10 C 290/2023

Plný text

Okresní soud ve Žďáru nad Sázavou rozhodl samosoudkyní Mgr. Jarmilou Krejzkovou ve věci žalobkyně: Jméno žalobkyně , narozená Datum narození žalobkyně bytem Adresa žalobkyně proti žalovaným:

1. Jméno žalované A , narozený Datum narození žalované A bytem Adresa žalované A 2. Jméno žalované B , narozená Datum narození žalované B bytem Adresa žalované A oba zastoupeni advokátkou Jméno advokátky sídlem Adresa advokátky pro určení vlastnického práva k nemovité věci I. Žaloba ve znění: určuje se, že výlučným vlastníkem spoluvlastnického podílu ve výši id. 37/90 pozemku parc. č. , hodnota, o výměře 176 m2, označeném jako zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba: , adresa, , rod. dům, nacházející se v obci a k.ú. , adresa, , zapsaného u , právnická osoba, pro Vysočinu, Katastrální pracoviště , adresa, , na LV č. , hodnota, , je žalobkyně , Jméno žalobkyně, , narozená , Datum narození žalobkyně, , bytem , Adresa žalobkyně, , se zamítá.II. Žalobkyně je povinna nahradit žalovaným oprávněným společně a nerozdílně náklady řízení ve výši , částka, , a to do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám právního zástupce žalovaných , Jméno advokátky, , advokátky se sídlem , adresa, , , adresa, .

1. Žalobkyně se vůči žalovaným domáhala určení vlastnictví ke spoluvlastnickému podílu v rozsahu 37/90 na pozemku parc. č. , hodnota, , jehož součástí je rodinný dům č.p. , Anonymizováno, v k. ú a obci , adresa, s tím, že tento svůj spoluvlastnický podíl prodala žalovaným za nepřiměřeně nízkou cenu kupní smlouvou ze dne , datum, , tedy je smlouva neplatná pro rozpor s dobrými mravy. Citovanou kupní smlouvou žalobkyně rovněž prodala svůj spoluvlastnický podíl v rozsahu 4/9 na pozemku parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, a pozemku parc. č. , hodnota, , jehož součástí je garáž, tuto část smlouvy žalobkyně předmětnou žalobou však nenapadá. Dalšími prodávajícími v rozsahu svých spoluvlastnických podílů na uvedených nemovitostech byla neteř žalobkyně , jméno FO, a synovec žalobkyně , jméno FO, . Žalobkyně tvrdila, že ve skutečnosti byla kupní cena dohodnuta jinak, než bylo uvedeno v kupní smlouvě. Žalobkyně nejprve tvrdila, že žalovaní měli nad cenu uvedenou ve smlouvě zaplatit další částku v hotovosti ve výši , částka, , v průběhu řízení své tvrzení změnila tak, že žalovaní oproti kupní smlouvě měli zaplatit další částku ve výši , částka, . Nad částku uvedenou ve smlouvě však žalovaní žalobkyni nic nezaplatili.

2. Žalovaní s žalobou nesouhlasili a navrhli ji zamítnout s tím, že na ceně za prodej se všichni účastníci kupní smlouvy dohodli předem, žalobkyně proti kupní ceně nic nenamítala, kupní smlouvu si přečetla a podepsala. Kupní cena byla prodávajícím vyplacena na jejich účty, jak požadovali, a to v den uzavření smlouvy. Prodávající nepožadovali úschovu kupní ceny. Prodávané nemovitosti byly ve velice špatném stavu, nebyl k nim vyřešen přístup a část dvora byla ve vlastnictví městyse , adresa, . Předmětné podíly žalovaní kupovali, aniž by měli jistotu, že jim rovněž bude prodán spoluvlastnický podíl bratra žalobkyně , jméno FO, a pozemek městyse , adresa, . Žalovaní rovněž namítali, že žaloba byla u soudu podána po více než roce od uzavření kupní smlouvy, dovolávali se tak prekluze práva.

3. Z důkazů provedených v řízení soud zjistil tento skutkový stav, a to z kupní smlouvy ze dne , datum, a výpisu z katastru nemovitostí. Mezi žalobkyní, jako prodávající a dalšími prodávajícími , jméno FO, a , jméno FO, a mezi žalovanými, jako kupujícími, byla uzavřena písemná kupní smlouva, jejímž předmětem byl prodej spoluvlastnických podílů všech prodávajících v úhrnné výši 81/90 na nemovitostech zapsaných na LV č. , hodnota, pro obec a k. ú. , adresa, , tj. rodinného domu č.p. , Anonymizováno, spolu s pozemkem parc. č. , hodnota, za dohodnutou cenu , částka, , přičemž z této kupní ceny na podíl žalobkyně v rozsahu 37/90 připadla cena ve výši , částka, , na podíl , jméno FO, v rozsahu 30/90 připadla cena ve výši , částka, a na podíl , jméno FO, v rozsahu 14/90 připadla cena ve výši , částka, . Dále byl předmětem citované kupní smlouvy prodej nemovitostí zapsaných na LV č. , hodnota, pro obec a k. ú. , adresa, , tj. celého pozemku parc. č. , hodnota, spolu s garáží a celého pozemku parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, za dohodnutou souhrnnou kupní cenu ve výši , částka, , přičemž z této kupní ceny na podíl žalobkyně v rozsahu 4/9 připadla cena v částce , částka, , na podíl , jméno FO, v rozsahu 3/9 připadla cena ve výši , částka, a na podíl , jméno FO, v rozsahu 2/9 připadla cena ve výši , částka, . Ve smlouvě se účastníci dohodli na tom (kromě jiného), že kupující zaplatí prodávající , Jméno žalobkyně, dohodnutou kupní cenu ve výši , částka, a ve výši , částka, bezhotovostně na účet č. , č. účtu, , VS , var. symbol, v termínu nejpozději do 3 dnů ode dne uzavření této smlouvy. V průběhu řízení žalobkyně potvrdila, že shora uvedená kupní cena jí byla řádně a včas zaplacena na uvedený účet. Prodej spoluvlastnického podílu v rozsahu 1/10 na nemovitostech zapsaných na LV č. , hodnota, ve vlastnictví bratra žalobkyně , jméno FO, touto smlouvou realizován nebyl.

4. Z protokolu Okresního soudu v , Anonymizováno, ze dne , datum, , žádosti žalované ze dne , datum, a usnesení Okresního soudu v , Anonymizováno, ze dne , datum, , čj. , spisová značka, bylo zjištěno, že žalobkyně žádala o opatrovnictví svého bratra , jméno FO, . Podání žalobkyně, kterým se zahajuje řízení u Okresního soudu v , Anonymizováno, , bylo odmítnuto.

5. Z e-mailu ze dne , datum, bylo zjištěno, že jeho prostřednictvím , jméno FO, sděluje žalobkyni cenu pozemku ve výši , částka, dle vyčíslení realitní kanceláře. V e-mailu ze dne , datum, pak žalobkyně sděluje, že zaplacení daně prověří u p. , jméno FO, , p. , jméno FO, s cenou souhlasil. Z e-mailu ze dne , datum, bylo zjištěno, že jim žalobkyně žádá , tituly před jménem, , jméno FO, o zaslání dodatku ke kupní smlouvě, kterým její bratr , jméno FO, prodal svůj spoluvlastnický podíl, dále žalobkyně v e-mailu sdělovala, že cena za prodej ve výši , částka, je nízká a došlo tak k neoprávněnému obohacení.

6. Ze znaleckého posudku , tituly před jménem, , jméno FO, ze dne , datum, , vypracovaného pro daňové účely, bylo zjištěno, že zjištěná cena nemovitostí zapsaných na LV č. , hodnota, a , Anonymizováno, pro k. ú. , adresa, podle stavu k datu , datum, činí , částka, .

7. Po provedeném řízení a právním zhodnocení věci má soud za prokázané, že mezi žalobkyní, jako prodávající a dalšími prodávajícími , jméno FO, a , jméno FO, a mezi žalovanými, jako kupujícími, byla dne , datum, uzavřena písemná kupní smlouva podle § 2079 a 2128 zák. č. 89/2012 Sb. (dále jen o.z.), jejímž předmětem byl prodej spoluvlastnických podílů všech prodávajících v úhrnné výši 81/90 na nemovitostech zapsaných na LV č. , hodnota, pro obec a k. ú. , adresa, (tj. rodinného domu č.p. , Anonymizováno, spolu s pozemkem parc. č. , hodnota, ) za dohodnutou souhrnnou cenu , částka, , přičemž v této kupní ceně na podíl žalobkyně v rozsahu 37/90 připadla cena ve výši , částka, , na podíl , jméno FO, v rozsahu 30/90 připadla cena ve výši , částka, a na podíl , jméno FO, v rozsahu 14/90 připadla cena ve výši , částka, .

8. Dále byl předmětem shora citované kupní smlouvy prodej nemovitostí zapsaných na LV č. , hodnota, pro obec a k. ú. , adresa, , tj. celého pozemku parc. č. , hodnota, spolu s garáží a celého pozemku parc. č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , za dohodnutou souhrnnou kupní cenu ve výši , částka, , přičemž z této kupní ceny na podíl žalobkyně v rozsahu 4/9 připadla cena v částce , částka, , na podíl , jméno FO, v rozsahu 3/9 připadla cena ve výši , částka, a na podíl , jméno FO, v rozsahu 2/9 připadla cena ve výši , částka, .

9. Soud předmětnou kupní smlouvu považuje za platně uzavřenou, neboť se účastníci dohodli na předmětu prodeje a jeho kupní ceně a smlouva, jejímž předmětem byl prodej a koupě nemovitostí, byla uzavřena v písemné formě v souladu s § 560 a 2128 odst. 1 o.z.

10. Žalobkyně se v řízení dovolávala neplatnosti části shora uvedené kupní smlouvy ze dne , datum, , jejímž předmětem byl prodej jejího spoluvlastnického podílu v rozsahu 37/90 na nemovitostech zapsaných na LV č. , hodnota, za cenu , částka, s tím, že takováto cena je nepřiměřeně nízká a u jednání o ní je v rozporu s dobrými mravy a dále žalobkyně tvrdila, že ve skutečnosti se všichni účastníci smlouvy dohodli na tom, že kupní cena nad částku uvedenou ve smlouvě ve výši , částka, , bude činit dalších , částka, a bude vyplacena v hotovosti, jak žalobkyně tvrdila na č. l. 3 soudního spisu a dále pak žalobkyně své tvrzení změnila, jak vyplývá z č. l. 76 soudního spisu s tím, že nad kupní cenu uvedenou ve smlouvě, bude zaplacena další částka v hotovosti ve výši , částka, .

11. Svá tvrzení o tom, že se účastníci ve skutečnosti dohodli na vyšší kupní ceně, než je uvedena v písemné smlouvě ze dne , datum, , žalobkyni neprokázala, jak bylo zjištěno ze svědeckých výpovědí , jméno FO, a , jméno FO, a účastnické výpovědi žalované , Jméno žalované B, , kteří potvrdili, že celková cena všech prodávaných nemovitostí (myšleno vč. spoluvlastnického podílu bratra žalobkyně , jméno FO, v rozsahu 1/10 na nemovitostech zapsaných na LV č. , hodnota, v částce , částka, , jehož prodej touto smlouvou realizován nebyl) byla stanovena vzájemnou dohodou ve výši , částka, , přičemž předtím se účastníci dohodli na kupní ceně , částka, dle odhadu, který zajišťovala sama žalobkyně, nad tento odhad se pak účastníci shodně definitivně dohodli na kupní ceně ve výši , částka, , s čímž žalobkyně souhlasila, neboť se jednalo o vyšší částku oproti odhadu ve výši , částka, .

12. Ohledně žalobkyní tvrzení a v tomto řízení neprokázané dohody o vyšší kupní ceně, než uvedené v písemné smlouvě, pak soud odkazuje na rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 30 Cdo 2216/2007, podle něhož je-li v písemném vyhotovení kupní smlouvy týkající se nemovitosti uvedena kupní cena odlišná od kupní ceny skutečně dohodnuté, je neplatná celá kupní smlouva a není možno považovat za platně uzavřenou ani kupní smlouvu s cenou skutečně dohodnutou, ani kupní smlouvu s cenou uvedenou v písemném vyhotovení.

13. K tvrzení žalobkyně, že kupní cena ve výši , částka, za prodej spoluvlastnických podílů v úhrnném rozsahu 81/90 na nemovitostech zapsaných na LV č. , hodnota, , tj. rodinného domu č.p. , Anonymizováno, spolu s pozemkem parc. č. , hodnota, , je nepřiměřeně nízká a že cena měla být stanovena nikoliv vzájemnou dohodou, ale na základě předchozího ocenění odhadcem, pak soud odkazuje na rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 22 Cdo 5040/2007, podle něho není-li cena věci stanovena cenovými předpisy, nečiní skutečnosti prodeje věci značně pod cenou sama o sobě kupní smlouvu neplatnou.

14. Výše kupní ceny záleží obecně na dohodě stran. Jinými instituty, které omezují strany ve svobodném určení výše kupní ceny, jsou laesio enormis a lichva (§ 1793-1797 o. z.). V zásadě na svobodné určení ceny bude mít vliv i ustanovení § 1765 a násl. v o. z.

15. K posouzení toho, zda mezi stranami dohodnutá kupní cena za spoluvlastnické podíly v rozsahu 81/90 na nemovitostech zapsaných na LV č. , hodnota, (rodinného domu s pozemkem) ve výši , částka, , byla nepřiměřeně nízká a zda je takovéto právní jednání neplatné pro rozpor s dobrými mravy podle § 580 o. z., bylo třeba vycházet z ustanovení lex specialis, tj. § 1796 o. z., podle něhož neplatná je smlouva, při jejímž uzavírání někdo zneužije tísně, nezkušenosti, rozumové slabosti, rozrušení nebo lehkomyslnosti druhé strany a dá sobě nebo jinému slíbit či poskytnou plnění, jehož majetková hodnota je k vzájemnému plnění v hrubém nepoměru. Smyslem ustanovení § 1796 o. z. je zákaz jednat v rozporu s dobrými mravy. Nepoměr vzájemného plnění (vyjma nepoměru zcela extrémního) sám o sobě rozpor s dobrými mravy nezakládá. K posouzení naplnění skutkové podstaty dle § 1796 o. z. bylo třeba zhodnotit veškeré okolnosti k případu, přičemž bylo třeba se zabývat i tím, zda k samotnému nepoměru plnění přistoupilo též zneužívající jednání. Toto zneužívající jednání by tak mohlo odůvodnit, že důsledky ustanovení § 1796 nastanou i při nižší míře nepoměru.

16. V tomto řízení žalobkyně netvrdila, a tudíž ani neprokazovala, že by kupní smlouvu uzavřela v tísni, nezkušenosti, rozumové slabosti, rozrušení, lehkomyslnosti, či že by ji kupující zneužili. Žalobkyně sama uváděla, že od své neteře , jméno FO, měla vědět, že srovnatelný dům s menším pozemkem se prodává přes „realitku“ za , částka, . Tedy si žalobkyně musela být vědoma před uzavřením smlouvy toho, o jaké ceně strany za prodávané nemovitosti mohou jednat a na jaké ceně se event. mohou dohodnout a stěží se tak žalobkyně může dovolávat ustanovení § 1796 o. z., když zcela dobrovolně, bez nátlaku a po předchozí informativnosti o prodejních cenách (když sama tvrdila, že měla odhad před prodejem nemovitostí od p. , jméno FO, z , adresa, ve výši , částka, ) přistoupila k dohodě o uzavření ceny za prodávané nemovitosti.

17. Soud je tak přesvědčen, že předmětnou žalobu žalobkyně podala účelově, a to poté, co se po uzavření smlouvy měla dozvědět o tom, že svůj spoluvlastnický podíl v rozsahu 1/10 na nemovitostech zapsaných na LV č. , hodnota, bratr žalobkyně , jméno FO, prodal za vyšší cenu, než kterou žalobkyně obdržela (myšleno v přepočtu na velikost spoluvlastnických podílů). Soud proto žalobu jako nedůvodnou zamítl.

18. K námitce žalovaných ohledně prekluze práva žalobkyně ve smyslu § 1795 o. z. s tím, že předmětná kupní smlouva byla uzavřena , datum, a první podání žalobkyně vůči soudu učinila dne , datum, , tedy více než rok od uzavření smlouvy, soud uvádí, že k prekluzi práva žalobkyně nedošlo, neboť se svého práva žalobkyně nedomáhala podle § 1793 o. z. z titulu neúměrného zkrácení, nýbrž podle § 1796 o. z. (o lichvě), právo žalobkyně tak prekludováno nebylo.

19. Soud ve věci neprovedl důkaz navržený žalobkyní, a to znaleckým posudkem za účelem zjištění obvyklé ceny jejího spoluvlastnického podílu na nemovitostech, neboť takový důkaz byl pro rozhodnutí soudu bezpředmětný, když jak vyplývá ze shora uvedeného, bylo třeba upřednostnit dohodu účastníků o výši kupní ceny, nikoliv ji stanovit znaleckým posudkem.

20. O nákladech řízení soud rozhodl podle § 142 odst. 1 o.s.ř. a jejich náhradu přiznal ve věci úspěšným žalovaným, a to za náhradu za jejich zastoupení advokátem. Na těchto nákladech tak žalovaným byly podle vyhlášky č. 177/1996 Sb., účinné do 31.12.2024 přiznány 2 úkony právní pomoci při zastupování dvou žalovaných za přípravu a převzetí zastoupení a písemné vyjádření ve věci z 15.7.2024 podle § 7, 9 odst. 3, písm. a), § 9 odst. 4 citované vyhlášky z tarifní hodnoty ve výši , částka, , a to ve spojení s § 12 odst. 3 citované vyhlášky, tj. sazba snížená o 20 % u každého ze zastupovaných účastníků, tj. 2x , částka, , 2 režijní paušály po , částka, podle § 13 odst. 3 citované vyhlášky a dále pak dle vyhlášky č. 177/1996 Sb., účinné od 1.1.2025, a to za 3 úkony právní pomoci za písemné vyjádření ve věci ze dne 31.1.2025 a účast při jednání soudu ve dnech 4.2.2025 a 20.3.2025, tj. podle § 7 a 9 odst. 4 písm. a) citované vyhlášky, tj. z tarifní hodnoty , částka, , přičemž dle § 12 odst. 4 citované vyhlášky se sazba za druhého zastupovaného účastníka snižuje o 20 %, tedy úkon za zastupování prvního žalovaného činí , částka, , za zastupování druhé žalované činí , částka, , to vše násobeno třemi, dále pak žalovaným přísluší na nákladech za právní zastoupení tři režijní paušály po , částka, podle § 13 odst. 4 citované vyhlášky, ztrátu času k jednáním podle § 14 odst. 3 citované vyhlášky 8x , částka, , jak bylo požadováno, oproti vyhláškovému nároku po , částka, , jízdné ke dvěma jednáním soudu v částce celkem , částka, podle vyhl. č. 475/2024 Sb. osobním automobilem značky Škoda na trase , adresa, a zpět, tj. celkem , hodnota, ujetých km, při průměrné spotřebě benzinu natural 5,5 l/100 km a jeho účtované ceně 38,2 K/1 l, a to vč. amortizace požadované ve výši , částka, /1 km a dále pak 21% DPH podle § 137 odst. 3 o. s. ř. ve výši , částka, , tj. celkem , částka, .