8 C 115/2020

Plný text

Okresní soud ve Vyškově rozhodl samosoudkyní JUDr. Ditou Coufalovou ve věci žalobkyně: osobní údaje žalobkyně sídlem adresa žalobkyně zastoupená advokátem titul jméno příjmení sídlem adresa proti žalované: osobní údaje žalované sídlem adresa žalované zastoupená advokátkou titul jméno příjmenířešitele sídlem adresa o zaplacení částky 107 053 Kč s příslušenstvím o zaplacení částky 100 000 Kč s příslušenstvím – vzájemná žaloba

I. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni částku 87 053 Kč s úrokem z prodlení ve výši 10 % ročně z částky 87 053 Kč od 20. 3. 2020 do zaplacení, do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

II. Soud žalobu pro částku 20 000 Kč úrokem z prodlení ve výši 10% ročně z částky 20 000 Kč od 20. 3. 2020 do zaplacení, zamítá.

III. Vzájemná žaloba, dle které měla být žalobkyně povinna uhradit žalované částku 100 000 Kč s úrokem z prodlení ve výši 10 % ročně z částky 100 000 Kč od 19. 3. 2020 do zaplacení, se zamítá.

IV. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni paušální náhradu nákladů spojených s uplatněním pohledávky ve výši 1.200 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku.

V. Žalovaná je povinna nahradit žalobkyni na nákladech řízení částku 51 859,61 Kč, k rukám právního zástupce žalobce [titul] [jméno] [příjmení], do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

VI. Žalovaná je povinna zaplatit na nákladech řízení zálohovaných státem České republice – na účet Okresního soudu ve Vyškově částku, jejíž výši a splatnost si soud vyhrazuje určit samostatným usnesením.

VII. Žalobkyně je povinna zaplatit na nákladech řízení zálohovaných státem České republice – na účet Okresního soudu ve Vyškově částku, jejíž výši a splatnost si soud vyhrazuje určit samostatným usnesením.

1. Žalobou podanou u Okresního soudu ve Vyškově dne [datum] se žalobkyně domáhá zaplacení částky 107 053 Kč se zákonným úrokem z prodlení z částky 107 053 Kč od [datum] do zaplacení, nákladů spojených s uplatněním pohledávky ve výši 1 200 Kč a náhrady nákladů řízení. Učinila tak s odůvodněním, že dne [datum] uzavřela s žalovanou Smlouvu o spolupráci, podle níž měla žalovaná pro žalobkyni zajišťovat zájemce o koupi bytových jednotek v rodinných domech vybudovaných žalobkyní na pozemcích parc. [číslo] v k. ú. [obec]. Dne [datum] uzavřela žalobkyně s žalovanou Dodatek č. 1 k uvedené smlouvě o spolupráci, v němž se dohodly mj. na snížení odměny za spolupráci a dále si v bodě I.4 sjednali, že žalovaná se zavazuje zajistit nového zájemce o koupi bytové jednotky v případě, že některý ze zájemců, se kterým byla nebo bude uzavřena smlouva o smlouvě budoucí kupní nebo kupní smlouva, ustoupí od záměru koupě bytové jednotky. Pro případ, že žalovaná nového zájemce nezajistí je podle smluvních ujednání povinna žalobkyni vrátit adekvátní část odměny, kterou jí žalobkyně podle smlouvy vyplatila. Žalobkyně vyplatil žalované dle smlouvy o spolupráci na odměně částku v celkové výši 535 265 Kč, a to na základě uzavření pěti rezervačních smluv na byty v daném projektu. Vzhledem k tomu, že zájemci o koupi jedné z bytových jednotek (manželé [anonymizováno]) od záměru koupě ustoupili, požádala žalobkyně žalovanou, aby v souladu se zněním Dodatku č. 1 zajistila nového zájemce. Žalovaná tak byla ochotna učinit pouze po sjednání další odměny. Tento požadavek považuje žalobkyně za neopodstatněný a v rozporu s čl. I.4 Dodatku č. 1 ke Smlouvě o spolupráci. Žalovaná dle názoru žalobkyně nesplnila svůj závazek zajistit nového zájemce dle čl. I.4 věta první Dodatku č. 1, proto po žalované v souladu se smluvním ujednání (čl. I.4 věta druhá Dodatku č. 1) požaduje vrácení adekvátní části odměny za pět sjednaných rezervačních smluv, tj. jedné pětiny z vyplacené odměny ve výši 535 265 Kč, tedy částku 107 053 Kč. Dopisem ze dne [datum] žalobkyně vyzvala žalovanou k úhradě dlužné částky 107 053 Kč a upozornila ji na možnost jejího soudního vymáhání. Žalovaná ani přes uvedenou výzvu na dlužnou částku neuhradila ničeho.

2. Žalovaná ve včas podaném odporu proti vydanému platebnímu rozkazu k žalobě uvedla, že nárok uplatněný žalobou neuznává, a to ani z části. Za nesporné označila tvrzení žalobkyně, že mezi stranami byla uzavřena Smlouva o spolupráci, ve znění Dodatku č. 1 ze dne [datum], na základě které žalovaná zajišťovala pro žalobkyni zájemce o koupi bytových jednotek ve [obec]. Ujednání v Dodatku č. 1 ukládá žalované povinnost zajistit nového zájemce o koupi bytové jednotky v případě, že původní zájemce od koupě bytové jednotky odstoupí. Žalobkyně však ani netvrdí, že by ze strany v žalobě zmiňovaných manželů [příjmení] došlo k odstoupení od smlouvy. K důkazu žalobkyně předložila Dohodu o narovnání, kterou s manžely [příjmení] uzavřela dne [datum], z níž vyplývá, že strany se dohodly na ukončení všech vzájemných vztahů souvisejících s koupí bytové jednotky. Nejedná se tak o jednostranné právní jednání ze strany zájemců. Žalované je známo, že žalobkyně se zájemci o koupi bytových jednotek uzavírala dohody o narovnání v úmyslu prodat tyto bytové jednotky následně za vyšší cenu jinému zájemci, tedy podnět k ukončení smluvních vztahů činila žalobkyně, nikoliv zájemci o koupi bytových jednotek. Žalované je známo, že žalobkyně tak učinila nejméně ve dvou případech, kromě již zmíněných manželů [příjmení], také v případě zájemce o koupi pana [jméno] [příjmení], o čemž se žalovaná dozvěděla zpětně poté, co za pana [příjmení] vyhledala pro žalobkyni jiného zájemce o koupi, avšak za tuto činnost jí žalobkyní nebyla uhrazena odměna. Žalovaná před podáním žaloby komunikovala s žalobkyní, snažila se věc vyřešit smírnou cestou, avšak na návrh žalované k uzavření smíru ze dne [datum] žalobkyně vůbec nereagovala a podala žalobu.

3. Vzájemnou žalobou, podanou u Okresního soudu ve Vyškově dne [datum], uplatnila žalovaná vůči žalobkyni svoji pohledávku ve výši 100 000 Kč se zákonným úrokem z prodlení z částky 100 000 Kč od [datum] do zaplacení. Vzájemnou žalobu odůvodnila tím, že dle výše uvedené Smlouvy o spolupráci a Dodatku č. 1 ke smlouvě zajistila pro žalobkyni nového zájemce o koupi bytové jednotky [číslo] v k. ú. [obec], pana [jméno] [příjmení], a to na místo původního zájemce pana [jméno] [příjmení], který od záměru koupě bytové jednotky ustoupil a uzavřel s žalobkyní Dohodu o zrušení smlouvy o smlouvě budoucí kupní a vzájemném vypořádání. Za zprostředkování prodeje bytové jednotky konkrétnímu zájemci nebyla žalované vyplacena provize v dohodnuté výši 100 000 Kč. K úhradě dlužné částky vyzvala žalovaná žalobkyni dopisem ze dne [datum], do dne podání vzájemné žaloby jí však na dlužnou částku nebylo uhrazeno ničeho.

4. U jednání dne [datum] žalovaná v rámci svého procesního stanoviska doplnila, že současně se Smlouvou o spolupráci byla mezi stranami v prosinci 2017 uzavřena také Smlouva o zprostředkování, na základě které žalovaná pro žalobkyni zprostředkovala koupi pozemků ve [obec], na kterých se následně realizovala výstavba předmětných bytových domů. Součástí smlouvy o zprostředkování bylo ujednání o provizi ve výši 100 000 Kč, která bude splatná v dílčích splátkách po 20 000 Kč za každou uzavřenou rezervační smlouvu se zájemci o koupi bytové jednotky (tzn., že provize bude hrazena ze zaplacených rezervačních poplatků). Pokud tedy žalobkyně nyní požaduje 1/5 z vyplacené odměny, měla by být žalobkyní požadovaná částka minimálně ponížena o částku 20.000 Kč, představující splátku provize za zprostředkování prodeje pozemku dle Smlouvy o zprostředkování.

5. Žalobkyně navrhla, aby vzájemná žaloba žalované byla zamítnuta. Poukázala na skutečnost, že ze vzájemné žaloby není zřejmé, na základě jakého právního titulu žalovaná požaduje zaplacení částky 100 000 Kč, když otázka zajištění kupujících pro žalobkyni byla upravena Smlouvou o spolupráci, na základě které byla žalované vyplacena provize.

6. Provedeným dokazováním soud zjistil následující skutečnosti.

7. Ze Smlouvy o spolupráci soud zjistil, že mezi žalobkyní jako smluvní stranou č. 1 a žalovanou jako smluvní stranou č. 2 byla dne [datum] uzavřena smlouva, jejímž předmětem byla vzájemná spolupráce při prodeji pěti bytových jednotek dle stavebního záměru realizovat ve [obec] – [obec] výstavbu rodinného domu se třemi bytovými jednotkami a rodinného domu se dvěma bytovými jednotkami na pozemcích parc. [číslo] zapsaných na [list vlastnictví] pro obec a [katastrální uzemí] u Katastrálního úřadu pro [anonymizováno], [stát. instituce] Smluvní strany se dohodly, že budou vyvíjet činnost směřující k vyhledávání zájemců a potenciálních kupujících bytových jednotek. Při této činnosti si vzájemně budou poskytovat informace. Smluvní strana č. 2 se zavázala, že bude vyvíjet činnost související se zajištěním marketingové strategie, propagace a inzerce pro prodej a získání zájemců o koupi bytových jednotek. Dle čl. III. Smlouvy o spolupráci se smluvní strany dohodly na odměně pro smluvní stranu č. 2, a to v případě, kdy si zájemce či potenciální kupující zarezervuje bytovou jednotku na základě rezervační smlouvy. Výše odměny z každé uzavřené rezervační smlouvy s developerem činí fixní částku ve výši 120 000 Kč, celkem tedy 600 000 Kč za 5 bytových jednotek. Odměna bude uhrazena na bankovní účet smluvní strany č. 2 uvedený ve smlouvě po splnění následujících podmínek: a) smluvní straně č. 1 bude místně příslušným stavebním úřadem vydáno pravomocné stavební povolení k realizaci developerského projektu a b) do 5 dnů po úhradě rezervačního poplatku na nemovitost ze strany zájemce či potenciálního kupujícího ve prospěch smluvní strany č. 1.

8. Dne [datum] byl mezi žalobkyní a žalovanou uzavřen Dodatek č. 1 ke Smlouvě o spolupráci ze dne [datum], v němž se smluvní strany dohodly na změně čl. III. Smlouvy o spolupráci, který nově zní takto: Smluvní straně č. 2 náleží odměna za spolupráci při prodeji bytových jednotek uvedených v čl. I této smlouvy, a to z každé prodané bytové jednotky ve fixní výši 120 000 Kč, celkem tedy 600 000 Kč za prodej pěti bytových jednotek. V této odměně je zahrnuta i provize ve výši 100 000 Kč na základě smlouvy o zprostředkování prodeje nemovitosti uzavřené dne [datum] Smluvní strany se dále dohodly, že část odměny uvedené v odst. 1 ve výši 13 500 Kč + 21% DPH byla použita na úpravy návrhu budoucích kupních smluv o prodeji bytových jednotek a část odměny uvedené v odst. 1 ve výši 40 000 Kč + 21% DPH bude použita na vyhotovení kupních smluv o prodeji bytových jednotek a prohlášení vlastníka o rozdělení budov na bytové jednotky, tj. celkem částka 64 735 Kč. Zbývající část odměny ve výši 535 265 Kč bude smluvní straně č. 2 vyplacena smluvní stranou č. 1 do 10 dnů po kumulativním splnění těchto podmínek: a) smluvní stran č. 1 uzavře se zájemci smlouvy o budoucí kupní smlouvě na všech pět bytových jednotek, b) smluvní strana č. 1 uzavře dohodu se zájemci, na základě které jí vznikne právo na zaplacení částky 150 000 Kč na úhradu nákladů spojených se zřízením a vybudováním krytého parkovacího stání č. 2 (PS2). Dle odst. 4 Dodatku č. 1 se smluvní strana č. 2 zavazuje zajistit nového zájemce o koupi bytové jednotky v případě, že některý ze zájemců, se kterými byla nebo bude uzavřena smlouva o budoucí kupní smlouvě nebo kupní smlouva, ustoupí od záměru koupě bytové jednotky nebo úhrady nákladů spojených se zřízením a vybudováním PS2. V případě, že smluvní strana č. 2 nového zájemce nezajistí, je povinna vrátit smluvní straně č. 1 a část odměny, kterou jí smluvní strana č. 1 dle tohoto článku smlouvy vyplatí.

9. Ze Smlouvy o zprostředkování, uzavřené dne [datum] mezi žalovanou jako zprostředkovatelem a žalobkyní jako zájemcem, bylo zjištěno, že žalovaná se zavázala vyvíjet činnost k tomu, aby zájemce v postavení kupujícího měl příležitost uzavřít s třetí osobou kupní smlouvu za níže uvedených podmínek a žalobkyně se zavázala poskytnou žalované veškerou součinnost související s předmětem smlouvy a zaplatit žalované za její činnost provizi dohodnutou v této smlouvě. Předmětem smlouvy je zprostředkování koupě pozemků parc. [číslo] zapsaných na [list vlastnictví] pro obec a [katastrální uzemí] u Katastrálního úřadu pro [anonymizováno], [stát. instituce]. Kupní cena nemovitosti je 1 500 000 Kč. Provize zprostředkovatele byla dohodou smluvních stran sjednána ve výši 100 000 Kč. Dle čl. III. odst. 2 bude provize uhrazena na účet zprostředkovatele v částkách 20 000 Kč z pěti rezervačních poplatků, zaplacených zájemci o koupi bytových jednotek dle stavebního záměru realizovaného žalobkyní ve [obec] – [obec] (jedná se o výstavbu rodinného domu se třemi bytovými jednotkami a rodinného domu se dvěma bytovými jednotkami včetně souvisejících staveb na pozemku dle čl. II této smlouvy).

10. Dne [datum] byla mezi žalobkyní na straně jedné a manžely [titul] [jméno] [příjmení] a [titul] [jméno] [příjmení] na straně druhé uzavřena Dohoda o narovnání vztahů (dále jen„ Dohoda“), v níž se účastníci dohodli na vypořádání veškerých vzájemných práv a povinností vzniklých z Rezervační smlouvy ze dne [datum] ve znění dodatků č. 1 a č. 2, jejímž předmětem byl závazek učinit veškeré potřebné kroky k tomu, aby byla nejpozději do [datum] uzavřena smlouva o smlouvě budoucí kupní nebo kupní smlouva za účelem koupě nemovitých věcí specifikovaných jako byt [číslo] v rodinném domě [číslo] na parcele [číslo] vše zapsáno na [list vlastnictví] v katastrálním území Velká Bíteš za kupní cenu ve výši 2 500 000 Kč a Smlouvy o smlouvě budoucí kupní ze dne [datum], ve znění dodatků č. 1 a č. 2 tak, že veškerá vzájemná práva a povinnosti účastníků vzniklých na základě výše uvedených smluv se v plném rozsahu ruší a nahrazují se novými závazky účastníků definovanými v čl. III odst. 2 až 5 této Dohody. Dle uvedeného článku se žalobkyně zavazuje vrátit zájemcům část kupní ceny ve výši 1 620 000 Kč za podmínek dále stanovených ve smlouvě o advokátní úschově, která bude uzavřena ve stejný den jako tato Dohoda mezi účastníky a Advokátní kanceláří [název], [anonymizováno], [právnická osoba] Manželé [příjmení] se oproti tomu zavázali provést veškeré nezbytné kroky k zajištění výmazu zástavního práva ve vztahu k rozestavěné bytové jednotce specifikované v bodě (H) Dohody, a to neprodleně poté, co jim bude ve formě emailu vystaveno potvrzení o složení finančních prostředků do advokátní úschovy.

11. Emailem ze dne [datum] žalovaná žalobkyni sděluje, že potvrzuje telefonickou výzvu žalobkyně k prodeji rozestavěného mezonetového bytu a garážového stání v lokalitě [obec] – [obec] po manželech [příjmení]. Protože se změnily podmínky prodeje (navýšení ceny), posílá v příloze Smlouvu o zprostředkování prodeje. Vzhledem k tomu, že nikde není písemně uvedeno, že tuto službu musí žalovaná dělat zdarma, požaduje za zprostředkování prodeje nemovitosti odměnu v obvyklé výši, tj. 100 000 Kč.

12. Z výzvy k plnění ze dne [datum], podané k poštovní přepravě dne [datum], soud zjistil, že žalovaná byla právním zástupcem žalobkyně vyzvána k úhradě částky 107 053 Kč, představující podíl za uvolněný byt po [příjmení] z celkové odměny ve výši 535 265 Kč, která byla žalované vyplacena, a to ve lhůtě 7 dnů od doručení výzvy. Žalovaná byla upozorněna na možnost soudního vymáhání pohledávky a současně jí bylo sděleno, že její požadavek na uhrazení další odměny ve výši 100 000 Kč považuje žalobkyně za zjevně neoprávněný.

13. V reakci na výše uvedenou výzvu k plnění zaslala právní zástupkyně žalované dne [datum] žalobkyni výzvu k úhradě provize ve výši 100 000 Kč za zajištění nového zájemce o koupi bytu po panu [příjmení] v srpnu [rok], a to ve lhůtě 7 dnů, která má být současně považována za předžalobní upomínku ve smyslu § 142a o.s.ř.

14. Z účastnické výpovědi žalované zejména vyplynulo, že v roce 2017 nabízela k prodeji stavební pozemky ve [obec], o které projevila zájem žalobkyně, která tam chtěla realizovat stavbu bytového domu. Po podpisu kupní smlouvy žalovaná v následujícím půl roce vyřizovala na stavebním a městském úřadě stavební povolení. Toto se podařilo získat v říjnu [rok], čímž žalované vznikl nárok na odměnu ve výši 100 000 Kč, což jí však žalobkyně odmítla proplatit. Nabídla žalované spolupráci při prodeji bytů, které bude žalobkyně na zakoupených pozemcích stavět. Žalobkyně žalované nabídla provizi 100 000 Kč za každý prodaný byt s tím, že ze zaplacených rezervačních poplatků bude zaplacena i její provize ve výši 100 000 Kč za prodej pozemku, a to v pěti splátkách po 20 000 Kč. S uvedenou nabídkou žalovaná souhlasila, neboť jinak by nedoslala zaplaceno ani za již realizovaný prodej pozemku a dne [datum] byla mezi stranami podepsána Smlouva o spolupráci. Rezervační smlouvy se zájemci o koupi všech pěti bytů žalovaná podepsala během šesti týdnů. Ani poté žalobkyně žalované dohodnuté odměny nevyplatila, ústně stanovila další podmínku, že se tak stane až po podpisu smluv o smlouvách budoucích kupních. K podpisu smluv o smlouvách budoucích došlo asi v červnu 2018, žalobkyně dohodnuté odměny opět nevyplatila a v srpnu 2018 donutila žalovanou podepsat Dodatek č. 1 ke Smlouvě o spolupráci, jímž se snížila výše odměny o poplatky za právní služby ve výši přibližně 50 000 Kč a nově byl zakotven závazek žalované zajistit nové zájemce o koupi bytové jednotky v případě, že některý z kupujících od záměru koupě bytu ustoupí. S tímto žalovaná souhlasila, ovšem chápala to tak, že za nového zájemce jí bude vyplacena dohodnutá odměna dle Smlouvy o spolupráci ve výši 100 000 Kč, neboť nikde nebylo uvedeno, že by nové zájemce měla hledat bez nároku na odměnu. Dodatek ke Smlouvě o spolupráci se podepisoval v kanceláři právního zástupce žalobkyně, jednatel žalobkyně přišel v doprovodu dvou bodyguardů. Návrh Dodatku sice dostala žalovaná předem emailem, žalobkyně však k jejím připomínkám neměla zájem na původním znění cokoliv měnit. Asi dva týdny po podpisu Dodatku č. 1 byla žalované uhrazena odměna ve výši stanovené Dodatkem č. 1, tj. 535 265 Kč. Co se týká zájemců o koupi bytů, dva z původních zájemců od záměru koupě bytu později ustoupili z důvodu zpoždění výstavby, jako první pan [jméno] [příjmení], který smlouvu zrušil v srpnu 2019. Žalobkyně po žalované požadovala zajištění nového zájemce, kterému se byt nabízel již za vyšší cenu. Termín dokončení stavby byl v prosinci [rok], v srpnu [rok] se ale stavba zastavila úplně, klienti byli nespokojení. V prosinci [rok] žalobkyně všem zájemcům nabídla, že mohou bez jakýchkoliv sankcí od smlouvy odstoupit a budou jim vráceny všechny zaplacené zálohy. Možnosti odstoupit od záměru koupě bytu v prosinci [rok] využili manželé [příjmení] Celkem tedy od záměru koupě odstoupili dva původní zájemci, za [jméno] [příjmení] sehnala žalovaná nového zájemce, kterým byl pan [jméno] [příjmení]. Za tohoto nebyla žalované vyplacena žádná odměna, v rámci zachování dobrých vztahů nechtěla žalovaná původně celou situaci hrotit a domáhat se odměny soudně, nicméně když byla opětovně vyzvána k zajištění dalšího zájemce o koupi bytu po manželech [příjmení], začala již věc řešit s právničkou.

15. Svědek [titul] [jméno] [příjmení] potvrdil, že v roce [rok] jednal s žalovanou o koupi bytu ve [obec]. V lednu [rok] podepsali s manželkou [příjmení] smlouvu, na základě které zaplatili rezervační poplatek ve výši 100 000 Kč nebo 120 000 Kč, v květnu začaly stavební práce, v červnu nebo červenci podepisovali Smlouvu o smlouvě budoucí kupní. Stavba měla být dokončena do roka od zahájení, tj. v létě [rok], což se však nestalo. Termín dokončení byl posunut do konce roku [rok], stav stavby v létě [rok] však ani tomuto termínu neodpovídal, proto žalobkyně nabídla zájemcům, že mohou od smlouvy odstoupit. Toho se svědek s manželkou rozhodli využít, neboť již neměli v celý projekt důvěru. O odstoupení od smlouvy jednal jejich právní zástupce přímo se žalobkyní, nikoliv se žalovanou. Peníze, které na zálohách zaplatili, jim byly v plné výši vráceny.

16. Obdobně svědek [jméno] [příjmení] vypověděl, že se žalovanou v roce [rok] jednal o koupi bytu ve [obec]. Podepsal smlouvu o smlouvě budoucí, následně ale žalobkyně nedodržela termín dokončení stavby, navrhovala prodloužení termínu dokončení, ale současně si kladla nové podmínky (koupě sklepní kóje, o kterou svědek zájem neměl) a navrhovaným dodatkem vypustila původní ujednání o smluvní pokutě při nedodržení termínu dokončení stavby. S tímto svědek nesouhlasil, ze strany žalobkyně mu bylo naznačeno, že je problémový klient, na prodloužení termínu dokončení se tedy s žalobkyní nedohodl a od záměru koupě bytu odstoupil. Zaplacené zálohy byly svědkovy vráceny a byla mu zaplacena polovina smluvní pokuty obsažená v původní smlouvě pro případ nedodržení termínu dokončení stavby.

17. Z výpovědi svědka [jméno] [příjmení] vyplynulo, že se podílel na stavbě rodinných domů s byty ve [obec] jako zástupce generálního dodavatele stavby a subdodavatele. Měl na starosti technickou stránku stavby, je mu známo, že prodej bytů a realitní činnost pro žalobkyni, která byla investorem stavby, zajišťovala žalovaná. Byl přítomen podpisu dodatku ke zprostředkovatelské smlouvě mezi žalobkyní a žalovanou v létě roku [rok] v sídle advokátní kanceláře Mgr. [příjmení], kde v uvedený den proběhlo více obchodních jednání, nejen se žalovanou. Znění dodatku vypracovával právník. Podpis dodatku byl formalita, obsah byl dohodnutý již dříve. Zda byl přítomen i podpisu původní Smlouvy o spolupráci, k níž se dodatek uzavíral, si svědek nepamatuje. Termín dokončení stavby se zpozdil kvůli geologickým specifikům pozemku (skála, bažina), které se objevily až při zakládání stavby a v důsledku kterých se muselo měnit technické řešení stavby.

18. Z dalších provedených důkazů soud žádné skutečnosti, které jsou významné pro rozhodnutí věci nezjistil.

19. Na základě provedených důkazů soud dospěl k následujícímu závěru o skutkovém stavu. Žalovaná coby realitní makléřka v roce [rok] žalobkyni zprostředkovala koupi stavebních pozemků parc. [číslo] ve [obec], na kterých žalobkyně následně realizovala výstavbu dvou rodinných domů s celkem pěti bytovými jednotkami. Smlouvu o zprostředkování prodeje nemovitosti strany uzavřeli dne [datum]. Provize žalované za zprostředkovatelskou činnost byla dohodou smluvních stran sjednána ve výši 100 000 Kč, splatné v pěti splátkách po 20 000 Kč z rezervačních poplatků zaplacených zájemci o koupi bytových jednotek dle stavebního záměru žalobkyně. Téhož dne byla mezi žalobkyní a žalovanou uzavřena Smlouva o spolupráci, podle níž měla žalovaná pro žalobkyni vyhledávat zájemce o koupi pěti bytových jednotek v realizovaném developerském projektu žalobkyně. Za spolupráci při prodeji bytových jednotek měla žalobkyně dle čl. III Smlouvy o spolupráci nárok na odměnu ve výši 120 000 Kč za každou uzavřenou rezervační smlouvu, celková výši odměny tak činila 600 000 Kč. Splatnost odměny byla dohodnuta do 5 dnů od zaplacení rezervačního poplatku ze strany zájemců o koupi bytů. Po splnění výše uvedené podmínky (zaplacení rezervačních poplatků) nebyla sjednaná odměna žalované vyplacena, původní dohoda byla ústně změněna tak, že se tak stane poté, co budou se zájemci o koupi bytů uzavřeny smlouvy o smlouvě budoucí kupní. Dne [datum] uzavřely strany Dodatek č. 1 ke Smlouvě o spolupráci, jímž změnily dohodu o výši a splatnosti odměny žalované tak, že celková výše odměny činí 535 265 Kč, neboť z původně dohodnuté odměny v celkové výši 600 000 Kč (5 x 120 000 Kč) byly odečteny náklady na právní služby v celkové výši 64 735 Kč. Odměna je splatná do 10 dnů poté, co žalobkyně se zájemci uzavře smlouvy o budoucí kupní smlouvě na všech pět bytových jednotek. V bodě I. odst. 1 Dodatku č. 1 je výslovně uvedeno, že v odměně je zahrnuta i provize ve výši 100 000 Kč na základě Smlouvy o zprostředkování prodeje nemovitostí uzavřené dne [datum]. Žalovaná se dále v bodě I. odst. 4 Dodatku č. 1 nově zavázala zajistit nového zájemce o koupi bytové jednotky v případě, že některý ze zájemců, se kterými byla uzavřena smlouva o budoucí kupní smlouvě, od záměru koupě bytové jednotky ustoupí. Pokud žalovaná nového zájemce nezajistí, je povinna vrátit žalobkyni adekvátní část odměny, kterou jí žalobkyně vyplatila. Do dvou týdnů od podpisu Dodatku č. 1 byla žalované dohodnutá odměna ve výši 535 265 Kč vyplacena. Z důvodu zpoždění výstavby od záměru koupě bytu ustoupili dva z původních zájemců, kteří již měli podepsanou smlouvu o budoucí kupní smlouvě (nejprve [jméno] [příjmení], následně manželé [příjmení]), se žalobkyní uzavřeli dohodu o narovnání vztahů, ve které si vypořádali veškeré vzájemné závazky. [titul] [jméno] [příjmení] žalovaná na výzvu žalobkyně vyhledala nového zájemce, s nímž byla následně uzavřena kupní smlouva ([jméno] [obec]), za což požadovala po žalobkyni odměnu ve výši 100 000 Kč, tato jí vyplacena nebyla s odůvodněním, že dle smlouvy na ni žalovaná nemá právo. Tento nárok je nyní předmětem vzájemné žaloby. Následně byla žalovaná žalobkyní vyzvána k vyhledání nových zájemců o koupi bytu po odstoupivších manželech [příjmení]. S tímto žalovaná souhlasila pouze pod podmínkou, že jí za zprostředkování prodeje předmětného bytu bude vyplacena odměna ve výši 100 000 Kč, s čímž žalobkyně nesouhlasila, žalovaná proto pro žalobkyni již žádnou další činnost nevyvíjela. V reakci na to byla žalobkyní vyzvána k vrácení částky 107 053 Kč představující 1/5 z celkové již vyplacené odměny ve výši 535 265 Kč.

20. Podle § 97 odst. 1, odst. 2 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu (dále jen„ o.s ř.“) může žalovaný za řízení uplatnit svá práva proti žalobci i vzájemným návrhem. Vzájemný návrh může soud vyloučit k samostatnému řízení, jestliže by tu nebyly podmínky pro spojení věci.

21. Podle § 1746 odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „o.z.“) mohou strany uzavřít i takovou smlouvu, která není zvláště jako typ smlouvy upravena.

22. Podle § 2445 odst. 1 o.z. smlouvou o zprostředkování se zprostředkovatel zavazuje, že zájemci zprostředkuje uzavření určité smlouvy s třetí osobou, a zájemce se zavazuje zaplatit zprostředkovateli provizi.

23. Je-li již při uzavření smlouvy, kterou se jedna strana zaváže obstarat druhé straně příležitost k uzavření smlouvy s třetí osobou, z okolností zřejmé, že za obstarání bude požadována odměna, má se za to, že byla uzavřena smlouva o zprostředkování (§ 2445 odst. 2 o.z.).

24. Podle § 1970 o.z., po dlužníkovi, který je v prodlení se splácením peněžitého dluhu, může věřitel, který řádně splnil své smluvní a zákonné povinnosti, požadovat zaplacení úroku z prodlení, ledaže dlužník není za prodlení odpovědný. Výši úroku z prodlení stanoví vláda nařízením; neujednají-li strany výši úroku z prodlení, považuje se za ujednanou výše takto stanovená. Prováděcím předpisem je nařízení vlády č. 351/2013 Sb.

25. Podle § 3 nařízení vlády č. 351/2013 Sb. jde-li o vzájemný závazek podnikatelů nebo je-li obsahem vzájemného závazku mezi podnikatelem a veřejným zadavatelem podle zákona upravujícího veřejné zakázky povinnost dodat zboží nebo poskytnout službu za úplatu veřejnému zadavateli, činí minimální výše nákladů spojených s uplatněním každé pohledávky 1.200 Kč.

26. Provedeným dokazováním bylo prokázáno, že žalobkyně a žalovaná uzavřely souběžně dvě smlouvy, jejichž předmětem bylo jednak zprostředkování koupě pozemku žalobkyní (smlouva o zprostředování ve smyslu § 2445 a násl. o.z.), kdy žalobkyně vystupovala v daném právním vztahu jako zájemce, žalovaná jako zprostředkovatel a dále smlouvu, jejímž předmětem byla vzájemná spolupráce při prodeji bytů vystavěných žalobkyní třetím osobám (Smlouva o spolupráci), v níž se žalovaná zavázala obstarávat propagaci a inzerci a získávat zájemce o koupě bytových jednotek, která není jako smluvní typ výslovně upravena ve občanském zákoníku, jedná se tak o smlouvu nepojmenovanou ve smyslu ustanovení § 1746 odst. 2 občanského zákoníku. Práva a povinnosti výslovně neupravené ve smlouvě v případě nepojmenované smlouvy řídí zákonnými ustanoveními o smlouvě, která je jí typově nejbližší, což je dle obsahu opět smlouva zprostředkovatelská. V obou případech jde o smlouvy příkazního typu, jejichž podstatou je, že jedna strana vyvíjí určitou činnost ve prospěch druhé strany, v případě zprostředkování jde o činnost zprostředkovatele směřující k tomu, aby měl zájemce příležitost (reálnou možnost) uzavřít určitou smlouvu se třetí osobou. Zprostředkování je vždy úplatné, zprostředkovatel vykonává zprostředkovatelskou činnost za odměnu (provizi). Předpokladem vzniku práva na odměnu (provizi) zprostředkovatele je zajištění příležitosti uzavřít smlouvu, nicméně přesná úpravu obsahu závazkového vztahu je ponechána na vůli účastníků smlouvy (viz rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 13. 1. 2009, sp. zn. 32 Cdo 4604/2007). Při posuzování vzniku nároku na provizi je právě s ohledem na široké chápání pojmu zprostředkování třeba vycházet zejména z textace smlouvy (viz např. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 26. 6. 2012, sp. zn. 23 Cdo 4907/2010 či rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 28. 5. 2013, sp. zn. 32 Cdo 2694/2011).

27. Aplikováno na posuzovaný případ, vycházel soud při posouzení obou nároků, tj. nároku žalobkyně i nároku žalované ze vzájemné žaloby z čl. III odst. 1 a 2 Smlouvy o zprostředkování ze dne [datum], dle kterého má žalovaná vůči žalobkyni nárok na provizi za prodej pozemků v k. ú. [obec] ve výši 100 000 Kč, jenž je splatná v pěti splátkách po 20 000 Kč poté, co budou zájemci o koupi bytů uhrazeny rezervační poplatky a příslušných ujednání Smlouvy o spolupráci. Dle Smlouvy o spolupráci ze dne [datum] ve znění Dodatku č. 1 ze dne [datum] má žalovaná vůči žalobkyni dále nárok na odměnu za prodej pěti bytů postavených žalobkyní ve výši 120 000 Kč za každou bytovou jednotku, tj. celkem 600 000 Kč, po snížení o náklady za právní služby dle čl. I. bod 2. Dodatku č. 1 v konečné výši 535 265 Kč s tím, že dle výslovného ujednání v čl. I bod 1. Dodatku č. 1 je v této odměně zahrnuta provize ve výši 100 000 Kč za prodej pozemků na základě smlouvy o zprostředkování ze dne [datum]. Pokud se žalovaná v čl. I. bod 4. Dodatku č. 1 zavázala zajistit nového zájemce v případě, že některý z původních zájemců o koupi bytu od svého záměru ustoupí, a to bez výslovného ujednání další odměny za takto vykonanou činnost, je třeba přisvědčit žalobkyni, že citované ustanovení smlouvy je třeba vykládat tak, že žalovaná se zavázala zajistit prodej všech bytových jednotek, jinými slovy finální obsazenost celého projektu, za celkovou odměnu ve výši 535 265 Kč, a to i v případě, že některé z bytových jednotek budou nabízeny k prodeji opakovaně. Použitou formulaci v čl. I bod. 4 Dodatku č. 1„ v případě, že některý ze zájemců ustoupí od koupě bytové jednotky“ nelze vykládat tak, že se musí jednat pouze o jednostranné odstoupení od smlouvy ze strany zájemců o koupi bytu, ale pod citované smluvní ujednání je třeba zahrnout i případy, kdy ke zrušení již uzavřených smluv (rezervační smlouva, smlouva o smlouvě budoucí kupní) dojde formou dohody mezi žalobkyní jakožto prodávající a zájemci o koupi, tedy potenciálními kupujícími tak, jako se tomu stalo v případě manželů [příjmení], kteří se žalobkyní poté, co si koupi bytu rozmysleli, uzavřeli dohodu o narovnání vztahů. Výslechy svědků [titul] [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení] přitom nebylo prokázáno tvrzení žalované, že to byla žalobkyně, která měla zájem na tom, aby zájemci, kteří už měli podepsanou smlouvu o budoucí kupní smlouvě, od svého záměru koupě bytu upustili. Z výpovědí obou svědků totiž vyplynulo, že důvodem pro změnu jejich stanoviska k zamýšlené investici koupě bytu bylo posouvání termínu dokončení stavby, které nebyli ochotni akceptovat a ztráta důvěry v daný projekt. Současně nebylo prokázáno, že by žalovaná [příjmení] [číslo] ke Smlouvě o spolupráci, který snižoval výši její odměny a zavázal ji k povinnosti, která z původní Smlouvy o spolupráci nevyplývala, nepodepsala po svobodném uvážení, resp. podepsala pod nátlakem žalobkyně. V tomto směru soud sice hodnotí výpověď slyšeného svědka [jméno] [příjmení] jako méně věrohodnou, neboť svědek si na jednu stranu přesně pamatoval okolnosti, za nichž byl v srpnu [rok] podepisován Dodatek č. 1 ke Smlouvě o spolupráci mezi žalobkyní a žalovanou, na jejímž obsahu ze svého pohledu neměl žádný zájem, na druhou stranu nebyl schopen odpovědět na otázku, zda byl přítomen i podpisu původní Smlouvy o spolupráci mezi týmiž stranami v prosinci 2017 a jak tato jednání probíhala, nicméně to nemění nic na skutečnosti, že žalovanou tvrzený nátlak na její osobu při podpisu Dodatku č. 1 nevyplývá z žádného z provedených důkazů, vyjma účastnické výpovědi žalované. Je velmi pravděpodobné, že žalovaná byla k podpisu Dodatku č. 1 donucena„ okolnostmi“ v podobě opakovaného oddalování výplaty její provize za již vykonanou zprostředkovatelskou činnost a v této situaci na podpis pro ni nevýhodného dodatku ke smlouvě dobrovolně přistoupila. Pokud jí tedy následně byla provize vyplacena v plné výši stanovené Dodatkem č. 1, tj. ve výši 535 265 Kč, poté si jeden ze zájemců koupi bytu rozmyslel, prodej se nerealizoval a žalovaná odmítla pro žalobkyni vyhledat nového zájemce, je nárok žalobkyně na vrácení části vyplacené provize dle čl. I. bod 4 poslední věta Dodatku č. 1 důvodný a žalobkyně má právo na vrácení 1/5 vyplacené provize, ovšem po snížení o 20 000 Kč, představujících jednu z pěti splátek provize za zprostředkování prodeje pozemku v celkové výši 100 000 Kč dle Smlouvy o zprostředkování ze dne [datum], když mezi stranami není sporné, že tuto činnost (zprostředkování prodeje pozemku) žalovaná pro žalobkyni prokazatelně vykonala a odměna za ni byla zahrnuta v částce 535 265 Kč. Z uvedených důvodů soud žalobě částečně vyhověl a uložil žalované povinnost zaplatit žalobkyni částku 87 053 Kč (535 265: 5 = 107 053 Kč – 20 000 Kč = 87 053 Kč), se zákonným úrokem z prodlení z částky 87 053 Kč od [datum] (den následující po uplynutí sedmidenní lhůty k plnění dle výzvy žalobkyně ze dne [datum]), jak je uvedeno ve výroku I. tohoto rozsudku. Co do částky 20 000 Kč s příslušenstvím soud žalobu jako nedůvodnou zamítl (výrok II.)

28. Při shora uvedeném právním výkladu Dodatku č. 1 ke Smlouvě o spolupráci pak nemůže být důvodná vzájemná žaloba žalované, požadující po žalobkyni zaplacení částky 100 000 Kč za vyhledání nového zájemce o koupi bytu po panu [jméno] [příjmení]. Je nesporné, že žalobkyně v daném případě nového zájemce skutečně obstarala (pan [jméno] [příjmení]), avšak žalobkyně při odmítnutí požadavku žalované na vyplacení další provize ve výši 100 000 Kč postupovala v souladu se zněním čl. I bod 4. Dodatku č. 1 (viz výklad v odst. 25). Proto soud rozhodl tak, jak je uvedeno ve výroku III. rozsudku a vzájemnou žalobu žalované zamítl.

29. Jelikož se v daném případě jedná o závazkový vztah mezi podnikateli, má žalobkyně nárok na náhradu nákladů spojených s uplatněním pohledávky dle § 3 nařízení vlády č. 351/2013 Sb. ve výši 1.200 Kč (výrok IV.).

30. Výrok o náhradě nákladů řízení je odůvodněn ustanovením § 142 odst. 2 o.s.ř., podle něhož měl-li účastník ve věci úspěch jen částečný, soud náhradu nákladů poměrně rozdělí, popřípadě vysloví, že žádný z účastníků nemá na náhradu nákladů právo. V projednávané věci se rozhodovalo současně o návrhu žalobkyně na zaplacení částky 107 053 Kč s příslušenstvím i o návrhu podaném žalovanou na zaplacení částky 100 000 Kč s příslušenstvím, tedy o vzájemné žalobě. Při posuzování úspěchu ve věci, kdy proti sobě stojí žaloba žalobkyně a vzájemná žaloba podaná žalovanou soud vycházel ze shora uvedených ustanovení o. s. ř. a dále z usnesení Nejvyššího soudu ze dne 12. 2. 2018, sp. zn. 23 Cdo 4609/2017, ve kterém tento soud vyjádřil závazný názor, dle kterého (…) když soud projedná nároky uplatněné žalobou a vzájemnou žalobou ve stejném (společném řízení), považuje se při rozhodování o náhradě nákladů řízení každá věc, tj. věc uplatněná žalobou a věc uplatněná vzájemnou žalobou, za samostatnou věc, tudíž u každé věci je třeba samostatně posoudit míru úspěchu a neúspěchu účastníků a ve vztahu ke každé jednotlivé věci, tj. jak k věci uplatněné žalobou, tak k věci uplatněné vzájemným návrhem, stanovit, zda je v každé jednotlivé věci dána povinnost k náhradě nákladů řízení podle § 142 odst. 1, 2, a 3 o. s. ř., a kdo z účastníků má podle pravidel daných v těchto ustanoveních právo na náhradu nákladů řízení. Zdejší soud tedy posuzoval odděleně u každého řízení zvlášť úspěch ve věci, stejně tak při výpočtu nákladů vycházel z tarifních hodnot jednotlivých žalob.

31. Co se týče žaloby žalobkyně o zaplacení částky 107 053 Kč, byla v tomto řízení úspěšná žalobkyně, a to v rozsahu 81 %. Žalobkyně má tedy nárok na náhradu nákladů řízení v rozsahu 62 % (od úspěchu se odečítá neúspěch, tedy 81 % - 19 %). Náklady účelně vynaložené k uplatňování práva žalobkyně spočívají v zaplaceném soudním poplatku v částce 4 283 Kč dle položky 2 bod 1. písm. c) sazebníku soudních poplatků, přílohy zákona č. 549/1991 Sb., o soudních poplatcích, a nákladech právního zastoupení – odměna za zastoupení advokátem za celkem 6 úkonů právní služby po 5 420 Kč úkon (celkem 32 520 Kč) dle § 7 a § 11 odst. 1 písm. a), d), g) vyhlášky č. 177/1996 Sb. o odměnách advokátů a náhradách advokátů za poskytování právních služeb (advokátní tarif, dále„ a. t.“), za úkony příprava a převzetí zastoupení, výzva k plnění před podáním žaloby, návrh ve věci samé, vyjádření k odporu žalované ze dne [datum], účast na jednání zdejšího soudu dne [datum] a [datum], dále paušální náhrada hotových výdajů 6 x 300 Kč (celkem 1 800 Kč), náhrada za ztrátu času dle § 14 odst. 3 a. t. za čas strávený na cestě k jednání soudu, 2 x 4 půlhodiny po 100 Kč za každou započatou půlhodinu (celkem 800 Kč), dále cestovné ze sídla advokáta žalobkyně ([adresa]) k Okresnímu soudu ve Vyškově a zpět ve dnech [datum] a [datum] (2 x 80 km), při použití [značka automobilu], [registrační značka], při průměrné spotřebě dle TP 5,1 l /100 km, ceně benzinu Natural 95 ve výši 44,50 Kč dle vyhl. č. 116/2022 Sb. a amortizaci ve výši 4,70 Kč na 1km, činí cestovné celkem 1 116 Kč. Vzhledem k tomu, že právní zástupce žalobce je plátcem daně z přidané hodnoty a tato skutečnost byla u soudu doložena osvědčením o registraci, náleží mu rovněž náhrada za daň z přidané hodnoty ve výši 21 % z celkové výše odměny a náhrad (36 236 Kč) ve výši 7 609,56 Kč Celkem tedy náklady v tomto řízení činí částku 43 845,56 Kč, se zaplaceným soudním poplatkem částku 48 128,56 Kč. Žalobkyně má právo na náhradu účelně vynaložených nákladů v rozsahu 81 %, tj. v částce 38 791,61 Kč.

32. Co se týče vzájemné žaloby žalované o zaplacení částky 100 000 Kč s příslušenstvím, byla v tomto řízení zcela úspěšná žalobkyně, jelikož vzájemná žaloba žalované byla v celém rozsahu zamítnuta. Náklady účelně vynaložené k uplatňování práva žalobkyně spočívají v nákladech právního zastoupení – odměna za zastoupení advokátem za celkem 2 úkony právní služby po 5 100 Kč úkon (celkem 10 200 Kč) dle § 7 a § 11 odst. 1 písm. d) a. t. za úkony účast na jednání zdejšího soudu dne [datum] a [datum], dále paušální náhrada hotových výdajů 2 x 300 Kč (celkem 600 Kč) a z DPH ve výši 21 % dle § 137 odst. 3 o. s. ř. za předchozí položky (z částky 10 800 Kč) v celkové výši 2 268 Kč Celkem tedy náklady v tomto řízení činí částku 13 068 Kč. Soud v řízení o vzájemné žalobě nepřiznal žalobkyni náhradu za ztrátu času za cestu k jednání soudu dne [datum] a [datum] a cestovné z místa sídla do místa konání těchto jednání, jelikož tyto náklady jsou již zahrnuty v nákladech specifikovaných v odst. 31.

33. Součet nákladů v řízení o žalobě a v řízení o vzájemné žalobě činí 51 859,61 Kč (38 791,61 Kč + 13 068 Kč), proto soud o nákladech řízení rozhodl tak, jak je uvedeno ve výroku V. rozsudku.

34. Výroky o náhradě nákladů státu (výroky VI. a VII.) jsou odůvodněny ustanovením § 148 odst. 1 o.s.ř., dle kterého má stát podle výsledků řízení proti účastníkům právo na náhradu nákladů řízení, které platil, pokud u nich nejsou předpoklady pro osvobození od soudních poplatků. V tomto řízení bude stát hradit náklady představující svědečné, které bude vyplaceno svědkovi [titul] [jméno] [příjmení]. Vzhledem k tomu, že u žádné z procesních stran soud neshledal důvody pro osvobození od soudních poplatků, budou se žalobkyně i žalovaná na náhradě těchto nákladů podílet dle míry svého úspěchu, resp. neúspěchu ve věci. Jelikož svědkovi svědečné dosud nebylo vyplaceno, určí soud konkrétní výši nákladů státu a jejich splatnost samostatným usnesením, které bude vydáno až poté, co se tak stane.

35. Lhůta k placení byla stanovena dle § 160 odst. 1 o. s. ř.