6 C 66/2022

Plný text

Okresní soud ve Vyškově rozhodl samosoudcem JUDr. Pavlem Vrchou, MBA, v právní věci žalobců: a) celé jméno žalobkyně , narozená dne datum bytem adresa žalobkyně b) celé jméno žalobce , narozený dne datum bytem adresa žalobce oba právně zastoupeni titul jméno příjmení , titul , advokátem název advokátní kanceláře anonymizováno příjmení , anonymizována tři slova , se sídlem adresa proti žalovanému: osobní údaje žalovaného bytem adresa žalovaného právně zastoupený titul jméno příjmení , advokátem se sídlem adresa o určení obsahu kupní smlouvy

I. Žaloba, kterou se žalobci proti žalovanému domáhají nahrazení projevu vůle za žalovaného a určení obsahu kupní smlouvy o převodu rozestavěné bytové jednotky [číslo] s podílem o velikosti [číslo] na společných částech rozestavěného domu v obci [obec], který je součástí pozemku p. [číslo] pozemcích [parcelní číslo] a [parcelní číslo], které leží v [katastrální uzemí], do podílového spoluvlastnictví žalobců, každému o velikosti podílu id. [anonymizováno], a to za kupní cenu ve výši 3 750 000 Kč včetně DPH, a za dále stanovených podmínek uvedených v žalobě (v části žalobního petitu), kterou žalobci podali u zdejšího soudu dne 14. 4. 2022, se zamítá.

II. Žalobci jsou povinni společně a nerozdílně zaplatit žalovanému na náhradě nákladů řízení částku 89 280,45 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám [titul] [jméno] [příjmení], advokáta se sídlem [adresa]. alternativa <b>(Žaloba)</b> 1. Dne 14. 4. 2022 žalobci podali proti žalovanému žalobu, kterou se domáhali vydání rozsudku, jímž by soud nahradil za žalovaného projev jeho vůle s uzavřením kupní smlouvy s žalobci, kdy žalobci by vystupovali jako kupující a žalovaný jako prodávající v žalobním petitu označené rozestavěné jednotky (specifikované též ve výroku I. tohoto rozsudku), dle soudem určeného obsahu kupní smlouvy ve znění žalobci zformulovaného žalobního petitu.

2. Z obsahu obšírně koncipované žaloby se podává (ve stručnosti shrnuto), že mezi účastníky byla dne 12. 1. 2021 uzavřena smlouva o uzavření smlouvy budoucí o úplatném převodu vlastnictví bytové jednotky, spoluvlastnického podílu na společných částech domu a spoluvlastnického podílu k pozemku, popř. k pozemkům (dále již„ předběžná smlouva“), ve znění jejího dodatku ze dne 2. 6. 2021.

3. Předběžnou smlouvou se žalovaný zavázal k dokončení výstavby bytových jednotek a k uzavření kupní smlouvy, a to nejpozději ke dni 15. 6. 2021.

4. Žalovaný ovšem ke dni podání této žaloby vůči žalobcům neučinil řádnou a včasnou výzvu k uzavření kupní smlouvy, ale v předběžné smlouvě sjednaném termínu ani nedosáhl pravomocné kolaudace bytové jednotky, s níž je ke dni podání žaloby v prodlení. V návaznosti na tuto okolnost účastníci uzavřeli dodatek předběžné smlouvy, jímž došlo k : 4.1 úpravě identifikace bytové jednotky jako bytové jednotky [číslo] vymezené v rozestavěné budově, která je součástí pozemku [parcelní číslo] a dále spoluvlastnického podílu na částech domu a pozemku [parcelní číslo] a [parcelní číslo] ve výši [číslo], které leží v k. ú. [obec], a dále 4.2 dohodě mezi účastníky, že všechny smluvní termíny a lhůty se posouvají o dobu 6 týdnů (tedy na den 27. 7. 2021) z důvodu pandemie a omezení pohybu, služeb apod., a to i zpětně, tj. od doby uzavření předběžné smlouvy.

5. Podle předběžné smlouvy kupní smlouva za prodej předmětné (nyní rozestavěné) jednotky činila 3 750 000 Kč, přičemž žalobci ke dni podání žaloby žalovanému na tuto kupní cenu již zaplatili celkem částku 3 375 000 Kč. <b>(Vyjádření žalovaného k žalobě)</b> 6. Žalovaný ve svém vyjádření (ze dne 4. 8. 2022, doručeném soudu dne 5. 8. 2022 na č. l. 46) uvedl, že žalobou uplatněný nárok neuznává, když má za to, že ve smyslu předběžné smlouvy nelze kupní smlouvu uzavřít, neboť dosud nedošlo ke kolaudaci nemovitostí. Kromě toho žalobci v žalobě neuvádějí tu skutečnost, že žalovaný z důvodu nezaplacení žalobci objednaných nadstandardů proti projektové dokumentaci od předběžné smlouvy odstoupil, přičemž žalobci toto odstoupení považují za neplatné. V době sepisu tohoto vyjádření podle žalovaného probíhají mezi účastníky jednání o uzavření kupní smlouvy na převod předmětné bytové jednotky v rozestavěné (nezkolaudované) nemovitosti a lze předpokládat, že tato kupní smlouva bude nejpozději do konce září (roku 2022) uzavřena. <b>(Replika žalobců k vyjádření žalovaného k žalobě)</b> 7. Žalobci ve své replice ze dne 23. 9. 2022 k vyjádření žalovaného k žalobě (na č. l. 204-209) vyslovili nesouhlas s tvrzením žalovaného ohledně nesplnění podmínky kolaudace, přičemž argumentovali následovně: 7.1 V ustanovení čl. I. odst. 3 předběžné smlouvy je ujednáno, že:„ Termín dokončení výstavby (včetně podpisu smlouvy o úplatném převodu vlastnictví bytové jednotky a spoluvlastnického podílu na společných částech domu a spoluvlastnického podílu k pozemku/ům a předání bytové jednotky budoucímu kupujícímu) je 15. 6. 2021“, přičemž dodatkem č. 1 předběžné smlouvy byl tento termín posunut o šest týdnů, tedy na den 27. 7. 2021. Z toho podle názoru žalobců plyne, že žalovaný se k uvedenému datu zavázal nejen k dokončení a současně také ke kolaudaci předmětné nemovitosti, ale také k uzavření realizační kupní smlouvy, na jejímž základě mělo být převedeno vlastnictví k jednotce, společným částem a podíl na pozemcích ve prospěch žalobců. Tudíž v uvedeném termínu měla být dle závazku žalovaného vyplývajícího z předběžné smlouvy budoucí jednotka dokončena, zkolaudována a předána žalobcům a podepsána realizační kupní smlouva. 7.

2. Uvedená kolaudace a její splnění bylo závazkem žalovaného, který na základě předběžné smlouvy na sebe vzal, přičemž byl povinen jej splnit dříve než k datu 27. 7. 2021, a to z toho důvodu, že v souladu s čl. I. odst. 7 předběžné smlouvy byl povinen nejpozději do 15 dnů ode dne právní moci kolaudačního rozhodnutí žalobce vyzvat k uzavření realizační kupní smlouvy, čímž nepochybně bylo ujednáno, že pokud měla být realizační kupní smlouva s ohledem na čl. I. odst. 3 předběžné smlouvy uzavřena nejpozději dne 27. 7. 2021, pak kolaudace, k níž se žalovaný zavázal, musela nastat nepochybně ještě dříve. Předběžná smlouva neobsahuje žádnou výjimku, kdy by ujednaný termín měl platit pouze za předpokladu, že předtím bude dosažena kolaudace, tento termín se žalovaný zavázal dodržet a vlastnictví na žalobce převést bez dalšího. 7.3 Kromě toho je povinnost dodržet termín kolaudace a dosáhnout pravomocného kolaudačního rozhodnutí závazkem na straně žalovaného, který je s jeho splněním v důsledku své nečinnosti a neodborného jednání v rámci stavebního řízení v prodlení a do dnešního dne bez jakéhokoliv posunu směrem ke kolaudaci jednotky a společných prostor. Tudíž se žalovaný podle názoru žalobců domáhá výhody z vlastního protiprávního jednání a porušení závazků, které na sebe v předběžné smlouvě vzal. V tomto směru žalobci odkazují na ustanovení § 6 a § 8 o. z. Žalobci jsou přesvědčeni o tom, že způsob a odbornost s jakou žalovaný vede stavební řízení, které má vést ke kolaudaci jednotky a společných prostor, je zcela zjevným zneužitím práva v tom smyslu, že žalovaný toto řízení po celou dobu vede zcela neodborným způsobem a dlouhodobě jej obstruuje za účelem jednotku a společné prostory nezkolaudovat. 7.4 Splnění povinnosti sjednané v čl. I odst. 3 předběžné smlouvy ve znění jejího dodatku, tedy dokončení stavby, její předání a podpis smlouvy o úplatném převodu vlastnictví k jednotce je v předběžné smlouvě utvrzeno i smluvní pokutou podle čl. IV. odst. 3, a to ve výši 0,03 % z celkové kupní ceny ve smyslu čl. III. odst. 1 cit. smlouvy. Strany uvedeným ujednáním podle názoru žalobců nepochybně sjednaly, že případné nesplnění sjednaného termínu dokončení (včetně kolaudace), předání a podpisu převodní smlouvy je pro smluvní strany stěžejním (podstatným). V druhém odstavci čl. IV. odst. 3 předběžné smlouvy je kolaudace podřazena přímo pod sjednaný termín uvedený v čl. I. odst. 3 předběžné smlouvy, tedy, že tato kolaudace má být dosažena v rámci termínu sjednaného podle čl. I. odst. 3 předběžné smlouvy, tedy nikoliv jako další podmínka o tomto termínu, k čemuž se žalovaný v cit. smlouvě zavázal. 7.5 Z kontextu jednotlivých ustanovení předběžné smlouvy ve znění jejího dodatku je tedy podle názoru žalobců zřejmé, že k dokončení, včetně dosažení pravomocné kolaudace a předání jednotky a podpisu smlouvy o úplatném převodu mělo dojít nejpozději dne 27. 7. 2021. Ustanovení dále obsahuje liberační důvod, na jehož základě se termín může posunout. Tímto důvodem je pouze ta skutečnost, kdy budoucí prodávající splní veškeré podmínky pro vydání kolaudačního rozhodnutí a kolaudační rozhodnutí i přesto nebude v daném termínu vydáno (tzn. půjde o nečinnost správního orgánu), což se v tomto případě, jak je patrno ze správního spisu vedeného u stavebního úřadu v žádném případě nestalo. Nadto je možné o posunutí termínů uvažovat pouze za předpokladu, že dojde k naplnění liberačního důvodu a tento nebude bez zbytečného odkladu oznámen budoucím kupujícím. Žalobci mají za to, že v tomto případě ke splnění liberačního důvodu nedošlo a žádný takový důvod, respektive oznámení ze strany žalovaného ve vztahu k nim učiněno nebylo. 7.6 Důkazem shora uvedeného je podle žalobců i sjednání dodatku předběžné smlouvy, kterým byl nakonec termín podle čl. I. odst. 3 posunut o šest týdnů, tedy až na 27. 7. 2021, kdy z obsahu tohoto dodatku se podává, že strany se dohodly na posunutí sjednaného termínu z důvodu pandemie a omezení pohybu služeb apod., nikoliv z důvodu žalovaným nezaviněného prodlení v rámci kolaudačního rozhodnutí, respektive nečinnosti správního orgánu. 7.7 Žalobci z procesní opatrnosti uvádějí, že i za předpokladu, pokud by bylo splnění kolaudace považováno za podmínku, jež má být splněna k uzavření realizační kupní smlouvy, pak její splnění je v dispozici žalovaného, který je s jejím splněním ke dni učiněného podání žalobci v prodlení, tudíž došlo k jejímu zmaření ke sjednanému datu (27. 7. 2021), a to výlučně v důsledku jednání žalovaného, který má a měl v dispozici možnosti, jak kolaudace dosáhnout, k uvedenému se v předběžné smlouvě zavázal a svou neodborností a obstrukcemi je s jejím dosažením v prodlení a nedosáhl jí ve sjednaném termínu. V této souvislosti žalobci odkazují na § 549 odst. 2 o. z. stanovící, že zmaří-li záměrně, aniž je k tomu oprávněna, splnění podmínky strana, které je nesplnění podmínky na prospěch, považuje se podmínka za splněnou. Přitom jednání žalovaného ve vztahu k vedení stavebního řízení a podle obsahu správního spisu nelze kvalifikovat jinak než jako záměr, přičemž žalovaný se v tomto případě z porušení jeho povinnosti dosáhnout kolaudace včas a ve sjednaném termínu snaží pro sebe dosáhnout prospěch. 7.8 K odstoupení od předběžné smlouvy žalovaný nepředkládá žádné bližší odůvodnění (v čem mělo ze strany žalobce spočívat podstatné porušení a kterých ustanovení smlouvy), a také kdy a jak měl žalovaný od smlouvy odstoupit, když toto tvrzení ničím nedokládá. <b>(Dílčí skutková zjištění)</b> 8. Soud na základě provedeného dokazování učinil následující (pro meritorní rozhodnutí zásadně významná) dílčí skutková zjištění:

9. Dne 12. 1. 2021 účastníci uzavřeli předběžnou smlouvu, v níž žalovaný vystupuje jako budoucí prodávající, a žalovaní jako budoucí kupující mj. s tím, že (v textu nyní tučně zvýraznil soud): 9.1„ Budoucí prodávající hodlá ve [obec] vystavět na pozemcích parc. [číslo] o výměře [výměra] (zastavěná plocha a nádvoří), parc. [číslo] o výměře [výměra] (zahrada), parc. [číslo] o výměře [výměra] (zahrada), vše v k. ú. [obec], jejichž je vlastníkem, objekt bydlení ([anonymizována tři slova]) s [anonymizováno] bytovými jednotkami a s parkovacími stáními a prodat zájemcům do jejich vlastnictví (spoluvlastnictví).“ 9.2„ Termín dokončení výstavby (včetně podpisu smlouvy o úplatném převodu vlastnictví bytové jednotky a spoluvlastnického podílu na společných částech domu a spoluvlastnického podílu k pozemkům a předání bytové jednotky budoucím kupujícím) je 15. 6. 2021“ 9.3„ Budoucí prodávající v návaznosti na vydání stavebního povolení, kterým byla povolena stavba rodinného domu na shora uvedených pozemcích a po částečném dokončen stavby ve smyslu ust. § 1163 občanského zákoníku domu podá návrh na vklad na zápis rozestavěné budovy s rozestavěnými jednotkami příslušnému katastrálnímu úřadu a po vydání kolaudačního rozhodnutí k užívání domu, podá návrh na změnu jiných údajů (změna prohlášení vlastníka dokončených jednotek) příslušnému katastrálnímu úřadu, jakož i zajistí provedení všech dalších nezbytných právních úkonů k zápisu dokončených jednotek v domě do katastru nemovitostí.“ 9.4„ Budoucí prodávající se zavazuje, že do 15 kalendářních dnů od nabytí právní moci výše uvedeného kolaudačního rozhodnutí učiní budoucím kupujícím výzvu směřující k uzavření smlouvy o úplatném převodu vlastnictví bytové jednotky a spoluvlastnického podílu na společných částech domu a spoluvlastnického podílu k pozemku/ům, za dále dohodnutých podmínek…“ 9.5„ Předmět prodeje - Bytová jednotka je specifikována v prováděcí dokumentaci jako byt č. [anonymizována dvě slova] typ [anonymizováno] o velikosti [výměra] v budově [anonymizováno] podlaží [anonymizována dvě slova], včetně příslušného podílu na společných částech budovy a podílu na právech příslušejících k zastavěnému pozemku. Bytová jednotka vč. příslušenství je vymezena ve schématu podlaží, které tvoří přílohu č. 1 této smlouvy. Předmětem převodu bude i podíl ve výši id. [anonymizováno] na pozemcích parc. [číslo] zahrada o výměře [výměra] a parc. [číslo] zahrada o výměře [výměra], na kterých bude parkovací stání č. [anonymizováno], taktéž určeno v příloze 1.“ 9.6„ Celková kupní cena předmětu prodeje se dohodou…sjednává ve výši 3 750 000 Kč“ 9.7„ Budoucí kupující berou na vědomí, že pokud nebude záloha za cenu realizací nadstandardního provedení uhrazena v termínech dle této budoucí smlouvy, má se za to, že budoucí kupující od písemného ujednání o realizaci nadstandardního provedení odstoupili a požadují, aby výstavba jednotky byla realizována ve standardním provedení…“ (zjištěno z cit. předběžné smlouvy na č. l. 130-144).

10. Dne 2. 6. 2021 uzavřeli účastníci (žalobci jako budoucí kupující a žalovaný jako budoucí prodávající) dodatek č. 1 k předběžné smlouvě mj. s tím, že: 10.1„ Smluvní strany se dohodly na změně smlouvy o uzavření budoucí smlouvy o úplatném převodu vlastnictví bytové jednotky, spoluvlastnického podílu na společných částech domu a spoluvlastnického podílu k pozemku, popř. pozemkům tak, že předmětem budoucího převodu bude bytová jednotka [číslo] včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu a pozemku par. [číslo] par. [číslo] ve výši [číslo]. Tím dochází ke změně, kdy budoucí kupující nebude nabývat spoluvlastnický podíl id. [anonymizováno] k pozemkům par. [číslo]“ 10.2„ Smluvní strany se dohodly na změně budoucí smlouvy tak, že všechny termíny a lhůty se posouvají o dobu 6 týdnů (šest týdnů) z důvodu pandemie a omezení pohybu, služeb apod., a to i zpětně, tj. od doby uzavření budoucí smlouvy.“ (zjištěno z cit. dodatky č. 1 předběžné smlouvy na č. l. 145).

11. Z výpisu z katastru nemovitostí vyplývá, že žalovaný je mj. výlučným vlastníkem rozestavěné jednotky [číslo] s podílem na společných částech nemovitostí [číslo], vymezené v rozestavěné stavbě ve [obec], část [územní celek], která je součástí pozemku [parcelní číslo], který leží v k. ú. [obec] (zjištěno z výpisu z katastru nemovitostí na č. l. 153).

12. Mezi účastníky je nesporné, že žalobci opakovaně vyzývali žalovaného k uzavření kupní smlouvě (o prodeji předmětné bytové jednotky se spoluvlastnickými podíly na budově a pozemcích) dle předběžné smlouvy ve znění jejího dodatku [číslo] avšak žalovaný k uzavření této kupní smlouvy nepřistoupil.

13. Žalovaný dne 7. 3. 2022 odeslal poštou dopisy žalobcům, v nichž odstupuje od předběžné smlouvy s odůvodněním, že mu žalobci neuhradili cenu za nadstandard, ačkoliv žalovaný odeslal žalobcům dne 4. 2. 2022 vyúčtování ceny za nadstandardní provedení bytové jednotky ve shodě s předběžnou smlouvou a ve shodě s pravidly klientských změn a žalobci byli žalovaným vyzvání k jejímu uhrazení. Žalovaný proto s odkazem na § 2002 o. z. a čl. V odst. 1 předběžné smlouvy tímto dopisem odstupuje od předběžné smlouvy, kterou uzavřel s žalobci. Žalovaný současně vyzval žalobce, aby mu sdělili číslo bankovního účtu k vrácení dosud žalovaným inkasovaných částek od žalobců dle předběžné smlouvy (zjištěno z dopisu adresovaného žalobci a) na č. l. 176 a žalobkyni b) na č. l. 176 s kopiemi podacích lístků na č. l. 177).

14. K žádosti soudu [stát. instituce], stavební úřad (dále již„ SÚ“) dopisem ze dne [datum rozhodnutí], [číslo jednací], sdělil podepsanému soudu mj. následující (nyní v textu tučně zvýraznil soud): 14.1 SÚ vede pod sp. zn. [spisová značka] řízení o dodatečném povolení změny stavby„ [anonymizována čtyři slova] [obec], [část obce], [ulice]. Změna se týká: <i>- [anonymizována dvě slova] – [anonymizována dvě slova] [anonymizováno] – [anonymizována dvě slova] RD s obytným podkrovím o [anonymizováno] bytových jednotkách.</i> <i>- [anonymizována dvě slova] – Přípojka kanalizace pro [anonymizována dvě slova] [anonymizována dvě slova].</i> <i>Tyto stavební objekty jsou na pozemku [parcelní číslo] v [katastrální uzemí], přípojka [číslo] v [katastrální uzemí]“</i> 14.2„ Řízení o dodatečném povolení změny stavby na stavební objekt [anonymizováno 6 slov], který je umístěn na pozemku parc. [číslo] v [katastrální uzemí], vede stavební úřad pod spis. zn.: [spisová značka]. Řízení se týká dodatečného povolení na změnu stavby [anonymizována čtyři slova] [obec], [část obce], [ulice] Změna se týká následujících objektů: <i>- [anonymizována dvě slova] – [anonymizována dvě slova] [anonymizováno] – [anonymizována dvě slova] RD s obytným podkrovím o [anonymizováno] bytových jednotkách.</i> <i>- [anonymizována dvě slova] – Přípojka kanalizace pro [anonymizována dvě slova] [anonymizována dvě slova].</i> <b><i>Tyto stavební objekty jsou na pozemku parc. [číslo] v [katastrální uzemí], přípojka parc. [číslo] v [katastrální uzemí]“</b></i> 14.3„ Na žádný ze stavebních objektů, které jsou součástí stavby [anonymizována čtyři slova] [obec], [část obce], [ulice] nebylo vydáno kolaudační rozhodnutí, ani nebylo povoleno jejich užívání.“ 14.4 SÚ„ vede řízení o dodatečném povolení změny stavby sp. zn. [spisová značka] na stavbu [anonymizována čtyři slova] [obec], [část obce], [ulice]. Změna obsahuje: <i>- [anonymizována dvě slova] – Přípojka vodovodu [anonymizována dvě slova] [anonymizována dvě slova] [anonymizováno] – změna polohy vodoměrné šachty.</i> <i>- [anonymizována dvě slova] – Přípojka vodovodu [anonymizována dvě slova] [anonymizována dvě slova] [anonymizováno] – změna polohy vodoměrné šachty.</i> <i>- [anonymizována dvě slova] – Sjezd – změna šířky a spádu.</i> <i>- [anonymizována dvě slova] – Zpevněná plocha – zámková dlažba – změna rozměrů (velikosti a tvaru), změna spádu, změna odvodnění.</i> <i>- [anonymizována dvě slova] – Zpevněná plocha – zatravňovací dlažba – změna rozměrů (velikosti a tvaru), změna skladby.</i> <i>Řízení je přerušeno, stavebník byl vyzván k doplnění podkladů v termínu do 31. 10. 2022“</i> 14.5 Podle SÚ„ povolit užívání stavby nebo části stavby lze pouze pokud je stavba dokončena v souladu se stavebním povolením nebo dodatečným povolením a pokud bude povoleno užívání souvisejících staveb. Např. povolit užívání [anonymizována dvě slova] – [anonymizována dvě slova] [anonymizováno] lze pouze pokud bude stavba dokončena a pokud bude povoleno užívání souvisejících“ ([anonymizována dvě slova] [anonymizováno], vstupní schodiště, přípojka kanalizace pro [anonymizována dvě slova] [anonymizována dvě slova], přípojka kanalizace pro [anonymizována dvě slova], přípojka vodovodu pro [anonymizována dvě slova] [anonymizována dvě slova], prostor pro uložení komunálního odpadu, sjezd, zámková dlažba, zatravňovací dlažba, retenční nádrž, vsakovací objekt). K tomu SÚ dále uvedl, že:„ přes tyto související stavby je veden přístup ke stavbě [anonymizována dvě slova] [anonymizováno], napojení této stavby na technickou infrastrukturu a zabezpečeno parkování.“ (zjištěno z cit. sdělení SÚ na č. l. 216-217). <b>(Závěr o skutkovém stavu)</b> 15. Soud učinil následující závěr o skutkovém stavu: Dne 12. 1. 2021 účastníci uzavřeli předběžnou smlouvu, na základě které se žalovaný (jako budoucí prodávající) zavázal žalobcům (jako budoucím kupujícím), že do 15 kalendářních dnů od nabytí právní moci kolaudačního rozhodnutí učiní vůči žalobcům výzvu k uzavření kupní smlouvu o převodu předmětné bytové jednotky a spoluvlastnického podílu na společných částech předmětného domu a spoluvlastnického podílu k pozemku (pozemkům), a to za dále v předběžné smlouvě sjednaných podmínek. Dne 2. 6. 2021 účastníci uzavřeli dodatek předběžné smlouvy, kde upřesnili předmět převodu, a to na bytovou jednotku [číslo] včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu a pozemcích [parcelní číslo] a [parcelní číslo], které leží v k. ú. [obec]. Žalovaný ke dni podání žaloby s žalobci neuzavřel předmětnou kupní smlouvu, neboť předmětná jednotka [číslo] je rozestavěná a dosud v dané věci nebylo [anonymizováno] stavebním úřadem vydáno předmětné kolaudační rozhodnutí. <b>(Právní posouzení věci)</b> 16. Soud dospěl k závěru, že žaloba není důvodná, neboť byla podána předčasně.

17. Podle § 1785 o. z. smlouvou o smlouvě budoucí se nejméně jedna strana zavazuje uzavřít po vyzvání v ujednané lhůtě, jinak do jednoho roku, budoucí smlouvu, jejíž obsah je ujednání alespoň obecným způsobem.

18. Podle § 1786 o. z. zavázané straně vzniká povinnost uzavřít smlouvu bez zbytečného odkladu poté, co ji k tomu vyzve oprávněná strana v souladu se smlouvou o smlouvě budoucí.

19. Podle § 1787 odst. 1 věty první o. z. nesplní-li zavázaná strana povinnost uzavřít smlouvu, může oprávněná strana požadovat, aby obsah budoucí smlouvy určil soud nebo osoba určená ve smlouvě.

20. Podle § 2006 odst. 1 o. z. stane-li se dluh po vzniku závazku nesplnitelným, zaniká závazek pro nemožnost plnění. Plnění není nemožné, lze-li dluh splnit za ztížených podmínek, s většími náklady, s pomocí jiné osoby anebo až po určené době.

21. V této posuzované věci žaloba na určení obsahu kupní smlouvy je svým obsahem žalobou o nahrazení projevu vůle podle § 161 odst. 3 o. s. ř., byť součástí nároku je rovněž určení obsahu předmětné smlouvy (v daném případě) soudem. Aktivně legitimovanou osobou je zde oprávněná strana z předběžné smlouvy, přičemž předpokladem úspěchu žaloby dle 1787 odst. 1 o. z. je, že na základě výzvy podle § 1786 o. z. nebyla převodní smlouvy povinnou stranou uzavřena.

22. V prvé řadě je zapotřebí odpovědět na otázku, zda žalovaný po právu od předběžné smlouvy ve znění jejího dodatku dopisy, které zaslal jednotlivě žalobcům dne 7. 3. 2022, odstoupil, či nikoliv.

23. Jak plyne z obsahu uvedených dopisů, žalovaný přistoupil k odstoupení od předběžné smlouvy z důvodu, že žalobci přes výzvu žalovaného mu neuhradili ve stanovené lhůtě cenu za nadstandardní provedení bytové jednotky. Podle názoru soudu ovšem tato okolnost důvod pro odstoupení od předběžné smlouvy žalovaným nenaplňovala.

24. Je tomu tak již z toho důvodu, že v čl. VI. bodu 6 ve třetím odstavci předběžné smlouvy bylo účastníky ujednáno, že (v textu nyní tučně zvýrazňuje soud)„ Budoucí kupující berou na vědomí, že pokud nebude záloha na cenu za realizaci nadstandardního provedení uhrazena v termínech dle této budoucí smlouvy, má se za to, že budoucí kupující od písemného ujednání o realizaci nadstandardního provedení odstoupili a požadují, aby výstavba jednotky byla realizována ve standardním provedení…“ 25. V návaznosti na uvedené smluvní ujednání proto žalovaný nemohl – pakliže by taková skutková eventualita nastala – založit důvod k odstoupení od smlouvy na tvrzení, že žalobci mu neuhradili jím požadovanou částku za realizaci nadstandardního provedení bytové jednotky. Soud proto dospěl k závěru, že posuzované odstoupení od předběžné smlouvy nebylo žalovaným učiněno po právu a tudíž nevyvolalo zrušení této smlouvy.

26. Žalovaný se zavázal v dohodnuté době, konkrétně do 15. 6. 2021 (dle předběžné smlouvy), respektive (dle dodatku č. 1 předběžné smlouvy) do šesti týdnů od 15. 6. 2021, tj. do 27. 7. 2021 uzavřít s žalobci (coby s kupujícími) kupní smlouvu, jejímž„ předmětem…bude bytová jednotka [číslo] včetně spoluvlastnického podílu nq společných částech domu a pozemku parc. [číslo] parc. [číslo] ve výši [číslo]“ 27. Jelikož ani dodatkem č. 1 předběžné smlouvy nedošlo ke změně původní smlouvy potud, že by předmětem převodu měla být pouze rozestavěná bytová jednotka, pak je nasnadě, že předmětem kupní smlouvy dle předběžné smlouvy měla být pouze a jen (zkolaudovaná) bytová jednotka [číslo] respektive bytová jednotka [číslo] určená k užívání, a to ve vazbě na zkolaudovaný dům, v němž je tato bytová jednotka vymezena.

28. Jakkoliv v předběžné smlouvě, respektive posléze v jejím dodatku č. 1 byly zmíněny termíny dokončení výstavby domu, v němž je vymezena bytová jednotka (nejprve v předběžné smlouvě do 15. 6. 2021, a posléze v jejím dodatku č. 1 do šesti týdnů od 15. 6. 2021, tj. do 27. 7. 2021), absolutně nic to nemění na základním ujednání stran, že žalovaný (coby budoucí prodávající) se zavázal vůči žalobcům (coby budoucím kupujícím) do 15 kalendářních dnů od nabytí právní moci předmětného kolaudačního rozhodnutí„ k užívání domu“ (srov. čl. I. body č. 6 a 7 předběžné smlouvy ve vazbě na obsah dodatku č. 1 této smlouvy) učinit žalobcům výzvu směřující k uzavření předmětné kupní smlouvy ohledně převodu bytové jednotky na žalobce.

29. Žalovaný se tedy vůči žalobcům zavázal v dohodnuté lhůtě uzavřít s žalobci kupní smlouvu o prodeji bytové jednotky za dohodnutou kupní cenu, avšak tento smluvní závazek nesplnil, respektive dosud splnit ani nemohl, neboť bytová jednotka se nachází v právním stavu rozestavěné bytové jednotky, a nelze ji užívat, neboť dům, v němž je vymezena, dosud nelze pro absenci pravomocného kolaudačního rozhodnutí vydaného zdejším SÚ rovněž užívat.

30. Podle názoru soudu žalobci podali žalobu předčasně, neboť i když žalované vyzvali (opakovaně) k uzavření kupní smlouvy, žalovaný k uzavření této kupní smlouvy nepřistoupil, neboť dosud – což soud zjistil v tomto řízení ze sdělení SÚ – nedošlo ke kolaudaci domu, v němž je předmětná bytová jednotka vymezena.

31. V této fázi však současně nelze ani uzavřít, že by předběžná smlouva zanikla pro nemožnost plnění ve smyslu § 2006 o. z., neboť k takovému závěru by svědčil pouze skutkový stav, že by pravomocným rozhodnutím SÚ byla kolaudace předmětné budovy, v němž je předmětná bytová jednotka vymezena, zamítnuta, respektive předmětný dům by nebylo možné na základě meritorního správního rozhodnutí užívat (tedy nejednalo by se o důvody, jež by vedly SÚ k zamítnutí takového návrhu na užívání bytové jednotky, respektive stavby toliko z formálních důvodů).

32. Došlo-li by ovšem z důvodů stručně popsaných v ad 31 k zániku předběžné smlouvy pro (objektivní) nemožnost plnění, přicházela by pro žalobce toliko eventualita uplatnění nároku, o kterém se zmiňuje Nejvyšší soud např. ve svém rozsudku ze dne 27. 8. 2020, sp. zn. 25 Cdo 3788/2019. Totiž, že zanikla-li předběžná smlouva pro nemožnost plnění podle § 2006 o. z. z důvodu na straně budoucího prodávajícího, nemůže se budoucí kupují domáhat uzavření kupní smlouvy podle § 1787 o. z., nýbrž má právo požadovat náhradu škody, která mu vznikla porušením smluvní povinnosti ve smyslu § 2913 o. z.

33. Podle § 2006 odst. 1 věty druhé o. z. plnění není nemožné, lze-li dluh splnit za ztížených podmínek, s většími náklady, s pomocí jiné osoby nebo až po určité době. Jelikož tedy nemožnost plnění nezpůsobuje pouhé oddálení termínu splnění, je ve skutkových poměrech daného případu nasnadě, že žalobci musejí vyčkat pravomocného kolaudačního rozhodnutí vydaného SÚ a teprve v případě, že žalobce odmítne s nimi uzavřít dle předběžné smlouvy a jejího dodatku č. 1 kupní smlouvu, mohou se domáhat v soudním řízení nahrazení projevu vůle za žalovaného, respektive určení obsahu předmětné kupní smlouvy soudem. Soud přitom nepřisvědčuje (jako právně relevantní) argumentaci žalobců o tom, že případné nesplnění závazku žalovaným ohledně toho, že nebylo vydáno pravomocné kolaudační rozhodnutí, jde k jeho tíži, a že v dané věci je právně rozhodující stanovení lhůty k uzavření předmětné kupní smlouvy, která v tomto případě – ve světle uzavřeného dodatku [číslo] předběžné smlouvy – dopadá na poslední den 27. 7. 2021.

34. Jakkoliv si účastníci sjednali v předběžné smlouvě termín dokončení výstavby do 15. 6. 2021, respektive v jejím dodatku č. 1 nejpozději do 27. 7. 2021, absolutně nic to nemění na základním, primárním, určujícím smluvním ujednání účastníků, že žalovaný (coby prodávající) se zavazuje uzavřít s žalobci (coby s kupujícími) kupní smlouvu o převodu (a to nikoliv rozestavěné) bytové jednotky do 15 kalendářních dnů od nabytí právní moci kolaudačního rozhodnutí (vydaného SÚ) k užívání domu.

35. Pokud by účastníci směřovali k projevu vůle ohledně převodu již pouze rozestavěné předmětné bytové jednotky, za tím účelem by takto předběžnou smlouvu formulovali např. s ujednáním, že nedojde-li ve stanoveném termínu k vydání pravomocného předmětného kolaudačního rozhodnutí, pro takový případ se žalovaný zavazuje převést na žalobce toliko rozestavěnou bytovou jednotku; taktová eventualita ovšem v předběžné smlouvě ani v jejím dodatku [číslo] sjednána nebyla, a takový závěr z obsahu předběžné smlouvy (ve znění jejího dodatku) nebylo možné ani vyvodit.

36. Soud rovněž nepřisvědčuje právní argumentaci žalobců, že povinnost dodržet termín kolaudace a dosáhnout pravomocného kolaudačního rozhodnutí je toliko závazkem na straně žalovaného, který je s jeho splněním v důsledku své nečinnosti a neodborného jednání v rámci stavebního řízení v prodlení, pročež je zapotřebí v této situaci na uvedené nahlížet optikou, že se žalovaný domáhá výhody z vlastního protiprávního jednání a z porušení závazků, které na sebe v předběžné smlouvě vzal. Soud má za to, že ani po uzavření dodatku č. 1 k předběžné smlouvě nedošlo ke změně základního ujednání v předběžné smlouvě, že žalovaný do 15 kalendářních dnů od nabytí právní moci kolaudačního rozhodnutí k užívání domu, v němž je předmětná bytová jednotka situována, učiní žalobcům (budoucím kupujícím) výzvu směřující k uzavření předmětné kupní smlouvy, na jejímž základě by se žalobci stali spoluvlastníky předmětné bytové jednotky s příslušnými podíly na společných částech uvedeného domu a na předmětných pozemcích. Ze sdělení SÚ přitom nevyplynulo, že by žalovaný ve stavebním řízení obstruoval, aby de facto bránil vydání kolaudačního rozhodnutí (což by v poměrech této věci, při zjištěném skutkovém stavu, nedávalo žádný smysl). Z toho pak podle názoru soudu nelze ani ve skutkových poměrech této věci dovodit, že by dosavadní jednání či žalobci tvrzená nečinnost žalovaného ohledně předmětné stavby s byty zakládala úvahy o porušení § 6 o. z. či důvodu k užití § 8 o. z. Nelze přitom pominout, že žalovaný na začátku jednání konaného u zdejšího soudu dne 21. 11. 2022 byl ochoten jednat s žalobci ohledně převodu stávající rozestavěné jednotky do jejich podílového spoluvlastnictví, leč pro setrvání žalobců na jejich dalším nároku na náhradu škody vůči žalovanému nakonec tato možnost smírného vyřešení věci byla (z důvodu odmítavého požadavku žalovaného takový nárok žalobcům uspokojit) vytěsněna.

37. Ani další právní argument žalobců, že jejich výklad předběžné smlouvy (nyní soudem ve stručnosti referovaný) v ad 36 je rovněž podporován smluvním ujednání ohledně smluvní pokuty podle čl. IV. odst. 3 předběžné smlouvy, podle názoru soudu nevytěsňuje opakovaně uvedenou podmínku kolaudace domu s byty jako stěžejní pro plynutí v č. l. I. bodu č. 7 sjednané 15 denní lhůty ode dne vydání předmětného kolaudačního rozhodnutí, v rámci které, respektive do jejího konce byl žalovaný povinen učinit vůči žalobcům výzvu směřující k uzavření zmíněné převodní smlouvy ohledně uvedené bytové jednotky. Soud oproti žalobcům naopak termín dokončení výstavby, který byl uveden v předběžné smlouvě do 15. 6. 2021 a posléze byl o šest týdnů prodloužen v dodatku č. 1 předběžné smlouvy, považuje jako termín pořádkový, který (z povahy věci) za užití formulačního vyjádření ve vztahu k bodu č. 7 předběžné smlouvy nemohl být určující, respektive nemohl v žádném ohledu korigovat základní smluvní ujednání stran, že žalovaný k výzvě vůči žalobcům ohledně uzavření převodní smlouvy přistoupí až po pravomocně vydaném kolaudačním rozhodnutí k užívání předmětného domu s bytovými jednotkami.

38. Konečně nelze přisvědčit ani právní argumentaci žalovaných o případném užití § 549 odst. 2 o. z. při jejich tvrzení, že:„ i za předpokladu, pokud by bylo splnění kolaudace považováno za podmínku, jež má být splněna k uzavření realizační kupní smlouvy, pak její splnění je v dispozici žalovaného, kdy tento je s jejím splněním k dnešnímu dni v prodlení, tudíž došlo k jejímu zmaření ke sjednanému datu (27. 7. 2021), a to výlučně v důsledku jednání žalovaného, který… má a měl v dispozici možnosti, jak kolaudace dosáhnout, k uvedenému se ve smlouvě o smlouvě budoucí zavázal a svou neodborností a obstrukcemi je s jejím dosažením v prodlení a nedosáhl jí ve sjednaném termínu.“ Již z výše uvedeného sdělení SÚ se podává, že ohledně předmětné stavby probíhá celá série řízení o dodatečné povolení dílčích staveb souvisejících s předmětnou budovou, přičemž jejich charakter (oplocení, přípojky, změny šířky a spádu, změny rozměrů zámkové dlažby atd. – viz ad 14) nedává žádného podkladu k tomu, že by žalovaný v těchto řízeních měl obstruovat či provádět úkony, jež by podle SÚ ve svém důsledku měly kolaudační řízení (zbytečně) prodlužovat. Přitom soud výslovně SÚ požádal o sdělení stanoviska i v tomto směru, tedy s tím, že žalobci v tomto soudním řízení mají za to, že žalovaný ve správním řízení činí obstrukce, v důsledku čehož předmětné kolaudační rozhodnutí domu dosud vydáno nebylo; SÚ ovšem v tomto dotazovaném směru soudu nezprostředkoval žádnou relevantní informaci, jež by mohla zakládat úvahy o obstrukčním chování žalovaného. Z tohoto důvodu proto náhled žalobců o případné možnosti aplikace § 549 odst. 2 o. z., jež stanoví, že zmaří-li záměrně, aniž je k tomu oprávněna, splnění podmínky strana, které je nesplnění podmínky na prospěch, považuje se podmínka za splněnou, rovněž není opodstatněný.

39. Závěrem soud zdůrazňuje, že plně chápe stávající žalobci negativně vnímanou situaci, s přihlédnutím k jejich dosavadním finančním výdajům a s tím spojených skutkových a právních konsekvencí, nicméně ani z pohledu principu spravedlnosti nelze nahrazovat zcela jasně sjednané hmotněprávní ujednání účastníků o tom, že předmětem kupní smlouvy bude (nikoliv však rozestavěná) bytová jednotka, a to až po právní moci rozhodnutí SÚ, jímž dojde ke kolaudaci předmětného domu, v němž je uvedená bytová jednotka, o jejíž vlastnictví žalobci usilují, situována.

40. Z vyložených důvodů proto soudu nezbylo, než podanou žalobu – jako předčasně podanou – zamítnout.

41. Jelikož žalovaný v tomto sporu dosáhl plného procesního úspěchu (žaloba žalobců proti němu byla zamítnuta), jsou žalovaní povinni, společně a nerozdílně, žalovanému dle § 142 odst. 1 o. s. ř. nahradit v plném rozsahu (účelně vynaložené) náklady řízení, které činí celkem 89 280,45 Kč a sestávající se: 41.1 A) z odměny právního zástupce (advokáta) za právní zastupování žalovaného: aa) dle § 6 odst. 1 vyhl. č. 177/1996 Sb., o odměnách advokátů a náhradách za poskytování právních služeb (advokátní tarif), ve znění pozdějších předpisů (dále již„ AT“), § 7 bod 6 AT (v řízení o nahrazení projevu vůle směřujícího k uzavření kupní smlouvy se stanoví odměna advokáta podle kupní ceny, za niž má být předmět smlouvy prodán, nikoli podle ceny objektivně zjištěné znaleckým posudkem; k tomu srov. rozsudky Nejvyššího soudu ze dne 15. 12. 2005, sp. zn. 33 Odo 865/2005, nebo ze dne 8. 9. 2015, sp. zn. 22 Cdo 809/2015, a další navazující rozhodnutí s týmž právním názorem) za 3 úkony právní služby po 23 300 Kč (1. převzetí a příprava zastoupení dle § 11 odst. 1 písm. a/ AT, 2. sepis vyjádření k žalobě dle § 11 odst. 1 písm. d/ AT, a 3. účast advokáta žalovaného na jednání před zdejším soudem konaném dne 21. 11. 2022 dle § 11 odst. 1 písm. g/), celkem tedy odměna ve výši (3 x 23 300 Kč) 69 900 Kč; ab) ze 3 náhrad hotových výdajů po 300 Kč dle § 13 odst. 4 AT, tj. celkem ve výši 900 Kč; za ad aa) a ab) celkem ve výši 70 800 Kč; 41.2 B) z cestovného ze sídla právního zástupce žalovaného ([obec]) ke zdejšímu soudu a zpět, a to za jednu cestu k jednání u zdejšího soudu, které se konalo dne 21. 11. 2022, celkem 522 km, při použití osobního automobilu zn. [anonymizována tři slova] [registrační značka], při průměrné spotřebě paliva NM 9,43 l /100, dle vyhl. č. 511/2021 Sb., o změně sazby základní náhrady za používání silničních motorových vozidel a stravného a o stanovení průměrné ceny pohonných hmot pro účely poskytování cestovních náhrad, ve znění od 14. 5. 2022 ve výši 47,10 Kč, a dále s přihlédnutím k sazbě základní náhrady za používání silničních vozidel (4,70 Kč km) dle § 1 písm. b) cit. vyhl., tj. 522 km x 4,70 Kč, celkem tedy cestovné za jednu cestu ve výši 4 771 Kč (z toho základní náhrada za provoz vozidla ve výši 2 453 Kč a náhrada spotřebu paliva ve výši 2 318 Kč); právní zástupce žalovaného přitom správně uplatňuje ve vyúčtování nákladů řízení z důvodu jednání soudu i v souběžné věci sp. zn. [spisová značka] nárok na cestovné ve výši jedné poloviny, a soud v tomto směru také náhradu cestovného z uvedeného důvodu krátí na polovinu, tj. na částku 2 385,50 Kč; 41.3 C) z náhrady za ztrátu času za 12 půlhodin po 100 Kč za cestu právního zástupce žalovaného dle ad 41.2, a to dle § 14 odst. 3 AT za každou započatou půlhodinu ve výši 100 Kč, v celkové výši (12 x 100 Kč) 1 200 Kč, kteroužto částku je třeba rovněž, shodně jako u ad 41.2 in fine, zredukovat na polovinu, tj. na částku 600 Kč; 41.4 D) z částky odpovídající 21 % DPH (za ad A až C) ve výši 15 494,45 Kč.

42. Náklady řízení dle výroku II. jsou žalobci povinni zaplatit společně a nerozdílně žalovanému k rukám jeho právního zástupce (§ 149 odst. 2 o. s. ř.).

43. Lhůta k plnění vyplývá z § 160 odst. 1 věty před středníkem o. s. ř.