12 C 362/2023

Plný text

Okresní soud ve Žďáru nad Sázavou se sídlem Strojírenská 28, Žďár nad Sázavou, rozhodl samosoudkyní JUDr. Janou Trávníčkovou ve věci žalobce: město Bystřice nad Pernštejnem, IČO IČO zainteresované společnosti 0/0 sídlem Adresa zainteresované společnosti 0/0 zastoupený advokátkou JUDr. Dobromilou Alexovou sídlem Adresa zástupce zainteresované společnosti 0/0 proti žalovanému: Jméno zainteresované osoby 0/0 , narozený Datum narození zainteresované osoby 0/0 bytem Adresa zainteresované osoby 0/0 pro určení výše nájemného

I. Určuje se, že výše nájemného z bytu č. , hodnota, v domě čp. 977 na , adresa, , činí 3 283 Kč měsíčně, a to s účinností od , datum, .

II. Žalovaný je povinen zaplatit žalobci náklady řízení ve výši 17 948,40 Kč k rukám jeho zástupkyně , tituly před jménem, , jméno FO, , advokátky se sídlem v , adresa, , a to ve lhůtě 3 dnů od právní moci rozsudku.

1. Žalobou ze dne , datum, se žalobce domáhal vydání rozhodnutí, kterým by soud určil, že nájemné z bytu č. , hodnota, na adrese , adresa, v nájmu žalovaného se počínaje dnem podání tohoto návrhu zvyšuje na částku 3 283 Kč, sestávající se z částky nájemnéhozvýšeného o 20 % ve výši 3 228 Kč a částky nájemného za zařizovací předměty ve výši 55 Kč. Žalobce uvedl, že žalovaný je na základě nájemní smlouvy ze dne , datum, nájemcem právě uvedeného bytu ve vlastnictví žalobce. Byt se sestává z kuchyně, dvou pokojů a příslušenství (dále také již jen předmětný byt). Nájem byl sjednán od , datum, na dobu neurčitou. Usnesením Rady žalobce č. , hodnota, -14-01 ze dne , datum, byl schválen postup zvýšení nájemného u nájemních smluv, které uzavřel žalobce jako pronajímatel s nájemníky bez inflační doložky, a to tak, že bude ve smyslu ust. § 2249 odst. 1 o. z. navrženo nájemcům zvýšení nájemného o 20 %. Všechny podmínky pro zvýšení nájemného byly řádně splněny. Nájemci byli následně obeslání návrhem žalobce jako pronajímatele na zvýšení nájemného dle ust. § 2249 odst. 2 o. z. s výzvou k projevení svého souhlasu se zvýšením, formou podpisu přiloženého zkráceného výpisu z evidenčního listu bytu a jeho vrácením zpět pronajímateli. Nájemné se tak zvyšovalo z původní částky 43,90 Kč/m2 platné od předchozího zvýšení nájemného v roce 2019 na částku 52,68 Kč/m2, a to počínaje třetím měsícem po doručení návrhu. Žalovanému byl tento návrh zaslán doporučeným dopisem ze dne , datum, , který žalovaný nepřevzal a ve stanovené lhůtě nevyzvedl. Dalším dopisem ze dne , datum, formulovaným jako poslední výzva před soudním řízením doručeným prostým vhozením do schránky byl žalovaný ještě jednou upozorněn na to, že žalobce dosud jeho souhlas neobdržel, a proto má právo obrátit se se svým požadavkem na příslušný soud. Žalovaný byl naposledy ještě vyzýván zástupkyní žalobce výzvou ze dne , datum, , k čemuž se žalovaný rovněž nevyjádřil. Žalovaný na návrh žalobce tedy nijak nereagoval. Stávající výše nájemného za předmětný byt činila podle posledních předpisů nájemného z roku 2019 částku 2 690 Kč, výsledné měsíční nájemné včetně částky nájemného za zařizovací předměty ve výši 55 Kč tak po zaokrouhlení činilo 2 745 Kč. Pronajímatel navrhoval zvýšení sazby o 20 %, kdy zvýšená sazba nájemného o 20 % na 1 m2 je 52,68 Kč. Současná započitatelná plocha bytu je 61,29 m2. Navrhovaná výše nájemného činí nyní 3 228,75 Kč plus částka nájemného za zařizovací předměty 55 Kč. Celkově nové měsíční nájemné činí 3 283 Kč. Žalobce má tak podle ust. § 2249 odst. 3 o. z. právo na to, aby výši nájemného určil soud. Při jednání potom žalobce upřesnil, že návrh žalobce žalovanému na zvýšení nájemného ve smyslu této žaloby byl doručen žalovanému dne , datum, . Od tohoto dne žalobce také počítá zákonnou dvouměsíční lhůtu.

2. Žalovaný se k podané žalobě nevyjádřil, ačkoliv mu tato povinnost byla uložena usnesením podepsaného soudu ze dne , datum, č.j. , spisová značka, .

3. Soud ve věci nařídil jednání, k němuž se žalovaný bez omluvy nedostavil, ačkoliv byl řádně a včas předvolán dne , datum, vhozením do schránky. Soud proto věc projednal a rozhodl na základě obsahu spisu a provedeného dokazování v nepřítomnosti žalovaného (ust. § 101 odst. 3 o.s.ř.).

4. Z provedeného dokazování, a to z Nájemní smlouvy ze dne , datum, soud zjistil, že ji uvedeného dne uzavřeli žalobce jako pronajímatel a žalovaný jako nájemce, když žalobce je současně vlastníkem domu čp. 977 v , adresa, . Žalobce žalovanému touto smlouvou pronajal byt č. , hodnota, v uvedeném domě, když se jedná o byt 2+1 I. kategorie s právem užívat společné prostory a zařízení domu. Přesná specifikace bytu a jeho vybavení je obsaženo v Evidenčním listu bytu, který nájemce při převzetí bytu podepisuje a stvrzuje pravdivost v něm obsažených údajů. Žalobce uvedený byt přenechal žalovanému dle této smlouvy do užívání s účinností od , datum, na dobu neurčitou. Žalovaný jako nájemce se zavázal platit žalobci jako pronajímateli úhradu za nájem bytu tehdy ve výši 717 Kč, úhradu za služby – plnění poskytovaná v souvislosti s užíváním bytu ve výši 1 939 Kč, celkem tehdy tedy ve výši 2 656 Kč. Nájemné a úhrada za plnění poskytovaná v souvislosti s užíváním bytu byly sjednány podle cenových přepisů platných v době sjednání této dohody. Při změně právních a cenových předpisů nebo i při změněokolností rozhodných pro stanovení výše úhrad se přiměřeně změní i výše příslušných úhrad. Splatnost nájemného byla ve smlouvě sjednána sdruženým inkasem nejpozději do posledního dne kalendářního měsíce, za který se platí nájemné. Nezaplatí-li nájemce nájemné nebo úhradu za plnění poskytovaná v souvislosti s užíváním bytu do 5 dnů po jejich splatnosti, je povinen zaplatit pronajímateli poplatek z prodlení. Nájemní smlouva obsahovala i další ujednání včetně způsobu ukončení nájemního vztahu.

5. Z výpisu z katastru nemovitostí ze dne , datum, soud zjistil, že žalobce je zapsán na LV č. , hodnota, pro obec a kat. území , adresa, jako výlučný vlastník pozemku p.č. 2031/15 - zast.pl. a nádvoří, jehož součástí je stavba: , adresa, , čp. 977, byt. dům (stavba stojí na pozemku p.č. 2031/15).

6. Ze zkráceného výpisu Evidenčního listu předmětného bytu, tedy bytu č. 977/001, , adresa, , ze dne , datum, , soud zjistil, že základní nájemné za předmětný byt činilo původně 2 690,63 Kč, nově potom 3 228,75 Kč, celkem tedy původně 2 745 Kč, nově 3 283 Kč. Jako další poplatek je zde uveden poplatek za kabel ve výši 150 Kč. Celkem nově nájemné + poplatky a zálohy mělo činit 7 763 Kč s platností od , datum, .

7. Ze zkráceného výpisu Evidenčního listu bytu č. 977/001, , adresa, , ze dne , datum, potom soud zjistil, že základní nájemné za předmětný byt činilo původně 2 241,98 Kč, nově potom 2 690,63 Kč. Celkem nově nájemné + poplatky a zálohy činilo 5 301 Kč s platností od , datum, . Žalovaný prohlášením ze dne , datum, souhlasil s navrhovaným zvýšením nájemného dle § 2249 o.z.

8. Z výpisu ze zasedání Rady města – žalobce č. 14/2022 ze dne , datum, soud zjistil, že Rada žalobce schválila postup pro zvýšení nájemného v nájemních bytech mimo jiné u nájemních smluv, kde není dohodnuto zvýšení o inflaci, navrhnout zvýšení nájemného o 20 %; postupovat dle § 2249 NOZ.

9. Z Návrhu na zvýšení nájmu bytu pronajímatelem ve smyslu § 2249 o. z. soud zjistil, že žalobce dne , datum, oznámil žalovanému, že s odkazem na shora citované usnesení Rady města navrhuje zvýšení nájemného o 20 %, kdy žalobce jako pronajímatel má možnost obrátit se na nájemce s návrhem na zvýšení nájemného, a to do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě. Výše nového nájemného v předmětném bytě byla vyčíslena ve zkráceném výpisu Evidenčního listu bytu, který tvořil přílohu tohoto návrhu. Žalobce zde rovněž dokládal splnění podmínek pro zvýšení stávajícího nájemného, a to že navrhované zvýšení stávajícího nájemného nepřekračuje cenovou hranici tvořenou výší srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě s odkazem na nař. vl. č. 453/2013 Sb., navržené nájemné nesmí být zvýšeno dříve než po uplynutí 12 měsíců, v nichž bylo nájemné zvýšeno naposled, a to bylo v roce 2019, navržené zvýšení spolu s tím, k němuž došlo v posledních třech letech, nebude vyšší než 20 % - v posledních třech letech nebylo nájemné zvyšováno. Pokud žalovaný bude se zvýšením nájemného souhlasit, začne platit zvýšené nájemné počínaje třetím kalendářním měsícem po dojití tohoto návrhu. Za té situace měl žalovaný doručit jeden podepsaný výtisk přiloženého zkráceného výpisu evidenčního listu žalobci. V případě, že se ve lhůtě 2 měsíců ode dne dojití tohoto návrhu žalovaný nevyjádří, že se zvýšením stávajícího nájemného souhlasí, vzniká žalobci právo obrátit se na soud za účelem určení nové výše nájemného. V takovém případě soud na návrh pronajímatele rozhodne o nájemném do výše, která je v místě a čase obvyklá s účinky ode dne podání návrhu soudu. Z přiložené doručenky potom soud zjistil, že uvedená písemnost byla žalovanému uložena a připravena k vyzvednutí dne , datum, v sídle žalobce.

10. Z dopisu žalobce ze dne , datum, soud zjistil, že žalovaný byl upozorněn na to, že žalobce doposud neobdržel podepsaný souhlas s navrhovaným zvýšením nájemného bytu, který žalovanému byl doručen v červnu 2023. V případě, že žalobce neobdrží do žalovaného podepsaný souhlas s navrhovaným zvýšením nájemného nejdéle do , datum, , vznikne žalobci právo obrátit se na soud za účelem určení nové výše nájemného. Znovu byl žalovanému zaslán zkrácený výpis z Evidenčního listu bytu. Uvedená písemnost byla dle tvrzení žalobce žalovanému doručena vhozením do schránky.

11. Z Předžalobní výzvy zástupkyně žalobce advokátky , tituly před jménem, , jméno FO, soud zjistil, že se tato dopisem ze dne , datum, ještě pokoušela o dohodu se žalovaným, stran zvýšení nájemného dle shora uvedeného rozhodnutí Rady žalobce, upozornila jej na zmocnění ze strany žalobce podat příslušnou žalobu k soudu s tím, že žalovanému poskytla ještě lhůtu do , datum, . Znovu přiložila Zkrácený výpis z Evidenčního listu bytu, a to vše zaslala žalovanému doporučeně, jak vyplynulo z podacího lístku zástupkyně žalobce.

12. Dle ust. § 2249 odst. 1 o. z. neujednají-li si strany zvyšování nájemného nebo nevyloučí-li zvyšování nájemného výslovně, může pronajímatel v písemné formě navrhnout nájemci zvýšení nájemného až do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě, pokud navržené zvýšení spolu s tím, k němuž došlo v posledních třech letech, nebude vyšší než dvacet procent. K návrhu učiněnému dříve než po uplynutí dvanácti měsíců, v nichž nájemné nebylo zvýšeno, nebo který neobsahuje výši nájemného a nedokládá splnění podmínek podle tohoto ustanovení, se nepřihlíží.

13. Dle ust. § 2249 odst. 3 o. z. souhlasí-li nájemce s návrhem na zvýšení nájemného, zaplatí počínaje třetím kalendářním měsícem po dojití návrhu zvýšené nájemné, jak bylo navrženo. Nesdělí-li nájemce v písemné formě pronajímateli do dvou měsíců od dojití návrhu, že se zvýšením nájemného souhlasí, má pronajímatel právo navrhnout ve lhůtě dalších tří měsíců, aby výši nájemného určil soud; návrhu podanému po uplynutí této lhůty soud nevyhoví, namítne-li nájemce, že návrh byl podán opožděně. Soud na návrh pronajímatele rozhodne o nájemném do výše, která je v místě a čase obvyklá s účinky ode dne podání návrhu soudu.

14. Žalobce se v tomto řízení domáhal, aby soud zvýšil nájemné za nájem bytu v jeho vlastnictví, který na základě nájemní smlouvy užívá žalovaný, který se ke zvýšení nájemného nevyjádřil.

15. Soud provedl dokazování v navrženém rozsahu a po zhodnocení provedených důkazů, každého jednotlivě i v jejich vzájemné souvislosti, došel k závěru, že lze podané žalobě vyhovět.

16. Soud má za prokázané, a žalovaný to ani nezpochybňoval, což soud dovodil z chování žalovaného v tomto řízení, když se k podané žalobě nevyjádřil a k nařízenému jednání se bez omluvy nedostavil, že žalobce a žalovaný uzavřeli dne , datum, nájemní smlouvu, kterou se žalovaný stal nájemcem bytu č. , hodnota, v 1. podlaží domu čp. 977 na , adresa, a je jím dosud, že v této nájemní smlouvě nebyla sjednána inflační doložka a že v této nájemní smlouvě nebylo sjednáno účastníky, že se nájemné zvyšovat nebude, dále že na základě rozhodnutí Rady města , adresa, žalobce navrhl nájemcům svých bytů zvýšení nájemného, mimo jiné se jednalo i o nájemce bytů, u nichž v nájemní smlouvě nebyla sjednána inflační doložka, u nichž byl schválen návrh na zvýšení nájemného o 20 %. Dále má soud za prokázané ze shora uvedených důkazů, zejména ze zkrácených výpisů Evidenčních listů předmětného bytu, že k poslednímu zvýšení nájemného v předmětném bytě došlo z důvodu jednostranného zvýšení nájmu dle § 2249 o.z. s účinností od , datum, , kdy nájemné bylo stanoveno ve výši 2 690 Kč měsíčně. Stručně řečeno, bylo prokázáno, že si strany nesjednaly zvyšování nájemného podle § 2248 o.z., ani si neujednaly, že nájemné zvyšováno nebude, návrh nebyl učiněn dříve než pouplynutí dvanácti měsíců, v nichž nebylo nájemné zvýšeno, návrh žalobce obsahoval novou výši nájemného, navržené zvýšení spolu s tím, ke kterému došlo v posledních třech letech, není vyšší než 20 % (20 % činilo z částky 2 690 Kč částku 538 Kč), návrh byl učiněn v písemné formě a byl doručen žalovanému, nájemci. Z právě uvedeného je tedy zřejmé, že byly splněny zákonné podmínky pro to, aby žalobce mohl zvýšit nájemné za užívání předmětného bytu. Dále má soud za prokázané, že návrh žalobce na zvýšení nájemného byl žalovanému doručen uložením dne , datum, uložením. Od tohoto data žalovanému začala běžet dvouměsíční lhůta k vyjádření, zda s navrhovaným zvýšením nájemného souhlasí či nesouhlasí. Žalovaný nereagoval. Žalobci potom dnem , datum, začala plynout tříměsíční lhůta pro to, aby podal u soudu žalobu, aby výši nájemného určil soud. Protože žalobce podal žalobu v této věci dne , datum, , je zřejmé, že žaloba byla podána včas.

17. Žalovaný, jak již soud uvedl shora, byl v této věci absolutně nečinný, nereagoval na návrh žalobce na zvýšení nájemného ze dne , datum, , nereagoval ani na další výzvu žalobce ze dne , datum, , nereagoval ani na předžalobní upomínku zástupkyně žalobce ze dne , datum, , nereagoval ani na povinnost uloženou mu soudem, a to usnesením ze dne , datum, č.j. , spisová značka, . K jednání soudu se potom žalovaný bez omluvy nedostavil. Z takového chování žalovaného lze tedy jednoznačně dovodit závěr, že proti zvýšení nájemného tak, jak je žalobce navrhl, tedy o 20 %, ničeho nenamítá.

18. Jak vyplývá z citovaného ust. § 2249 odst. 3 o. z. soud na návrh pronajímatele rozhodne o nájemném do výše, která je v místě a čase obvyklá s účinky ode dne podání návrhu soudu. Z uvedeného vyplývá, že soud není při svém rozhodování vázán 20 % limitem zvýšení nájemného za poslední tři roky tak jako pronajímatel. Jediným kritériem je výše obvyklého nájemného. Soud tedy může nájemci nájemné zvýšit i více, než navrhoval pronajímatel. Za popsané situace tedy soud mohl rozhodnout o výši nájemného, které by uložil žalovanému platit žalobci i nad žalobcem navrhovanou částku 3 283 Kč, tedy podle v místě a čase obvyklé výši. Nicméně žalobce setrval na svém návrhu na zvýšení nájemného pouze o 20 % a soud neměl žádný důvod nerespektovat toto rozhodnutí žalobce jako pronajímatele a vlastníka předmětného bytu. Žalovaný, jak již soud uvedl shora, proti tomuto zvýšení nájemného nevznesl žádných námitek. Proto soud podané žalobě vyhověl tak, jak žalobce navrhoval a určil, že výše nájemného z předmětného bytu činí částku 3 283 Kč (včetně nájemného za zařizovaní předměty ve výši 55 Kč) měsíčně, a to s účinností od , datum, .

19. Protože jde o rozhodnutí, kterým se řízení před soudem končí, rozhodoval soud i o nákladech řízení (§ 151 odst. 1 o.s.ř.) a rozhodl s odkazem na § 142 odst. 1 o.s.ř., dle kterého soud účastníku, který měl ve věci plný úspěch, přizná náhradu nákladů potřebných k účelnému uplatňování práva proti účastníku, který ve věci úspěch neměl. V této věci byl plně úspěšný žalobce, který byl v řízení před soudem zastoupen advokátkou. Náklady řízení žalobce tedy tvoří zaplacený soudní poplatek ve výši 5 000 Kč, odměna advokátky ve výši 10 850 Kč za 3,5 úkonu právní služby po 3 100 Kč z puncta 50 000 Kč dle § 7 bod č. , hodnota, a § 9 odst. 4 písm. b) vyhl. č. 177/96 Sb. advokátní tarif v pl. zn., hotové výdaje advokátky v celkové výši 2 098,40 Kč dle § 13 a 14 cit. vyhl. (4x režijní paušál po 300 Kč za 4 úkony právní služby – příprava a převzetí zastoupení, sepis žaloby, 1x účast při jednání soudu dne , datum, , když za tyto úkony právní služby žalobci náleží mimosmluvní odměna v plné výši, a dále jednoduchá výzva k plnění, když za tento úkon právní služby žalobci náleží mimosmluvní odměna ve výši ½, neboť se nejedná o návrh týkající se věci samé, náhrada za ztrátu na čase za 4 půlhodiny po 400 Kč, náhrada cestovních nákladů za cesty konané vždy z , adresa, do sídla soudu a zpět v celkové délce 54 km motorovým vozidlem tov. zn. VolvoHV32, reg. zn. , SPZ, , s kombinovanou spotřebou 9,5 l benzinu Natural 95/100 km při ceně PHM 38,20 Kč/l a opotřebení vozidla 5,60 Kč/km dle vyhl. č. 398/2023 Sb.). Náklady řízení žalobce tak celkem činí částku 17 948,40 Kč a k úhradě této částky soud také žalovaného zavázal, když současně stanovil lhůtu splatnosti a platební místo