10 C 186/2021

Plný text

Okresní soud ve Žďáru nad Sázavou rozhodl samosoudkyní Mgr. Jarmilou Krejzkovou ve věci žalobkyně: osobní údaje žalobkyně zastoupená advokátem údaje o zástupci proti žalovanému: osobní údaje žalovaného zastoupený advokátkou údaje o zástupci pro: zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví

I. Zrušuje se podílové spoluvlastnictví žalobkyně a žalovaného k pozemku p.č.st. [anonymizováno] v k.ú. [obec], jehož součástí je budova [adresa], rodinný dům, to vše zapsáno u Katastrálního úřadu [anonymizována dvě slova], [stát. instituce], [územní celek], na [list vlastnictví].

II. Pozemek p.č.st. [anonymizováno] v k.ú. [obec], jehož součástí je budova [adresa], rodinný dům, to vše zapsáno u Katastrálního úřadu [anonymizována dvě slova], [stát. instituce], [územní celek], na [list vlastnictví] se přikazuje do výlučného vlastnictví žalobkyně.

III. Žalobkyně je povinna zaplatit žalovanému vypořádací podíl ve výši 800 000 Kč do 15 dnů od právní moci tohoto rozsudku.

IV. Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení.

V. Každý z účastníků je povinen nahradit České republice – Okresnímu soudu ve Žďáru nad Sázavou náklady státu po 1 756,92 Kč do 15 dnů od právní moci tohoto rozsudku na účet [číslo] [variabilní symbol].

1. Podanou žalobou se žalobkyně domáhala zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví k nemovitým věcem, a to pozemku p.č. st. [anonymizováno], jehož součástí je stavba – rodinný dům [adresa] na [obec], zapsaných na [list vlastnictví] s tím, že ve spoluvlastnictví s žalovaným nelze dále setrvávat a současně žádala, aby předmětné nemovitosti, které nejsou reálně dělitelné, byly přikázány do jejího výlučného vlastnictví. Žalobkyně polovinu nemovitostí nabyla darem do svého otce v roce 1997, v domě vede téměř 30 let rodinnou domácnost a strávila v něm podstatnou část svého života. Nedokáže si představit, že by spolu s manželem žila někde jinde. Žalovaný polovinu nemovitostí nabyl v dražbě v roce 2016, již před jejím konáním se žalobkyně tázal na možnost odprodeje jejího spoluvlastnického podílu, což žalobkyně odmítla, odprodej odmítala i nadále. Žalovaný je developer, žalobkyně tak předpokládá, že podíl na nemovitostech nabyl za účelem zisku. V průběhu času za situace, kdy žalobkyně nadále odmítala žalovanému svůj spoluvlastnický podíl prodat, žalovaný vyhrožoval vleklým soudním řízením a vymáháním bezdůvodného obohacení za užívání nemovitosti od roku 2016. Ohledně odprodeje jednal žalovaný i s manželem žalobkyně, ačkoliv k tomu její manžel nebyl oprávněn, žalovaný tak využil špatného zdravotního a psychického stavu jejího manžela.

2. Žalovaný souhlasil se zrušením spoluvlastnictví, žádal však rozdělení předmětného pozemku dle předloženého geometrického plánu, popř. žádal přikázat nemovitosti do svého výlučného vlastnictví a nabízel k vypořádání spoluvlastnického podílu žalobkyni 1 000 000 Kč. Ohledně nabytí spoluvlastnického podílu od žalobkyně jednal s jejím manželem, od doby, kdy se do toho vložila neteř žalobkyně paní [příjmení], nebyl již zájem žalovanému spoluvlastnický podíl odprodat.

3. Z důkazu provedených v řízení soud zjistil následující skutkový stav. Z výpisu z katastru nemovitostí, [list vlastnictví], darovací smlouvy ze dne 1.12.1997 a usnesení o udělení příklepu ze dne 1.4.2016 soud zjistil, že účastníci jsou podílovými spoluvlastníky v rozsahu každý ½ stavební parcely p.č. st. [anonymizováno], jejíž součástí je stavba [obec], [adresa], rodinný dům. Žalobkyně nabyla svůj podíl darem od svého otce v roce 1997 a žalovaný v dražbě v roce 2016.

4. Ze shodných tvrzení účastníků, evidence údajů v katastru nemovitostí a katastrální mapy bylo zjištěno, že žalobkyně má dále ¼ spoluvlastnický podíl na okolních pozemcích p. [číslo] v k.ú. [obec] a na pozemcích p. [číslo] v k.ú. [obec] u [obec]. Žalovaný je developer s osobní účastí ve vícero společnostech s vlastnickým právem k řadě nemovitostí. Do vlastnictví žalovaný nabyl spoluvlastnický podíl na okolních pozemcích p. [číslo] v k.ú. [obec] na základě kupní smlouvy ze dne 23. 3. 2022.

5. Před podáním žaloby žalobkyně žalovanému navrhovala vypořádání podílového spoluvlastnictví formou převedení vlastnického práva na svoji osobu za vypořádací podíl ve výši 260 000 Kč. Žalovaný nabízel převedení vlastnického práva na svoji osobu za vypořádací podíl ve výši 800 000 Kč Tyto skutečnosti soud zjistil z písemností právních zástupců účastníků před žalobou ze dne 29. 4. 2021, 26. 5. 2021 a z emailu žalovaného ze dne 13. 5. 2021.

6. Z emailové korespondence vedené mezi žalovaným a manželem žalobkyně [jméno] [příjmení] soud zjistil, že se týkala zvažovaného prodeje spoluvlastnického podílu žalobkyně žalovanému, popř. zajištění jiné nemovitosti za spoluvlastnický podíl žalobkyně. K dohodě mezi korespondenty nedošlo.

7. Ze sdělení [stát. instituce] [anonymizována dvě slova], odboru stavebního a životního prostředí ze dne 15. 2. 2022 bylo zjištěno, že přístavba rodinného domu [adresa] na [obec] o rozloze [výměra] byla postavena na pozemku p. [číslo] pravděpodobně bez příslušného povolení.

8. Z geometrického plánu pro rozdělení pozemku [číslo] [anonymizováno]. [jméno] [příjmení] a sdělení znalecké kanceláře [anonymizováno] ze dne 16. 3. 2022 bylo zjištěno, že rozdělení pozemku parc. č. st. [anonymizováno] na pozemek p.č. st. [anonymizováno] a p. [číslo] je vhodné a zachovává přístup k oběma pozemkům.

9. Z územního plánu [obec] bylo zjištěno, že dotčený pozemek je plochou bydlení venkovského charakteru s přípustným využitím pro obytné domy se zpravidla integrovaným hospodářským zázemím a připojenou zahradou.

10. Z potvrzení o zůstatku na účtu [jméno] [příjmení], darovací smlouvy ze dne 18. 12. 2022 a výslechu svědkyně [jméno] [příjmení] bylo zjištěno, že k datu 28. 11. 2022 jmenovaná disponuje finančními prostředky ve výši 891 128,90 Kč, pro účely úhrady vypořádání podílu vůči žalovanému se [jméno] [příjmení], jako dárkyně, zavázala darovat finanční částku [celé jméno žalobkyně], jako obdarované, do výše až 1 000 000 Kč. Svědkyně [příjmení] při svém výslechu uvedla, že se s žalovaným setkala pouze jednou, kdy měl zájem odkoupit spoluvlastnický podíl od žalobkyně, žalobkyně měla zájem opačný, na ničem se proto nedohodli.

11. Žalobkyně prostřednictvím svého právního zástupce, písemností ze dne 2. 5. 2022 žádala o stanovisko k zastavitelnosti pozemku v rámci CHKO. Agentura ochrany přírody a krajiny, regionální pracoviště [anonymizována dvě slova] se k této žádosti dne 18. 5. 2022 vyjádřila tak, že pozemek p. č. st. [anonymizováno] v k.ú. [obec] je součástí II. zóny odstupňované ochrany přírody v CHKO [anonymizováno], dělením pozemku a dalším zahušťováním zástavby by došlo k negativnímu zásahu do krajinného rázu a urbanistické struktury území. Záměr je proto v zásadním rozporu s posláním oblasti se zásadami plánu péče a s ochranou krajinného rázu ve smyslu ustanovení § 12 zákona č. 114/1992 Sb., proto jej z hlediska zákonných zájmů ochrany přírody nelze akceptovat.

12. Z inzerátu a reakcí zájemců na něj bylo zjištěno, že žalovaný nabízel k prodeji dotčený pozemek jako stavební za cenu 1 490 000 Kč s tím, že se na něm nachází chata určená k demolici. Nejvyšší nabídka za koupi pozemku činila 2 000 000 Kč.

13. Ze znaleckého posudku [číslo] znalecké kanceláře [právnická osoba], soud zjistil cenu poloviny dotčeného pozemku, bez stavby, k datu 10. 8. 2021 ve výši 580 000 Kč. Ze znaleckého posudku [číslo] znaleckého ústavu [právnická osoba] byla zjištěna cena poloviny pozemku a domu k datu 19. 3. 2021 ve výši 260 000 Kč a aktualizací posudku [číslo] byla určena cena poloviny pozemku se stavbou k datu 13. 11. 2022 ve výši 195 000 Kč. Ze znaleckého posudku [číslo] znalecké kanceláře [právnická osoba] byla určena cena celého pozemku včetně domu k datu 29. 6. 2022 částkou 1 600 000 Kč.

14. V předmětné věci soud rozhodoval o žalobě na zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví účastníků k nemovitým věcem, a to pozemku p.č. st. [anonymizováno] – zastavěná plocha a nádvoří o výměře [výměra], jehož součástí je stavba – rodinný dům [adresa] na [obec], které jsou v katastru nemovitostí zapsány na [list vlastnictví] pro k.ú. [obec], kterou žalobkyně podala proto, že ve spoluvlastnictví s žalovaným nechce dále setrvávat a současně žádala, aby předmětné nemovitosti, které nejsou reálně dělitelné, byly přikázány do jejího výlučného vlastnictví.

15. Žalovaný se zrušením spoluvlastnictví souhlasil, nicméně požadoval rozdělení společné věci tak, aby pozemek byl rozdělen na dvě části, z nichž jedna část v [anonymizováno] [číslo] označená parcelním [číslo] byla přikázána do jeho vlastnictví a druhá část označené parcelním číslem st. [anonymizováno] spolu s rodinným domem [adresa] byla přikázána do vlastnictví žalobkyně a aby mu žalobkyně zaplatila finanční vyrovnání tohoto vypořádání, popř. žalovaný žádal, aby nemovitosti byly přikázány do jeho vlastnictví, za což by byl ochoten žalobkyně zaplatit vypořádací podíl ve výši 1 000 000 Kč.

16. Protože žalovaný se zrušením spoluvlastnictví souhlasil, soud spoluvlastnictví účastníků k dotčeným nemovitostem zrušil podle § 1143 zákona č. 89/2012 Sb. (dále jen o.z.). Co se týče možných způsobů vypořádání spoluvlastnictví soud vycházel z ustanovení § 1143 a násl. o.z.. Primárním způsobem vypořádání spoluvlastnictví je rozdělení společné věci, za které je třeba považovat i možnost transformovat rodinný dům na bytové jednotky. Není-li rozdělení věci dobře možné, přichází do úvahy vypořádání přikázáním společné věci za náhradu jednomu nebo více spoluvlastníkům. Nechce-li věc žádný ze spoluvlastníků nebo nemá-li žádný ze spoluvlastníků, který má o společnou věc zájem, finanční prostředky k vyplacení vypořádacího podílu, přichází do úvahy varianta poslední, a to prodej společné věci ve veřejné dražbě.

17. V projednávané věci vyšlo najevo, že předmětný dům není možné transformovat na bytové jednotky (podle popisu rodinného domu ve znaleckém posudku [číslo] vypracovaného znaleckou kanceláří [právnická osoba] se jedná o rodinný dům o velikosti 2+kk, přístavba verandy a kolny zasahuje na pozemek p. [číslo] není zapsána v katastru nemovitostí), ostatně tvrzení žalobkyně ohledně nemožnosti rozdělení rodinného domu ani žalovaný nerozporoval a navrhoval jeho přikázání do vlastnictví žalobkyně spolu s odděleným pozemkem parc. č. st. [anonymizováno] dle [anonymizováno] [číslo].

18. V řízení vyšlo rovněž najevo, že dotčený pozemek parc. č. st. [anonymizováno] je možné teoreticky rozdělit způsobem, který navrhoval žalovaný a obě strany budou mít přístup k odděleným pozemkům (jak vyplývá ze znaleckého posudku znalecké kanceláře [právnická osoba], podle něhož dojde případným rozdělením pozemků k omezení jeho využití. Budoucí pozemek parc. [číslo] bude výrazně limitován v možnostech využití, k pozemku parc. č. st. [anonymizováno] dle [anonymizováno] bude mít žalobkyně přístup po lesní štěrkové cestě přes veřejné pozemky a dále přes pozemek, na kterém má žalobkyně ¼ vlastnický podíl, po nezpevněné komunikaci, po zpevněné komunikaci ve vzdálenosti 70 m, přes veřejné lesní pozemky bez komunikace – viz. parc. [číslo]. K pozemku parc. [číslo] dle [anonymizováno] bude mít žalovaný přístup přes veřejný pozemek a pozemek v jeho majetku. Přístup je pouze pěší, bez komunikace. Zpevněná komunikace je ve vzdálenosti 70 m, viz. parc. [číslo]. Na nově oddělený pozemek parc. [číslo] bude mít žalobkyně přímý přístup a žalovaný bude mít přímý přístup na nově oddělený pozemek parc. [číslo] z pozemku parc. [číslo]). K závěru soudu o dostatečném přístupu obou stran k odděleným pozemkům srovnej rozhodnutí sp. zn. [spisová značka], podle něhož i pěšina může představovat účelovou komunikaci.

19. Nicméně přes shora uvedené a judikaturu, na kterou odkazoval žalovaný sp. zn. [spisová značka], [spisová značka] a [anonymizována dvě slova] [rok] [číslo] závěru o reálné dělitelnosti pozemku v řízení o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví brání skutečnost, že stávající pozemek parc. č. st. [anonymizováno] o ploše [výměra] přiléhající k rodinnému domu vytváří s domem jediný funkční celek, slouží k lepšímu využití domu, je užíván jako zahrada a při takto malé výměře by při zmenšení pozemku na výměru pouhých [výměra] nemohl sloužit účelu, kterému jako celek sloužil (srovnej rozhodnutí sp. zn. [spisová značka]). Proto není v rozporu se zákonem postup soudu, při kterém soud, jenž rozhoduje o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví, přikáže pozemek – zahradu přilehlou k domu tomu, komu přikáže dům, který není reálně dělitelný, aniž by provedl dělení pozemku (srovnej rozhodnutí sp. zn. [spisová značka], [spisová značka], [spisová značka]).

20. Dále k tomu, aniž by soud přistoupil k dělení pozemku, srovnej rozhodnutí sp. zn. [spisová značka], podle něhož rozhodnutí soudu o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví podle § 1143 a násl. o.z. je z pohledu § 82 odst. 3 stavebního zákona rozhodnutím podle zvláštního předpisu, které nevyžaduje vydání územního rozhodnutí, není k němu třeba ani vydání závazného stanoviska orgánu ochrany přírody ve smyslu § 44 odst. 1 zák. č. 114/1992 Sb., které má být vydáno k územnímu rozhodnutí. Nicméně za situace, kdy žalobkyně tvrdila, že dělením pozemku a dalším zahušťováním zástavby ze strany žalovaného výstavbou rodinného domu, či chaty, by zjevně došlo k negativnímu zásahu do krajinného rázu a urbanistické struktury území, čímž žalobkyně zpochybňuje účelnost dělení pozemku, se potom soud musí zabývat tímto tvrzením a podle okolností přihlédnout ke stanovisku orgánu ochrany přírody. Ze stanoviska orgánu ochrany přírody se podává to, co žalobkyně tvrdila s tím, že dalším zahušťováním zástavby a dělením pozemku, který je součástí II. zóny odstupňované ochrany přírody v CHKO [anonymizováno], by došlo k negativnímu zásahu do krajinného rázu a urbanistické struktury území, tedy za takovéto situace je dělení pozemku neúčelné.

21. Za situace, kdy tedy rozdělení společné věci není dobře možné a kdy současně žalobkyně i žalovaný o předmětné nemovitosti projevili zájem, zabýval se soud tím, kterému z účastníků mají být přikázány. Ustanovením § 1147 o.z. stanoví pouze jedinou podmínku pro přikázání věci do výlučného vlastnictví, jinak to, komu bude věc přikázána záleží na úvaze soudu, která může vyjít i z jiných kritérií, respektuje-li zákonné principy soukromého práva (§ 2 a násl. o.z.). Mezi tato další možná kritéria judikatura dlouhodobě řadí zejména schopnost včas zaplatit vypořádací podíl, skutečnost, že spoluvlastník je ochoten zaplatit dalším spoluvlastníkům vyšší finanční náhradu, než jaká by jim jinak náležela, dále např. to, že spoluvlastník v nemovitosti bydlel, udržoval ji, opravoval ji, případně do ní investoval a je schopen se o její údržbu nadále starat, či citovou vazbu k věci. I nadále je třeba brát do úvahy kritérium výše spoluvlastnického podílu a účelného využití věci (srovnej judikaturu sp. zn. [spisová značka], [spisová značka] a [spisová značka]).

22. Při zvažování, kterému ze spoluvlastníků mají být předmětné nemovitostí přikázány do vlastnictví, zohlednil soud ve prospěch žalobkyně schopnost včas zaplatit vypořádací podíl 800 000 Kč (když na základě darovací smlouvy ze dne 18. 12. 2022 má žalobkyně možnost za účelem výplaty podílu disponovat částkou až do výše 1 000 000 Kč). Ačkoliv žalovaný byl ochoten vyplatit žalobkyni vypořádací podíl ve výši 1 000 000 Kč, schopnost disponovat takovouto částkou nijak soudu nedoložil. Co se týče ochoty žalovaného zaplatit žalobkyni na výplatu podílu vyšší finanční částku, než jaká by jí jinak náležela, soud odkazuje na rozhodnutí sp. zn. [spisová značka], podle něhož soud není v zásadě povinen přikázat společnou věc za náhradu tomu ze spoluvlastníků, který nabídne nejvyšší částku jako základ přiměřené náhrady.

23. Dále soud ve prospěch žalobkyně zohlednil předpoklad účelnějšího využití nemovitostí, když žalobkyně v domě stále spolu se svojí rodinou žije a vede domácnost již 30 let, nabyla ji od svého otce, nemovitosti udržuje, opravuje, investuje do nich a je schopna se o údržbu domu starat i nadále, a to na rozdíl od žalovaného, který k předmětné nemovitosti nemá žádnou citovou vazbu (žalovaný citovou vazbu tvrdil nikoliv ve vtahu k projednávané nemovitosti, nýbrž k okolí jako takovému, dům nikdy neužíval, neinvestoval do něho a nad to nelze zvažovat účelné využití nemovitostí žalobcem teprve zamýšleného), viz. rozhodnutí sp. zn. [spisová značka], [spisová značka], [spisová značka] a [spisová značka].

24. Kritérium výše spoluvlastnického podílu vyznělo ve prospěch obou spoluvlastníků, neboť každý z nich vlastní polovinu nemovitostí.

25. S ohledem na shora uvedené, tak soud nemovitosti přikázal do vlastnictví žalobkyně a současně se zabýval výší vypořádacího podílu, přičemž k dispozici měl tři účastníky předložené znalecké posudky. Protože bylo třeba určit obvyklou cenu nemovitostí v místě a čase, znalecký posudek [číslo] znalecké kanceláře [právnická osoba], kterým byla oceněna pouze 1/2 předmětného pozemku (bez stavby) k datu 10. 8. 2021 částkou 580 000 Kč, byl proto pro jeho zastaralost a absenci ocenění stavby nepoužitelný. Znalecký posudek [číslo] znaleckého ústavu [právnická osoba] určil cenu ½ pozemku a domu k datu 19. 3. 2021 částkou 260 000 Kč a aktualizací byla tímto znaleckým ústavem ve znaleckém posudku [číslo] k datu 13. 11. 2022 určena cena ½ pozemku se stavbou ve výši 195 000 Kč. Třetí znalecký posudek [číslo] znalecké kanceláře [právnická osoba] k datu 29. 6. 2022 určil cenu celého pozemku, včetně domu, částkou 1 600 000 Kč. Z uvedeného vyplývá, že při určení výše ½ vypořádacího podílu si konkurovaly dva znalecké posudky, a to znalecký posudek [číslo] znaleckého ústavu [právnická osoba] s cenou ½ pozemku se tavbou 195 000 Kč a znalecký posudek [číslo] znalecké kanceláře [právnická osoba] s cenou ½ pozemku se stavbou ve výši 800 000 Kč. S ohledem na to, že o samotný pozemek projevila zájem řada zájemců a někteří z nich byli ochotni nabídnout i 2 000 000 Kč, (jak žalovaný doložil reakcí zájemců na svůj inzerát), sám žalovaný byl ochoten žalobkyni zaplatit ½ vypořádacího podílu částkou 1 000 000 Kč a znalecký posudek znalecké kanceláře [právnická osoba], byť nebyl aktualizován ocenil ½ pozemku (bez stavby) částkou 580 000 Kč. Je tak zřejmé, že znalecký posudek znaleckého ústavu [právnická osoba] není správný, neboť dotčené nemovitosti značně podhodnotil. Soud tak za správný ohledně ohodnocení pozemku vč. stavby považuje znalecký posudek znalecké kanceláře [právnická osoba], na základě kterého zavázal žalobkyni k výplatě ½ vypořádacího podílu žalovanému ve výši 800 000 Kč.

26. Podle § 142 odst. 2 o.s.ř., věty za čárkou, o nákladech řízení soud rozhodl tak, že na jejich náhradu nemá žádný z účastníků právo, a to s přihlédnutím k nálezu [název soudu] sp. zn. [ústavní nález], podle něhož v daném řízení, v němž se jedná o rovné vlastnické právo všech účastníků, v němž všichni mají shodné procesní postavení žalobců i žalovaných, nemá na náhradu nákladů řízení žádný z nich právo, ledaže by byly dány zvláštní důvody, pro které by přiznání náhrady nákladů řízení některému z účastníků odůvodňovaly. Žádné takovéto zvláštní důvody však soud v posuzované věci neshledal.

27. Podle § 148 odst. 1 o.s.ř. soud rozhodl o povinnosti každého z účastníků nahradit náklady státu ½, tj. každý ve výši 1 756,92 Kč Tyto náklady státu jsou představovány znalečným [právnická osoba] s.r.o. ve výši 3 513,84 Kč.