústav měl k dispozici videozáznam, u něhož nebylo zjistitelné datum vytvoření, takže vycházel z údajů sdělených žalobkyní, že byl pořízen při pořízení nemovitosti.

29. Na tomto videozáznamu je patrný stav suterénních prostor nemovitosti, jehož stěny jsou vymalované a kterými v některých místnostech prostupují na zdech na první pohled viditelné vlhkostní mapy s náznaky plísně. Podlaha není vydlážděná a její povrch je jak na chodbách, tak v některých místnostech, mokrý.

30. Faktura č. , hodnota, byla vystavena , Anonymizováno, za vypracování znaleckého posudku k posouzení příčin projevů vlhkosti v objektu občanské vybavenosti na adrese , adresa, , ve výši 133 942,16 Kč. Dle transakční historie na účtu tuto částku žalobkyně uhradila dne 31. 5. 2024.

31. Z odborného vyjádření , tituly před jménem, , jméno FO, k pojmu „generální rekonstrukce“, „komplexní rekonstrukce“ či „celková rekonstrukce“ vyplývá, že tento pojem není nikde upraven a obecně se má za to, že zahrnuje všechny podstatné konstrukce nebo problémy, které se na objektu vyskytují či vyskytovat mohou.

32. Fakturou č. , hodnota, byla vyčíslena částka 4 200 Kč za zpracování odborného vyjádření , tituly před jménem, , jméno FO, , , tituly za jménem, , kterou žalobkyně dle transakční historie jejího účtu zaplatila dne 11. 10. 2023.

33. Fakturou č. , hodnota, vystavenou společností , právnická osoba, na částku 102 850 Kč byla účtována oprava kanalizace, ul. , Anonymizováno, , kterou žalobkyně zaplatila dle potvrzení o přijaté transakci dne 22. 1. 2025.

34. Fakturou č. , hodnota, vystavenou společností , právnická osoba, znějící na částku 4 137 Kč bylo účtováno čištění kanalizace, kterou žalobkyně zaplatila dle potvrzení o přijaté transakci dne 6. 2. 2024.

35. Fakturou č. , hodnota, vystavenou společností , právnická osoba, znějící na částku 218 970 Kč bylo účtováno dodatečná hydroizolační opatření z důvodu poškozené ležaté kanalizace, kterou žalobkyně zaplatila dle potvrzení o přijaté transakci dne 2. 2. 2024. Další fakturu č. , hodnota, znějící na částku 30 976 Kč žalobkyně zaplatila 21. 2. 2024.

36. Fakturu vystavenou dne 28. 1. 2024 společností , právnická osoba, znějící na částku 2 904 Kč žalobkyně zaplatila dle potvrzení o přijaté transakci dne 30. 1. 2024. Další fakturu vystavenou na stejnou částku žalobkyně zaplatila dne 11. 3. 2024. Další fakturu vystavenou na částku 726 Kč žalobkyně zaplatila 18. 3. 2024.

37. Fakturou č. , hodnota, vystavenou , jméno FO, znějící na částku 69 330 Kč byla účtována výměna venkovní ležaté kanalizace, kterou žalobkyně zaplatila dle potvrzení o přijaté transakci dne 7. 2. 2024.

38. Z vyjádření , jméno FO, ze dne 12. 1. 2024, který byl přivolán k již odkopanému potrubí, bylo zjištěno, že potrubí bylo staré s netěsnostmi ve spojích a byla nutná výměna za nové.

39. Z emailové komunikace , jméno FO, a , jméno FO, ze dne 19. 2. 2024 se podává, že , jméno FO, požádal , jméno FO, o dodatek k vyjádření k ležaté kanalizace pro pojišťovnu tak, aby doplnil, že na několika místech byla kanalizace prasklá, deformovaná.

40. Fakturu č. , Anonymizováno, vystavenou , tituly před jménem, , právnická osoba, znějící na částku 100 000 Kč za bourací a vyklízecí práce žalobkyně zaplatila dne 10. 1. 2024 v hotovosti, jak je uvedeno na faktuře. Stejným způsobem žalobkyně zaplatila částku 100 000 Kč dne 16. 1. 2024 dle faktury č. , Anonymizováno, a částku 40 000 Kč dne 12. 1. 2024 dle faktury č. , Anonymizováno, .

41. Fakturou č. , hodnota, vystavenou , jméno FO, znějící na částku 149 810 Kč byl účtován odvoz odpadu, kterou žalobkyně zaplatila dle potvrzení o přijaté transakci dne 15. 2. 2024. Další fakturu č. , hodnota, znějící na částku 73 009 Kč žalobkyně zaplatila 8. 3. 2024.

42. Fakturou č. , hodnota, vystavenou , právnická osoba, znějící na částku 14 157 Kč byla účtována cena betonu, kterou žalobkyně zaplatila dle potvrzení o přijaté transakci dne 15. 2. 2024. Další fakturu č. , hodnota, znějící na částku 5 445 Kč žalobkyně zaplatila 21. 2. 2024. Další fakturu č. , hodnota, znějící na částku 53 626 Kč žalobkyně zaplatila 25. 3. 2024. Další fakturu č. , hodnota, znějící na částku 1 457 Kč žalobkyně zaplatila dne 25. 1. 2024.

43. Fakturou č. , hodnota, vystavenou , právnická osoba, znějící na částku 152 824 Kč byly účtovány stavební práce dle přiloženého soupisu, kterou žalobkyně zaplatila dle potvrzení o přijaté transakci dne 23. 2. 2024. Další fakturu č. , hodnota, znějící na částku 90 483,80 Kč žalobkyně zaplatila dne 18. 4. 2024. Další fakturu č. , hodnota, znějící na částku 58 080 Kč žalobkyně zaplatila dne 22. 4. 2024. Další fakturu č. , hodnota, znějící na částku 70 772,90 Kč žalobkyně zaplatila dne 10. 5. 2024.

44. Dle paragonu ze dne 15. 1. 2024 bylo zakoupeno nářadí za cenu 1 055 Kč.

45. Fakturou č. , hodnota, vystavenou , jméno FO, znějící na částku 40 000 Kč byly účtovány výkopové a zemní práce, kterou žalobkyně zaplatila dle faktury v hotovosti (datum neuvedeno).

46. Fakturou č. 24Q00121 vystavenou , právnická osoba, znějící na částku 4 153,69 Kč byl účtován materiál na výmalbu, kterou žalobkyně zaplatila dle potvrzení o přijaté transakci dne 6. 3. 2024.

47. Vyúčtováním spotřebované elektrické energie za 1.PP za období od 9. 11. 2023 do 1. 4. 2024 byla fakturována částka za elektřinu ve výši 12 638,67 Kč. Tato částka byla dle potvrzení o přijaté transakci zaslána , jméno FO, dne 8. 4. 2024.

48. Faktura č. , hodnota, byla vystavena , jméno FO, za elektromontážní práce v částce 24 875 Kč, kterou žalobkyně dle transakční historie na účtu uhradila dne 30. 1. 2024. Další fakturu č. , hodnota, , jméno FO, vystavil na částku 18 125,80 Kč, přičemž dle transakční historie na účtu byla žalobkyní uhrazena částka 14 980 Kč dne 4. 4. 2024. Fakturu č. , hodnota, znějící na částku 3 872 Kč žalobkyně uhradila , jméno FO, dne 23. 5. 2024.

49. Faktura č. , hodnota, byla vystavena společností , právnická osoba, za opravu spalinových cest ve výši 24 796 Kč, kterou žalobkyně dle transakční historie na účtu uhradila dne 1. 2. 2024. Společnost , právnická osoba, k opravě uvedla, že průduchy nebyly velmi dlouhou dobu čištěny a byly hodně zaneseny sazemi, odpadem ze stěn a zbytky po bourání nadstřešní části komínových těles. Komínová dvířka buď chyběla nebo byla nefunkční.

50. Z emailové komunikace z července 2023 mezi účastníky vyplývá jejich snaha řešit vady smírnou cestou a že byla žalobkyně na vlhkost sklepů opakovaně upozorněna.

51. Z emailové komunikace z dubna 2023 mezi účastníky vyplývá, že žalobkyně se zajímala o stav hydroizolace až dne 24. 4. 2023.

52. Z čestného prohlášení nájemců tří bytů v nemovitosti bylo zjištěno, že žalovaného upozorňovali na zatékání do prostor sklepa (dvě louže vody o velikosti 4 m2), zejména po dešti.

53. Předžalobními výzvami ze dne 22. 11. 2023, 26. 1. 2024 a 2. 7. 2024 žalobkyně vyzvala žalovaného k zaplacení slevy z kupní ceny alespoň v polovině požadované výše.

54. Dokazování ohledně vad svislé kanalizace soud neprováděl, neboť ohledně této části nároku bylo řízení z důvodu zpětvzetí zastaveno.

55. Soud důkazy hodnotil podle § 132 o.s.ř., tedy každý důkaz zvlášť a všechny důkazy v jejich vzájemné souvislosti, přičemž rovněž vzal v úvahu vše, co v řízení vyšlo najevo.

56. Na základě zjištění učiněných ze svědeckých a účastnických výpovědí a z předložených listin dospěl soud k následujícímu závěru o skutkovém stavu ve věci samé:

57. Žalobkyně a žalovaný uzavřeli dne 20. 1. 2023 smlouvu označenou jako kupní, jejímž předmětem byl prodej pozemku p. č. , Anonymizováno, , jehož součástí je stavba č. p. , Anonymizováno, , objekt občanské vybavenosti v obci a k. ú. , adresa, . Obě smluvní strany v oblasti nemovitostí podnikají. Žalobkyně zaplatila žalovanému dohodnutou kupní cenu 10 000 000 Kč. Smluvní strany si ve smlouvě zvláště nevymínily reálný stav předmětu převodu a nebyl sjednán ani účel prodeje. Žalobkyně věděla, že se jedná o budovu postavenou v 30. letech 20. století. Nemovitost byla nabídnuta k prodeji prostřednictvím realitní kanceláře za cenu 11 000 000 Kč inzerovanou v době projevení zájmu žalobkyní. V rámci prohlídek nemovitostí bylo zájemcům sdělováno, jaké opravy na nemovitosti byly od roku 2017 žalovaným realizovány. Konkrétně žalobkyni stav nemovitosti popisoval sám žalovaný i realitní makléřka a žalobkyni byl předán seznam řemeslníků, se kterými žalovaný při správě nemovitostí spolupracoval. Žalobkyně si prostřednictvím svých jednatelů a dalších dvou osob nemovitost prohlédla dvakrát, přičemž podruhé podrobněji. Nepřizvala si k prohlídkám žádné odborníky, se kterými by vhodnost koupě ve vztahu k inzerované ceně konzultovala, ani se prohlídek neúčastnili žádní speciální odborníci stavebně-technického zaměření. Po uzavření kupní smlouvy žalobkyně vytkla žalovanému postupně následující vady: nefunkční kotel, vadný komín, vada svislé kanalizace, vada hydroizolace, vada vodorovné kanalizace, vada elektroinstalace, vada spalinových cest. V důsledku zjištěných vad žalobkyně krátce po nabytí nemovitosti do svého vlastnictví uplatnila u žalovaného nárok na slevu z kupní ceny za jednotlivé vytknuté vady. Žalovaný některé vady částečně uznal, ve větším měřítku byly však odmítnuty.

58. Po právní stránce posoudil soud projednávanou věc podle těchto zákonných ustanovení:

59. Podle § 1914 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“), kdo plní za úplatu jinému, je zavázán plnit bez vad s vlastnostmi vymíněnými nebo obvyklými tak, aby bylo možné použít předmět plnění podle smlouvy, a je-li stranám znám, i podle účelu smlouvy. Podle odst. 2 citovaného ustanovení, je-li splněno vadně, má příjemce práva z vadného plnění.

60. Podle § 1916 odst. 1 o. z., dlužník plní vadně, zejména a) poskytne-li předmět plnění, který nemá stanovené nebo ujednané vlastnosti, b) neupozorní-li na vady, které předmět plnění má, ač se při takovém předmětu obvykle nevyskytují, c) ujistí-li věřitele v rozporu se skutečností, že předmět plnění nemá žádné vady, anebo že se věc hodí k určitému užívání, nebo d) zcizí-li cizí věc neoprávněně jako svoji.

61. Podle § 2079 odst. 1 o. z. kupní smlouvou se prodávající zavazuje, že kupujícímu odevzdá věc, která je předmětem koupě, a umožní mu nabýt vlastnické právo k ní, a kupující se zavazuje, že věc převezme a zaplatí prodávajícímu kupní cenu.

62. Podle § 2084 o. z. prodávající upozorní kupujícího při ujednávání kupní smlouvy na vady věci, o nichž ví.

63. Podle § 2103 o. z., kupující nemá práva z vadného plnění, jedná-li se o vadu, kterou musel s vynaložením obvyklé pozornosti poznat již při uzavření smlouvy. To neplatí, ujistil-li ho prodávající výslovně, že věc je bez vad, anebo zastřel-li vadu lstivě.

64. Podle § 2106 odst. 1 o. z., je-li vadné plnění podstatným porušením smlouvy, má kupující právo a) na odstranění vady dodáním nové věci bez vady nebo dodáním chybějící věci, b) na odstranění vady opravou věci, c) na přiměřenou slevu z kupní ceny, nebo d) odstoupit od smlouvy. Podle odst. 2 kupující sdělí prodávajícímu, jaké právo si zvolil, při oznámení vady, nebo bez zbytečného odkladu po oznámení vady. Provedenou volbu nemůže kupující změnit bez souhlasu prodávajícího; to neplatí, žádal-li kupující opravu vady, která se ukáže jako neopravitelná.

65. Podle § 2100 odst. 1 o. z., právo kupujícího z vadného plnění zakládá vada, kterou má věc při přechodu nebezpečí škody na kupujícího, byť se projeví až později. Právo kupujícího založí i později vzniklá vada, kterou prodávající způsobil porušením své povinnosti. Podle odst. 2 povinnosti prodávajícího ze záruky za jakost tím nejsou dotčeny.

66. Podle § 2112 odst. 1 o. z., neoznámil-li kupující vadu bez zbytečného odkladu poté, co ji mohl při včasné prohlídce a dostatečné péči zjistit, soud mu právo z vadného plnění nepřizná. Jedná-li se o skrytou vadu, platí totéž, nebyla-li vada oznámena bez zbytečného odkladu poté, co ji kupující mohl při dostatečné péči zjistit, nejpozději však do dvou let po odevzdání věci. Podle odst. 2 k účinkům podle odstavce 1 soud přihlédne jen k námitce prodávajícího, že vada nebyla včas oznámena. Prodávající však nemá právo na námitku, je-li vada důsledkem skutečnosti, o které prodávající v době odevzdání věci věděl nebo musel vědět.

67. Podle § 2129 odst. 2 o. z., neoznámil-li kupující prodávajícímu skrytou vadu stavby spojené se zemí pevným základem do pěti let od nabytí, soud kupujícímu právo z vadného plnění nepřizná, namítne-li prodávající, že vada nebyla včas oznámena. Prodávající však nemá právo na námitku, je-li vada důsledkem skutečnosti, o které prodávající v době odevzdání věci věděl nebo musel vědět68. Podle § 2131 o. z. se na smlouvu o koupi nemovité věci použijí přiměřeně ustanovení o koupi movitých věcí.

69. Při právním posouzení soud vycházel z § 2079 a násl. o. z. a především z § 2099 a násl. upravující práva z vadného plnění. Mezi žalobkyní jako kupující a žalovaným jako prodávajícím byla dne 20. 1. 2023 uzavřena kupní smlouva v souladu s § 2079 ve spojení s § 2128 o. z., jejímž předmětem byl pozemek parc. č. , Anonymizováno, , jehož součástí je stavba č. p. , Anonymizováno, v obci a k. ú. , adresa, , zapsané na LV č. , hodnota, u Katastrálního úřadu pro , Anonymizováno, , katastrální pracoviště , adresa, . Žalobkyně i žalovaný jsou podnikatelskými subjekty ve smyslu § 420 o. z. Žalovanému vznikl smluvní závazek odevzdat předmět převodu a umožnit žalobkyni nabýt k němu vlastnické právo. Žalobkyni vznikl závazek věc převzít a zaplatit za ni dohodnutou kupní cenu. Žalovaný byl povinen ve smyslu § 2095 o. z. odevzdat žalobkyni předmět koupě v ujednané jakosti a provedení, resp. nejsou-li jakost a provedení ujednány, v jakosti a provedení vhodných pro účel patrný ze smlouvy, jinak pro účel obvyklý. Z § 2099 o. z. plyne, že pokud věc, tvořící předmět koupě, nemá vlastnosti stanovené v § 2095 a § 2096 o. z., je vadná. Ustanovení § 2100 o. z. upravuje odpovědnost prodávajícího za vady existující v době uzavření kupní smlouvy. Za vadnou se považuje ve smyslu § 2099 o. z. taková věc, u které neodpovídá ujednané množství, jakost a provedení, a nejsou-li tyto vlastnosti ujednány, tak jakost a provedení vhodné pro účel patrný ze smlouvy, jinak pro účel obvyklý (§ 2095 o. z.). Při prodeji použité věci je třeba rozlišovat, zda jde skutečně o vadu nebo pouze o projev běžného opotřebení.

70. Zákon obecně vyžaduje od kupujícího vynaložení obvyklé pozornosti. Ta však není pro všechny kategorie osob stejná. Jiná míra pozornosti je vyžadována od podnikatelů (samozřejmě vyšší) a jiná míra je vyžadována od spotřebitelů. Jelikož bylo prokázáno, že obě smluvní strany podnikají v oboru nákupu, prodeje a správy nemovitostí, vyžaduje se bezpochyby vyšší míra pozornosti. Jelikož jde mezi účastníky o vztah vzniklý při podnikatelské činnosti, uplatní se zde obecná úprava koupě bez spotřebitelských privilegií. Vzhledem k jejich podnikatelskému statutu proto museli přistupovat ke koupi s odbornou péčí, neboť se předpokládá, že jako profesionálové disponují odbornými znalostmi trhu i případných stavebně-technických rizik. Soud tedy zdůrazňuje, že v projednávané věci je nutno klást zejména na žalobkyni podstatně vyšší nároky ve vztahu k její odbornosti a rovněž k otázce posouzení vynaloženého úsilí k jejímu seznámení se stavem nemovitosti před realizací kontraktačního procesu.

71. Obecně je prodávající povinen kupujícímu dodat bezvadné plnění, dokonce bez ohledu na to, zda prodávající o vadě věděl nebo vědět měl a mohl. V případě rozporu s kupní smlouvou se kupující může domáhat práv z vadného plnění, existovala-li vada v době přechodu rizika zkázy nebo poškození věci na nabyvatele a nejednalo se o vadu věci použité. Řádné plnění zahrnuje plnění bez vad, a to s vlastnostmi vymíněnými nebo obvyklými tak, aby bylo možné předmět plnění použít podle účelu smlouvy. Předmětná kupní smlouva žádná ujednání o kvalitě věci či jejích nedostatcích neobsahovala. Žalobkyně ve smlouvě ani nedeklarovala účel, ke kterému hodlá nemovitosti po převodu vlastnického práva užívat, a vzhledem k širšímu rámci jejího předmětu podnikání připadalo v úvahu více možností. Vůle žalobkyně v době uzavření smlouvy však s jistotou zjištěna nebyla, a proto bylo nutno vycházet z účelu obvyklého, který vzhledem k již existujícím bytovým jednotkám a komerčním prostorám lze vyhodnotit jako investici (prodej, pronájem) nebo vlastní podnikatelské aktivity. Z hlediska závěru o existenci vady je relevantní pouze vhodnost vlastností předmětu koupě pro účel patrný z kupní smlouvy, a jelikož nebyl ujednán, nutno vycházet z účelu, ke kterému se věc tohoto druhu obvykle užívá.

72. Za vadu ve smyslu § 2099 o. z. se považuje nedostatek vlastností stanovených v § 2095 o. z. Pokud věc vady má, žalobkyně má právo na slevu z kupní ceny jen tehdy, jestliže vytčené vady existovaly v době uzavření kupní smlouvy, byť se projevily až později. Okolnost, zda žalovaný o těchto vadách mohl vědět, nemá potud právní význam. Skrytou vadou se totiž rozumí takový nedostatek, který není znám kupujícímu a zpravidla ani prodávajícímu. Předpokladem pro úspěšné uplatnění práv z odpovědnosti je oznámení vady prodávajícímu, což bylo v dané věci komunikací mezi účastníky prokázáno.

73. Ani jeden z účastníků nesporoval, že by v době uzavření kupní smlouvy neprovozoval v oblasti nemovitostí podnikatelskou činnost. Navíc za situace, kdy má žalobkyně v obchodním rejstříku zapsáno od 16. 1. 2023 několik předmětů podnikání, nelze se odvolávat na to, že oblast nemovitostí je ve srovnání s ostatními pouze její okrajová činnost. Zkušenosti s nemovitostmi vyplývají i ze vzájemné emailové komunikace účastníků. Soud se ani nezabýval konkrétními podnikatelskými činnostmi a vycházel z údajů zapsaných v obchodním rejstříku. Společnost žalobkyně je celou dobu její existence aktivní bez evidovaného omezení. Z tohoto důvodu je nutno aplikovat přísnější úpravu a klást na účastníky jako profesionály zvýšené nároky. Podnikatelům nelze rozhodně přiznávat žádné „spotřebitelské úlevy“, naopak se od nich očekává vyšší odbornost včetně pečlivé prohlídky věci. Dle názoru soudu žalobkyně však nevynaložila potřebné úsilí, aby se důkladně seznámila se stavem předmětu převodu. Podle názoru soudu není ani na místě přihlédnout k očekáváním žalobkyně ohledně vlastností věci, když se nenacházela v pozici průměrné osoby, které by naopak taková ochrana poskytnuta být musela. Přístup žalobkyně jako kupující lze označit jako nepečlivý až hrubě nedbalý, neboť si měla být vědoma toho, že u ní jako profesionála nepostačí pouhá obvyklá pozornost. Vztah žalobkyně a žalovaného nebyl založen na důvěře, dříve se osobně neznali a šlo o čistě obchodní vztah osob, které mají s nákupem a prodejem nemovitostí zkušenosti.

74. Odpovědnost žalovaného by za této situace nastoupila až v případě, že by žalobkyni předem ujistil, že nemovitost je prosta konkrétních vytknutých vad, a bez ohledu na jeho případnou vědomost, že takové ujištění neodpovídá skutečnosti. Jak bylo potvrzeno i svědeckou výpovědí , jméno FO, , u prohlídek nemovitosti nebyly osoby přítomné za žalobkyni příliš aktivní co do otázek týkajících se stavebně-technického stavu nemovitosti. Přestože jim realitní makléřka nabízela možnost uskutečnit ještě další prohlídky, nevyužili toho a ani neměli zájem na účasti jakéhokoli odborníka. Tato svědkyně vyvrátila i tvrzení žalobkyně, že žalovaný úmyslně zatajil příčinu vadné hydroizolace, když každého zájemce o nemovitost ona i žalovaný upozorňovali na stáří nemovitosti skoro sto let, když nelze očekávat vlastnosti jako u novostavby. A rovněž oba poukazovali na vlhkost ve sklepě a zatečení do něj. Z videozáznamu je na první pohled viditelné, že na stěnách suterénu jsou vlhkostní mapy a černá plíseň a podlaha je původní, nevydlážděná. Výpověďmi bylo prokázáno, že video bylo vytvořeno při druhé prohlídce nemovitosti. Za situace, kdy žalovaný žalobkyni informoval o jemu známých vadách dle § 2084 o. z., se žalobkyně dostává do pozice, jako kdyby tuto znalost měla, a nemůže tedy úspěšně uplatňovat práva z vadného plnění. Pokud byl znaleckým posudkem zjištěn negativní vliv na vlhkost ve sklepě zabudováním velmi nízkých parapetů, tuto vadu lze považovat za zjevnou, neboť nevhodné osazení některých parapetů u sklepních oken by muselo být odborníkovi již při prohlídce zřejmé pouhým pohledem. I svědek , tituly před jménem, , jméno FO, ve své výpovědi poukazoval na to, že u oken do sklepa nebyly splněny technické parametry, avšak chybějící parapet či nadměrnou okenní spáru by odborník jistě rozpoznal vizuální prohlídkou. Jak dále vyplynulo zejména z výpovědi svědka , jméno FO, , oprava ležaté kanalizace nebyla nutná, neboť kanalizace nebyla v havarijním stavu či zborcená, dokonce nebyla deformovaná a poškozená natolik, že by se jednalo akutní výměnu. Připustil problém s těsností, což přisuzoval stáří materiálu, avšak považoval opravu za spíše preventivní. Pokud jednatel žalobkyně , tituly před jménem, , jméno FO, při své výpovědi tvrdil, že byl žalovaným ujištěn o opravě celé ležaté kanalizace, nedává potom smysl, proč by mu měl žalovaný předávat kontakt na firmu , právnická osoba, , která již několikrát problémy s ucpanou kanalizací několikrát řešila.

75. Lze uzavřít, že předmětná nemovitost trpěla vadami již v době přechodu nebezpečí škody na žalobkyni jako kupující. Z provedených důkazů soud zjistil, že ze strany žalovaného nezaznělo žádné ujištění o bezvadnosti věci. Naopak byla žalobkyně upozorněna jak na velmi pokročilé stáří nemovitosti, tak na problémy s vlhkostí ve sklepě i s vodorovnou kanalizací, která byla vyměněna jen zčásti. Lstivé zastření vady či jiné nepoctivé jednání žalovaného soud vyloučil. To, že předestřeným problémům žalobkyně nevěnovala při prohlídkách patřičnou pozornost, nelze přičítat žalovanému. Žalovaný měl se svými zkušenostmi ke koupi bezpochyby rovněž přistupovat jako profesionál, ale ten, koho tíží povinnost řádně se seznámit se stavem předmětu koupě a prohlédnout si řádně nemovitost, byla žalobkyně. Soud proto mnohem přísněji přistupuje právě k ní.

76. U osob průměrných znalostí by soud pochopitelně přihlížel k tomu, zda vady mohly být nějakým způsobem zjištěny již při běžné prohlídce při zachování obvyklé míry pozornosti bez zvláštních odborných znalostí. Pokud však fyzické osoby zastupující žalobkyni u prohlídek samy nedisponovaly takovou odborností ve stavebnictví, aby dokázaly rozpoznat nebo se přinejmenším zeptat na různé technikálie v úvahu přicházejících vad, lze takové jednání posoudit jako nedbalé. Je zřejmé, že ne všechny vady by byly zjistitelné bez citelnějších zásahů do konstrukce stavby, na který by žalovaný pravděpodobně ani v daný okamžik nepřistoupil, nicméně žalobkyně ani náznakem nevyžadovala písemné potvrzení či ujištění bezproblémovosti technického stavu nemovitosti v době převzetí.

77. Pokud byly ve sklepě viditelné vlhkostní mapy, neměla se spokojit s údajnou příčinou špatné cirkulace vzduchu. Pro přesné zjištění nadměrně zvýšené vlhkosti by bylo nepochybně nutné provést destruktivní odběr vzorků zdiva, nicméně pro tehdejší účely by postačilo použít běžně dostupný vlhkoměr nebo mikrovlnný vlhkoměr, který dokáže změřit vlhkost bez citelnějších zásahů do materiálu, a přitom jsou schopné vlhkost změřit minimálně do hloubky 50 cm, což případný závažnější problém mohlo naznačit již při další prohlídce, ve které žalobkyni nebylo nijak bráněno. Nedisponovaly-li přítomné osoby potřebnými vyššími znalostmi či zkušenostmi, bylo nanejvýš vhodné, aby si žalobkyně přizvala na prohlídku dostatečně odborné osoby, s nimiž mohla případné nesrovnalosti konzultovat. Žalobkyně má v obchodním rejstříku zapsaný předmět podnikání kromě nákupu, prodeje, správy a údržby nemovitostí zapsánu i poradenskou a konzultační činnost včetně zpracování odborných studií a posudků. Měla by tedy mít i zkušenosti s odborným a znaleckým zkoumáním a neměla by mít zásadní problém s oslovením odborníka v této oblasti. Obdobně v otázce vad komínu, spalinových cest a elektroinstalace nic nebránilo žalobkyni si vyžádat aktuální revizní zprávy. Právní předpisy nepředepisují, jaké dokumenty má prodávající předat kupujícímu. Je tedy na ujednání smluvních stran, které doklady si mezi sebou předají. Konkrétní listiny, které byly při podpisu kupní smlouvy předány, k důkazu navrhovány nebyly. Navzdory hodnotnému předmětu koupě ke všem těmto aspektům žalobkyně přistupovala zcela ledabyle.

78. Vzhledem k deklarovaným zkušenostem žalobkyně s nákupem a prodejem nemovitostí si musela být též nepochybně vědoma, že stáří budovy je přibližně 80–90 let, a tudíž může vykazovat vady, jež nemusí být na první pohled znát. Právní úprava § 2103 o. z. dopadá jak na věci nové i použité a smyslem tohoto ustanovení je částečně přenést na kupujícího rizika spojená s prodejem starších věcí. Obzvlášť u použitých věcí je žádoucí, aby se kupující důkladně seznámil s předmětem koupě a nesnažil se vydělat na tom, že koupí věc opotřebenou, provede její zhodnocení a zpětně bude požadovat po prodávajícím kompenzaci v podobě slevy z kupní ceny. V řízení nebyl prokázán zištný úmysl žalobkyně, nicméně sama z hlediska včasnosti sdělila, že vady začala vytýkat prakticky hned po převzetí nemovitosti. Dokonce z výpovědi svědka , jméno FO, vyplynulo, že iniciativu na výměně ležaté kanalizace měla žalobkyně za situace, kdy bylo potrubí sice původní, ale přiměřeně tomu funkční. Žalobkyně jej navíc žádala o vyjádření pro pojišťovnu, že kanalizace byla prasklá a deformovaná. Pokud chtěla žalobkyně pro sebe získat výhodnější postavení, nelze takové jednání přičíst k tíži žalovaného.

79. V projednávané věci nebylo sporu o tom, že by šlo o prodej za cenu sníženou. Bylo prokázáno, že sjednaná výsledná kupní cena byla oproti inzerované ceně výsledkem obchodního jednání účastníků. Jelikož byla předmětem prodeje starší použitá věc, obecně platí, že prodávající odpovídá pouze za ty vady, které neodpovídají míře jejího používání a obvyklého opotřebení, pokud je měla věc v době jejího převzetí. Přihlíží se k tomu, jak vada komplikuje a omezuje kupujícího při užívání věci, zda má vliv na vzhled věci a její životnost apod. Ve shodě se závěry rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 33 Cdo 3235/2020 musí mít i prodávaná starší věc obvyklé vlastnosti odpovídající jejímu stáří a běžnému opotřebení, nikoliv ovšem takové vady, které brání jejímu užití v souladu s kupní smlouvou, nebo k účelu stanovenému kupní smlouvou nebo k účelu, k němuž se taková věc obvykle užívá. Byla-li předmětem koupě starší budova, nelze její běžné opotřebení, jež vzhledem k její obvyklé životnosti odpovídá jejímu stáří, běžným provozním podmínkám a běžnému způsobu užívání a údržby, považovat za vadu.

80. Soud vychází z objektivního hlediska obvyklého užívání nemovitosti s tím, že u budov obdobného stáří nelze očekávat vlastnosti jako u novostaveb. Žalobkyně mohla důvodně očekávat, že se budou časem vyskytovat vady, které se na domech podobně starých objevují, jak jí to bylo prezentováno při prohlídkách. Přesto se sama zasloužila o to, aby byly veškeré vady zjištěny a opraveny již krátce po převzetí nemovitosti. Vytknuté vady spadají převážně do režimu vad skrytých. Vadou obecně se rozumí faktický nebo právní stav, který brání řádnému nebo smluvenému užívání věci. Skrytou vadou se rozumí takový nedostatek, který zůstal kupujícímu neznám i po využití jeho oprávnění provést prohlídku nemovitosti, zpravidla přitom není tato vada známa ani prodávajícímu. Soud má za to, že některé vytknuté vady jsou významné a pro běžného kupce by znamenaly odůvodněné snížení hodnoty věci, to nicméně neplatí pro žalobkyni, na kterou jsou kladeny přísnější požadavky jako na osobu znalou a nepostačí u ní spotřebitelská pasivita. Žádná z namítaných vad nebyla shledána v natolik pokročilém stupni opotřebení, že by nebylo možné nemovitost užívat a že by kvůli těmto vadám věc nemohla sloužit obvyklému účelu. Sama žalobkyně po uskutečněných prohlídkách evidentně nenabyla dojmu, že by nemovitost nebyla po stavebně-technické stránce nezpůsobilá k jí zamýšlenému užívání. Skryté vady byly proto shledány jako projev opotřebení budovy staré přes 90 let.

81. Soud dospěl k závěru, že žalobkyně obdržela dostupné a žalovanému známé informace týkající se stavu nemovitosti. Žalobkyni byla současně dána možnost se seznámit se stavem předmětu převodu do detailu a mohla si přizvat odborníky na posouzení technického stavu. Tohoto ovšem nevyužila, přestože byla v tomto směru ze strany realitní makléřky i žalovaného poskytnuta potřebná součinnost. Podmínky převodu byly opakovaně konzultovány. Žalobkyně při předání nemovitosti výslovně prohlásila, že si nemovitosti řádně prohlédla a je jí znám její technický stav s tím, že celkový stav nemovitosti odpovídá době jejího užívání a v tomto stavu nemovitost od žalovaného přebírá. Byla plně obeznámena i se stářím stavby a nutností její údržby, tudíž se v případě vytknutých vad nejedná o skryté vady, za něž by žalovaný měl nést odpovědnost. Přístup žalobkyně není posuzován jako u běžného potencionálního kupce, neposuzuje se míra zachování běžné obezřetnosti, při které nemohla nabýt dojmu, že nemovitost je zcela bez vad. Je přitom nerozhodné, zda žalovaný použil pojem „generální rekonstrukce“ či „celková rekonstrukce“ a nelze se na něj odkazovat, i pokud by tento pojem žalovaný použil, když měla žalobkyně možnost si ověřit provedení oprav, které pod tento pojem podle ní spadají. Odborné vyjádření vysvětlující význam tohoto pojmu vyhotovené až ex post dokresluje spíše neprofesionalitu žalobkyně. Nevynaložení očekávané a potřebné pozornosti v rámci prohlídek lze připodobnit vědomé nedbalosti, tedy že žalobkyně byla srozuměna s možnými vadami s ohledem zejména na stáří nemovitosti a vážně spoléhala na to, že vadný následek nenastane, případně mu chtěla opravami z vlastní iniciativy preventivně předcházet. Svou hrubou nedbalostí až rezignací na zjištění faktického stavu nemovitosti se připravila o právo uplatňovat jakákoli práva z odpovědnosti za vady koupě, a proto soud žalobu v plném rozsahu jako zcela nedůvodnou zamítl.

82. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 2 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, (dále jen „o. s. ř.”) tak, že přiznal žalované, jež byla v řízení úspěšná, nárok na náhradu nákladů řízení v částce 220 654 Kč, přičemž tato částka představuje 92,86 % z jejich celkové výše 237 619,80 Kč (rozdíl úspěchu v řízení v rozsahu 96,43 % a úspěchu žalobkyně v rozsahu 3,57 % odpovídající částce, pro kterou bylo řízení zčásti zastaveno z důvodu částečného zpětvzetí žaloby). Procesní otázka zavinění na zastavení řízení byla posouzena v souladu s § 146 odst. 2 věty druhé o.s.ř., když žalovaný částečně uspokojil nárok žalobkyně až po podání žaloby.

83. Náklady řízení žalovaného tvoří náklady zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu ve znění ke dni provedení úkonu právní služby (dále jen „a. t.”). Při určení tarifní hodnoty soud vycházel z výše peněžitého plnění v době započetí úkonu právní služby ve smyslu § 8 odst. 1 a. t., přičemž ke změnám předmětu řízení došlo v souvislosti s rozšířením žaloby (právní moc usnesení o změně žaloby nastala dne 7. 7. 2025) a s částečným zpětvzetím (datum právní moci usnesení o částečném zastavení řízení nastala dne 3. 9. 2025).Za převzetí a přípravu zastoupení dle § 11 odst. 1 písm. a) a. t. dne 26. 11. 2024 a blanketní odpor podaný dne 27. 11. 2024 náleží odměna vypočtená z tarifní hodnoty ve výši 3 233 169,82 Kč ve výši 21 260 Kč,za poradu s klientem přesahující jednu hodinu dle § 11 odst. 1 písm. c) a. t. ze dne 29. 11. 2024 náleží odměna vypočtená z tarifní hodnoty ve výši 3 233 169,82 Kč ve výši 21 260 Kč,za odůvodnění odporu dle § 11 odst. 1 písm. d) a. t. ze dne 19. 12. 2024 náleží odměna vypočtená z tarifní hodnoty ve výši 3 233 169,82 Kč ve výši 21 260 Kč,za poradu s klientem přesahující jednu hodinu dle § 11 odst. 1 písm. c) a. t. ze dne 18. 8. 2025 náleží odměna vypočtená z tarifní hodnoty ve výši 3 336 019,82 Kč ve výši 21 660 Kč,za účast na jednání soudu dne , datum, náleží dle § 11 odst. 1 písm. g) a. t. odměna vypočtená z tarifní hodnoty ve výši 3 336 019,82 Kč ve výši 21 660 Kč × 3, tj. celkem 64 980 Kč,za poradu s klientem přesahující jednu hodinu dle § 11 odst. 1 písm. c) a. t. ze dne 10. 9. 2025 náleží odměna vypočtená z tarifní hodnoty ve výši 3 216 831,78 Kč ve výši 21 180 Kč,za účast na jednání soudu dne , datum, náleží dle § 11 odst. 1 písm. g) a. t. odměna vypočtená z tarifní hodnoty ve výši 3 216 831,78 Kč ve výši 21 180 Kč.Celková výše odměny za vypočtené úkony právní služby činí 192 780 Kč.Dále náklady řízení tvoří šest paušálních náhrad výdajů po 450 Kč dle § 13 odst. 4 a. t. ve znění od 1. 1. 2025 a tří paušálních náhrad výdajů po 300 Kč dle § 13 odst. 4 a. t. ve znění do 31. 12. 2024 a daň z přidané hodnoty ve výši 21 % z částky 196 380 Kč ve výši 41 239,80 Kč.Tyto uvedené náklady řízení představující v součtu částku 237 619,80 Kč shledal soud jako účelné pro uplatňování a bránění práva v řízení před soudem a rovněž úměrné vzhledem k žalobou požadované částce. Současně soud neshledal žádné podmínky, pro které by bylo možno přistoupit k aplikaci § 150 o. s. ř. Dle § 149 odst. 1 o.s.ř. je žalobkyně povinna zaplatit poměrné náklady řízení (92,86 %) ve výši 220 654 Kč k rukám právního zástupce žalovaného.

84. Výrokem III. bylo rozhodnuto o náhradě nákladů státu, které stát vynaložil v souvislosti s vyplacením svědečného svědku , jméno FO, . Usnesením ze dne 23. 9. 2025 bylo rozhodnuto o přiznání náhrady nákladů spojených s podáním jeho svědecké výpovědi dne 17. 9. 2025 ve výši 1 158,50 Kč.

85. Podle § 148 odst. 1 o.s.ř. má stát podle výsledků řízení proti účastníkům právo na náhradu nákladů řízení, které platil, pokud u nich nejsou předpoklady pro osvobození od soudních poplatků.

86. S ohledem na absenci předpokladů pro osvobození od soudních poplatků a zejména na výsledek sporu, ve kterém byla žalobkyně neúspěšná z 96,43 % a její úspěch spočíval pouze v nepatrné části, soud zavázal k úhradě nákladů státu pouze žalobkyni. Žalobkyně je proto povinna zaplatit České republice na účet Okresního soudu ve Vsetíně náhradu nákladů řízení, které platil stát, konkrétně částku 1 158,50 Kč. Lhůta pro úhradu těchto nákladů státu vyplývá z § 160 o.s.ř.