117 C 1/2023

Plný text

Okresní soud ve Vsetíně - pobočka ve Valašském Meziříčí rozhodl samosoudkyní Mgr. Šárkou Zemanovou ve věci žalobců: a) Jméno zainteresované osoby 0/0 , narozený Datum narození zainteresované osoby 0/0 bytem Adresa zainteresované osoby 0/0 b) Jméno zainteresované osoby 1/0 , narozená Datum narození zainteresované osoby 1/0 bytem Adresa zainteresované osoby 1/0 oba zastoupeni advokátkou Jméno zástupce zainteresované osoby 1/0 sídlem Adresa zástupce zainteresované osoby 1/0 proti žalované: Jméno zainteresované osoby 2/0 , narozená Datum narození zainteresované osoby 2/0 bytem Adresa zainteresované osoby 2/0 sídlem Adresa zástupce zainteresované osoby 2/0 o zaplacení částky 238 750 Kč s příslušenstvím

I. Žalovaná je povinna zaplatit žalobcům do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku společně a nerozdílně částku 238 750 Kč s úrokem z prodlení ve výši 15 % ročně od 30. 1. 2023 do zaplacení.

II. Žalovaná je povinna zaplatit žalobcům do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku náhradu nákladů řízení ve výši 65 568,50 Kč k rukám právní zástupkyně žalobců.

1. Žalobci se žalobou, podanou dne 30. ledna 2023, domáhají proti žalované zaplacení slevy z kupní ceny ve výši 238 750 Kč s příslušenstvím. Tvrdí, že dne 26. ledna 2022 uzavřeli s žalovanou kupní smlouvu, na základě které od žalované koupili bytovou jednotku č. , Anonymizováno, , zapsanou na LV , Anonymizováno, pro k.ú. , adresa, . V rámci nabídky prodeje bylo uvedeno, že v bytě je elektroinstalace v mědi. Totéž bylo žalobcům sděleno při prohlídce bytu. Po předání bytu však žalobci zjistili, že se uvedené nezakládá na pravdě. Pouze částečně v kuchyni a koupelně byly zjištěny vodiče měděné, a to jen v rámci umakartového jádra, kde byla předělena jedna zásuvka a vypínač pro zmíněnou část koupelny a dále v kuchyňské lince. Místnost v kuchyni měla své osvětlení a zásuvky, kde bylo původně hliníkové vedení. Revizní technik dne 6. 4. 2002 konstatoval, že elektroinstalace je nevyhovující. Proto byli žalobci nuceni provést novou výměnu elektroinstalace, s čímž bylo spojené také nutné provedení sádrokartonových podhledů a nových omítek. Náklady na provedenou výměnu elektroinstalace a s tím související práce dosáhly výše 238 750 Kč. Žalobci u žalované uplatnili nárok na slevu z kupní ceny. K uvedenému se však žalovaná nevyjádřila.

2. Žalovaná s žalobou nesouhlasí. Upozornila, že výzva s uplatněním vad je datována stejným dnem jako faktura na provedené práce. Nemohla se tedy k opravě a k rozsahu vad vyjádřit. Poukázala na znění kupní smlouvy, podle které byli žalobci se stavem bytu seznámeni, na skutečnost, že žalobci mohli ještě před uzavřením kupní smlouvy odšroubováním jediné zásuvky zjistit, zda je elektroinstalace v mědi či nikoli. Žalobci kupovali byt s tím, že ho budou renovovat. Z rozpočtu rekonstrukce není patrné, zda rozpočet pokrývá pouze práce nutné k odstranění namítané vady, či nějaké jiné opravy v bytě. Žalovaná má zato, že 190 m² uvedených v rozpočtu s přihlédnutím k výměře bytu uvedené v kupní smlouvě, zhruba 60 m², znamená, že došlo k opravě větší části, nežli bylo nutné. Žalovaná byla v dobré víře, že byt, který prodává, je v pořádku.

3. Z listinných důkazů bylo zjištěno:

4. Žalobci jako kupující s žalovanou jako prodávající, zastoupenou , jméno FO, (s uvedením adresy bydliště žalovaného shodné s adresou prodávaného bytu), a , tituly před jménem, , jméno FO, , jako vedlejší účastník a schovatel kupní ceny, uzavřeli dne 26.1.2022 kupní smlouvu a smlouvu o advokátní úschově kupní ceny o koupi bytové jednotky č. , Anonymizováno, o velikosti 3+1, s balkónem a sklepní kójí, nacházející se ve 3. nadzemním podlaží budovy č.p. , Anonymizováno, zapsané na LV č. , hodnota, pro k.ú. , adresa, , a náležející spoluvlastnický podíl ve výši ideální , Anonymizováno, vzhledem k celku na společných částech výše specifikované budovy (dále jen „byt“), a to za kupní cenu ve výši 3 110 000 Kč. Kupní smlouvou bylo dohodnuto nabytí bytu žalobci do jejich podílového spoluvlastnictví s jejich podíly ve výši id. ½. Pod bodem II, 2 smlouvy je uvedeno, že se prodávající seznámili s fyzickým, faktickým i právním stavem předmětu převodu a že na předmětu převodu neváznou žádné vady, kterých by si byla prodávající vědoma a o kterých by kupující nezpravila. (zjištěno z citované kupní smlouvy)

5. Žalovaná udělila dne 29. 9. 2021 plnou moc , jméno FO, , podpisy na plné moci jsou úředně ověřeny týmž dnem. Plná moc zmocňuje zmocněnkyni k zastupování žalované ve věci prodeje bytu i při uzavření a podpisu smlouvy o poskytování realitních služeb týkajících se prodeje bytu s realitní kanceláři , právnická osoba, (zjištěno z plné moci)

6. Dne 25. 3. 2022 došlo k předání bytu, byt žalobcům předala za žalovanou , jméno FO, . V zápise je pod bodem 2 uvedeno, že si žalobci byt před převzetím řádně prohlédli a konstatují, že se nachází v dohodnutém stavu. (zjištěno ze zápisu o předání)

7. Z inzerátu realitního makléře , jméno FO, bylo zjištěno, že tímto byl nabízen prodej bytu 3+1 v osobním vlastnictví na , adresa, . V inzerátu je napsáno: „Bytová jednotka v téměř původním udržovaném stavu je situována na třetím NP panelového domu, původní umakartové jádro je nově obložené keramickými obklady, sprchový kout, samostatné WC. V bytě jsou plastová okna, na podlahách linoleum, elektřina v mědi. Bytový dům je po kompletní revitalizaci, oblíbená a vyhledávaná lokalita, lodžie s výhledem na , adresa, , v příštím roce je plánováno zasklení lodžií, dostatek parkovacích míst, v těsné blízkosti škola, školka. Stav bytu je charakterizován jako velmi dobrý, celková podlaha bytu 68 m².

8. Dne 5. 4. 2022 byla provedena mimořádná revize elektroinstalace v bytě. Podle zprávy ze dne 6. 4. 2022 je elektroinstalace původní s hliníkovými vodiči vyjma kuchyně a koupelny, kde jsou vodiče měděné. Je to kombinace sítí TN-C a TN-C-S - toto nouzové řešení je v rozporu s ČSN 33 2000-4-41 ed.

3. Barevné značení vodičů nevyhovuje požadavkům ČSN EN 60445 ed.4 a ČSN 33 0165 ed.

2. Izolační stavy u světelných okruhů jsou značně sníženy. U kuchyně a koupelny zásuvky koncového vodiče neodpovídají předřazenému jištění, což je v rozporu s ČSN 33 2000 – 5 – 52 ed. 2 tabulka B.52.

2. Závěrem zprávy je, že elektrické zařízení nevyhovuje, přičemž tuto závadu je nutné v co nejkratším termínu odstranit.

9. Dne 13. 5. 2022 odeslali žalobci žalované na adresu trvalého bydliště žalované, uvedenou i v kupní smlouvě, listinu, kterou uplatňují slevu z kupní ceny ve výši 200 000 Kč se splatností do 10 dnů od doručení výzvy, a to z důvodu nevyhovující elektroinstalace s hliníkovými vodiči (zjištěno z dopisu a z dodejky).

10. Dne 13.5.2022 vystavili firma , jméno FO, žalobkyni b) fakturu na částku 238 750 Kč k materiálům a pracím „vztahujícím se k nové elektroinstalaci v mědi“ v posuzovaném bytě, z toho 6 000 Kč za demontáž staré elektroinstalace, bourací práce elektro, 8 000 Kč za sekání drážek pro elektroinstalaci, 16 200 Kč za natažení a montáž kabelů, včetně sádrování, 5 400 Kč za vykroužení KU krabice a usazení KU krabic, 3 500 Kč za osazení a montáž nového bytového rozvaděče, 5 600 Kč za montáž jističů a proudového chrániče, 3 000 Kč za revizní zprávu, 3 840 Kč a 12 190 Kč za kabeláž CYKY, 6 800 Kč za nové rozvaděče včetně jističů, 2 200 Kč za KU krabice a montážní materiál, 3 500 Kč a 6 290 Kč za vypínače a zásuvky, 44 700 Kč za montážní práce elektroinstalačního materiálu, 5 580 Kč za sádrokartony 30 kusů, 1 387 Kč za tmel 30 kg, 630 Kč finální tmel 30 kg, 430 Kč za pásku na spoje 100 metrů, 2 025 Kč za profil UD 4m 27 kusů, 4 108 Kč za profil CD 4m 38 kusů, 4 800 Kč za závěsy, spojky a hmoždinky, 5 900 Kč za dopravu materiálu a přesun a 48 720 Kč za montážní práce související s instalací sádrokartonu, 19.629 Kč za materiál na omítky a dopravu, 1 536 Kč za provedení penetrace 192 m², 24 000 Kč za vložení tkaniny, přebroušení 192 m², 34 560 Kč za štukování 192 m² a 2 905 Kč za orožkování 35 m. Faktura byla proplacena. (zjištěno z faktury ze dne 13.5.2022 a z rozpočtu)

11. Ze zprávy o revizi ze dne 10. 10. 2022 bylo zjištěno, že revidované zařízení elektroinstalace bytu bylo z hlediska bezpečnosti schopno provozu.

12. Z emailové dokumentace bylo zjištěno, že žalobce a) 8. 4. 2022 kontaktoval zástupkyni realitní kanceláře , jméno FO, ohledně závady elektrorozvodu v hliníku v bytě a požadavku na slevu kupní ceny ve výši 200 000 Kč. Zástupkyně realitní kanceláře sdělila, že informaci přeposlala žalované, ale nedostala žádnou reakci.

13. Podle § 1914 odst. 1,2 o. z. kdo plní za úplatu jinému, je zavázán plnit bez vad s vlastnostmi vymíněnými nebo obvyklými tak, aby bylo možné použít předmět plnění podle smlouvy, a je-li stranám znám, i podle účelu smlouvy. Je-li splněno vadně, má příjemce práva z vadného plnění.

14. Podle § 1916 odst. 1 o.z. dlužník plní vadně, zejména a) poskytne-li předmět plnění, který nemá stanovené nebo ujednané vlastnosti, b) neupozorní-li na vady, které předmět plnění má, ač se při takovém předmětu obvykle nevyskytují, c) ujistí-li věřitele v rozporu se skutečností, že předmět plnění nemá žádné vady, anebo že se věc hodí k určitému užívání, nebo d) zcizí-li cizí věc neoprávněně jako svoji.

15. Podle § 1917 o. z. je-li vada nápadná a zřejmá již při uzavírání smlouvy nebo lze-li vadu zjistit z veřejného seznamu, jde k tíži nabyvatele. To neplatí, pokud zcizitel vadu lstivě zastřel nebo pokud nabyvatele výslovně ujistil, že věc takovou vadu nemá nebo že je vůbec bez vad.

16. Podle § 2095 o.z. prodávající odevzdá kupujícímu předmět koupě v ujednaném množství, jakosti a provedení. Nejsou-li jakost a provedení ujednány, plní prodávající v jakosti a provedení vhodných pro účel patrný ze smlouvy; jinak pro účel obvyklý.

17. Podle § 2099 odst. 1 o. z. věc je vadná, nemá-li vlastnosti stanovené v § 2095 a 2096. Za vadu se považuje i plnění jiné věci. Za vadu se považují i vady v dokladech nutných pro užívání věci.

18. Podle § 2100 odst. 1 o. z. právo kupujícího z vadného plnění zakládá vada, kterou má věc při přechodu nebezpečí škody na kupujícího, byť se projeví až později. Právo kupujícího založí i později vzniklá vada, kterou prodávající způsobil porušením své povinnosti.

19. Podle § 2103 o.z. kupující nemá práva z vadného plnění, jedná-li se o vadu, kterou musel s vynaložením obvyklé pozornosti poznat již při uzavření smlouvy. To neplatí, ujistil-li ho prodávající výslovně, že věc je bez vad, anebo zastřel-li vadu lstivě.

20. Podle § 2106 odst. 1 o. z. je-li vadné plnění podstatným porušením smlouvy, má kupující právo a) na odstranění vady dodáním nové věci bez vady nebo dodáním chybějící věci, b) na odstranění vady opravou věci, c) na přiměřenou slevu z kupní ceny, nebo d) odstoupit od smlouvy.

21. Podle § 2107 odst. 1 o.z. je-li vadné plnění nepodstatným porušením smlouvy, má kupující právo na odstranění vady, anebo na přiměřenou slevu z kupní ceny.

22. Podle § 80 o.z. člověk má bydliště v místě, kde se zdržuje s úmyslem žít tam s výhradou změny okolností trvale; takový úmysl může vyplývat z jeho prohlášení nebo z okolností případu. Uvádí-li člověk jako své bydliště jiné místo než své skutečné bydliště, může se každý dovolat i jeho skutečného bydliště. Proti tomu, kdo se v dobré víře dovolá uvedeného místa, nemůže člověk namítat, že má své skutečné bydliště v jiném místě. Nemá-li člověk bydliště, považuje se za ně místo, kde žije. Nelze-li takové místo zjistit, anebo lze-li je zjistit jen s neúměrnými obtížemi, považuje se za bydliště člověka místo, kde má majetek, popřípadě místo, kde měl bydliště naposledy.

23. Podle § 1127 o.z. z právního jednání týkajícího se společné věci jsou všichni spoluvlastníci oprávněni a povinni společně a nerozdílně.

24. Podle § 1968 věty prvé o.z. dlužník, který svůj dluh řádně a včas neplní, je v prodlení.

25. Podle § 1970 o.z. po dlužníkovi, který je v prodlení se splácením peněžitého dluhu, může věřitel, který řádně splnil své smluvní a zákonné povinnosti, požadovat zaplacení úroku z prodlení, ledaže dlužník není za prodlení odpovědný. Výši úroku z prodlení stanoví vláda nařízením; neujednají-li strany výši úroku z prodlení, považuje se za ujednanou výše takto stanovená.

26. Podle § 2 nařízení vlády č. 351/2013 Sb. výše úroků z prodlení odpovídá ročně výši repo sazby stanovené Českou národní bankou pro první den kalendářního pololetí, v němž došlo k prodlení, zvýšené o osm procentních bodů.

27. Žalobci v řízení inzerátem prokázali, že žalovaná při prodeji bytu avizovala, že byt má elektroinstalaci v mědi. Žalobci revizní zprávou prokázali, že elektroinstalace v mědi ve skutečnosti nebyla, nadto je provedena v rozporu s výši citovanými normami. Jestliže předmět koupě nemá vlastnosti, které prodávající slíbil, že je bude mít, jedná se ve smyslu § 2095 a 2099 o.z. o plnění jiné než dohodnuté jakosti, tedy vadné plnění. Žalovanou stěží může chránit dobrá víra, pokud slibovala něco, o čemž si nebyla jistá, že platí. Zároveň se nejedná o vadu zjevnou. Nelze požadovat po osobě, která není odborníkem v oboru elektroinstalací, aby rozeznala, zda elektroinstalace je v mědi, či v mědi není a aby věděla, že uvedené je možné zjistit odšroubováním zásuvky a aby rozpoznala po odšroubování této zásuvky, zda tomu tak skutečně je nebo není. Nadto dle § 1917 věty druhé o.z. vzhledem k ujištění o typu elektroinstalace je prodávající odpovědná i za zjevné vady, u kterých kupující ujistila o stavu věci, který by byl odlišný i zjevně.

28. Žalobci rovněž řádně uplatnili u žalované nároky z odpovědnosti z vad, což prokázali dodejkou a listinou označenou uplatnění nároku. Za situace, kdy žalovaná neuvedla žádnou jinou adresu, bylo v souladu s kupní smlouvou a s ustanovením § 80 o.z., že vady uplatňovali doručováním na adresu posledního trvalého bydliště žalované, což je adresa shodná s kupní smlouvou. Z žádného ustanovení občanského zákoníku nevyplývá povinnost kupujícího, pokud si nevybral jako nárok při uplatnění vadného plnění odstranění vady prodávajícím, aby umožnil prodávajícímu prohlídku vadné věci. Žalobci v řízení prokázali jednak, že byt měl vytýkanou vadu, jednak, že vadu bylo nutné s ohledem na charakter vady co nejdříve odstranit.

29. Fakturou a také rozpočtem k faktuře žalobci prokázali, že náklady na opravu vad činily částku 238 750 Kč. Z faktury a z rozpočtu prací je prokázáno, že firma Vavřík uvedenou částku vynaložila výlučně na výměnu elektroinstalace a stavební práce, které byly nutné provést v důsledku výměny elektroinstalace. Věrohodnost tohoto důkazu nebyla nijak vyvrácena. Námitka, že s ohledem na výměru bytu (dle inzerátu 68 m²) a plochy omítkování (192 m²) lze dovodit, že byly zjevně provedeny i jiné než práce související s výměnou elektroinstalace, není důvodná, když plocha omítkovin v bytě je nejen součet ploch stropů bytu, ale i ploch obvodových stěn místností, což je zjevně několikanásobně více nežli plocha stropů.

30. Vzhledem k obsahu inzerce ve spojení s ustanovením § 1917 věta druhá o.z. a výše uvedenému právnímu názoru o vadnosti bytu bylo nadbytečné vyslechnout žalobce a zmocněnkyni žalované. Obsah plné moci byl zjištěn z jejího písemného znění, tudíž k této otázce bylo nadbytečné zmocněnkyni vyslechnout. Protože již provedeným dokazováním byla prokázána tvrzení o nákladech na opravu a věrohodnost provedených důkazů nebyla žalovanou vyvrácena, je provedení dalších důkazu k rozsahu oprav nadbytečným.

31. Soud má za to, že vzhledem k prokázané výši nákladů na opravu, k výši kupní ceny a k charakteru vady je přiměřenou slevou z kupní ceny právě částka vynaložená na opravu, jinými slovy částka nutná na uvedení předmětu koupě do stavu dohodnutého kupní smlouvou.

32. Úroky z prodlení byly přiznány v souladu s § 1968 a 1970 a § 80 o.z., a to ve výši dle nařízení vlády č. 351/2013 Sb.

33. O oprávnění přijetí plnění společně a nerozdílně bylo rozhodnuto podle § 1127 o.z.

34. O náhradě nákladů řízení bylo rozhodnuto podle § 142 odst. 1 o.s.ř. Plně úspěšní ve věci jsou žalobci, proto jim byly přiznány náklady řízení v plné výši. Jejich náklady sestávají ze soudního poplatku ve výši 11 937,50 Kč, z nákladů na právní zastoupení, a to odměny za 5 úkonů právní služby (převzetí a příprava právního zastoupení, předžalobní výzva, sepis žaloby, dvakrát účast u soudního jednání) 5x 9 260 Kč dle § 8 odst.1, § 7 odst.1 a.t., náhrady hotových výdajů za výše uvedené úkony právní služby dle § 13 a.t. v celkové výši 1 500 Kč, náhrady za promeškaný čas cestou k jednáním dle § 13 a.t. ve výši 2x400 Kč a z cestovného z , adresa, a zpět při délce trasy 2x165 km, průměrné spotřebě 5,6 litrů na 100 km (poslední položka bodu 27 technického průkazu je průměrná spotřeba) benzínu natural, a to k jednání dne 20.listopadu 2023 v ceně 41,20 Kč a cestovní náhradě ve výši 5,8 Kč dle vyhlášky č. 467/2022 Sb., tj. cestovné ve výši 2.477 Kč, a k jednání dne 24. ledna 2024 při ceně benzínu 38,20 Kč a cestovní náhradě 5,80 Kč dle vyhlášky č. 398/2023 Sb. tj. cestovné ve výši 2.554 Kč.

35. Dle judikatury soudů (viz usnesení Nejvyššího soudu sp.zn. 32 Cdo 669/2017 ze dne 9. 8. 2017) výrok o solidární povinnosti (právu) k náhradě nákladů řízení přichází úvahu v případě společenství účastníků jen u tzv. nerozlučných společníků, což není projednávaný případ.

36. O lhůtách k plnění bylo rozhodnuto dle § 160 o.s.ř.