7 C 301/2021

Plný text

Okresní soud ve Vyškově rozhodl samosoudkyní JUDr. Ilonou Láníkovou ve věci žalobkyně: osobní údaje žalobkyně bytem adresa proti žalované: osobní údaje žalované bytem adresa , PSČ obec a číslo zastoupená advokátem anonymizováno jméno příjmení sídlem adresa o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví k nemovitostem <b>I. Podílové spoluvlastnictví účastníků k nemovitým věcem – pozemku parcela č. St. [anonymizováno] zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba [adresa], pozemku parcela č. St. [anonymizováno] zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je zbořeniště bez č.., pozemku parcela [číslo] zahrada a pozemku parc. [číslo] zahrada, zapsaných na [list vlastnictví], vedeném u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, [stát. instituce], pro obec a k. ú. [obec], se zrušuje.</b> <b>Nařizuje se prodej těchto nemovitostí ve veřejné dražbě s tím, že jeho výtěžek bude rozdělen mezi žalobkyni a žalovanou tak, že každé připadne jedna polovina z tohoto výtěžku.</b> <b>II. Žalobkyni se právo na náhradu nákladů řízení nepřiznává.</b> <b>III. Žalovaná je povinna nahradit České republice – do pokladny Okresního soudu ve Vyškově na nákladech zálohovaných státem částku 7 023 Kč, do tří dnů od právní moci rozsudku.</b> Návrhem, podaným u Okresního soudu ve Vyškově dne [datum] domáhala se žalobkyně, aby soud zrušil a vypořádal podílové spoluvlastnictví účastníků k nemovitostem – pozemku parcela č. St. [anonymizováno] zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba [adresa], pozemku parcela č. St. [anonymizováno] zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je zbořeniště bez č.., pozemku parcela [číslo] zahrada a pozemku parc. [číslo] zahrada, zapsaných na [list vlastnictví], vedeném u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Vyškov, pro obec a k. ú. [obec] Svůj návrh odůvodnila tím, že žalobkyně a žalovaná jsou spoluvlastnicemi předmětných nemovitostí, a to každá k ideální jedné polovině. Žalobkyně již nemá zájem se žalovanou vlastnit v podílovém spoluvlastnictví předmětné nemovitosti. V minulosti nabízela žalobkyně žalované odkoupení jejího podílu, avšak k dohodě nedošlo. Žalobkyně tedy nabídla žalované, že jí svůj podíl prodá, s tím však žalovaná také nesouhlasila a navrhla rozdělení domu, kdy požadovala vyplacení za méně hodnotnou část, což bylo pro žalobkyni nepřijatelné. Vzhledem k vypjatým vztahům žalobkyně navrhla řešení prodejem a rozdělením kupní ceny, kdy v domě nikdo trvale nebydlí a dům chátrá, avšak toto opět žalovaná odmítla. Sama si však bez souhlasu žalobkyně vyčlenila a uzamkla v domě prostory, které využívá jen příležitostně, neboť bydlí trvale v [obec]. K dohodě o vypořádání nedošlo, protože žalovaná požadovala, že se stane výlučnou majitelkou pozemků parc. [číslo] parc. [číslo] parc.č. St. [anonymizováno] s tím, že souhlasila, aby se zbývající část nemovitostí prodala, ovšem požaduje za svůj podíl minimálně částku 4 500 000 Kč. Rozdělení domu [adresa] není reálně možné, proto žalobkyně navrhuje zrušení podílového spoluvlastnictví a vypořádání tak, že bude nařízen prodej a výtěžek si rozdělí obě účastnice rovným dílem. Žalovaná navrhla, aby soud vypořádal podílové spoluvlastnictví, avšak jak uvedla ve svém vyjádření ze dne [datum], navrhuje, aby pozemky parc. [číslo] parc. [číslo] připadly do jejího vlastnictví a zbývající část nemovitostí byly prodány. Žalovaná sice uvedla, že bude požadovat finanční vypořádání jejích investic do nemovitosti, avšak žádné investice v průběhu celého řízení nedoložila. Navíc, jak sama uvedla, tři roky bydleli s přítelem v nemovitosti [adresa] v [obec], hrazení nájemného žalobkyni však nedoložila. Písemným přípisem ze dne [datum] sdělila žalovaná, prostřednictvím svého zástupce, že přehodnotila své stanovisko a navrhuje vypořádání podílového spoluvlastnictví reálným rozdělením. Podle ustanovení § 3028 odstavec 2 zákona číslo 89/2012 Sb., občanský zákoník (účinný od 1. 1. 2014), není-li dále stanoveno jinak, řídí se ustanoveními tohoto zákona i právní poměry, týkající se práv osobních, rodinných a věcných; jejich vznik, jakož i práva a povinnosti z nich vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů. V souladu s ustanovením § 1141 odstavec 1 občanského zákoníku, spoluvlastnictví se zrušuje dohodou všech spoluvlastníků; dohoda musí obsahovat ujednání o způsobu vypořádání. Jedná-li se o spoluvlastnictví nemovité věci nebo závodu, vyžaduje dohoda písemnou formu. Dle ustanovení § 1143 občanského zákoníku nedohodnou-li se spoluvlastníci o zrušení spoluvlastnictví, rozhodne o něm na návrh některého ze spoluvlastníků soud. Rozhodne-li soud o zrušení spoluvlastnictví, rozhodne zároveň o způsobu vypořádání spoluvlastníků. Podle ustanovení § 1144 odst. 1 občanského zákoníku, je-li to možné, rozhodne soud o rozdělení společné věci. V daném případě postupoval soud v souladu s ustanovením § 1143 občanského zákoníku, neboť dohoda o vypořádání podílového spoluvlastnictví uzavřena nebyla. Z ustanovení § 1140 občanského zákoníku vyplývá, že nikdo nemůže být nucen ve spoluvlastnictví setrvat. Dohoda účastníků o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví, s ohledem na postoj žalobkyně, není možná. Podle ustanovení § 1147 občanského zákoníku není-li rozdělení společné věci dobře možné, přikáže ji soud za přiměřenou náhradu jednomu nebo více spoluvlastníkům. Nechce-li věc žádný ze spoluvlastníků, nařídí soud prodej věci ve veřejné dražbě; v odůvodněném případě může soud rozhodnout, že věc bude dražena jen mezi spoluvlastníky. Soud důkazy hodnotil podle § 132 občanského soudního řádu, tedy podle své úvahy, a to každý důkaz jednotlivě a všechny důkazy v jejich vzájemné souvislosti; přitom přihlížel ke všemu, co vyšlo za řízení najevo, včetně toho, co uvedli účastníci. Soud dospěl k následujícím skutkovým zjištěním a právním závěrům: Žalobkyně a žalovaná jsou podílovými spoluvlastnicemi předmětných nemovitostí, a to každá k ideální ½ nemovitostí, které jsou zapsané na [list vlastnictví], vedeném Katastrálním úřadem pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Vyškov, pro k.ú. [obec] (viz výpis z katastru nemovitostí). Žalobkyně zaslala žalované výzvu ke zrušení podílového spoluvlastnictví k nemovitosti – předžalobní upomínku dne [datum], ve kterém učinila dotaz, zda má žalovaná zájem o odkoupení podílu žalobkyně, či souhlasí s prodejem nemovitostí (viz předžalobní upomínka). Žalovaná na výzvu reagovala přípisem ze dne [datum], ve které uvedla, že při vypořádání má dvě podmínky a to, že pozemky parc. [číslo] parc. [číslo] parc. [číslo] východní část parc. [číslo] pozemek za ukončením hospodářské budovy včetně studny budou ještě před prodejem převedeny do jejího vlastnictví a za prodej zbývajících nemovitostí požaduje svůj podíl v minimální částce 4 500 000 Kč (viz přípis žalované ze [datum]). Žalobkyně doložila odhad ceny nemovitostí k datu [datum], vypracovaný odhadcem nemovitostí Ing. [jméno] [příjmení], který v odhadu uvedl, že celkový stav domu je špatný se zanedbanou údržbou. Obvyklou cenu nemovitostí stanovil částkou 3 680 000 Kč. S ohledem na postoj žalované, nechal soud vypracovat znalecký posudek soudním znalcem [celé jméno znalce], který nejen stanovil cenu předmětných nemovitostí, ale také zodpověděl, zda je možné nemovitosti reálně rozdělit. Znalec stanovil obvyklou cenu předmětu jako celku ve výši 4 600 000 Kč. Znalec ve znaleckém posudku dále uvedl, že za současných podmínek není možné reálné rozdělení předmětných nemovitostí. Pro stanovení nákladů na případné rozdělení je potřeba zodpovězení dalších otázek a doložení stanovisek orgánů státní správy, sousedů, podrobný výpočet rozpočtáře, stanoviska projektanta, statika a další. Vzhledem k rostoucím cenám stavebních materiálů nelze jednoznačně určit případnou výši nákladů. Znalec ve znaleckém posudku dále uvedl, že nemovitost (rodinný dům [adresa]) se nachází ve stavu, odpovídajícímu svému stáří. Dle názoru znalce pravá část domu i s patrem je neobyvatelná, v levé části domu nad průjezdem v patře jsou po částečných úpravách dvě místnosti, které jsou obyvatelné s určitými omezeními – podstandardní. Dle názoru znalce je nemovitost jako celek ke dni ocenění neobyvatelný, pouze levá horní část slouží pro občasné přespání. Hospodářská část je nevyužita, stáří 74 roků. Klempířské konstrukce na pokraji životnosti, omítky z části nejsou provedeny, okna kovová jednoduchá, podlahy betonové, hliněné, dřevěné, vytápění objektu není, WC suché, které je užíváno spolumajitelkou. Stavebně-technický stav odpovídající stáří a údržbě, z větší části v původním stavu (viz znalecký posudek [číslo]). U jednání dne [datum] doplnil soudní znalec [celé jméno znalce] znalecký posudek, když zodpověděl dotazy účastníků. Uvedl, že nemovitosti jsou z jeho pohledu brány jako bývalá zemědělská usedlost, která, když se prodává, tak se prodává jako celek. Nemovitosti není možné rozdělit, a to jak po stránce stavební, tak i po stránce užívání těchto nemovitostí. Je tam společná střešní konstrukce. Znalec uvedl, že nemovitost bere pro účely prodeje, případně pro majetkové vypořádání jako celek. Znalec si nemyslí, že by nemovitost bylo možné rozdělit, je to jeden celek, a to bývalá zemědělská usedlost. Pravá část je neobyvatelná asi zhruba 12-15 let. Proč nelze nemovitost rozdělit, popsal již ve znaleckém posudku. Pokud by se nemovitosti měly rozdělit na dvě samostatné jednotky s číslem popisným, tak musí mít své sociální zázemí a další věci s tím související. To by muselo být se souhlasem stavebního úřadu, který bude požadovat stanoviska hygieny a dalších orgánů státní správy. Bylo by nutné řešit přípojky, střecha rozdělit nelze, takže jestli to vůbec je možné rozdělit, je tam společná půda. Také je společná přípojka elektrické energie. Navíc pravá část by se znehodnotila tím, že by měla pouze vstup a ne průjezd. Pokud by to někdo koupil, tak bude vyžadovat průjezd do hospodářské části. Je také otázka vyčíslení nákladů, stavebních investic. Stanovená cena ve znaleckém posudku je cenou tržní. Žalobkyně a žalovaná mají v podílovém spoluvlastnictví další nemovitosti v k.ú. [obec] a to parc. [číslo] ostatní plocha, parc. [číslo] orná půda, parc. [číslo] zahrada, parc. [číslo] zahrada, parc. [číslo] orná půda, parc. [číslo] ovocný sad, parc. [číslo] ostatní plocha, parc. [číslo] ostatní plocha, parc. [číslo] ostatní plocha, parc. [číslo] orná půda a parc. [číslo] trvalý travní porost (viz výpis z katastru nemovitostí [list vlastnictví] pro k.ú. [obec]). Žalovaná doložila odborný odhad [číslo] vypracovaný Ing. Et Ing. [jméno] [příjmení], LL.M., která však není soudní znalkyní. Ta stanovila cenu předmětných nemovitostí ve výši 5 000 000 Kč (viz odborný odhad). Přednostním způsobem vypořádání je reálné rozdělení věci. V projednávané věci však bylo prokázáno, že nemovitosti nelze rozdělit. Objekt bydlení nelze rozdělit, má společnou půdu, společnou střechu, společné přípojky. Oddělením tohoto objektu od neobyvatelné části hospodářských budov by tato druhá část byla znehodnocena. Rozdělení budovy [adresa] možné není, což uvedl i znalec ve znaleckém posudku. Pokud by mělo dojít k reálnému rozdělení, náklady na toto reálné rozdělení by byly neekonomické. Hospodářská část a pozemek [číslo] se nacházejí vedle pozemků, které jsou ve vlastnictví obce (viz výpis z [list vlastnictví] pro k.ú. [obec]). Žalobkyně nemovitost do svého vlastnictví nechce přikázat, žádá o prodej nemovitosti. Žalovaná uvedla, že na vypořádací podíl nemá dostatek finančních prostředků. Požadovala pouze pozemky, které však k objektu bydlení a hospodářské části přináleží a tvoří jeden funkční celek. Proto soud nařídil prodej všech předmětných nemovitostí. Žalovaná namítala, že má k [anonymizováno] a k [anonymizováno] vztah a chtěla by se tady zdržovat. Žalobkyně a žalovaná však mají v podílovém spoluvlastnictví řadu dalších nemovitostí, jak shora dokladuje výpis z [list vlastnictví] pro k.ú. [obec]. Podmínka pro vypořádání spoluvlastnictví prodejem věci ve veřejné dražbě podle § 1147, věty druhé, občanského zákoníku, je splněna i tehdy, má-li podílový spoluvlastník sice zájem získat věc do svého výlučného vlastnictví, ale nemá finanční prostředky k zaplacení vypořádacího podílu (viz rozsudek Krajského soudu v Ostravě ze dne 8. 4. 2014, sp. zn. 11 Co 698/2014). Při rozhodování o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví k souboru prostorově navazujících nemovitostí musí soud dbát o to, aby dělení bylo z hospodářského hlediska účelné, aby nebyla podstatně snížena jejich hodnota a aby některý ze spoluvlastníků nebyl dělením vážně poškozen (viz rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 17. 6. 2015 sp. zn. 22 Cdo 1450/2015). Velmi podrobným dokazováním bylo prokázáno, že žalobkyně a žalovaná mají v podílovém spoluvlastnictví shora uvedené nemovitosti. I když původně měla žalovaná jiný názor, později souhlasila s prodejem nemovitostí, a to pozemku parc.č. St. [anonymizováno] zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba [adresa] bydlení a pozemku parc.č. St. [anonymizováno] zastavěná plocha a nádvoří – zbořeniště. Navazující pozemky parc. [číslo] parc. [číslo] žádala přikázat do svého vlastnictví. Všechny nemovitosti tvoří jeden celek – hospodářskou usedlost. Tuto skutečnost potvrdil i soudní znalec ve znaleckém posudku a vyplývá to i z katastrální mapy. Oddělením pozemků parc. [číslo] parc. [číslo] by hospodářská usedlost ztratila na hodnotě, protože by zůstal pouze objekt bydlení, hospodářská stavení a dvůr. Soud má zato, že oddělením těchto dvou pozemků by se snížila hodnota celé nemovitosti – hospodářské usedlosti. Ani rozdělením souboru nemovitostí by neměla být podstatně snížena hodnota nemovitostí, které jsou v něm zahrnuty. Tak např. je-li předmětem zrušení a vypořádání spoluvlastnictví dům (resp. stavební pozemek, jehož je součástí) a přilehlá zahrada, je nepochybné, že vlastnické (i fyzické) rozdělení domu (resp. stavebního pozemku, na kterém se nachází) a zahrady je vždy možné, takovým dělením by však zpravidla poklesla hodnota každé z těchto nemovitostí (viz rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 17. 6. 2015 sp. zn. 22 Cdo 1450/2015). Další provedené důkazy soud nehodnotil, neboť z provedených důkazů, shora podrobně rozvedených, bylo zcela jasně prokázáno, že nemovitosti tvoří jeden funkční celek – hospodářskou usedlost, tvořící objekt bydlení, hospodářské stavení a přilehlé dva pozemky. Soud proto nařídil prodej všech těchto nemovitostí, jako funkčního celku. Žalovaná má možnost užívání dalších pozemků v k.ú. [obec], které má se žalobkyní v podílovém spoluvlastnictví (jedná se o dalších 11 pozemků, u obydlené části např. pozemky parc. [číslo] parc. [číslo]). Další navržené důkazy soud neprováděl, neboť z již provedených důkazů dospěl soud k jednoznačnému závěru, že předmětné nemovitosti jsou v podílovém spoluvlastnictví, žalobkyně navrhuje prodej nemovitostí, žalovaná navrhuje rovněž prodej hlavních nemovitostí. Výrok o nákladech řízení je odůvodněn ustanovením § 150 občanského soudního řádu, s ohledem na předmět sporu. I když bylo rozhodnuto dle návrhu žalobkyně, podíly obou účastníků jsou shodné. Výrok o náhradě nákladů zálohovaných státem byl učiněn v souladu s ustanovením § 148 občanského soudního řádu Náklady zálohované státem tvoří vyplacené znalečné, které nebylo kryto uhrazenou zálohou. Znalečné bylo vyplaceno v celkové výši 13 023 Kč. Zálohy byly uhrazeny v celkové výši 6 000 Kč. Vzhledem k tomu, že znalecký posudek, který vypracoval [celé jméno znalce], byl zadán dle požadavku žalované na reálné rozdělení nemovitostí, soud zavázal žalovanou k úhradě znalečného ve výši 7 023 Kč. Lhůta k placení je v souladu s ustanovením § 160 odstavec 1 občanského soudního řádu.