11 C 10/2020

Plný text

Okresní soud ve Vyškově rozhodl samosoudkyní Mgr. Pavlou Kohoutkovou ve věci žalobkyně: osobní údaje žalobkyně sídlem adresa žalobkyně proti žalovanému: osobní údaje žalovaného bytem adresa žalovaného o zaplacení částky 143 562 Kč s příslušenstvím

I. Soud žalobu pro částku 20 890 Kč zamítá.

II. Žalovaný je povinen zaplatit žalobkyni 122 672 Kč do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku.

III. Žalovaný je povinen nahradit žalobkyni na nákladech řízení částku 5 523 Kč do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku.

1. Žalobkyně se domáhá částky 143 562 Kč. Dne [datum] žalovaný kontaktoval žalobkyni se zájmem o nájem rodinného domu na adrese [ulice a číslo] v [obec]. Dne [datum] spolu uzavřeli nájemní smlouvu s účinností od [datum] (zpětně) do [datum] (dále také jako první nájemní smlouva). Dle této smlouvy byl žalovaný měsíčně povinen platit nájemné za užívání domu 5 000 Kč a poplatek za vodu 400 Kč. Dle smlouvy měl žalovaný platit žalobkyni měsíčně zálohy na elektřinu 1 000 Kč (protože bylo sjednáno, že žalobkyně nebude elektřinu přepisovat na žalovaného), vše se splatností 15. dne daného měsíce. Vzhledem k tomu, že žalobkyně vystupovala jako makléřka [anonymizována tři slova], uzavřela s ním [datum] dohodu o složení blokovacího depozita 4 300 Kč splatnou [datum], avšak tuto žalovaný neuhradil. Protože se žalovaný do rodinného domu stěhoval k [datum], dohodli se na nájemném za červen 2017 – 3 300 Kč. Žalovaný neplatil ani nájemné, ani zálohu na vodu a elektřinu. Přes výzvy žalobkyně k uzavření další nájemní smlouvy (po [datum]), když žalovaný v uvedeném domě dále bydlel, došlo k uzavření druhé nájemní smlouvy až dne [datum], s účinností od [datum] (zpětně) do [datum]. Žalovaný však v domě bydlel dále, vystěhoval se až [datum]. Dle druhé smlouvy měl žalovaný platit žalobkyni měsíčně nájemné za rodinný dům 5 000 Kč, nově nájemné za garáž 700 Kč, zálohy na vodu 300 Kč a zálohy na elektřinu 1 000 Kč, vše se splatností 25. dne daného měsíce. Žalovaný však neplnil dle ujednání, když za celou dobu od [datum] do [datum] uhradil pouze [datum] částku 6 000 Kč (5 000 Kč plus 1 000 Kč) – na účet, [datum] částku 6 000 Kč (5 000 Kč plus 1 000 Kč) - hotově, [datum] částku 12 000 Kč (2× 5 000 Kč a 2× 1 000 Kč) – na účet, [datum] částku 6 000 Kč (5 000 Kč plus 1 000 Kč) – hotově, a dne [datum] částku 6 000 Kč (5 000 Kč plus 1 000 Kč) – na účet, a dále [datum] částku 7 000 Kč (6 000 Kč plus 1 000 Kč) – hotově. Na nájemném včetně blokovacího depozita po odečtení úhrad žalovaného dluží 61 500 Kč, na elektřině po odečtení úhrad žalovaného – 77 267 Kč, na vodném po odečtení úhrad žalovaného – 4 795 Kč. V součtu se tak jedná o částku 143 562 Kč.

2. Žalovaný se na výzvu soudu nevyjádřil a v řízení zůstala zcela nečinný. Za splnění podmínek § 115a zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu (dále jen „o. s. ř.“), soud ve věci rozhodl bez nařízení jednání jen na základě předložených listinných důkazů.

3. Ze smlouvy o nájmu bytu/ domu podepsané mezi žalobkyní a žalovaným dne [datum] soud zjistil, že na základě této žalobkyně jakožto pronajímatel a vlastník domu/ bytu, 1 nadzemní podlaží domu na adrese [adresa], skládající se z kuchyňského koutu, 2 pokojů, koupelny s WC, chodby, předsíně a zimní zahrady, plocha 66 m2, přenechala tento do užívání žalovaného, jakožto nájemce, za účelem zajištění jeho bytových potřeb, společně s nájemcem mohla dům užívat [jméno] [příjmení], přičemž nájem byl sjednán na dobu určitou od [datum] do [datum] s možností prodloužení smlouvy. Dle čl. IV. smlouvy bylo sjednáno měsíční nájemné 5 000 Kč, v nájemném nejsou zahrnuty poplatky za služby spojené s užíváním domu – záloha na elektřinu dodavateli a vodu, ta bude hrazena s měsíčním nájemným ve výši 400 Kč, záloha na elektřinu bude hrazena přímo dodavateli. Nájemné a ostatní platby budou hrazeny vždy do 15. dne příslušného měsíce, za který se nájemné a záloha na vodu hradí. Nájem dle čl. VII. zanikne uplynutím doby, dohodou smluvních stran nebo písemnou výpovědí. Z předávacího protokolu ze dne [datum] soud zjistil, že byl zaznamenán stav měřidla elektroměru [anonymizována dvě slova] [číslo], [anonymizováno] [číslo], a žalovanému byly předány klíče.

4. Z výpisu listu vlastnictví [číslo] pro [územní celek], [anonymizováno] [část obce], soud zjistil, že rodinný dům [adresa] v [část obce], je výlučným vlastnictvím žalobkyně.

5. Z dohody o složení blokovacího depozita – nájem, soud zjistil, že dne [datum] byla tato podepsána mezi žalovaným a [anonymizováno 5 slov] [číslo], makléřkou – žalobkyní. Jako manažer společnosti je uveden [jméno] [příjmení]. Dle této dohody bylo sjednáno zablokování předmětu nájmu – rodinného domu dle shora uvedené nájemní smlouvy, ve prospěch žalovaného. Žalovaný se zavázal uhradit realitní kanceláří blokovací depozitum 4 300 Kč do [datum].

6. Zadáním [anonymizováno] do webového přihlížeče soud zjistil, že se jedná o právní formu fyzické podnikající osoby (pozn. pod tímto označením nebyla nalezena právnická osoba v obchodním rejstříku), s tím, že IČO je [číslo] (tedy odpovídá dohodě o blokovacím depozitu s tím, že v dohodě chyběla toliko první 0), pod tímto IČem podniká [jméno] [příjmení], [datum narození]. Adresa sídla [ulice a číslo], [PSČ], [obec] [část obce].

7. Ze smlouvy o nájmu rodinného domu podepsané mezi žalobkyní a žalovaným dne [datum] soud zjistil, že na základě této žalobkyně jakožto pronajímatel a vlastník domu na adrese [adresa] (při výslechu žalobkyně dne [datum] sdělila, že se jedná o chybu v psaní, pokud je ve smlouvě jako první uvedena adresa [ulice a číslo], dále již u prohlášení vlastnictví správná adresa [ulice a číslo]), přenechala tento do užívání žalovaného, jakožto nájemce, za účelem zajištění jeho bytových potřeb, přičemž nájem byl sjednán na dobu určitou od [datum] do [datum] s možností prodloužení smlouvy. Dle čl. IV. smlouvy bylo sjednáno měsíční nájemné 5 000 Kč, dále nájem garáže 700 Kč, záloha na elektřinu 1 000 Kč měsíčně a záloha na vodu 300 Kč. Voda a elektřina budou vyúčtovány pololetně dle faktury od dodavatelů. Nájemné a ostatní platby budou hrazeny vždy do 25. dne příslušného měsíce, za který se nájemné a zálohy hradí. Nájem dle čl. VII. zanikne uplynutím doby, dohodou smluvních stran nebo písemnou výpovědí.

8. Žalobkyně doložila potvrzení o provedené platbě žalovaného ze dne [datum] v částce 6 000 Kč, dále ze dne [datum] v částce 12 000 Kč.

9. Fakturou ze dne [datum] [právnická osoba] [právnická osoba], vyúčtovala žalobkyni spotřebu elektřiny v místě spotřeby [část obce a číslo], [obec] (pozn. [část obce] je část [územní celek] a v této části je [adresa] právě rodinný dům na adrese [adresa] (pozn. žalovaný zde bydlel od ½ června 2017 do listopadu 2018, tzn. tato faktura obsahuje spotřebu i za dva měsíce žalovaným nespotřebovávané). Žalobkyně v rozpisu vyúčtování (čl. 73 spisu) uvedla odečet za dobu, kdy se spotřeba vztahuje na předchozího nájemce, a po žalovaném se z uvedené faktury domáhá částky 54 053 Kč (55 790 Kč mínus 1 737,20 Kč).

10. Mimořádnou fakturou ze dne [datum] [právnická osoba] [právnická osoba], vyúčtovala žalobkyni spotřebu elektřiny v místě spotřeby [část obce a číslo], [obec], v částce 13 624 Kč za období od [datum] do [datum] (pozn. žalovaný zde bydlel od ½ června 2017 do listopadu 2018).

11. Fakturou ze dne [datum] [právnická osoba] a kanalizace [právnická osoba], vyúčtovala žalobkyni vodné v místě [část obce a číslo], [obec], za dobu od [datum] do [datum] v částce 1 502 Kč (pozn. žalovaný zde bydlel od ½ června 2017 do listopadu 2018, tzn. tato faktura obsahuje spotřebu i za cca dva měsíce žalovaným nespotřebovávané). Žalobkyně v rozpisu vyúčtování (čl. 74 spisu) uvedla odečet za dobu, kdy se spotřeba vztahuje na předchozího nájemce, a po žalovaném se z uvedené faktury domáhá částky 1 414 Kč (1502 Kč mínus 88 Kč).

12. Fakturou ze dne [datum] [právnická osoba] a kanalizace [právnická osoba], vyúčtovala žalobkyni vodné v místě [část obce a číslo], [obec], za dobu od [datum] do [datum] v částce 901 Kč (pozn. žalovaný zde bydlel od ½ června 2017 do listopadu 2018).

13. Fakturou ze dne [datum] [právnická osoba] a kanalizace [právnická osoba], vyúčtovala žalobkyni vodné v místě [část obce a číslo], [obec], za dobu od [datum] do [datum] v částce 3 380 Kč (pozn. žalovaný zde bydlel od ½ června 2017 do listopadu 2018).

14. Dopisem odeslaným žalovanému dne [datum] žalobkyně žalovaného upomenula o úhradu žalované částky před podáním žaloby, dopis je datován [datum] (doklad o odeslání pod [anonymizováno]).

15. Soud nevycházel z oznámení [právnická osoba] (na čl. 7 spisu), když žalobkyni poučil, že ve vztahu k žalované částce tato ničeho neprokazuje.

16. Ust. § 2201 an. zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“), upravuje nájem. Ust. § [číslo] - § [číslo] jsou zvláštní úpravou nájmu bytu a domu.

17. Dle § 2237 o. z., smlouva vyžaduje písemnou formu; pronajímatel však nemá právo namítnout vůči nájemci neplatnost smlouvy pro nedostatek formy.

18. Dle Občanský zákoník VI. Závazkové právo. Zvláštní část (§ 2055 –3014), 1. vydání, 2014, s. 349 - 350: M. Hulmák, E. Kabelková, nedodržení písemné formy smlouvy povede k relativní neplatnosti takové smlouvy dle § 582 ve spojení s § 586 o. z. Požadavek formy je formulován k ochraně nájemce, pouze on se může dovolat neplatnosti smlouvy pro nedostatek formy. Namítat neplatnost pro nedodržení formy lze pouze tehdy, nebylo-li již plněno. Zaplacením nájemného nájemcem za užití pronajatého bytu dochází ke zhojení neplatnosti. Pouhé užití pronajatého bytu ke zhojení nedostatku formy nepovede.

19. Dle § 2246 odst. 1 o. z., strany ujednají nájemné pevnou částkou. Má se za to, že se nájemné sjednává za jeden měsíc.

20. Dle § 2247 odst. 1 o. z. strany si ujednají, která plnění spojená s užíváním bytu nebo s ním související služby zajistí pronajímatel; schází-li takové ujednání, použije se ustanovení odstavce 2. Dle odst. 2 pronajímatel zajistí po dobu nájmu nezbytné služby. Má se za to, že nezbytnými službami jsou dodávky vody, odvoz a odvádění odpadních vod včetně čištění jímek, dodávky tepla, odvoz komunálního odpadu, osvětlení a úklid společných částí domu, zajištění příjmu rozhlasového a televizního vysílání, provoz a čištění komínů, případně provoz výtahu. Dle odst. 3 způsob rozúčtování cen a úhrady služeb stanoví jiný právní předpis. Dle odst. 4, strany si ujednají způsob rozúčtování cen a úhrady případných dalších služeb, není-li stanoven jiným právním předpisem nebo rozhodnutím cenového orgánu. Způsob rozúčtování musí být určen před poskytováním služby. Jiným právním předpisem ve smyslu tohoto ustanovení je zákon č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty.

21. Dle § 2251 o. z., nájemce platí nájemné předem na každý měsíc nebo na jiné ujednané platební období, nejpozději do pátého dne příslušného platebního období, nebyl-li ujednán den pozdější. Společně s nájemným platí nájemce zálohy nebo náklady na služby, které zajišťuje pronajímatel; o těchto zálohách a nákladech platí § 2253 obdobně.

22. Soud má s ohledem na shora uvedené za to, že mezi žalobkyní a žalovaným byla platně sjednána první i druhá nájemní smlouva rodinného domu na adrese [adresa], část [územní celek] (ve smyslu § 2201 an., zejména § 2235 an. o. z.), byť lze vytknout formulaci těchto smluv, s ohledem na skutečnost, že žalobkyně i žalovaný nejsou právně vzdělaní, řadu nedostatků. První nájemní smlouva, která byla podepsána dne [datum], byla sjednána na dobu určitou od [datum] do [datum], druhá nájemní smlouva byla sjednána také na dobu určitou, a to od [datum] do [datum]. Žalovaný však užíval předmětný rodinný dům pod celou dobu od [datum] (kdy se nastěhoval dle tvrzení žalobkyně, a proto bylo za tento měsíc sjednáno i nižší nájemné) do [datum], kdy se dle tvrzení žalobkyně vystěhoval. Soud uvěřil žalobkyni v tvrzení, že jednání s žalovaným ohledně uzavírání nájemních smluv nebylo jednoduché a bylo obtížné dojednat s ním písemné podepsání nájemní smlouvy, když již v době po [datum] se žalobkyně po žalovaném domáhala uzavření další nájemní smlouvy, když žalovaný předmět nájmu dále nepřerušeně užíval, ale k písemnému podpisu nájemní smlouvy došlo až [datum] a to opět zpětně za dobu od [datum] do [datum]. Soud má s ohledem na uvedený způsob jednání mezi stranami za to, že ve spojení s tím, že žalovaný alespoň částečně platil sjednané nájemné, když dne [datum], [datum], [datum], [datum], [datum] a [datum], došlo mezi stranami i přes nedostatek ze zákona dané písemné formy nájemní smlouvy k platnému sjednání nájmu (resp. prodloužení doby trvání nájmu) i pro dobu od [datum] do [datum]. Ke stejnému závěru soud dospěl i pro dobu od [datum] do okamžiku vystěhování žalovaného dne [datum]. Dle první nájemní smlouvy a doby navazující na ni do [datum] – bylo mezi stranami sjednáno nájemné za užívání domu 5 000 Kč měsíčně vyjma měsíce června 2017, to bylo nájemné ve výši 3 300 Kč. Žalovaný byl tak za červen 2017 až duben 2018 povinen uhradit žalobkyni nájemné ve výši 53 300 Kč. Dle druhé nájemní smlouvy a doby navazující na ni do [datum] – bylo mezi stranami sjednáno nájemné za užívání domu 5 000 Kč měsíčně a dále 700 Kč měsíčně za garáž. Žalovaný byl tak za květen 2018 až listopad 2018 povinen uhradit žalobkyni nájemné ve výši 39 900 Kč. Za celou dobu, kdy žalovaný byt užíval, se tak jedná o nájemné 93 200 Kč. Žalovaný za tuto dobu na nájemném uhradil pouze 36 000 Kč (dne [datum] – 5 000 Kč, [datum] – 5 000 Kč, [datum] – 10 000 Kč, [datum] – 5 000 Kč, [datum] – 5 000 Kč a [datum] – 6 000 Kč). S ohledem na uvedené je žaloba pro dlužné nájemné 57 200 Kč důvodná, když žalovaný nedostál svému závazku hradit řádně sjednané nájemné a dosavadně na něm dluží 57 200 Kč.

23. K částce 4 300 Kč – blokovací depozitum, soud žalobu zamítl, neboť žalobkyně není věcně legitimována domáhat se této částky. Dohoda o složení blokovacího depozita – nájem, ze dne [datum], byla podepsána mezi žalovaným a osobou podnikající pod [IČO], tedy [jméno] [příjmení], byť za něj v tu dobu zřejmě jako jeho zaměstnankyně vystupovala žalobkyně.

24. Ve vztahu k plněním spojeným s užíváním bytu bylo mezi stranami sjednáno hrazení záloh na vodu 400 Kč měsíčně v době od června 2017 až dubna 2018, 300 Kč měsíčně v době od května 2018 až listopadu 2018, a dále záloh na elektřinu 1 000 Kč měsíčně pro celou dobu. Žalovaný i na tyto nehradil řádně a včas, když uhradil dne [datum] toliko 1 000 Kč, dne [datum] dalších 1 000 Kč, dne [datum] částku 2 000 Kč, dne [datum] částku 1 000 Kč a dne [datum] částku 1 000 Kč, následně dne [datum] částku 1 000 Kč, celkem tedy uhradil 7 000 Kč. Dle faktur vyúčtovaných dodavatelem [anonymizováno] [právnická osoba], byla vyúčtována v místě předmětu nájmu spotřeba elektřiny v částce 55 790 Kč za dobu od [datum] do [datum], a dále za dobu od [datum] do [datum] v částce 13 624 Kč. Žalobkyně odečetla za dobu předcházejí červnu 2017 z první vyúčtované částky spotřebu předchozího nájemce. Soud má za to, že žalobkyně se zcela důvodně po žalovaném na spotřebované elektřině domáhá částky 60 677 Kč (54 053 Kč, jak požaduje žalobkyně, plus 13 624 Kč, mínus 7 000 Kč), a to po odečtení částečných úhrad žalovaného 7 000 Kč. Dle vyúčtování vodného od [anonymizováno] a [anonymizováno] [právnická osoba], byla v místě předmětu nájmu spotřeba v částce 1 502 Kč za dobu od [datum] do [datum], a dále za dobu od [datum] do [datum] v částce 901 Kč, za dobu od [datum] do [datum] v částce 3 380 Kč. Žalobkyně odečetla za dobu předcházejí červnu 2017 z první vyúčtované částky spotřebu předchozího nájemce. Soud má za to, že žalobkyně se zcela důvodně po žalovaném na vodném domáhá částky 4 795 Kč (1 414 Kč, jak požaduje žalobkyně, plus 901 Kč, plus 3 380 Kč, a po odečtení 900 Kč, když v podání ze dne [datum] pouze uvedla zápočet této částky bez uvedení dne úhrady žalovaným).

25. Ve vztahu k požadovanému penále 16 590 Kč soud žalobu zamítl, neboť žalobkyně přes poučení o následcích neunesení břemene tvrzení a břemene důkazního neprokázala, na základě čeho by se mohla po žalovaném této částky domáhat, že se taková částka vztahuje k místu předmětu nájmu.

26. S ohledem na shora uvedené soud žalobě vyhověl pro částku 122 672 Kč (57 200 Kč nájemné, plus 60 677 Kč dlužná spotřeba elektřiny, 4 795 Kč dlužné vodné). Soud žalobu pro částku 20 890 Kč zamítl (4 300 Kč blokovací depozitum a 16 590 Kč penále).

27. Výrok o náhradě nákladů řízení je odůvodněn § 142 odst. 2 o. s. ř., dle něhož měl-li účastník ve věci úspěch jen částečný, soud náhradu nákladů poměrně rozdělí, popřípadě vysloví, že žádný z účastníků nemá na náhradu nákladů právo. Žalobkyně byla úspěšná pouze částečně v rozsahu 85,5 %, v rozsahu 14,5 % úspěšná nebyla. Žalobkyni přísluší náhrada v rozsahu 71 % (od úspěchu se odečítá neúspěch). Náklady žalobkyně účelně vynaložené k uplatňování práva spočívají v zaplaceném soudním poplatku v částce 7 179 Kč (6 375 Kč plus doplatek za rozšíření žaloby 804 Kč) dle položky 1 bod 1. písm. a) sazebníku soudních poplatků, přílohy zákona č. 549/1991 Sb., o soudních poplatcích, a paušální náhradě hotových výdajů nezastoupeného účastníka za úkony podání žaloby (včetně všech doplnění jako jeden úkon, protože žaloba měla být podána řádně již při jejím podání), a dále předžalobní výzva k plnění – 2 krát 300 Kč § 151 odst. 3 o. s. ř., dle vyhlášky č. 254/2015 Sb., o stanovení výše paušální náhrady pro účely rozhodování o náhradě nákladů řízení v případech podle § 151 odst. 3 občanského soudního řádu a podle § 89a exekučního řádu, celkem 7 779 Kč. Proto soud žalobkyni přiznal na nákladech řízení částku 5 523 Kč (71 % z 7 779 Kč).

28. Lhůta k placení byla stanovena dle § 160 odst. 1 o. s. ř.