7 C 11/2020

Plný text

Okresní soud ve Vyškově rozhodl samosoudkyní JUDr. Ilonou Láníkovou ve věci žalobkyně: osobní údaje žalobkyně sídlem adresa žalobkyně proti žalované: osobní údaje žalované sídlem adresa žalované zastoupená advokátem anonymizována tři slova jméno příjmení , anonymizováno . sídlem adresa o určení neplatnosti výpovědi z nájmu prostoru sloužícího podnikání <b>I. Návrh, aby soud určil, že výpověď z nájmu budovy na adrese [adresa], umístěné na pozemku parc. [číslo] zapsané na [list vlastnictví] vedeném Katastrálním úřadem pro Jihomoravský kraj, katastrální pracoviště Vyškov, pro obec a k. ú. [obec] ze dne [datum], daná žalovanou žalobkyni je neplatná, se zamítá.</b> <b>II. Žalobkyně je povinna nahradit žalované na nákladech řízení částku 12.662 Kč, k rukám [anonymizována tři slova] [jméno] [příjmení], [anonymizováno], advokáta se sídlem [adresa], do tří dnů od právní moci rozsudku.</b> 1. Žalobou ze dne [datum] domáhá se žalobce, aby soud určil, že výpověď z nájmu budovy na adrese [adresa], zapsané na [list vlastnictví], vedeném Katastrálním úřadem pro Jihomoravský kraj, katastrální pracoviště Vyškov, pro obec a k.ú. [obec], ze dne [datum], daná žalovaným žalobci, je neplatná. Svůj návrh odůvodnil tím, že mezi účastníky byla uzavřena dne [datum] smlouva o nájmu prostoru, sloužícího k podnikání. Problémy nastaly v roce 2017, kdy se začal projevovat havarijní stav předmětu nájmu. Žalovaný tento nevyhovující stav na výzvu žalobce neodstranil, proto žalobce hradil snížené nájemné. Z původně sjednaných 26.000 Kč, hradil pouze 8.000 Kč. Žalovaný však žalobce dal výpověď z nájmu s odůvodněním, že nehradí řádně sjednané nájemné.

2. Žalovaný navrhl zamítnutí žaloby v plném rozsahu s odůvodněním, že žalobce není oprávněn se domáhat přezkoumání oprávněnosti výpovědi, a to z důvodu, že výpověď byla žalobci zaslána dopisem ze dne [datum], který byl téhož dne předán k poštovní přepravě. Podle ustanovení § 573 občanského zákoníku se má za to, že došlá zásilka, odeslaná s využitím provozovatele poštovních služeb, došla třetí pracovní den po odeslání. Dne [datum] bylo úterý, třetí pracovní den byl pátek [datum]. Pokud žalobce, jako nájemce, s takto doručenou výpovědí nesouhlasil, měl podle § 2314 odst. 1 občanského zákoníku, do uplynutí jednoho měsíce ode dne, kdy mu byla výpověď doručena, vznést proti výpovědi námitky, které vyžadují písemnou formu. Poslední den lhůty tak nastal v pondělí dne [datum]. Po marném uplynutí jednoměsíční lhůty k podání námitek proti výpovědi nájemní smlouvy se soud již nemůže zabývat posouzením otázky platnosti tohoto právního ujednání, a to ani formou předběžné otázky.

3. Soud důkazy hodnotil podle § 132 občanského soudního řádu, tedy podle své úvahy, a to každý důkaz jednotlivě a všechny důkazy v jejich vzájemné souvislosti; přitom přihlížel ke všemu, co vyšlo za řízení najevo, včetně toho, co uvedli účastníci. Soud dospěl k následujícím skutkovým zjištěním:

4. Žalobce a žalovaný uzavřeli dne [datum] smlouvu o nájmu prostoru sloužícího k podnikání. Předmětem nájmu byla shora uvedená nemovitost. Nájemní vztah byl sjednán na dobu určitou s účinností ode dne [datum] do [datum] za sjednané nájemné ve výši 26.000 Kč měsíčně.

5. Přípisem ze dne [datum] oznámil žalobce, prostřednictvím svého zástupce, žalovanému, že předmět nájmu je v nevyhovujícím, až havarijním stavu. Budova chátrá a není snaha provádět jakékoliv udržovací práce. V naprosto havarijním stavu je zejména sociální zařízení. Žalobce upozornil, že v případě, že nebude věc v nejbližší době vyřešena, nezbude žalobci než smlouvu vypovědět.

6. Opětovná výzva byla žalovanému zaslána dne [datum] s upozorněním, že vzhledem k tomu, že doposud nebyl havarijní stav odstraněn, nezbývá žalobci než přikročit k uplatnění slevy z nájemného. Žalobce nadále hodlá hradit na nájemném částku 8.000 Kč měsíčně, místo původně sjednaných 26.000 Kč měsíčně.

7. Žalovaný, prostřednictvím svého zástupce, sdělil žalobci, že dnem [datum] započnou v pronajatých prostorách na náklady žalovaného zjišťovací a udržovací práce, jejich cílem je zjištění a odstranění tvrzených závad.

8. Přípisem ze dne [datum] sdělil žalobce, prostřednictvím svého zástupce, žalovanému, že žádá o sdělení, po jakou dobu bude provoz omezen z důvodu oprav. Po dobu omezení provozu bude hradit žalobce žalovanému snížené nájemné ve výši 8.000 Kč měsíčně.

9. Přípisem ze dne [datum] sdělil žalobce, prostřednictvím svého zástupce, žalovanému, že opravu považuje za zcela nedostatečnou, opravy nebyly provedeny řádně, došlo pouze k „ zalátání“ nejočividnějších vad a problém s odpadem a zápachem nadále přetrvává. Žalovaný musel zajistit náhradní mobilní WC, za což vynaložil částku 32.223,60 Kč za pronájem a 4.182 Kč za zapojení a zprovoznění.

10. Žalovaný, prostřednictvím svého zástupce, sdělil žalobci přípisem ze dne [datum], že to není nájemce, kdo rozhoduje o slevě na nájemném a o její výši v případě, že by se jednalo o nárok oprávněný. Žalovaný proto požadoval úhradu dlužné částky v celkové výši 347.322 Kč dle jednotlivých vystavených faktur. Žalovaný požaduje úhradu dlužného nájemného a rovněž i úhradu úroků z prodlení ke dni [datum] ve výši 21.671,95 Kč.

11. Žalovaný zaslal žalobci přípisem ze dne [datum] výpověď ze smlouvy o nájmu prostoru sloužícího k podnikání z důvodu neuhrazeného nájemného. Dokladem o odeslání zásilky je„ sledování zásilek“ z České pošty a rovněž podací lístek.

12. Žalobce sdělil přípisem ze dne [datum], že považuje výpověď za neoprávněnou. Žalobce navrhl žalovanému dvě alternativy řešení. Prvním návrhem bylo, že si žalobce potřebné opravy provede sám, na vlastní náklady s tím, že doba nájmu bude prodloužena na 10 let a částka nájemného bude snížena na 10.000 Kč měsíčně. Druhým návrhem je možnost odkoupení nemovitosti žalobcem.

13. Přípisem ze dne [datum] zaslal žalovaný žalobci výzvu k vyklizení nemovitosti a předání žalovanému v náhradním termínu, a to v pondělí dne [datum] ve 14:00 hodin na místě samém.

14. Žalobce nesouhlasil s výpovědí a námitky proti výpovědi zaslal žalovanému přípisem ze dne [datum]. Opětovně uvedl dva návrhy možného řešení, shodné, jako v přípise ze dne [datum]. K doručení poštovnímu doručovateli byla zásilka předána dne [datum].

15. Rozsudkem Okresního soudu ve Vyškově ze dne 16. 9. 2021, č. j. 4C 253/2019, byla žalovaná [anonymizována tři slova], zavázána k povinnosti uhradit žalobkyni – [anonymizována tři slova], [anonymizováno], celkovou částku 533.322 Kč s příslušenstvím a to z titulu neuhrazeného nájemného dle smlouvy o nájmu prostoru sloužícího k podnikání. Z odůvodnění rozsudku vyplývá, že předmětný objekt je již vyklizen, protože nájemní vztah skončil. Z odůvodnění rozsudku vyplývá, že na jednání dne 14. 10. 2020 proběhl výslech předsedy žalobce, který se vyjádřil ke tvrzeným závadám. Uvedl, že bylo provedeno několik prohlídek ohledně stavu toalet a bylo zjištěno, že v pátky a soboty z důvodu velkého množství lidí, docházelo k uspání toalet, neboť nedocházelo ze strany žalované k dostatečné péči. Žalobce však hradil pročištění odpadů. Nakonec byl zadán znalecký posudek ke zjištění stavu objektu, na základě tohoto posudku došlo k opravám a investicím do objektu v rozsahu 800.000 Kč. Žalovaná však nebyla s rekonstrukcí spokojena a nadále tvrdila, že toalety zapáchají. Žalobkyně požaduje její tvrzení za účelové. Soud dále v odůvodnění uvedl, že v době rozhodování soudu je nesporné, že objekt již není žalovanou užíván, je vystěhován a opuštěn. Z toho soud dovozuje, že veškerá procesní obrana žalované byla toliko účelovým jednáním v úmyslu vyhnout se splněné své povinnosti a oddálit rozhodnutí. Námitky ve smyslu ustanovení § 2302, resp. 2205 občanského zákoníku, soud neshledal důvodnými.

16. Dle ustanovení § 2201 občanského zákoníku (zákona č. 89/2012 Sb.), nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné.

17. Dle ustanovení § 2302 odst. l občanského zákoníku, ustanovení tohoto pododdílu se vztahují na nájem prostoru nebo místnosti, je-li účelem nájmu provozování podnikatelské činnosti v tomto prostoru nebo v této místnosti a slouží-li pak prostor nebo místnost alespoň převážně podnikání, bez ohledu na to, zda je účel nájmu v nájemní smlouvě vyjádřen (dále jen„ prostor sloužící podnikání“). Není-li dále stanoveno jinak, použijí se pro nájem prostoru sloužícího podnikání obecná ustanovení o nájmu.

18. V souladu s ustanovením § 2205 občanského zákoníku, nájemní smlouva pronajímatele zavazuje a) přenechat věc nájemci tak, aby ji mohl užívat k ujednanému nebo obvyklému účelu, b) udržovat věc v takovém stavu, aby mohla sloužit tomu užívání, pro která byla pronajata, c) zajistit nájemci nerušené užívání věci po dobu nájmu.

19. Dle ustanovení § 2207 odst. 1 občanského zákoníku po dobu nájmu provádí běžnou údržbu věci nájemce, ledaže se k ní zavázal pronajímatel. Ostatní údržbu věci a její nezbytné opravy provádí pronajímatel, ledaže se k některému způsobu nebo druhu údržby a k opravě některých vad zavázal nájemce.

20. Podle ustanovení § 2208 odst. 1 občanského zákoníku, oznámí-li nájemce řádně a včas pronajímateli vadu věci, kterou má pronajímatel odstranit, a neodstraní-li pronajímatel vadu bez zbytečného odkladu, takže nájemce může věc užívat jen s obtížemi, má nájemce právo na přiměřenou slevu z nájemného nebo může provést opravu také sám a požadovat náhradu účelně vynaložených nákladů. Ztěžuje-li však vada zásadním způsobem užívání, nebo znemožňuje-li zcela užívání, má nájemce právo na prominutí nájemného nebo může nájem vypovědět bez výpovědní doby.

21. V souladu s ustanovením § 2314 odst. 1, 2 a 3 občanského zákoníku vypovídaná strana má právo do uplynutí jednoho měsíce ode dne, kdy jí byla výpověď doručena, vznést proti výpovědi námitky; námitky vyžadují písemnou formu. Nevznese-li vypovídaná strana námitky včas, právo žádat přezkoumání oprávněnosti výpovědi zanikne. Vznese-li vypovídaná strana námitky včas, ale vypovídající strana do jednoho měsíce ode dne, kdy jí námitky byly doručeny, nevezme svou výpověď zpět, má vypovídaná strana právo žádat soud o přezkoumání oprávněnosti výpovědi, a to do dvou měsíců ode dne, kdy marně uplynula lhůta pro zpětvzetí výpovědi.

22. Z ustanovení citovaného § 2314 občanského zákoníku vyplývá, že jestliže vypovídaná strana s výpovědí nesouhlasí, má právo proti ní vznést u druhé strany námitky. Pro námitky zákon vyžaduje písemnou formu. Nebudou-li námitky vzneseny písemně v zákonné lhůtě, ztrácí vypovídaná strana právo žádat o přezkoumání oprávněnosti výpovědi soud. Nevznesení, popř. pozdní vznesení námitek má za následek to, že vypovídané straně zanikne právo žádat soud o přezkoumání oprávněnosti výpovědi. Měsíční lhůta je tak lhůtou prekluzivní.

23. Žalovaná zaslala výpověď z nájmu žalobkyni dne [datum], jak dokladuje detailní informace k zásilkám (k přepravě předána na Poště [obec a číslo]). Dne [datum] byla zásilka doručována žalobkyni. Vzhledem k tomu, že adresát nebyl zastižen, došlo dne [datum] k uložení zásilky na Poště [obec a číslo]. Jak vyplývá z výpisu z obchodního rejstříku, vedeného Krajským soudem v Brně, oddíl [anonymizováno], vložka [číslo], obchodní společnost [anonymizována tři slova] měla až do [datum] sídlo na adrese [adresa žalobkyně]. Dnem [datum] došlo ke změně sídla žalobkyně na [ulice a číslo], [ulice], [PSČ] [obec]. Tímto dnem také došlo ke změně jednatele a společníka této společnosti z [jméno] [jméno], bytem [adresa], bytem [ulice] republika. Základní kapitál společnosti činí 1 Kč.

24. Námitky proti výpovědi z nájmu jsou datovány dnem [datum], k přepravě poštovními službami byla předána až dne [datum], jak potvrzuje předložená dodejka a dodána byla žalované dne [datum]. Námitky tak byly doručeny žalované až po uplynutí zákonné měsíční lhůty.

25. Výpověď z nájmu bytu je jednostranným hmotněprávním úkonem, který činí pronajímatel, a který je adresován nájemci. Projev vůle je doručen adresátovi, pokud se dostane do sféry jeho dispozice. Slovním spojením„ dostane do sféry jeho dispozice“, je třeba rozumět konkrétní možnost nepřítomné osoby seznámit se s jí adresovaným právním úkonem. Právní teorie i soudní praxe takovou možností chápe nejen samotné převzetí písemného hmotněprávního úkonu adresátem, ale i ty případy, kdy doručením zásilky, obsahující projev vůle, do bytu adresáta, či do jeho poštovní schránky, popřípadě i vhozením oznámení do poštovní schránky o uložení takové zásilky, nabyl adresát hmotněprávního úkolu objektivní příležitost seznámit se s obsahem zásilky. Přitom není nezbytné, aby se adresát skutečně seznámil s obsahem hmotněprávního úkonu, dostačuje, že měl objektivně příležitost tak učinit (viz rozsudek Nejvyššího soudu České republiky ze dne 13. 11. 2012, sp. zn. 26 Cdo 2988/2011).

26. Další provedené důkazy soud nehodnotil, neboť z provedených důkazů, shora podrobně rozvedených, bylo zcela jasně prokázáno, že účastníci uzavřeli nájemní smlouvu na dobu určitou do [datum]. Žalovaná dala žalobkyni výpověď, ta však námitky žalované nedoručila v zákonné lhůtě. Navíc v současné době již žalobkyně předmět nájmu neužívá, tento je žalobkyní opuštěn.

27. Další navržené důkazy soud neprováděl, neboť z již provedených důkazů dospěl soud k jednoznačnému závěru, že doba nájmu již uplynula, žalobkyně předmět nájmu opustila a k uhrazení nájemného byla zavázána rozsudkem zdejšího soudu, shora citovaným a další navržené důkazy nemohly již provedené důkazy, shora podrobně rozvedené, vyvrátit.

28. Výrok o nákladech řízení je odůvodněn ustanovením § 142 odstavec 1 občanského soudního řádu, kdy žalovaná byla ve věci zcela úspěšná a má proto nárok na náhradu nákladů řízení proti žalobkyni, která úspěch ve věci neměla. Náklady řízení představují účelně vynaložené náklady, a to za jeden úkon žalovaného za 300 Kč, kdy nebyl zastoupen advokátem (vyjádření k žalobě) a dále náklady právního zastoupení dle vyhlášky číslo 177/1996 Sb., za 2 hlavní úkony po 3.100 Kč z merita věci 50.000 Kč (převzetí a příprava, včetně první porady s klientem a účast na jednání dne 25. 1. 2022), 2 x režijní paušál po 300 Kč. Další účtované náklady nebyly účelně vynaloženými náklady řízení (vyjádření ze dne 13. 2. 2020 není v meritu věci a obsahuje jednu větu, odvolání do usnesení, kdy odvolání bylo odmítnuto, další porada s klientem, kdy v mezidobí nebyly do spisu doloženy žádné nové důkazy). Rovněž byla přiznána ztráta času 8x ½ hod. po 100 Kč (jízdné ze sídla advokátní kanceláře do sídla Okresního soudu ve Vyškově dle mapy.cz 2:15 hod. jedna cesta), kdy jednání probíhalo v době od 10:00 hod. do 10:45 hod., takže 2x ztráta času je kryta sazbou za úkon. Náklady řízení advokáta činí částku 7.600 Kč, ke které byla podle § 137 odst. 3 občanského soudního řádu přiznána náhrada daň z přidané hodnoty ve výši 1.596 Kč. Dále bylo přiznáno cestovné ze sídla advokátní kanceláře [obec] – [obec] a zpět (celkem 475 km, při průměrné spotřebě 5,30 Kč/100 km, ceně benzínu 37,10 Kč l a sazbě 4,70 Kč km). Cestovné celkem činí 3.166 Kč. Náklady advokáta činí 12.362 Kč a náklady řízení žalobkyně ve výši 300 Kč, celkem náklady řízení žalovaného činí částku 12.662 Kč a byly přiznány k rukám advokáta.

29. Lhůta k placení byla stanovena dle ustanovení § 160 občanského soudního řádu v obecné lhůtě tří dnů.