12 C 374/2019

Plný text

Okresní soud ve Žďáru nad Sázavou se sídlem adresa , rozhodl samosoudkyní JUDr. Janou Trávníčkovou ve věci žalobce: osobní údaje žalobce zastoupený advokátkou údaje o zástupci proti žalovanému: osobní údaje žalovaného pro určení výše nájemného

I. Určuje se, že výše nájemného z bytu [číslo] v domě [adresa] na ulici [ulice] v [obec] činí 2 550 Kč měsíčně, a to s účinností od [datum].

II. Žalovaný je povinen zaplatit žalobci náklady řízení ve výši 24 652 Kč k rukám jeho zástupkyně JUDr. [jméno] [příjmení], advokátky se sídlem v [obec], [příjmení] nám. 55, a to ve lhůtě 3 dnů od právní moci rozsudku.

III. Žalovaný je povinen zaplatit České republice – Okresnímu soudu ve Žďáru nad Sázavou náklady řízení ve výši 100 Kč, a to ve lhůtě 3 dnů od právní moci rozsudku.

1. Žalobou ze dne [datum] se žalobce domáhal vydání rozhodnutí, kterým by soud určil, že nájemné z bytu [číslo] na adrese [ulice a číslo] v [obec] v nájmu žalovaného se počínaje dnem podání tohoto návrhu zvyšuje na částku 2 550 Kč, sestávající se z částky nájemného zvýšeného o 20 % ve výši 2 510 Kč a částky nájemného za zařizovací předměty ve výši 40 Kč. Žalobce uvedl, že žalovaný je na základě nájemní smlouvy ze dne [datum] nájemce právě uvedeného bytu ve vlastnictví žalobce. Byt se sestává z kuchyně, dvou pokojů a příslušenství (dále také již jen předmětný byt). Nájem byl sjednán od [datum] na dobu určitou s automatickou prolongací, nájemní smlouva žalovaného se takto již několikrát obnovila. Usnesením Rady žalobce [číslo] ze dne [datum] byl schválen postup zvýšení nájemného u nájemních smluv, které uzavřel žalobce jako pronajímatel s nájemníky bez inflační doložky, a to tak, že bude ve smyslu ust. § 2249 odst. 1 o. z. navrženo nájemcům zvýšení nájemného o 20 %. Všechny podmínky pro zvýšení nájemného byly řádně splněny. Nájemci byli následně obeslání návrhem žalobce jako pronajímatele na zvýšení nájemného dle ust. § 2249 odst. 2 o. z. s výzvou k projevení svého souhlasu se zvýšením, formou podpisu přiloženého zkráceného výpisu z evidenčního listu bytu a jeho vrácením zpět pronajímateli. Nájemné se tak zvyšovalo z původní, téměř 10 let platné částky 36,58 Kč/m2 na částku 43,90 Kč/m2, a to počínaje třetím měsícem po doručení návrhu. Žalovanému byl tento návrh zaslán doporučeným dopisem ze dne [datum], který žalovaný převzal dne [datum]. Na tento návrh žalovaný nijak nereagoval, proto mu žalobce zaslal opakovaně dopisem ze dne [datum], který byl žalovanému doručen dne [datum], zkrácený výpis evidenčního listu k podpisu a vrácení zpět. Žalobce obdržel dne [datum] podepsaný výpis z evidenčního listu bytu s vyjádřením žalovaného, že se zvýšením nájmu nesouhlasí. Žalovaný byl ještě naposledy písemnou výzvou zástupkyně žalobce ze dne [datum] informován o stavu věci a byl vyzván k vyjádření svého souhlasu s tím, že byl opakovaně poučen o právu žalobce domáhat se určení zvýšení nájemného soudem. Žalovaný dne [datum] osobně zástupkyni žalobce sdělil, že se zvýšením nájemného nesouhlasí. Stávající výše nájemného za předmětný byt činila podle posledních předpisů nájemného ze dne [datum] a ze dne [datum] (zvýšení plochy bytu po instalaci nového balkónu) částku 2 092,01 Kč, výsledné měsíční nájemné včetně částky nájemného za zařizovací předměty ve výši 40 Kč tak činilo 2 132 Kč. Pronajímatel navrhoval zvýšení sazby o 20 %, kdy zvýšená sazba nájemného o 20 % na 1 m2 je 43,90 Kč. Současná započitatelná plocha bytu je 57,19 m2. Navrhovaná výše nájemného činí nyní 2 510,64 Kč plus částka nájemného za zařizovací předměty 40 Kč. Celkově nové měsíční nájemné činí 2 550 Kč. Žalobce má tak podle ust. § 2249 odst. 3 o. z. právo na to, aby výši nájemného určil soud.

2. Žalovaný s podanou žalobou nesouhlasil, navrhl její zamítnutí a uvedl, že podle nájemní smlouvy je nájem pevně stanoven, nevidí důvod, proč by se měl nájem zvyšovat. Žalobce zvýšení nájmu zdůvodňuje, že už nebylo nájemné dlouho zdraženo, to žalovaný nepovažuje za důvod, spíš by nájem snížil. Zvyšování nájmu označil za snižování životní úrovně obyvatelstva, je to darebáctví nejvyššího řádu, považuje to za vykořisťování člověka člověkem, někteří lidé jsou na hranici chudoby. Po soudu chtěl, aby tyto skutečnosti zvážil a rozhodl.

3. Při jednání potom žalobce uvedl, že ze znaleckých posudků vyplývá, že výše nájemného je daleko vyšší, než kolik vůči žalovanému požadoval žalobce. Proto se rozhodl ponechat rozhodnutí na úvaze soudu. Nicméně to, že žalobce v žalobě požadoval zvýšení nájemného pouze o 20 %, vychází z toho, že takto to ostatní nájemci žalobcových bytů odsouhlasili.

4. Z provedeného dokazování, a to z Nájemní smlouvy ze dne [datum] soud zjistil, že ji uvedeného dne uzavřeli žalobce jako pronajímatel a žalovaný jako nájemce, když žalobce je současně vlastníkem domu [adresa] v [obec] na ulici [ulice]. Žalobce žalovanému touto smlouvou pronajal byt [číslo] v uvedeném domě, když se jedná o byt 2+1 I. kategorie s právem užívat společné prostory a zařízení domu. Přesná specifikace bytu a jeho vybavení je obsaženo v Evidenčním listu bytu, který nájemce při převzetí bytu podepisuje a stvrzuje pravdivost v něm obsažených údajů. Žalobce uvedený byt přenechal žalovanému dle této smlouvy do užívání s účinností od [datum] na dobu určitou do [datum]. V případě, že pronajímatel nejpozději do 15 dnů přede dnem uplynutí dohodnuté nájemní doby nedoručí nájemci písemné oznámení o ukončení nájemní smlouvy, obnovuje se nájemní smlouva za stejných podmínek, za jakých byla sjednána. Nájem sjednaný na dobu delší než jeden rok, se obnovuje za stejných podmínek na dobu jednoho roku. Žalovaný jako nájemce se zavázal platit žalobci jako pronajímateli úhradu za nájem bytu ve výši 1 860 Kč, úhradu za služby – plnění poskytovaná v souvislosti s užíváním bytu ve výši 1 791 Kč, celkem tedy ve výši 3 651 Kč. Nájemné a úhrada za plnění poskytovaná v souvislosti s užíváním bytu byly sjednány podle cenových přepisů platných v době sjednání této dohody. Při změně právních a cenových předpisů nebo i při změně okolností rozhodných pro stanovení výše úhrad se přiměřeně změní i výše příslušných úhrad. Splatnost nájemného byla ve smlouvě sjednána sdruženým inkasem nejpozději do posledního dne kalendářního měsíce, za který se platí nájemné. Nezaplatí-li nájemce nájemné nebo úhradu za plnění poskytovaná v souvislosti s užíváním bytu do 5 dnů po jejich splatnosti, je povinen zaplatit pronajímateli poplatek z prodlení. Nájemní smlouva obsahovala i další ujednání včetně způsobu ukončení nájemního vztahu.

5. Z výpisu z katastru nemovitostí ze dne [datum] soud zjistil, že žalobce je zapsán na [list vlastnictví] pro obec a kat. území [obec] jako výlučný vlastník pozemku p.č. [webová adresa] a nádvoří, jehož součástí je stavba: [obec], [adresa], byt. dům (stavba stojí na pozemku p.č. 2016).

6. Z listiny označené Oznámení o jednostranném zvýšení nájemného soud zjistil, že byla dne [datum] adresována žalovanému s tím, že nájemné v předmětném bytě bude počínaje dnem [datum] zvýšeno, a to na základě příslušných ustanovení zák. č. 107/2006 Sb. o jednostranném zvyšování nájemného z bytu měsíčně na 36,58 Kč/m2 podlahové plochy bytu, tj. na 2 033,48 Kč měsíčně. Dosud placené aktuální nájemné za 1 m2 podlahové plochy je 30 Kč měsíčně. [příjmení] hodnota měsíčního nájemného za 1 m2 podlahové plochy je v souladu se zákonem 36,58 Kč/m2. Žalovaný tuto listinu podepsal dne [datum].

7. Z Předpisu nájemného, záloh na služby a dalších poplatků pro byt [číslo] [ulice a číslo], [obec], ze dne [datum] soud zjistil, že základní nájemné za předmětný byt činilo původně 1 707 Kč, nově potom 2 073 Kč, poplatek za kabel. TV činil v obou případech 150 Kč, celkem tedy původně 1 857 Kč, nově 2 223 Kč. Zvýšeny rovněž byly zálohy na služby související s užíváním předmětného bytu na tehdy aktuálních 1 936 Kč Celkem nově nájemné + poplatky a zálohy činilo 4 159 Kč s platností od [datum].

8. Z Předpisu nájemného, záloh na služby a dalších poplatků pro byt [číslo] [ulice a číslo], [obec], ze dne 15. 12. [číslo] potom soud zjistil, že základní nájemné za předmětný byt činilo původně 2 073 Kč, nově potom 2 132 Kč. Zvýšeny rovněž byly zálohy na služby související s užíváním předmětného bytu na tehdy aktuálních 2 413 Kč Celkem nově nájemné + poplatky a zálohy činilo 4 545 Kč s platností od [datum] a s tím, že nový balkón bude účtován od [číslo]. Nájemné za nepoužívání starého balkónu bude nájemci vráceno ve vyúčtování služeb za rok 2017.

9. Z Usnesení Rady města – žalobce [číslo] ze dne [datum] soud zjistil, že [jméno] žalobce schválila postup pro zvýšení nájemného v nájemních bytech mimo jiné u nájemních smluv, kde není dohodnuto zvýšení o inflaci, navrhnout zvýšení nájemného o 20 %; postupovat dle § 2249 NOZ.

10. Z Návrhu na zvýšení nájmu bytu pronajímatelem ve smyslu § 2249 o. z. soud zjistil, že žalobce dne [datum] oznámil žalovanému, že s odkazem na shora citované usnesení Rady města navrhuje zvýšení nájemného o 20 %, kdy žalobce jako pronajímatel má možnost obrátit se na nájemce s návrhem na zvýšení nájemného, a to do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě. Výše nového nájemného v předmětném bytě byla vyčíslena ve zkráceném výpisu z Evidenčního listu bytu, který tvořil přílohu tohoto návrhu. Žalobce zde rovněž dokládal splnění podmínek pro zvýšení stávajícího nájemného, a to že navrhované zvýšení stávajícího nájemného nepřekračuje cenovou hranici tvořenou výší srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě s odkazem na nař. vl. [číslo] Sb., navržené nájemné nesmí být zvýšeno dříve než po uplynutí 12 měsíců, v nichž bylo nájemné zvýšeno naposled, a to bylo v roce 2010, navržené zvýšení spolu s tím, k němuž došlo v posledních třech letech, nebude vyšší než 20 % - v posledních třech letech nebylo nájemné zvyšováno. Pokud žalovaný bude se zvýšením nájemného souhlasit, začne platit zvýšené nájemné počínaje třetím kalendářním měsícem po dojití tohoto návrhu. Za té situace měl žalovaný doručit jeden podepsaný výtisk přiloženého zkráceného výpisu evidenčního listu žalobci. V případě, že se ve lhůtě 2 měsíců ode dne dojití tohoto návrhu žalovaný nevyjádří, že se zvýšením stávajícího nájemného souhlasí, vzniká žalobci právo obrátit se na soud za účelem určení nové výše nájemného. V takovém případě soud na návrh pronajímatele rozhodne o nájemném do výše, která je v místě a čase obvyklá s účinky ode dne podání návrhu soudu. Z přiložené doručenky potom soud zjistil, že uvedená písemnost byla žalovanému doručena do vlastních rukou dne [datum]. Ze zkráceného výpisu Evidenčního listu předmětného bytu potom soud zjistil, že předmětný byt je snížené kvality, o velikosti 2+1 v 8. podlaží, je zde uvedena výměra každého pokoje, kuchyně i příslušenství bytu, započitatelná plocha bytu činila 51,39 m2. Nově bylo navrhováno nájemné z původních 2 092,01 Kč na 2 510,64 Kč, zálohy na služby spojené s bydlením činily 2 423 Kč. Nájemné včetně měsíčních poplatků včetně záloh činilo z původních 4 555 Kč nově 4 973 Kč.

11. Z dopisu žalobce ze dne [datum] soud zjistil, že žalovaný byl upozorněn na to, že žalobce doposud neobdržel podepsaný souhlas s navrhovaným zvýšením nájemného bytu, který žalovanému byl doručen v červenci 2019. V případě, že žalobce neobdrží do žalovaného podepsaný souhlas s navrhovaným zvýšením nájemného nejdéle do [datum], vznikne žalobci právo obrátit se na soud za účelem určení nové výše nájemného. Znovu byl žalovanému zaslán zkrácený výpis z Evidenčního listu bytu. Uvedená písemnost byla žalovanému doručena kurýrem dne [datum], jak vyplynulo z Přehledu odeslaných zásilek.

12. Ze zkráceného výpisu z Evidenčního listu předmětného bytu citovaného již shora potom soud zjistil, že jej žalovaný dne [datum] podepsal s tím, že nesouhlasí se zvýšením nájmu, spíš naopak by podle § 2249 o. z. měl žádat o snížení nájmu, protože je hodně vysoký.

13. Z Předžalobní výzvy zástupkyně žalobce advokátky JUDr. [jméno] [příjmení] soud zjistil, že se tato dopisem ze dne [datum] ještě pokoušela o dohodu se žalovaným, stran zvýšení nájemného dle shora uvedeného rozhodnutí Rady žalobce, upozornila jej na zmocnění ze strany žalobce podat příslušnou žalobu k soudu s tím, že žalovanému poskytla ještě lhůtu do [datum]. Znovu přiložila Zkrácený výpis z Evidenčního listu bytu, a to vše zaslala žalovanému doporučeně, jak vyplynulo z oddacího lístku zástupkyně žalobce.

14. Ze znaleckého posudku Ing. [jméno] [příjmení], znalkyně z oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady, se specializací nemovitosti, a z oboru stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové, ze dne [datum] [číslo] 2019 soud zjistil, že zadavatel posudku byl žalobce a účelem tohoto znaleckého posudku bylo stanovení výše obvyklého nájemného z bytů v [katastrální uzemí]. Po uvedení základních informací o znaleckém úkolu, podkladů pro vypracování znaleckého posudku, základních pojmů a metod ocenění znalkyně uvedla, že provedla prohlídku dne [datum], uvedla, že obvyklé nájemné za pronájem bytů je stanovené dle podkladů získaných od realitních kanceláří, internetu, porovnáním obdobných nájmů z vlastní databáze a na základě zkušeností znalce v daném místě a čase. Znalkyně uvedla, že v [obec] je specifická situace, převážná většina bytů je ve vlastnictví města, pro porovnání nejsou byty přímo v [obec], byly použity byty v obdobných městech v okrese [obec]. Na základě toho došla k závěru, že současné smluvní nájemné (rozumí se ke dni vypracování znaleckého posudku) v bytech ve vlastnictví [územní celek] je v rozmezí 37 Kč/m2 a měsíc až 44 Kč/m2 a měsíc. Obvyklé nájemné z objektů pro porovnání potom znalkyně stanovila částkou 110 Kč/m2 a měsíc. Obvyklé nájemné v bytech ve vlastnictví [územní celek] stanovila na základě porovnání zde uvedených nájmů, ale snížených o 20 % s ohledem na zdroj – realitní kanceláře, jedná se o požadované nájemné, většinou ve větších městech, a o dalších 20 % s ohledem na vybavenost a kvalitu bytů (v porovnání uvedeny převážně byty nové či po celkové rekonstrukci). Znalkyně tak stanovila obvyklé nájemné za pronájem bytů na 66 Kč/m2 a měsíc.

15. Ze znaleckého posudku [celé jméno znalkyně], znalkyně z oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady, se specializací oceňování nemovitostí, a z oboru stavebnictví, ze dne [datum] [číslo] soud zjistil, že na zadaný znalecký úkol – určit výši nájemného obvyklého v místě a čase, a to bytu v [obec] [číslo] v bytovém domě [adresa] na ulici [ulice] – odpověděla, že se jedná o bytovou jednotku 2+1 se dvěma lodžiemi standardního provedení bez rekonstrukce v osmém nadzemním podlaží bytového domu. Přesný stav bytu nemohla popsat, neboť jí nebyl nájemcem umožněn vstup do bytu a jeho prohlídka. Vycházela tedy z těch údajů o bytové jednotce, které jí poskytl vlastník bytu a které bylo možné zjistit prohlídkou bytového domu a jeho okolí při místním šetření. Údaje o obci znalkyně čerpala z místní znalosti, z údajů poskytnutých vlastníkem bytu a z údajů uvedených na webových stránkách [územní celek], která podle [ulice] lexikonu obcí platného od [datum] má 8 004 obyvatel. Uvedla, že dopravní spojení do obce je dobré, k obci vede státní silnice I. třídy, je zde dobré vlakové i [anonymizováno] spojení, občanská vybavenost je kompletní. Bytový dům s oceňovaným bytem se nachází na panelovém sídlišti na konci ulice [ulice], je poslední v řadě a je okolo něho rozsáhlá veřejná zeleň s dětským hřištěm a dostatek parkovacích míst. Bytový dům je standardní panelový dům z roku 1974, je po celkové revitalizaci, zateplený, má plastová okna, lodžie a nový výtah, má 8 nadzemních podlaží, okolní zástavba je tvořena bytovými domy. Jedná se o stabilizované území pro bydlení. Znalkyně rovněž uvedla srovnávací objekty pro stanovení výše obvyklého nájemného. Po provedeném porovnání stanovila výši nájemného, obvyklého ke dni vypracování znaleckého posudku, bytu [číslo] v bytovém domě [adresa] na ulici [ulice] v [obec] částkou 6 850 Kč/měsíc (tedy 119,80 Kč/m2/měsíc). Uvedla, že na současném realitním trhu mají byty v panelových domech 2+1 rozlohu cca 55- 65 m2. Byty v panelových domech se vyskytují téměř výhradě ve městech a jejich počet roste s velikostí města. Na současném realitním trhu nejsou nabízeny žádné volné byty v panelových domech v [obec], proto do srovnávací databáze znalkyně zahrnula byty nabízené k pronájmu v celém kraji [obec] a požadované nájemné upraveno koeficienty, zohledňujícími rozdíly v jednotlivých nalezených bytech i lokalitách. V [obec] je většina bytů v panelových domech obecních a nájemné, které se v těchto bytech platí, není tržním, tedy obvyklým nájemným. Proto nájemné v obecních bytech nebylo do databáze zahrnuto. Znalkyně uvedla, že v celé republice se na realitním trhu ke dni ocenění nachází téměř tři tisíce inzerátů nabízejících k pronájmu byty 2+1 v panelových domech a jejich požadované nájemné ve většině případů (a to včetně [obec]) osciluje kolem [číslo] 000 Kč/měsíc.

16. Soud ve věci ještě provedl důkaz obsahem připojeného spisu zdejšího soudu sp. zn. 12 C 125/2004, kterým se žalobce domáhal uložení povinnosti žalovanému vyklidit předmětný byt, nicméně z tohoto důkazu soud neučinil žádná skutková zjištění potřebná jeho rozhodnutí v této věci.

17. Dle ust. § 2249 odst. 1 o. z. neujednají-li si strany zvyšování nájemného nebo nevyloučí-li zvyšování nájemného výslovně, může pronajímatel v písemné formě navrhnout nájemci zvýšení nájemného až do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě, pokud navržené zvýšení spolu s tím, k němuž došlo v posledních třech letech, nebude vyšší než dvacet procent. K návrhu učiněnému dříve než po uplynutí dvanácti měsíců, v nichž nájemné nebylo zvýšeno, nebo který neobsahuje výši nájemného a nedokládá splnění podmínek podle tohoto ustanovení, se nepřihlíží.

18. Dle ust. § 2249 odst. 3 o. z. souhlasí-li nájemce s návrhem na zvýšení nájemného, zaplatí počínaje třetím kalendářním měsícem po dojití návrhu zvýšené nájemné, jak bylo navrženo. Nesdělí-li nájemce v písemné formě pronajímateli do dvou měsíců od dojití návrhu, že se zvýšením nájemného souhlasí, má pronajímatel právo navrhnout ve lhůtě dalších tří měsíců, aby výši nájemného určil soud; návrhu podanému po uplynutí této lhůty soud nevyhoví, namítne-li nájemce, že návrh byl podán opožděně. Soud na návrh pronajímatele rozhodne o nájemném do výše, která je v místě a čase obvyklá s účinky ode dne podání návrhu soudu.

19. Žalobce se v tomto řízení domáhal, aby soud zvýšil nájemné za nájem bytu v jeho vlastnictví, který na základě nájemní smlouvy užívá žalovaný, který se zvýšením nájemného nesouhlasil.

20. Soud provedl dokazování v navrženém rozsahu a po zhodnocení provedených důkazů, každého jednotlivě i v jejich vzájemné souvislosti, došel k závěru, že lze podané žalobě vyhovět.

21. Soud má za prokázané, a žalovaný to ani nezpochybňoval, že žalobce a žalovaný uzavřeli dne [datum] nájemní smlouvu, kterou se žalovaný stal nájemcem bytu [číslo] v osmém nadzemním podlaží domu [adresa] na ulici [ulice] v [obec] a je jím dosud, že v této nájemní smlouvě nebyla sjednána inflační doložka a že v této nájemní smlouvě nebylo sjednáno účastníky, že se nájemné zvyšovat nebude, dále že na základě rozhodnutí Rady [územní celek] žalobce navrhl nájemcům svých bytů zvýšení nájemného, mimo jiné se jednalo i o nájemce bytů, u nichž v nájemní smlouvě nebyla sjednána inflační doložka, u nichž byl schválen návrh na zvýšení nájemného o 20 %. Dále má soud za prokázané ze shora uvedených důkazů, zejména z Evidenčních listů předmětného bytu, že k poslednímu zvýšení nájemného v předmětném bytě došlo z důvodu jednostranného zvýšení nájmu dle zák. č. 107/2006 Sb. o jednostranném zvýšení nájemného z bytu, a to s účinností od [datum], kdy nájemné bylo stanoveno ve výši 2 073 Kč měsíčně. S účinností od [datum] bylo zvýšeno nájemné za předmětný byt znovu, ale z důvodu změny ve výměře podlahové plochy v důsledku nového balkónu, nikoliv však z důvodu jednostranného zvýšení nájemného na částku 2 092 Kč. Stručně řečeno, bylo prokázáno, že si strany nesjednaly zvyšování nájemného podle § 2248 o. z., ani si neujednaly, že nájemné zvyšováno nebude, návrh nebyl učiněn dříve než po uplynutí dvanácti měsíců, v nichž nebylo nájemné zvýšeno, návrh žalobce obsahoval novou výši nájemného, navržené zvýšení spolu s tím, ke kterému došlo v posledních třech letech, není vyšší než 20 % (20 % činilo částku 446 Kč a ve skutečnosti činilo 418 Kč), návrh byl učiněn v písemné formě a byl doručen žalovanému, nájemci. Z právě uvedeného je tedy zřejmé, že byly splněny zákonné podmínky pro to, aby žalobce mohl zvýšit nájemné za užívání předmětného bytu. Dále má soud za prokázané, že návrh žalobce na zvýšení nájemného byl žalovanému doručen dne [datum] do jeho vlastních rukou. Od tohoto data žalovanému začala běžet dvouměsíční lhůta k vyjádření, zda s navrhovaným zvýšením nájemného souhlasí či nesouhlasí. Žalovaný potom písemně sdělil žalobci, a to dne [datum], že s navrhovaným zvýšením nájemného z předmětného bytu nesouhlasí. Žalobci potom dnem [datum] začala plynout tříměsíční lhůta pro to, aby podal u soudu žalobu, aby výši nájemného určil soud. Protože žalobce podal žalobu v této věci dne [datum], je zřejmé, že žaloba byla podána včas.

22. Žalovaný na svůj nesouhlas se zvýšením nájemného za byt žalobce, který užívá, neuvedl žádný skutečně relevantní důvod, když důvod, že nájemné nebylo dlouho zvyšováno, za důvod nepovažoval. Pokud tvrdil, že by nájem snížil, potom k tomu neuvedl nic, z čeho by soud měl dojít k závěru, že se snad jedná o nějaký návrh na zahájení řízení.

23. Protože otázka výše nájemného za nájem bytu v čase a místě obvyklém je otázku odbornou, ustanovil soud k zodpovězení této otázky znalkyni v osobě [celé jméno znalkyně]. K dispozici měl rovněž další znalecký posudek znalkyně [příjmení] [jméno] [příjmení] ze dne [datum]. Soudem ustanovená znalkyně ke dni [datum] určila nájemné v čase a místě obvyklém u předmětného bytu částkou 6 850 Kč, tj. 119,80 Kč/m2/měsíc. Znalkyně [příjmení] [jméno] [příjmení] potom stanovila v místě a čase obvyklé nájemné ke dni 14. 1. 2019 částkou 110 Kč/m2/měsíc. Tato znalkyně potom zohlednila ve svém posudku zcela specifickou situaci [územní celek], kde je převážná většina bytů ve vlastnictví města, tedy žalobce a zcela vyhověla požadavkům nař. vl. [číslo] Sb., jeho ust. § 2 písm. a), kdy srovnatelným nájemným se rozumí nájemné placené v současné době za srovnatelný byt v domě ve srovnatelném místě a v obdobných dalších podmínkách rozhodných pro výši ujednaného nájemného. K tomuto znalkyně [příjmení] [celé jméno znalkyně] přihlížela pouze okrajově. Znalkyní [příjmení] [jméno] potom po zohlednění této situace bylo určeno nájemné v čase a místě obvyklém částkou 66 Kč/m2/měsíc, tedy měsíčně za předmětný byt částkou 3 774 Kč měsíčně.

24. Jak vyplývá z citovaného ust. § 2249 odst. 3 o. z. soud na návrh pronajímatele rozhodne o nájemném do výše, která je v místě a čase obvyklá s účinky ode dne podání návrhu soudu. Z uvedeného vyplývá, že soud není při svém rozhodování vázán 20 % limitem zvýšení nájemného za poslední tři roky tak jako pronajímatel. Jediným kritériem je výše obvyklého nájemného. Soud tedy může nájemci nájemné zvýšit i více, než navrhoval pronajímatel. Za popsané situace tedy soud mohl rozhodnout o výši nájemného, které by uložil žalovanému platit žalobci i nad žalobcem navrhovanou částku 2 510 Kč, tedy podle v místě a čase obvyklé výši, a to ve výši 3 774 Kč měsíčně, kterou stanovila Ing. [jméno] [příjmení], či ve výši 6 850 Kč měsíčně, jak stanovila [celé jméno znalkyně]. S ohledem na již zmiňovanou specifiku [územní celek], jak o ní hovořila ve svém znaleckém posudku Ing. [příjmení], se soud chtěl přiklonit k výši obvyklého nájemného ve výši 3 774 Kč měsíčně a tuto částku také určit jako nájemné z předmětného bytu užívaného žalovaným počínaje dnem, kdy byla podána žaloba v této věci. Nicméně s ohledem na tvrzení žalobce, že požadoval v žalobě zvýšení nájemného pouze o 20 %, protože vycházel z toho, že ostatní nájemci bytů v jeho vlastnictví odsouhlasili zvýšení nájemného v této výši. Soud pouze vzhledem k tomu, že všichni ostatní nájemci odsouhlasili zvýšení nájemného v bytech žalobce o těchto 20 % a pouze vzhledem k tomu, že by žalovaný jako jediný byl zavázán platit zvýšené nájemné výrazně vyšší než všichni ostatní nájemci, soud neužil svého zákonného práva a neuložil žalovanému povinnost platit zvýšené nájemné v čase a místě skutečně obvyklé, jak stanovila znalkyně [příjmení] [jméno] [příjmení], ale respektoval rozhodnutí žalobce jako pronajímatele a určil, že výše nájemného z předmětného bytu činí částku 2 550 Kč (včetně nájemného za zařizovaní předměty ve výši 40 Kč) měsíčně, a to s účinností od [datum].

25. Protože jde o rozhodnutí, kterým se řízení před soudem končí, rozhodoval soud i o nákladech řízení (§ 151 odst. 1 o.s.ř.) a rozhodl s odkazem na § 142 odst. 1 o.s.ř., dle kterého soud účastníku, který měl ve věci plný úspěch, přizná náhradu nákladů potřebných k účelnému uplatňování práva proti účastníku, který ve věci úspěch neměl. V této věci byl plně úspěšný žalobce, který byl v řízení před soudem zastoupen advokátkou. Náklady řízení žalobce tedy tvoří zaplacený soudní poplatek ve výši 5 000 Kč, odměna advokátky ve výši 13 950 Kč za 4,5 úkonu právní služby po 3 100 Kč z puncta 50 000 Kč dle § 7 bod [číslo] § 9 odst. 4 písm. b) vyhl. č. 177/96 Sb. advokátní tarif v pl. zn., hotové výdaje advokátky v celkové výši 5 702 Kč dle § 13 cit. vyhl. (5 x režijní paušál po 300 Kč za 5 úkonů právní služby – příprava a převzetí zastoupení, sepis žaloby, 2x účast při jednání soudu ve dnech [datum] a [datum], když za tyto úkony právní služby žalobci náleží mimosmluvní odměna v plné výši, a dále jednoduchá výzva k plnění, když za tento úkon právní služby žalobci náleží mimosmluvní odměna ve výši ½, neboť se nejedná o návrh týkající se věci samé, náhrada za ztrátu na čase za 4 půlhodiny po 400 Kč, náhrada cestovních nákladů za cesty konané vždy z [obec] do sídla soudu a zpět v celkové délce 54 km motorovým vozidlem tov. zn. Volvo HV32, [registrační značka], s kombinovanou spotřebou 9,5 l benzinu Natural [číslo] km při ceně PHM 32 Kč a opotřebení vozidla 4,20 Kč/km dle vyhl. č. 358/2019 Sb. za cestou konanou k jednání dne [datum] ve výši 391 Kč, a při ceně PHM 33,80 Kč dle vyhl. č. 357/2021 Sb. a opotřebení vozidla 4,40 Kč/km dle vyhl. č. 589/2020 Sb. za cestu konanou k jednání dne [datum] ve výši 411 Kč a vyplacená záloha na znalecký posudek ve výši 3 000 Kč). Náklady řízení žalobce tak celkem činí částku 24 652 Kč a k úhradě této částky soud také žalovaného zavázal, když současně stanovil lhůtu splatnosti a platební místo 26. V tomto řízení ještě také vznikly náklady řízení státu tím, že soud vyplatil odměnu a náhradu hotových výdajů ustanovené znalkyni [celé jméno znalkyně] (znalečné) ve výši, která již nebyla kryta zálohou žalobce, tj. ve výši 100 Kč. Znalečné soud znalkyni přiznal ve výši 3 100 Kč za podaný znalecký posudek, když částka 3 000 Kč byla vyplacena ze složené zálohy žalobce. Dle ust. § 148 odst. 1 o.s.ř. stát má podle výsledků řízení proti účastníkům právo na náhradu nákladů, které platil, pokud u nich nejsou předpoklady pro osvobození od soudních poplatků. Soud na straně žalovaného nezjistil v průběhu řízení předpoklady pro osvobození od soudních poplatků, proto také uložil žalovanému jako zcela neúspěšnému účastníku tohoto řízení povinnost nahradit náklady řízení státu v uvedené výši, tj. ve výši 100 Kč, když současně stanovil lhůtu splatnosti a platební místo.