119 C 19/2020

Plný text

Okresní soud ve Vsetíně - pobočka ve Valašském Meziříčí rozhodl samosoudkyní Mgr. Kateřinou Punčochářovou ve věci žalobců: a) celé jméno žalobce , datum narození bytem adresa žalobce a žalobce b) celé jméno žalobce , datum narození bytem adresa oba zastoupeni advokátem anonymizováno jméno příjmení sídlem adresa proti žalované: osobní údaje žalované zastoupená advokátem anonymizováno jméno příjmení sídlem adresa o zaplacení částky 1 414 530,83 Kč s příslušenstvím, rozsudkem a doplňujícím rozsudkem

I. Žaloba, aby žalovaná zaplatila žalobcům částku 1 414 530,83 Kč s úrokem z prodlení ve výši 8,25 % ročně ode dne 11. 7. 2020 do zaplacení, se zamítá.

II. Žalobci jsou povinni zaplatit žalované společně a nerozdílně na nákladech řízení částku 158 511 Kč k rukám právního zástupce žalované do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

III. Žalobci jsou povinni zaplatit státu České republice na účet Okresního soudu ve Vsetíně společně a nerozdílně na nákladech svědečného částku 154 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

1. Žalobou doručenou dne 26. 8. 2020 se žalobci domáhají proti žalované zaplacení částky 1 414 530,83 Kč s příslušenstvím. Tvrdí, že dne 27. 9. 2017 byla mezi stranami uzavřena smlouva o koupi nemovitostí v [katastrální uzemí] za částku 2 600 000 Kč. Žalobci jako kupující vytkli dne 16. 11. 2017 vady koupené věci, které žalovaná neodstranila. Pokud jde o rozsah vad, odkazují žalobci na znalce [příjmení] [jméno] [příjmení], který vypracoval posudek o stavu nemovitosti dne 16. 6. 2020. Stavební práce k odstranění tvrzených vad vyčíslil znalec celkově na částku 1 414 530 Kč. Žalobci vyzvali žalovanou k úhradě této částky písemnou výzvou ze dne 8. 7. 2020, která byla doručena žalované dne 10. 3. 2020.

2. Žalobci na podané žalobě v celém rozsahu trvali.

3. Soud žalobce opakovaně vyzval u jednání dne 8. 3. 2021 a 11. 1. 2022, aby řádně specifikovali vady tak, aby byly nezaměnitelné a konkrétně vymezené, dotvrdili uplatnění vad vůči žalované a volbu práva z vadného plnění, výslovně uvedli, zda se domáhají přiměřené slevy z kupní ceny, když byli poučeni, že ve věci nesou břemeno tvrzení a břemeno důkazní ve smyslu ustanovení § 118a o. s. ř. Zároveň byla soudem opakovaně žalobcům poskytnuta dostatečná lhůta k doplnění svých skutkových tvrzení.

4. Po opakovaném poučení a výzvách soudu žalobci, ačkoli stále odkazovali na znalecký posudek a jeho dodatek zpracovaný [anonymizováno] [jméno] [příjmení] pod [číslo] u jednání dne 16. 3. 2022 specifikovali vady koupené věci tak, že tvrdili, že se jedná - o vadu spočívající ve špatně provedených a v některých místech neprovedených startovacích lištách omítek domu s tím, že tato vada byla vytknuta 6. 7. 2020, - o vadu špatně se zavírajících vstupních dveří, které nejdou zavřít a zamknout, nejdou seřídit a profukuje kolem nich, - o vadu vnitřních parapetů u okenních otvorů a související vadu oken, resp. okenních rámů a okenních křídel, kolem nichž profukuje a nejdou seřídit, jdou však zavřít s tím, že se jedná o dvě okna v obývací místnosti, jedno okno v malé místnosti vedle, jedno okno v kuchyni, jedno okno v technické místnosti, jedno malé okno v koupelně, jedno okno ve výměníku a jedno okno v garáži. Vada parapetu a s ním souvisejících oken a okenních rámů byla vytknuta 5. 11. 2017. Dále tvrdí, že se jedná o vadu i v tom směru, že žalovanou stranou bylo deklarováno, že okna jsou nová s odkazem na čerpání dotace„ Nová zelená úsporám“. - o vadu plovoucích podlah v obývacím pokoji a ve vedlejším menším pokoji, která se vlní a odpadávají lemovací lišty s tím, že u podlah mělo být provedeno zateplení polystyrénem, které provedeno nebylo, vada byla vytknuta 17. 10. 2017, - o vadu dlažby v kuchyni, technické místnosti a koupelně, která odskakuje, je nevyrovnaná, některé díly zní dutě na poklep a uvolňují se, vada byla vytknuta dne 17. 10. 2017, - o vadu zatékání přes strop do nemovitosti a praskání stropů ve všech místnostech pro neodborné provedení stropní tepelné izolace, vada vytknuta 5. 11. 2017, - o vadu nefunkčního komínu, který neodpovídá platným normám a nebylo povoleno jeho užívání revizním komickým technikem, vada byla vytknuta 29. 11. 2017 telefonicky, - o vadu nefunkčního otopného systému a systému ohřevu vody, kdy elektrický kotel funguje pouze omezeně, když žalobci tvrdí, že v mezidobí byl sice opraven a opravu platila žalovaná, avšak tvrdí, že kotel je spojen s krbovými kamny, pro otop dřevem, a měl by vytápět všechny radiátory, což nefunguje (není schopen řádně vytopit radiátory na požadovanou teplotu) a dle závěru revizního technika není způsobilý k provozu, když navazuje na komínové těleso, které není funkční, proto nelze používat ani krbová kamna, když dále krbová kamna a na něj navazující systém vytápění nemá bezpečnostní smyčky, tato vada byla vytknuta 7. 12. 2017, - o vadu spočívající v tom, že v některých místnostech nemovitost vlhne vevnitř, a to zejména v obývacím pokoji a vedlejším pokoji, vada byla vytknuta 6. 7. 2020. Žalobci dále tvrdí, že dům byl zakoupen v září 2017 s tím, že byl ve stavu po revitalizaci v roce 2016. V tomto směru odkazují na inzerát realitní kanceláře i sdělení realitního makléře a syna žalované při prohlídkách nemovitosti před podpisem kupní smlouvy. Tvrdí, že žalovanou stranou bylo deklarováno, že daný dům je vhodný bez velkých stavebních úprav na podnikatelské aktivity a bezbariérové bydlení žalobce [celé jméno žalobce] vzhledem k jeho zdravotnímu stavu. Při prohlídkách bylo zřejmé, že nějaké stavební úpravy byly provedeny a nebyly patrny žádné vady, které by byly pouhým okem zjistitelné. Pokud jde o kvalitu provedení úprav po revitalizaci, neměli k tomuto žádné informace, bylo jim deklarováno pouze to, že bylo vše provedeno z titulu dotace od Státního fondu životního prostředí„ Nová zelená úsporám“. V průběhu užívání se postupně začaly objevovat shora uvedené vady. Tyto řešili se synem žalované, který sliboval, že situaci bude řešit, nicméně úmyslně zatajil skutečný stav nemovitosti. Následně od začátku roku 2018 s nimi přestal komunikovat. Od žalované se nadto nedozvěděli žádný výsledek kontroly Státního fondu životního prostředí a informaci, že dotace byla skoro v plné výši vrácena a z jakého důvodu. Mají tedy za to, že byli poškozeni nepravdivými informacemi o stavu nemovitosti. Oslovený znalec žalobců vyčíslil náklady spojené s odstraněním vad částkou ve výši 1 414 530,83 Kč. V této výši tedy požadují žalobci slevu z kupní ceny předmětné nemovitosti, když žalobci se cítí žalovanou poškozeni a podvedeni, když žalovaná v době prodeje musela vědět, že nemovitost neodpovídá projektové dokumentaci, ačkoliv v kupní smlouvě deklaruje, že dům odpovídá podmínkám dotace, toto vše bylo následně vyvráceno kontrolou a závěry poskytovatele dotace, kdy dotace musela být vrácena.

5. Žalovaná navrhla zamítnutí žaloby. Žalobci staví svůj nárok na hypotetickém stavu nemovité věci jako takové. Žalovaná zdůrazňuje, že žalobci zakoupili nemovitost jako věc starou, kterou si prokazatelně podrobně prohlédli, dokonce s odbornými konzultanty. Byli seznámeni s technickým i právním stavem nemovité věci. V tomto směru přitom odkazuje na znění kupní smlouvy včetně dodatků. Svůj nárok žalobci staví na tvrzené škodě, resp. vadách s tím, že nemovitost nemá odpovídat jejich představám a pouze účelově tvrdí, že se jedná o vadné plnění a tedy tvrdí skryté vady. Uvedené tvrzení žalobců o existenci vad neodpovídá ani skutečnosti, že žalobci provedli několikeré prohlídky nemovité věci a uvedené tvrzené vady tak nemohou být vadami skrytými, když o nich museli vědět, či je při náležité pečlivosti museli zjistit při opakovaných prohlídkách nemovitosti. Nadto žalobci své domnělé právo neuplatnili bez zbytečného odkladu, vyčkávali téměř tři roky. Pokud žalobci odkazují na znalecký posudek, zadání nezní na určení výše slevy z ceny nemovité věci, ale na určení výše oprav, tedy z takovéhoto znaleckého posudku nelze vůbec vycházet.

6. Z listinných důkazů obsažených ve spise bylo zjištěno, že žalovaná prodala žalobcům kupní smlouvou ze dne 27. 9. 2017 pozemek parcela [číslo] – zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba rodinný dům [adresa], pozemek parcela [číslo] – zahrada a pozemek parcela [číslo] – zahrada, vše v [katastrální uzemí], za částku 2 600 000 Kč. Součástí nemovitosti jsou dále hospodářské části, studna, venkovní úpravy, oplocení s brankou, přípojka vody, elektřiny, kanalizace a porosty. V bodě III. bod 1/ žalovaná prohlašuje, že na předmětné nemovitosti byla poskytnuta dotace Nová zelená úsporám za účelem zachování udržitelnosti s odkazem na číslo žádosti [číslo] Státním fondem životního prostředí s podmínkami zachování stávajícího fasádního zateplení, zateplení podlahy na půdě, zateplení podlah, zateplení sklepu (stropu ve sklepě), zachování stávajících oken a dveří, krbových kamen a solárního systému a to do listopadu 2026. V bodě III. bod 6/ je dále uvedeno, že žalobci jako kupující prohlašují, že znají polohu, stavební a technický stav nemovitostí, včetně příslušenství a součástí, znají přístup a příjezd k předmětu převodu, uložení a stav střešní konstrukce včetně střešního pláště, berou na vědomí, že objekt není opatřen zařízením proti případnému zásahu bleskem, provedení a stav zemní izolace celého objektu a stav obvodových konstrukcí objektu, vnitřní prostorové rozdělení a uspořádání celého objektu, vedení vnitřního odpadního/kanalizačního potrubí, vodovodního potrubí, vytápění a elektrických rozvodů, včetně napojení na přívodní veřejné inženýrské sítě, podrobně se seznámili s nebytovou částí budovy (hospodářskou částí), to vše osobními prohlídkami, i za účasti svého odborného poradce, když jim bylo umožněno několik prohlídek předmětných nemovitostí. Na základě zjištěných skutečností o stavu nemovitosti nevznášejí žalobci žádné připomínky, kupní cenu akceptují jako přiměřenou a tak bez výhrad kupují předmět převodu ve stavu, v jakém se nachází ke dni podpisu kupní smlouvy tak, jak stojí a leží, nepožadují jiné bližší informace a přebírají na sebe veškerá práva a povinnosti vlastníka předmětu převodu vyplývající ze zákona, dále berou na vědomí, že se nejedná o věc novou, ale o věc užívanou a rovněž prohlašují, že byli seznámeni s energetickou náročností budov ve třídě C, této porozuměli a rovněž akceptují. Kupní smlouva byla sepsána v advokátní kanceláři [anonymizováno] [jméno] [příjmení], advokáta ve [obec], který taktéž potvrdil prohlášení o pravosti podpisů na listině sepsané advokátem. Strany dále uzavřely dodatek č. 1 ke kupní smlouvě dne 25. 10. 2017 s tím, že žalující jako kupující jsou povinni dodržet podmínky dotace stanovené na provedení fasády, zateplení půdy, zateplení sklepa, solárního systému, krbových kamen, oken a dveří, kupující nejsou odpovědni za zateplení podlah, v případě jakékoliv opravy podlah /zásahu do betonu a polystyrénu/ jsou kupující, tedy žalobci, povinni zachovat zateplení podlah ve složení a podmínek dle dotace Zelená úsporám. V případě výměny jakéhokoliv prvku, který se týká dotace, jsou kupující povinni změnu či výměnu jakéhokoliv prvku písemně požádat prodávající, tedy žalovanou, o písemné odsouhlasení změny či výměny, v tomto případě musí zachovat minimálně stejné tepelné vlastnosti daného prvku, nesmí změnit fyzické rozměry oken a dveří, pokud by mělo dojít k jejich výměně, a musí zachovat minimálně stávající tepelný prostup, tepelné vlastnosti tzv.„ U“. Dodatek byl opětovně podepsán v advokátní kanceláři [anonymizováno] [jméno] [příjmení], advokáta ve [obec].

7. Žalobci dále do spisu doložili návrh dodatku č. 2 k předmětné kupní smlouvě se slevou 325 000 Kč, která mezi stranami uzavřena nebyla a e-mailovou korespondenci z přelomu roku 2017 2018 stran poskytnutí této slevy.

8. Předávací protokol byl sepsán dne 28. 9. 2017, kdy k tomuto datu jsou uvedeny stavy měřičů, elektroměru a vodoměru s tím, že k tomuto datu byly předány klíče v počtu dvou kusů. K témuž datu jsou uvedeny poznámky o tom, že celá otopná soustava byla napuštěna vodou a odzkoušena, a to konkrétně topení a teplá užitková voda, dále je uvedeno, že veškeré technologie v rodinném domě jsou mimo záruční dobu kromě elektrického sporáku, solární systém je natlakován nemrznoucí kapalinou, nemovitost včetně příslušenství odpovídá fyzickému stavu v době předání, od data sepsání kupní smlouvy nedošlo k žádné změně stavu, nedošlo k poškození či odcizení věcí prodávajících či kupujících, předány čtyři klíče od hlavního vchodu, pět od vedlejšího vchodu, pět od garáže s poznámkou k datu 28. 9. 2017. V rodinném domě je celkem osm radiátorů, vestavěná kuchyňská linka, dřez a vodovodní baterie, krbová vložka, dům je bez interiérových dveří, v koupelně je WC, vana, zrcadlo, umývadlo se skříňkou, bojler, dále je dopsána poznámka o dodavatelích: okna – Svět oken s. r. o., solární systém a krbová kamna – Dast s.r.o., elektrický bojler – Koupelny Ptáček.

9. Žalobci dále do spisu doložili listinu bez uvedení data nazvanou„ reklamace rodinného domu po prodeji“. V listině jsou vytknuty vady: netěsnost potrubí TUV, elektrokotel po spuštění vykazuje chyby přehřátí a kape z něj voda, výměna elektroměru a natlakování soustavy na tlak, v kuchyni nad oknem směrem do kuchyně je stále vlhko, začíná zde vznikat plísně, požadují opravu, odvlhčení, likvidaci plísně a vymalování, radiátor v koupelně (žebřík) je špatně utěsněn, prokapává, požadují opravu zašroubení a zaizolování, solární ohřev je nefunkční z důvodu utrhlého čidla NTZ na půdě, požadují dodávku nového originálního čidla, plastové dveře a okna neplní svou funkci kvůli spárám, přes které fouká, požadují seřízení a odbornou firmu, interiérové dveře zakoupili nové, zárubně jsou však křivé a dveře nelze namontovat, požadují proto seřízení, elektroinstalace – chybí popis jističů v rozvaděči, nebyl dodán plán elektroinstalace, elektrický sporák v kuchyni nebyl zapojen, požadují kvalifikované zapojení, bojler a jiná zařízení s pojistnými ventily nemají u ventilu vyveden odvod vody, požadují kontrolu pojišťovacích ventilů a vyřešení problémů s odkapáváním vody z pojišťovacích ventilů, krbová vložka špatně nainstalována.

10. Žalobci dále do spisu doložili jako důkaz sken obrazovky nabídky k prodeji nemovitosti realitní kanceláře [příjmení] [anonymizováno] s textem:„ Nabízíme k prodeji rodinný dům 4+1 s koupelnou, WC, technickou místností, 2 garáže, sklep. Příslušenství – ÚT s propojení na solární systém, krbová vložka v obývacím pokoji, obecní vodovod, kanalizace. Dům byl revitalizován v roce 2016 – vnitřní instalace, podlahy, omítky, okna, zateplení fasády. Na pozemku je studna, ovocné a okrasné stromy. Třída energetické náročnosti C“.

11. Ze„ Zápisu o informování prodávající o zjištěném stavu nemovitosti [obec a číslo] kupujícími, výpis nedostatků“, s datem 17. 10. 2017, bylo zjištěno, že zápis je podepsán žalobci a synem prodávající [anonymizováno] [jméno] [příjmení] bez doložení plné moci k zastupování žalované. K jednotlivým bodům je uvedeno, že doklady, které byly pořízeny na akci„ Zelená úsporám“, návod k obsluze kotle Verner a katalog náhradních dílů je předán žalobcům 17. 10. 2017, návod k instalaci solárního systému Junkers bude předán při předání nemovitosti, s poznámkou předáno dne 25. 10. 2017, technická dokumentace všech technologií, které byly pořízeny na„ Zelenou úsporám“ včetně dodacích listů, faktur, záruční list sporák, digestoř bude předán při předání nemovitosti, kuchyňská linka je v záruce 24 měsíců od předání nemovitosti, elektrický kotel a bojler nemá záruční dobu, fotodokumentace proběhlé rekonstrukce nemovitosti obsahující fotky, technická dokumentace rekonstrukce nemovitosti s poznámkou, že byla předána 25. 10. 2017, nefunkční solární systém bude zprovozněn a odzkoušen do 24. 10. 2017 s poznámkou, že je funkční za přítomnosti kupujících dne 25. 10. 2017, neteče voda, bude zprovozněno, odzkoušeno, s poznámkou předáno 25. 10. 2017, nefunkční vytápění nemovitosti bude zprovozněno, odzkoušeno, s poznámkou předáno 25. 10. 2017, vzdouvající se plovoucí podlahy v nemovitosti u více místností, problematická funkčnost některých oken a dveří s tím, že nedoléhají, bude konzultována oprava u dvou oken, nedodělané zaspárování obkladů v koupelně, bude doděláno do 24. 10. 2017, zatékání přes střechu, s poznámkou předáno 25. 10. 2017, seznámení s technologiemi, datum výroby některých použitých částí a technologií je mnohdy starší než pět let.

12. Ze zprávy technika [jméno] [příjmení], [obec], o závadách topné soustavy [obec a číslo] ze dne 12. 12. 2017, bylo zjištěno, že jde o netěsnost topné soustavy u některých radiátorů, některé radiátory nemají regulační ventily na přívodu, ale jen uzavírací šroubení, chybí zapojení chladící smyčky na krbové vložce proti přetopení, nebyla předložena revize komínu od zapojení krbové vložky.

13. Zprávu o čistění a kontrole spalinové cesty zpracoval a podepsal kominický mistr [jméno] [příjmení], s tím, že komín nevyhovuje. Ze zprávy o revizi spalinové cesty z 2. 3. 2018 [anonymizováno] [jméno] [příjmení], revizního technika spalinových cest, bylo zjištěno, že se jedná o revizi spalinové cesty od spotřebiče na pevná paliva se závěrem, že spolehlivému a bezpečnému provozu nevyhovuje.

14. Z připojeného spisu Státního fondu životního prostředí číslo žádosti [číslo] bylo zjištěno, že žalovaná podala žádost o poskytnutí dotace na rekonstrukci provedení zateplení rodinného domu [adresa] v obci [obec] z programu Nová zelená úsporám, kdy žádost byla podána 7. 7. 2015 v rozsahu snižování energetické náročnosti stávajícího rodinného domu, výměna zdroje tepla za krbová kamna/uzavřené krbové vložky s teplovodním výměníkem s ruční dodávkou paliva a instalace solárního termického systému + instalace solárního termického systému pro přípravu teplé vody s tím, že byla odsouhlasena maximální výše dotace 348 150 Kč. Žalovaná se zavázala dne 2. 7. 2015 v tomto směru dále zabezpečit udržitelnost projektu po dobu deseti let. Ze spisu nevyplývá žádný závazek stran zákazu provádění dalších oprav a úprav za účelem dodržení podmínek, tedy snižování energetické náročnosti. Z obsahu spisu soud dále zjistil, že Státní fond životního prostředí zjistil při provádění kontroly, že nesouhlasí deklarovaný součinitel tepelné vodivosti izolačního materiálu, parametry nových oken a nových dveří (vchodových dveří), kdy výsledné hodnoty nesouhlasí s hodnotami dle energetického posudku. Žalovaná tak byla následně vyzvána k vrácení podpory v roce 2019 a to v částce 313 150 Kč. Z obsahu technických zpráv je dále zřejmé, že se jedná o zděnou stavbu ze 40. let 20. století z cihel s částečným podsklepením.

15. Žalobci do spisu dodali dále znalecký posudek znalce [příjmení] [jméno] [příjmení] se sídlem [obec] pod [číslo] ze dne 16. 6. 2020 se zadáním„ oceňte všechny stavební práce a dodávky stavebních materiálů, které je potřebné provést, aby rodinný dům [adresa] v obci [obec] vyhovoval běžným zvyklostem a požadavkům, které jsou uvedeny v projektové dokumentaci, kterou zpracoval [anonymizováno] [jméno] [příjmení] dne 10. 6. 2015 pro tzv. dotační titul Nová zelená úsporám 2015“. Znalec provedl ocenění včetně kalkulace opravy komínů a stanovil rozpočet na částku 843 986,92 Kč a částku 331 946,93 Kč.

16. Fotografie dokládají tvrzený stav nemovitosti.

17. Ve spise je dále založena korespondence mezi žalobci a žalovanou, resp. jejich právními zástupci před podáním žaloby.

18. Žalobci zaslali žalované předžalobní výzvu dne 8. 7. 2020, kdy tvrdí, že jim vznikla škoda v částce 1 414 530,83 Kč, což odůvodňují tím, že žalovaná jednala úmyslně protiprávně, když si musela být vědoma toho, že prodává něco, co neodpovídá kupní smlouvě, kupujícím vznikla škoda ve výši uvedené, a to v příčinné souvislosti s protiprávním jednáním žalované.

19. Z výpovědi svědka [příjmení] [jméno] [příjmení] soud zjistil, že je synem žalované. Předmětnou nemovitost nabyla žalovaná od své tety. Dům prošel částečnou rekonstrukci, což zařizoval otec žalované. Provádělo se zateplení pláště, výměna oken, instalovaly se solární panely, částečně se měnily elektrické a vodovodní rozvody. On sám nezadával žádný pokyn k tomu, jak má inzerát znít. Pokud ví, zástupce realitní kanceláře podnikl s žalobci několik prohlídek, měli s sebou i nějaký stavební dozor. Žalobci na koupi nemovitosti spěchali a tlačili. Kupní smlouva se probírala asi tři hodiny slovo od slova. Jediné, co žalobci řešili, bylo, že chtěli slevu 50 000 Kč. U tohoto jednání byla přítomna i žalovaná. Podruhé se s žalobci setkal při podpisu smlouvy v realitní kanceláři, opět za přítomnosti žalované. Žalobci chtěli klíč od nemovitosti hned po podpisu smlouvy, ještě před předáním nemovitosti. V tomto jim vyhověli. Dne 17. 10. podepsal s žalobci v nemovitosti výpis nedostatků jako syn prodávající, říkal jim, že nemá žádnou plnou moc, ale oni mu řekli, že o nic nejde. Jednotlivé věci prošli a on listinu podepsal. U předání nemovitosti dne 25. 10. nevznesli žádné námitky, neoznačili žádné vady. Při podpisu předávacího protokolu byla taktéž žalovaná přítomna. Pak začaly telefonáty žalobců, snažil se to s nimi řešit. Všechny ty věci, které byly popsány v protokole ze dne 17. 10., odstranil. Navrhl jim posléze odstoupení od smlouvy s tím, že se jim vrátí peníze, s tímto ale nesouhlasili, chtěli peníze, a to částku 300 až 400 000 Kč. Chtěl to vyřešit tímto způsobem, ale žalovaná návrh zamítla s tím, že nikoho„ nepodrazila“ a že jestli chtějí, tak se smlouva celá zruší a vrátí se jim všechny peníze. To, co žalobci tvrdí, nejsou skryté vady. Dům neměl okapnice, nebyla dodělaná omítka a podobně. Ta oprava domu probíhala postupně v letech 2011 až do toho prodeje. Pokud jde o dotaci Zelená úsporám, ve výsledku bylo vráceno státu 70 % této dotace, neví to jistě, protože tam byly zjištěné nějaké nedostatky, ale nic bližšího o tom neví. Žalobci po něm pořád chtěli nějaké projektové dokumenty, fotodokumentaci a podobně. Chtěl už od nich mít pokoj a tak se snažil toho co nejvíc dohledat a co zajistil, to jim předal. O sondách do podlah s žalobci nikdy nejednal. To, co je uvedeno v protokole, všechno vyzkoušel, zatopil, spustil kotel, radiátory hřály, odzkoušela se tekoucí voda, rozsvítil každé světlo, všechno fungovalo a protokol byl tedy podepsán v kuchyni nemovitosti.

20. Z výpovědi [anonymizováno] [jméno] [příjmení] bylo zjištěno, že pracoval v různých realitních kancelářích. Pokud jde o prodej předmětného domu, odhaduje, že byl na místě s žalobci dvakrát až třikrát, což je standartní počet prohlídek. Byli tam i s nějakým odborníkem, protože se ptali na všechny věci, jak fungují, některé otázky nebyl schopen zodpovědět ani on. Nemovitost si prohlédli detailně. Řešili topení, soláry, prohlížela se i střecha, podlahy, řešili otázku sond do podlah. Znění kupní smlouvy se dojednávalo dlouze, byly tam i nějaké dodatky, byla u toho osobně žalovaná. Z jeho pohledu byla nemovitost v dobrém stavu. Vybavuje si nové podlahy, dlažby, elektroinstalaci, soláry a vytápění. V některých částech byla nová vnitřní omítka a výmalby. Vnější fasáda byla zateplená, zaštěrkovaná, bez nátěru. Střecha byla původní, rýny chyběly, resp. jeden svod byl odpadlý kvůli větru, pokud si to všechno pamatuje. Žalobci měli dostatečný prostor a čas nemovitost si podrobně projít. Text nabídky se zpracovává většinou po konzultaci s prodávajícím. Při podpisu smlouvy byl osobně, dojednání podrobností ve smlouvě trvalo určitě dvě až tři hodiny. Vše bylo žalobcům podrobně vysvětleno a to jak v otázkách daňových, tak technických. Obě strany si smlouvu přečetly.

21. Podle ustanovení § 2079 odst. 1 občanského zákoníku se kupní smlouvou prodávající zavazuje, že kupujícímu odevzdá věc, která je předmětem koupě, a umožní mu nabýt vlastnické právo k ní, a kupující se zavazuje, že věc převezme a zaplatí prodávajícímu kupní cenu.

22. Podle ustanovení § 2129 odst. 2 občanského zákoníku neoznámil-li kupující prodávajícímu skrytou vadu stavby spojené se zemí pevným základem do pěti let od nabytí, soud kupujícímu právo z vadného plnění nepřizná, namítne-li prodávající, že vada nebyla včas oznámena. Prodávající však nemá právo na námitku, je-li vada důsledkem skutečnosti, o které prodávající v době odevzdání věci věděl nebo musel vědět.

23. Podle ustanovení § 2106 odst. 1 písm. c) a odst. 2 občanského zákoníku je-li vadné plnění podstatným porušením smlouvy, má kupující právo na přiměřenou slevu z kupní ceny. Kupující sdělí prodávajícímu, jaké právo si zvolil, při oznámení vady, nebo bez zbytečného odkladu po oznámení vady. Provedenou volbu nemůže kupující změnit bez souhlasu prodávajícího; to neplatí, žádal-li kupující opravu vady, která se ukáže jako neopravitelná. Neodstraní-li prodávající vady v přiměřené lhůtě či oznámí-li kupujícímu, že vady neodstraní, může kupující požadovat místo odstranění vady přiměřenou slevu z kupní ceny, nebo může od smlouvy odstoupit.

24. Podle ustanovení § 2103 občanského zákoníku kupující nemá práva z vadného plnění, jedná-li se o vadu, kterou musel s vynaložením obvyklé pozornosti poznat již při uzavření smlouvy. To neplatí, ujistil-li ho prodávající výslovně, že věc je bez vad, anebo zastřel-li vadu lstivě.

25. Podle ustanovení § 2112 odst. 1 a 2 občanského zákoníku neoznámil-li kupující vadu bez zbytečného odkladu poté, co ji mohl při včasné prohlídce a dostatečné péči zjistit, soud mu právo z vadného plnění nepřizná. Jedná-li se o skrytou vadu, platí totéž, nebyla-li vada oznámena bez zbytečného odkladu poté, co ji kupující mohl při dostatečné péči zjistit, nejpozději však do dvou let po odevzdání věci. K účinkům podle odstavce 1 soud přihlédne jen k námitce prodávajícího, že vada nebyla včas oznámena. Prodávající však nemá právo na námitku, je-li vada důsledkem skutečnosti, o které prodávající v době odevzdání věci věděl nebo musel vědět.

26. Podle ustanovení § 2095 občanského zákoníku prodávající odevzdá kupujícímu předmět koupě v ujednaném množství, jakosti a provedení. Nejsou-li jakost a provedení ujednány, plní prodávající v jakosti a provedení vhodných pro účel patrný ze smlouvy; jinak pro účel obvyklý.

27. Na základě shora provedeného dokazování dospěl soud k následujícím skutkovým a právním závěrům.

28. Soud má v prvé řadě prokázáno, že mezi účastníky došlo k uzavření kupní smlouvy dne 27. 9. 2017, na základě které žalobci nabyli od žalované nemovitosti zapsané na [list vlastnictví] v katastrálním území a obci [obec], a to pozemek parcela [číslo] jehož součástí je stavba rodinného domu [adresa] se všemi součástmi a příslušenstvím a pozemky parcela [číslo] – zahrady. V kupní smlouvě prodávající, tedy žalovaná prohlásila, že na předmětné nemovitosti byla poskytnuta dotace [ulice] zelená úsporám pod číslem žádosti [číslo] s podmínkami zachování stávajícího fasádního zateplení, zateplení podlahy na půdě, zateplení podlah, zateplení sklepu a stropu ve sklepě, zachování stávajících oken a dveří, krbových kamen, solárního systému, a to do listopadu 2026. Ze smlouvy dále jednoznačně vyplývá, že kupující znali technický stav nemovitostí, uložení a stav střešní konstrukce, včetně střešního pláště, provedení a stav zemní izolace celého objektu a stav obvodových konstrukcí objektu, vnitřní a prostorové rozdělení a upořádání objektu, vedení vnitřního kanalizačního potrubí, vodovodního potrubí, vytápění a elektrických rozvodů včetně napojení na přívodní veřejné inženýrské sítě, když podpisem na smlouvě potvrdili, že se vším se podrobně seznámili osobními prohlídkami i za účasti svého odborného poradce, když jim bylo umožněno několik prohlídek nemovitostí. Dále žalobci výslovně prohlásili, že předmětné nemovitosti kupují tak, jak stojí a leží, nepožadují jiné bližší informace a berou na vědomí, že se nejedná o věc novou, ale o věc užívanou, a byli srozuměni a seznámeni s tím, že se jedná o energetickou náročnost budovy ve třídě C. Strany se dohodly na kupní ceně ve výši 2 600 000 Kč. Z dodatku předmětné kupní smlouvy č. 1 ze dne 25. 10. 2017 dále vyplývá, že kupující jsou povinni dodržet podmínky dotace stanovené na provedení fasády, zateplení půdy, sklepa, solárního systému, krbových kamen, oken a dveří. Nejsou odpovědni za zateplení podlah. V případě opravy podlah jsou kupující povinni zachovat zateplení podlah ve složení a podmínkách dle dotace Zelená úsporám. V případě výměny jakéhokoliv prvku, který se týká dotace, jsou kupující povinni změnu či výměnu jakéhokoliv prvku písemně požádat prodávající o písemné odsouhlasení konkrétní změny či výměny. V tomto případě musí zachovat minimálně stejné tepelné vlastnosti daného prvku, nesmí změnit fyzické rozměry oken a dveří. V této souvislosti soud tedy v prvé řadě uvádí, že již ze samotného znění kupní smlouvy a jejího dodatku je prokázáno, že žalobci nebyli povinni ponechat veškeré prvky nemovitosti bez údržby či opravy, jak v řízení mimo jiné tvrdili. Byli zavázáni toliko opravy či úpravy oznámit žalované straně, a především pak zachovat stejné tepelné vlastnosti daného prvku, případně neměnit fyzické rozměry oken a dveří. Oprava parapetů, tvrzeného profukování kolem oken, nedovírání dveří, zatékání přes štít a podobně, rozhodně nejsou zásahem, při němž by docházelo ke změnám fyzických rozměrů oken a dveří, naopak jednalo by se o opravy v souvislosti s péčí řádného hospodáře, při níž by jednoznačně došlo k dodržení stejné tepelné vlastnosti jmenovaných prvků. Stejně tak pokud jde o otázku podlah či tvrzeného zatékání ze střechy.

29. Žalobci tvrdí, že byli uvedeni v omyl mimo jiné tím, že z inzerátu na prodej nemovitosti a tvrzení žalované strany vyplývalo, že je dům po tzv. revitalizaci. Z toho dovozovali jimi blíže neurčenou představu o stavu předmětného rodinného domu. Odkazují v tomto směru dále na jednání se synem žalované svědkem [příjmení] [jméno] [příjmení]. Z výpovědi svědka má soud prokázáno, že pro jednání s žalobci za žalovanou neměl udělenu žádnou plnou moc, přesto se snažil požadavkům a dotazům žalobců vyhovět. Žalobci tvrdí, že jim bylo deklarováno, že rodinný dům [adresa] byl po revitalizaci a byli tak uvedeni v omyl, protože stav nemovitosti tomuto neodpovídal. Soud v prvé řadě v tomto směru konstatuje, že pojem revitalizace není pojmem právním, nevyskytuje se ve stavebních předpisech, ani v občanském zákoníku. Pod pojmem revitalizace si tak může každý subjektivně představit jiný rozsah opravy, úpravy v tomto případě nemovité věci, ať už prosté výmalby a vymetení pavučin, až po kompletní stavební úpravy zahrnující výměnu všech podstatných prvků vnitřní či vnější konstrukce nemovitosti. Z předmětné kupní smlouvy nevyplývá, že by bylo žalobcům výslovně deklarováno, že nemovitost je po revitalizaci, případně v jakém konkrétním rozsahu. Tento stav žalobci toliko presumují s odkazem na informaci o poskytnutí dotace Nová zelená úsporám. Naopak z kupní smlouvy jednoznačně vyplývá, a to z bodu III. bod 6/, že kupující kupovali nemovitost s tím, že se jedná o věc užívanou, nikoli novou. Z provedeného dokazování je dále přitom prokázáno, že se jedná o stavbu ze 40. let 20. století. Oprava jednotlivých prvků nemovitosti probíhala postupně od roku 2011, jak má soud prokázáno z výpovědi svědka [příjmení]. Postupně došlo k opravě vnější fasády i vnitřních prostor, a to výměnou některých oken, vstupních dveří, podlah. Dotace Nová zelená úsporám zahrnovala instalaci solárního ohřevu, tepla a teplé vody ve spojení s otopným tělesem na pevná paliva, tedy uvedených krbových kamen a některé prvky zateplení, zejména pak vnější fasády. Rozsah poskytnuté dotace a v rámci dotací případně provedených úprav nemovitosti nemá žádný vliv na postavení žalobců v řízení. Žalobci koupili od žalované nemovitost ve stavu, který byl zřejmý ke dni podpisu smlouvy, případně ke dni podpisu dodatku, tedy na podzim 2017. Jak z kupní smlouvy vyplývá, žalobci si opakovaně nemovitost prohlédli a to i za účasti odborného poradce. Seznámili se se stavem nemovitosti, a to jak stavem vnitřním, tak vnějším, včetně střešní konstrukce, zemní izolace, vedení potrubí, vytápění, elektrických rozvodů. Tuto skutečnost potvrdil svědek [příjmení] i svědek [příjmení], kteří shodně uvedli, že žalobci se velmi blízce seznámili s předmětnou nemovitostí před uzavřením kupní smlouvy, a to při opakovaných prohlídkách. Svědek [příjmení] [příjmení] potvrdil, že vznášeli řadu dotazů a podrobně nemovitost prohlédli. Žalobci měli k dispozici klíče od nemovitosti již ode dne uzavření kupní smlouvy, i v období do jejího předání. K datu předání nemovitosti došlo k odzkoušení celé topné soustavy, topení a teplé užitkové vody, solární systém byl natlakován nemrznoucí kapalinou a žalobci byli výslovně seznámeni s tím, že s výjimkou elektrického sporáku jsou veškeré technologie již mimo záruční dobu, což platí i pro kotel a solární systém.

30. Žalobci s odkazem na nedatovaný přípis nazvaný„ reklamace rodinného domu po prodeji“ tvrdili, že následně poukázali na řadu vad, které dle jejich tvrzení dům nevykazoval při prohlídkách. Rozsah tvrzených vad před podáním žaloby i v průběhu tohoto řízení žalobci měnili. V tomto směru soud poukazuje na vyjádření žalobců založená ve spise, například ze dne 20. 4. 2021. Teprve po opakovaných výzvách soudu byl rozsah žalobci tvrzených vad specifikován, a to tak, že žalobci tvrdili, že se jedná o vady skryté, a to vady: - špatně provedených a v některých místech neprovedených startovacích lištách omítek domu, - špatně se zavírajících vstupních dveří, které nejdou zavřít a zamknout, nejdou seřídit a profukuje kolem nich, - vnitřních parapetů u okenních otvorů a související vadu oken, resp. okenních rámů a okenních křídel, kolem nichž profukuje a nejdou seřídit, jdou však zavřít s tím, že se jedná o dvě okna v obývací místnosti, jedno okno v malé místnosti vedle, jedno okno v kuchyni, jedno okno v technické místnosti, jedno malé okno v koupelně, jedno okno ve výměníku a jedno okno v garáži, - plovoucích podlah v obývacím pokoji a ve vedlejším menším pokoji, která se vlní a odpadávají lemovací lišty s tím, že u podlah mělo být provedeno zateplení polystyrénem, které provedeno nebylo, - dlažby v kuchyni, technické místnosti a koupelně odskakuje, je nevyrovnaná, některé díly zní dutě na poklep a uvolňují se, - zatékání přes strop do nemovitosti a praskání stropů ve všech místnostech pro neodborné provedení stropní tepelné izolace, - nefunkční komín, který neodpovídá platným normám a nebylo povoleno jeho užívání revizním komickým technikem, - nefunkční otopný systém a systém ohřevu vody, kdy elektrický kotel funguje pouze omezeně, není schopen řádně vytopit radiátory na požadovanou teplotu a dle závěru revizního technika není způsobilý k provozu, když navazuje na komínové těleso, které není funkční, proto nelze používat ani krbová kamna a na něj navazující systém vytápění nemá bezpečnostní smyčky, - v některých místnostech nemovitost vlhne vevnitř, a to zejména v obývacím pokoji a vedlejším pokoji. Žalobci řádně a určitě specifikovali vady tedy až dne 16. 3. 2022, s výjimkou závad označených v zápise ze dne 17. 10. 2017 vzdouvající se podlahy (blíže však nespecifikovaného rozsahu), problematická funkčnost některých oken a dveří (opět bez bližšího určení vady a alespoň označení konkrétních oken či jejich počtu) a poznámky o zatékání přes střechu (opět bez jakékoli další specifikace tvrzené vady a jejich projevů). S ohledem na vše shora uvedené tak dospěl soud k závěru, žalobci řádně a„ identifikovatelně“ popsali a oznámili jimi tvrzené vady až dne 16. 3. 2022, tedy po více než čtyřech letech od koupě nemovitosti. Odkaz na znalecký posudek [anonymizováno] [příjmení] jako úkon oznámení vad ve smyslu ustanovení § 2112 občanského zákoníku dle názoru soudu neobstojí, když znalecký posudek odpovídá na zcela jinou otázku, a to ocenění stavebních prací a dodávek materiálu ve vztahu k provedení prací na nemovitosti s odkazem na projekt [anonymizováno] [příjmení] z roku 2015 pro dotaci Zelená úsporám. Je zcela bez významu, zda byl dům opravován v souladu s uvedenou projektovou dokumentací a jak kvalitně, protože žalovaná se nijak žalobcům v kupní smlouvě nezavázala, že jim prodává nemovitost opravenou v souladu se shora uvedenou projektovou dokumentací [anonymizováno] [příjmení] z roku 2015. Soud tedy shrnuje, že tvrzené vady řádně žalobci oznámili až dne 16. 3. 2022.

31. Pokud jde o jednotlivé tvrzené vady.

32. Vada startovacích lišt omítek, které buď nejsou provedené vůbec nebo jsou provedené nekvalitně. Žalobci tvrdí, že chybějící či špatně provedené startovací lišty jsou skrytou vadou, když se začaly projevovat jako vada v průběhu zimy 2018 2019. Neuvádí však, jak se tato vada projevovala na vlastním užívání nemovitosti. Skutečnost, že na domě nebyla dokončena omítka a ani startovací lišty, byla však zjevná na první pohled. Tuto skutečnost má soud prokázanou výslechem svědka [příjmení] [příjmení] a svědka [příjmení] [příjmení]. Nejedná se tak o vadu skrytou. Nedokončené omítky byly zjevným stavem nemovitosti k datu jejího prodeje a nejedná se tak o vadu.

33. Pokud jde o okna a dveře, jejich profukování a nedovírání, žalobci tvrdí, že se jedná o vadu i proto, protože bylo inzerováno, že se jedná o dům po rekonstrukci v roce 2016, kdy byla vyměněna okna a dveře a vada se projevila až později, a proto se nejednalo o vadu zjevnou. Soud dospěl k závěru, že se však jedná o vadu zjevnou, zvláště s přihlédnutím ke skutečnosti, že žalobci učinili několik prohlídek na místě samém a při náležité pečlivosti mohli zjistit, zda okna dovírají, zda kolem nich nefouká, tak jak nyní tvrdí. Stejně tak u dveří vchodových. Interiérové dveře vůbec v nemovitosti nebyly. Pokud jde o odkaz na inzerát, z kupní smlouvy nevyplývá, že by měly být vyměněna veškerá okna, případně jen některá okna v konkrétních místnostech. V tomto případě žalobci pouze předpokládali určitý stav, který si však nijak neověřili ani na žalované nevymínili.

34. Pokud jde o podlahy, soud má za to, že strana žalující mohla do podlah jako takových zasahovat z hlediska závazku z titulu Zelená úsporám, šlo toliko o to, aby v případě oprav nedošlo k narušení podmínek, tedy zajištění shodné tepelné izolace, k opravě však mohlo dojít kdykoliv. Toto tvrzení žalobců nevyplývá z žádného z dokumentů a listinných důkazů obsažených ve spise, zejména ani ze spisu Zelená úsporám [číslo]. Vadou není ani to, že se mělo jednat o jiné provedení (použití polystyrenu), když z kupní smlouvy nevyplývá, že by žalovaná garantovala, že podlahy ve všech místnostech jsou provedeny nějakou konkrétní technologií. Skutečnost, že podlahy se ve dvou místnostech vlní, nadto žalobci blíže nedoplnili (rozsah, projevy), přičemž opět se jedná o vadu zcela zjevnou. Pokud (byť neurčitě) tuto uvedli již 17. 10. 2017, musela být viditelná již při prohlídkách a ke dni uzavření kupní smlouvy 27. 9. 2017. Uvedené shodně platí i pro tvrzenou vadu dlažby.

35. Zatékání přes strop a praskání stropů žalobci nijak blíže, přes poučení soudu, nespecifikovali. V této souvislosti musí soud zdůraznit, že žalobci si byli vědomi, že kupují nemovitost opotřebenou. Jak vyplynulo i z výslechu svědka [příjmení] [příjmení], bylo zjevné, že na nemovitosti v některých částech chyběly rýny, nemovitost nebyla zcela dohotovena a tento stav musel být zcela zjevný již v době uzavření kupní smlouvy. V tomto směru soud dále konstatuje a opakuje, že nemovitost byla již ze 40. let 20. století a bylo lze předvídat, že poruchy stavebních konstrukcí se na nemovitosti, zvláště při jejím užívání, mohou projevit, přesto, z pro soud nepochopitelných důvodů, od roku 2017 v tomto směru neprovedli žádné opravné práce. Vadu zatékání přes střechu žalobci uplatnili dne 17. 10. 2017, jak vyplývá z podepsaného záznamu, tato vada již ke dni 25. 10. 2017 nebyla. Při zcela nedostatečné specifikaci této vady nelze v žádném případě dovodit, že tehdy uplatněná vada je shodná s tou, kterou uvádí žalobci nyní. Z kupní smlouvy ze dne 27. 9. 2017 nevyplývá, že by žalovaná tvrdila bezvadný stav nemovitosti, resp. konkrétně střechy. Žalobci se naopak výslovně se stavem střechy seznámili. Dle názoru soudu se tak vůbec nejedná o vadu koupené věci.

36. Pokud jde o komín, ačkoliv se jedná o část nemovitosti související s jejím vytápěním, nejedná se o věc spojenou s nemovitostí jako takovou. V kupní smlouvě není vymíněno výlučně, že komín je po rekonstrukci plně funkční, revize komínu, případně další skutečnosti nebyly žalobci při kupní smlouvě vymíněny. Opět i v tomto případě platí, že se jedná o věc staršího data, užívanou, nadto komín jako takový sám o sobě je věcí movitou, kterou lze opravit a upravit bez ohledu na stav, funkčnost a užívání rodinného domu jako takového. Proto soud dospěl k závěru, že ani v tomto případě se nejedná o vadu koupené věci.

37. Elektrokotel a otopný systém, byl v době převzetí odzkoušen a stranami bylo potvrzeno, že je funkční, odzkoušený, i v tomto případě platí, že se jedná o věc movitou, její údržba, případná funkčnost či nefunkčnost není vadou nemovitosti jako takové. Jak je již shora uvedeno, otopná soustava a komínové těleso jsou věcmi movitého charakteru, lze provádět jejich údržbu, opravu, případě i výměnu. V tomto směru soud dále poukazuje na listinný důkaz – zápis o zjištěném stavu nemovitosti ze 17. 10. 2017 a z potvrzení ze dne 24., resp. 25. 10. 2017, kdy solární systém byl zcela funkční, jak je potvrzeno, stejně tak voda, vytápění nemovitosti.

38. Tvrzení žalobců, že nemohou na nemovitosti zasahovat do otopné soustavy, komínového tělesa, oken a dveří s odkazem na tzv. plombu kvůli dotaci Zelená úsporám, neobstojí. Z hlediska titulu dotace Zelená úsporám je toliko potřebné v daném případě v souvislosti s uzavřeným dodatkem ke kupní smlouvě, dodržet podmínky, tedy, aby tyto položky odpovídaly uvedeným podmínkám. Stejně tak pokud jde o opravy, výměny zárubní či oken a dveří, když z hlediska tohoto jsou žalobci vázáni pouze k tomu, aby neměnili rozsah, velikost otvorů oken a podobně. Tvrzení žalobců v tomto směru jsou tedy nepravdivá.

39. Soud dospěl k závěru, že shora žalobci tvrzené vady nejsou skrytými vadami koupené věci, ale jde o stav nemovitosti ve smyslu ustanovení § 2103 občanského zákoníku, který byl a musel být žalobcům při uzavření kupní smlouvy znám. Jedná se o stav zcela jednoznačně viditelný již při běžné prohlídce či při přezkoušení technologií tak, jak k nim došlo v souvislosti s uzavíráním kupní smlouvy a následně předáním nemovitostí. Žalobci nadto označili tvrzené vady řádně a určitě až po uplynutí tří let od uzavření kupní smlouvy, přičemž v mezidobí jako vadné plnění uplatňovali i zcela odlišné skutečnosti, jako například nedodání dokladů či fotodokumentace a podobně. Soud vychází ze zásady, že ten, kdo vadu znal nebo mohl znát, nepožívá ochrany plynoucí z těchto práv. Jestliže někdo kupuje věc, ačkoliv zná její vadnost, vzbuzuje dojem, jako kdyby na bezvadnost nepadl žádný důraz. Nevynaložení obvyklé pozornosti pak odpovídá pojmu známému z trestního práva, a to nedbalosti. Ta předpokládá, že kupující je srozuměn s tím, že jím rozpoznaná skutečnost nastane či nenastane a spoléhá na to, že v důsledku toho se následek předvídaný neuskuteční. Zákon vyžaduje od kupujícího vynaložení obvyklé pozornosti. Žalobci učinili několik prohlídek, bylo na nich, aby vynaložili obvyklou pozornost, zvláště za situace, kdy k prohlídkám přizvali odborný dozor, jak sami potvrdili v kupní smlouvě. Věděli, že kupují věc nikoli novou, byli upozorněni, že většina technologií je již po datu záruky, tedy také starší a opotřebená. Žalobci přistoupili k uzavření kupní smlouvy a ve smyslu shora citovaného ustanovení § 2103 občanského zákoníku nemohou mít proto práva z vadného plnění, nadto uplatněná až po uplynutí dlouhé doby ode dne uzavření kupní smlouvy a převzetí nemovitosti, tedy nikoli bez zbytečného odkladu. V řízení nebylo prokázáno, že by žalobci byli ze strany žalované ujištění, že věc je zcela bez vad nebo že žalovaná měla vadu zastřít. Skutečnost, že nemovitost byla nabízena realitní kanceláří jako nemovitost po revitalizaci, nemůže být vykládána tak, že by tímto byli žalobci upozorněni na to, že věc je zcela bez závad, zvláště s přihlédnutím k stáří předmětné nemovitosti.

40. Ke znaleckému posudku [anonymizováno] [příjmení] soud nad rámec doplňuje, že vychází z hypotetického stavu předmětné nemovitosti, když odkazuje na projektovou dokumentaci zpracovanou pro účely Nová zelená úsporám 2015. Nepřihlíží ke skutečnému stavu předmětné nemovitosti před provedením stavebních úprav, zabývá se tím, jaké stavební úpravy měly být provedeny a v jaké kvalitě.

41. S ohledem na vše shora uvedené soud proto nárok žalobců v celém rozsahu zamítl, když dospěl k závěru, že žalobcům nevznikl nárok na slevu z kupní ceny ve smyslu ustanovení § 2106 občanského zákoníku. Vzhledem k tomu, že nárok není dán, se soud již blíže nezabýval samotnou výší uplatněného nároku.

42. O nákladech řízení bylo rozhodnuto ve smyslu ustanovení § 142 odst. 1 o. s. ř. Žalovaná má ve věci úspěch, náleží jí proto náhrada účelně vynaložených nákladů řízení ve spojení s vyhláškou č. 177/1996 Sb. za situaci, kdy žalovaná byla zastoupená právním zástupcem. V tomto směru soud přiznal žalované náhradu nákladů řízení v rozsahu 158 511 Kč, tyto náklady sestávají z 9 úkonů právní pomoci po 13 980 Kč za úkony převzetí věci, porady s klientkou dne 13. 4. 2018 a 21. 7. 2020, účast na jednání u Okresního soudu ve Vsetíně – pobočka ve Valašském Meziříčí dne 8. 3. 2021, 11. 1. 2022, 16. 3. 2022, 22. 6. 2022, 14. 9. 2022 a 21. 9. 2022, když pokud jde o vyjádření ve věci samé, soud toto nepovažuje za samostatné právní úkony, když tyto mohl učinit právní zástupce žalované u jednání, která byla konána ve věci samé, dále pak 9 režijních paušálů za shodné úkony právní pomoci po 300 Kč, cestovné k jednáním soudu dne 8. 3. 2021 z [obec] do Valašského Meziříčí a zpět ve výši 184,80 Kč, cestovné k jednání soudu dne 11. 1. 2022 a 16. 3. 2022 opět k Okresnímu soudu ve Vsetíně – pobočka ve Valašském Meziříčí ve výši 415,60 Kč, k jednáním soudu dne 22. 6. 2022, 14. 9. 2022 a 21. 9. 2022 v celkové výši 680,40 Kč a promeškaný čas na cestě k jednání dne 8. 3. 2021, 11. 1. 2022, 16. 3. 2022, 22. 6. 2022, 14. 9. 2022 a 21. 9. 2022 vždy ve výši dvou zameškaných půl hodin po 100 Kč v celkové výši 1 200 Kč, to vše navýšeno o 21 % DPH ve výši 27 510,10 Kč, celkově tak náklady účelně vynaložené právním zástupcem žalované v tomto řízení činí 158 511 Kč.

43. Soud dále rozhodl o povinnosti žalobců uhradit státu České republice na nákladech vyplaceného svědečného svědkovi [příjmení] [příjmení] částku 154 Kč ve smyslu ustanovení § 148 o. s. ř.