11 C 189/2025

Plný text

Okresní soud ve Žďáru nad Sázavou rozhodl samosoudcem Mgr. Petrem Prachařem ve věci žalobců: a) Jméno žalobce A , narozený Datum narození žalobce A bytem Adresa žalobce A b) Jméno žalobce B , narozený Datum narození žalobce B bytem Adresa žalobce B oba zastoupeni advokátem Jméno advokáta sídlem Adresa advokáta proti žalované: Jméno žalované ., Anonymizováno IČO žalované sídlem Adresa žalované pro 84 000 Kč s příslušenstvím

I. Žalovaná je povinna zaplatit žalobcům částku , částka, se zákonným úrokem z prodlení ve výši , Anonymizováno, % ročně z částky , částka, ode dne , datum, do zaplacení, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

II. Žalovaná je povinna zaplatit žalobci a) náhradu nákladů řízení v částce , částka, , a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám právního zástupce žalobců.

III. Žalovaná je povinna zaplatit žalobci b) náhradu nákladů řízení v částce , částka, , a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám právního zástupce žalobců.

1. Žalobci se návrhem na vydání elektronického platebního rozkazu ze dne , datum, doplněného podáním ze dne , datum, domáhali po žalované zaplacení částky , částka, s příslušenstvím.Návrh odůvodnili tím, že žalobci jsou spoluvlastníky , Anonymizováno, : parc. č. st. , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, , , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, , , Anonymizováno, , Anonymizováno, , parc. č. st. , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, , , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, č. p. , Anonymizováno, , parc. č. st. , Anonymizováno, , jehož součástí je , Anonymizováno, č. p. , Anonymizováno, , parc. č. st. , Anonymizováno, , jehož součástí je , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, , parc. č. st. , Anonymizováno, , jehož součástí je , Anonymizováno, č. p. , Anonymizováno, , parc. č. , hodnota, , parc. č. , hodnota, , parc. č. , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, , parc. č. , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, a parc. č. , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, , to vše zapsáno na č. LV , Anonymizováno, , pro k. ú. a obec , adresa, (dále jen „nemovitosti“). Žalobci pak uzavřeli s žalovanou dne , datum, rezervační smlouvu, na základě které se žalobci zavázali pro žalovanou rezervovat nemovitosti, tj. tyto nenabízet k užívání ani k prodeji třetím osobám, ani je nezcizit třetí osobě nebo jakkoliv je zatížit právy třetích osob. Žalovaná byla na základě čl. , Anonymizováno, odst. , Anonymizováno, písm. , Anonymizováno, ) smlouvy povinna zaplatit žalobcům rezervační poplatek ve výši , částka, s tím, že první část rezervačního poplatku ve výši , částka, měla být žalovanou uhrazena do , datum, . Žalovaná tuto svoji povinnost dosud nesplnila, a to ani na základě předžalobní výzvy ze dne , datum, .

2. Ve věci byl vydán elektronický platební rozkaz, proti kterému podala žalovaná včasný odpor dne , datum, . V doplnění odůvodnění odporu ze dne , datum, žalovaná uvedla, že žalobci uplatněný nárok neuznává ani z části. Podle čl. , Anonymizováno, , Anonymizováno, odst. , Anonymizováno, rezervační smlouvy ze dne , datum, byl rezervační poplatek náhradou ušlých příjmů z nájemného, který žalobcům hrozil po dobu stavebních příprav předmětu nájmu. Po uzavření rezervační smlouvy však byla žalovaná konfrontována s technickými a finančními podmínkami nutnými pro instalaci , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, , bez něhož nebyl budoucí předmět nájmu způsobilý k budoucímu účelu nájmu. Záměr využití nemovitostí se tak pro žalovanou stal velice nákladným a časově nepředvídatelným. Žalovaná z těchto důvodů přistoupila k jiné variantě umístění svého výrobního provozu, o čemž informovala žalobce a) s tím, že je připravena poskytnou finanční satisfakci za období, po kterou žalobci nemohli dotčenou část areálu poskytnout k nájmu třetím osobám z důvodu její rezervace pro žalovanou, a za náklady, které žalobci již vynaložili při přípravě na zamýšlené stavební práce. Žalobce a) trval na úhradě částky , částka, . Žalovaná má však informace o tom, že žalobcům žádný výpadek s výběrem nájemného od třetích osob nevznikl a nevynaložili ani jiné náklady spojené s přípravou nemovitostí.

3. Při jednání soudu dne , datum, byla z důvody písařské chyby připuštěna změna žaloby spočívající v tom, že žalobci požadují příslušenství v podobě zákonného úroku nově od , datum, .

4. Mezi účastníky řízení bylo nesporné, že dne , datum, uzavřeli „rezervační“ smlouvu.

5. V rámci dokazování soud provedl důkazy následujícími listinami, z nichž zjistil následující skutečnosti:

6. Z rezervační smlouvy ze dne , datum, soud zjistil, že žalobci jako vlastníci nemovitostí uzavřeli s žalovanou jako zájemcem rezervační smlouvu, kdy předmět smlouvy byl v článku , Anonymizováno, . odst. , Anonymizováno, definován tak, že žalobci se smlouvou zavazují rezervovat pro žalovanou nemovitosti, tj. nenabízet je k užívání, ani k prodeji třetím osobám, ani je nezcizit třetí osobě, nebo jakkoliv zatížit právy třetích osob. V článku , Anonymizováno, . odst. , Anonymizováno, smlouvy bylo dále mezi stranami ujednáno, že se žalovaná zavazuje za rezervaci nemovitostí zaplatit žalobcům touto smlouvou sjednaný rezervační poplatek. V článku , Anonymizováno, . odst. , Anonymizováno, smlouvy bylo sjednáno, že žalovaná je povinná zaplatit žalobcům za rezervaci nemovitostí rezervační poplatek ve výši , částka, , a to ve dvou splátkách. První splátku rezervačního poplatku ve výši , částka, byla žalovaná povinna dle článku , Anonymizováno, . odst. , Anonymizováno, písm. , Anonymizováno, ) smlouvy zaplatit do 3 dnů ode dne nabytí účinnosti smlouvy. Smluvní strany dále v článku , Anonymizováno, . odst. , Anonymizováno, smlouvy prohlásily, že smlouvou upravený rezervační poplatek odpovídá finanční kompenzaci za ušlý nájem žalobců, který nemovitosti nebudou generovat po dobu stavebních úprav požadovaných žalovanou (, částka, měsíčně) a sjednávají, že v případě převzetí stavebně upravených nemovitostí před předpokládaným termínem , datum, bude poměrná část již zaplaceného rezervačního poplatku žalované vrácena zpět, nebo bude podohodě se žalovanou započtena na úhradu jistoty v rámci budoucí nájemní smlouvy. Podle článku , Anonymizováno, . odst. , Anonymizováno, smlouvy strany shodně prohlásily, že rezervační poplatek kompenzuje veškeré ušlé nájmy na budoucím předmětu nájmu, a to i pro případ, že stavební úpravy nemovitostí k datu , datum, nebudou ukončeny a k tomuto datu nebude zahájen běžný režim nájmu. Podle článku , Anonymizováno, . odst. , Anonymizováno, smlouvy nabývá smlouva účinnosti okamžikem jejího podpisu oběma smluvními stranami. Z předžalobní výzvy ze dne , datum, soud zjistil, že žalobci vyzvali před podáním žaloby žalovanou k úhradě první části rezervačního poplatku ve výši , částka, s tím, že splatnost poplatku nastala dne , datum, .

7. Soud pro nadbytečnost zamítl důkazní návrhy výslechem žalobce a), protokolem o předání klíčů, korespondencí mezi účastníky a výslechem jednatele žalované, neboť tyto důkazy by nemohly s ohledem na níže uvedené skutkové a právní hodnocení sporu prokázat nové nebo pro řízení podstatné skutečnosti, které soud nezjistil z dosud provedených důkazů.

8. Po provedeném dokazování a zhodnocení důkazů má soud za prokázaný skutkový stav, a to že mezi žalobci a žalovanou byla dne , datum, uzavřena rezervační smlouva, která žalované uložila povinnost uhradit rezervační poplatek , částka, ve dvou splátkách. První splátka , částka, byla splatná do 3 dnů od účinnosti smlouvy. Žalovaná dosud první splátku poplatku neuhradila, ačkoliv ji k tomu žalobci vyzvali předžalobní výzvou ze dne , datum, .

9. Podle § 1746 odstavec 2 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, strany mohou uzavřít i takovou smlouvu, která není zvláště jako typ smlouvy upravena.Podle § 1968 občanského zákoníku dlužník, který svůj dluh řádně a včas neplní, je v prodlení. Dlužník není za prodlení odpovědný, nemůže-li plnit v důsledku prodlení věřitele.Podle § 1970 občanského zákoníku po dlužníkovi, který je v prodlení se splácením peněžitého dluhu, může věřitel, který řádně splnil své smluvní a zákonné povinnosti, požadovat zaplacení úroku z prodlení, ledaže dlužník není za prodlení odpovědný. Výši úroku z prodlení stanoví vláda nařízením; neujednají-li strany výši úroku z prodlení, považuje se za ujednanou výše takto stanovená.Podle § 2 nařízení vlády č. 351/2013 Sb., kterým se určuje výše úroků z prodlení a nákladů spojených s uplatněním pohledávky, určuje odměna likvidátora, likvidačního správce a člena orgánu právnické osoby jmenovaného soudem a upravují některé otázky Obchodního věstníku a veřejných rejstříků právnických a fyzických osob, výše úroku z prodlení odpovídá ročně výši repo sazby stanovené Českou národní bankou pro první den kalendářního pololetí, v němž došlo k prodlení, zvýšené o 8 procentních bodů.

10. Po právním posouzení zjištěného skutkového stavu dospěl soud k závěru, že je žaloba důvodná. Mezi stranami byla uzavřena nepojmenovaná smlouva dle § 1746 odst. 2 občanského zákoníku. Žalobci se na základě smluvních ujednání, která nikterak nevybočují ze smluvní volnosti stran, zavázali, že omezí své vlastnické dispozice k předmětným nemovitostem (bližší rozsah omezení byl ujednán v článku , Anonymizováno, . odst. , Anonymizováno, smlouvy) a po určitou dobu tyto nemovitosti budou rezervovat pro žalovanou, která měla v budoucnu zájem uzavřít s žalobci nájemní smlouvu. Uvedená rezervační smlouva nabyla v souladu se smluvními ujednáními účinnosti podpisem oběma stranami (viz článek , Anonymizováno, odst. , Anonymizováno, smlouvy). Účinnost smlouvy tak nastala dne , datum, . Žalovaná se naopak ve smlouvě zavázala, že za rezervaci nemovitostí uhradí žalobcům rezervační poplatek ve výši , částka, s tím, že první část rezervačního poplatku ve výši , částka, splatí do 3 dnů ode dne nabytí účinnosti smlouvy.

11. Procesní obrana žalované spočívala v tvrzení, že rezervační poplatek ujednaný ve smlouvě je nutné vykládat co do obsahu, nikoliv podle názvu. Poukazovala rovněž na to, že žalobcům žádný výpadek s výběrem nájemného od třetích osob nevznikl a nevznikly jim ani žádné náklady spojené s přípravou nemovitosti. Žalované lze přisvědčit v tom směru, že podle § 555 občanského zákoníku se právní jednání posuzuje podle svého skutečného obsahu, nikoli podle označení. V projednávané věci však obsah smlouvy jednoznačně vymezuje povahu rezervačního poplatku: jde o protiplnění za rezervaci nemovitostí a současně paušální kompenzaci ušlého nájemného po dobu stavebních úprav požadovaných žalovanou (viz článek , Anonymizováno, odst. , Anonymizováno, a , Anonymizováno, a článek , Anonymizováno, odst. , Anonymizováno, a , Anonymizováno, smlouvy). Strany výslovně sjednaly, že poplatek kompenzuje veškeré ušlé nájmy i pro případ, že stavební úpravy nebudou dokončeny k datu , datum, a nebude zahájen běžný režim nájmu. Povinnost žalované zaplatit poplatek tedy nebyla smluvně podmíněna skutečným vznikem škody ani nákladů, naopak ze smlouvy a jejího obsahu vyplývá, že jednalo o paušální poplatek. Soud v tomto ohledu považuje obsahové vymezení rezervačního poplatku ve smlouvě za zcela určité a srozumitelné, neumožňující odlišný výklad stran. Rezervační poplatky jsou v praxi běžným institutem, který slouží k zajištění exkluzivity pro zájemce o nemovitost. Jejich účelem je poskytnout druhé straně jistotu, že po sjednanou dobu nebude nemovitost nabídnuta jiným zájemcům, a současně kompenzovat vlastníku omezení dispozice s nemovitostí. Typicky se jedná o paušální platbu za poskytnutou exkluzivitu, která není závislá na skutečném vzniku škody či nákladů, ale vyplývá z dohody stran a z hodnoty poskytnuté výhody. Rezervační poplatek ve zde projednávaném případě byl ujednán přesně v takovém kontextu. Žalovaná získala rezervací nemovitostí výhodu exkluzivity a za tuto výhodu se zavázala zaplatit sjednané protiplnění. Námitka žalované, že žalobcům nevznikl výpadek nájemného ani náklady, je proto právně irelevantní, neboť smlouva takovou podmínku pro vznik nároku na úhradu rezervačního poplatku nestanovila.

12. Soud s ohledem na výše uvedené žalobě co do částky , částka, vyhověl, neboť žalobkyně dosud první část rezervačního poplatku na základě rezervační smlouvy neuhradila. Vedle nároku na zaplacení dlužné jistiny vznikl žalobcům nárok i na úhradu požadovaného zákonného úroku z prodlení. Žalovaná měla rezervační poplatek uhradit do 3 dnů od účinnosti smlouvy (tj. od , datum, ), tedy nejpozději do , datum, (viz článek , Anonymizováno, odst. , Anonymizováno, písm. , Anonymizováno, ) smlouvy). Neuhrazením této částky se žalovaná dostala od , datum, do prodlení s úhradou rezervačního poplatku, a proto vznikl žalobcům v souladu s ustanovením § 1970 občanského zákoníku a s nařízením vlády č. 351/2013 Sb. nárok na úhradu zákonného úroku z prodlení. Proto soud žalobě v plném rozsahu vyhověl.

13. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud výrokem II. a III. tohoto rozsudku podle § 142 odst. 1 o. s. ř. tak, že přiznal každému z žalobců, kteří v řízení vystupovali jako samostatní účastníci a kteří byli v řízení zcela úspěšní a zastoupeni jedním advokátem, nárok na náhradu nákladů řízení vůči žalované. Tyto náklady sestávají ze zaplaceného soudního poplatku rovným dílem v částce , částka, a nákladů právního zastoupení pro každého z žalobců. Zástupce žalobců učinil v řízení celkem , hodnota, účelně vynaložených úkonů právní služby, kterými jsou:a. převzetí a příprava dne , datum, [§ 11 odst. 1 písm. a) vyhlášky č. 177/1996 Sb., o odměnách advokátů a náhradách advokátů za poskytování právních služeb (advokátní tarif)],b. předžalobní výzva ze dne , datum, [§ 11 odst. 1 písm. d) advokátního tarifu],c. sepis žaloby dne , datum, [§ 11 odst. 1 písm. d) advokátního tarifu],d. vyjádření k odporu dne , datum, [§ 11 odst. 1 písm. d) advokátního tarifu],e. účast na jednání soudu dne , datum, [§ 11 odst. 1 písm. g) advokátního tarifu].

14. Za jeden úkon právní služby náleží advokátovi odměna v plné výši à , částka, pro žalobce a) a ve snížené výši o , Anonymizováno, % à , částka, pro žalobce b), celkem tak mimosmluvní odměna advokáta za žalobce a) činí , částka, (5 x , Anonymizováno, ) a za žalobce b) činí , částka, (5 x , Anonymizováno, ). Dále je nutno připočíst každému ze zastoupených rovným dílem částku , částka, , která představuje náhradu hotových výdajů dle § 13 odst. 4 advokátního tarifu dle § 13 odst. 4 advokátního tarifu za pět úkonů právní služby à , částka, .

15. Soud dále přiznal rovným dílem podle § 13 advokátního tarifu cestovné za vykonanou cestu osobním automobilem zn. , Anonymizováno, , Anonymizováno, s průměrnou kombinovanou spotřebou , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, l/100 km, a to v souvislosti s cestou k jednání soudu dne , datum, z , adresa, a zpět v délce , Anonymizováno, km při ceně motorové nafty ve výši , částka, za jeden litr a náhradě za použití silničního motorového vozidla ve výši , částka, za jeden km (podle vyhlášky č. 475/2024 Sb.), ve výši , částka, . K tomu je dále nutno připočíst v souladu s § 14 advokátního tarifu opět rovným dílem náhradu za ztrátu času v souvislosti s vykonanou cestou v trvání , Anonymizováno, půlhodin à , částka, , tj. celkem , částka, . Konečně je pak nutno připočíst i částku , částka, jako náhradu daně z přidané hodnoty ve výši , Anonymizováno, % z částky , částka, pro žalobce a) a částku , částka, jako náhradu daně z přidané hodnoty ve výši , Anonymizováno, % z částky , částka, pro žalobce b), to vše v souladu s ustanovením § 137 odst. 1, 3 o.s.ř. Náklady řízení žalobce a) pak činí částku , částka, a žalobce b) částku , částka, (výrok II. a III.).

16. Žalovaná je povinna uložené povinnosti splnit do tří dnů od právní moci rozsudku (§ 160 odst. 1 o. s. ř.). Podle § 149 odst. 1 o. s. ř. je žalovaná povinna zaplatit náhradu nákladů řízení k rukám zástupce žalobců na jím sdělený účet při vyčíslení nákladů.