10 C 110/2020

Plný text

Okresní soud ve Žďáru nad Sázavou rozhodl samosoudkyní Mgr. Jarmilou Krejzkovou ve věci žalobce: osobní údaje žalobce zastoupený advokátem údaje o zástupci proti žalovanému: osobní údaje žalovaného o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví

I. Podílové spoluvlastnictví účastníků k nemovitosti, a to bytu č.p./č. jednotky [číslo] v budově – v [obec], [adresa] na pozemku parc. [číslo] (budova a pozemek jsou vedeny v katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro Vysočinu, katastrální pracoviště Žďár nad Sázavou na [list vlastnictví], pro k.ú. [obec]) a dále podíl na společných částech domu a pozemku parc. [číslo] – zastavěná plocha a nádvoří o výměře 420 m2, a to v rozsahu [číslo], tedy nemovitosti zapsané v katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro Vysočinu, katastrální pracoviště Žďár nad Sázavou na [list vlastnictví], pro [územní celek] [anonymizováno] Moravě, kat. území [obec], okres [okres], se zrušuje.

II. Byt č.p./č. jednotky [číslo] v budově – v [obec], [adresa] na pozemku parc. [číslo] (budova a pozemek jsou vedeny v katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro Vysočinu, katastrální pracoviště Žďár nad Sázavou na [list vlastnictví], pro k.ú. [obec]) a dále podíl na společných částech domu a pozemku parc. [číslo] – zastavěná plocha a nádvoří o výměře 420 m2, a to v rozsahu [číslo], tedy nemovitosti zapsané v katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro Vysočinu, katastrální pracoviště Žďár nad Sázavou na [list vlastnictví], pro [územní celek] na [anonymizováno], kat. území [obec], okres [okres], se přikazují do výlučného vlastnictví žalobce.

III. Žalobce je povinen zaplatit žalovanému vypořádací podíl ve výši 880 000 Kč do 1 měsíce od právní moci tohoto rozsudku.

IV. Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení.

V. Žalovaný je povinen nahradit České republice – Okresnímu soudu ve Žďáru nad Sázavou náklady státu ve výši 1 600 Kč do 15 dnů od právní moci tohoto rozsudku na účet [číslo] [variabilní symbol].

1. Žalobce se žalobou ze dne 22. 5. 2020 vůči žalovanému domáhal zrušení podílového spoluvlastnictví k nemovitostem zapsaným na LV [číslo] u Katastrálního úřadu pro Vysočinu, katastrální pracoviště Žďár nad Sázavou, pro obec a k.ú. [obec] (dále jen„ nemovitosti“) s tím, že nemovitosti jsou ve spoluvlastnictví žalobce a žalovaného, kdy žalobci náleží podíl o velikosti ⅗ a žalovanému podíl o velikosti ⅖. Současně se žalobce domáhal vypořádání podílového spoluvlastnictví k nemovitostem jejich přikázáním do výlučného vlastnictví žalobce, a to s vyplacením soudem stanoveného vypořádacího podílu žalovanému. Žalobce v odůvodnění žaloby uvedl, že je žalovaný jeho bratrem, podílovými spoluvlastníky nemovitostí se stali na základě usnesení zdejšího soudu o schválení dědické dohody ze dne 22. 9. 2009 O nemovitosti se staral pouze žalobce, žalovaný o ně neprojevoval zájem, žalobce na nemovitostech provedl úpravy a následně je pronajal třetí osobě, přičemž oba účastníci participují na vypláceném nájemném. Oba účastníci v roce 2019 uvažovali o zrušení podílového spoluvlastnictví, avšak k dohodě na způsobu jeho vypořádání nedošlo, nemovitosti nejsou reálně dělitelné. Žalobce by se rád přestěhoval do [obec] a stal se výlučným vlastníkem nemovitostí, žalovaný oproti tomu již v [obec] vlastní jinou nemovitost, a tedy má kde bydlet. Žalobce má k dispozici finanční prostředky na vyplacení podílu žalovaného.

2. Žalovaný připustil, že návrh žalobce na zrušení a vypořádání jejich podílového spoluvlastnictví k nemovitostem dohodou, spočívající v přikázání nemovitostí žalobci, nepřijal z důvodu nesouhlasu žalovaného s žalobcem nabízenou výší vypořádacího podílu. Pokud jde o míru zájmu žalovaného o nemovitosti, žalovaný namítal, že zpočátku se na investicích do nemovitostí rovněž podílel, posléze již nikoliv, avšak současně po žalobci nepožadoval svůj podíl na inkasovaném nájemném. Žalovaný tedy měl za to, že jeho nevyplácený podíl na zisku z nájemného již musel umořit jeho podíl na investicích do částečné rekonstrukce nemovitostí. Žalovaný dále sporoval vůli žalobce nemovitosti užívat. Uvedl, že rovněž on má vůli nemovitosti obývat, neboť jím vlastněná nemovitost je bytem o dispozici 1+1. Žalovaný proto navrhnul vypořádání podílového spoluvlastnictví k nemovitostem jejich přikázáním žalovanému s tím, že by žalobci vyplatil vypořádací podíl do 5 měsíců od právní moci rozhodnutí, když by pro zajištění finančních prostředků musel současně prodat svůj byt. Při jednání dne 15. 6. 2021 žalovaný souhlasil s vypracováním znaleckého posudku za účelem ocenění nemovitostí s tím, že znalcem nebudou zohledněny investice žalobce spočívající ve zbudování kuchyňské linky, obložení za kuchyňskou linkou, pořízení elektrospotřebičů v kuchyni, vč. digestoře, vybavení spíže regály, vč. dveří do spíže, položení nivelace a linolea na chodbě a v kuchyni.

3. Z důkazů provedených v řízení soud dospěl k následujícím skutkovým zjištěním. Z výpisu z listu vlastnictví [číslo] pro obec a k.ú. [obec] bylo zjištěno, že je na něm zapsána bytová jednotka [číslo] (dále jen„ byt“), vymezená v budově [adresa], bytový dům, na [list vlastnictví], na parcele [číslo] na [list vlastnictví], k níž náleží podíl na společných částech domu a pozemku ve výši [číslo], přičemž žalobce je zapsán jako podílový spoluvlastník s podílem id. ⅗ a žalovaný s podílem id. ⅖. Jako nabývací titul je označeno usnesení Okresního soudu ve Žďáru nad Sázavou o schválení dědické dohody ze dne 22. 9. 2009, č. j. 19 D 584/2008-50.

4. Z emailu ze dne 7. 4. 2019 z emailové adresy vedené na jméno žalovaného soud zjistil, že autor mailu by považoval prodej podílu na bytu za chybu. Z emailu ze dne 14. 4. 2019 z emailové adresy vedené na jméno žalovaného soud zjistil, že se autor adresáta dotazoval, proč jej neinformoval o potřebě oprav bytu, aby si vytvářel rezervy. Považoval výši nájemného za pronájem bytu za příliš nízkou, uvedl, že v minulosti navrhoval prodej bytu, avšak adresát mailu nesouhlasil. Autor mailu uvedl, že v minulosti uvedl, že se akcí na bytě nehodlá dále zúčastňovat a že si tam adresát má dělat co chce, za to se autor mailu vzdal příjmů z nájemného.

5. Z emailu Mgr. [příjmení] ze dne 15. 8. 2019, zejména z jeho příloh soud zjistil, že žalobce uzavřel v roli pronajímatele smlouvy o nájmu bytu ze dne 4. 5. 2010 a z 1. 1. 2018, jejichž předmětem byl byt v domě [adresa] v [obec], sestávající se z 3 pokojů, kuchyně a příslušenství, o celkové ploše 67 m2, přičemž nájemné mělo být poukazováno žalobci. Z protokolu o předání a převzetí bytu bylo zjištěno, že společně s bytem byla nájemci předána nová kuchyňská linka s varnou deskou, horkovzdušnou troubou, nové linoleum na chodbě a v kuchyni. Z emailu žalobce adresovaného Mgr. [příjmení] ze dne 19. 11. 2019 soud zjistil, že žalobce, v návaznosti na zájem žalovaného vypořádat sporná práva a povinnosti z podílového spoluvlastnictví nemovitostí, nabízel žalovanému za darování podílu žalovaného finanční protiplnění ve výši 680 000 Kč.

6. Z výpisu ze statistického zjišťování cenami nemovitostí, údajů o inflaci a emailu z 8. 2. 2021 měl soud možnost toliko zjistit míru inflace v průběhu období, kdy byli účastníci podílovými spoluvlastníky, avšak toto jeho zjištění se nikterak nepromítlo do jeho rozhodnutí ve věci, neboť těmito informacemi chtěl žalovaný dle názoru soudu pouze ospravedlnit důvod odmítnutí žalobcem dříve nabízeného vypořádacího podílu.

7. Ze závěru znaleckého posudku Ing. [celé jméno znalce] [číslo] soud zjistil, že znalecký úkol spočívající ve stanovení obvyklé ceny nemovitostí ve vlastnictví účastníků, a to bez vnosů žalobce (zbudování kuchyňské linky, obložení za kuchyňskou linkou, elektrospotřebičů v kuchyni, vč. digestoře, vybavení spíže regály, vč. dveří do spíže, položení nivelace a linolea na chodbě a v kuchyni) znalec zcela vyčerpal, znalecký posudek náležitě odůvodnil, jeho odůvodnění odpovídá pravidlům logického myšlení, znalec vzal v úvahu výhody a nevýhody posuzovaných nemovitostí a naopak nevzal v úvahu soudem specifikované vnosy žalobce. Z uvedeného znaleckého posudku soud zjistil, že ke dni 26. 11. 2021 činila obvyklá cena nemovitostí 2 200 000 Kč. Dle znaleckého posudku je vnitřní dispozice bytu 3+1, jeho celková výměra je 65,2 m2, byt má samostatné WC a koupelnu.

8. Z kupní smlouvy ze dne 23. 9. 2020 soud zjistil, že jejím předmětem byl prodej bytu (včetně příslušných spoluvlastnických podílů na domě a pozemcích) o velikosti 2+1 v budově [adresa], v [obec], v blíže nespecifikovaném stavu, za kupní cenu 2 125 000 Kč. Protože však byt v podílovém spoluvlastnictví účastníků byl o dispozici 3+1 a současně nebylo zřejmé, jaký byl stav srovnávané nemovitosti, byla vypovídací hodnota tohoto důkazu značně omezená.

9. Důkaz směrnicí rady [územní celek] na [anonymizováno], z něhož bylo zjištěno, že minimální kupní cena bytu určeného k prodeji je stanovena znaleckým posudkem a byt je následně prodán za nejvyšší nabídnutou cenovou nabídku formou obálkové metody, o hodnotě nemovitostí nesvědčil ničeho. Žalovaný měl v úmyslu jím prokázat, že výše nájemného za předmětný byt byla žalobcem sjednána nepřiměřeně nízká, avšak soud považoval tuto námitku za irelevantní ve vztahu k projednávané věci, když žalovaný měl v případě svého nesouhlasu stran výše ujednaného nájemného možnost vyvolat spor ze správy společné věci, což neučinil.

10. Z výpisu ze spořicího účtu vedeného na jméno žalobce soud zjistil, že zůstatek na účtu činí 1 024 069,69 Kč.

11. Z účastnického výslechu žalobce soud zjistil, že bydlí v [obec] v nájemním bytě spolu dalšími 2 nájemci. Hodlá se vrátit do [obec] na důchod, jinou nemovitost nevlastní. Po celou dobu byt opravoval žalobce a též opravy financoval, zpočátku mu žalovaný pomáhal. Žalobce se postaral o nájemní vztah, protože mu bratr řekl, že s bytem nechce mít nic společného, tak po dobu 10 let nájemné spotřebovával sám. Po dobu asi 2 let žalovaný trvá na tom, aby se o nájemné dělili ve velikosti podílů, což činí. Podíl na nájemném žalovanému vyplatil zpětně za dobu 3 let. V předmětném bytě platil celou novou kuchyň asi ve výši 30 000 Kč, spotřebiče dalších 15 000 Kč, pořízení nové spíže 3- 5000 Kč, linoleum v kuchyni a na chodbě přibližně 10 000 Kč, nivelační hmotu asi 1 500 Kč. Na tomto se žalovaný podílel toliko pracovně, finančně nikoliv.

12. Na základě provedených důkazů soud dospěl k následujícímu závěru o skutkovém stavu. Účastníci jsou od roku 2009 podílovými spoluvlastníky předmětných nemovitostí, přičemž žalobci náleží podíl o velikosti id. ⅗ a žalovanému podíl o velikosti id. ⅖. K dohodě o zrušení spoluvlastnictví k nemovitostem a způsobu jeho vypořádání mezi účastníky nedošlo. Mezi účastníky bylo nesporné, že žalovaný žalobci v minulosti sdělil, že se nehodlá na investicích do nemovitosti podílet a současně se vzdává příjmů z nájemného. Žalobce tak po určitou dobu sám financoval investice do nemovitosti, a to novou kuchyňskou linku s varnou deskou, horkovzdušnou troubou, nové linoleum na chodbě a v kuchyni (viz nájemní smlouvy, resp. předávací protokol a účastnický výslech žalobce) a rovněž sám spotřebovával nájemné z pronájmu nemovitostí, resp. bytu. V roce 2019 žalovaný vůči žalobci deklaroval nesouhlas se stávajícím uspořádáním vzájemných vztahů z podílového spoluvlastnictví, žalobce navrhnul převedení podílu žalovaného na nemovitostech žalobci za současného vyplacení 680 000 Kč žalovanému, žalovaný toto neakceptoval. Obvyklá cena nemovitostí bez zohlednění výše specifikovaných investic financovaných žalobcem, ke dni 26. 11. 2021 činila 2 200 000 Kč. Oba účastníci mají zájem o přikázání nemovitostí do svých výlučných vlastnictví. Mezi účastníky bylo nesporné, že žalobce bydlí v [obec] a jinou nemovitost nevlastní, a že žalovaný bydlí v [obec] ve vlastním bytě o dispozici 1+1. Žalobce prokázal, že má disponibilní finanční prostředky na výplatu vypořádacího podílu žalovanému, žalovaný by k zajištění disponibilních prostředků musel prodat byt ve svém vlastnictví.

13. Podle § 1140 odst. 1 zák. č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, ve znění pozdějších předpisů (dále jen o.z.) nikdo nemůže být nucen ve spoluvlastnictví setrvat. Dle § 1140 odst. 2 o.z. může každý ze spoluvlastníků kdykoli žádat o své oddělení ze spoluvlastnictví, lze-li předmět spoluvlastnictví rozdělit, nebo o zrušení spoluvlastnictví. Nesmí tak ale žádat v nevhodnou dobu nebo jen k újmě některého ze spoluvlastníků. Podle § 1143 o.z. nedohodnou-li se spoluvlastníci o zrušení spoluvlastnictví, rozhodne o něm na návrh některého ze spoluvlastníků soud. Rozhodne-li soud o zrušení spoluvlastnictví, rozhodne zároveň o způsobu vypořádání spoluvlastníků. Podle § 1144 odst. 1 o.z. je-li to možné, rozhodne soud o rozdělení společné věci; věc ale nemůže rozdělit, snížila-li by se tím podstatně její hodnota. Podle § 1147 věty prvé o.z. není-li rozdělení společné věci dobře možné, přikáže ji soud za přiměřenou náhradu jednomu nebo více spoluvlastníkům.

14. Po provedeném dokazování a právním zhodnocení věci soud vyhověl žalobě na zrušení spoluvlastnictví k předmětným nemovitostem když žádný z účastníků nehodlal nadále setrvávat v podílovém spoluvlastnictví k nemovitostem a současně se na způsobu jeho vypořádání nedohodli. Soud tak v intencích § 1143 o.z. rozhodl výrokem č. I o zrušení podílového spoluvlastnictví k nemovitostem. Poté, co dospěl k závěru, že předmětné nemovitosti není dobře možné reálně rozdělit ve smyslu § 1144 odst. 1 o.z. (neboť byt má toliko jedno WC, koupelnu a kuchyň, a tedy bylo by nutné vynaložit investice na vybudování dalšího sociální zázemí) dále výrokem č. II rozhodl o jejich přikázání do výlučného vlastnictví žalobce a současně výrokem č. III uložil žalobci povinnost zaplatit žalovanému vypořádací podíl ve výši 880 000 Kč. Důvodem tohoto rozhodnutí byla skutečnost, že žalobce měl o přikázání nemovitostí do svého výlučného vlastnictví zájem, v minulosti o nemovitosti pečoval, financoval investice do nemovitosti, aby ji bylo možné řádně užívat a mít z ní užitky v podobě nájemného. Současně žalovaný nevlastní jinou nemovitost a, na rozdíl od žalovaného, prokázal, že má disponibilní prostředky k úhradě vypořádacího podílu žalovanému. Oproti tomu je žalovaný minoritním spoluvlastníkem, který sice také deklaroval zájem o nemovitost, avšak soud měl o vážnosti jeho zájmu pochybnosti, když žalovaný o ně po relativně dlouhé období nejevil zájem a péči, přestože bydlel ve stejné obci. Navíc žalovaný neměl likvidní prostředky pro výplatu vypořádacího podílu žalobci. Přestože se žalobce hodlá do nemovitosti nastěhovat„ na důchod“, shledává soud i její pronajímání třetím osobám za účelné využití nemovitostí. Pokud jde o výši vypořádacího podílu, výrokem č. III stanovená výše 880 000 Kč odpovídá velikosti podílu žalovaného na nemovitostech, tedy ⅖ z obvyklé ceny nemovitostí bez zohlednění investic žalobce, tj. ⅖ z částky 2 200 000 Kč. Soud na tomto místě pozitivně kvituje procesní postup obou účastníků, kteří souhlasili s tím, že bude za účelem ocenění nemovitostí vypracován znalecký posudek bez zohlednění investic žalobce do nemovitostí, což soud považuje za určitou formu širšího vypořádání vzájemných vztahů podílových spoluvlastníků ve smyslu § 1148 odst. 1 o.z.

15. Výrokem č. IV. tohoto rozsudku rozhodl soud o náhradě nákladů řízení tak, že žádnému z účastníků právo na náhradu nákladů řízení nepřiznal. Z aktuální nálezové judikatury Ústavního soudu, která je pro soudy obecně závazná (např. I. ÚS 262/20 či IV. ÚS 1664/21) vyplývá, že v tomto typu řízení je třeba ustanovení § 142 o. s. ř. interpretovat tak, že plný úspěch a neúspěch procesních stran ve smyslu § 142 odst. 1 o. s. ř. lze poměřovat pouze tehdy, zamítá-li soud návrh na zrušení spoluvlastnictví (za podmínek upravených § 1140 odst. 2 o. z.). Jinak, vyhoví-li návrhu na zrušení spoluvlastnictví a rozhoduje-li dále o způsobu jeho vypořádání, je na procesní úspěch jednotlivých účastníků, majících v řízení s povahou iudicii duplicis totožné postavení žalobce i žalovaného, třeba pohlížet jako na částečný (stejný) a zásadně nepřiznat náhradu nákladů řízení žádnému z účastníků podle § 142 odst. 2 o. s. ř., ledaže konkrétní okolnosti věci výjimečně odůvodňují postup podle § 142 odst. 3 o. s. ř. Jen takový výklad je souladný s článkem 11 odst. 1 Listiny základních práv a svobod zajišťující ochranu vlastnického práva každého ze spoluvlastníků stejnou měrou. Soud však v projednávaném případě neshledal podmínky pro výjimečnou aplikaci § 142 odst. 3 o. s. ř., neboť stanoviska účastníků řízení se nerozcházela pouze v otázce výše vypořádacího podílu, kterážto otázka by byla do značné míry závislá na závěrech znaleckého posudku, nýbrž i na tom, kterému z účastníků mají být nemovitosti přikázány do výlučného vlastnictví. Proto soud neaplikoval výjimku z jinak platné zásady, a tedy v otázce náhrady nákladů řízení aplikoval § 142 odst. 2 o. s. ř.

16. Výrokem č. V soud uložil povinnost žalovanému uhradit náklady státu ve výši 1 600 Kč. Dle § 148 odst. 1 má stát podle výsledků řízení proti účastníkům právo na náhradu nákladů řízení, které platil, pokud u nich nejsou předpoklady pro osvobození od soudních poplatků. V projednávaném případě bylo na základě usnesení ze dne 19. 1. 2022, č. j. 10 C 110/2020-56 znalci [příjmení] [celé jméno znalce] přiznáno znalečné ve výši 6 800 Kč. S ohledem na výsledek řízení by se tak na úhradě nákladů znalečného měli oba účastníci podílet rovným dílem, žalobce své povinnosti dostál složením zálohy na náklady znaleckého posudku, žalovaný nikoliv. Soudem tak byla žalovanému uložena povinnost uhradit rozdíl vynaložených nákladů na znalce a složené zálohy (ve výši 5 000 Kč).