8 C 93/2020

Plný text

Okresní soud ve Vyškově rozhodl samosoudkyní JUDr. Ditou Coufalovou ve věci žalobkyně celé jméno žalobce , narozená dne datum , bytem adresa žalobce zastoupená advokátem titul jméno příjmení sídlem adresa proti žalované celé jméno žalované , IČO , sídlem adresa žalované zastoupená advokátem titul et titul jméno příjmení sídlem adresa o zaplacení částky 67 235 Kč s příslušenstvím <b>I. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni částku 67.235 Kč úrokem z prodlení ve výši 10% ročně z částky 67.235 Kč od [datum] do zaplacení, do tří dnů od právní moci rozsudku.</b> <b>II. Žalovaná je povinna nahradit žalobkyni na nákladech řízení částku 35.919 Kč, k rukám právního zástupce žalobkyně [příjmení] [jméno] [příjmení], do tří dnů od právní moci rozsudku.</b> 1. Žalobou podanou u Okresního soudu ve Vyškově dne 9. 10. 2020 se žalobkyně domáhá zaplacení částky 67 235 Kč se zákonným úrokem z prodlení z částky 67 235 Kč od [datum] do zaplacení a náhrady nákladů řízení. Učinila tak s odůvodněním, že dne [datum] uzavřela s [titul] [jméno] [příjmení] jako prodávajícím a žalovanou jako realitní makléřkou rezervační smlouvu k pozemku parc. [číslo] zapsaného na [list vlastnictví] v [katastrální uzemí] (dále jen„ pozemek“). Dne [datum] uhradila žalobkyně na účet žalované rezervační poplatek v dohodnuté výši 67 235 Kč. Žalobkyně uzavřela rezervační smlouvu na základě internetového inzerátu žalované, v němž byly popsány vlastnosti pozemku tak, že mimo jiné bylo uvedeno, že pozemek je„ zasíťovaný“. Při obhlídce pozemku dne [datum] žalovaná žalobkyni utvrdila v tom, že inženýrské sítě a všechny přípojky (vyjma plynové) jsou připraveny na hranici pozemku. Žalobkyně měla v úmyslu pozemek využít k výstavbě. Za účelem obstarání si finančních prostředků k úhradě kupní ceny si sjednávala úvěr u [právnická osoba] Odhadce banky v rámci odhadu ceny nemovité věci zjistil, že pozemek, navzdory ujištěním žalované, není zasíťován, neboť na pozemek je z inženýrských sítí zavedena pouze síť elektrická, chybí však kanalizace a vodovod. Žalobkyně následně kontaktovala odhadce, který jí sdělil, že vlastníci sousedního pozemku mu potvrdili, že v dané lokalitě není přivedena vodovodní síť, vodu musí brát z vlastní studny, a i to je z důvodu sucha problematické. Žalobkyně proto vznesla dne [datum] námitku relativní neplatnosti rezervační smlouvy pro uvedení v omyl spočívající v označení pozemku v inzerátu jako zasíťovaného a dále v ústním sdělení žalované, že všechny přípojky jsou připraveny na hranici pozemku a současně vyzvala žalovanou k vrácení rezervačního poplatku ve lhůtě 7 dnů od doručení. Žalovaná své pochybení odmítla a mínila si rezervační poplatek ponechat. Dne [datum] se tak žalovaná dostala do prodlení s úhradou splatné pohledávky. Dne [datum] byla žalované doručena předžalobní výzva, na kterou žalovaná reagovala tak, že má za to, že žalobkyně vůči ní neučinila žádný hmotněprávní úkon, své pochybení opětovně popřela a sdělila, že má za to, že žalobkyně porušila rezervační smlouvu. Následná snaha žalobkyně o mimosoudní vyřešení sporu byla neúspěšná.

2. Žalovaná v rámci svého procesního stanoviska uvedla, že nárok uplatněný žalobou neuznává. Za nesporné označila tvrzení žalobkyně, že mezi stranami byla dne [datum] uzavřena rezervační smlouva na zprostředkování prodeje pozemku parc. [číslo] zapsaného na [list vlastnictví] v k.ú. [anonymizováno] ve vlastnictví [titul] [jméno] [příjmení]. Žalobkyně si žádné zvláštní vlastnosti pozemku ve smlouvě nevymínila a s pozemkem se seznámila na jeho prohlídce, kde jí byly sděleny všechny podstatné informace. Až po této prohlídce a seznámení se s pozemkem žalobkyně přistoupila k podpisu smlouvy. Na osobní prohlídce byly žalobkyni ukázány veškeré dostupné sítě (přípojky) a jejich poloha. Žalovaná žádné informace žalobkyni nezatajila a nesdělila nic, co by nebyla pravda. Skutečný motiv porušení rezervační smlouvy ze strany žalobkyně žalovaná spatřuje v tom, že si žalobkyně nesehnala prostředky na úhradu kupní ceny, popř. se pro žalobkyni ukázalo složitější realizovat výstavbu rodinného domu a tento obchod si kvůli svému vlastnímu omylu, popř. neznalosti rozmyslela. Žalovaná má dále za to, že žalobkyně neučinila právní úkon – odstoupení od smlouvy, neboť právním zástupcem žalobkyně zaslané„ odstoupení od smlouvy“ neobsahovalo plnou moc, kterou by žalobkyně zástupce zplnomocnila k hmotněprávním úkonům. Žalovaná proto jakákoliv zamýšlená právní jednání považuje za neplatná a neúčinná. Rezervační smlouva zanikla uplynutím času, přičemž nedošlo ke splnění závazku ze strany žalobkyně, která byla vyzvána k podpisu kupní smlouvy s [titul] [jméno] [příjmení], ke kterému se však nedostavila. Z uvedených důvodů má žalovaná za to, že jí vznikl nárok na smluvní pokutu dle čl. 4 rezervační smlouvy ve výši 67 235 Kč, když žalobkyně po vyzvání nepřistoupila na uzavření smlouvy a přestala komunikovat. Žalobkyně tak vědomě zmařila uzavření obchodu a způsobila tak žalované škodu ve výši složeného blokovacího depozita, které mělo představovat její zprostředkovatelskou odměnu. Žalovaná musela uhradit odměnu advokáta ve výši 19 360 Kč a náklady spojené se zprostředkováním nemovitosti (prohlídka na místě samém 1 000 Kč, zajištění dokumentace z KN, územního plánu, komunikace se starostou [územní celek] včetně ostatní drobné administrativy v ceně 10 500 Kč) a z vybraného rezervačního poplatku odvedla DPH ve výši 11 668,88 Kč. S ohledem na shora uvedené žalovaná navrhuje, aby soud žalobu v celém rozsahu zamítl.

3. U jednání dne 11. 10. 2022 žalobkyně v rámci svého procesního stanoviska doplnila, že žalovaná při zprostředkování prodeje nemovitosti jednala jako podnikatel, zatímco žalobkyně byla v postavení spotřebitele, proto měla být ze strany žalované poučena o možnosti odstoupení od smlouvy v zákonné lhůtě, což však žalovaná neučinila. Žalobkyně tak měla podle § 1829 odst. 2 občanského zákoníku možnost odstoupit od smlouvy ve lhůtě jednoho roku a čtrnácti dnů.

4. Provedeným dokazováním soud zjistil následující skutečnosti.

5. V Rezervační smlouvě uzavřené dne [datum] mezi žalovanou jako makléřem, žalobkyní jako zájemcem a [titul] [jméno] [příjmení] jako prodávajícím se smluvní strany dohodly, že zájemce se zavazuje zaplatit makléři rezervační poplatek ve výši 67 235 Kč (3% z kupní ceny nemovitosti včetně DPH ve výši 21%) a makléř se zavazuje rezervovat nemovitost ve vlastnictví prodávajícího – pozemek parc. [číslo] orná půda, o výměře [výměra] v části [územní celek] – [anonymizováno], zapsaný na [list vlastnictví] pro obec k. ú. [anonymizováno], [územní celek] – [anonymizováno], vedeném u [stát. instituce], [stát. instituce] (dále jen„ nemovitost“), tzn. neučinit žádný úkon směřující k prodeji nemovitosti jakékoliv třetí osobě odlišné od zájemce. Rezervační poplatek je dle čl. 2 rezervační smlouvy splatný do 14 pracovních dnů ode dne uzavření této smlouvy všemi smluvními stranami převodem na účet makléře č. [bankovní účet]. V případě realizace převodní smlouvy se rezervační poplatek započte na kupní cenu. Dle čl. 2 má zájemce nárok na vrácení rezervačního poplatku v případě, že prodávající předpokládanou kupní smlouvu neuzavře, ačkoliv k tomu budou splněny podmínky. Dle čl. 2 je makléř dále povinen vrátit rezervační poplatek zájemci do pěti dnů ode dne doručení písemné výzvy, pokud makléř porušil některou svou povinnost dle této smlouvy nebo pokud vyjde najevo, že právní stav nemovitosti neodpovídá stavu dle výpisu z listu vlastnictví v době uzavření této smlouvy. Rezervační dobu smluvní strany stanovují tak, že začíná běžet dnem zaplacení rezervačního poplatku a končí uplynutím 60. dne ode dne zaplacení rezervačního poplatku (čl. 3). Dle čl. 4 v případě, že nedojde k uzavření smlouvy o převodu nemovitosti ve lhůtě dle čl. 3, tj. v rezervační době, z důvodů ležících na straně zájemce, je zájemce povinen zaplatit makléři smluvní pokutu ve výši rezervačního poplatku, tj. ve výši 67.235 Kč vč. DPH 21%, která je splatná dnem následujícím po dni uvedeném v čl. 3 této smlouvy, pokud se strany nedohodnou jinak. Zájemce, makléř a prodávající se dohodli, že je makléř oprávněn rezervační poplatek započíst vůči nároku na zaplacení smluvní pokuty dle tohoto článku. Dle čl. 4 jsou důvody ležící na straně zájemce zejména to, že zájemce neposkytne potřebnou součinnost při uzavírání kupní smlouvy a souvisejících dokumentů, zájemce odmítne podepsat kupní smlouvu nebo související dokumenty nutné k převodu nemovitosti nebo si zájemce nebude schopen sjednat financování převodu nemovitosti apod. Podle čl. 5 má zájemce právo od smlouvy odstoupit v případě, že nastane některý z případů uvedených v čl. 2 smlouvy. V případě, že zájemce od smlouvy odstoupí, vrátí makléř zájemci rezervační poplatek do 2 pracovních dnů od doručení odstoupení od smlouvy (čl. 5). 6. [právnická osoba] byla částka 67 235 Kč uhrazena z bankovního účtu žalobkyně na účet žalované č. [bankovní účet] uvedený v rezervační smlouvě dne [datum].

7. Z inzerátu na prodej stavebního pozemku [anonymizováno], okres [okres], bylo zjištěno, že pozemek byl v inzerátu popsán svojí polohou, rozlohou a informací, že se jedná o pozemek, který je dle územního plánu určen k bydlení. Současně bylo uvedeno, že„ Pozemek je zasíťovaný“. Dále byla v inzerátu popsána lokalita, kde se nemovitost nachází, uvedena kupní cena [částka] jednání a připojeno pět fotografií pozemku.

8. Z emailové korespondence mezi žalobkyní a žalovanou z období od [datum] do [datum] soud zjistil, že v pátek [datum] si žalobkyně s žalovanou domluvila termín prohlídky pozemku na„ neděli kolem 10.00 hod.“ (pozn. soudu tj. [datum], neboť rok 2020 byl rokem přestupným). Emailem ze dne [datum] v 11.42 hod. žalobkyně žalované sděluje„ bereme to“ a žádá o zaslání podkladů. Následně žalobkyně s žalovanou řešila podklady pro banku za účelem zajištění financování nákupu nemovitosti, mimo jiné potvrzení obce o tom, že se jedná o pozemek určený k zástavbě.

9. Skutečnost, že se jedná o pozemek určený k výstavbě rodinného domu, byla potvrzena vyjádřením [územní celek] – [anonymizováno] ze dne [datum]. 10. [právnická osoba] byl pozemek dne [datum] oceněn odhadcem [titul] [jméno] [příjmení], sídlem [ulice a číslo], [obec], [IČO] za účelem posouzení rizik spojených se zástavou. Současná obvyklá cena nemovitosti byla odhadcem stanovena částkou [částka] s nutností dalších investičních nákladů ve výši cca [částka]. Z inženýrských sítí je na pozemku aktuálně pouze přípojka elektro. Klient je tak povinen na základě výzvy [příjmení] doložit dokumenty prokazující, že má právně zajištěno vedení inženýrských sítí: kanalizace, vodovod, zpevněná komunikace.

11. K posouzení situace na místě samém byla žalovanou předložena sada fotografií předmětného pozemku a jeho blízkého okolí, na nichž je zřejmé umístění elektrické přípojky, kanalizace a vodovodu ve vztahu k hranicím pozemku. Z fotografií je zřejmé, že elektrická skříň je na hranici pozemku, vyústění kanalizace v těsné blízkosti hranice pozemku na nezpevněné přístupové cestě (pozemek parc. [číslo]), vodovodní přípojka je ve vzdálenosti několika metrů přes cestu v těsné blízkosti zdi již stojící nemovitosti (na hranici pozemků parc. [číslo] parc. [číslo]).

12. Dle výpisu ze Živnostenského rejstříku měla žalovaná ke dni uzavření rezervační smlouvy živnostenské oprávnění s předmětem podnikání Výroba, obchod a služby neuvedené v přílohách 1až 3 živnostenského zákona, obor činnosti mimo jiné Nákup, prodej, správa a údržba nemovitostí.

13. Z písemného vyjádření [právnická osoba] a kanalizace [právnická osoba] k možnosti napojení pozemku parc. [číslo] v k.ú. [anonymizováno] na vodovod a kanalizaci vyplývá, že v současné době nejsou v možném místě napojení přípojky na hlavní vodovodní řad v předmětné lokalitě splněny předepsané tlakové poměry. Vzhledem k výše uvedeným důvodům nelze v současné době provést napojení vodovodní přípojky pro pozemek parc. [číslo] na stávající vodovodní řad v lokalitě. Pro možnost zásobování pitnou vodou pozemku parc. [číslo] napojením na vodovodní řad je nutno provést výstavbu posilovací ATS. Náklady na výstavbu nové posilovací ATS a úpravu na vodovodním řadu nebudou hrazeny z finančních zdrojů společnosti [právnická osoba] Výstavba posilovací ATS je vodním dílem, na které je nutno zpracovat projektovou dokumentaci autorizovaným projektantem na vodohospodářské stavby. V případě požadavku likvidace odpadních vod z pozemku parc. [číslo] kanalizací je toto možno řešit zřízením splaškové kanalizační přípojky napojené do koncové revizní šachty na stávající kanalizaci ukončenou na parc. [číslo] v úrovni před parc. [číslo]. Na kanalizační přípojku bude třeba zpracovat kompletní projektovou dokumentaci v souladu s instrukcí společnosti [právnická osoba] k jednotnému provádění.

14. Z výpisu z Katastru nemovitostí a katastrální mapy soud zjistil, že vlastníkem pozemku, na němž je zřízena příjezdová cesta k pozemku parc. [číslo] na které je koncová kanalizační šachta je [jméno] [příjmení], bytem [obec] [anonymizováno]. Vlastníkem pozemku parc. [číslo] na jehož hranici je vodovodní přípojka, je [jméno] [příjmení], bytem [obec] [čáslo].

15. Z předloženého územního plánu [územní celek] v části energetiky a spojů je zřejmé umístnění vodovodního řadu a plynovodu v dané lokalitě (plynovod vede v blízkosti hranice pozemku parc. [číslo] obdobně jako vodovodní řad).

16. Dopisem ze dne [datum], odeslaným elektronicky téhož dne, adresovaným žalované, žalobkyně uplatnila námitku relativní neplatnosti rezervační smlouvy ze dne [datum] s odůvodněním, že vada právního jednání, na základě které se žalobkyně dovolává neplatnosti dle § 583 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, spočívá v omylu ohledně rozhodující skutečnosti týkající se vlastnosti pozemku, tedy toho, že pozemek je zasíťovaný a je na něj přivedena vodovodní síť. Konkrétně se tedy jedná o omyl ohledně vlastnosti předmětu právního jednání. V omyl byla žalovaná uvedena jak Vámi, tak prodávajícím. Vy jste uvedla klientku v omyl inzerátem, kde je uvedeno, že„ pozemek je zasíťovaný“, tvrdila jste tedy skutečnosti, které nejsou pravdivé. Prodávající uvedl žalobkyni v omyl svým jednáním, kterým se snažil zatajit pravé vlastnosti pozemku tak, aby se o nich žalobkyně nedozvěděla. Uplatněním této námitky považuje žalobkyně právní jednání za neplatné od počátku. Nadto pro případ, že by jednání mělo být posouzeno jako platné, žalobkyně odstupuje od rezervační smlouvy ze dne [datum]. Z uvedených důvodů vyzývá žalobkyně žalovanou k vrácení rezervačního poplatku ve výši 67 235 Kč ve lhůtě 7 dnů od doručení této výzvy.

17. Předžalobní výzva ze dne [datum] byla žalované dle předložené podací stvrzenky zaslána dne [datum] na adresu [adresa žalované]; [okres], [ulice a číslo] a [část obce a číslo].

18. Žalobkyně jako účastnice řízení vypověděla, že o možnosti koupě pozemku parc. [číslo] v k. ú. [anonymizováno] se dozvěděla přes inzerát. Dne [datum] byla s partnerem a dcerou na prohlídce pozemku na místě samém. Vzhledem ke špatnému počasí byla prohlídka krátká, žalovaná ukázala žalobkyni na místě přibližné hranice pozemku, sousední nemovitosti a ujistila ji o tom, že pozemek je zasíťovaný s výjimkou plynové přípojky. Na místě žalobkyně viděla elektrickou rozvodnou skříň (tzv. antoníček), ostatní přípojky nehledala, neboť k tomu po vyjádření žalované neviděla důvod. Pozemek se žalobkyni líbil, proto v následné emailové komunikaci žalované sdělila, že má zájem o jeho koupi. Rezervační smlouvu podepisovala [anonymizováno] nebo [anonymizováno] s tím, že smlouva byla datovaná [datum]. Nemovitost měla žalobkyně v úmyslu financovat formou hypotéky poskytnutou [právnická osoba] Ve fázi jednání o schválení hypotéky si [právnická osoba] nechala od svého odhadce vypracovat odhad ceny nemovitosti, v rámci kterého odhadce zjistil, že napojení pozemku na některé inženýrské sítě si vyžádá nemalé finanční investice. S takovou investicí však žalobkyně nepočítala, proto o koupi pozemku ztratila zájem a proces schvalování hypotéky se zastavil. Později žalobkyně zakoupila jinou nemovitost, kterou financovala rovněž prostřednictvím hypotéky. Ohledně možnosti odstoupení od smlouvy žalobkyně od žalované žádné informace neobdržela.

19. Z účastnické výpovědi žalované zejména vyplynulo, že podpisu rezervační smlouvy s žalobkyní předcházela prohlídka pozemku, na které žalobkyni prostřednictvím mobilní aplikace ukázala hranice pozemku, i jednotlivé sítě (antoníček stojící na hranici pozemku, kanál, který se nachází asi 0,5 m od hranice pozemku a vodovodní přípojku na hranici pozemku pana [příjmení] (roh budovy, která je tam postavená). Před prodejem pozemku žalovaná vždy prověřuje stav sítí, vlastnická práva, přístup k pozemku, věcná břemena. Tyto informace dostala od prodávajícího [titul] [příjmení], který měl i nějakou starší dokumentaci, neboť v minulosti zde chtěl také stavět rodinný dům. Vedení sítí je zakresleno i v územním plánu, který měla žalobkyně k dispozici. Žádné doplňující otázky k problematice inženýrských sítí žalobkyně při prohlídce neměla, místo se jí líbilo. Na žalobkyni nevyvíjela žádný nátlak směřující k podpisu rezervační smlouvy, v té době měla na pozemek další dva zájemce, kteří byli schopni platit v hotovosti. Žalobkyně však byla první, kdo skutečně potvrdil svůj zájem o koupi pozemku, proto již dále jednala pouze s ní a podepsala s žalobkyní rezervační smlouvu. Rezervační smlouva byla s ohledem na tehdy nařízená proticovidová opatření uzavírána elektronicky. O možnosti odstoupení od smlouvy žalovaná žalobkyni informovala ústně. Žalobkyně avizovala, že bude nákup pozemku financovat prostřednictvím hypotéky, po podpisu rezervační smlouvy však přestala se žalovanou komunikovat. V okamžiku, kdy žalovaná obdržela dopis od právního zástupce žalobkyně obsahující odstoupení od smlouvy, předala celou věc rovněž právnímu zástupci. Pokud by však žalobkyně skutečnost, že si koupi pozemku rozmyslela, sdělila žalované dříve, dala se věc řešit dohodou, neboť žalovaná mohla oslovit někoho z dalších zájemců, uzavřít s ním rezervační smlouvu a již vzniklé náklady přesunout na něj. Prodávající [titul] [příjmení] byl jednáním žalobkyně rozhořčen do té míry, že nemovitost z prodeje úplně stáhl.

20. Svědek [příjmení] [jméno] [příjmení] potvrdil, že v roce 2020 prováděl pro banku odhad pozemku parc. [číslo] v k.ú. [anonymizováno]. Jednalo se o pozemek na krásném místě, na kopci, s krásným výhledem, ale pro výstavbu rodinného domu v tuto chvíli naprosto nevyhovující, neboť nebylo možné se napojit na vodovod, byť končil 20 – 25 m před pozemkem (původní informaci 50 – 70m před pozemkem svědek v průběhu své výpovědi opravil). Tuto informaci získal od souseda, který tam má postavenou novostavbu. Tento svědkovi sdělil, že si musel vybudovat vlastní studnu do hloubky 60 m, jejíž kapacita stejně není dostatečná. Za této situace byla požadovaná cena pozemku při porovnání s jinými obdobnými pozemky vysoce nadhodnocená. Pokud pro banku odhadl investice na dobudování sítí na částku [částka], jedná se o přibližný odhad na vybudování studny, nikoliv na připojení k obecnímu vodovodu, neboť toto není možné. Ve vztahu ke kanalizaci svědek zásadní problém neshledal, neboť tato byla před pozemkem, byť vybudovaná soukromou osobou, je tedy pravděpodobné, že majitel by za připojení požadoval nějakou kompenzaci. Nezpevněná příjezdová komunikace není pro výstavbu rodinného domu překážkou.

21. Z výpovědi svědkyně [jméno] [příjmení] soud zjistil, že společně s manželem vlastní pozemek sousedící s pozemkem [titul] [příjmení], na němž v letech 2017 – 2018 postavili rodinný dům. V roce 2019 jim [titul] [příjmení] volal a ptal se, jak je to v místě s připojením na inženýrské sítě, neboť chtěl pozemek prodat. Řekli mu, že je tam jen elektřina, není tam přípojka na vodu a na kanalizaci. Na to jim [titul] [příjmení] řekl, ať tuto informaci případným zájemcům neříkají. Přípojku na kanalizaci si manželé [příjmení] vybudovali na vlastní náklady ve výši cca 20 000 Kč. Kanalizace vede pod pozemkem, na němž je příjezdová cesta, tento je ve vlastnictví pana [příjmení]. K pozemku [titul] [příjmení] by se musela zbudovat nová přípojka, nyní je tam záslepka. Na vodovod se nelze připojit vůbec, kvůli nízkému tlaku v potrubí to VaK nepovolí. K zajištění vody si proto manželé [příjmení] museli vybudovat vlastní studnu, kvůli suchu je tam ale stejně vody málo. Později se na ně s dotazem ohledně sítí obrátil odhadce, který pracoval pro banku. Sdělili mu stejné informace jako [titul] [příjmení], odhadce byl překvapený a říkal, že tyto informace musí sdělit zájemcům o koupi pozemku, neboť to neví.

22. Svědek [příjmení] [jméno] [příjmení], vlastník pozemku parc. [číslo] v k.ú. [anonymizováno], potvrdil, že v roce 2020 nabízel předmětný pozemek k prodeji prostřednictvím realitní kanceláře žalované. Ve vztahu k inženýrským sítím makléřce sdělil, že na pozemku je zbudovaná elektřina a kanalizace. Plynová přípojka tam není, možnost připojení je na konci veřejné komunikace. Vodovodní přípojku na pozemek nebudoval. Vodovodní přípojku nechtěl budovat proto, že budoucí soused pan [příjmení] byl zastáncem vrtané studny a bioseptiku, ten si ale později rozmyslel. Na vodovodní řad by se tak musel připojovat sám. Na pozemku chtěl svědek původně sám stavět, měl schválené stavební povolení z přelomu let 2012 2013, v roce 2013 se však rozvedl a proto od výstavby rodinného domu upustil. Současně však svědek ve své výpovědi uvedl, že ve schváleném stavebním projektu je zaneseno připojení na obecní vodovod s kladným vyjádřením [právnická osoba] [okres] (bez něj by stavební povolení nezískal). Fakticky však budování vodovodní přípojky pozastavil v okamžiku, kdy si vlastní stavbu domu rozmyslel. Až poté, co se v souvislosti se zamýšleným prodejem pozemku v roce 2020 objevil problém s napojením na obecní vodovod, zjistil, že platnost souhlasu je 2 roky a že se v roce 2016 nebo 2017 změnily tabulky stanovující minimální tlak v potrubí, na základě kterého [příjmení] [okres] schvaluje připojení dalších nemovitostí na obecní vodovod. S panem [příjmení] nebo paní [příjmení] v roce 2020 ohledně vodovodní sítě nejednal, telefonicky s nimi řešil internet. Není pravdou, že by je jakkoliv ovlivňoval pro případ, že by se jich někdo ptal na připojení na inženýrské sítě.

23. Svědek [jméno] [celé jméno žalobce], přítel žalobkyně, ve své výpovědi potvrdil informace uvedené žalobkyní v její účastnické výpovědi ve vztahu k průběhu prohlídky pozemku před podpisem rezervační smlouvy.

24. Na základě provedených důkazů soud dospěl k následujícímu závěru o skutkovém stavu. Žalovaná coby realitní makléřka nabízela začátkem roku 2020 v zastoupení vlastníka pozemku [titul] [jméno] [příjmení] k prodeji pozemek parc [číslo] zapsaného na [list vlastnictví] v [katastrální uzemí]. Učinila tak prostřednictvím inzerátu obsahujícího popis samotného pozemku i lokality, kde se nachází, včetně několika fotografií. V inzerátu bylo mimo jiné uvedeno, že se jedná o pozemek, který je dle územního plánu určen k bydlení a že je„ zasíťovaný“. O koupi pozemku projevila zájem žalobkyně a s žalovanou si sjednala osobní prohlídku pozemku. Při osobní prohlídce pozemku byla žalobkyně informována o tom, že k pozemku není přivedena plynová přípojka, s čímž byla žalobkyně srozuměna a nepředstavovalo to pro ni problém, ostatní inženýrské sítě jí byly v terénu ukázány – elektrická rozvodná skříň na hranici pozemku, kanál na příjezdové cestě a vyústění vodovodu ve vzdálenosti cca 10 – 20 m od hranice pozemku na pozemku za příjezdovou cestou u zdi již stojící nemovitosti (zjištěno z předložené fotodokumentace). Po prohlídce pozemku na místě samém žalobkyně potvrdila svůj zájem o koupi nemovitosti, následně byla mezi žalovanou jako makléřkou, žalobkyní jako zájemcem a [titul] [jméno] [příjmení] uzavřena rezervační smlouva, datovaná dne [datum], v níž se žalovaná zavázala stáhnout nemovitost na dobu 60 dnů (rezervační doba) z inzerce a nenabízet ji jakékoliv třetí osobě a žalobkyně se zavázala zaplatit žalované rezervační poplatek ve výši 67 235 Kč, což žalobkyně ve lhůtě stanovené ve smlouvě učinila (konkrétně dne [datum]) a na vyzvání makléře v rezervační době uzavřít kupní smlouvu. Po podpisu rezervační smlouvy řešila žalobkyně financování koupi nemovitosti s [právnická osoba] (dále jen„ banka“). V rámci jednání o poskytnutí hypotečního úvěru si nechala banka [titul] [jméno] [příjmení] provést odhad ceny nemovitosti. Cena pozemku, kterou odhadce stanovil částkou [částka], byla výrazně nižší, než požadovaná kupní cena dle rezervační smlouvy ([částka]). Důvodem byla dle odhadce nutnost dalších investičních nákladů na napojení pozemku na kanalizaci a řešení zásobování pitnou vodou vybudováním vlastní studny, neboť připojení na obecní vodovod není možné, které odhadce vyčíslil částkou cca [částka]. Z výpovědi svědků [příjmení] [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení], jakož i z písemného vyjádření [právnická osoba] a kanalizace [právnická osoba] vyplynulo, že napojení na veřejnou kanalizaci je technicky možné přes přípojku umístěnou na příjezdové cestě, jež je ve vlastnictví soukromého vlastníka, pokud s tím tento bude souhlasit, napojení na vodovodní řad však v současné době není možné z důvodu negativního stanoviska [právnická osoba] a kanalizace [právnická osoba], z důvodu nízkého tlaku v potrubí v dané lokalitě. Pro možnost napojení pozemku parc. [číslo] na obecní vodovod by bylo nutné na náklady vlastníka pozemku vybudovat posilovací ATS. K otázce, jaké informace ohledně inženýrských sítí, konkrétně vodovodní přípojky, sdělil prodávající [titul] [jméno] [příjmení] žalované, tento uvedl, že vodovodní přípojka k pozemku přivedena není, nicméně on sám chtěl na pozemku v minulosti stavět rodinný dům, na přelomu let 2012 a 2013 si vyřídil stavební povolení, v rámci kterého měl souhlas [právnická osoba] a kanalizace [právnická osoba] s jejím zbudováním. Nepředpokládal tedy v tomto směru žádný problém. Po zjištění uvedených skutečností si žalobkyně svůj záměr koupě pozemku rozmyslela a prostřednictvím svého právního zástupce dopisem ze dne [datum] adresovaným žalované uplatnila námitku relativní neplatnosti rezervační smlouvy pro omyl ohledně rozhodující skutečnosti týkající se vlastností pozemku, tedy toho, že pozemek je zasíťovaný je na něj přivedena vodovodní síť. Na to žalovaná téhož dne reagovala emailem, jímž opětovně vyzvala žalobkyni k uzavření kupní smlouvy dle rezervační smlouvy v termínu [datum]. Na tuto výzvu žalované k uzavření kupní smlouvy žalobkyně nereagovala a k podpisu kupní smlouvy mezi žalobkyní a prodávajícím [titul] [jméno] [příjmení] nedošlo. Rezervační poplatek v částce 67 235 Kč si žalovaná ponechala s odkazem na čl. 4 rezervační smlouvy jakožto smluvní pokutu za neuzavření kupní smlouvy v rezervační době z důvodů ležících na straně zájemce.

25. Podle § 1746 odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „o.z.“) mohou strany uzavřít i takovou smlouvu, která není zvláště jako typ smlouvy upravena.

26. Podle § 2445 odst. 1 o.z. smlouvou o zprostředkování se zprostředkovatel zavazuje, že zájemci zprostředkuje uzavření určité smlouvy s třetí osobou, a zájemce se zavazuje zaplatit zprostředkovateli provizi.

27. Je-li již při uzavření smlouvy, kterou se jedna strana zaváže obstarat druhé straně příležitost k uzavření smlouvy s třetí osobou, z okolností zřejmé, že za obstarání bude požadována odměna, má se za to, že byla uzavřena smlouva o zprostředkování (§ 2445 odst. 2 o.z.).

28. Podle § 583 o.z. jednal-li někdo v omylu o rozhodující okolnosti a byl-li v omyl uveden druhou stranou, je právní jednání neplatné.

29. Podle § 586 odst. 1 o.z. je-li neplatnost právního jednání stanovena na ochranu zájmů určité osoby, může vznést námitku neplatnosti jen tato osoba.

30. Nenamítne-li oprávněná osoba neplatnost právního jednání, považuje se právní jednání za platné (§ 586 odst. 2 o.z.).

31. Podle § 2991 odst. 1 o.z. kdo se na úkor jiného bez spravedlivého důvodu obohatí, musí ochuzenému vydat, oč se obohatil.

32. Podle § 2991 odst. 2 o.z. se bezdůvodně obohatí zvláště ten, kdo získá majetkový prospěch plněním bez právního důvodu, plněním z právního důvodu, který odpadl, protiprávním užitím cizí hodnoty nebo tím, že za něho bylo plněno, co měl po právu plnit sám.

33. Dle § 419 o. z., spotřebitelem je každý člověk, který mimo rámec své podnikatelské činnosti nebo mimo rámec samostatného výkonu svého povolání uzavírá smlouvu s podnikatelem nebo s ním jinak jedná. Dle § 420 odst. 1 a 2 o. z., kdo samostatně vykonává na vlastní účet a odpovědnost výdělečnou činnost živnostenským nebo obdobným způsobem se záměrem činit tak soustavně za účelem dosažení zisku, je považován se zřetelem k této činnosti za podnikatele.

34. Podle § 1820 odst. 1 písm. f) o.z. směřuje-li jednání stran k uzavření smlouvy a používá-li při něm podnikatel výhradně alespoň jeden komunikační prostředek, který umožňuje uzavřít smlouvu bez současné fyzické přítomnosti stran (dále jen„ prostředek komunikace na dálku“) nebo směřuje-li takové jednání k uzavření smlouvy mimo prostor obvyklý pro podnikatelovo podnikání, sdělí podnikatel spotřebiteli v dostatečném předstihu před uzavřením smlouvy nebo před tím než spotřebitel učiní závaznou nabídku také pokud lze využít práva na odstoupení od smlouvy, podmínky, lhůtu a postupy pro uplatnění tohoto práva, jakož i formulář pro odstoupení od smlouvy, jehož náležitosti stanoví prováděcí právní předpis.

35. Podle § 1829 odst. 1 o.z. spotřebitel má právo odstoupit od smlouvy ve lhůtě čtrnácti dnů. Lhůta podle věty první běží ode dne uzavření smlouvy a jde-li o a) kupní smlouvu, ode dne převzetí zboží, b) smlouvu, jejímž předmětem je několik druhů zboží nebo dodání několika částí, ode dne převzetí poslední dodávky zboží, nebo c) smlouvu, jejímž předmětem je pravidelná opakovaná dodávka zboží, ode dne převzetí první dodávky zboží.

36. Podle § 1829 odst. 2 o.z. nebyl-li spotřebitel poučen o právu odstoupit od smlouvy v souladu s § 1820 odst. 1 písm. f), může spotřebitel od smlouvy odstoupit do jednoho roku a čtrnácti dnů ode dne počátku běhu lhůty pro odstoupení podle odstavce 1. Jestliže však byl spotřebitel poučen o právu odstoupit od smlouvy v této lhůtě, běží čtrnáctidenní lhůta pro odstoupení ode dne, kdy spotřebitel poučení obdržel.

37. Podle § 1970 o.z., po dlužníkovi, který je v prodlení se splácením peněžitého dluhu, může věřitel, který řádně splnil své smluvní a zákonné povinnosti, požadovat zaplacení úroku z prodlení, ledaže dlužník není za prodlení odpovědný. Výši úroku z prodlení stanoví vláda nařízením; neujednají-li strany výši úroku z prodlení, považuje se za ujednanou výše takto stanovená. Prováděcím předpisem je nařízení vlády č. 351/2013 Sb.

38. Provedeným dokazováním bylo prokázáno, že žalobkyně a žalovaná uzavřely rezervační smlouvu, která není jako smluvní typ výslovně upravena ve občanském zákoníku, jedná se tak o smlouvu nepojmenovanou ve smyslu ustanovení § 1746 odst. 2 občanského zákoníku a která směřovala ke zprostředkování uzavření kupní smlouvy mezi žalobkyní jakožto kupující a [titul] [jméno] [příjmení] jako prodávajícím. Práva a povinnosti výslovně neupravené ve smlouvě se v případě nepojmenované smlouvy řídí zákonnými ustanoveními o smlouvě, která je jí typově nejbližší, což je dle obsahu smlouva zprostředkovatelská. Žalobkyně se dopisem ze dne [datum] platně dovolala neplatnosti rezervační smlouvy pro omyl ohledně rozhodující skutečnosti týkající se vlastností pozemku, tedy toho, že pozemek je zasíťovaný a je na něj přivedena vodovodní síť, neboť takto byl pozemek žalovanou inzerován a tyto informace byly žalovanou žalobkyni potvrzeny i při osobní prohlídce na místě samém, přestože se nejednalo o informace pravdivé. Pro posouzení důvodnosti námitky relativní neplatnosti smlouvy pro uvedení v omyl není podstatné, že žalovaná rozmístění všech dostupných inženýrských sítí vyjma plynu žalobkyni na místě ukázala včetně hranic pozemku, podstatné je, že zamlčela informaci o tom, že připojení k obecnímu vodovodnímu řadu v současné době fakticky není možné, neboť jej provozovatel sítě z technických důvodů nepovolí. Pokud v rámci zprostředkování prodeje pozemku žalovaná tvrdila opak, uvedla žalobkyni v omyl, bez ohledu na to, zda jí tato informace od vlastníka pozemku byla známá či nikoliv. Jedná se přitom o podstatnou informaci o vlastnosti pozemku, která ve spojení s požadovanou cenou ovlivňuje rozhodování potenciálního zájemce o koupi. Z uvedených důvodů je rezervační smlouva dle § 583 o.z. neplatná. Na smlouvu se tak hledí, jako by nebyla uzavřena, nemá žádné právní následky, a to ani ve vztahu ke sjednané smluvní pokutě ve výši rezervačního poplatku při zmaření uzavření kupní smlouvy z důvodů ležících na straně zájemce. Pokud již bylo plněno, musejí si strany poskytnuté plnění vrátit, protože dle § 2991 o.z. jde o plnění bez právního důvodu. Nedůvodná je námitka žalované, že námitka neplatnosti rezervační smlouvy nebyla žalobkyní učiněna platně, neboť ji učinil právní zástupce žalobkyně bez toho, aby k tomuto právnímu úkonu přiložil plnou moc k zastupování. Dle rozsudku Nejvyššího soudu sp. zn. 33 Cdo 2776/2012 podepsala-li fyzická osoba smlouvu jako osoba jednající za smluvní stranu, není pro řešení otázky platnosti smlouvy významné, zda v ní bylo výslovně uvedeno, že tak činí na základě hmotněprávní plné moci. Nevyžaduje se tedy, aby plná moc byla třetí osobě předložena. Z jednání zmocněnce vzniknou práva a povinnosti zmocnitele v případě, že zmocněnec jedná jménem zmocnitele a v mezích plné moci, která objektivně existuje (srov. [spisová značka], [spisová značka]). Z uvedených důvodů soud žalobě v plném rozsahu vyhověl a uložil žalované povinnost vrátit žalobkyni částku 67 235 Kč představující zaplacený rezervační poplatek, jak je uvedeno ve výroku I. tohoto rozsudku, včetně příslušenství v podobě zákonného úroku z prodlení dle nařízení vlády č. 351/2013 Sb. z dlužné částky od [datum] do zaplacení, tj. ode dne následujícího po marném uplynutí sedmidenní lhůty k plnění běžící od doručení výzvy k vydání bezdůvodného obohacení dne [datum].

39. Nad rámec výše uvedeného soud konstatuje, že neshledal důvodnou ani námitku žalobkyně o tom, že by měla být projednávaná věc posouzena dle § 1820 a § 1829 o.z., tedy jako spotřebitelská smlouva uzavřená distančním způsobem, při jejímž uzavírání měla žalovaná povinnost poučit žalobkyni o možnosti odstoupení od smlouvy ve lhůtě 14 dnů bez uvedení důvodů a jelikož tak neučinila, prodlužuje se lhůta k odstoupení od smlouvy o jeden rok. Přestože rezervační smlouva byla v daném případě podepsána bez osobní přítomnosti stran, stalo se tak v důsledku v březnu 2020 náhle přijatých protiepidemických opatření v souvislosti s pandemií onemocnění Covid-19, ještě před tím však vlastnímu podpisu smlouvy předcházela osobní prohlídka pozemku na místě samém. Nejedná se tak o smlouvu uzavřenou distančním způsobem ve smyslu ustanovení § 1820 odst. 1 o.z., jejíž podmínkou je, že podnikatel při jednání stran směřující k uzavření smlouvy používá výhradně alespoň jeden prostředek komunikace na dálku. Osobní prohlídka pozemku tak výhradní jednání stran prostřednictvím prostředků komunikace na dálku vylučuje.

40. Dle § 151 odst. 1 první věta o. s. ř., o povinnosti k náhradě nákladů řízení rozhodne soud bez návrhu v rozhodnutí, jímž se řízení u něho končí. Výrok o náhradě nákladů řízení je dále odůvodněn § 142 odst. 1 o. s. ř., dle něhož účastníku, který měl ve věci plný úspěch, přizná soud náhradu nákladů potřebných k účelnému uplatňování práva proti účastníku, který ve věci úspěch neměl. Žalobkyně byla ve věci zcela úspěšná, má tak právo na náhradu nákladů řízení v plné výši. Náklady žalobkyně účelně vynaložené k uplatňování práva spočívají v zaplaceném soudním poplatku ve výši 3 362 Kč dle položky 1, bodu 1, písm. b) Sazebníku soudních poplatků a nákladech právního zastoupení – odměna za zastoupení advokátem 6 × 3 820 Kč dle § 8 odst. 1, § 7 bod 5. a § 11 odst. 1 písm. a), d), g) a vyhlášky č. 177/1996 Sb., o odměnách advokátů a náhradách advokátů za poskytování právních služeb (advokátní tarif), za úkony příprava a převzetí zastoupení, předžalobní výzva, sepis žaloby a účast u jednání soudu ve dnech [datum], [datum] a [datum] vždy v délce nepřesahující 2 hod. Soud naopak nepřiznal odměnu za úkon„ písemné podání – důkazní návrhy k výzvě soudu ze dne [datum]“, neboť veškeré důkazy měly být navrženy již v žalobě, jelikož žalobkyně je od počátku řízení zastoupena advokátem. Náklady řízení žalobkyně dále tvoří paušální náhrada hotových výdajů 6× 300 Kč dle § 13 odst. 3 této vyhlášky, náhrada za ztrátu času dle § 14 odst. 3 advokátního tarifu za čas strávený na cestě k jednání soudu, 3 x 2 půlhodiny po 100 Kč za každou započatou půlhodinu (celkem 600 Kč), dále cestovné ze sídla advokáta žalobkyně ([adresa]) k Okresnímu soudu ve Vyškově a zpět ve dnech [datum], [datum] a [datum] (3 x 70 km), při použití osobního automobilu zn. Ford Focus, [registrační značka], při průměrné spotřebě dle TP 6,2 l [číslo] km, ceně benzinu Natural 95 ve výši 44,50 Kč km dle vyhl. č. 116/2022 Sb. a amortizaci ve výši 4,70 Kč na 1km (za cesty uskutečněné v roce 2022) a ve výši 41,20 Kč km dle vyhl. č. 467/2022 Sb. a amortizaci ve výši 5,20 Kč na 1 km (za cestu uskutečněnou v lednu 2023), činí cestovné celkem 1 587 Kč. Vzhledem k tomu, že právní zástupce žalobkyně je plátcem daně z přidané hodnoty a tato skutečnost byla u soudu doložena osvědčením o registraci, náleží mu rovněž náhrada za daň z přidané hodnoty ve výši 21 % z celkové výše odměny a náhrad (26 907 Kč) ve výši 5 650 Kč Celkem tedy náklady právního zastoupení žalobkyně v tomto řízení činí částku 32 557 Kč, se zaplaceným soudním poplatkem částku 35 919 Kč.

41. Lhůta k placení byla stanovena dle § 160 odst. 1 o. s. ř.