10 C 296/2022

Plný text

Okresní soud ve Žďáru nad Sázavou rozhodl samosoudkyní Mgr. Jarmilou Krejzkovou ve věci žalobkyně: Jméno žalobkyně , narozená Anonymizováno . Anonymizováno 1. Anonymizováno bytem Adresa žalobkyně proti žalovaným:

1. Jméno žalované A , narozený Datum narození žalované A bytem Adresa žalované A 2. Jméno žalované B , narozená Datum narození žalované B bytem Adresa žalované A oba zastoupeni advokátem Anonymizováno . Anonymizováno Anonymizováno sídlem Anonymizováno Anonymizováno /1, Anonymizováno Anonymizováno Anonymizováno Anonymizováno Anonymizováno pro zaplacení částky 380 000 Kč s přísl. I. Žalovaní jsou povinni společně a nerozdílně zaplatit žalobkyni , částka, spolu s 10 % zákonnými úroky z prodlení ročně z této částky od , datum, do zaplacení a , částka, na náhradě nákladů nutných k uplatnění pohledávky, a to do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku.II. Co do povinnosti žalovaných zaplatit žalobkyni společně a nerozdílně , částka, spolu s 10 % zákonnými úroky z prodlení ročně z této částky od , datum, do zaplacení, se žaloba zamítá.III. Žalovaní jsou povinni společně a nerozdílně nahradit žalobkyni náklady řízení ve výši , částka, , a to do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku.IV. Žalovaní jsou povinni zaplatit společně a nerozdílně České republice – Okresnímu soudu ve Žďáru nad Sázavou náklady státu ve výši , částka, , a to do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku na účet soudu č. , č. účtu, , VS , RČ, .

1. Žalobkyně se vůči žalovaným domáhala zaplacení částky , částka, spolu se zákonnými úroky z prodlení z titulu práva za vadné plnění, které je podstatným porušením smlouvy (přiměřené slevy z kupní ceny) a částky , částka, na náhradě nákladů nutných k uplatnění pohledávky s tím, že mezi žalobkyní, jako kupující, a žalovanými, jako prodávajícími, byla dne , datum, uzavřena kupní smlouva ohledně prodeje nemovitostí se všemi součástmi a příslušenstvím, zapsaných na LV č. , hodnota, pro obec , adresa, , katastrální území , adresa, za dohodnutou cenu , částka, . V rozporu s výslovným ujištěním žalovaných a ujednáním v kupní smlouvě po nastěhování předmět prodeje vykazoval skryté vady, které posléze prostřednictvím dvou písemností žalobkyně u žalovaných reklamovala (jako konstrukční vadu střechy, vadu odvětrávání kanalizace v podkroví, nerovnost podlah v podkroví, vadné rozvody elektroinstalace, vadnou izolaci bazénu, nefunkční zamykání předních dveří do garáže, nefunkční zadní dveře do garáže, zatékání do konstrukce balkonu, chybějící tepelnou izolaci stěny dělící garáž a obytný prostor a rozbité umyvadlo v koupelně), ovšem bezvýsledně, domáhá se proto zaplacení shora uvedené částky z titulu přiměřené slevy z kupní ceny a náhrady nákladů spojených s jejich uplatněním s tím, že do prodlení se zaplacením přiměřené slevy z kupní ceny a nákladů vzniklých s uplatněním pohledávky se žalovaní dostali od prvního dne následujícího po dni, ke kterému žalobkyni sdělili, že reklamaci neuznávají.

2. Žalovaní s žalobou nesouhlasili a navrhli ji zamítnout s tím, že žalobkyní reklamované vady nejsou vady skryté, s výjimkou zatékání do střechy, které nechali opravit pokrývačem, za dobu jejich bydlení v nemovitosti se žádné z vytýkaných závad neobjevily. Protože předmětem prodeje nebyla novostavba, poskytli žalovaní žalobkyni slevu z kupní ceny za drobné opravy.

3. Mezi žalovanými, jako prodávajícími jejich majetku ve společném jmění manželů, a žalobkyní, jako kupující, byla dne , datum, uzavřena kupní smlouva podle § 2079 a násl., ve spojení s § 2128 a násl. zákona č. 89/2012 Sb. (dále jen o.z.), jejímž předmětem byl prodej pozemku p.č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, o výměře , Anonymizováno, m2, trvalý travní porost a pozemku p.č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, o výměře , Anonymizováno, m2, zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí byla stavba s č.p. , Anonymizováno, , rodinný dům, a to se všemi součástmi a příslušenstvím, včetně oplocení, zahradních domků, skleníku, bazénu, trvalých porostů na pozemcích vysázených a venkovních úprav a včetně pevně připojených součástí a vybavení domu, jako zejména kuchyňské linky, včetně vestavěných spotřebičů, osvětlení, elektrokotle, krbových kamen, venkovní pergoly a markýzy za dohodnutou kupní cenu ve výši , částka, . Tyto skutečnosti byly zjištěny z citované kupní smlouvy ze dne , datum, .

4. Ze svědecké výpovědi , Jméno žalované A, , syna žalovaných, bylo zjištěno, že původně za nemovitosti žalovaní požadovali , částka, , nicméně poté se obě strany vzájemně dohodly na ceně , částka, za drobné opotřebení nemovitosti, neboť ta v době prodeje byla , Anonymizováno, roků stará. Ze svědecké výpovědi , jméno FO, , druha žalobkyně, bylo rovněž zjištěno, že se účastníci vzájemné dohodli na kupní ceně , částka, , stav nemovitosti žalovaní prezentovali jako výborný až po podepsání kupní smlouvy sdělovali nějaký problém s „klempířinou“ ve vývodu komínu na střechu, neříkali, že by do nemovitosti zatékalo.

5. Dále bylo v řízení zjištěno z čl. V bodu 2 kupní smlouvy, že prodávající prohlásili, že jim nejsou známy žádné závady předmětu koupě, které by nebyly patrné z běžné prohlídky nemovitosti (skryté vady), jako např. zatékání do nemovitosti, statické či jiné problémy, konstrukcí střech či nosných částí domu, vlhkost a vadná hydroizolace, tepelné mosty, plísně apod. a dále v čl. V bodu 3 kupní smlouvy smluvní strany prohlásily, že berou na vědomí, že vlastnické právo k předmětu koupě přejde na kupujícího okamžikem vkladu vlastnického práva dle této smlouvy do veřejného seznamu, a to k okamžiku, kdy bude návrh na zápis (vklad) doručen příslušnému Katastrálnímu úřadu.

6. Z článku V. bodu 4. kupní smlouvy se strany dohodly na převzetí předmětných nemovitostí dne , datum, , pokud se strany následně nedohodnou na jiném termínu. Do tohoto okamžiku prodávající mohou předmět koupě bezplatně užívat a zároveň nesou nebezpečí škody na něm. Z článku V. bodu 6. kupní smlouvy bylo zjištěno, že se účastníci dohodli na tom, že předáním a převzetím předmětu koupě přechází nebezpečí škody na věci na kupujícího. Z uvedeného tak vyplývá, že ve smyslu § 2130 o.z. ujednáním strany, kdy má kupující nemovitou věc převzít, tj. dnem , datum, , přešlo nebezpečí škody na věci na žalobkyni. V rozporu s tímto závěrem není ani ta skutečnost, že předmět prodeje byl fakticky žalobkyni předán až dne , datum, , jak bylo zjištěno z předávacího protokolu, když s ohledem na článek VII. bod 3. kupní smlouvy změny a doplňky této smlouvy bylo možno činit pouze písemně. Do data , datum, tak nebezpečí škody na věci nesli žalovaní.

7. Dále soud v řízení zjistil, a to z písemné reklamace žalobkyně ze dne , datum, , že se vůči žalovaným domáhala přiměřené slevy z kupní ceny ve výši , částka, , když kupní smlouva byla porušena podstatným způsobem, neboť převáděná nemovitost vykazovala podstatné skryté vady spočívající v:- instalaci bazénu v rozporu s montážními pokyny výrobce, když bazén byl obsypán pouze zeminou, nikoliv betonovou směsí (jak ostatně soud zjistil z montážního návodu, protokolu a svědecké výpovědi , jméno FO, ),- popraskání a odmrznutí dlažby na balkonu, čímž zatéká do konstrukce domu),- zatékání a nefunkčnosti souvrství střechy domu, nadměrné vlhkosti,- nerovnosti podlah v 2. nadzemním podlaží,- nemožnosti vytopení pokoje nad garáží na požadovanou teplotu,- výskytu plísní na podlaze a stěnách v okolí studniční izolace pod schodištěm, na oknech, ventilátorech, chybné odvětrávání,- poškození umyvadla v koupelně,- zábradlí schodiště neodpovídá normě ČNS 743305,- zadní dveře do garáže neplní požadavky na tepelný odpor a bezpečnost, nebyl předán klíč od dveří,- garáž (v rozporu s projektovou dokumentací, není tepelně izolována dělící stěna mezi garáží a zbytkem obytné plochy domu),- přední dveře do garáže z důvodu vady nelze zamknout,- studniční vrt zanesen a voda v něm kontaminována umístěným materiálem, jako polystyrenem, skelnou vatou v pytli, kusem autosedačky, igelitu a dalších.

8. Současně měla být reklamace považována za předžalobní výzvu. Z dodejky bylo zjištěno, že tato písemnost adresovaná žalovaným byla převzata prvním žalovaným dne , datum, .

9. Žalobkyně vůči žalovaným uplatnila další písemnou reklamaci, která byla rovněž současně předžalobní výzvou, a to dne , datum, spočívající v neschopnosti elektroinstalace v domě z hlediska bezpečnosti řádného provozu.

10. Ze zprávy z inspekce nemovitosti inspektora , tituly před jménem, Arch. , jméno FO, byly zjištěny závady, tak jak je žalobkyně popsala v první reklamaci s odhadem ceny na odstranění závad ve výši , částka, celkem.

11. Z revize elektroinstalace rodinného domu č.p. , Anonymizováno, , adresa, ze dne , datum, bylo zjištěno, že zařízení není z hlediska bezpečnosti schopné provozu z důvodu celkem , hodnota, závad.

12. Ze znaleckého posudku ing. , jméno FO, a jeho výslechu bylo zjištěno, že v rodinném domě nalezl vady jak zjistitelné, tak skryté, jeho znalecký posudek se týkal pouze vad skrytých, spočívajících v konstrukční vadě střechy (s oceněním částkou , částka, na její opravu), v závadě odvětrávání kanalizace v podkroví (s částkou , částka, na opravu), v závadě nerovnosti podlah v podkroví (s částkou , částka, na opravu) a v závadě vadných rozvodů elektroinstalace (s částkou , částka, na opravu, tj. po zaokrouhlení , částka, na opravu). Z výslechu znalce a fotografií bylo zjištěno, že nerovnost podlah v podkroví byla způsobena především nerovností podkladového betonu.

13. Ze shora uvedeného je tak zřejmé, že shora popsané vadné plnění, jež bylo popsáno ve znaleckém posudku ing. , jméno FO, , je podstatným porušením smlouvy a žalobkyně má podle § 2106 odst. 1 písm. c) o.z. právo na přiměřenou slevu z kupní ceny ve výši , částka, , když se jedná o vady skryté, které žalobkyně jako laik nemohla ve smyslu § 2103 o.z. poznat s vynaložením obvyklé pozornosti již při uzavření smlouvy, přičemž tato podmínka dle věty druhé tohoto ustanovení neplatí, neboť v kupní smlouvě ji žalovaní ujistili, že do nemovitosti nezatéká, není zde vlhkost ani vadná hydroizolace, tepelné mosty, plísně.

14. Co se týče nerovnosti podlah v 2. nadzemním podlaží, tuto závadu na rozdíl od znalce , jméno FO, rovněž soud považuje za závadu skrytou, kterou žalobkyně jako laik nemohla rozpoznat v tomto směru odkazuje, stejně jako žalobkyně, na rozhodnutí Nejvyššího soudu České republiky sp. zn. , spisová značka, a rozhodnutí Okresního soudu , adresa, venkov sp. zn. , spisová značka, . Ohledně nerovnosti podlah soud rovněž neuvěřil tvrzení účastníků a výpovědi svědka , jméno FO, , že by tato závada neexistovala již v době předání nemovitosti žalobkyni.

15. Ve smyslu § 2129 odst. 2 o.z. tak žalobkyně oznámila tyto skryté vady žalovaným včas, neboť je oznámila do 5 let od nabytí nemovitosti. Spolu se slevou z kupní ceny ve výši , částka, byly žalobkyni přiznány podle § 513 o.z. náklady spojené s jejím uplatněním ve výši , částka, , jak byly prokázány za vyhotovení zprávy inspekce nemovitosti a znaleckého posudku ing. , jméno FO, , a to spolu s 10 % zákonnými úroky z prodlení ročně z částky , částka, od , datum, do zaplacení podle § 1970 o.z., když do prodlení se žalovaní dostali od prvního dne následujícího po dni, kdy reklamaci žalobkyni neuznali, což bylo zjištěno z emailu právního zástupce žalovaných ze dne , datum, .

16. Naproti shora uvedenému soud neshledal důvodnou část žaloby na slevu z kupní ceny ve výši , částka, s příslušenstvím, tj. na částku, kterou žalobkyně oproti nákladům na opravu závad dle odhadu podle zprávy o inspekci nemovitosti ve výši , částka, korigovala a která má spočívat ve skrytých závadách (vadné instalaci bazénu, nefunkčním zamykání předních dveří garáže, nefunkčnosti zadních dveří do garáže, zatékání do konstrukce bazénu, chybějící tepelné izolaci stěny mezi garáží a obytným prostorem a rozbitým umyvadlem v koupelně), když s ohledem na to, že závada nefunkčnosti zamykání předních dveří do garáže a rozbitém umyvadlu byly závady zjevnými a existovaly v době převzetí nemovitosti žalobkyní. Ostatní závady sice soud považuje za podstatné a skryté ve smyslu shora citovaných ustanovení, protože však žalobkyně nesplnila povinnost tvrzení a důkazní ohledně toho, jaká částka z uplatněné slevy z kupní ceny ve výši , částka, celkem za 6 uvedených závad připadá na každou z uvedených závad jednotlivě a v jaké výši.

17. V této věci soud prováděl další důkazy, těmi se však blíže nezabýval, neboť pro rozhodnutí soud neměly význam.

18. O nákladech řízení soud rozhodl podle § 142 odst. 3 o.s.ř. a jejich plnou náhradu přiznal žalobkyni, neboť ta měla neúspěch pouze v nepatrné části a náklady jí přiznal za soudní poplatek ve výši , částka, a dále pak náklady dle § 151 odst. 3 o.s.ř. jako nezastoupenému účastníku podle vyhl. č. 254/2015 Sb. za 2 předžalobní výzvy po , částka, , dále po , částka, za sepis žaloby, další písemné vyjádření ve věci, účast při 2 jednání soudu, tj. celkem , částka, .

19. O povinnosti ve věci neúspěšných žalovaných nahradit státu jeho náklady ve výši , částka, soud rozhodl podle § 148 odst. 1 o.s.ř.. Tyto náklady jsou představovány znalečným a jízdným ing. , jméno FO, .