20 C 92/2020

Plný text

Okresní soud ve Vsetíně rozhodl předsedou senátu Mgr. Miroslavem Neuerem jako samosoudcem ve věci žalobce: osobní údaje žalobce zastoupený advokátem údaje o zástupci proti žalovanému: osobní údaje žalovaného zastoupená advokátem anonymizováno jméno příjmení , anonymizováno . sídlem adresa žaloba o přezkoumání oprávněnosti výpovědi o nájmu pozemků

I. Žaloba, aby bylo určeno, že žalovaným podaná výpověď z nájmu pozemku ze dne 26. 4. 2020, doručená žalobci dne 30. 4. 2020, kterou žalovaný vypovídá smlouvu o nájmu části pozemku [anonymizováno] [rok] o výměře [anonymizováno] m² v obci a [katastrální uzemí], uzavřenou mezi žalovaným a žalobcem dne [datum], není k žalobci oprávněná, a je tedy neplatná, se zamítá.

II. Žalobce je povinen zaplatit žalovanému na náhradě nákladů řízení částku 10 424 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám právního zástupce žalovaného.

1. Žalobou doručenou soudu dne 20. 8. 2020 se žalobce ([anonymizováno] [role v řízení] [anonymizováno]) a [anonymizováno]) vůči žalovanému domáhal určení, že výpověď z nájmu části pozemku, kterou mu dal žalovaný (jako pronajímatel) není oprávněná, a je proto neplatná. Žalobce prostřednictvím svého právního zástupce argumentoval tím, že výpověď je také v rozporu s dobrými mravy. Odkázal na rozhodnutí v řízení o ochraně držby, ve kterém mu soudy obou stupňů vyhověly.

2. Žalovaný navrhoval zamítnutí žaloby v celém rozsahu, jelikož ji považoval za zcela nedůvodnou. Tvrdil, že smlouva o nájmu pozemku byla uzavřena mezi podnikateli a výslovně bylo sjednáno, že může být ukončena ze strany obou smluvních stran výpovědí bez udání důvodů.

3. Usnesením ze dne 24. 9. 2020 čj. 20 C 92/2020-46 bylo řízení ve vztahu k žalobci [anonymizováno]) [celé jméno původního účastníka] zastaveno s odkazem na ustanovení § 104 o.s.ř. a na nesplnění podmínek řízení. Soud pak pokračoval v řízení na straně žalobce pouze s žalobcem a) – dále jen žalobce.

4. Žalobce tvrdil, že jediný možný přístup k budově, kterou vlastní a ve které provozuje svoji podnikatelskou činnost ([anonymizována tři slova]), je možný přes pozemek žalovaného a z toho důvodu tak nelze vypovědět bez hrubého porušování povinnosti nájemce nájemní smlouvu. Tvrdil, že výpověď, kterou mu dal žalovaný, je v rozporu s dobrými mravy, a proto proti ní podal námitky ve smyslu § 2314 odstavec 1 o.z. Jelikož žalovaný nevzal svoji výpověď zpět, podal žalobce ke zdejšímu soudu tuto žalobu o přezkoumání oprávněnosti výpovědi, a to v zákonem stanovené lhůtě.

5. Žalobce tvrdil, že je spoluvlastníkem ideální jedné poloviny pozemku [anonymizováno] [rok], na kterém je postavena budova s [adresa]. Tento pozemek koupil s druhým spoluvlastníkem ([celé jméno původního účastníka]) v roce 2015 od [územní celek] s tím, že budova byla určena k podnikání a žalobce věděl, že jediný přístup k této nemovitosti vede přes pozemek žalovaného.

6. Žalovaný dle názoru žalobce věděl, jaká výroba bude v nemovitosti provozována, jelikož byl účastníkem stavebního řízení, při kterém byl změněn účel užívání budovy v roce 2016, a to„ pro [anonymizováno 9 slov]“. Žalovaný tehdy proti tomuto účelu užívání budovy neměl žádnou připomínku. Problém začal vznikat až v době, kdy žalovaný vybudoval v sousední budově [anonymizováno], který spolu s [anonymizováno] nyní provozuje. Žalovaný tak postupně začal bránit podnikání nájemce a využíval svého silnějšího postavení vlastníka účelové komunikace s cílem poškodit podnikání nájemce a utlumit jeho výrobu.

7. Jednatel žalovaného u jednání uvedl, že měl velmi závažné důvody, pro které přistoupil k výpovědi nájemní smlouvy. Podnikání žalobce mělo totiž svůj vývoj a na začátku sám žalobce nevěděl, že bude v předmětných prostorách fungovat [anonymizována dvě slova]. V situaci, kdy žalovaný začal provozovat v sousední budově [anonymizována dvě slova] [anonymizováno], pak bylo evidentní, že by pro podnikání žalovaného bylo likvidační, kdyby v sousední budově fungoval noční provoz bez jakéhokoliv omezení. [anonymizováno] si opakovaně stěžovali na rušení světelnými i zvukovými imisemi a žalobce nebyl ochoten se žalovaným o tomto vůbec jednat, jakkoliv tyto imise omezit, a to alespoň tím, že by nainstaloval na budovu předokenní žaluzie. Stejně tak, pokud k budově žalobce začaly jezdit kamiony a bránily tak přístupu [anonymizována dvě slova] na parkoviště, bylo evidentní, že za těchto podmínek žalovaný nemohl dál nerušeně podnikat a [anonymizována dvě slova] [anonymizováno] řádně provozovat. Kromě toho zaměstnanci žalobce se chovali neohleduplně k nově zřízeným záhonům, a žalobce výtky žalovaného nezajímaly. Pokud žalobce navrhoval žalovanému nějakou dohodu, pak se jednalo spíše o situaci, kdy požadoval po žalovaném, aby akceptoval podmínky tak, jak si sám žalobce nastavil. Žalobce nebyl ochoten v ničem ustoupit, odmítal jakýkoliv kompromis. Za této situace pak žalovanému nezbývalo nic jiného, než smlouvu vypovědět. Nad rámec toho, co bylo sjednáno, uvedl ve výpovědi pět vážných důvodů, pro které tak musel učinit.

8. Ze smlouvy o nájmu pozemků (i výpisu z katastru nemovitostí), kterou žalobce se žalovaným uzavřeli dne 18. 12. 2015, vyplývá, že žalovaný je výlučným vlastníkem pozemku [anonymizováno] [rok], který je veden v katastru nemovitostí jako manipulační plocha. Žalovaný dal smlouvou o nájmu pozemků žalobci do nájmu část této nemovitosti, a to plochu o výměře 15 m². Žalobce tak byl oprávněn, jako nájemce na této části pozemku, zaparkovat osobní vozidla, využít ji jako manipulační plochu a jako přístupovou komunikaci. Žalobce se zavázal využívat pronajatou plochu pouze ke sjednanému účelu, a to způsobem neohrožujícím životní prostředí a bezpečnost provozu vnitropodnikové dopravy, která probíhá na předmětném pozemku a na dalších pozemcích v tomto areálu. Smlouva byla sjednána na dobu neurčitou s tím, že nájem dle bodu VII. smlouvy může zaniknout písemnou výpovědí kterékoliv smluvní strany, a to bez udání důvodu. Výpovědní lhůta byla sjednána jako tříměsíční s tím, že počíná běžet prvého dne měsíce následujícího po měsíci, v němž byla výpověď druhé smluvní straně doručena.

9. Z výpovědi nájmu pozemků ze dne 26. 4. 2020 vyplývá, že žalovaný v ní odkazuje na článek VII. nájemní smlouvy s tím, že výpověď lze učinit bez udání důvodu, nicméně nad rámec tohoto ustanovení uvedl celkem 5 důvodů, pro které přistoupil k podání výpovědi. Výpověď podepsal jednatel žalovaného [jméno] [příjmení].

10. Z námitky k výpovědi nájmu pozemku ze dne 26. 4. 2020 vyplývá, že na pozemku žalovaného je zřízena účelová komunikace, po které byl v minulosti i nyní jediný přístup (zajišťující příjezd) ke stavbě žalobce. Žalobce a [celé jméno původního účastníka] jsou spoluvlastníky stavby na pozemku [anonymizováno] [rok]. Výpověď oba nájemci obdrželi od žalovaného dne 30. 4. 2020. Žalobce v námitce tvrdil, že oba nájemci neporušili svůj závazek ze smlouvy o nájmu pozemku. V průběhu trvání nájmu neobdrželi žádné písemné upozornění na jejich chování nebo z toho plynoucí porušení nájemní smlouvy.

11. Soud se podrobně důvody pro výpověď nezabýval, jelikož má za to, že výpověď splňuje obecné náležitosti pro platnost právního jednání a s ohledem na možnost sjednanou ve smlouvě, kdy se připouští výpověď bez udání důvodu, nebylo třeba tyto důvody blíže zkoumat.

12. Soud dospěl k závěru, že smluvní vztah vznikl mezi dvěma podnikateli, tudíž žádný z nich nepožívá ochrany spotřebitele či slabší smluvní strany. Pokud žalobce argumentuje tím, že při koupi své budovy, ve které podniká, měl přislíbeno od žalovaného, že bude mít i nadále zajištěn přístup ke své budově, pak tento závazek obě smluvní strany ve smlouvě o nájmu neuvedly a tudíž je v důkazní nouzi. Pokud tedy podnikatel koupí nemovitost za účelem podnikání, ke které nemá zajištěn, ať už smluvně či na základě nějakého věcného práva, přístup, pak se jedná i dle judikatury o jeho hrubou nedbalost, při které se následně nemůže dovolávat ochrany u soudu.

13. Z výše uvedeného tak vyplývá, že výpověď nemohla být ani v rozporu s dobrými mravy, jak tvrdí žalobce, jelikož v opačném případě by to znamenalo nepřípustný zásah do vlastnického práva žalovaného. Soud má za to, že každý vlastník má právo rozhodovat o svém majetku a nikdo nemůže být nucen uzavírat s druhým podnikatelem smlouvu o nájmu, kterou nelze vypovědět. Pokud žalobce tvrdí, že ukončení nájmu by bylo pro jeho podnikání likvidační, pak si této okolnosti měl být vědom i při jednání se žalovaným a měl být v rámci tohoto jednání ochoten přistoupit na kompromis a nezasahovat zejména v nočních hodinách do práv pronajímatele a vlastníka sousedního pozemku, který zde provozuje [anonymizována tři slova]. Argumentace, že odvolací soud potvrdil rozhodnutí o ochraně rušené držby, zde není relevantní, jelikož při ochraně rušené držby odvolací soud právní otázky zkoumané v tomto řízení vůbec neposuzoval a pouze poskytl dočasně ochranu faktickému stavu (pokojnému užívání).

14. Podle § 580 odstavec 1 o.z. neplatné je právní jednání, které se příčí dobrým mravům, jakož i právní jednání, které odporuje zákonu, pokud to smysl a účel zákona vyžaduje.

15. Podle § 2314 odstavec 1 o.z. vypovídaná strana má právo do uplynutí jednoho měsíce ode dne, kdy jí byla výpověď doručena, vznést proti výpovědi námitky. Dle odstavce 3 téhož ustanovení vznese-li vypovídaná strana námitky včas, ale vypovídající strana do jednoho měsíce ode dne, kdy jí námitky byly doručeny, nevezme svou výpověď zpět, má vypovídaná strana právo žádat soud o přezkoumání oprávněnosti výpovědi, a to do dvou měsíců ode dne, kdy marně uplynula lhůta pro zpětvzetí výpovědi.

16. Soud posoudil právní vztah mezi účastníky dle zvláštních ustanovení o nájmu prostoru sloužícího k podnikání a dospěl k závěru, že žaloba nebyla podána důvodně. Zákonná ustanovení upravující nájem prostor sloužících k podnikání jsou totiž dispozitivní (včetně ustanovení § 2312 o výpovědní době i ustanovení § 2314 o. z.), a tudíž účastníkům nic nebrání, aby si smluvně upravili tato práva odlišně. Za situace, kdy ve smlouvě účastníci sjednali možnost vypovědět nájemní smlouvu bez uvedení důvodu (ve tříměsíční výpovědní lhůtě), není možné dle názoru soudu zkoumat oprávněnost výpovědi. Výše uvedená zákonná ustanovení tak dopadají pouze na situace, kdy dle smlouvy případně podpůrně dle zákona je třeba ve výpovědi uvést důvody a tyto pak může soud na základě včas podaných námitek a následně podané žaloby přezkoumávat. V tomto lze na závěr odkázat na rozhodnutí NS ČR sp. zn. 26 Cdo 3721/2019 ze dne 29. 1. 2020. Jelikož rozhodnutí v této věci bylo založeno na právním posouzení, nebylo třeba provádět další důkazy, které navrhoval žalobce (viz. čl. 113, 114), a proto soud u jednání dne 17. 8. 2021 těmto návrhům žalobce nevyhověl.

17. Náklady řízení procesně úspěšného žalovaného přiznané v souladu s ustanovením § 142 odst. 1 o.s.ř. a vyhlášky č. 177/1996 Sb. sestávají z odměny za čtyři úkony právní pomoci (převzetí a příprava, vyjádření na výzvu soudu, účast u dvou jednání) po 1 500 Kč, náhrady hotových výdajů za shodné právní úkony po 300 Kč, náhrady za promeškaný čas za 6 půlhodin á 100 Kč, cestovní náhrady za dvě cesty ze [obec] do [obec] a zpět ve výši 815 Kč a daně z přidané hodnoty ve výši 21 % ve výši 1 809 Kč Celkem tak soud přiznal žalovanému částku 10 424 Kč.