10 C 296/2022

Plný text

Okresní soud ve Žďáru nad Sázavou rozhodl samosoudkyní Mgr. Jarmilou Krejzkovou ve věci žalobkyně: Jméno žalobkyně, narozená Anonymizováno.Anonymizováno 1. Anonymizováno bytem Adresa žalobkyně proti žalovaným:

1. Jméno žalované A, narozený Datum narození žalované A bytem Adresa žalované A 2. Jméno žalované B, narozená Datum narození žalované B bytem Adresa žalované A oba zastoupeni advokátem Anonymizováno. Anonymizováno Anonymizováno sídlem Anonymizováno Anonymizováno/1, Anonymizováno Anonymizováno Anonymizováno Anonymizováno Anonymizováno pro zaplacení částky 380 000 Kč s přísl. I. Žalovaní jsou povinni společně a nerozdílně zaplatit žalobkyni částka spolu s 10 % zákonnými úroky z prodlení ročně z této částky od datum do zaplacení a částka na náhradě nákladů nutných k uplatnění pohledávky, a to do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku. II. Co do povinnosti žalovaných zaplatit žalobkyni společně a nerozdílně částka spolu s 10 % zákonnými úroky z prodlení ročně z této částky od datum do zaplacení, se žaloba zamítá. III. Žalovaní jsou povinni společně a nerozdílně nahradit žalobkyni náklady řízení ve výši částka, a to do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku. IV. Žalovaní jsou povinni zaplatit společně a nerozdílně České republice – Okresnímu soudu ve Žďáru nad Sázavou náklady státu ve výši částka, a to do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku na účet soudu č. č. účtu, VS RČ.

1. Žalobkyně se vůči žalovaným domáhala zaplacení částky částka spolu se zákonnými úroky z prodlení z titulu práva za vadné plnění, které je podstatným porušením smlouvy (přiměřené slevy z kupní ceny) a částky částka na náhradě nákladů nutných k uplatnění pohledávky s tím, že mezi žalobkyní, jako kupující, a žalovanými, jako prodávajícími, byla dne datum uzavřena kupní smlouva ohledně prodeje nemovitostí se všemi součástmi a příslušenstvím, zapsaných na LV č. hodnota pro obec adresa, katastrální území adresa za dohodnutou cenu částka. V rozporu s výslovným ujištěním žalovaných a ujednáním v kupní smlouvě po nastěhování předmět prodeje vykazoval skryté vady, které posléze prostřednictvím dvou písemností žalobkyně u žalovaných reklamovala (jako konstrukční vadu střechy, vadu odvětrávání kanalizace v podkroví, nerovnost podlah v podkroví, vadné rozvody elektroinstalace, vadnou izolaci bazénu, nefunkční zamykání předních dveří do garáže, nefunkční zadní dveře do garáže, zatékání do konstrukce balkonu, chybějící tepelnou izolaci stěny dělící garáž a obytný prostor a rozbité umyvadlo v koupelně), ovšem bezvýsledně, domáhá se proto zaplacení shora uvedené částky z titulu přiměřené slevy z kupní ceny a náhrady nákladů spojených s jejich uplatněním s tím, že do prodlení se zaplacením přiměřené slevy z kupní ceny a nákladů vzniklých s uplatněním pohledávky se žalovaní dostali od prvního dne následujícího po dni, ke kterému žalobkyni sdělili, že reklamaci neuznávají.

2. Žalovaní s žalobou nesouhlasili a navrhli ji zamítnout s tím, že žalobkyní reklamované vady nejsou vady skryté, s výjimkou zatékání do střechy, které nechali opravit pokrývačem, za dobu jejich bydlení v nemovitosti se žádné z vytýkaných závad neobjevily. Protože předmětem prodeje nebyla novostavba, poskytli žalovaní žalobkyni slevu z kupní ceny za drobné opravy.

3. Mezi žalovanými, jako prodávajícími jejich majetku ve společném jmění manželů, a žalobkyní, jako kupující, byla dne datum uzavřena kupní smlouva podle § 2079 a násl., ve spojení s § 2128 a násl. zákona č. 89/2012 Sb. (dále jen o.z.), jejímž předmětem byl prodej pozemku p.č. Anonymizováno/Anonymizováno o výměře Anonymizováno m2, trvalý travní porost a pozemku p.č. Anonymizováno/Anonymizováno o výměře Anonymizováno m2, zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí byla stavba s č.p. Anonymizováno, rodinný dům, a to se všemi součástmi a příslušenstvím, včetně oplocení, zahradních domků, skleníku, bazénu, trvalých porostů na pozemcích vysázených a venkovních úprav a včetně pevně připojených součástí a vybavení domu, jako zejména kuchyňské linky, včetně vestavěných spotřebičů, osvětlení, elektrokotle, krbových kamen, venkovní pergoly a markýzy za dohodnutou kupní cenu ve výši částka. Tyto skutečnosti byly zjištěny z citované kupní smlouvy ze dne datum.

4. Ze svědecké výpovědi Jméno žalované A, syna žalovaných, bylo zjištěno, že původně za nemovitosti žalovaní požadovali částka, nicméně poté se obě strany vzájemně dohodly na ceně částka za drobné opotřebení nemovitosti, neboť ta v době prodeje byla Anonymizováno roků stará. Ze svědecké výpovědi jméno FO, druha žalobkyně, bylo rovněž zjištěno, že se účastníci vzájemné dohodli na kupní ceně částka, stav nemovitosti žalovaní prezentovali jako výborný až po podepsání kupní smlouvy sdělovali nějaký problém s „klempířinou“ ve vývodu komínu na střechu, neříkali, že by do nemovitosti zatékalo.

5. Dále bylo v řízení zjištěno z čl. V bodu 2 kupní smlouvy, že prodávající prohlásili, že jim nejsou známy žádné závady předmětu koupě, které by nebyly patrné z běžné prohlídky nemovitosti (skryté vady), jako např. zatékání do nemovitosti, statické či jiné problémy, konstrukcí střech či nosných částí domu, vlhkost a vadná hydroizolace, tepelné mosty, plísně apod. a dále v čl. V bodu 3 kupní smlouvy smluvní strany prohlásily, že berou na vědomí, že vlastnické právo k předmětu koupě přejde na kupujícího okamžikem vkladu vlastnického práva dle této smlouvy do veřejného seznamu, a to k okamžiku, kdy bude návrh na zápis (vklad) doručen příslušnému Katastrálnímu úřadu.

6. Z článku V. bodu 4. kupní smlouvy se strany dohodly na převzetí předmětných nemovitostí dne datum, pokud se strany následně nedohodnou na jiném termínu. Do tohoto okamžiku prodávající mohou předmět koupě bezplatně užívat a zároveň nesou nebezpečí škody na něm. Z článku V. bodu 6. kupní smlouvy bylo zjištěno, že se účastníci dohodli na tom, že předáním a převzetím předmětu koupě přechází nebezpečí škody na věci na kupujícího. Z uvedeného tak vyplývá, že ve smyslu § 2130 o.z. ujednáním strany, kdy má kupující nemovitou věc převzít, tj. dnem datum, přešlo nebezpečí škody na věci na žalobkyni. V rozporu s tímto závěrem není ani ta skutečnost, že předmět prodeje byl fakticky žalobkyni předán až dne datum, jak bylo zjištěno z předávacího protokolu, když s ohledem na článek VII. bod 3. kupní smlouvy změny a doplňky této smlouvy bylo možno činit pouze písemně. Do data datum tak nebezpečí škody na věci nesli žalovaní.

7. Dále soud v řízení zjistil, a to z písemné reklamace žalobkyně ze dne datum, že se vůči žalovaným domáhala přiměřené slevy z kupní ceny ve výši částka, když kupní smlouva byla porušena podstatným způsobem, neboť převáděná nemovitost vykazovala podstatné skryté vady spočívající v: - instalaci bazénu v rozporu s montážními pokyny výrobce, když bazén byl obsypán pouze zeminou, nikoliv betonovou směsí (jak ostatně soud zjistil z montážního návodu, protokolu a svědecké výpovědi jméno FO), - popraskání a odmrznutí dlažby na balkonu, čímž zatéká do konstrukce domu), - zatékání a nefunkčnosti souvrství střechy domu, nadměrné vlhkosti, - nerovnosti podlah v 2. nadzemním podlaží, - nemožnosti vytopení pokoje nad garáží na požadovanou teplotu, - výskytu plísní na podlaze a stěnách v okolí studniční izolace pod schodištěm, na oknech, ventilátorech, chybné odvětrávání, - poškození umyvadla v koupelně, - zábradlí schodiště neodpovídá normě ČNS 743305, - zadní dveře do garáže neplní požadavky na tepelný odpor a bezpečnost, nebyl předán klíč od dveří, - garáž (v rozporu s projektovou dokumentací, není tepelně izolována dělící stěna mezi garáží a zbytkem obytné plochy domu), - přední dveře do garáže z důvodu vady nelze zamknout, - studniční vrt zanesen a voda v něm kontaminována umístěným materiálem, jako polystyrenem, skelnou vatou v pytli, kusem autosedačky, igelitu a dalších.

8. Současně měla být reklamace považována za předžalobní výzvu. Z dodejky bylo zjištěno, že tato písemnost adresovaná žalovaným byla převzata prvním žalovaným dne datum.

9. Žalobkyně vůči žalovaným uplatnila další písemnou reklamaci, která byla rovněž současně předžalobní výzvou, a to dne datum spočívající v neschopnosti elektroinstalace v domě z hlediska bezpečnosti řádného provozu.

10. Ze zprávy z inspekce nemovitosti inspektora tituly před jménem Arch. jméno FO byly zjištěny závady, tak jak je žalobkyně popsala v první reklamaci s odhadem ceny na odstranění závad ve výši částka celkem.

11. Z revize elektroinstalace rodinného domu č.p. Anonymizováno adresa ze dne datum bylo zjištěno, že zařízení není z hlediska bezpečnosti schopné provozu z důvodu celkem hodnota závad.

12. Ze znaleckého posudku ing. jméno FO a jeho výslechu bylo zjištěno, že v rodinném domě nalezl vady jak zjistitelné, tak skryté, jeho znalecký posudek se týkal pouze vad skrytých, spočívajících v konstrukční vadě střechy (s oceněním částkou částka na její opravu), v závadě odvětrávání kanalizace v podkroví (s částkou částka na opravu), v závadě nerovnosti podlah v podkroví (s částkou částka na opravu) a v závadě vadných rozvodů elektroinstalace (s částkou částka na opravu, tj. po zaokrouhlení částka na opravu). Z výslechu znalce a fotografií bylo zjištěno, že nerovnost podlah v podkroví byla způsobena především nerovností podkladového betonu.

13. Ze shora uvedeného je tak zřejmé, že shora popsané vadné plnění, jež bylo popsáno ve znaleckém posudku ing. jméno FO, je podstatným porušením smlouvy a žalobkyně má podle § 2106 odst. 1 písm. c) o.z. právo na přiměřenou slevu z kupní ceny ve výši částka, když se jedná o vady skryté, které žalobkyně jako laik nemohla ve smyslu § 2103 o.z. poznat s vynaložením obvyklé pozornosti již při uzavření smlouvy, přičemž tato podmínka dle věty druhé tohoto ustanovení neplatí, neboť v kupní smlouvě ji žalovaní ujistili, že do nemovitosti nezatéká, není zde vlhkost ani vadná hydroizolace, tepelné mosty, plísně.

14. Co se týče nerovnosti podlah v 2. nadzemním podlaží, tuto závadu na rozdíl od znalce jméno FO rovněž soud považuje za závadu skrytou, kterou žalobkyně jako laik nemohla rozpoznat v tomto směru odkazuje, stejně jako žalobkyně, na rozhodnutí Nejvyššího soudu České republiky sp. zn. spisová značka a rozhodnutí Okresního soudu adresa venkov sp. zn. spisová značka. Ohledně nerovnosti podlah soud rovněž neuvěřil tvrzení účastníků a výpovědi svědka jméno FO, že by tato závada neexistovala již v době předání nemovitosti žalobkyni.

15. Ve smyslu § 2129 odst. 2 o.z. tak žalobkyně oznámila tyto skryté vady žalovaným včas, neboť je oznámila do 5 let od nabytí nemovitosti. Spolu se slevou z kupní ceny ve výši částka byly žalobkyni přiznány podle § 513 o.z. náklady spojené s jejím uplatněním ve výši částka, jak byly prokázány za vyhotovení zprávy inspekce nemovitosti a znaleckého posudku ing. jméno FO, a to spolu s 10 % zákonnými úroky z prodlení ročně z částky částka od datum do zaplacení podle § 1970 o.z., když do prodlení se žalovaní dostali od prvního dne následujícího po dni, kdy reklamaci žalobkyni neuznali, což bylo zjištěno z emailu právního zástupce žalovaných ze dne datum.

16. Naproti shora uvedenému soud neshledal důvodnou část žaloby na slevu z kupní ceny ve výši částka s příslušenstvím, tj. na částku, kterou žalobkyně oproti nákladům na opravu závad dle odhadu podle zprávy o inspekci nemovitosti ve výši částka korigovala a která má spočívat ve skrytých závadách (vadné instalaci bazénu, nefunkčním zamykání předních dveří garáže, nefunkčnosti zadních dveří do garáže, zatékání do konstrukce bazénu, chybějící tepelné izolaci stěny mezi garáží a obytným prostorem a rozbitým umyvadlem v koupelně), když s ohledem na to, že závada nefunkčnosti zamykání předních dveří do garáže a rozbitém umyvadlu byly závady zjevnými a existovaly v době převzetí nemovitosti žalobkyní. Ostatní závady sice soud považuje za podstatné a skryté ve smyslu shora citovaných ustanovení, protože však žalobkyně nesplnila povinnost tvrzení a důkazní ohledně toho, jaká částka z uplatněné slevy z kupní ceny ve výši částka celkem za 6 uvedených závad připadá na každou z uvedených závad jednotlivě a v jaké výši.

17. V této věci soud prováděl další důkazy, těmi se však blíže nezabýval, neboť pro rozhodnutí soud neměly význam.

18. O nákladech řízení soud rozhodl podle § 142 odst. 3 o.s.ř. a jejich plnou náhradu přiznal žalobkyni, neboť ta měla neúspěch pouze v nepatrné části a náklady jí přiznal za soudní poplatek ve výši částka a dále pak náklady dle § 151 odst. 3 o.s.ř. jako nezastoupenému účastníku podle vyhl. č. 254/2015 Sb. za 2 předžalobní výzvy po částka, dále po částka za sepis žaloby, další písemné vyjádření ve věci, účast při 2 jednání soudu, tj. celkem částka.

19. O povinnosti ve věci neúspěšných žalovaných nahradit státu jeho náklady ve výši částka soud rozhodl podle § 148 odst. 1 o.s.ř.. Tyto náklady jsou představovány znalečným a jízdným ing. jméno FO. Proti tomuto rozsudku lze podat odvolání do 15 dnů ode dne doručení jeho písemného vyhotovení, a to ke Krajskému soudu v Brně, prostřednictvím Okresního soudu ve Žďáru nad Sázavou. Odvolání je třeba podat ve dvojím vyhotovení. Nesplní-li žalovaní povinnosti uložené jim tímto rozsudkem v uvedených lhůtách, může se žalobkyně domáhat po jeho právní moci výkonu rozhodnutí u soudu.