6 C 209/2022

Plný text

Okresní soud ve Vyškově rozhodl samosoudcem JUDr. Pavlem Vrchou, MBA, v právní věci žalobce: osobní údaje žalobce se sídlem adresa právně zastoupený titul jméno příjmení , advokátem se sídlem adresa proti žalovaným: 1) celé jméno žalované , narozená dne datum 2) celé jméno žalovaného , narozený dne datum společně bytem adresa oba právně zastoupeni titul jméno příjmení , advokátem se sídlem adresa o zaplacení částky 877 000 Kč s příslušenstvím, o vzájemném návrhu o zaplacení částky 891 978,93 Kč s příslušenstvím,

I. Žaloba, kterou se žalobce po žalovaných domáhá, aby mu společně a nerozdílně zaplatili částku 877 000 Kč s úrokem z prodlení ve výši 8,25 % p. a. z částky 877 000 Kč od 11. 3. 2021 do zaplacení, se zamítá.

II. Žalobce je povinen zaplatit žalovaným, oprávněným společně a nerozdílně, částku 891 978,93 Kč s úrokem z prodlení ve výši 8,05 % p. a. z částky 891 978,93 Kč od 27. 10. 2020 do zaplacení, to vše do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

III. Žalobce je povinen zaplatit žalovaným, oprávněným společně a nerozdílně, na náhradě nákladů řízení částku 180 404,56 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám [titul] [jméno] [příjmení], advokáta se sídlem [adresa]. <b>(Žaloba)</b> 1. Žalobce se návrhem na vydání elektronického platebního rozkazu (dále již„ žaloba“), podaným dne 19. 7. 2021 u Okresního soudu v Břeclavi, domáhal zaplacení částky 877 000 Kč s příslušenstvím, a to na základě těchto tvrzení: 1.1 Žalobce se stal na základě smlouvy o zřízení práva stavby ze dne 4. 7. 2018 (a dle této smlouvy povoleného vkladu práva stavby do katastru nemovitostí ve prospěch žalobce) oprávněným z práva stavby k pozemku p. [číslo] v katastrálním území (dále již„ k. ú.“) [obec] (dále též„ pozemek“). 1.2 Žalobce provedl v souladu s právem stavby na uvedeném pozemku stavbu. Ve smlouvě o zřízení práva stavby si strany sjednaly náhradu za zřízenou stavbu odlišně od § 1255 o. z., a to v plné výši tržní hodnoty této stavby. 1.3 Právo stavby dle ad 1.1 zaniklo dne 4. 7. 2020, přičemž předmětná stavba na pozemku byla následně znalcem oceněna na částku 1 945 000 Kč. 1.4 Právo stavby ad 1.1 bylo na základě smlouvě o převodu práva stavby ze dne 26. 6. 2019 převedeno na žalované, kteří však po zániku práva stavby zaplatili žalobci za stavbu pouze částku ve výši 1 068 000 Kč. S ohledem na dle ad 1.3 znalecky zjištěnou cenu stavby tak žalovaní dluží žalobci částku (1 945 000 Kč – 1 068 000 Kč =) 877 000 Kč; k úhradě této částky žalobce písemně vyzval žalované dopisem ze dne 9. 12. 2020, avšak žalovaní ke dni podání žaloby tuto částku žalobci nezaplatili. 1.5 Z důvodů shora vyložených se proto žalobce nyní soudně domáhá po žalovaných zaplacení částky 877 000 Kč s příslušenstvím (s úrokem z prodlení, jak uvedeno shora). 1.6 Zdejší soud dne 24. 9. 2021 pod č. j. EPR 171861/2021-9, vydal elektronický platební rozkaz, kterým uložil žalovaným shora žalobce navrhované platební povinnosti, který byl však z důvodu včas podaného odporu žalovanými (proti tomuto platebnímu rozkazu) zrušen. <b>(Vyjádření žalovaných k žalobě a jimi učiněný vzájemný návrh na zaplacení částky 891 978,93 Kč s příslušenstvím)</b> 2. Žalovaní v písemném vyjádření k žalobě (učiněném prostřednictvím jejich právního zástupce – viz č. l. 21-23) s uplatněnou žalobou vyslovili nesouhlas, neboť žalovanou pohledávku (a to ani zčásti) neuznávají, a to z následujících důvodů: 2.1 Žalovaní uzavřeli dne 26. 6. 2019 s žalobcem kupní smlouvu, na základě které došlo k převodu pozemku, jehož součástí byla rozestavěná stavba rodinného domu, a to za kupní cenu 2 260 000 Kč. Přitom na základě tvrzení žalobce byla cena pozemku stanovena na částku 1 760 000 Kč a cena rozestavěné stavby na pozemku byla stanovena na částku 500 000 Kč. Žalovaní již na základě této kupní smlouvy uhradili žalobci na rozestavěnou stavbu (která byla součástí práva stavby ve vlastnictví žalobce) částku 500 000 Kč, přičemž již toho dne muselo být žalobci známo, že není reálné dílo dokončit. 2.2 Žalovaní dále uzavřeli s žalobcem dne 26. 6. 2019 smlouvu o převodu práva stavby na pozemku, kterou byla žalobci sjednána povinnost předat žalovaným rodinný dům, jenž byl součástí práva stavby, do 31. 8. 2019, a to ve stavu způsobilém k užívání povoleném kolaudačním souhlasem a převést na žalované právo stavby. Na základě této smlouvy žalovaní zaplatili žalobci zálohu ve výši 568 000 Kč. Ke vkladu práva stavby dle této smlouvy však nedošlo (k tomu viz podání žalovaných níže).

2. Žalobce nedostál své povinnosti ze smlouvy ad 2. a nepředal žalovaným dokončený rodinný dům ve stanovené lhůtě, respektive rodinný dům vůbec nedokončil, přičemž stupeň rozestavěnosti ke dni zániku práva stavby (tj. téměř rok poté, co měl žalobce rodinný dům dokončit a předat žalovaným) byl pouhých 19,37 %. Žalovaní mají za to, že stupeň nedokončenosti stavby poukazuje na skutečnost, že žalovaný neměl nikdy záměr rodinný dům dokončit a dostát svým povinnostem ze smlouvy ad 2. a uvedl tak záměrně žalované v omyl. Předání předmětu převodu mělo proběhnout dle smlouvy ad 2. do 31. 8. 2019, tedy více než 10 měsíců před zánikem práva stavby. Žalovaní mají za to, že zánik práva stavby tak byl ve svém smyslu sankcí spojenou s nedodržením povinností žalobce stanovených mu smlouvou dle ad 2.. 2.4 Před zánikem práva stavby zaplatili žalovaní žalobci na rozestavěnou stavbu celkem částku ve výši 1 068 000 Kč. Vzhledem k pochybnostem o hodnotě stavby si žalovaní nechali vyhotovit znalecký posudek znalcem [jméno] [příjmení] (znalecký posudek ze dne [datum], [číslo]), který dospěl k závěru, že tržní cena stavby ke dni zániku práva stavby činila pouze 481 440 Kč. 2.5 Žalobcem předložený znalecký posudek (vypracovaný znalcem [titul] [jméno] [příjmení], [titul za jménem], [titul], dne [datum], pod [číslo]) není podle žalovaných pro danou věc vůbec relevantní, jelikož byl vypracován až měsíc po zániku práva stavby k rozestavěné stavbě, zatímco znalecký posudek předložený žalovanými byl vypracován ke dni zániku práva stavby. Kromě toho žalovaní namítají, že znalecký posudek vypracovaný [titul] [jméno] [příjmení], [titul za jménem], [titul], musel být vyhotoven v rozporu se zákonem, když uvedený znalec, pokud skutečně navštívil stavbu a pozemek, neměl vůbec ke vstupu na pozemek a k jakémukoliv pohybu na pozemku svolení žalovaných. Tomu, že znalec stavbu ani nenavštívil, odpovídají i zcela nepravdivé skutečnosti uváděné v tomto posudku (např. tvrzení, že střecha včetně klempířských prvků byla v době vyhotovení posudku zcela dokončena, přičemž žalovaní disponují četnými fotografiemi, kterými je možné doložit opak). Kromě toho celá stavba trpěla četnými vadami, které žalobci v žalobě specifikují. 2.6 Vzhledem k tomu, že mezi účastníky nebyla uzavřena žádná dohoda upravující právní vztahy po případném zániku práva stavby, žalovaní byli povinni uhradit po zániku práva stavby žalobci polovinu hodnoty stavby v době zániku práva stavby, a to v souladu s § 1255 o. z. 2.7 Žalovaní zaplatili žalobci na stavbu, respektive právo stavby celkem částku ve výši 1 068 000 Kč, přičemž znaleckým posudkem ad 2.4 bylo zjištěno, že tržní cena stavby ke dni zániku práva stavby činila pouze 481 440 Kč. Jestliže byli žalovaní povinni dle § 1255 o. z. zaplatit žalobci pouze částku 240 720, žalobci tak vzniklo bezdůvodné obohacení na úkor žalovaných ve výši celkové zaplacené částky za stavbu snížené o polovinu hodnoty stavby v den zániku práva stavby, tedy o částku 240 720 Kč. Ke dni tohoto podání tak žalovaní evidují z titulu bezdůvodného obohacení vůči žalobci pohledávku ve výši 827 280 Kč. 2.8 Z důvodu porušení povinnosti žalobce ze smlouvy o převodu práva stavby dále vznikla žalovaným škoda spočívající v zaplacení úroků z prodlení dle smlouvy o úvěru [číslo] uzavřené mezi žalovanými a společností [právnická osoba], [IČO], se sídlem [adresa]. Výše úroků byla vyčíslena na částku 64 698,93 Kč. 2.9 Žalovaní dle ad 2.7 a 2.8 tak vůči žalobci evidují pohledávky v celkové výši 891 978,93 Kč. 2.10 Žalovaní zaslali dne 8. 10. 2020 žalobci písemnou výzvu k zaplacení pohledávky ad 2.9, která zůstala bez reakce. Lhůta k zaplacení pohledávky činila 10 dnů od doručení výzvy; uplynutím 10 dnů se tak staly pohledávky žalovaných splatnými. 2.11 Dne 29. 10. 2020 žalovaní zaslali žalobci předžalobní výzvu, na kterou žalobce opět nereagoval. 2.12 Žalovaní však nakonec po zvážení možné vymahatelnosti pohledávky a po zjištění aktuálního exekučního řízení vedeného vůči žalobci od žaloby ustoupili. Po doručení žaloby však tyto pohledávky vůči žalobci uplatňují tímto vzájemným návrhem. 2.13 Z vyložených důvodů proto žalovaní vzájemným návrhem navrhli, aby soud uložil žalobci povinnost zaplatit žalovaným částku 891 978,93 Kč s příslušenstvím. Podáním ze dne 20. 9. 2022 (na č. l. 49) pak žalobci k výzvě soudu upřesnili, že po žalobci požadují, aby předmětnou platební povinnost splnil žalovaným coby oprávněným společně a nerozdílně. <b>(Vyslovení místní nepříslušnosti Okresním soudem v Břeclavi)</b> 3. Okresní soud v Břeclavi usnesením ze dne 15. 7. 2022, č. j. 5 C 236/2021-42, v této věci vyslovil místní nepříslušnost s tím, že po právní moci tohoto usnesení bude věc postoupena Okresnímu soudu ve Vyškově jako soudu místně příslušnému; toto usnesení nabylo právní moci dne 10. 8. 2022. Procesní spis byl doručen zdejšímu soudu dne 22. 8. 2022. <b>(Doplňující podání žalovaných)</b> 4. V podání ze dne 21. 10. 2022 (na č. l. 122) žalovaní uvedli, že k podání návrhu na vklad vlastnického práva k právu stavby dle smlouvy ad 2.2 nedošlo z následujících důvodů: 4.1 Dle čl. 4 odst. 4 smlouvy o převodu práva stavby mohlo dojít k podání návrhu na vklad až poté, co byla uhrazena celá kupní cena. 4.2 Nezaplacená část kupní ceny ve výši 1 772 000 Kč měla být uhrazena do 5 pracovních dnů poté, co dojde ke kontrole odhadce úvěrového subjektu. Tato kontrola měla proběhnout až poté, co bude stavba dokončena a její hodnota bude odhadcem úvěrového subjektu stanovena alespoň ve výši kupní ceny. Předmětem odhadu tak mohla být až dokončená stavba, jinak by úvěrový subjekt nemohl uvolnit příslušnou finanční částku. 4.3 Ke kontrole dle ad 4.2 nedošlo, protože stavba rodinného domu, která byla součástí práva stavby, vůbec nesplňovala míru rozestavěnosti, jakou tvrdil žalobce žalovaným a nemohla v žádném případě dosáhnout hodnoty ve výši kupní ceny. Žalobce přes opakované výtky směrem k provádění stavby na stavbě ničeho nečinil a stavba rodinného domu tak vůbec nepokračovala. Zcela v souladu s § 1912 odst. 1 o. z. tak žalovaní odepřeli své plnění, tj. uhrazení zbylé části kupní ceny, když byli oprávněně přesvědčeni, že žalobce nedostojí svému závazku předat právo stavby včetně dokončeného rodinného domu, jehož užívání bude povoleno příslušným stavebním úřadem. 4.4 Celý obchod (tj. uzavření kupní smlouvy a zároveň uzavření smlouvy o převodu práva stavby) měl být koncipován tak, aby se žalovaní stali vlastníky jak pozemku, tak dokončené stavby (která byla, avšak zcela nedokončená, v době uzavření smluv součástí práva stavby), jejíž užívání bude povoleno kolaudačním rozhodnutím, a to celé tak, aby bylo předání stavby žalobcem provedeno nejpozději do 31. 8. 2019. Žalobce však zcela zjevně nikdy neměl v úmyslu stavbu dokončit. <b>(Dílčí skutková zjištění)</b> 5. Soud na základě provedeného dokazování učinil následující dílčí skutková zjištění (v textu nyní tučně zvýraznil soud): 6. (Nabývací titul žalobce k právu stavby zatěžující pozemek) Dne 4. 7. 2018 uzavřeli [jméno] [příjmení], [rodné číslo], bytem [adresa] (jako vlastnice), a žalobce (jako stavebník) smlouvu o zřízení práva stavby, dle které vlastnice touto smlouvou zřídila k tíži svého pozemku p. [číslo] v k. ú. [obec] pro stavebníka právo stavby na povrchu i pod povrchem pozemku, a to za účelem realizace stavby dle uvážení a dispozic stavebníka (právo stavby) mj. s tím, že právo stavby se zřizuje jako právo dočasné, a to na dobu 2 let ode dne právních účinků vkladu, a dále, že nedojde-li mezi účastníky k uzavření kupní smlouvy o prodeji uvedeného pozemku do vlastnictví žalobce, je vlastnice povinna uhradit stavebníkovi náhradu ve výši tržní hodnoty stavby, k níž právo stavby zanikne, kdy tato tržní hodnota bude stanovena znalcem, kterého je oprávněn určit stavebník a tuto tržní cenu stavby je vlastnice povinna uhradit stavebníkovi do 90 dnů ode dne zániku práva stavby nebo do 90 dnů ode dne předložení uvedeného znaleckého posudku stavebníkem vlastnici, a to v té lhůtě, která uplyne později. Dále bylo v této smlouvě ujednáno, že až do vypořádání vzájemných vztahů má stavebník právo bezplatného neomezeného užívání stavby a pozemku (zjištěno z kopie cit. smlouvy o právu stavby na č. l. 101-102, pořízené [stát. instituce], [stát. instituce] (dále též„ katastrální úřad“)). Právní účinky zápisu dle cit. smlouvy nastaly k okamžiku 4. 7. 2018 k [anonymizováno] [údaj o čase] hod. (zjištěno z výpisu z katastru nemovitostí ze dne 12. 10. 2022 na č. l. 52). 7. (Nabývací titul žalobce k pozemku zatíženého právem stavby ve prospěch žalobce) Dne 19. 12. 2018 uzavřeli [jméno] [příjmení], gen. shora (jako prodávající), a žalobce (jako kupující) kupní smlouvu, jejímž předmětem byl prodej pozemku p. [číslo] v k. ú. [obec] do vlastnictví žalobce za kupní cenu 1 760 000 Kč. V čl. IV. kupní smlouvy je obsaženo prohlášení žalobce (kupujícího), že:„ Prodávající dále prohlašuje, že k převáděné nemovitosti bylo zřízeno právo stavby ve prospěch kupujícího, a to na základě smlouvy o zřízení práva stavby uzavřené dne 4. 7. 2018, právní účinky zápisu ke dni 4. 7. 2018, sp. zn. [anonymizováno] [číslo]. Kupující prohlašuje, že výmaz uvedeného práva stavby si zajistí sám na své náklady po převodu vlastnického práva dle této kupní smlouvy.“ (zjištěno z cit. kopie kupní smlouvy na č. l. 113-117, pořízené katastrálním úřadem). Právní účinky zápisu dle cit. smlouvy nastaly k okamžiku 20. 5. 2019 (zjištěno z kopie návrhu na vklad do katastru nemovitostí ze dne 20. 5. 2019 na č. l. 111-112 pořízené katastrálním úřadem). 8. (Uzavření smlouvy o převodu práva stavby ve prospěch žalovaných, dle které ovšem nedošlo ke vkladu práva stavby do katastru nemovitostí) Dne 27. 6. 2019 účastníci uzavřeli smlouvu o převodu práva stavby, dle které žalobce (coby prodávající) převádí na žalované (coby kupující), do jejich společného jmění manželů (dále též„ SJM“), právo stavby (do 4. 7. 2020) zatěžující pozemek p. [číslo] v k. ú. [obec] za kupní cenu ve výši 2 340 000 Kč mj, s tím, že: 8.1 Prodávající prohlašuje, že předmět převodu dle této smlouvy je zatížen zástavním právem k předmětu převodu zřízeného prodávajícím na žádost kupujících ve prospěch [právnická osoba], smlouva [číslo] v souvislosti s financováním kupní ceny předmětu převodu hypotékou; soud konstatuje, že mezi účastníky je nesporné, že žalovaný 2) coby úvěrovaný za účasti žalované 1) coby spoludlužnice dne 28. 3. 2019 uzavřel s [právnická osoba], se sídlem shora coby s úvěrujícím subjektem pod shora uvedeným č. smlouvu o úvěru ve výši 3 600 000 Kč za účelem koupě pozemku a dále práva stavby zatěžující pozemek. 8.2 Kupující uhradili prodávajícímu před podpisem této smlouvy zálohu ve výši 568 000 Kč. 8.3 Kupující uhradí nezaplacenou část kupní ceny ve výši 1 772 000 Kč do 5 pracovních dnů po kontrole odhadce úvěrového subjektu na (ve smlouvě označený) bankovní účet prodávajícího, přičemž částka 1 692 000 Kč bude uhrazena z úvěru zajištěného zástavním právem k předmětu převodu poskytnutého kupujícím úvěrujícím subjektem, a částku ve výši 80 000 Kč uhradí kupující prodávajícímu z vlastních zdrojů. 8.4 Předání předmětu převodu (včetně rodinného domu) se uskuteční do 31. 8. 2019 od uzavření této smlouvy. 8.5 Kupující se zavazují podat návrh na vklad dle této smlouvy poté, co bude zaplacena kupní cena prodávajícímu (zjištěno z cit. smlouvy na č. l. 28-29). 9. (Nabývací titul žalovaných k pozemku dle katastrálního stavu zatíženého právem stavby ve prospěch žalobce) Dne 27. 6. 2019 uzavřeli účastníci, a to žalobce jako prodávající, a žalovaní jako kupující, kupní smlouvu, jejímž předmětem byl prodej pozemku p. [číslo] v k. ú. [obec] do [anonymizováno] žalovaných za kupní cenu ve výši 2 260 000 Kč s tím, že cena pozemku činí 1 760 000 Kč a cena rozestavěné stavby (která je součástí práva stavby zapsaného ve prospěch žalobce), jež se nachází na pozemku, činí 500 000 Kč (zjištěno z kopie cit. kupní smlouvy na č. l. 83-86 pořízené k žádosti podepsaného soudu katastrálním úřadem). Právní účinky zápisu nastaly k okamžiku 27. 6. 2019 [anonymizováno] [údaj o čase] hod. (zjištěno z výpisu z katastru nemovitostí ze dne 12. 10. 2022 na č. l. 51).

10. Rozhodnutím katastrálního úřadu ze dne [datum rozhodnutí], [číslo jednací], byl vklad vzniku vlastnictví pro žalované k uvedenému pozemku povolen (zjištěno z cit. rozhodnutí katastrálního úřadu na č. l. 87). 11. (Nabývací titul podílových spoluvlastníků [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení] k pozemku) Dne 3. 12. 2020 žalovaní (coby prodávající) uzavřeli s [jméno] [příjmení], [rodné číslo], bytem [adresa], a [jméno] [příjmení], [rodné číslo], bytem tamtéž (coby s kupujícími), kupní smlouvu, jejímž předmětem byl prodej pozemku p. [číslo] v k. ú. [obec] (jehož součástí je rozestavěná stavba nezapsaná v katastru nemovitostí) do podílového spoluvlastnictví kupujících, každému o velikosti podílu [anonymizována dvě slova], a to za kupní cenu ve výši 3 150 000 Kč (zjištěno z cit. kupní smlouvy na č. l. 92-95 pořízení katastrálním úřadem). Právní účinky zápisu dle cit. smlouvy nastaly k okamžiku [datum] – [anonymizováno] [údaj o čase] hod. (zjištěno z výpisu z katastru nemovitostí ze dne 12. 10. 2022 na č. l. 53). 12. (Znalecký posudek [titul] [jméno] [příjmení], [titul za jménem], [titul], o obvyklé ceně rozestavěného rodinného domu na pozemku) Dne 7. 9. 2020 vypracoval k objednávce žalobce [titul] [jméno] [příjmení], [titul za jménem], [titul], bytem [adresa], pod [číslo] znalecký posudek„ o odhadu ceny obvyklé nemovité věci – rozestavěné stavby rodinného domu bez čp./če na pozemku parc. [číslo] vše v k. ú. [obec], obci [obec], okres [okres]“, a to„ podle stavu nemovité věci ke dni 5. 8. 2020“ Úkolem znalce bylo„ odhadnout cenu obvyklou nemovité věci – rozestavěné stavby rodinného domu na pozemku.“ Znalec v tomto posudku dospěl k závěru, že obvyklá cena rozestavěného rodinného domu na uvedeném pozemku činí (po zaokrouhlení) částku 1 945 000 Kč, což představuje stupeň rozestavěnosti 52 % (zjištěno z cit. znaleckého posudku na č. l. 71-79). 13. (Výzva žalobce žalovaným k zaplacení částky 877 000 Kč s příslušenstvím) Žalobce (prostřednictvím svého právního zástupce) dopisem ze dne 26. 3. 2020 vyzval žalované (prostřednictvím jejich právního zástupce) k zaplacení částky 877 000 Kč z důvodu vypořádání zaniklého práva stavby na pozemku p. [číslo] v k. ú. [obec], a to do 7 dnů od doručení této předžalobní výzvy na označený účet žalobce, jinak bude přistoupeno k soudnímu uplatnění nároku vůči žalovaným (zjištěno z cit. dopisu na č. l. 9). Zásilka obsahující tuto předžalobní výzvu byla doručena do datové schránky právního zástupce žalovaných dne 29. 3. 2021 (zjištěno z doručenky na č. l. 10). 14. (Znalecký posudek [jméno] [příjmení] o tržní ceně rozestavěného rodinného domu na pozemku) Dne 1. 7. 2020 znalec [jméno] [příjmení], bytem [adresa]) vypracoval pod [číslo] znalecký posudek„ o zjištěné ceně nemovitých věcí rodinného domu – nedokončeného, rozestavěného čp. není, a pozemky p. [číslo] uvedené na [list vlastnictví], v k. ú. [obec], [územní celek], okres [okres], kraj [anonymizováno]“ Účelem tohoto posudku bylo:„ stanovení ceny podle platného předpisu pro účely potřeby objednatele, daní a poplatků jako podklad pro převod nemovitosti.“ Znalec dospěl k závěru, že:„ tržní cena nedokončeného rodinného domku postaveného na parc. [číslo] v k. ú. [obec] je 481 440 Kč“, přičemž„ stupeň rozestavěnosti 19,37 % = 481 440 Kč. A to za předpokladu, že bude dodržena skladba konstrukcí a odborné provedení…“ (zjištěno z cit. znaleckého posudku na č. l. 54-67). 15. (Smlouva o úvěru na koupi práva stavby) Soud konstatuje, že mezi účastníky je nesporné (viz též ad 8), že dne 28. 3. 2019 žalovaný 2) coby úvěrovaný, žalovaná 1) coby spoludlužnice a [právnická osoba], se sídlem shora, coby úvěrující uzavřeli smlouvu o úvěru [číslo] podle které [anonymizováno] poskytla žalovanému 1) úvěr ve výši 3 600 000 Kč za dále v této smlouvě sjednaných podmínek na koupi pozemku a práva stavby na pozemku p. [číslo] v k. ú. [obec]. 16. (Žalovanými zaplacené úroky z poskytnutého úvěru) Z potvrzení [právnická osoba], ze dne 31. 12. 2019 soud zjistil, že žalovaný 2) zaplatil uvedené [anonymizováno] úroky z poskytnutého úvěru za období od 28. 6. 2019 do 31. 12. 2019 ve výši 27 903,33 Kč (zjištěno z cit. potvrzení na č. l. 32).

17. Z mimořádného výpisu z účtu úvěru ve fázi překlenovacího úvěru od 1. 1. 2020 do 15. 9. 2020, poskytnutého [právnická osoba] žalovanému 2), za účasti žalované 2), soud zjistil, že úroky z poskytnutého úvěru za uvedené období činily 36 795,60 Kč (zjištěno z cit. výpisu na č. l. 33). 18. (Výzva žalovaných žalobci k zaplacení částky 891 978,93 Kč a posléze jimi učiněný vzájemný návrh v tomto řízení) Žalovaní prostřednictvím svého právního zástupce dopisem ze dne 8. 10. 2020 vyzvali žalobce k zaplacení částky 891 978,93 Kč do 10 dnů ode dne doručení této výzvy na označený bankovní účet, a to s odůvodněním, že na základě kupní smlouvy a smlouvy o převodu práva stavby, obojí ze dne 26. 6. 2019, zaplatili žalobci za stavbu rodinného domu celkem částku 1 068 000 Kč, přičemž žalobce nedostál svého závazku ze smlouvy o převodu práva stavby, když nepředal žalovaným dokončenou stavbu do 31. 8. 2019 a navíc uvedl žalované v omyl, neboť skutečná hodnota stavby byla znaleckým posudkem oceněna pouze na částku 481 440 Kč, v důsledku čehož tak žalobci vzniklo bezdůvodné obohacení ve výši celkové zaplacené částky za stavbu snížené o polovinu aktuální hodnoty stavby (zjištěno z cit. výzvy na č. l. 35), která byla právnímu zástupci žalobce doručena dne 16. 10. 2020 (zjištěno z kopie dodejky na č. l. 36-36 verte). Po podání žaloby žalovaní následně v tomto řízení, podáním ze dne 8. 11. 2022, učinili vzájemný návrh, jímž vůči žalobci uplatnili nárok (z titulu bezdůvodného obohacení a náhrady škody) na peněžité plnění v celkové výší 891 978,93 Kč s příslušenstvím (vzájemný návrh na č. l. 21-22). 19. (Předžalobní výzva žalovaných vůči žalobci) Žalovaní prostřednictvím svého právního zástupce dopisem ze dne 29. 10. 2020 učinili vůči žalobci předžalobní výzvu k zaplacení částky 891 978,93 Kč do 7 dnů ode dne doručení této výzvy na jejich (v této výzvě označený) bankovní účet, a to z téhož důvodu, jak již uvedli v předchozí své výzvě žalobci (zjištěno z cit. kopie předžalobní výzvy na č. l. 37). Tato předžalobní výzva byla žalobci doručena dne 16. 11. 2020 (zjištěno z kopie dodejky na č. l. 38 verte-39). <b>(Závěr o skutkovém stavu)</b> 20. Soud učinil následují závěr o skutkovém stavu:

21. Dne 4. 7. 2018 žalobce uzavřel se [jméno] [příjmení], gen. shora, vlastnicí pozemku p. [číslo] v k. ú. [obec] smlouvu o právu stavby, jež zatížilo ve prospěch žalobce uvedený pozemek na dobu dvou let od povolení vkladu dle této smlouvy, tj. – s ohledem na povolení vkladu dle této smlouvy – ke dni 4. 7. 2018. Ke dni 19. 12. 2018 se pak žalobce – na základě kupní smlouvy z téhož dne – stal vlastníkem právem stavby zatíženého pozemku. Dne 27. 6. 2019 účastníci uzavřeli smlouvu o převodu práva stavby zatěžující uvedený pozemek, podle které mělo být toto právo stavby za úplatu převedeno na žalované (do jejich SJM), přičemž návrh na vklad dle této smlouvy měli podat žalovaní poté, co jimi bude zaplacena žalobci kupní cena, jež dle smlouvy měla být zaplacena po dokončení stavby žalobcem, k čemuž ovšem nedošlo; proto žalovaní vkladový návrh dle cit. smlouvy katastrálnímu úřadu nepodali a nedošlo tedy ke vkladu práva stavby ve prospěch žalovaných. Dne 27. 6. 2019 se žalobci stali – na základě kupní smlouvy a povolené vkladu dle této smlouvy – vlastníky v režimu SJM pozemku p. [číslo] v k. ú. [obec], který dle stavu zápisů v katastru nemovitostí byl zatížen právem stavby ve prospěch oprávněné osoby – žalobce, kdy poslední den trvání práva stavby připadal na 4. 7. 2020. Dne 17. 12. 2020 se spoluvlastníky (každý o velikosti [anonymizována dvě slova]) uvedeného pozemku stali [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení], oba gen. shora. V souvislosti se zánikem práva stavby (k 4. 7. 2020) a vypořádáním náhrady za stavbu žalobce vyzval žalované k zaplacení částky 877 000 Kč, když zohlednil dosavadní platby, jež inkasoval od žalovaných; žalobce přitom vycházel ze znaleckého posudku vypracovaného znalcem [titul] [jméno] [příjmení], [titul za jménem], [titul], jenž zjistil obvyklou cenu (rozestavěného) rodinného domu na uvedeném pozemku ke dni 5. 8. 2020 ve výši 1 945 000 Kč. Žalovaní naopak ještě před podáním žaloby v této věci vyzvali žalobce, a to dopisem ze dne 29. 10. 2020, doručeným žalobci dne 16. 11. 2020, k zaplacení částky v celkové výši 891 978,93 Kč, která dle jejich názoru představuje bezdůvodné obohacení žalobce za dosud inkasované částky od žalovaných. Žalovaní po zahájení tohoto řízení posléze učinili vůči žalobci vzájemný návrh, kterým se domáhali zaplacení této částky, kdy stran zjištění hodnoty rozestavěného domu vycházeli ze znaleckého posudku vypracovaného znalcem [jméno] [příjmení], který zjistil tržní cenu rodinného domu na uvedeném pozemku ve výši 481 440 Kč. Žalovaní s ohledem na jejich tvrzení o tom, že dosud zaplatili žalobci celkem částku 1 068 000 Kč, a že znaleckým posudkem vypracovaným znalcem [jméno] [příjmení] byla ke dni zániku práva stavby zjištěna tržní cena rozestavěného domu v částce 481 440 Kč, přičemž žalovaní by správně měli žalobci zaplatit z titulu náhrady za stavbu pouze polovinu této částky, tj. částku 240 720 Kč, dospěli k závěru, že se žalobce na jejich úkor obohatil o částku 827 280 Kč. K této částce pak žalovaní připočítávající ještě částku 64 698,93 Kč, která představuje náhradu škody, která jim vznikla z důvodu porušení povinnosti žalobce z nerealizované smlouvy o převodu práva stavby, a to konkrétně spočívající v zaplacení úroků z prodlení dle smlouvy o úvěru [číslo] uzavřené mezi žalovanými, respektive mezi žalovaným 2) jako úvěrovaným a žalovanou 1) jako spoludlužnicí na straně jedné a společností [právnická osoba] na straně druhé jako úvěrující, kdy výše úroků byla vyčíslena na částku 64 698,93 Kč. Žalovaní se tak vzájemným návrhem po žalobci domáhali zaplacení částky (z titulu bezdůvodného obohacení a náhrady škody) v celkové výši 891 978,93 Kč. <b>(Právní posouzení věci)</b> 22. Podle § 1243 odst. 1 o. z. právo stavby se nabývá (mj.) smlouvou.

23. Podle § 1243 odst. 2 věty první o. z. právo stavby zřízené smlouvou vzniká zápisem do veřejného seznamu.

24. Podle § 1244 odst. 1 o. z. právo stavby lze zřídit jen jako dočasné; nesmí být zřízeno na více než 99 let. Poslední den doby, na kterou je právo stavby zřízeno, musí být patrný z veřejného seznamu.

25. Podle § 1252 odst. 1 o. z. právo stavby lze převést i zatížit.

26. Podle § 1255 o. z. není-li nic jiného ujednáno, dá vlastník stavebního pozemku stavebníkovi při zániku práva stavby uplynutím doby, na kterou bylo zřízeno, za stavbu náhradu. Náhrada činí polovinu hodnoty stavby v době zániku práva stavby, ledaže si strany ujednají jinak.

27. Podle § 1993 odst. 1 o. z. splyne-li jakýmkoliv způsobem právo s povinností v jedné osobě, zaniknou právo i povinnost, nestanoví-li zákon jinak.

28. Podle § 2991 odst. 1 o. z. kdo se na úkor jiného obohatí bez spravedlivého důvodu, musí ochuzenému vydat, oč se obohatil.

29. Podle § 2991 odst. 2 o. z. bezdůvodně se obohatí zvláště ten, kdo získá majetkový prospěch plněním bez právního důvodu, plněním z právního důvodu, který odpadl, protiprávním užitím cizí hodnoty nebo tím, že za něho bylo plněno, co měl po právu plnit sám.

30. Podle § 2993 věty první o. z. plnila-li strana, aniž tu byl platný závazek, má právo na vrácení toho, co plnila.

31. Podle § 2006 odst. 1 o. z. stane-li se dluh po vzniku závazku nesplnitelným, zaniká závazek pro nemožnost plnění. Plnění není nemožné, lze-li dluh splnit za ztížených podmínek, s většími náklady, s pomocí jiné osoby nebo až po určené době.

32. Podle § 2913 odst. 1 o. z. poruší-li strana povinnost ze smlouvy, nahradí škodu z toho vzniklou druhé straně nebo i osobě, jejímuž zájmu mělo splnění ujednané povinnosti zjevně sloužit.

33. Podle § 2913 odst. 2 o. z. povinnosti k náhradě se škůdce zprostí, prokáže-li, že mu ve splnění povinnosti ze smlouvy dočasně nebo trvale zabránila mimořádná nepředvídatelná a nepřekonatelná překážka vzniklá nezávisle na jeho vůli. Překážka vzniklá ze škůdcových osobních poměrů nebo vzniklá až v době, kdy byl škůdce s plněním smluvené povinnosti v prodlení, ani překážka, kterou byl škůdce podle smlouvy povinen překonat, ho však povinnosti k náhradě nezprostí.

34. Podle § 1970 o. z. po dlužníkovi, který je v prodlení se splácením peněžitého dluhu, může věřitel, který řádně splnil své smluvní a zákonné povinnosti, požadovat zaplacení úroku z prodlení, ledaže dlužník není za prodlení odpovědný. Výši úroku z prodlení stanoví vláda nařízením; neujednají-li strany výši úroku z prodlení, považuje se za ujednanou výše takto stanovená.

35. S přihlédnutím ke skutkovým zjištěním v této věci a shora vyložené právní úpravě soud dospěl k závěru, že zatímco žaloba žalobce není důvodná, žalovanými uplatněný vzájemný návrh naopak důvodný je. <b>(Důvody vedoucí soud k zamítnutí žaloby)</b> 36. Důvody, proč soud žalobu žalobce zamítl, jsou následující.

37. Právo stavby zatěžující pozemek p. [číslo] v k. ú. [obec] svědčilo žalobci (oprávněné osobě), přičemž posledním dnem trvání tohoto práva byl den 4. 7. 2020. Žalobce se ovšem ještě před zánikem práva stavby stal vlastníkem právem stavby zatíženého pozemku (ke dni 19. 12. 2018), pročež pro soud z toho vzešla k posouzení zásadní právní otázka, která byla při jednání konaném dne 25. 11. 2022 účastníkům signalizována, zda dnem, kdy žalobce nabyl do svého vlastnictví uvedený pozemek, došlo k zániku práva stavby splynutím ve smyslu § 1993 odst. 1 o. z., či nikoliv.

38. V prvé řadě je třeba si připomenout, že dikce § 1993 odst. 1 o. z. (ohledně právního institutu splynutí) je konstruována tak, že splyne-li jakýmkoliv způsobem právo s povinností v jedné osobě, zaniknou právo i povinnost, nestanoví-li zákon jinak.

39. Soud má za to, že i ve vztahu k právnímu institutu práva stavby je třeba v hmotněprávní situaci, kdy stavebník – oprávněný z práva stavby zatěžujícího pozemek – se stane vlastníkem právem stavby zatíženého pozemku, případně kdy na vlastníka pozemku zatíženého právem stavby je převedeno uvedené právo stavby, použít pravidlo plynoucí z § 1993 odst. 1 o. z. o hmotněprávním důsledku spočívajícím ve splynutí uvedených práv, a to v zániku práva stavby. Musí tomu být již z toho důvodu, že pro takovou situaci (a tedy pro vyloučení § 1993 o. z.) právní institut práva stavby nestanoví (ve smyslu dikce § 1993 odst. 1 o. z.) jinak, respektive zvláštní režim obsahuje pouze v § 1248 o. z., a to v tom směru, že zřekne-li se stavebník práva stavby, může vlastník zatíženého pozemku převést na základě listin prokazujících tuto skutečnost právo stavby na dobu, která ještě neuplynula, na sebe nebo na jinou osobu.

40. Z posledně uvedeného plyne, že zániku práva stavby v důsledku splynutí práv (viz § 1993 odst. 1 o. z. – arg.: „nestanoví-li zákon jinak“) lze zamezit toliko postupem předvídaným v § 1248 o. z., k čemuž v poměrech této věci nedošlo.

41. Judikatura otázku zániku práva stavby splynutím v důsledku nabytí vlastnického práva oprávněné osoby z práva stavby k pozemku zatíženého právem stavby dosud – vycházeje z dosavadních publikovaných rozhodnutí především Nejvyššího soudu – neřešila. Pokud jde o odbornou literaturu, ta v zásadě zastává dva (zásadně) odlišné právní názory.

42. Tak např. v komentáři Wolters Kluwer k občanskému zákoníku č. 89/2012 Sb. se k důsledkům převodu práva stavby k § 1252 odst. 1 mj. vcelku jednoznačně uvádí, že:„ stavebník může převést právo stavby na vlastníka pozemku a přivodit tak zánik práva stavby splynutím (vlastník nemůže být nositelem práva stavby ke svému pozemku).“ (In Švestka, J.; Dvořák, J.; Fiala, J. a kol. Občanský zákoník. Komentář. Svazek III. Praha: Wolters Kluwer, a. s., 2014, s. 714). Z toho by bylo možno též dovodit, že stejný důsledek nastane, pokud vlastník právem stavby zatíženého pozemku převede vlastnické právo k tomuto pozemku na oprávněného z práva stavby a ten se tak stane vlastníkem dosud právem stavby zatíženého pozemku, přičemž poté by dle uvedeného právního názoru již nebylo možné, aby stavebník byl ke svému pozemku současně oprávněným z práva stavby.

43. Druhý (odlišný) právní názor je ovlivněn srovnáním s rakouskou právní teorií a právní úpravou, která splynutí vlastnictví považuje za relativní důvod zániku práva stavby, tedy za titul, který může vést k zániku práva stavby, což je prý aplikovatelné i v tuzemsku, jelikož vlastník pozemku a současně práva stavby může nepochybně právo stavby na návrh z katastru nemovitostí vymazat a tedy jej ukončit. Dále je argumentováno, že z ustanovení o právu stavby explicitně nevyplývá, že by splynutím vlastnictví pozemku a práva stavby došlo k předčasnému zániku práva stavby. V tomto směru je především odkazováno na dosah ustanovení § 1248 o. z. upravující možnost převodu práva stavby na vlastníka pozemku v případě, že se stavebník práva stavby zřekne, a z toho je dále formulován právní názor, že k aplikaci § 1993 o. z. upravujícího zánik práv a povinností splynutím v jednu osobu bude zapotřebí v případě práva stavby postupovat obezřetně, přičemž v těchto případech by splynutí nemělo být důvodem pro zánik práva stavby (srov. např. Zima, P.: Právo stavby, C. H. Beck, 2015, Právní praxe, s. 188).

44. Proti posledně uvedenému právnímu názoru zase ovšem – svým způsobem - stojí právní názor jednoho z hlavních spolutvůrců nového civilního kodexu – prof. Karla Eliáše, který k právnímu institutu práva stavby ve vztahu k dosahu § 1248 o. z. mj. uvedl, že:„ …vyvázání se stavebníka z práva stavby jeho zřeknutím se nemá vyvolat zánik práva stavby, tudíž ani spojení vlastnického práva k pozemku a k právu stavby nezpůsobí zánik stavebního práva konfuzí.“ 45. Jinými slovy řečeno, z posledně učiněného právního názoru prof. Eliáše plyne, že právě (pouze jen) prostřednictvím úpravy dle § 1248 o. z. lze dosáhnout zamezení zániku stavebního práva splynutím, z čehož tedy lze dále dovodit, že nebyl-li takový režim užit a došlo-li k převodu práva stavba na vlastníka pozemku či naopak k převodu vlastnictví pozemku na oprávněného z práva stavby, dochází tím (v důsledku splynutí práv) k zániku práva stavby.

46. Soud právnímu názoru v odborné literatuře ad 44 – ve vazbě na již vyslovené závěry v ad 39 a 40 - přisvědčuje, neboť tento právní názor ostatně zohledňuje právní institut splynutí práv vlastnictví pozemku s vlastnictvím práva stavby dosud zatěžujícího tento pozemek, přičemž ve skutkových poměrech této věci k němu dodává ještě následující.

47. V kupní smlouvě ze dne 19. 12. 2018, na základě které žalobce od [jméno] [příjmení], gen. shora, nabyl vlastnické právo v tu dobu právem stavby (ve prospěch žalobce) zatíženého pozemku, žalobce (v čl. IV. bodu 2 v předposlední a poslední větě) prohlašuje, že (ještě jednou citováno):„ …k převáděné nemovitosti bylo zřízeno právo stavby ve prospěch kupujícího, a to na základě smlouvy o zřízení práva stavby uzavřené dne 4. 7. 2018, právní účinky zápisu ke dni 4. 7. 2018 (poznámka soudu: roz. nyní žalobce) prohlašuje, že výmaz uvedeného práva stavby si zajistí sám na své náklady po převodu vlastnického práva dle této kupní smlouvy.“ 48. Z posledně uvedeného plyne, že sám žalobce (implicitně) dovozoval v důsledku nabytí vlastnického práva k dosud právem stavby zatíženému pozemku splynutí tohoto vlastnického práva s právem stavby a za tím účelem (implicitně) projevil vůli o důsledku splynutí práva stavby s vlastnickým právem k pozemek dosud zatíženého právem stavby, a v návaznosti na to pak (logicky) v uvedené kupní smlouvě prohlásil, že si sám zajistí předmětný výmaz uvedeného práva stavby z katastru nemovitostí; otázka, že k tomu nakonec z rozhodnutí žalobce nedošlo, je věcí druhou, která ovšem nic nemění na uvedeném prohlášení žalobce o hmotněprávním důsledku zániku předmětného práva stavby.

49. Soud má za to, že právním účinkem zápisu vlastnického práva žalobce k pozemku, tj. ke dni 4. 7. 2018, z hmotně právního hlediska zaniklo v důsledku splynutí vlastnického práva k pozemku s právem stavby zatěžující tento pozemek podle § 1993 odst. 1 o. z. předmětné právo stavby.

50. Jestliže se tedy žalobce po žalovaných domáhal žalobou zaplacení částky ve výši 877 000 Kč s příslušenstvím z titulu vypořádání náhrady po tvrzeném zániku práva stavby, nemohlo být z uvedeného důvodu této žalobě vyhověno a soudu nezbylo než žalobu žalobce jako nedůvodnou zamítnout. <b>(Obiter dictum)</b> 51. Nikoliv jako„ eventuální právní posouzení“, nýbrž jako svého druhu obiter dictum soud dále osvětluje, že i kdyby se shora uvedený právní názor o zániku práva stavby v důsledku splynutí vlastnického práva s právem stavby pro poměry této věci neuplatnil, nebylo by ani tak možné podané žalobě vyhovět. Důvody jsou následující:

52. Ve smlouvě o zřízení práva stavby ze dne 4. 7. 2018, uzavřené mezi (tehdy vlastnicí pozemku) [jméno] [příjmení], gen. shora, a žalobcem, byl oproti zákonnému režimu vypořádání náhrady vlastníkem právem stavby dosud zatíženého pozemku stavebníkovi ve smyslu § 1255 o. z. (ve výši poloviny hodnoty stavby době zániku práva stavby) sjednán odlišný režim, dle kterého (nyní tučně zvýraznil soud)„ je vlastník povinen uhradit stavebníkovi náhradu ve výši tržní hodnoty stavby, k níž právo zanikne.“ s tím, že:„ tato tržní hodnota bude stanovena soudním znalcem, kterého je oprávněn určit stavebník a tuto tržní cenu stavby je vlastník povinen uhradit stavebníkovi do 90 dní ode dne zániku práva stavby nebo do 90 dní ode dne předložení výše specifikovaného znaleckého posudku stavebníkem vlastníkovi, a to v té lhůtě, která uplyne později.“ Toto vypořádání se vztahuje k době zániku práva stavby a podle názoru soudu nemá (ani mít nemůže) pouze obligační rozměr, jak namítali žalovaní prostřednictvím svého právního zástupce, pakliže sjednání odlišného (než zákonem upraveného režimu vypořádání dle § 1255 o. z., nebylo-li v tomto směru nic jiného ujednáno) režimu vypořádání v souvislosti se zánikem práva stavby vztahovali toliko mezi původnímu účastníky smlouvy o převodu práva stavby.

53. Jak vyplynulo z dokazování, žalobce žalovaným nepředložil znalecký posudek na tržní hodnotu stavby, která měla do 4. 7. 2018 zatěžovat předmětný pozemek (od závěru shora stran splynutí předmětných práv, respektive zániku práva stavby v důsledku splynutí práv zde soud odhlíží), nýbrž žalovaným byl předložen znalecký posudek (který vypracoval [titul] [jméno] [příjmení], [titul za jménem], [titul], dne 7. 9. 2020) ohledně zjištěné obvyklé ceny předmětného rozestavěného domu na pozemku, která měla podle znalce činit 1 945 000 Kč.

54. Jak při jednání konaném dne 25. 11. 2022 soud signalizoval účastníkům řízení svůj právní náhled na věc, zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, v § 2 stanoví mj. způsoby oceňování majetku s tím, že za základ považuje obvyklou cenu. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu majetku nebo služby a určí se ze sjednaných cen porovnáním. V odůvodněných případech, kdy nelze obvyklou cenu určit, oceňuje se majetek tržní hodnotou, pokud zvláštní právní předpis nestanoví jinak. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na tržní hodnotu vliv. Důvody pro neurčení obvyklé ceny musejí být v ocenění uvedeny.

55. Podle § 2 odst. 3 zákona o oceňování majetku v odůvodněných případech, kdy nelze obvyklou cenu určit, oceňuje se majetek a služba tržní hodnotou, pokud zvláštní právní předpis nestanoví jinak. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na tržní hodnotu vliv. Důvody pro neurčení obvyklé ceny musejí být v ocenění uvedeny.

56. Podle § 2 odst. 4 téhož zákona tržní hodnotou se pro účely zákona o oceňování majetku zase rozumí odhadovaná částka, za kterou by měly být majetek směněn ke dni ocenění mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím, a to v obchodním styku uskutečněném v souladu s principem tržního odstupu, po náležitém marketingu, kdy každá ze stran jednala informovaně, uvážlivě a nikoli v tísni. Principem tržního odstupu se pro účely tohoto zákona rozumí, že účastníci směny jsou osobami, které mezi sebou nemají žádný zvláštní vzájemný vztah a jednají vzájemně nezávisle.

57. Určení obvyklé ceny a tržní hodnoty a postup při tomto určení musejí být z ocenění zřejmé, jejich použití, včetně použitých údajů, musí být odůvodněno a odpovídat druhu předmětu ocenění, účelu ocenění a dostupnosti objektivních dat využitelných pro ocenění. Jiným způsobem oceňování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základě je a) nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění, b) výnosový způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry), c) porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci, d) oceňování podle jmenovité hodnoty, které vychází z částky, na kterou předmět ocenění zní nebo která je jinak zřejmá, e) oceňování podle účetní hodnoty, které vychází ze způsobů oceňování stanovených na základě předpisů o účetnictví, f) oceňování podle kurzové hodnoty, které vychází z ceny předmětu ocenění zaznamenané ve stanoveném období na trhu, g) oceňování sjednanou cenou, kterou je cena předmětu ocenění sjednaná při jeho prodeji, popřípadě cena odvozená ze sjednaných cen.

58. Z vyloženého lze pro účely této věci (ve stručnosti shrnuto z cit. právní úpravy) sumarizovat, že zatímco a) cena obvyklá představuje statické vyhodnocení již realizovaných prodejů (historických cen), b) tržní hodnota (která je často zaměňována za obvyklou cenu) představuje odhad realizovatelné ceny na trhu za nabízený majetek (tzv. odhad do budoucnosti), přičemž tržní hodnotu lze spočítat na rozdíl od obvyklé ceny vyhodnocením věcné hodnoty (nákladové ocenění), výnosové hodnoty a ceny určení porovnáním s cenami obdobných věcí (nemovitostí), a c) tržní cena zase představuje skutečně realizovanou částku při prodeji, většinou je to cena sjednaná mezi dvěma nezávislými subjekty na volném realitním trhu uvedená např. v kupní smlouvě atd.

59. I zjištění tržní hodnoty nemovité věci je věcí odborného posouzení právně významných skutečností znalcem podle jím realizované metodiky.

60. Jelikož tržní hodnotu nemovité věci nelze ztotožňovat (zaměňovat) s obvyklou cenou nemovité věci, znamená to v poměrech této věci, že vyzval-li žalobce žalované k zaplacení obvyklé ceny rozestavěné stavby, navíc ke dni, který nebyl totožný se dnem zániku práva stavby zatěžující předmětný pozemek, nebyly splněny účastníky sjednané hmotněprávní podmínky k tomu, aby se žalobce mohl po právu takového peněžitého plnění po žalovaných domáhat. Je tomu tak pro okolnost, že žalovaní byli vyzváni k úhradě (žalobcem určeným) znalcem zjištěné obvyklé ceny rozestavěného domu na předmětném pozemku, nikoliv ve smlouvě o zřízení práva stavby k zaplacení tržní hodnoty tohoto rozestavěného domu, pakliže by takovou tržní hodnotu bylo možné znalecky vůbec zjistit; jde o věc odbornou, jejíž výsledek v tomto řízení nelze předjímat.

61. Soud tedy v této situaci nemůže ani posuzovat, zda smluvní ujednání účastníků v předmětné smlouvě o zřízení práva stavby ohledně (pro účely náhrady za právo stavby) znalcem určené tržní hodnoty rozestavěného rodinného domu, tj. stavby na předmětném pozemku, je vůbec splnitelné, neboť dle cit. zákona o oceňování majetku ke zjištění tržní hodnoty nemovité věci lze přistoupit v případě, kdy nelze zjistit, respektive určit obvyklou cenu nemovité věci. Závěr o tom, zda lze, či nelze v daném případě vskutku zjistit tržní hodnotu předmětné rozestavěné stavby (nyní ex post) je záležitost – jak již bylo uvedeno – odborného posouzení (znalecké verifikace), která soudu pochopitelně nenáleží, avšak v daném případě zde k takovému odbornému posouzení nebylo ani procesního podkladu.

62. Posledně zmíněná okolnost přitom nepředstavovala pro soud nezbytnost realizace poučovací povinnosti žalobce ve smyslu § 118a odst. 2 o. s. ř., neboť pro uplatnění peněžitého nároku (náhrady z titulu zániku práva stavby) podle smlouvy o zřízení práva stavby bylo nezbytné, aby si žalobce zajistil (pokud je to objektivně možné) vypracování znaleckého posudku stran zjištění tržní hodnoty rozestavěného rodinného domu na předmětném pozemku (nikoliv posudku na zjištění obvyklé ceny této stavby) a v intencích odborného posouzení znalce pak vyzval žalované k úhradě předmětné částky. Jestliže by však žalobcem povolaný znalec při vypracování posudku dospěl k závěru, že tržní hodnotu stavby ke dni zániku práva stavby určit nelze, neboť v daném případě lze určit toliko obvyklou cenu stavby, která s ohledem na § 2 odst. 3 zákona o oceňování majetku nemůže být v takovém případě pominuta (tj. neurčena), bylo by nepochybně k posouzení, zda tato okolnost zakládá (založit může) neplatnost (pouze) tohoto smluvního ujednání anebo snad celé smlouvy o převodu práva stavby, a to pro případ, že by bylo zjištěno, že účastníci této smlouvy v žádném ohledu neměli zájem na sjednání jiného režimu vypořádání v souvislosti se zánikem práva stavby, než který včlenili (zformulovali) do předmětného bodu 3.3 cit. smlouvy; na řešení této (nepochybně významné) právní otázky ovšem nynější rozhodnutí nespočívá. Z toho všeho plyne, že pokud by soud v této hmotněprávní situaci stižené popsanými defekty uvedené okolnosti cestou poučovací povinnosti dle § 118a odst. 2 o. s. ř. žalobci signalizoval, postupoval by nezákonně, neboť by žalobce de facto poučoval o nedostatcích jeho nároku (jistěže zde myšleno) z hlediska hmotného práva a o nezbytnosti tyto nedostatky (nikoliv však procesními nástroji v tomto řízení) zhojit, což je pochopitelně v kontradiktorním procesu zapovězeno.

63. Proto neuplatnil-li by se shora popsaný závěr dle ad 50, jenž vedl soud k zamítnutí žalobcem uplatněného žalobního nároku, beztak by jeho žalobě pro posledně vyložené okolnosti nemohlo být vyhověno (jeho žaloba by i tak musela být zamítnuta), neboť nebyly v jeho případě splněny hmotněprávní předpoklady k soudnímu uplatnění jím tvrzeného peněžitého nároku vůči žalovaným. <b>(Důvodnost vzájemného nároku žalovaných)</b> 64. Naopak vzájemný návrh žalovaných vůči žalobci soud shledal zcela po právu, a to z následujících důvodů.

65. Mezi účastníky je nesporné, že žalovaní uhradili žalobci na rozestavěnou stavbu, respektive právo stavby částku v celkové výši 1 068 000 Kč.

66. Jednak v souvislosti s koupí předmětného pozemku žalovaní mj. uhradili žalobci zálohu na cenu rozestavěné stavby částku 500 000 Kč, ač žalobci k tomu nesvědčil žádný právní titul, neboť s koupí pozemku žalovaní pochopitelně nekupovali (ani objektivně kupovat nemohli, neboť takový převod nebyl předmětem smlouvy) právo stavby, neboť ve smyslu § 1242 věty druhé o. z. stavba vyhovující právu stavby je jeho součástí; proto uhradili-li v tomto směru žalobci částku 500 000 Kč, jedná se zjevně o bezdůvodné obohacení žalobce.

67. Dále žalovaní v souvislosti s žalobcem uzavřenou smlouvou o převodu práva stavby, podle které však ze shora již vyložených důvodů nedošlo ke vkladu do katastru nemovitostí, uhradili žalobci zálohu ve výši 568 000 Kč. Vzhledem k tomu, že ke vkladu tohoto práva stavby ve prospěch žalovaných nedošlo do 4. 7. 2020 výhradně z důvodu na straně žalobce, který se ve smlouvě o převodu práva stavby vůči žalovaným zavázal převést právo stavby v situaci, kdy jeho součást – rodinný dům bude možno dle vydaného příslušného kolaudačního souhlasu užívat (viz smlouva o převodu práva stavby ze dne 26. 6. 2019, čl. 2 – arg.:„ Prodávající (roz. žalobce) touto smlouvou v souladu s § 1252 odst. 1 občanského zákoníku převádí na kupujícího (roz. žalované) předmět převodu specifikovaný v čl. 1 odst. 1.1…“ mj. ve vztahu k čl. 1 písm. c) na č. l. 28-29 arg.:„ ‚Rodinný dům‘ znamená rodinný dům č. p. bude uděleno…a jehož užívání bude povoleno Městským úřadem, kolaudačním souhlasem. Rodinný dům je součástí práva stavby.“), k čemuž ovšem nedošlo, proto žalovaní (kupující) za podmínek sjednaných v čl. 3 a 3.2 téže smlouvy nemohli ani uhradit žalobci (prodávajícímu) kupní cenu, a tudíž nemohli ani ve smyslu čl. 4 smlouvy podat příslušný návrh na vklad katastrálnímu úřadu, zanikl závazek plynoucí z této smlouvy pro nemožnost plnění ve smyslu § 2006 odst. 1 o. z., pročež i ohledně této částky došlo k obohacení žalobce na úkor žalovaných ve smyslu 2991 odst. 2 o. z.

68. Jestliže v popsané situaci žalovaní ještě od částky 1 068 000 Kč odečetli částku 240 720 Kč coby polovinu z částky 481 440 Kč, jež dle znaleckého posudku [jméno] [příjmení] představovala ke dni zániku práva stavby obvyklou hodnotu rozestavěného rodinného domu na pozemku, pak tomuto zvolenému postupu ze strany žalovaných nelze co vytýkat, jelikož bylo pouze na rozhodnutí žalovaných, zda vůbec, a pokud ano, pak v jakém rozsahu vůči žalobci uplatní své nároky.

69. Lze zcela přisvědčit i relevanci žalovanými uplatněného nároku na úhradu částky 64 698,93 Kč, jež představuje součet jimi zaplacených úroků dle shora cit. smlouvy o úvěru poskytnutého [anonymizováno] žalovanému 2) mj. i na nákup práva stavby na předmětném pozemku ve výši 3 600 000 Kč, v hmotněprávní situaci, kdy žalovaná 1) v předmětném úvěrovém vztahu vystupovala jako spoludlužník.

70. Došlo-li totiž k zániku smlouvy o převodu práva stavby, jež byla uzavřena mezi účastníky, pro nemožnost plnění, neboť podle této smlouvy nedošlo ke vkladu práva stavby ve prospěch žalovaných dříve, než toto právo stavby zaniklo, a to z příčin výhradně spočívajících na straně žalobce, který nerealizoval sjednaný stupeň rozestavěnosti, respektive nepostavil rodinný dům určený dle příslušného kolaudačního souhlasu k užívání tak, aby poté mohla dle sjednaných podmínek v cit. smlouvě být provedena kontrola odhadcem úvěrového subjektu, jenž poskytl úvěr žalovanému 2), po jejíž realizaci měl být uhrazen žalovanými doplatek kupní ceny žalobci ve výši 1 772 000 Kč, pak je zapotřebí danou situaci posuzovat dle § 2913 odst. 1 o. z. Totiž, že poruší-li strana povinnost ze smlouvy, nahradí škodu z toho vzniklou druhé straně nebo i osobě, jejímuž zájmu mělo splnění ujednané povinnosti zjevně sloužit.

71. Dokazováním pak bylo zjištěno, že žalovaný 2) z titulu úvěrovaného dlužníka uhradil [anonymizována dvě slova] na úrocích dle smlouvy o úvěru za předmětné období částku v celkové výši 64 698,93 Kč, přičemž žalovaná 1) (coby manželka žalovaného 1)) v úvěrovém vztahu vystupovala jako spoludlužnice, pročež je tedy i v tomto směru solidárně aktivně věcně legitimována k uplatnění tohoto nároku vůči žalobci.

72. Snad pro úplnost možno stran důvodnosti tohoto právně kvalifikačního užití náhrady škody odkázat – jako na judikatorní analogon – na rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 27. 8. 2020, sp. zn. 25 Cdo 3788/2019, v němž byl vyložen a odůvodněn právní názor, že zanikla-li předběžná smlouva pro nemožnost plnění podle § 2006 o. z. z důvodu na straně budoucího prodávajícího, nemůže se budoucí kupují domáhat uzavření kupní smlouvy podle § 1787 o. z., nýbrž má právo požadovat náhradu škody, která mu vznikla porušením smluvní povinnosti ve smyslu § 2913 o. z.

73. Podle názoru soudu i v této věci lze obdobně použít citovaný právní názor Nejvyššího soudu na skutkové poměry této věci, kdy i zde z příčin na straně žalobce nedošlo k realizaci smlouvy o převodu práva stavby, neboť žalobce nezrealizoval stavbu v předmětném stupni rozestavěnosti, jenž by umožňoval kontrolu úvěrovým subjektem za účelem vyplacení předmětného sjednaného peněžitého plnění (viz zjištění a závěry shora již učiněné), pročež tento závazek pro nemožnost plnění (jak již bylo rovněž shora opakovaně vyloženo) zanikl a žalovaným tak stran jimi zaplacených úroků dle úvěrové smlouvy vzniklo vůči žalobci právo na náhradu škody dle § 2913 odst. 1 o. z.

74. Ze všech vyložených důvodů proto soud podanému vzájemnému návrhu žalovaných, jak se podává z druhého rozsudečného výroku, zcela vyhověl, a to včetně nároku žalovaných na zaplacení úroku z prodlení z přisouzené částky.

75. Žalovaní písemně vyzvali žalobce k zaplacení částky 891 978,93 Kč (jak již bylo zjištěno v ad 18) do 10 dnů ode dne doručení této výzvy, kdy písemná výzva byla žalobci doručena dne 16. 10. 2020, desetidenní lhůta uplynula dnem 26. 10. 2020, přičemž žalobce byl – jelikož svou platební povinnost vůči žalovaným dle této výzvy nesplnil – dnem 27. 10. 2020 v postavení dlužníka v prodlení. Jestliže se tedy žalovaní po žalobci domáhají vedle zaplacení jistiny i zaplacení zákonného úroku z prodlení (v tomto případě) ve výši 8,05 % p. a. z dlužné částky ve výši 891 978,93 Kč od 27. 10. 2020 do zaplacení, je ve smyslu § 1970 o. z., s přihlédnutím k výše již učiněným skutkovým zjištěním, i tento vzájemným návrhem uplatněný nárok žalovaných vůči žalobci po právu, a proto soud i této části vzájemného návrhu žalovaných tímto rozsudkem vyhověl. <b>(Náklady řízení)</b> 76. Žalovaní měli v tomto sporu plný procesní úspěch (žaloba proti nim podaná byla zamítnuta a jejich vzájemnému návrhu soud zcela vyhověl), a proto ve smyslu § 142 odst. 1 o. s. ř., který stanoví, že účastníku, který měl ve věci plný úspěch, přizná soud náhradu nákladů potřebných k účelnému uplatňování nebo bránění práva proti účastníku, který ve věci úspěch neměl, soud uložil žalobci povinnost, aby zaplatil žalovaným, oprávněným společně a nerozdílně, na náhradě nákladů řízení celkem částku 180 404,56 Kč, jež se sestává: 76.1 A) z odměny právního zástupce (advokáta) za zastupování žalovaných: aa) dle § 9 odst. 1 vyhl. č. 177/1996 Sb., o odměnách advokátů a náhradách za poskytování právních služeb (advokátní tarif), ve znění pozdějších předpisů (dále již„ AT“), § 7 bod č. 4 za 4 úkony právní služby - vypočtené z tarifní hodnoty (žaloba o zaplacení částky 877 000 Kč + vzájemných návrh žalovaných o zaplacení částky 891 978,93 Kč =) ve výši 1 768 978,93 Kč a při zastupování dvou osob – (odměna 15 380 Kč – 20 % dle § 12 odst. 4 AT = 12 304 Kč odměna za jednoho žalovaného x 2 =) po 24 608 Kč (1. převzetí a příprava zastoupení dle § 11 odst. 1 písm. a/ AT, 2. sepis předžalobní výzvy dle § 11 odst. 1 písm. d/ AT, 3. sepis vzájemného návrhu žaloby dle § 11 odst. 1 písm. d) AT, a 4. účast advokáta žalovaných na jednání před zdejším soudem konaném dne 25. 11. 2022 dle § 11 odst. 1 písm. g/), celkem tedy odměna ve výši (4 x 24 608 Kč =) 98 432 Kč, a dále za jeden úkon v poloviční sazbě za účast právní zástupce žalobců při vyhlášení rozsudku při jednání konaném dne 5. 12. 2022 ve výši 12 304 Kč dle § 11 odst. 2 pím. f) AT, celkem tedy ve výši (98 432 + 12 304 =) 110 736 Kč; ab) z 5-ti náhrad hotových výdajů po 300 Kč dle § 13 odst. 4 AT, tj. celkem ve výši 1 500 Kč; za ad aa) a ab) celkem ve výši 112 236 Kč; 76.2 B) z částky odpovídající 21 % DPH za ad A) (tj. 21 % z částky 112 236 Kč =) 23 569,56 Kč; 76.3 C) ze zaplaceného soudního poplatku ve výši 44 599 Kč.

77. Náklady řízení je třeba dle § 149 odst. 1 o. s. ř. zaplatit k rukám právního zástupce žalovaných.